物業(yè)管理市場化

1、物業(yè)管理市場化什么是物業(yè)管理市場化物業(yè)管理市場化 是指把自給自足和內(nèi)部交換為主要內(nèi)容的初級、低層次和封閉的 物業(yè)管理 推向市場的過程。簡單地說，就是培育 物業(yè)管理市場 的過程。具體地說，物業(yè)管理市場化包括以下 幾個要點：第一，把物業(yè)管理需求主體，即 業(yè)主管理委員會 推向市場，讓業(yè)主管理委員會 在市場上尋找 自己滿意的、能夠提供符合自己要求的物業(yè)管理服務(wù) 的物業(yè)管理公司。而不再像以前那樣，被動地接受物業(yè)管理單位的管理和服務(wù)。第二，把物業(yè)管理供給主體，即 物業(yè)管理公司 推向市場，讓物業(yè)管理公司在市場中通過競爭 獲得物業(yè)管理業(yè)務(wù)，選擇自己滿意的物業(yè)管理項目，在市場競爭 中求生存和發(fā)展。而再不家過去那

2、樣，是接受任務(wù)式的被動管理物業(yè)，不論自己是否愿意。第三，發(fā)展與物業(yè)管理相關(guān)的技術(shù)性或?qū)I(yè)性的管理機構(gòu)，如房屋修繕公司、綠化公司、保 安公司、設(shè)備維修保養(yǎng)公司、樓宇清洗公司以及急修服務(wù)中心等單位，通過這些單位提供的專業(yè) 化服務(wù)，來提高 物業(yè)管理 的專業(yè)水平和總體服務(wù)水平。第四，建立物業(yè)管理的 媒介機構(gòu)或顧問公司，作為業(yè)主管理委員會和物業(yè)管理公司的中介代 理方，為物業(yè)管理服務(wù)的生產(chǎn)與消費牽線搭橋。物業(yè)管理的市場化不是某一個人主觀的產(chǎn)物，也 不是人的意志所能決定的，它既有堅實的理論基礎(chǔ)，又有迫切的現(xiàn)實必要性。要實現(xiàn)物業(yè)管理市場化的目標 ，必須具備一些較為成熟的條件 ，如完善的招投標政策、規(guī)則, 權(quán)屬

3、清晰的 物業(yè)，成熟的招標主體和投標主體，健全的市場信息系統(tǒng)。 .完善的招投標政策、規(guī)則完善的招投標政策、規(guī)則，是物業(yè)管理市場化運行的前提和正常進行招投標、保護招投標雙 方權(quán)益不可缺少的法律規(guī)定。如果沒有有利于物業(yè)管理市場運作的游戲規(guī)則，物業(yè)管理市場化很可能就走入歧途。 權(quán)屬清晰的物業(yè)編輯物業(yè)管理市場化的條件物業(yè)管理 最早推行是在體制貨幣化分房后在新建小區(qū)中進行的，因為新建小區(qū)的權(quán)屬清晰。產(chǎn)權(quán)清晰是物業(yè)管理市場化的必要條件，否則物業(yè)管理市場的主體之一就不存在了，物業(yè)管理市 場就不存在了，這樣就又回到了傳統(tǒng)的房屋管理時代去了。3 成熟的招投標主體招標主體是業(yè)主大會和業(yè)主委員會，因此，每個物業(yè)都要成

4、立 業(yè)主大會和業(yè)主委員會，否則 就沒有一個代表社區(qū)物業(yè)的組織到市場上去招聘物業(yè)管理公司了 。沒有一個組織來代表社區(qū)的業(yè)主及物業(yè)，就沒有一個可以和物業(yè)管理公司對等的主體，在市場的環(huán)境中就是一個弱勢群體，物業(yè)管理公司就可能單方面地控制市場，這樣物業(yè)管理市場極可能發(fā)展為一個壟斷市場，而不是一個可以競爭的公平市場。當然，僅有招標主體是不夠的，業(yè)主大會 和業(yè)主委員會 還應(yīng)該是一個成熟的招標主體。業(yè)主委員會應(yīng)該熟悉國家有關(guān) 物業(yè)管理招標的相關(guān)政策和法律規(guī)定，熟悉市場運行的規(guī)律，能根據(jù)市場和物業(yè)的情況，代表社區(qū)選聘到合適的 物業(yè)管理公司，能自主續(xù)聘和辭聘 物業(yè)管理公司。投標主體，就是各種各樣，即不同專業(yè)、不

