第五節(jié)評估案例

1、第五節(jié)評估案例城市經(jīng)營性土地拆遷補(bǔ)償?shù)墓纼r(jià)方法目前我國城市拆遷的評估方法一般采用房屋拆遷貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)系數(shù)修正法，即房地合一的估價(jià)法。由于房地分離難度較大，不易把握土地和房屋的單獨(dú)價(jià)格和總價(jià)。另一方面， 分離補(bǔ)償可能導(dǎo)致拆遷執(zhí)法主體混亂，不利于解決糾紛。但是，房價(jià)合一的估價(jià)方法在實(shí)踐過程中難以顯化土地資產(chǎn)，不利于保護(hù)被拆遷人的權(quán)益。因此，科學(xué)合理的拆遷評估方法是將房、地分離估價(jià)。首先，房地產(chǎn)價(jià)值巨大的特性要求房地產(chǎn)分離估價(jià)，土地和建筑物單價(jià)高、總價(jià)大，只有房地分離估價(jià)才能真實(shí)顯示其價(jià)值。盡管房地分離估價(jià)在操作中工作量大于房地合一估價(jià)，但房地分離估價(jià)有利于區(qū)分不同類型、用途、區(qū)位、年限的土地使用

2、權(quán)價(jià)格，補(bǔ)償中只有顯化地價(jià)才能評估出公平的價(jià)格。其次，對于平房，建筑面積小于或等于土地面積，對于樓房，建筑面積往往大于土地面積；高層建筑的建筑面積遠(yuǎn)大于所占用的土地面積，如果不采取房地分離估價(jià)，房地產(chǎn)總價(jià)是等于房地產(chǎn)單價(jià)乘以建筑面積還是土地面積呢？最后，按份共有的平房所有人和樓房的眾多產(chǎn)權(quán)單位必須明確其所有的建筑物所分?jǐn)偟?土地面積。某人擁有一套建筑面積1000m2 的10層樓房中的一套100m2 房屋，拆遷時(shí)建筑物的補(bǔ)償價(jià)格容易確定，但土地該如何補(bǔ)償呢？如果不采取房地分離補(bǔ)償，該如何確定其補(bǔ)償價(jià)？因此，建筑物多個所有者按份共有整塊土地使用權(quán)要求房地分離補(bǔ)償。土地占有份額的確定和地價(jià)的分?jǐn)傇谟?/p>

3、協(xié)議時(shí)按協(xié)議處理；無協(xié)議時(shí)，各層用途相同且價(jià)格差異不大的建筑物可按建筑面積分?jǐn)?，各個產(chǎn)權(quán)單位的房地單價(jià)有差異但是差異不大時(shí)可按房地價(jià)值 分?jǐn)?，更為合理的方法是按土地價(jià)值分?jǐn)?。房地分離估價(jià)有利于體現(xiàn)土地價(jià)值，也有利于減少拆遷糾紛，而且一旦糾紛發(fā)生，可依據(jù)相關(guān)法律依法進(jìn)行裁決。因此，城市經(jīng)營性拆遷宜采用房地產(chǎn)分離估價(jià)的原則進(jìn)行。房、地合一拆遷補(bǔ)償模型房地合一的拆遷補(bǔ)償模型是目前城市經(jīng)營性拆遷補(bǔ)償中比較通用的一種計(jì)算模型，其基本思路就是根據(jù)拆一還一、 就地安置的補(bǔ)償原則， 以評估時(shí)點(diǎn)被拆遷片區(qū)同地段同用途新建商品 房的交易平均價(jià)格為基數(shù)，作為被拆遷人房屋和土地使用權(quán)的補(bǔ)償價(jià)格，與房屋設(shè)施補(bǔ)償、 裝修

4、補(bǔ)償一起構(gòu)成了城市拆遷補(bǔ)償?shù)挠?jì)算公式，即：拆遷補(bǔ)償金額=同地段同用途新建商品房的交易平均價(jià)格X被拆遷面積X(1 土住宅狀況修正系數(shù))+設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)+裝修補(bǔ)償費(fèi) 同地段同用途新建商品房交易平均價(jià)格的確定：1) 市場比較法：將估價(jià)對象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。在城市拆遷過程中，根據(jù)評估時(shí)點(diǎn)同地段同用途新建商品房的市場價(jià)格進(jìn)行加權(quán)平均，其中同地段是指與被拆遷房屋在同一區(qū)域、同一土地級別內(nèi)，交通、環(huán)境、配套設(shè)施、繁華程度等因素相似的地區(qū)；同用途是指被拆遷房屋與新建商品房所占用的土地使用權(quán)性質(zhì)和房屋的

