上海市高級人民法院關(guān)于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答

1、上海市高級人民法院關(guān)于處理房屋租賃糾紛假設(shè)干法律適用問題的解答(一)滬高法民一200514號一、租賃合同的效力  1、出租人就同一租賃物同時與兩個或兩個以上的人訂立租賃合同的，這些租賃合同的效力如何認定? 【一物二租的合同效力】出租人就同一租賃物同時與不同承租人簽訂租賃合同的，租賃合同均為有效，承租人均可以依據(jù)租賃合同向出租人主張合同權(quán)利。合同簽訂時間在前的承租人主張后租賃合同無效的，不予支持。 租賃合同之一已實際履行，其他租賃合同的承租人主張履行合同的，因履行不能而不予支持。法院在審理過程中，可以向當事人予以釋明，允許其變更訴訟請求，向出租人主張除合同實際履行之外的違約責任。 &#

2、160;2、租賃合同未經(jīng)登記，是否影響租賃合同效力? 【登記是否影響合同的效力】租賃合同登記與否，不影響租賃合同效力。但未經(jīng)登記的租賃合同，不得對抗第三人。 最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>假設(shè)干問題的解釋(一)第九條就合同登記與效力之間的關(guān)系有明確的規(guī)定。因此，中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第五十三條雖然規(guī)定了房屋租賃合同應(yīng)當向房產(chǎn)管理部門登記備案，但該條款并沒有不辦理登記租賃合同即為無效的規(guī)定，故該條規(guī)定不能影響租賃合同的效力。 但是，考慮到租賃合同具有承租人在租賃物出賣時享有的優(yōu)先購買權(quán)以及買賣不破租賃等較強效力，如果租賃合同未經(jīng)登記就具有這么強的效力，對于不知情

3、的第三人會造成很大的損害，對交易安全造成嚴重的不利影響。因此，從平衡交易各方利益的角度看，我們傾向于未經(jīng)登記的租賃合同不具有對抗善意第三人的效力。  3、未經(jīng)合法批準建造的房屋作為租賃標的物的，租賃合同是否有效? 【違建租賃合同是否有效】未經(jīng)合法批準建造的房屋，因其標的物具有違法性，該租賃合同應(yīng)為無效。如被行政部門確定為違章建筑的或所建造的房屋沒有合法審批手續(xù)的等。  二、轉(zhuǎn)租合同 4、未經(jīng)出租人同意的房屋轉(zhuǎn)租合同是否有效? 【未經(jīng)同意的出租合同的效力】在沒有其他無效原因存在的情況下，未經(jīng)出租人同意的房屋轉(zhuǎn)租合同有效。 租賃合同屬于確立債權(quán)、債務(wù)關(guān)系的合同，而不是以產(chǎn)生物權(quán)

4、變動效果為目的的合同。出租人對租賃物是否享有所有權(quán)、處分權(quán)，不是租賃合同必須考慮的內(nèi)容。租賃合同的內(nèi)容是出租人將租賃物交由承租人占有、使用，承租人支付相應(yīng)的租金。承租人將依照合同取得的對租賃物的占有、使用權(quán)轉(zhuǎn)移給次承租人享有，并不構(gòu)成對租賃物的處分。合同法第二百二十四條第二款規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”?？梢姡瑢τ诔凶馊宋唇?jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，合同法給出租人設(shè)定的救濟途徑是可以解除原租賃合同，而非宣告轉(zhuǎn)租合同無效。  5、承租人與次承租人就合同效力或合同解除產(chǎn)生爭議的，是否需要追加出租人為合同當事人? 【次租賃合同解除糾紛是否追加出租人為當事人】一種觀點認為

5、承租人與次承租人的關(guān)系，與出租人與承租人的關(guān)系是兩個法律關(guān)系，不應(yīng)當在一個案件中審理；另一種觀點認為應(yīng)當追加出租人為第三人，或通知出租人對租賃合同是否解除作出意思表示，然后決定本案的審理。 我們認為，承租人與次承租人之間的租賃糾紛與前一租賃合同是兩個法律關(guān)系，如果在案件審理過程中追加出租人為第三人或通知出租人表達意見的話，勢必造成訟累，不利于案件的審理。所以，不需要追加出租人為第三人或通知出租人。但是，承租人有證據(jù)證明出租人已通知解除租賃合同的，在案件審理過程中應(yīng)當作為一個事實予以考慮；或出租人已另案訴訟要求與承租人解除租賃合同的，應(yīng)當?shù)却戆傅奶幚斫Y(jié)果。  6、因原租賃合同解除而產(chǎn)

