市場分析報告

1、目 錄城市概況宏觀環(huán)境分析桂平樓市分析重點樓盤簡析一、城市概況桂平255公里北部灣188公里港澳水路和陸路直通桂平市城市概況桂平市城市概況 桂平市位于中國廣西壯族自治區(qū)東南部，黔郁潯三江交匯處，北回歸線橫貫市境中部，是泛珠三角經(jīng)濟圈和東盟自由貿易經(jīng)濟圈結合部，又是連結華南經(jīng)濟區(qū)和西南經(jīng)濟區(qū)的重要城市，區(qū)位優(yōu)勢明顯。1、城市區(qū)域位置 桂平市轄26個鄉(xiāng)鎮(zhèn)431個村（社區(qū)），總面積4074平方公里。2010年總人口183萬，截至2014年末全市總人口200.1萬，其中市區(qū)人口25萬。有漢、壯、瑤等12個民族，是廣西第一人口大縣. 2010年第六次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，目前外來人口總量小，縣區(qū)人口提升

2、空間有限。桂平市人口概況桂平市人口概況2、城市人口概況社坡腐竹羅秀米粉麻垌荔枝龍眼玉桂西山茶淮山淮山 乳泉井酒 桂平市氣候溫和，雨量充沛，物產豐富，盛產亞熱帶土特產品，其中麻垌荔枝、西山茶、乳泉井酒、龍眼、淮山、玉桂、八角、社坡腐竹和中國一絕羅秀米粉等聞名廣西區(qū)內外。桂平市城市特色產業(yè)桂平市城市特色產業(yè)3、特色資源概況 桂平市境內山川秀麗，風景名勝薈萃，“別有天地”、“鳳擅名勝”、“秀蓋南天”是“游蹤來絕頂”的旅游勝地和佛教圣地。主要旅游景區(qū)景點有：桂平西山、龍?zhí)秶疑止珗@、大藤峽 、金田起義舊址、桂平市北回歸線標志公園等。西山風景名勝區(qū)龍?zhí)秶疑止珗@大藤峽太平天國起義遺址桂平市旅游資源情

3、況桂平市旅游資源情況4、旅游資源概況位于廣西東南部，黔郁潯三江交匯處，北回歸線橫貫市境中部，區(qū)位優(yōu)勢明顯。人口年均增長率較快，城鎮(zhèn)化人口增多。氣候溫和，特色產品豐富，遠銷區(qū)內外。旅游資源豐富，知名度高，開發(fā)商力度高。城市概況特征對房地產市場啟示區(qū)位及資源優(yōu)勢利于經(jīng)濟發(fā)展，也為本項目成功發(fā)展的奠定堅實基礎。人口的增長帶來巨大的置業(yè)需求。 旅游資源豐富，為房地產發(fā)展提供基礎。5、城市概況小結二、宏觀環(huán)境分析11-14年，桂平市GDP增長速度平均保持在10%左右，2014年全年GDP為314億元，比上年同期增長10.0%。增速上升1.0個百分點。機械產業(yè)、建材陶瓷產業(yè)、旅游產業(yè)、紡織服裝產業(yè)和電子產

4、業(yè)等產業(yè)集群成為桂平經(jīng)濟發(fā)展的最主要動力。桂平經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展，桂平經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展，2014年全年的年全年的GDP達到達到189.1億元億元數(shù)據(jù)來源：桂平市政府網(wǎng)桂平桂平GDP持續(xù)增長，有利于當?shù)胤康禺a發(fā)展持續(xù)增長，有利于當?shù)胤康禺a發(fā)展數(shù)據(jù)來源：桂平市政府網(wǎng)桂平市目前正處于快速城鎮(zhèn)化階段，固定資產投資總額不斷加大；2014年全年，全市固定資產投資完成148億元，同比增長22.6%。在固定資產投資中，第二產業(yè)投資仍占主導地位。隨著政府大力投資基礎建設，完善城市配套，全市固定資產投資較快增長。1、宏觀經(jīng)濟概況數(shù)據(jù)來源：桂平市政府網(wǎng)2014年全年財政收入完成16億元，同比增長12.3個百分點。政府財力不斷

5、增加，政府大力投資基礎建設，完善城市配套。2014年全年，桂平市人均可支配收入為22123元，同比增長11.8%，增速同比提高，全市居民生活水平明顯改善。隨著居民生活水平漸漸提高，對社會消費品的需求也不斷增長，居民購買力的增強為房地產市場奠定堅實的客戶基礎。桂平居民人均可支配收入穩(wěn)步提高，居民購買力增強桂平居民人均可支配收入穩(wěn)步提高，居民購買力增強數(shù)據(jù)來源：桂平市政府網(wǎng)城市經(jīng)濟發(fā)展特征對房地產市場影響GDP保持快速增長，經(jīng)濟規(guī)模不斷擴大，經(jīng)濟實力居區(qū)內縣市前列。城鎮(zhèn)化進程加速，固定資產投資快速增長，城市基礎設施、公共配套建設力度加大，城市環(huán)境日趨向好。人均可支配收入持續(xù)增加，城市居民富裕程度不

