第五節(jié)評估案例

1、第五節(jié)評估案例城市經(jīng)營性土地拆遷補償?shù)墓纼r方法目前我國城市拆遷的評估方法一般采用房屋拆遷貨幣補償基準價系數(shù)修正法，即房地合一的估價法。由于房地分離難度較大，不易把握土地和房屋的單獨價格和總價。另一方面， 分離補償可能導致拆遷執(zhí)法主體混亂，不利于解決糾紛。但是，房價合一的估價方法在實踐過程中難以顯化土地資產(chǎn)，不利于保護被拆遷人的權(quán)益。因此，科學合理的拆遷評估方法是將房、地分離估價。首先，房地產(chǎn)價值巨大的特性要求房地產(chǎn)分離估價，土地和建筑物單價高、總價大，只有房地分離估價才能真實顯示其價值。盡管房地分離估價在操作中工作量大于房地合一估價，但房地分離估價有利于區(qū)分不同類型、用途、區(qū)位、年限的土地使用

2、權(quán)價格，補償中只有顯化地價才能評估出公平的價格。其次，對于平房，建筑面積小于或等于土地面積，對于樓房，建筑面積往往大于土地面積；高層建筑的建筑面積遠大于所占用的土地面積，如果不采取房地分離估價，房地產(chǎn)總價是等于房地產(chǎn)單價乘以建筑面積還是土地面積呢？最后，按份共有的平房所有人和樓房的眾多產(chǎn)權(quán)單位必須明確其所有的建筑物所分攤的 土地面積。某人擁有一套建筑面積1000m2 的10層樓房中的一套100m2 房屋，拆遷時建筑物的補償價格容易確定，但土地該如何補償呢？如果不采取房地分離補償，該如何確定其補償價？因此，建筑物多個所有者按份共有整塊土地使用權(quán)要求房地分離補償。土地占有份額的確定和地價的分攤在有

3、協(xié)議時按協(xié)議處理；無協(xié)議時，各層用途相同且價格差異不大的建筑物可按建筑面積分攤，各個產(chǎn)權(quán)單位的房地單價有差異但是差異不大時可按房地價值 分攤，更為合理的方法是按土地價值分攤。房地分離估價有利于體現(xiàn)土地價值，也有利于減少拆遷糾紛，而且一旦糾紛發(fā)生，可依據(jù)相關(guān)法律依法進行裁決。因此，城市經(jīng)營性拆遷宜采用房地產(chǎn)分離估價的原則進行。房、地合一拆遷補償模型房地合一的拆遷補償模型是目前城市經(jīng)營性拆遷補償中比較通用的一種計算模型，其基本思路就是根據(jù)拆一還一、 就地安置的補償原則， 以評估時點被拆遷片區(qū)同地段同用途新建商品 房的交易平均價格為基數(shù)，作為被拆遷人房屋和土地使用權(quán)的補償價格，與房屋設施補償、 裝修

4、補償一起構(gòu)成了城市拆遷補償?shù)挠嬎愎?，即：拆遷補償金額=同地段同用途新建商品房的交易平均價格X被拆遷面積X(1 土住宅狀況修正系數(shù))+設施補償費+裝修補償費 同地段同用途新建商品房交易平均價格的確定：1) 市場比較法：將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當?shù)男拚?以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。在城市拆遷過程中，根據(jù)評估時點同地段同用途新建商品房的市場價格進行加權(quán)平均，其中同地段是指與被拆遷房屋在同一區(qū)域、同一土地級別內(nèi)，交通、環(huán)境、配套設施、繁華程度等因素相似的地區(qū)；同用途是指被拆遷房屋與新建商品房所占用的土地使用權(quán)性質(zhì)和房屋的

