旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式剖析(一)

1、旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式剖析(一)    旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)是旅游產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段后相互滲透與融合的產(chǎn)物。隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快，旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)在我國(guó)旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式實(shí)踐及城市發(fā)展中正扮演著日益重要的角色。旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)，一般指在某一較為成熟的主題型旅游景區(qū)基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的、配套設(shè)施較為齊全、以居住為主要目的的房地產(chǎn)。 北京奧林匹克森林公園，是2008年北京奧運(yùn)會(huì)的重要配套設(shè)施，但面臨著會(huì)后如何經(jīng)營(yíng)以保護(hù)生態(tài)環(huán)境及維持日常運(yùn)營(yíng)的問(wèn)題。由于帶有城市公園性質(zhì)的奧林匹克森林公園很難從自身的運(yùn)營(yíng)收益上自給自足，因此，奧運(yùn)賽后的奧林匹克森

2、林公園的功能定位及商業(yè)模式設(shè)計(jì)是關(guān)乎其可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵問(wèn)題。本文探討了城市大型旅游社區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式及其意義，并試圖研究此種模式對(duì)奧林匹克公園的借鑒之處，將其發(fā)展目標(biāo)定位為大型體育主題旅游社區(qū)，并對(duì)其后續(xù)運(yùn)營(yíng)中可能出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行了思索。 一、旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的意義及開(kāi)發(fā)模式演進(jìn)房地產(chǎn)1.旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的意義。旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式對(duì)于旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及城市發(fā)展三個(gè)方面都有一定的促動(dòng)作用。對(duì)于旅游產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)是城市旅游產(chǎn)品的重要構(gòu)成，它通過(guò)地產(chǎn)和旅游項(xiàng)目的嫁接與融合，構(gòu)建了一個(gè)旅居結(jié)合的，融旅游、休閑、度假、居住等諸種功能于一體的大型旅游休閑社

3、區(qū)，既是對(duì)現(xiàn)有文化旅游產(chǎn)品的延伸，又提升了房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地的綜合性休閑度假接待能力與城市人居品質(zhì)，增強(qiáng)了旅游經(jīng)濟(jì)的整體競(jìng)爭(zhēng)力，并成為一種具有持續(xù)活力與擴(kuò)張力的新興城市旅游產(chǎn)品。 對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的一個(gè)新業(yè)態(tài)，它所針對(duì)的并不僅僅是面向觀光需求和度假需求的旅游者市場(chǎng)，提供的也不僅僅是短期使用服務(wù)功能，它在經(jīng)營(yíng)上更加側(cè)重的是面向居住消費(fèi)者市場(chǎng)，為居住消費(fèi)者提供日常居住的住宅，屬于產(chǎn)權(quán)交易的范疇。旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)往往是經(jīng)營(yíng)性景區(qū)發(fā)展到一定階段后而延伸出的部分，是一種產(chǎn)業(yè)化的操作方式，因而其價(jià)格并沒(méi)有比普通樓盤超越太多，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)具有較大的利益刺激作用。因

4、此，旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)既是對(duì)一般的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式產(chǎn)品序列的重大補(bǔ)充，同時(shí)也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)日益激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的一種戰(zhàn)略性擴(kuò)張策略。 對(duì)于城市發(fā)展來(lái)說(shuō)，旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)是構(gòu)建宜居城市的重要手段，對(duì)于優(yōu)化城市空間格局，解決“大都市病”具有重要的意義。旅游住宅地產(chǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，多選址在城市的邊緣區(qū)，利用了城市邊緣區(qū)較為充裕的土地儲(chǔ)備以及相對(duì)低廉的土地價(jià)格優(yōu)勢(shì)，同時(shí)有效利用在城市邊緣區(qū)不斷興建與擴(kuò)張的公共交通、水、電力、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施，通過(guò)項(xiàng)目的商業(yè)運(yùn)作和生態(tài)旅游環(huán)境的營(yíng)造，構(gòu)建了一個(gè)融合多種功能于一體的大型旅游休閑社區(qū)。這種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，在一定程度上優(yōu)化了城市空間結(jié)構(gòu)，促使大城市由單中心結(jié)構(gòu)