6、生的糾紛，是否應(yīng)追加次承租人為當事人?對次承租人向承租人主張解除合同并要求賠償裝修等添附損失的，是否要追加原出租人為案件的當事人? 【原租賃合同解除糾紛是否追加次承租人；次承租人與承租人添附糾紛是否追加出租人】因原租賃合同解除而產(chǎn)生的糾紛，如果出租人未將次承租人作為被告的，考慮到判決生效后的執(zhí)行問題以及保護次承租人利益的需要，原則上可以追加次承租人作為無獨立請求權(quán)的第三人參與訴訟。如果次承租人人數(shù)過多，且各方的利益也不同，則不宜追加次承租人為第三人，可根據(jù)情況需要，由當事人另行訴訟。 次承租人要求承租人解除合同并賠償裝修等添附損失的，屬于合同當事人之間的糾紛，一般無須追加出租人為案件的第三人。

7、  7、因租賃合同解除而致次承租人不能繼續(xù)使用租賃物的損失，應(yīng)由誰承擔違約責任? 由于出租人并未直接與次承租人形成租賃關(guān)系，根據(jù)合同相對性原則的要求，次承租人只能向轉(zhuǎn)租人主張違約責任或損害賠償責任，而不能直接要求出租人承擔責任。  8、經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同，如因轉(zhuǎn)租人拖欠出租人租金，出租人要求解除，而次承租人要求繼續(xù)履行轉(zhuǎn)租合同的，是兩個租賃合同同時解除，還是判明次承租人直接與出租人建立租賃關(guān)系? 一種觀點認為，次承租人無過錯且要求繼續(xù)租賃，而出租人行使合同解除權(quán)的，在做出租人與次承租人建立租賃關(guān)系的調(diào)解工作無效的情況下，只能兩個租賃合同同時解除。對兩個合同解除的后果，原

8、則上都應(yīng)予以處理，但當行使釋明權(quán)后，相關(guān)當事人不主張也不舉證的，對后一個租賃合同解除的后果可不予處理。對解除兩個租賃合同的后果處理，除明確由次承租人返還出租人租賃的房屋外，對違約責任及裝潢損失的賠償，則根據(jù)兩個租賃合同中的約定處理。 另一種觀點認為，對轉(zhuǎn)租中，因承租人拖欠租金，次承租人無過錯且要求繼續(xù)租賃的，從保護次承租人的利益出發(fā)，可判明次承租人直接與出租人建立租賃關(guān)系。 我們認為，租賃合同因承租人未依約給付租金而致合同被解除的，則轉(zhuǎn)租合同將因此而處于履行不能的狀態(tài)。但原租賃合同與轉(zhuǎn)租合同畢竟是兩個合同，原出租人并非轉(zhuǎn)租合同的當事人，不能強迫他繼續(xù)履行轉(zhuǎn)租合同。因此，除非出租人與次承租人就繼

9、續(xù)履行合同達成一致，否則，次承租人要求繼續(xù)履行合同的主張不能支持。  9、原租賃合同解除而產(chǎn)生的糾紛，次承租人作為案件的第三人，要求合同的承租人或出租人承擔違約責任及賠償裝潢損失的，是否屬反訴?是否應(yīng)收訴訟費? 次承租人作為案件的第三人，一般情況下屬于無獨立請求權(quán)的第三人，不具有訴訟被告的地位，因此，無論其提出什么主張，都不能構(gòu)成反訴。但出于解決糾紛的考慮，如果次承租人提出此類主張的，可以在其另行提起訴訟后，將該訴訟與原租賃合同解除糾紛合并審理。同時，另行訴訟屬于新的訴訟，應(yīng)當收取訴訟費。  10、租賃合同解除后(轉(zhuǎn)租合同也將同時解除)，次承租人因此負有退房義務(wù)。次承租人逾

