武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

1、場(chǎng)分析2008.11.24目錄第一部分武漢市房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析一、土地市場(chǎng)基本特征二、商品住宅價(jià)格情況三、商品住宅銷(xiāo)售情況四2008年下半年武漢及重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)走勢(shì)分析第二部分項(xiàng)目市場(chǎng)分析一、沌口房地產(chǎn)市場(chǎng)概況二、片區(qū)在售樓盤(pán)解析三、SWO分析第一部分武漢市房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析、土地市場(chǎng)基本特征2008年上半年，武漢市中心城區(qū)通過(guò)招拍掛方式共出讓土地18宗，成交12宗，實(shí)際成交面積為196911.6平方米（約295畝），與去年同期相比減少85.77%;土地供應(yīng)規(guī)模較去年同期減少54.24%。每畝單價(jià)為465.73萬(wàn)元/畝，與去年同期相比下降21.35%。綜觀上半年土地市場(chǎng)，與去年相比表現(xiàn)出截然不同的特征:

2、（一）量?jī)r(jià)齊跌，成交清淡一方面，土地出讓和成交宗數(shù)、面積大幅萎縮，成交率下降，出讓18宗6宗流拍;另一方面，成交金額大幅減少，土地單價(jià)下跌，競(jìng)拍冷清，大多數(shù)地塊是在沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況下成交。以P（2008）004地塊（京漢大道B3）為例：樓面地價(jià)為6107.88元/平方米，而去年同地段由金地集團(tuán)武漢公司拍得的P（2007）020地塊（京漢大道義和巷）樓面地價(jià)為6879元/平方米，下跌約11%。（二）本地企業(yè)唱主角去年同期，上海豫園、重慶潤(rùn)隆、華潤(rùn)、金地等外地企業(yè)在漢大幅拿地，地塊面積和成交金額都較大。而今年則以本地企業(yè)為主，單宗地塊面積和成交金額相對(duì)較小。（三）地段好的小地塊受追捧去年土地市場(chǎng)

3、以大面積、高總價(jià)的地塊成交為主，今年小面積低總價(jià)的地塊則受到青睞。如P（2008）008地塊，由于其面積小，總價(jià)低，地段優(yōu)越，配套成熟，在經(jīng)過(guò)162次競(jìng)拍后才由劉貴生個(gè)人拍得。這也是中心城區(qū)首例個(gè)人購(gòu)地，類(lèi)似的P（2008）004等地塊也是經(jīng)過(guò)幾十次競(jìng)拍才最終成交。綜上所述，經(jīng)過(guò)國(guó)家去年一系列調(diào)控政策特別是緊縮政策,開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地變得謹(jǐn)慎。這一方面是由于部分開(kāi)發(fā)企業(yè)資金緊張，融資渠道和銷(xiāo)售回款雙雙受阻，加之去年大幅拿地尚待消化，暫時(shí)喪失戰(zhàn)略投資機(jī)動(dòng)性，無(wú)力進(jìn)行新一輪的圈地?cái)U(kuò)張。另一方面也反映出部分開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期趨于謹(jǐn)慎。中心城區(qū)土地市場(chǎng)供需情況從供需總量來(lái)看，08上半年我市中心城區(qū)通過(guò)招拍掛

4、方式供應(yīng)土地641694.67平方米,實(shí)際成交了196911.6平方米。（一）開(kāi)發(fā)商拿地謹(jǐn)慎，土地成交萎靡從出讓土地的規(guī)模來(lái)看，今年上半年最大成交地塊的面積約為60畝，出讓土地18宗,實(shí)際成交土地12宗，成交率為60%土地出讓成交率較去年同期下降了31%（二）容積率有所降低上半年我市中心城區(qū)土地出讓的平均容積率為3.1,容積率較去年同期減少了0.81,主要由于高層混合住宅及商業(yè)用途土地成交比例較去年同期減少較多。（三）用地性質(zhì)以居住用地為主從用地性質(zhì)來(lái)看，我市中心城區(qū)土地主要用途為居住用地，占總成交面積的84.58%,地塊編號(hào)地塊位直成交面積（哂土地用途及使用年隨成交價(jià)（萬(wàn)元）樓面地價(jià)容積率競(jìng)

5、得人?(2ODS)004京漢大道B357751.42住宅70年商服40176+0(107.885武漢糧泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司P(2008)江漢區(qū)天門(mén)2957.S8居住7050104S35.B615劉貴生（個(gè)人）MEk號(hào)隼P(20QB)019麻區(qū)雙a蹈10號(hào)17100住宅70年商服如1455020U3武漢華漢投資管理有眼公司250Wo（四）樓面地價(jià)排行（住宅用地）：（五）成交金額排行（六）武漢三鎮(zhèn)土地交易（招、拍、掛）情況：從我市成交面積的分布看，上半年土地成交面積最多的為地處江北的漢口，占全市總成交面積的55.70%，地處江南的武昌以23.73%居第二位。二商品住宅價(jià)格情況（一）2008年上半年

