古代土地、房屋登記制度

1、古代土地、房屋登記制度全國(guó)范圍內(nèi)的房產(chǎn)登記制度，實(shí)際上在中國(guó)古代歷史上就存在。唐以后，中國(guó)在土地管理方面還出現(xiàn)了立契、申牒或過(guò)割制度。土地買賣必須通過(guò)官府，進(jìn)展書面申報(bào)和登記，才能發(fā)生效力。否那么，不僅交易無(wú)效，而且還要受到嚴(yán)厲的制裁。從中國(guó)古代土地登記制度的歷史演變可以看出，它主要是伴隨土地稅賦制度而存在的，乃稅賦制度的衍生物，其最主要目的是便于稅賦征收。地契作為田地所有人或使用人的權(quán)利證明只是其附帶性的作用，并不能作為確權(quán)證書。更為重要的是，地契資料由官府掌握，且對(duì)外保密，普通百姓不能查詢相關(guān)資料。土地交易始自周朝嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，中國(guó)在民國(guó)以前沒(méi)有真正形成以公示為目的地產(chǎn)登記制度，但是以征收賦稅

2、、交易和提供質(zhì)證以杜絕爭(zhēng)端為目的的土地登記，早在周朝就開(kāi)始了。按照周朝建立時(shí)的制度，周天子擁有對(duì)全國(guó)土地的所有權(quán)，他直接統(tǒng)治的區(qū)域稱為王畿。王畿之外的土地進(jìn)展分封：諸侯所分得的土地稱為諸侯國(guó);卿大夫所分得的土地稱為采邑;士所分得的土地稱為祿田。他們對(duì)自己所分得的土地享有使用權(quán)，不能任意處分，所謂“田里不粥粥，同鬻，出賣之意。他們還必須定期向周王交納貢賦，土地的所有權(quán)還是掌握在周王手里。西周初期，土地與奴隸均不得進(jìn)入流通領(lǐng)域，但由于這二者即是農(nóng)業(yè)社會(huì)最主要的消費(fèi)要素。因此，隨著經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展，諸侯實(shí)力不斷增長(zhǎng)，周天子對(duì)各地諸侯的控制減弱，這種限制必然會(huì)被打破。到西周中后期，以土地和奴隸為對(duì)象的交換經(jīng)

3、常出現(xiàn)，而且事實(shí)上還得到了法律的認(rèn)可。目前可查的最早一宗土地交易，發(fā)生在西周。一個(gè)陜西出土的西周青銅器上，刻有一段關(guān)于地產(chǎn)交易的銘文，意思大致是在公元前919年農(nóng)歷三月，一個(gè)叫矩伯的人分兩次將1300畝土地抵押給一個(gè)叫裘衛(wèi)的人，換來(lái)了價(jià)值100串貝殼的幾件“奢侈品，包括兩塊玉，一件鹿皮披肩，一條帶花的圍裙。歷史上還有周厲王買地的記錄。周厲王當(dāng)朝時(shí)，為了擴(kuò)建王宮，他買下一個(gè)叫鬲從的人的地，但沒(méi)有立即給錢。鬲從擔(dān)憂周厲王賴賬，周厲王還安撫他說(shuō)，“你別怕，我一定會(huì)照價(jià)付款。假設(shè)我賴賬，就讓上天罰我被流放好了。這是個(gè)很毒的誓言。周厲王買地終究花了多少錢，記載此事的銘文上沒(méi)寫。但有人買地、賣地，已經(jīng)從側(cè)

4、面說(shuō)明，當(dāng)時(shí)除了有土地抵押，還存在土地買賣，西周中后期，應(yīng)當(dāng)是出現(xiàn)了統(tǒng)治者對(duì)土地所有權(quán)掌控的松動(dòng)場(chǎng)面。春秋時(shí)期，楚康王十二年公元前548年，楚國(guó)下令“書土田、“量入修賦，其實(shí)就是對(duì)于楚國(guó)統(tǒng)治者要求對(duì)國(guó)境內(nèi)的土地根據(jù)地勢(shì)進(jìn)展測(cè)量，并根據(jù)肥沃程度，規(guī)定其產(chǎn)量的標(biāo)準(zhǔn)，再根據(jù)產(chǎn)量征收賦稅。這種方式其實(shí)就是在進(jìn)展土地登記，按照收成的多少交納賦稅，明確了國(guó)家對(duì)土地資源的登記管理制度，這個(gè)可能是最早確立的有關(guān)土地登記制度的法令。秦始皇在公元前216年下令“使黔首自實(shí)田，即命令所有占有土地的地主和自耕農(nóng)，按照當(dāng)時(shí)實(shí)際占有土地的數(shù)目以及人丁數(shù)目，向中央政府如實(shí)呈報(bào)。所報(bào)內(nèi)容經(jīng)審查核實(shí)后，最后登記入冊(cè)，上報(bào)到縣。