10、期返還房屋的房屋使用費如何計算? 房屋使用費參照數(shù)額一般有租賃合同的租金、轉(zhuǎn)租合同的租金、市場租金三個標準。我們認為，出租人就上述三個標準之一主張房屋使用費的，應(yīng)當支持。 三、合同的履行  11、出租人出租的房屋有瑕疵的，承租人如何支付租金? 【瑕疵責任在誰？】合同法第二百三十一條規(guī)定：“因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。”因此，房屋有瑕疵的，首先分清房屋瑕疵的責任。在房屋瑕疵是出租人責任的情況下，根據(jù)租賃房屋瑕疵情況和承租人實際使用的情況，可

11、以部分減少相應(yīng)的租金；如果導(dǎo)致租賃房屋完全不能使用的，可以不付租金。 12、由于第三人的原因影響承租人對房屋使用、收益的，承租人是否有權(quán)利要求減少租金? 【合同相對性】合同責任是嚴格責任，只要是非承租人自己過錯的原因影響承租人使用、收益的，承租人均可以向出租人主張合同權(quán)利，出租人不得以系第三人侵權(quán)為由而免除自己的責任。出租人與第三人之間的關(guān)系是另一法律關(guān)系。  13、承租人承租的房屋遭到第三人侵權(quán)，承租人是否可以直接向侵權(quán)人主張侵權(quán)責任?【是交叉權(quán)利還是非交叉權(quán)利】 承租人基于承租權(quán)而對房屋具有使用、收益的權(quán)利，當?shù)谌说男袨橛绊懫涑凶鈾?quán)時，承租人基于占有人的地位，可以相應(yīng)地請求排除

12、阻礙、損害賠償。但承租人所主張的權(quán)利范圍僅限于因占有地位享有的權(quán)利，而不得主張屬于所有權(quán)人的權(quán)利。不過，房屋所有權(quán)人對房屋的權(quán)利與承租人對房屋的權(quán)利有時是會有交叉的。因此，雙方的權(quán)利如何行使、協(xié)調(diào)，一直是比較有爭議的問題。 我們認為，雙方的權(quán)利行使應(yīng)當堅持如下原則：即就雙方權(quán)利重合的部分，其中一方行使權(quán)利的，另外一方可以加入已經(jīng)主張權(quán)利的當事人一方，但不能重復(fù)主張這部分權(quán)利。所有權(quán)人的權(quán)利與承租人權(quán)利不一致的地方，應(yīng)當各自主張。如侵權(quán)行為人針對承租人的營業(yè)而實施侵權(quán)行為，承租人可以要求侵權(quán)人承擔責任，而所有權(quán)人則不能主張。同理，第三人所侵害的權(quán)利僅僅是所有權(quán)人的權(quán)利，而不影響承租人權(quán)利的行使的

13、，承租人也不得主張。比方第三人未經(jīng)出租人同意，而在出租人所有的房屋頂部堆放物品，但不影響樓下承租人對該房屋進行使用的，承租人就不能向第三人主張權(quán)利。  14、租賃合同解除時，租賃物上的添附物或其殘值如何處理? 合同法第二百二十三條第二款規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進行改善或增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失?！币虼?，租賃合同解除時，添附物可以取回的，由添附人取回，不能取回的，租賃雙方對房屋添附的處理有約定的按約定，沒有約定的，可以視不同情況分別處理：一、未經(jīng)出租人同意，承租人自行決定添附的，承租人應(yīng)當自行將添附物除去。如不能除去的，出租人一般不必補償。因為

14、在這種情況下，如果要求出租人給予補償，對出租人而言，該補償將構(gòu)成強制得利的補償。而依照不當?shù)美囊?guī)則，強制得利是不應(yīng)補償?shù)?。二、?jīng)過出租人同意的添附，在合同解除后，由于該添附物不能取回，已經(jīng)成為添附方的損失。對于這種損失，原則上按照過錯承擔賠償責任。如雖系承租方違約，但所留裝潢物對于出租方確有再利用價值的，可由出租方酌情給予補償。 15、租賃合同當事人約定，租賃物上的添附物或其殘值在合同終止時歸出租人。現(xiàn)因一方當事人違約而致合同提前被解除的，添附物歸屬如何確定? 如果雙方約定合同終止時添附物歸出租人的，則該約定屬于關(guān)于添附物歸屬的附條件的約定。即以合同正常履行完畢，作為將添附物價值完全移轉(zhuǎn)給出