5、具體利用方式相同，住宅分普通住宅和高檔住宅。同時(shí)住宅樣本點(diǎn)原則上一般為新建商品房的平均樓層價(jià)格。2 )收益還原法：預(yù)計(jì)估價(jià)對象未來的正常收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。其計(jì)算公式為：A 1 S、n,V -1 () (7.1)SIRV:被拆遷房屋的未來正常收益A :純收益R:資本化率，等于安全利率和風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值之和S:純收益逐年遞增比率N:收益年限 住宅狀況修正系數(shù)：1 ）年限修正系數(shù)：被拆遷人房屋尚可使用年限主要由估價(jià)人員根據(jù)現(xiàn)場查勘情況確定。鋼混、磚混、磚木可參照每年調(diào)減系數(shù)0.5%計(jì)，修正系數(shù)最高不超過 15% ;簡易結(jié)構(gòu)調(diào)減系數(shù)

6、 3%-13%。2） 水電氣每缺一項(xiàng)按調(diào)減系數(shù)0.5%計(jì)，無專用廚房、衛(wèi)生間，各調(diào)減系數(shù)1%。3） 承重墻體厚度以24cm 為準(zhǔn)，墻體厚度超過 24cm 不增不減，墻體為12cm調(diào)減系數(shù)1%，墻體為18cm 調(diào)減系數(shù)0.5%。4） 磚混、鋼混結(jié)構(gòu)系數(shù)不調(diào)整，磚木結(jié)構(gòu)調(diào)減系數(shù)2 3%，簡易結(jié)構(gòu)調(diào)減系數(shù) 4 5%。5） 門窗修正系數(shù)不超過正負(fù)1%。6） 區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)不超過正負(fù)5%。7） 其他修正系數(shù)不超過正負(fù)5%。住宅狀況修正系數(shù)=年限修正系數(shù)+水電氣修正系數(shù)+墻體修正系數(shù)+結(jié)構(gòu)修正系數(shù)+門窗 修正系數(shù)+區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)+其他修正系數(shù) 設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)：設(shè)施指水、電、氣等設(shè)施。一般采用重置成本法，按

7、照市場價(jià)格進(jìn)行估算。設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)=自有設(shè)施數(shù)量X重置價(jià)格 城市房屋裝修的補(bǔ)償：裝修必須依附于建筑物， 本身無法作為獨(dú)立財(cái)產(chǎn)體現(xiàn)其價(jià)值， 無法運(yùn)用比較法、收益法評估， 且同等裝修價(jià)格在市場上差別很小， 采用成本法即可以體現(xiàn)其價(jià)值。 估價(jià)時(shí)，應(yīng)注意采用成 本法的補(bǔ)償價(jià)格是估價(jià)時(shí)重新裝修所用的材料費(fèi)、人工費(fèi)等費(fèi)用的客觀合理價(jià)格， 再扣除折舊。裝修補(bǔ)償金額=裝修成本-折舊733房、地分離的拆遷補(bǔ)償計(jì)算模型在經(jīng)營性城市拆遷過程中， 被拆遷的土地是用來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，也就是說，通過對土地的拆遷補(bǔ)償和整治之后， 土地將進(jìn)入房地產(chǎn)市場。 在市場經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展的時(shí)代，市場法則對城市拆遷補(bǔ)償起決定性的作用，其補(bǔ)償金額

8、將與被拆遷的土地價(jià)值緊密聯(lián)系在一起。目前我國在政府的指導(dǎo)下，已經(jīng)建立起比較完備的土地出讓機(jī)制。目前土地評估的方法有基準(zhǔn)地價(jià)法和成本逼近法。由于成本逼近法是通過對土地出讓的各項(xiàng)費(fèi)用的總和來確定土地的市場價(jià) 值，相對于市場來說，顯得不太靈活，且土地整治成本等差異較大，不利于形成標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)算 方法。而基準(zhǔn)地價(jià)法是通過對被拆遷土地所在片區(qū)地價(jià)的動態(tài)化監(jiān)測，通過容積率修正等方法獲得土地的市場價(jià)值，計(jì)算方法較為簡單，易于建立比較嚴(yán)格的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。用后一種方法 可按以下方式計(jì)算拆遷補(bǔ)償金額： 土地評估價(jià)值的計(jì)算：評估地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)X 1+ （成熟度修正系數(shù)）+ （區(qū)域和個別因素修正系數(shù)）+ （土地使用權(quán)類型修正