5、向多中心、組團(tuán)式、開(kāi)敞式的網(wǎng)絡(luò)狀結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，促進(jìn)了城市空間的有序發(fā)展，對(duì)于緩解由于“城市蔓延病”而引起的環(huán)境污染、交通堵塞、治安、房?jī)r(jià)居高不下等問(wèn)題起到了一定的作用，成為構(gòu)建宜居城市的一個(gè)重要手段。 但應(yīng)注意的是，盡管旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)在區(qū)位選擇上位于城市邊緣區(qū)，但旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)并不是“遠(yuǎn)郊房產(chǎn)”的另一個(gè)名稱。經(jīng)驗(yàn)證明，旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)的位置距市中心直線距離不宜超過(guò)30公里，那種在與各主要城市距離相近的地方開(kāi)發(fā)以求左右逢源的想法往往并不能獲得成功，不如緊緊依靠著某個(gè)城市。在這方面已有不少開(kāi)發(fā)商欲在京津冀交界地帶開(kāi)發(fā)旅游房地產(chǎn)而紛紛遭遇失敗的例子。 2.旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的演進(jìn)。旅游

6、社區(qū)類型房地產(chǎn)的實(shí)踐，最早是由主題公園類型景區(qū)演變而來(lái)。研究者們認(rèn)為，旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式理念及實(shí)踐，經(jīng)過(guò)了“單一的主題公園”、“綜合性、區(qū)域性開(kāi)發(fā)的雛形：迪斯尼世界”、“大型休閑旅游社區(qū)”三個(gè)階段。 最早的旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)的雛形是主題公園，其實(shí)質(zhì)是滿足現(xiàn)代都市休閑娛樂(lè)等多樣化需求的一種旅游產(chǎn)品，如世界上第一個(gè)主題公園，維也納的CityPark，世界上第一個(gè)微縮景觀主題公園，荷蘭“馬都洛丹”(Madurodam)等。由于單一主題公園“主題”兩個(gè)字本身所固有的局限性，使主題公園的發(fā)展存在障礙，同時(shí)，主題公園的高投資、高風(fēng)險(xiǎn)也成為主題公園投資者的一個(gè)難題。在此背景下，迪斯尼的創(chuàng)造者開(kāi)始綜合

7、性、區(qū)域性開(kāi)發(fā)嘗試，并建立了一個(gè)產(chǎn)品豐富的娛樂(lè)休閑王國(guó)，迅速帶動(dòng)了區(qū)域周邊的人氣和土地的升值。隨著休閑時(shí)代的到來(lái)及旅游業(yè)態(tài)的深刻變革，旅游與地產(chǎn)的結(jié)合走向深入，大型旅游社區(qū)開(kāi)始出現(xiàn)。而作為旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)的創(chuàng)造地，迪斯尼所在地的奧蘭多不僅成為美國(guó)第三大旅游目的地，還成為全世界的“旅游主題公園之都”，迪斯尼也成為世界知名的旅游品牌。 我國(guó)旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的啟動(dòng)，可以從深圳華僑城控股公司于2000年開(kāi)創(chuàng)的“旅游主題社區(qū)”住宅地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式算起。華僑城通過(guò)旅游社區(qū)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，成功地?cái)[脫了“中國(guó)主題公園病”，走出了一條從單一的旅游景區(qū)向復(fù)合型的旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變的創(chuàng)新之路。 二

8、、北京奧林匹克森林公園區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式為大型旅游社區(qū)的可行性分析北京奧林匹克公園位于城市中軸線的北端，是舉辦2008年奧運(yùn)會(huì)的核心區(qū)域。其中，北部規(guī)劃為奧林匹克森林公園，以北京北五環(huán)路為界，占地約680hm2，將成為一個(gè)以自然山水、植被為主的，可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)地帶，成為北京市中心地區(qū)與外圍邊緣組團(tuán)之間的綠色屏障，對(duì)進(jìn)一步改善城市的環(huán)境和氣候具有舉足輕重的生態(tài)戰(zhàn)略價(jià)值。對(duì)于賽后的北京奧林匹克森林公園，其向大型旅游社區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式發(fā)展的可行性及意義在于： 1.解決賽后奧運(yùn)場(chǎng)館及設(shè)施閑置這一世界性問(wèn)題。奧運(yùn)會(huì)的舉辦對(duì)一國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響全面而深刻，但同時(shí)，如何深挖“奧運(yùn)”機(jī)遇的潛力，最大程度地發(fā)揮奧運(yùn)