5、同服務(wù)項目、不同服務(wù)特色、不同服務(wù)質(zhì)量、不同收費標準的物業(yè)管理公司、專業(yè)服務(wù)公司及顧問公司。獨立法人是物業(yè)管理市場發(fā)展的活力與 動力，如果物業(yè)管理企業(yè)都從屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，那物業(yè)管理市場的競爭就無從說起；如果物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)都千篇一律，物業(yè)管理市場的需求就不能滿足，物業(yè)管理的市場化就沒有了基礎(chǔ)。成熟的投標主體，是指物業(yè)管理企業(yè)在 管理經(jīng)驗、管理技術(shù)、人才使用、市場運作等方面的 成熟。要有豐富的管理經(jīng)驗，成熟而先進的管理技術(shù)，優(yōu)秀的專業(yè)管理和技術(shù)人才，準確的市場定位和經(jīng)營規(guī)模，能把握市場的變化，并能及時調(diào)整公司投標策略、管理方向、收費標準及品牌戰(zhàn)略等。4 .健全的市場信息網(wǎng)絡(luò)物業(yè)管理主體

6、市場需求者的特殊性（業(yè)主委員會的成員多為 兼職，而且專業(yè)知識欠缺），使得物業(yè)的需求方對信息的需求量很大，同時業(yè)主委員會也需要專業(yè)顧問公司的指導(dǎo)。同樣，作為物 業(yè)管理市場服務(wù)的提供者 一一物業(yè)管理公司，也需要有通暢的 市場信息來保證企業(yè)在市場競爭中 制勝。編輯物業(yè)管理市場化的必然趨勢物業(yè)管理是我國市場經(jīng)濟和 房地產(chǎn)綜合開發(fā)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物?，F(xiàn)代物業(yè)管理是傳統(tǒng)房 屋管理的發(fā)展方向，而市場化正是現(xiàn)代物業(yè)管理的最突岀的特征。物業(yè)管理市場化是應(yīng)對我國加入WTO挑戰(zhàn)的需要，是滿足群眾不斷提高的居住生活需求的需要，是建立我國統(tǒng)一市場體系的 需要，也是 物業(yè)管理服務(wù) 的消費者一一業(yè)主的迫切要求。（一 ）物

7、業(yè)管理市場化是應(yīng)對我國加入WT0 挑戰(zhàn)的需要入世以后，國外企業(yè)將會逐漸進入我國市場的各個領(lǐng)域。物業(yè)管理作為一個融管理、經(jīng)營、 服務(wù)為一體的服務(wù)性行業(yè)，其巨大的 市場空間 將對外資形成強烈的吸引力 。相對于國外大型的物 業(yè)管理企業(yè) ，我國物業(yè)管理企業(yè) 服務(wù)理念 滯后 、管理規(guī)模 偏小 、專業(yè)化程度 不高、經(jīng)營機制 不活、 服務(wù)內(nèi)容 單一的問題將使它們處于市場競爭的劣勢。因此，必須建立物業(yè)管理市場，吸引社會各 方面力量進入物業(yè)管理行業(yè)，使其迅速發(fā)展壯大。（二）物業(yè)管理市場化是滿足群眾不斷提高的生活需求的需要當前，人們對居住、工作環(huán)境的要求越來越高，簡單意義上的保安、保潔、保綠、保修等 物 業(yè)管理服