6、斷提高，居民購買力進一步增強。旅游產業(yè)規(guī)模不斷擴大，更提高城市知名度，旅游地產投資氛圍日益濃厚。城市經(jīng)濟實力增強，商貿繁榮，住宅市場需求不斷擴大。城鎮(zhèn)化進程提速，城市環(huán)境有效改善，吸引力變大，城市人口增加，形成新的住房需求。居民收入提高，購買力增強，推動社會零售業(yè)、服務業(yè)的發(fā)展，商業(yè)、商務物業(yè)隨城市人口及居民收入的增加，而日趨繁榮。宏觀經(jīng)濟小結 桂平市在規(guī)劃期內發(fā)展方向為“向南、向北和向東，突破江河對城市空間增長的限制，擴大中心城區(qū)建設用地范圍，形成南拓北進東擴的城市發(fā)展態(tài)勢”。規(guī)劃形成“三江、五片、多組團”的城市空間結構。2、城市規(guī)劃 根據(jù)桂平根據(jù)桂平“濱江山水宜居濱江山水宜居”城市定位，突

7、出特色立城、顯山露水的建設理城市定位，突出特色立城、顯山露水的建設理念，全面建設江北新區(qū)、長安新區(qū)、潯江新區(qū)，推進老城區(qū)風貌改造。念，全面建設江北新區(qū)、長安新區(qū)、潯江新區(qū)，推進老城區(qū)風貌改造。江北新區(qū)長安新區(qū)潯江新區(qū)江北新區(qū)：江北新區(qū)：江北新區(qū)將是桂平新型現(xiàn)代化城市形象的核心區(qū)。屆時建立市級文化設施和中高檔居住社區(qū)。老城區(qū)：老城區(qū)：成熟配套區(qū)域，以高容積率小規(guī)模項目為主，目前在市中心可供開發(fā)不多；潯江新區(qū)：潯江新區(qū)：城市發(fā)展的另一方向，未來中大盤集中地。長安新區(qū)：長安新區(qū)：產業(yè)園區(qū)，高鐵新區(qū)、以大規(guī)模的租賃盤、投資項目為主。老城區(qū) 桂平市江北核心區(qū)將定位為桂平市行政文化中心，兼顧商業(yè)購物，旅游

8、、接待、休閑娛樂多種功能，為城市發(fā)展的主要地區(qū)。商中心規(guī)劃圖效果圖鳥瞰圖交通圖 桂平市長安工業(yè)園區(qū)位于桂平城區(qū)西南面，是桂平市規(guī)劃建設的規(guī)模最大的工業(yè)園區(qū)，距市區(qū)6公里，北臨黃金水道郁江，南有桂平至玉林二級公路橫穿其中，正處規(guī)劃中的龍邦至梧州高速公路桂平入口處，同時也是高鐵站區(qū)域、地理位置優(yōu)越，水陸交通便利，有利于當?shù)卣呢斦愂?。對房地產市場的影響城市面積的擴大，將有益于當?shù)胤康禺a的長遠發(fā)展。江北核心區(qū)將定位為桂平市新的新政中心；老城區(qū)已不是城市重點發(fā)展片區(qū)； 但濱江山水宜居的城市定位，為推進老城區(qū)風貌改造，給區(qū)域房地產發(fā)展提供良好的基礎。隨著城市的不斷發(fā)展擴大，給當?shù)鼐幼『蜕虡I(yè)帶來非常大

9、的潛力。良好的城市定位及老城區(qū)的改造讓老城區(qū)得以有發(fā)展的空間。江北核心區(qū)的建設、五星級酒店、大型商業(yè)、文體中心等大型市政的配套將大力刺激周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民進城置業(yè)，該片區(qū)需求大，機遇好；長安新區(qū)有高鐵進入，發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒俊３鞘幸?guī)劃小結三、桂平樓市分析萌芽階段 2010年以前，桂平市就零星出現(xiàn)一些商品房項目，這些項目的出現(xiàn)多半是伴隨著街道舊危房改造或政府商業(yè)改造工程出現(xiàn)，該階段的特點是：項目少，供應和需求也不多，價格較低，本地人對商品房還不太了解，該時期主要的房產是私人天地樓。1、樓市發(fā)展歷程無序發(fā)展階段 2010年-2012年，桂平市的商品房項目迅速增多，這些項目包括在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的一些私人開發(fā)的小樓盤和