9、效應(yīng)和作用，尤其是避免“后奧運(yùn)效應(yīng)”，爭(zhēng)取更大的發(fā)展空間，是包括中國(guó)在內(nèi)的任何一個(gè)奧運(yùn)會(huì)舉辦國(guó)家都會(huì)面臨的問(wèn)題。 在賽后，作為2008年奧運(yùn)會(huì)的核心區(qū)域的奧林匹克公園功能定位是什么？其賽后的運(yùn)營(yíng)又應(yīng)該依靠何種經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式來(lái)予以維持？以大型旅游社區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)不失為一種思路。 2.改變旅游區(qū)“門票經(jīng)濟(jì)”的尷尬狀況。我國(guó)旅游景區(qū)的發(fā)展一直處于“門票經(jīng)濟(jì)”的困境，景區(qū)經(jīng)營(yíng)的附加值受到明顯的限制。奧林匹克森林公園作為城市公園中的一種類型，應(yīng)帶有一定的社會(huì)福利與公益性質(zhì)，因此僅僅依靠門票的收入來(lái)維持公園的正常運(yùn)營(yíng)及生態(tài)旅游環(huán)境保護(hù)可以說(shuō)是杯水車薪。而以?shī)W林匹克森林公園的景觀價(jià)值及生態(tài)價(jià)

10、值為核心旅游吸引物，嘗試拓展其運(yùn)營(yíng)的商業(yè)空間，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式為主題性的大型旅游社區(qū)，則既實(shí)現(xiàn)了資源在一個(gè)更高層面上的配置，同時(shí)也使得公共資源能夠在更廣闊的范圍內(nèi)發(fā)揮輻射效應(yīng)。 3.整合奧運(yùn)圈內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，構(gòu)建大型品質(zhì)社區(qū)。奧林匹克森林公園區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目較多，但缺乏整合，存在良莠不齊的現(xiàn)象。奧運(yùn)區(qū)域內(nèi)既有高檔別墅區(qū)如亞運(yùn)新新家園、紫玉莊園，也有中檔地產(chǎn)項(xiàng)目，如北辰綠色家園、萬(wàn)科星園等，同時(shí)還有中低檔項(xiàng)目或經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，如北苑家園、天通苑等。以?shī)W林匹克森林公園為主題的大型旅游社區(qū)的構(gòu)建，將是一個(gè)利用城市基礎(chǔ)設(shè)施改善的良好機(jī)遇整合、提升現(xiàn)有地產(chǎn)項(xiàng)目，構(gòu)建北京又一品質(zhì)功能區(qū)的契機(jī)。  &

11、#160;   三、北京奧林匹克森林公園的開(kāi)發(fā)定位：功能及主題的兼顧1.我國(guó)公園的分類。我國(guó)目前尚無(wú)明確的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)對(duì)公園進(jìn)行分類，僅根據(jù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，并參考國(guó)家建設(shè)部、林業(yè)部、國(guó)土資源部等相關(guān)部門的管理規(guī)定，按照功能及性質(zhì)對(duì)我國(guó)的公園作如下劃分： 城市公園：城市公園是城市集中的公共綠地、城市生態(tài)保護(hù)帶及本市居民日常休閑娛樂(lè)的活動(dòng)場(chǎng)所及防災(zāi)避難場(chǎng)所，具有一定的社會(huì)公益事業(yè)性質(zhì)。如北京的北海公園、玉淵潭公園、東單公園、皇城遺址公園等，其中，城市郊野公園也屬城市公園范疇，如北京的頤和園、翠湖公園等。 主題公園：因具有一定文化主題而創(chuàng)造出的人造景點(diǎn)，具有明顯的商業(yè)性，以吸引游客和追求利

12、潤(rùn)為主要目的。如美國(guó)的迪斯尼、深圳的世界之窗、北京的世界公園等。 科學(xué)公園：以科普教育為主要功能的旅游景點(diǎn)，目的是保護(hù)自然和提高公民素質(zhì)，包括兩大類型：天然科學(xué)公園，如地質(zhì)公園、濕地公園、森林公園等；人造景觀科學(xué)公園，如動(dòng)物園、植物園、海洋水族館等。 和平公園：原來(lái)是戰(zhàn)爭(zhēng)發(fā)生地，為紀(jì)念戰(zhàn)爭(zhēng)受害者而建立的公園，是以和平公園的方式來(lái)保護(hù)特殊的生態(tài)和文化，促進(jìn)和平與安寧。如日本廣島的和平公園，韓國(guó)與朝鮮欲在非軍事區(qū)建立和平公園，北京市的中山公園等。 風(fēng)景名勝區(qū)：指風(fēng)景資源集中、環(huán)境優(yōu)美、具有一定規(guī)模和游覽條件，可供人們游覽欣賞、休憩娛樂(lè)或進(jìn)行科學(xué)文化活動(dòng)的地域，國(guó)家級(jí)風(fēng)景區(qū)相當(dāng)于國(guó)外的國(guó)家公園。 2