15、租人的條件。因此，根據(jù)附條件法律行為的規(guī)則，如因出租人違約而致條件不能成就的，則承租人取回添附物；添附物不能取回的，承租人可以參照上條，要求出租人賠償。如果因承租人違約導(dǎo)致合同解除的，視為阻止條件成就的行為，應(yīng)當確認添附物歸出租人所有；同時，出租人也不必給予承租人賠償。但是，所留裝潢物對于出租方確有再利用價值的，參照上條規(guī)定處理。四、優(yōu)先購買權(quán)16、未經(jīng)登記的租賃合同，承租方是否有優(yōu)先購買權(quán)?【未登記的是否有優(yōu)先購買權(quán)】租賃合同中的承租方依照法律規(guī)定依法享有優(yōu)先購買權(quán)，不因登記與否而影響該項權(quán)利。但是，未經(jīng)登記的租賃合同，其承租人的優(yōu)先購買權(quán)不得對抗第三人。這里所說的不能對抗第三人，是指一旦房

16、屋所有權(quán)已經(jīng)變更，除非能夠證明第三人是惡意的，否則，未經(jīng)登記的租賃合同的承租人不得以優(yōu)先購買權(quán)為由要求優(yōu)先取得房屋所有權(quán)。當然，優(yōu)先購買權(quán)是租賃合同中承租人的一項法定權(quán)利，由于出租人向第三人出賣房屋的行為導(dǎo)致承租人不能實現(xiàn)優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)當視為出租人違約，承租人可以要求出租人承擔違約責任。 17、出租人就租賃房屋已經(jīng)與第三人訂立買賣合同，承租人要求行使優(yōu)先購買權(quán)的，其優(yōu)先購買權(quán)如何行使?優(yōu)先購買權(quán)的行使是以取得租賃物的所有權(quán)為目的的，因此，在其他人尚未取得租賃物所有權(quán)之前，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的，都可以得到支持。也就是說，如果出租人僅僅與第三人訂立了合同，而尚未辦理過戶、登記手續(xù)，且

17、承租人也在知道或者應(yīng)當知道該情形的3個月內(nèi)提出優(yōu)先購買要求的，無論第三人是否為善意，也不管租賃合同是否登記，承租人都可以要求優(yōu)先購買該房屋。在房屋已經(jīng)過戶登記為第三人所有時，則要根據(jù)第三人是否為善意而決定承租人是否可以行使優(yōu)先購買權(quán)。而租賃合同是否登記、第三人是否知曉租賃事實等則為判斷第三人是否善意的重要考慮因素。 18、承租人的優(yōu)先購買權(quán)主要在哪些情形下受到限制?主要有共有人優(yōu)先購買、出租人基于特殊身份而出賣租賃物、租賃物以特定方式發(fā)生權(quán)屬變化等等。如出租人將房屋贈與他人的，房屋被強制征收、征用的，房屋以招標形式出賣的，以及房屋被強制執(zhí)行等。這主要是考慮到，在賦予承租人優(yōu)先購買權(quán)的

18、同時，也要保障出租人的合法權(quán)益，而不是犧牲出租人的權(quán)利來滿足承租人的要求。因此，優(yōu)先購買權(quán)的行使不是沒有任何條件和限制的，它不能損害出賣人的實體利益，而且也不是絕對地剝奪其他人的購買時機。因此，共有人主張優(yōu)先購買權(quán)的，共有人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)于承租人的優(yōu)先購買權(quán)，承租人的優(yōu)先購買權(quán)不能對抗共有人的優(yōu)先購買權(quán)；出租人基于與第三人的親屬關(guān)系或其他特殊關(guān)系，以低于市價出賣房屋，而離開該人身關(guān)系，出租人則不愿出售房屋的，一般情況下承租人不能享有優(yōu)先購買權(quán)；承租人僅租賃部分房屋，而出租人出售整體房屋的，承租人也不是當然可以行使優(yōu)先購買權(quán)。就上述情況而言，因共有人對房屋擁有的是所有權(quán)，即使是按份共有，對外而言