5、自此，可以看做是政府成認(rèn)了私有土地的合法性，并依此為根據(jù)征收田租。隋唐統(tǒng)計(jì)手實(shí)與分級(jí)匯賬簿由此可以看出，唐朝的土地統(tǒng)計(jì)政策是很完備的：先在鄉(xiāng)里進(jìn)展統(tǒng)計(jì)，然后匯總成鄉(xiāng)賬;鄉(xiāng)賬完成后再上報(bào)到縣，由縣匯總成縣賬;縣賬完成后送達(dá)至州，匯總成州賬，最后上報(bào)到中央戶部。在登記時(shí)間上，也有規(guī)定。據(jù)?唐令田令?，“諸應(yīng)收授之田，每年起十月一日里正預(yù)?？痹觳?，歷十一月，縣令總集應(yīng)退、應(yīng)受之人，對(duì)共給授，十二月內(nèi)畢。這樣，全國(guó)有多少家庭，每個(gè)家庭授田和宅地?cái)?shù)量是多少，以及每年應(yīng)該有多少土地賦稅收入，朝廷能做到心中有數(shù)且便于清查。同時(shí)，唐代在土地管理方面出現(xiàn)了立契、申牒或過(guò)割制度，規(guī)定土地買賣必須通過(guò)官府，進(jìn)展書面

6、申報(bào)和登記，才算有效，否那么要受到處分。其實(shí)關(guān)于宅地的統(tǒng)計(jì)也就是房產(chǎn)的登記，在我國(guó)古代大多是與田產(chǎn)的登記同步的，因?yàn)閲?guó)家一般都是同時(shí)確定某一戶擁有的田宅情況，也就是包括土地與房子的雙重的規(guī)定了。例如吐魯番出土的?武周載初元年公元690年一月西州高昌縣張思別、王隆海、寧和才手實(shí)?，這個(gè)手實(shí)就很清楚地展示了政府對(duì)于田產(chǎn)與房產(chǎn)的雙重登記內(nèi)容。?周載初元年公元690年一月西州高昌縣張思別、王隆海、寧和才手實(shí)?1.戶主寧和才年十四歲2.母趙年五十二歲3.妹和忍年十三歲4.右件人，見(jiàn)有籍5.和貞年二十二歲6.羅勝年十五歲7.右件人，籍后死8.合受常部田9.一段二畝常田城北廿里新興東渠西道南道北曹君定10.

7、一段一畝部田三易城西七里沙堰渠東渠西張延守南第延守北麴善亮13.一段四步居住園宅14.牒，件通當(dāng)戶新舊口、田畝段數(shù)四至，具狀15.如前。如后有人告隱漏一口，求受違敕之罪。謹(jǐn)牒。注：以上的8至12條就是關(guān)于田產(chǎn)登記的狀況，而第13條就是關(guān)于此戶家庭住宅的登記信息，第14條那么是戶主保證此牒屬實(shí)的文件宋朝的“砧基簿至宋朝，中國(guó)的土地登記制度日趨成熟和完善。南宋時(shí)期，民眾按統(tǒng)一要求制作砧基簿，全面記載戶主、田產(chǎn)面積、四至地籍上每宗地四鄰的名稱、來(lái)源等土地狀況，附以地形圖，經(jīng)耆老、鄰保正長(zhǎng)統(tǒng)計(jì)查勘無(wú)誤后上報(bào)經(jīng)界所宋朝時(shí)專門管理土地登記工作的機(jī)構(gòu)，再由經(jīng)界所勘驗(yàn)核實(shí)交付產(chǎn)權(quán)人，并收存于鄉(xiāng)、縣、州及轉(zhuǎn)運(yùn)司