9、系數(shù)）X容積率修正系數(shù)X年限修正系數(shù)X期日修正系數(shù)1） 基準(zhǔn)地價(jià)：基準(zhǔn)地價(jià)是城鎮(zhèn)土地分區(qū)域、分用途測算出的平均價(jià)格（含土地出讓金），是政府宏觀調(diào)控土地價(jià)格， 也是土地估價(jià)及有關(guān)部門制定各種土地稅費(fèi)的政策依據(jù)，不是具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2）成熟度修正系數(shù)：成熟度是指宗地內(nèi)的實(shí)際開發(fā)程度。當(dāng)宗地內(nèi)的實(shí)際開發(fā)程度不是三通一平（通水、通電、通路、平整場地）時(shí)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行成熟度修正。3 ）土地使用權(quán)類型修正系數(shù)：劃撥國有土地使用權(quán)及租賃國有土地使用權(quán)，利用基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評估時(shí)，應(yīng)作土地使用權(quán)類型修正。4）區(qū)域和個別因素修正系數(shù)：考慮的因素包括距服務(wù)中心級距、交通便捷度、水電氣綜合保證率、公用服務(wù)設(shè)施完備度、環(huán)境質(zhì)量

10、狀況、規(guī)劃用途、宗地形狀與面積、建筑朝向與采兀等等。5）容積率修正系數(shù)：容積率是宗地建筑面積與土地面積的比率，是反應(yīng)宗地的利用強(qiáng)度的指標(biāo)。一般來說，基準(zhǔn)地價(jià)的確定都設(shè)定容積率為1，當(dāng)容積率小于1時(shí)，按1計(jì)算；容積率大于1時(shí)，應(yīng)進(jìn)行容積率修正。6 ）年限修正系數(shù)：國有土地出讓有一定的年限，但實(shí)際使用年限與基準(zhǔn)地價(jià)的使用年限不 一致時(shí)，需要進(jìn)行年限修正，計(jì)算公式為：U=1 1十（1+ 土地還原率）x實(shí)際使用年限-1 1十（1+ 土地還原率）x基準(zhǔn)使用年限 土地使用權(quán)補(bǔ)償價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)：土地使用權(quán)補(bǔ)償價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)=（拆遷后的土地使用權(quán)價(jià)格估價(jià) +政策優(yōu)惠部分-其他拆遷成本）/拆遷面積當(dāng)拆遷后土地使用權(quán)價(jià)格大于

11、拆遷其他費(fèi)用與現(xiàn)狀房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，說明土地使用 權(quán)補(bǔ)償價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)過低， 仍存在提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的空間；當(dāng)拆遷后的土地使用權(quán)價(jià)格小于拆遷其他費(fèi)用與現(xiàn)狀房地產(chǎn)價(jià)格之和時(shí)，說明費(fèi)用支出已經(jīng)超過拆遷人承受界限，需要政府協(xié)調(diào)或提供優(yōu)惠政策，項(xiàng)目才可進(jìn)行。 地上附著物的補(bǔ)償：地上附著物包括房屋及水電氣等設(shè)施。一般采用重置成本法，按照市場價(jià)格進(jìn)行估算。 房屋補(bǔ)償金額=房屋建筑面積X重置價(jià)格房屋建筑面積包括可分?jǐn)偟淖杂妹娣e和公共部位的 分?jǐn)偯娣e。設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)=自有設(shè)施數(shù)量x重置價(jià)格 城市房屋裝修的補(bǔ)償：裝修必須依附于建筑物， 本身無法作為獨(dú)立財(cái)產(chǎn)體現(xiàn)其價(jià)值， 無法運(yùn)用比較法、收益法評估， 且同等裝修價(jià)格在市場上差別很小