19、，每個共有人也都是所有權(quán)人。因此，與承租人相比仍然更有優(yōu)先性。而基于特殊人身關(guān)系建立的買賣關(guān)系，也與一般的買賣關(guān)系不同，它含有身份關(guān)系的考慮在內(nèi)。即僅僅是基于這種特殊的身份關(guān)系，出租人才會給出較優(yōu)惠的出賣條件。沒有這些特殊的身份，出租人就不會給出這樣的出賣條件，也就不存在承租人同等條件下的優(yōu)先購買問題。就房屋的部分與整體而言，法律本身就是規(guī)定承租人對其承租的部分房屋有優(yōu)先購買權(quán)，而對其他部分則沒有優(yōu)先購買權(quán)，故承租人的權(quán)利不能超出合同的范圍。因此，如果將租賃部分單獨出賣給承租人，對整體房屋其他部分出賣不產(chǎn)生實質(zhì)性影響的，承租人對此部分可以行使優(yōu)先購買權(quán)；反之，則不能行使優(yōu)先購買權(quán)。否則，就是對

20、出租人實體權(quán)利構(gòu)成損害。 19、房屋在租賃期間被拍賣，承租人是否可就該拍賣房屋行使優(yōu)先購買權(quán)?拍賣是買賣的一種特殊形式，但其性質(zhì)是買賣，不能剝奪承租人優(yōu)先購買的權(quán)利，出租人或者拍賣行依然有義務(wù)通知承租人拍賣事宜。具體操作可以參照最高法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定，其中第十六條規(guī)定：“拍賣過程中，有最高應(yīng)價時，優(yōu)先購買權(quán)人可以表示以該最高價買受，如無更高應(yīng)價，則拍歸優(yōu)先購買權(quán)人；如有更高應(yīng)價，而優(yōu)先購買權(quán)人不作表示的，則拍歸該應(yīng)價最高的競買人”。 20、對于承租人以行使優(yōu)先購買權(quán)為由，訴訟請求確認出租人與第三人的房屋買賣合同無效，但未提出行使優(yōu)先購買權(quán)的，如何

21、處理?一種觀點認為，承租人優(yōu)先購買權(quán)一般包含兩個訴訟請求：一為請求出租人與第三人買賣合同關(guān)系無效，二是請求與出租人建立“同等條件下”的買賣合同關(guān)系。這兩個訴訟請求是承租人優(yōu)先購買權(quán)的具體化。為防止訟累，切實維護承租人的優(yōu)先購買權(quán)，法院在保護承租人優(yōu)先購買權(quán)的判決中，可以在判決出租人與第三人買賣合同關(guān)系無效的同時，直接判決承租人與出租人買賣關(guān)系成立；出租人應(yīng)依法交付房屋，承租人應(yīng)(在同等條件、期限內(nèi))支付購房款。如不判明，承租人的優(yōu)先購買權(quán)實際上可能無法實現(xiàn)。第二種觀點認為，對保護承租人優(yōu)先購買權(quán)的判決中，只要宣告買賣合同無效即可，無需再強行判決承租人與出租人優(yōu)先購買房屋的關(guān)系成立及其他。出租人

22、可再根據(jù)房市的情況重新確定房屋的價格，只要出租人出賣房屋，承租人可以再主張其優(yōu)先購買權(quán)。我們認為，承租人在訴訟過程中僅主張確認買賣合同無效，而未要求行使優(yōu)先購買權(quán)，經(jīng)法院釋明后不變更訴訟請求的，對其訴訟請求不予支持。理由是：優(yōu)先購買權(quán)作為法律賦予承租人的一項權(quán)利，其目的在于保證承租人可以相對優(yōu)先地取得租賃物的所有權(quán)。為此，法律允許承租人申請宣告惡意訂立的買賣合同無效，以實現(xiàn)這個目的。也就是說申請宣告無效等都是手段，而不是目的。而法律規(guī)定保護的是承租人實現(xiàn)優(yōu)先購買的目的。在當事人不主張購買的情況下，就說明他沒有實現(xiàn)這個目的的意思。因此，也就沒有繼續(xù)加以保護的必要。故承租人不主張優(yōu)先購買權(quán)，而僅要