8、。砧基簿既是國(guó)家征稅課役的根據(jù)，也是持簿者對(duì)所載土地的產(chǎn)權(quán)證明。進(jìn)展田產(chǎn)交易時(shí)，由買賣雙方持砧基簿、地形圖和契約到縣府辦理“批鑿檢驗(yàn)確實(shí)，土地轉(zhuǎn)讓才有效力。不過(guò)，在宋朝出賣不動(dòng)產(chǎn)，得先問(wèn)問(wèn)親鄰，首先問(wèn)詢他們想不想買。因?yàn)樗纬梢?guī)定，親鄰具有優(yōu)先購(gòu)置權(quán)。北宋后期還強(qiáng)調(diào)，所謂“親鄰，必須為有親之鄰，即雖為鄰而非親或雖為親而非鄰者，都不具有優(yōu)先購(gòu)置權(quán)。按照如今的話說(shuō)，這就意味著一所房子能不能出售，并不需要通過(guò)物價(jià)局、房管局的批準(zhǔn)，卻需要先通過(guò)住在附近的家人、族人的批準(zhǔn)。正規(guī)的做法是拿一個(gè)小本子，把“親鄰的名字都列在上面，然后從族長(zhǎng)老太爺?shù)礁舯谟H戚大媽，讓他們挨個(gè)簽字。假設(shè)其中一個(gè)拒簽，這房就別打算

9、賣了。搞定了親鄰后，就要制作契約，到官府印契。契約是國(guó)家統(tǒng)一格式，被稱為“官頒契紙，類似今天的“標(biāo)準(zhǔn)合同，統(tǒng)一規(guī)定契約中必須包括雙方當(dāng)事人姓名、交易原因、標(biāo)的價(jià)金、擔(dān)保條款等內(nèi)容。只有在繳納契稅錢后，官府在契約上加蓋官印，交易才有效，就是合法合規(guī)交易，受到法律保護(hù)。加蓋官印的契約稱為“紅契，具有法律效力;不繳納契稅，私下交易，是“白契，不具有法律效力，而且還屬于偷稅漏稅。 賣屋文契， 清道光二十六年1846 年，存于浙江衢州博物館。圖/ 楊興斌/FOTOE“紅契要交的契稅歷朝不等，一般叫“間架稅，但無(wú)論多少，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，在當(dāng)時(shí)都是一個(gè)不小的負(fù)擔(dān)，于是很多人常常不到官府那辦“交易手續(xù)，民間房屋

10、買賣多行“白契。這固然省了稅費(fèi)，卻往往導(dǎo)致糾紛。民間“白契太多，產(chǎn)權(quán)不明，交易混亂，檔案管理不完備。宋朝的判牘匯編?名公書判清明集?或是明代小說(shuō)?三言二拍?對(duì)房產(chǎn)糾紛都有記載。對(duì)于“白契，朝廷只得加大稽查，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，就治人匿稅之罪，進(jìn)展刑事處分。南宋?慶元條法事類?記載：凡“匿稅者，笞四十;稅錢滿十貫，杖八十;監(jiān)臨官、專典、攔頭自匿，論如詐匿不輸律。契約之后，要過(guò)割賦稅，即在契約上寫明標(biāo)的物的租稅、役錢，并由官府在雙方賦稅簿賬內(nèi)變更登記，加蓋官印。假設(shè)沒(méi)有過(guò)割賦稅，往后買賣交易雙方發(fā)生糾紛爭(zhēng)訟時(shí)，即使買受田宅的富豪之家持有契約，官府也不會(huì)受理爭(zhēng)訟。宋朝地產(chǎn)買賣契約，又分為絕賣、活賣與賒賣三種。所謂絕賣，即無(wú)任何附加條件的買賣;凡只轉(zhuǎn)讓使用權(quán)與收益權(quán)，保存回贖權(quán)的買賣叫活賣或典當(dāng)，典當(dāng)契約的業(yè)主得到錢主的典價(jià)，在法定的30年期限內(nèi)可隨時(shí)以原價(jià)贖回標(biāo)的物;賒賣是采取類似商業(yè)信譽(yù)或預(yù)付方式，然后收取出賣物的價(jià)錢。所有這些買賣活動(dòng)，都必須訂立契約，獲得官府認(rèn)可后，才能得到法律的保護(hù)。清末引入現(xiàn)代房產(chǎn)登記制度明朝洪武二十年1387年，朝廷編制出各地土地田產(chǎn)登記管理及據(jù)以確定賦役稅收的“魚鱗圖冊(cè)，作為官府征收賦稅的憑證，詳細(xì)記載每宗土地的業(yè)主姓名、田土形狀、方圓四至等，成為解決土地糾紛的重要根據(jù)。滿清入關(guān)后，屢次大規(guī)模侵吞土