12、， 采用成本法即可以體現(xiàn)其價(jià)值。 估價(jià)時(shí)，應(yīng)注意采用成本法的補(bǔ)償價(jià)格是估價(jià)時(shí)重新裝修所用的材料費(fèi)、人工費(fèi)等費(fèi)用的客觀合理價(jià)格，再扣除折舊。裝修補(bǔ)償金額=裝修成本折舊 城市拆遷補(bǔ)償費(fèi)用合計(jì)：拆遷補(bǔ)償費(fèi)用=土地使用權(quán)補(bǔ)償費(fèi)+地上附著物補(bǔ)償費(fèi)+裝修補(bǔ)償費(fèi)734兩種評估模型的比較分析房地分離和房地合一兩種評估模型都是城市拆遷的評估模型。房地合一的評估模型重點(diǎn)在于通過市場比較法和收益還原法，對目前房地產(chǎn)市場同地段同種用途的商品房價(jià)格進(jìn)行評估， 按照拆一還一的原則， 確定拆遷區(qū)域的評估樣本， 對被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償。 房地合一的評估模 型在一定程度上體現(xiàn)對被拆遷人土地使用權(quán)的價(jià)值補(bǔ)償，但是，由于土地的市場開發(fā)

13、價(jià)值還與拆遷后的規(guī)劃指標(biāo)聯(lián)系在一起，同樣的一塊地，同種價(jià)格的一塊地， 由于規(guī)劃容積率的不同，其表現(xiàn)出來的市場價(jià)值也差別很大，而房地合一將土地房地產(chǎn)開發(fā)過程和土地的拆遷過程割裂開來，忽略了影響土地市場價(jià)值的重要因素一一土地的規(guī)劃指標(biāo)，土地的市場價(jià)值 未能得到充分的體現(xiàn)。房地分離的評估模型則將土地的拆遷過程和房地產(chǎn)開發(fā)過程聯(lián)系起 來，以動態(tài)的土地基準(zhǔn)地價(jià)為核心，充分考慮區(qū)位、規(guī)劃指標(biāo)等土地價(jià)值影響因素，真實(shí)地反映了土地的市場價(jià)值。但是，由于土地基準(zhǔn)地價(jià)和容積率調(diào)整系數(shù)都由政府基于房地產(chǎn)市 場的發(fā)展進(jìn)行動態(tài)調(diào)整， 因此，要求政府對市場的把握能力比較強(qiáng)，增大了政府的工作壓力。目前我國的房地產(chǎn)監(jiān)控體系還

14、不夠完善，市場信息的收集和統(tǒng)計(jì)比較混亂，亟需建立一個完整的市場監(jiān)控體系。政府可以通過行業(yè)管理協(xié)會的方式，定期公布土地市場和房地產(chǎn)開發(fā)市場的動態(tài)信息，完善土地價(jià)格指數(shù)系統(tǒng)和房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)系統(tǒng)，為評估提供準(zhǔn)確的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。8拆遷補(bǔ)償評估案例分析8.1拆遷項(xiàng)目介紹2004年沙坪壩區(qū)工人村項(xiàng)目進(jìn)行城市拆遷。經(jīng)拆遷摸底，該項(xiàng)目總占地面積14575平方米，拆遷面積26565平方米；拆遷戶數(shù) 611戶，其中私房戶 419戶，公房192戶，涉 及拆遷單位12家，無違章建筑。拆遷房屋類型為住宅，拆遷房屋結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)。補(bǔ)償方式 選擇貨幣安置。從沙坪壩區(qū)國土局的公示函得知，該項(xiàng)目用地性質(zhì)為住宅，最大建筑面積不超過86

15、444 平方米，容積率為 5.93，建筑密度不超過 35%，綠地率不低于 25%，車庫按 照商業(yè)200平方米、住宅300平方米一個修建， 該項(xiàng)目地勢平坦，內(nèi)部無高壓線和市政管 網(wǎng)。住戶陳XX拆遷面積65平方米，占地92平方米，房屋為 50年代修建，為木柱穿逗 結(jié)構(gòu)，水、電、氣、閉路、寬帶、電話六通。住房曾在2001年進(jìn)行裝修，裝修成本8560丿元。8.2房地分離的城市拆遷補(bǔ)償評估評估樣本點(diǎn)土地使用權(quán)價(jià)值評估 土地面積：14575 平方米 區(qū)段：根據(jù)重慶市人民政府關(guān)于調(diào)整國有土地使用權(quán)土地級別基準(zhǔn)地價(jià)和土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)的通知和重慶地價(jià)指南，該項(xiàng)目位于漢渝路與龍泉路以北、工人村范圍內(nèi)，緊鄰城 市二級