23、求確認合同無效的，不應(yīng)支持。 21、出租人將房屋出售于第三人，因承租人行使優(yōu)先購買權(quán)而將該房屋出賣給承租人時，出租人與承租人之間的買賣合同的主要內(nèi)容如價款、付款方式等如何確定?出租人與第三人簽訂的買賣合同應(yīng)當作為出租人與承租人之間買賣合同的內(nèi)容。通說認為承租人的優(yōu)先購買權(quán)在權(quán)利分類上屬于形成權(quán)，即享有優(yōu)先購買權(quán)的承租人作出以同等條件購買系爭房屋的意思表示時，該意思表示到達出租人一方時買賣合同即為成立。一般情況下，承租人主張優(yōu)先購買權(quán)時，出租人已經(jīng)與第三人簽訂了房屋買賣合同，而所謂同等條件即應(yīng)當理解為買賣合同的權(quán)利義務(wù)。 22、如何確定優(yōu)先購買權(quán)的放棄?放棄的形式有兩種，明示

24、和默示。明示表現(xiàn)為出租人向承租人作出出賣房屋的意思表示后，或者承租人知道房屋出賣事實的，承租人明確表示不予購買；默示可以表現(xiàn)為出租人向承租人作出出賣房屋的意思表示后，或者承租人知道房屋出賣事實的，承租人在合理期限內(nèi)沒有買受系爭房屋的意思表示，或表現(xiàn)為積極為出租人尋找買家，承租人另行尋找租賃房屋等。23、出租人通知承租人有無形式要件要求?合同法規(guī)定出租人在房屋出賣前合理的期限內(nèi)通知承租人，該合理期限以出租人確定的期限而定。在該期限內(nèi)，承租人行使其優(yōu)先購買權(quán)，超過該期限的，即可推定承租人放棄優(yōu)先權(quán)。出租人的通知形式可以靈活多樣，如可通過信函、在租賃房屋處張貼告示等形式均可。但無論以什么形式通知，都

25、應(yīng)當以送達承租人為必要。單純以登報公告等形式進行通知，而未針對承租人進行通知的，不發(fā)生通知的效果。 24、出租人在房屋出售前對承租人未盡通知義務(wù)，承租人應(yīng)在多長期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)?承租人的優(yōu)先購買權(quán)屬于以形成權(quán)的行使為前提的權(quán)利，故該形成權(quán)的行使應(yīng)以除斥期間制度加以規(guī)定，即承租人應(yīng)自知悉出賣事實時起一定期限內(nèi)行使先買權(quán)。該制度與合同法規(guī)定的出租人應(yīng)當給出“合理期限”一起(一為基于當事人自由意思產(chǎn)生，一為沒有當事人意思表示時補充當事人意思)，共同構(gòu)成承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的程序性規(guī)定。關(guān)于“合理期限”問題，具體標準如何，應(yīng)由當事人根據(jù)實際情況而定，不宜強制劃一。而關(guān)于承租人行使權(quán)利的除

26、斥期間，不少人認為法律沒有規(guī)定。我們認為最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則假設(shè)干問題的意見第118條的規(guī)定，實際上就可以理解為對此問題作出的規(guī)定。該條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)?！睆脑摋l文的表述本身來看，其目的無非是在出租人未及時通知承租人的情況下，給予承租人以行使權(quán)利的期間。因為，在出租人通知承租人購買時，實際上是要在承租人和其他人提出相同條件時，優(yōu)先將租賃物出賣于承租人。那么，出租人的主要義務(wù)就是將出賣的意思通知承租人。而承租人在收到通知后必須在合理期限內(nèi)行使其權(quán)利。而設(shè)定優(yōu)先購買權(quán)行使期限的目的，則在于催促承租人盡早

27、行使權(quán)利。因此，其目的應(yīng)該是：出租人出賣租賃物的，應(yīng)當通知承租人。承租人在接到通知后，應(yīng)當在合理期限內(nèi)決定是否購買。該期限最長為3個月。因此，我們傾向于認為，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的期間，應(yīng)該為承租人知道或者應(yīng)當知道出租人出賣房屋之日起的3個月。 25、出租人雖然沒有通知承租人行使優(yōu)先購買權(quán)，但房屋已幾經(jīng)轉(zhuǎn)手出售，現(xiàn)房屋承租人主張優(yōu)先購買的，應(yīng)如何處理?首先，應(yīng)當判斷承租人是否超過期限行使權(quán)利；其次，對于租賃的房屋已經(jīng)出售并幾經(jīng)轉(zhuǎn)手，只要后幾個環(huán)節(jié)的房屋買受人中有一個是善意購買的，承租人就不能再主張優(yōu)先購買。當然，承租人不能行使優(yōu)先購買權(quán)的，可以要求出租人承擔相應(yīng)責任。 26