10、市區(qū)出現(xiàn)了多個本地房企開發(fā)的樓盤，該階段的特點是：項目急劇增加，但是項目規(guī)模不大，并不講究品質，供應和需求也相對增多，價格混亂，參差不齊，因已不能再建天地樓，本地人開始關注商品房。盛世華府郁江大廈 2013年-14年，“十一五”計劃逐步實施，桂平市的商品房項目增加速度減慢，除本地房企開發(fā)的樓盤外，還出現(xiàn)了一些外地開發(fā)商因看好當?shù)爻鞘邪l(fā)展而來購地開發(fā)的項目，該階段的特點是：項目增加速度放慢，出現(xiàn)了一些規(guī)模較大的項目，供應出現(xiàn)相對不足，需求則極為旺盛，價格拉差增大，除了城區(qū)市民外，鄉(xiāng)鎮(zhèn)上有條件的人加快了到市區(qū)買房置業(yè)。西山御府西山御府初步發(fā)展階段發(fā)展階段預測萌芽階段2010年以前無序階段2010年

11、-2012年初步階段2013年-2014高質階段2015年后高質階段的特點：項目規(guī)模適中，影響項目定位的配套開始受到重視，品質和個性開始受到關注，客群定位到特定人群，產品價格開始拔高，居住環(huán)境上升到第一位。2010年-2014年桂平商品房供銷走勢從總體上看，近三年桂平樓市的供需呈不斷上升的趨勢；從不同的年度看，2014年供需漲幅均最大；010002000300040002010年2011年2012年2013年2014年2015年16月2010年-2015年住宅成交量220025032850290233002210成交量（套）2、樓市現(xiàn)狀數(shù)據(jù)來源：桂平市房管所2010年-2015年桂平住宅成交走

12、勢 從總體上看，近三年桂平住宅成交呈不斷上升的趨勢，2014年成交達到3330套，2015年上半年已經(jīng)成交了2210套，從市場預期看，今年成交量將達到新的高度，漲幅也進一步增大。數(shù)據(jù)來源：桂平市房管所2014年-2015年6月桂平商品房銷售套數(shù)從上表看，桂平市月度銷量走勢不均衡，主要是由于本地樓盤較少，銷量容易受到項目開盤、促銷等活動的影響。總體上看，銷售套數(shù)穩(wěn)步上漲，2015年同比有所上升。數(shù)據(jù)來源：桂平市房管所2014年-2015年6月桂平商品房價格走勢從上表看出，近年桂平市房價較平穩(wěn)，除2014年6月達到頂點4560元/外，其他月份處于較平緩的態(tài)勢，整體均價圍繞在4000元的這個幅度上下

13、波動?？梢姳镜厥袌鍪車艺哂绊戄^小，尚處于較初級的發(fā)展階段。數(shù)據(jù)來源：桂平市房管所2012年-2015年6月桂平商品房客群分布情況從總體上看，桂平商品房主要的客戶源是當?shù)鼐用?，其占比均?8%以上，其他的外地人群占比較少，而隨著城市的發(fā)展，外地人到本地購房的人數(shù)將逐步增加，但是目前還不足2%。數(shù)據(jù)來源：桂平市房管所2015年1-6月桂平部分樓盤銷售情況樓市現(xiàn)狀小結樓市處于上升階段，整體樓市熱度高；供需及價格均處于上升階段；區(qū)域客戶來源多為本地居民；主需戶型依然是以80-120平米以下的剛性戶型為主；投資性天地樓占有一定的市場空間；高鐵區(qū)域發(fā)展還具備很大的提升空間。四、重點樓盤簡述鳳凰城鉆石國

14、際三千城西山華府潤月星城長安綜合市場金源新城紅峰華府半島國際 桂平目前在售約22個樓盤，此次調研選取了10個在售樓盤做分析，現(xiàn)根據(jù)本項目的區(qū)域屬性以及項目的屬性選取幾個重點項目做個簡述。大龍城市廣場江南酈城本案【鳳凰城】【樓盤數(shù)據(jù)】開發(fā)商開發(fā)商廣西桂平鳳凰礦業(yè)開發(fā)有限責任公司占地（）占地（）約230畝地址地址桂平市西山大道與桂江西路交匯處建面（）建面（）約70萬物業(yè)管理物業(yè)管理鳳凰物業(yè)容積率容積率3.5物管費物管費1.05元/ 綠化率綠化率35%建筑類型建筑類型簡約中式總戶數(shù)總戶數(shù)10000棟數(shù)棟數(shù)18車位數(shù)車位數(shù)5000園林風格園林風格簡約中式園林車位比車位比1：1.2均價均價4800元/