8、務(wù)需求 ，已開始向物業(yè)的保值增值化、生活環(huán)境人文化和服務(wù)需求個性化發(fā)展，只有建 立物業(yè)管理市場，讓物業(yè)管理企業(yè)按城市居民不斷提高的消費需求開拓自身的服務(wù)領(lǐng)域 ，才能不 斷擴大物業(yè)管理服務(wù)的空問。（三）物業(yè)管理市場化是建立我國統(tǒng)一社會主義市場體系的需要市場體系 是各類專業(yè)市場組成的統(tǒng)一市場整體。 主要包括 商品市場 和 生產(chǎn)要素市場 。商品市 場由 消費者市場 和 生產(chǎn)資料市場 組成； 生產(chǎn)要素市場 由 金融市場 、勞動力市場 、技術(shù)市場 、信息 市場、房地產(chǎn)市場 和企業(yè)資產(chǎn)市場 等組成。此外，也有人將 旅游市場 、文化市場 、娛樂市場 、 郵 電市場 等歸入市場體系中。這些按行業(yè)性質(zhì)分類的市場

9、主要是提供某種服務(wù)的市場， 如按行業(yè)劃 分還可以分出許多不同的 專業(yè)市場 。各類 專業(yè)市場 具有不同的交換對象、不同的調(diào)節(jié)功能、不同 的地域分布、不同的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，也發(fā)揮著不同的市場作用。因此，既不能用一種市場替代另一種 市場，也不能只發(fā)展一種市場，而忽視另一種市場，形成 “瘸腿 ”的市場體系 。如果沒有 物業(yè)管理 市場 、房地產(chǎn)市場 ，我國統(tǒng)一的市場體系就不健全。因此，物業(yè)管理市場化是建立我國統(tǒng)一社會 主義市場體系的需要。（四）物業(yè)管理市場化是物業(yè)管理服務(wù)的消費者 業(yè)主的要求目前，實踐中的物業(yè)管理基本上存在著四種形態(tài)，即繼承式、自管式、自薦式及招投標式。 所謂繼承式，是指由原房管所 （ 站、科

10、等 ）轉(zhuǎn)換成物業(yè)管理公司后對國家所有或單位所有的售后公房進行的物業(yè)管理。所謂自管式，是指 “誰開發(fā)，誰管理 ”模式的物業(yè)管理。而自薦式，是指企業(yè) 化、專業(yè)化的物業(yè)管理公司為尋找業(yè)務(wù)而上門自我推薦，獲得業(yè)務(wù)后進行的物業(yè)管理。與前三者 不同的是，招投標式則是指物業(yè)管理公司通過 市場競爭 的方式， 經(jīng)過投標獲得 物業(yè)管理權(quán) 后進行 的物業(yè)管理。對于繼承式的物業(yè)管理，一方面，物業(yè)管理公司的員工基本上都是原行政性房管單位的職 工，專業(yè)素質(zhì)相對較差，思想上還有 “房老大 ”的印記，缺乏服務(wù)意識和 市場意識 ；另一方面，售 后公房的業(yè)主和使用人福利意識較強，對于有償?shù)奈飿I(yè)管理從心理上不愿接受，一旦被迫繳費，

11、 自然對物業(yè)管理要求較高。由于繼承式物業(yè)管理公司經(jīng)常服務(wù)不到位，態(tài)度 也比較差，讓業(yè)主與使用人覺得 “有償和無償一個樣，管理和不管理一個樣 ”，因而很不滿意，欲炒這些物業(yè)管理公司 的“魷魚 ”，卻因為沒有物業(yè)管理市場，找不到其他物業(yè)管理公司來管理而只好作罷。但為了行使自己業(yè)主的權(quán)利，享受高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主們往往通過各種方式和途徑，呼吁和要求政府盡快建立物業(yè)管理市場，實現(xiàn)物業(yè)管理的市場化。對于自管式物業(yè)管理，因為物業(yè)管理公司常常是開發(fā)公司的全資子公司，其管理人員一般都是開發(fā)商的手下，干部提升基本上都由 開發(fā)商決定等，以致物業(yè)管理公司以對開發(fā)公司負責（而不是業(yè)主）作為自己的工作目標。這樣，