28、、租賃合同未經(jīng)登記對承租人優(yōu)先購買權(quán)的影響我國法律規(guī)定，房屋租賃應(yīng)實行登記備案制度。但房屋租賃的登記備案與否不影響租賃合同的效力，故審判實踐中當事人為逃避稅收等，租賃合同未經(jīng)登記備案的情況較多。一種觀點認為，未經(jīng)登記備案的租賃合同，承租人的優(yōu)先購買權(quán)不能對抗善意第三人。因為租賃合同未經(jīng)登記公示，第三人因此可能不知道所購房屋上存在租賃關(guān)系，而與出租人建立買賣關(guān)系，該第三人是善意第三人。在此情況下，承租人的優(yōu)先購買權(quán)不能對抗善意第三人。另一種觀點認為，只有在動產(chǎn)取得問題上存在善意取得制度，不動產(chǎn)取得不存在善意取得問題，承租人優(yōu)先購買權(quán)是法定的權(quán)利，可以對抗任何第三人。我們傾向第一種觀點。這樣處理有

29、利于保護第三人的交易安全，在當前房價上漲形勢下，也可防止部分出賣人為反悔賣房，惡意與他人串通假造租賃合同關(guān)系，到達悔約的目的。承租人的優(yōu)先購買權(quán)因此不能實現(xiàn)的，可以請求出租人進行賠償。 27、承租人優(yōu)先購買權(quán)的案由問題實踐中，有的案由為租賃合同優(yōu)先購買權(quán)糾紛，有的案由為買賣合同糾紛。主張案由為租賃合同優(yōu)先購買權(quán)糾紛者認為，優(yōu)先購買權(quán)糾紛源于租賃合同關(guān)系，無租賃關(guān)系，就無優(yōu)先購買權(quán)，故應(yīng)以租賃合同優(yōu)先購買權(quán)糾紛為案由。主張案由為買賣合同糾紛者認為，優(yōu)先購買權(quán)糾紛的訴訟請求主要是兩個：一為請求出租人與第三人買賣合同關(guān)系無效，二是請求與出租人建立“同等條件下”的買賣合同關(guān)系，故從訟爭的法律

30、關(guān)系看，主要是買賣合同關(guān)系，故以買賣合同糾紛為宜。我們傾向于第一種意見。因為優(yōu)先購買權(quán)本身也包含了買賣的內(nèi)容，而單純的買賣合同糾紛不能表達優(yōu)先購買糾紛的特點。 28、承租人優(yōu)先購買權(quán)案件當事人的訴訟地位問題審判實踐中，承租人作為原告起訴，有的僅將出租人列為被告，有的將出租人和買受人列為共同被告，有的將出租人列為被告、買受人列為無獨立請求權(quán)的第三人。我們認為應(yīng)當將承租人與買受人列為共同被告。五、租賃物的出賣29、租賃期間對外出賣房屋的，如何確定出租主體的變更時間?租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動導(dǎo)致產(chǎn)生新的租賃合同的，新的法律關(guān)系的產(chǎn)生以該房屋所有權(quán)變更登記的時間為準。買賣房屋雙方對此另有約定的

31、按約定。合同法第二百二十九條規(guī)定“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”，這就是“買賣不破租賃”的規(guī)定，事實上，還包括贈與、互易等形式的所有權(quán)變更情況。審判實踐中，新舊法律關(guān)系交替的時間點掌握很重要。由于房屋買賣而產(chǎn)生的新的租賃關(guān)系，該時間點就掌握在所有權(quán)發(fā)生變動的時間，也就是房屋權(quán)利變更登記的時間。30、“買賣不破租賃”的適用是否要求租賃合同登記?未經(jīng)登記的租賃合同，當房屋所有權(quán)發(fā)生變化時，承租人不能以“買賣不破租賃為由”向新的房屋權(quán)利人要求租賃合同繼續(xù)履行。但是，承租人有證據(jù)證明新的房屋權(quán)利人知道或者應(yīng)當知道租賃事實的除外。在保護承租人權(quán)利的同時，也應(yīng)當考慮保護房屋買受人