16、干道。屬住宅 5級。參照重慶市國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)（附表一），該項(xiàng)目基準(zhǔn)地價(jià)均值為1237元/平方米。 成熟度修正系數(shù)：該項(xiàng)目目前水、電、氣、通訊、道路五通，地勢比較平整，沒有進(jìn)行平整場地，各項(xiàng)條件一般，查成熟度修正系數(shù)表取中值得：土地開發(fā)程序修正系數(shù)備注三通一平（路、水、電、平場）0.0缺平整場地0.120.15缺道路0.120.15缺通上水0.050.07缺通下水0.050.07缺通電0.100.12通氣+0.06+0.08V通訊+0.04+0.06V資料來源：重慶市國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)和公示地價(jià)實(shí)施細(xì)則成熟度修正系數(shù) =0.07+0.05 0.135=-0.015 容積率修正系數(shù)：容

17、積率修正系數(shù)表容積率修正系數(shù)5.02.45.52.486.02.566.52.63資料來源：重慶市國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)和公示地價(jià)實(shí)施細(xì)則 本項(xiàng)目規(guī)劃容積率為 5.93，采用插入法計(jì)算容積率修正系數(shù)：容積率修正系數(shù) =2.48+(2.56 + 2.48 )+0.5 X0.43=2.5488 土地使用權(quán)類型修正系數(shù)：本項(xiàng)目的土地使用權(quán)為有償出讓，故土地使用權(quán)型修正系數(shù)為零。 區(qū)域和個別因素修正系數(shù)：區(qū)域和個別因素修正系數(shù)是根據(jù)項(xiàng)目的具體地理區(qū)位和建設(shè)條件，采用專家綜合評估法， 確定修正系數(shù)：因素修正系數(shù)%距服務(wù)中心級距1.5交通便捷度1.8水電氣總和保證率1.34公用服務(wù)設(shè)施完備度0.8環(huán)境質(zhì)里

18、狀況0.7宗地形狀與面積0.95建筑朝向與采光1.4自然災(zāi)害危害程度2.0合計(jì)：10.49 期日修正系數(shù)：本項(xiàng)目的基準(zhǔn)地價(jià)發(fā)布的日期為 2002年6月19日，評估的基準(zhǔn)日期為 2004年12月 31日，由于重慶地價(jià)指數(shù)系統(tǒng)還未完全建立，本項(xiàng)目根據(jù)國土資源部發(fā)布的2004年度我國重點(diǎn)地區(qū)和主要城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測報(bào)告中地價(jià)上升速度，其中西南片區(qū)2004年比2003年上漲10.69%，與2002年至2003年增長幅度相同，故期日修正系數(shù)為：期日修正系數(shù)=(1+10.69% )2.5=1.29738 年限修正系數(shù):年限修正系數(shù)=1 1/ ( 1+0.0873 )X50 -1 1/(1+0.0873)X7

19、0 1注：重慶的土地還原率為0.0873 土地使用權(quán)評估價(jià)格為：土地使用權(quán)評估價(jià)格 =1237 X (1-0.015+0.1049+0) X2.5488 X1 X1.29738=4458.19元/平方米土地使用權(quán)價(jià)值總額 =4458.19 X14575=6497.8萬元拆遷房屋土地使用權(quán)補(bǔ)償價(jià)格本項(xiàng)目由于危舊房較多，被沙坪壩區(qū)政府列為舊城改造項(xiàng)目，根據(jù)重慶市有關(guān)稅收優(yōu)惠，舊城改造項(xiàng)目城市建設(shè)配套費(fèi)和土地出讓金實(shí)行“拆1平方米免1.5平方米”，由此可得：應(yīng)繳納土地出讓金：270 X86444=2333.998 萬元土地出讓金優(yōu)惠：1.5 X26565 X270=1075.88萬元應(yīng)繳納城市建設(shè)配

20、套費(fèi)：140 X86444=1210.216萬元城市建設(shè)配套費(fèi)優(yōu)惠： 1.5 X26565 X140=557.86 萬元實(shí)際應(yīng)繳納土地出讓金：2333.998-1075.88=1258.118 萬元實(shí)際應(yīng)繳納的城市建設(shè)配套費(fèi)：1210.216-557.86=652.356 萬元政府轉(zhuǎn)移補(bǔ)貼=557.86其他拆遷成本=土地使用權(quán)價(jià)值X 5%=6497.8 X0.06=324.89 萬元被拆遷房屋實(shí)際補(bǔ)償價(jià)格=(6497.8-1258.118+557.86-324.89)-14575=3754.82元 /平方米分戶土地使用權(quán)補(bǔ)償價(jià)值計(jì)算土地使用權(quán)補(bǔ)償價(jià)值量 =片區(qū)土地使用權(quán)平均補(bǔ)償價(jià)格X占地面積=