6、商品住宅價(jià)格走勢(shì)2008年上半年，全市商品住宅價(jià)格為5823.72元/平方米，與2007上半年相比漲幅為44.77%;與2007年下半年相比，漲幅為12.69%。2008年1月以后，商品住宅價(jià)格上升幅度逐月減緩。至2008年5月，價(jià)格突破6000元/平方米。2008年上半年，武漢市商品住宅成交均價(jià)月均上漲67.95元/平方米，月均漲幅為1.67%。（二）商品住宅區(qū)域價(jià)格情況2008上半年，全市各區(qū)域價(jià)格均有不同幅度的上漲。均價(jià)最高的片區(qū)為漢口中心區(qū)，平均價(jià)格為6875.42元/平方米，其次是武昌中心區(qū)，平均價(jià)格為6824.39元/平方米。價(jià)格最低的區(qū)域?yàn)殂缈谄瑓^(qū)，平均價(jià)格為4328.27元/平

7、方米。從成交均價(jià)上來(lái)看，中心城區(qū)的均價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他各區(qū)，特別是漢口中心區(qū)，價(jià)格已接近7000元/平方米。從價(jià)格漲幅來(lái)看，漢陽(yáng)中心區(qū)、關(guān)山片區(qū)、武昌中心區(qū)同比漲幅較高，都在50%以上。而漢陽(yáng)中心區(qū)的價(jià)格繼續(xù)與沌口片拉出價(jià)差，由去年底的800元/平方米增加到1500元/平方米。（三）不同價(jià)格段商品住宅價(jià)格情況2008年上半年商品住宅價(jià)格在4000元/平方米以下的商品住宅成交均價(jià)為3812.59元/平方米，與2007年相比上漲2.65%，交易量主要集中在關(guān)山片、沌口片和東西湖片;價(jià)格在40005000元/平方米的商品住宅成交均價(jià)為4751.32元/平方米，與2007年相比上漲4.23%;價(jià)格在500

8、06000元/平方米的商品住宅成交均價(jià)為5649.15元/平方米，與2007年相比下跌1.2%;6000元/平方米以上的商品住宅成交均價(jià)為7459.37元/平方米，與2007年相比下跌5.96%。（四）不同面積商品住宅價(jià)格情況2008年上半年，面積90平方米以下戶(hù)型成交均價(jià)最高，達(dá)6357.28元/平方米，與2007年同期相比上漲58.03%;其次是140平方米以上的戶(hù)型，成交均價(jià)為6022.58元/平方米，與2007年同期相比上漲23.43%;90120平方米和120-140平方米的戶(hù)型成交均價(jià)分別為5648.73元/平方米和5532.18元/平方米，漲幅為48.08%和53.26%。不同戶(hù)

9、型商品住宅價(jià)格情況反映出，90平方米以下住宅價(jià)格漲幅最高。（五）不同建筑類(lèi)型商品住宅價(jià)格情況數(shù)據(jù)顯示，高層商品住宅價(jià)格最高，為6542.18元/平方米，與2007年同期相比上漲34.08%;多層商品住宅價(jià)格為5737.28元/平方米，與2007年同期相比上漲50.4%;小高層商品住宅價(jià)格為5305.92元/平方米，與2007年同期相比上漲47%。（六）別墅價(jià)格2008年上半年別墅價(jià)格為8176.94元/平方米。其中，5月份，別墅價(jià)格達(dá)到歷史新高，為8502.17元/平方米，與去年同期相比上漲了36.75%。（七）寫(xiě)字樓價(jià)格2008年上半年寫(xiě)字樓價(jià)格為6702.39元/平方米，與去年同期相比上漲

10、了37.36%;其中，6月份，寫(xiě)字樓價(jià)格達(dá)到歷史新高，為6899.07元/平方米。（八）商鋪價(jià)格2008年上半年商鋪價(jià)格為8892.57元/平方米，與去年同期相比增加了24.64%。其中，5月達(dá)到歷史最高值，價(jià)格為8983.05元/平方米。三商品住宅銷(xiāo)售情況2008年上半年商品住宅共成交了20504套，與去年同期相比減少了20844套，同比下降50.41%。成交面積為245.17萬(wàn)平方米，與去年同期相比減少了240.92萬(wàn)平方米，同比下降49.56%。平均每月成交3417套，月均成交面積40.86萬(wàn)平方米。（一）分戶(hù)型銷(xiāo)售情況通過(guò)數(shù)據(jù)顯示，2008年上半年商品住宅成交面積主要集中在90-120