32、的權(quán)利，兩者的權(quán)利在法律上是平等的。德國由于二戰(zhàn)后居住房屋緊張，為保護居住人的利益而創(chuàng)設(shè)了“買賣不破租賃”的法律規(guī)定，以后一些國家也將“買賣不破租賃”作為自己的法律，我國就是如此。應(yīng)該說，租賃合同由于其準物權(quán)的特性，“買賣不破租賃”有其一定的法理基礎(chǔ)。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，當初的立法理由已經(jīng)日漸弱化，特別是大量商業(yè)租賃的存在與當初保護居民居住權(quán)的立法意圖不相一致。在保護承租人利益的同時，如何保護買受人的利益成為值得思考的問題。我們認為，上海市房屋租賃條例第十五條第二款關(guān)于“房屋租賃合同未經(jīng)登記備案的，不得對抗第三人”的規(guī)定，使我們得以將兩者利益予以平衡。當租賃合同未予登記，或者買受人不知道系爭房屋租

33、賃事實的，相應(yīng)的法律后果不能由買受人承擔。承租人也不能以“買賣不破租賃”為由，對抗買受人對房屋處分的權(quán)利，不能要求房屋租賃合同繼續(xù)履行。同時，出賣人未向買受人告知租賃事實，導(dǎo)致承租人不能主張“買賣不破租賃”而合同不能繼續(xù)履行的，應(yīng)當認定出租人違約。承租人可以向出租人主張相應(yīng)的違約責任。六、租賃與抵押31、租賃的房屋能否進行抵押?如何實現(xiàn)抵押物的優(yōu)先受償權(quán)?出租人可以將出租的房屋進行抵押，租賃不影響抵押權(quán)人實現(xiàn)其優(yōu)先受償權(quán)。同時，抵押權(quán)的實現(xiàn)亦不影響租賃合同的繼續(xù)履行，也就是說，租賃合同的效力及于買受人。租賃關(guān)系直接針對的是房屋使用、收益的權(quán)利，而抵押權(quán)針對的是房屋的交換價值，二者并無本質(zhì)沖突，

34、出租人可以對房屋行使充分的處分權(quán)。抵押權(quán)人對已出租的房屋同意抵押的，該風(fēng)險由其自行承擔，抵押權(quán)人不能以該權(quán)利對抗承租權(quán)。抵押權(quán)實現(xiàn)后，也不影響租賃合同的履行。為此，最高人民法院關(guān)于適用假設(shè)干問題的解釋第六十五條規(guī)定：“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效”。32、抵押的房屋能否進行租賃?租賃合同是否有效?抵押權(quán)與出租權(quán)是房屋所有權(quán)人的權(quán)利，房屋所有權(quán)人將已抵押房屋出租的，租賃合同有效，但租賃權(quán)不能對抗抵押權(quán)。關(guān)于適用假設(shè)干問題的解釋第六十六條規(guī)定：“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時

35、，如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人對該財產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔?！笨梢?，后成立的承租權(quán)對先設(shè)立的抵押權(quán)無對抗力，抵押權(quán)人實現(xiàn)權(quán)利時可以不考慮租賃事實的存在，租賃關(guān)系對于受讓人無約束力。同時應(yīng)當注意，出租人與承租人之間的租賃合同有效，由于抵押權(quán)人行使抵押權(quán)致使承租人不能行使承租權(quán)的，承租人可以據(jù)此主張違約請求權(quán)。雙方當事人有約定的除外。七、合同的解除33、如何確定合同解除的時間?一般情況下，可以分以下三種情況：1、訴訟之前，雙方當事人協(xié)商解除租賃合同的，協(xié)商確定之日為合同解除之日；2、一方當事人行使合同解除權(quán)，對方有異議提起訴訟，經(jīng)法院審理后認為行使合同解除權(quán)并無不當?shù)?，解除合同通知送達之日為合同解除之日；3、一方當事人行使合同解除權(quán)，對方有異議提起訴訟，經(jīng)法院審理認為該當事人無合同解除權(quán)，但雙方當事人在訴訟中均同意解除合同的，可以在判決或調(diào)解書中明確合意解除之日為合同解除之日。合同解除的時間點是對租賃法律關(guān)系存在與否的重要判斷。合同法第九十三條、第九十四條規(guī)定了當事人具有合同解除權(quán)的幾種情形，合同法第九十六