21、3754.82 X92=345443元地上附著物價(jià)格補(bǔ)償按照重置價(jià)格法對地上附著物進(jìn)行補(bǔ)償房屋補(bǔ)償：該項(xiàng)目為木柱穿逗結(jié)構(gòu)，根據(jù)重慶房屋評估標(biāo)準(zhǔn)，木柱穿逗結(jié)構(gòu)房屋丙級的重置價(jià)格為120元/平方米，經(jīng)計(jì)算得：房屋補(bǔ)償金額=120 X65=7800 元 設(shè)施補(bǔ)償：按照重置價(jià)格法，陳XX房屋的設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)如下表:項(xiàng)目名稱單價(jià)（元/戶）數(shù)量（戶）金額（元）天然氣225012250水表5001500電表6601660閉路4501450寬帶3001300電話83183合計(jì)4243裝修補(bǔ)償陳XX房屋于2001年裝修，裝修金額為8560元，按照每年10%的折舊計(jì)算，采用直線折 舊法：裝修殘值=8650 X（1 1

22、0% X4） =5190 元陳XX拆遷補(bǔ)償金額及分析拆遷補(bǔ)償費(fèi)=土地使用權(quán)補(bǔ)償費(fèi)+地上附著物補(bǔ)償費(fèi)+裝修補(bǔ)償費(fèi)=345443+7800+4243+5190=362676元8.3房、地合一的城市拆遷補(bǔ)償評估同地段同用途住宅交易價(jià)格的計(jì)算 交易實(shí)例的選擇：比較實(shí)例A為旭東家天下住宅小區(qū)，土地級別為住宅五級，位于沙坪壩區(qū)模范村，緊鄰本項(xiàng)目，2004年12月銷售均價(jià)為2880元/平方米（套內(nèi)面積），公攤18%，折合住宅均 價(jià)為2361.2元/平方米；比較實(shí)例 B為嘉新桃花里項(xiàng)目二期經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，位于沙坪壩 區(qū)模范村，土地級別住宅五級，緊鄰本項(xiàng)目，2004年12月開始接受登記，預(yù)計(jì)銷售均價(jià)2804元/

23、平方米（套內(nèi)），折合住宅銷售價(jià)格為 2335元/平方米。比較實(shí)例 C為中人雪梨澳鄉(xiāng)項(xiàng) 目，位于沙坪壩區(qū)模范村，緊鄰本項(xiàng)目，預(yù)計(jì)銷售均價(jià)2950元/平方米，公攤17%，折合住宅均價(jià)2566.5元/平方米，土地級別為住宅五級。 住宅平均價(jià)格的計(jì)算：由于以上各比較實(shí)例均緊鄰本項(xiàng)目，交通、環(huán)境、配套設(shè)施、繁華程度等因素極為相似，且都為普通商品房，故不做差別調(diào)整，經(jīng)簡單算術(shù)平均得：住宅平均價(jià)格=（2361.2+2335+2566.5）/3 = 2420.9 元/ 平方米住宅狀況修正系數(shù)：結(jié)合被拆遷人陳XX的情況分析，其住宅狀況修正系數(shù)為：年限修正系數(shù)-15%水電氣修正系數(shù)0墻體修正系數(shù)-1%結(jié)構(gòu)修正系數(shù)

24、-2.5%門窗修正系數(shù)0區(qū)位修正系數(shù)+3%其他因素調(diào)整系數(shù)+5%合計(jì)-10.5%832設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)按照重置價(jià)格法，陳XX房屋的設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)如下表:項(xiàng)目名稱單價(jià)（元/戶）數(shù)量（戶）金額（元）天然氣225012250水表5001500電表6601660閉路4501450寬帶3001300電話83183合計(jì)4243裝修補(bǔ)償費(fèi)陳XX房屋于2001年裝修，裝修金額為8560元，按照每年10%的折舊計(jì)算，采用直線折舊法：裝修殘值 =8650 X（1 10% X4） =5190 元陳XX拆遷補(bǔ)償金額拆遷補(bǔ)償金額=同地段同用途新建商品房的交易平均價(jià)格X被拆遷面積X（1土住宅狀況修正系數(shù)）+設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)+裝修補(bǔ)償費(fèi) =2420.9 X65 X （1 10.5% ）+4243+5190=15.02 萬元8.4評估案例分析在城市經(jīng)營性拆遷中，必須平衡