11、平方米，共成交6852套，同比減少49.21%,占到全市總成交量的33.42%;其次是120-140平方米以下的戶(hù)型，成交5645套，同比減少52.5%，占總成交量的27.53%;90平米以下的戶(hù)型共成交了5526套，同比減少44.73%，占全部成交量26.95%;140平方米以上共成交2481套，同比減少58.48%,占全部成交量12.1%。（二）分價(jià)格段銷(xiāo)售情況2008年上半年商品住宅成交價(jià)位主要集中在5000-6000元/平方米，占全市總成交量的30.48%,較去年同期上升13.61%,共成交了6250套;其次是4000-5000元/平方米，占全市總成交量的26.95%,同比下降7.97

12、%，成交了5526套;價(jià)格在3000元/平方米以下的住宅，占全市總成交量的3.17%，同比下降7.10%，成交了650套;價(jià)格在3000-4000元/平方米和6000元/平方米以上的住宅分別成交了3594套和4484套，分別占全市總成交量的17.53%和21.87%。從月度趨勢(shì)可以看出，武漢市商品住宅成交均價(jià)主力范圍已從去年同期的40005000元/平方米轉(zhuǎn)變成6000元/平方米以上，且5000元/平方米以下住宅銷(xiāo)量還在不斷萎縮。（三）分片區(qū)銷(xiāo)售狀況2008年上半年武漢市各片區(qū)銷(xiāo)量比例變化如下表：2008年上半年區(qū)域成交套數(shù)情況（單位：套）從區(qū)域銷(xiāo)售情況來(lái)看，消費(fèi)者對(duì)購(gòu)買(mǎi)住宅的區(qū)域偏好主要集中

13、于武昌中心區(qū)和漢口中心區(qū)以及關(guān)山片。（四）分建筑類(lèi)型銷(xiāo)售狀況今年上半年，武漢市高層商品住宅成交套數(shù)最多，成交了10258套，占總銷(xiāo)售套數(shù)的50.27%;其次是小高層成交了6064套，占總銷(xiāo)售套數(shù)的29.72%;多層成交了3933套，占總銷(xiāo)售套數(shù)的19.57%;別墅成交了90套，占比為0.44%。2008年下半年武漢及重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)走勢(shì)分析（一）下半年整體市場(chǎng)供求分析下半年供應(yīng)量增加，全年總供應(yīng)量減少根據(jù)目前各區(qū)域在建項(xiàng)目的工程進(jìn)度情況，可以預(yù)測(cè)今年下半年全市的住宅供應(yīng)量將在548萬(wàn)方左右，全年總供應(yīng)量為1019萬(wàn)方。而06年和07年的全年供應(yīng)量分別為1366萬(wàn)方和1276萬(wàn)方，由此可見(jiàn)，今年受整

14、體市場(chǎng)走低影響，開(kāi)發(fā)商相較于前兩年更為謹(jǐn)慎，從而使得全年供應(yīng)量出現(xiàn)明顯下滑。下半年供應(yīng)量集中上市，競(jìng)爭(zhēng)空前激烈根據(jù)各項(xiàng)目預(yù)期上市時(shí)間來(lái)看，下半年新增供應(yīng)量的主要上市時(shí)間集中在9、10兩月。今年上半年，受宏觀調(diào)控的影響，全市房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售情況一直萎靡不振。眾多開(kāi)發(fā)商將希望寄托與“金九銀十”兩月，紛紛選擇此段時(shí)期入市。與06、07兩年的下半年供應(yīng)量相比，08年下半年的供應(yīng)量的入市時(shí)間將更加集中，9、10兩月的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也將空前的激烈。全年整體銷(xiāo)售同比下滑08年上半年，受整體市場(chǎng)調(diào)整的影響，消費(fèi)者的觀望心理加重，全市商品住宅的銷(xiāo)售量大幅度萎縮。但考慮到武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)是以剛性需求為主的市場(chǎng)，而并非像深

15、圳上海等地區(qū)投資性需求占據(jù)了大量市場(chǎng)份額，因此市場(chǎng)的調(diào)整過(guò)程也相對(duì)較短。上半年，由于市場(chǎng)的波動(dòng)，大部分消費(fèi)者選擇持幣觀望，從而使得大量剛性需求被擠壓。下半年，隨著各區(qū)域價(jià)格調(diào)整的完畢，以及可能出現(xiàn)的央行對(duì)資金把控的放寬都將促使整體市場(chǎng)的回暖，屆時(shí)積累已久的剛性需求也將得到集中的釋放。依據(jù)06、07兩年的供求比走勢(shì)情況，結(jié)合對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的判斷，保守估計(jì)08年下半年的市場(chǎng)供求比將在1.23左右，據(jù)此得出下半年的成交量將在447萬(wàn)方以上。雖然可預(yù)測(cè)到下半年市場(chǎng)將迎來(lái)明顯復(fù)蘇，但全年銷(xiāo)售總量的下滑以無(wú)法逆轉(zhuǎn)。預(yù)計(jì)今年的全年的銷(xiāo)售總量將在730萬(wàn)方上下。（二）下半年熱點(diǎn)區(qū)域分析二環(huán)線(xiàn)以外是熱點(diǎn)從下半年供應(yīng)