12、物業(yè)管理公司一方面拿著業(yè)主的錢，另一方面又不以服 務(wù)于業(yè)主為己任，管理服務(wù)不到位，而且常常以主人自居，業(yè)主對此意見很大，希望盡快建立物 業(yè)管理市場，讓他們選擇自己滿意的物業(yè)管理公司來管理物業(yè)。對于自薦式物業(yè)管理，雖然物業(yè)管理公司是專業(yè)化的，但因為沒有物業(yè)管理市場，這些物業(yè) 管理公司常常缺乏業(yè)務(wù)來源，為了生存，只好上門自薦。沒有市場，一般的業(yè)主（業(yè)主委員會）也不可能了解他們的情況，又不知道到哪里去找這些物業(yè)管理公司，因而更談不上讓他們來管理自己的物業(yè)。不少業(yè)主說，如今保姆們都能自發(fā)地在人流多的地方聚集，形成市場，物業(yè)管理公司 是否也可聚集起來，掛牌上市，形成物業(yè)管理市場呢 ？招投標式物業(yè)管理應(yīng)該

13、是市場的產(chǎn)物，但是目前我國開展招投標的物業(yè)管理還比較有限，在有限的若干例子中，絕大部分都是系統(tǒng)內(nèi)、集團內(nèi)、城市內(nèi)開展的招投標，面向全國的寥寥無幾。 這對有實力而又想有大發(fā)展的物業(yè)管理公司來說，無疑是一個極大的束縛。同樣，對于那些想在 全國尋找最有實力提供物美價廉的服務(wù)并能管理好自己物業(yè)的物業(yè)管理公司的業(yè)主們來說，也只能是一種企望。綜上所述，無論從哪個角度岀發(fā)，在當前市場經(jīng)濟 的條件下，建立和發(fā)展物業(yè)管理市場、推進物業(yè)管理市場化都是非常必要和迫切的。編輯物業(yè)管理市場化的重要意義3（一）有效落實了業(yè)主的主權(quán)”社團法人，以及有一個依法定程序通過的 領(lǐng)導(dǎo)者的作用。實行物業(yè)管理市場化，業(yè)委會依法成立并登

14、記成為 業(yè)主章程，在整個招標、簽約過程中能明顯起到組織者、（二）形成了平等的民事法律關(guān)系在市場化的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的選擇過程中，邀約談判和簽約過程中，充分表現(xiàn)為兩法人之間的平等權(quán)利的交易，合同的簽訂，意味著達成定時期內(nèi)定向服務(wù)的協(xié)議。當公司發(fā)生某些重大失誤時，業(yè)委會有權(quán) 解聘物業(yè)管理公司；在合同期滿物業(yè)公司工作表現(xiàn)正常時，有同等條件下 的優(yōu)先受聘權(quán)。這種互相選擇、自愿成交的關(guān)系，不僅大大有別于房管體制一一房管所是業(yè)主，住戶是管理對象；也有別于現(xiàn)在的多數(shù)物業(yè)管理體制一一權(quán)責的設(shè)定未經(jīng)對等 談判，且業(yè)主很難炒物業(yè)管理公司的魷魚”。（三）凸顯了競爭性的價格形成機制市場不僅意味著公平，更意味著競爭。在競標過程中，投標者要提出一整套有關(guān)管理目標、 管理成本及收費標準的資料，而在 議標 過程中，業(yè)委會要就投標者提供的各種服務(wù)的質(zhì)和量及其 相對應(yīng)的 服務(wù)價格 以 “物美價廉 ”為標準做出選擇。這種競標與議標的過程，實際上就是物業(yè)管理 市場價格的形成過程。物業(yè)管理是一項綜合服務(wù)，這種服務(wù)不見得都能明確界定受惠個體，也不 宜確定具體服務(wù)的準確參數(shù)。因此，物業(yè)管理定價是一項難度較大的工作，而這種競爭性的 市場 價格形成 機制，有利于 公平交易 的實現(xiàn)。（四