13、.奧林匹克森林公園的功能定位：城市郊野公園的性質(zhì)。城市郊野公園是指位于城市外圍近、中郊綠化圈層，具有較大面積的呈自然狀態(tài)的綠色景觀區(qū)域，包括人為干擾程度小的傳統(tǒng)農(nóng)田、處于原始或次生狀態(tài)的郊野森林自然景觀等。城市郊野公園滿足了現(xiàn)代都市居民踏青郊外，回歸自然，休閑度假的需要，仍屬于城市公園的范疇。 奧林匹克森林公園規(guī)劃中，對(duì)于賽后奧林匹克森林公園的定位是：奧林匹克森林公園在滿足2008年北京奧運(yùn)會(huì)比賽需要的同時(shí)，還充分考慮了賽后利用，整個(gè)公園將成為北京市居民文化、體育、休閑的重要場(chǎng)所。 因此，應(yīng)該把奧林匹克森林公園認(rèn)為是城市公園中的郊野公園，仍具有一定的社會(huì)公益性質(zhì)，一般由政府供給公園維護(hù)的日常經(jīng)

14、費(fèi)，并不依靠公園的門票等收入彌補(bǔ)成本支出。 3.對(duì)奧林匹克森林公園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式為大型旅游社區(qū)的主題定位中央體育區(qū)。中央體育區(qū)是指主要由體育、商業(yè)、居住、休閑等職能設(shè)施所構(gòu)成，以綜合服務(wù)業(yè)的發(fā)展來(lái)促進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和城市功能格局的優(yōu)化，涉及體育運(yùn)動(dòng)、休閑娛樂(lè)及房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)，聚集規(guī)模宏大的居住群及其與其匹配的商貿(mào)休閑部落的體育商貿(mào)休閑居住中心。目前，這種新興的產(chǎn)業(yè)形式及城市功能分區(qū)，在我國(guó)上海浦東、大連、青島等城市迅速發(fā)展，不僅為體育產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的活力，也成為了城市中的新區(qū)。 奧林匹克森林公園賽后的發(fā)展目標(biāo)是建設(shè)一個(gè)運(yùn)動(dòng)型、健康型的體育主題生活小區(qū)，既是北京大都市功能區(qū)的一種延伸，同時(shí)也是體

15、育產(chǎn)業(yè)與城市功能有機(jī)融合的一種創(chuàng)新載體。 四、問(wèn)題及后續(xù)思考1.土地政策的限制。在我國(guó)城市發(fā)展的實(shí)踐中，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫，導(dǎo)致宏觀層面對(duì)土地開(kāi)發(fā)權(quán)的政策日益趨緊，也增加了旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)難度。另外，旅游項(xiàng)目立項(xiàng)及審批較之普通的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功性更大、成本更低，因此，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就借旅游之名行房地產(chǎn)之實(shí)，將低價(jià)征得的旅游用地違規(guī)轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)用地，從中牟利，并導(dǎo)致許多違規(guī)行為的發(fā)生。目前，為完善我國(guó)旅游住宅等房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，國(guó)家已經(jīng)實(shí)施了嚴(yán)格的土地管理制度，相關(guān)土地招標(biāo)及審批程序進(jìn)一步完善和規(guī)范，尤其是對(duì)于風(fēng)景名勝區(qū)、自然保護(hù)區(qū)周邊的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已有嚴(yán)格的限制。因此，土地政策的

16、變化將使以?shī)W林匹克森林公園為題材的旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)存在一定程度上的不確定性。 2.行業(yè)波動(dòng)性的風(fēng)險(xiǎn)。旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式是在近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)急劇擴(kuò)張的宏觀背景下興起的，也受到了整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)超出常規(guī)發(fā)展規(guī)律的市場(chǎng)泡沫的影響。實(shí)際上，旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)中高端定位的特點(diǎn)使其面臨的消費(fèi)市場(chǎng)規(guī)模比較有限，一旦市場(chǎng)波動(dòng)必然導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。因此，行業(yè)自身的脆弱是旅游住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式必須慎重面對(duì)的問(wèn)題。尤其在后奧運(yùn)階段，即奧運(yùn)會(huì)后的一段時(shí)間內(nèi)，由于受需求不足制約，可能產(chǎn)生房地產(chǎn)業(yè)波動(dòng)、旅游業(yè)不景氣等低谷效應(yīng)，因此，奧林匹克森林公園旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式同樣也會(huì)受到宏觀大環(huán)境的影響，存在著相當(dāng)程度上的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 3.開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)主體的問(wèn)題。奧林匹克森林公園旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)主體，