16、量的區(qū)域分布來(lái)看，除青山漢陽(yáng)等個(gè)別區(qū)域的供應(yīng)量無(wú)明顯變化外，其他區(qū)域的供應(yīng)量都較上半年有明顯增加。尤其是二環(huán)線(xiàn)以外區(qū)域，其中東湖高新、盤(pán)龍城和東西湖三個(gè)區(qū)域的供應(yīng)量最大，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)也更為激烈。而中心城區(qū)各區(qū)域的后期供應(yīng)量相對(duì)平緩。東湖高新區(qū)域?qū)Ⅻc(diǎn)燃市場(chǎng)東湖高新區(qū)域作為一個(gè)快速成長(zhǎng)中的區(qū)域市場(chǎng)，因其自然景觀優(yōu)勢(shì)、區(qū)域產(chǎn)業(yè)支撐和不斷完善的區(qū)域配套而成為近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域。該區(qū)域市場(chǎng)相較于其他市場(chǎng)而言，更加的敏感，往往能作為全市整體市場(chǎng)的一個(gè)前瞻性參考。從下半年該區(qū)域的市場(chǎng)供應(yīng)量來(lái)看，下半年整體市場(chǎng)的復(fù)蘇很可能從該區(qū)域首先開(kāi)始。該區(qū)域下半年供應(yīng)的產(chǎn)品類(lèi)型主要以首次改善型為主，價(jià)格集中在5800

17、-6200元/平米，與目前該區(qū)域的整體均價(jià)基本持平。盤(pán)龍城區(qū)域銷(xiāo)售壓力不斷加大盤(pán)龍城今年下半年將增加76萬(wàn)方的供應(yīng)，在短期內(nèi)大量的新增供應(yīng)可能會(huì)帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的存量去化，但由于該區(qū)域目前交通和生活配套建設(shè)的滯后，使得消費(fèi)者對(duì)該區(qū)域的認(rèn)可度偏低，如此大的供應(yīng)量很難在短期內(nèi)消化完全，區(qū)域銷(xiāo)售壓力還將持續(xù)加大。東西湖區(qū)域產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整在成交結(jié)構(gòu)上，東西湖下半年還將延續(xù)上半年的趨勢(shì)，首次置業(yè)型產(chǎn)品成交所占比例上升，而首次置業(yè)型產(chǎn)品的去化壓力隨著新增供應(yīng)而上升；在價(jià)格上，目前比較零亂，價(jià)格的統(tǒng)計(jì)及穩(wěn)定仍需時(shí)日。成交結(jié)構(gòu)的調(diào)整，價(jià)格的不統(tǒng)一，新項(xiàng)目上市壓力的加大，第三季度區(qū)域的壓力會(huì)加大，第四季度或?qū)⒎€(wěn)定。中

18、心城區(qū)相對(duì)平穩(wěn)武昌區(qū)域大盤(pán)入市帶動(dòng)市場(chǎng)08年下半年武昌區(qū)域的供應(yīng)量雖較上半年略有下降，但由于擁有統(tǒng)建錦繡江南二期和復(fù)地東湖國(guó)際兩項(xiàng)目，從而使得下半年該區(qū)域市場(chǎng)格外引人注目。統(tǒng)建集團(tuán)的項(xiàng)目一貫?zāi)軌蛲ㄟ^(guò)低價(jià)入市的辦法，炒熱區(qū)域市場(chǎng)帶動(dòng)片區(qū)市場(chǎng)，此次錦繡江南二期勢(shì)必也將為整個(gè)武昌區(qū)域的市場(chǎng)注入活力。預(yù)計(jì)下半年武昌區(qū)域產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不會(huì)發(fā)生較大變化，仍舊以首次改善型產(chǎn)品為主，區(qū)域整體價(jià)格可能在錦繡江南二期的帶動(dòng)下出現(xiàn)小幅下滑，而成交量預(yù)計(jì)將出現(xiàn)明顯的反彈。漢口區(qū)域平穩(wěn)過(guò)渡從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上看，漢口區(qū)域下半年的供應(yīng)量中集中了大量首次置業(yè)型產(chǎn)品和限價(jià)房，這勢(shì)必會(huì)拉低區(qū)域的整體均價(jià)，同時(shí)也將帶動(dòng)區(qū)域的產(chǎn)品去化。從整體來(lái)看，漢口區(qū)域下半年的市場(chǎng)情況不會(huì)有太大的波動(dòng)，隨著各板塊價(jià)格