15、開盤時間開盤時間2015年3月底項目定位項目定位桂平首個全配套生活體項目項目信息信息規(guī)劃布局規(guī)劃布局項目集高端住宅、5A寫字樓、五星酒店、商業(yè)中心為一體 工程進度工程進度 2#樓已經(jīng)封頂，3#、5#樓接近封頂，6#、7#樓建到6層，8#樓地基部分推出推出貨量貨量 目前共推出892套房源，其中2+1房占22%，3+1房占72%，4+1房占6% 戶型戶型 配比配比樓棟樓棟戶型戶型面積（）面積（）套數(shù)（套）套數(shù)（套）2#、3#、5#、6#2+1房92-1121923+1房120-1446384+1房171.6362合計合計892【戶型配比】該項目目前推出在92-171的戶型，產品以中戶型為主，主要面

16、向白領及改善型置業(yè)群體。該項目戶型方正，布局設計也比較合理，但是價格仍然是客戶考慮的首要因素【戶型簡述】【樓盤簡述】品牌：鑫炎集團是一家集房地產開發(fā)、市政建設、物業(yè)、礦業(yè)、金融投資多項發(fā)展的公司，現(xiàn)有員工近兩百人，公司屬下還有木圭重晶石、鉛鋅礦區(qū)、金田六乙坑鉛鋅多金屬礦區(qū)及兩個選礦廠。 區(qū)位：占據(jù)桂平要到西山大道黃金地段 價值：桂平首個城市綜合體項目 配套：大型購物中心、商業(yè)中心、SOHO公寓、五星酒店、私人會所、幼兒園、雙游泳池規(guī)劃：項目集高端住宅、5A寫字樓、五星酒店、商業(yè)中心為一體，建設15萬平方米商業(yè)體量，引進國內外知名品牌入駐 【近期營銷動向】【長安綜合市場】【樓盤數(shù)據(jù)】開發(fā)商開發(fā)商

17、桂平市金龍工業(yè)租賃有限公司占地占地100多畝地址地址玉桂大道與迎賓大道交匯處總建總建14.5萬平米建筑類型建筑類型天地樓容積率容積率/套數(shù)套數(shù)約360棟（套）綠化率綠化率/園林風格園林風格無總戶數(shù)總戶數(shù)/均價均價4380元/ 項目定位項目定位天地街墅項目項目信息信息規(guī)劃布局規(guī)劃布局多棟綜合樓及一個農貿市場組成 工程進度工程進度 1、2、3期已完工，7月2日1期交房推出推出貨量貨量 目前共推出約350套房源，均為4層半天地樓 戶型戶型 配比配比樓棟樓棟戶型戶型面積（）面積（）套數(shù)（套）套數(shù)（套）/A298120B300130C350110合計合計360【戶型配比】【銷控展示】1、1、2、3期已銷

18、售近70%2、內街4380元起/平方米 外街5000元/左右。3、商業(yè)部分預計元旦開張?！緫粜秃喪觥?、占天占地型建筑，宜商宜??；2、開間6米，進深14.6米，底層適合做商業(yè)；3、6室3衛(wèi)，宜居?！窘跔I銷動向】1、渲染高鐵區(qū)域價值；2、低價吸引市場關注；【樓盤簡述】品牌：發(fā)展商品牌在區(qū)域內并不太高。 區(qū)位：占據(jù)高鐵區(qū)域黃金地段 價值：桂平首個大型綜合商業(yè)體項目 配套：周邊市政配套不多規(guī)劃：項目內部規(guī)劃有農貿市場，較具有投資價值【金源新城】【樓盤數(shù)據(jù)】開發(fā)商開發(fā)商廣西桂平鑫盛投資實業(yè)有限公司占地（）占地（）約780畝地址地址桂平市玉桂大道與迎賓大道交匯處建面（）建面（）約130萬物業(yè)管理物業(yè)管理/容積率容積率物管費物管費/綠化率綠化率建筑類型建筑類型歐式總戶數(shù)總戶數(shù)1期50棟棟數(shù)棟數(shù)50車位數(shù)車位數(shù)/園林風格園林風格/車位比車位比/均價均價4850元/ 開盤時間開盤時間未項目定位項目定位領袖城市中央生活項目項目信息信息規(guī)劃布局規(guī)劃布局居住娛樂辦公購物一站式全能生活大城 工程進度工程進度 5、6、7、8#樓封頂推出推出貨量貨量 目前共推出50套房源，都是天地