5、具體利用方式相同，住宅分普通住宅和高檔住宅。同時住宅樣本點原則上一般為新建商品房的平均樓層價格。2 )收益還原法：預計估價對象未來的正常收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。其計算公式為：A 1 S、n,V -1 () (7.1)SIRV:被拆遷房屋的未來正常收益A :純收益R:資本化率，等于安全利率和風險調(diào)整值之和S:純收益逐年遞增比率N:收益年限 住宅狀況修正系數(shù)：1 ）年限修正系數(shù)：被拆遷人房屋尚可使用年限主要由估價人員根據(jù)現(xiàn)場查勘情況確定。鋼混、磚混、磚木可參照每年調(diào)減系數(shù)0.5%計，修正系數(shù)最高不超過 15% ;簡易結(jié)構(gòu)調(diào)減系數(shù)

6、 3%-13%。2） 水電氣每缺一項按調(diào)減系數(shù)0.5%計，無專用廚房、衛(wèi)生間，各調(diào)減系數(shù)1%。3） 承重墻體厚度以24cm 為準，墻體厚度超過 24cm 不增不減，墻體為12cm調(diào)減系數(shù)1%，墻體為18cm 調(diào)減系數(shù)0.5%。4） 磚混、鋼混結(jié)構(gòu)系數(shù)不調(diào)整，磚木結(jié)構(gòu)調(diào)減系數(shù)2 3%，簡易結(jié)構(gòu)調(diào)減系數(shù) 4 5%。5） 門窗修正系數(shù)不超過正負1%。6） 區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)不超過正負5%。7） 其他修正系數(shù)不超過正負5%。住宅狀況修正系數(shù)=年限修正系數(shù)+水電氣修正系數(shù)+墻體修正系數(shù)+結(jié)構(gòu)修正系數(shù)+門窗 修正系數(shù)+區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)+其他修正系數(shù) 設施補償費：設施指水、電、氣等設施。一般采用重置成本法，按

7、照市場價格進行估算。設施補償費=自有設施數(shù)量X重置價格 城市房屋裝修的補償：裝修必須依附于建筑物， 本身無法作為獨立財產(chǎn)體現(xiàn)其價值， 無法運用比較法、收益法評估， 且同等裝修價格在市場上差別很小， 采用成本法即可以體現(xiàn)其價值。 估價時，應注意采用成 本法的補償價格是估價時重新裝修所用的材料費、人工費等費用的客觀合理價格， 再扣除折舊。裝修補償金額=裝修成本-折舊733房、地分離的拆遷補償計算模型在經(jīng)營性城市拆遷過程中， 被拆遷的土地是用來進行房地產(chǎn)開發(fā)，也就是說，通過對土地的拆遷補償和整治之后， 土地將進入房地產(chǎn)市場。 在市場經(jīng)濟高度發(fā)展的時代，市場法則對城市拆遷補償起決定性的作用，其補償金額

8、將與被拆遷的土地價值緊密聯(lián)系在一起。目前我國在政府的指導下，已經(jīng)建立起比較完備的土地出讓機制。目前土地評估的方法有基準地價法和成本逼近法。由于成本逼近法是通過對土地出讓的各項費用的總和來確定土地的市場價 值，相對于市場來說，顯得不太靈活，且土地整治成本等差異較大，不利于形成標準的計算 方法。而基準地價法是通過對被拆遷土地所在片區(qū)地價的動態(tài)化監(jiān)測，通過容積率修正等方法獲得土地的市場價值，計算方法較為簡單，易于建立比較嚴格的補償標準。用后一種方法 可按以下方式計算拆遷補償金額： 土地評估價值的計算：評估地價=基準地價X 1+ （成熟度修正系數(shù)）+ （區(qū)域和個別因素修正系數(shù)）+ （土地使用權(quán)類型修正

9、系數(shù)）X容積率修正系數(shù)X年限修正系數(shù)X期日修正系數(shù)1） 基準地價：基準地價是城鎮(zhèn)土地分區(qū)域、分用途測算出的平均價格（含土地出讓金），是政府宏觀調(diào)控土地價格， 也是土地估價及有關(guān)部門制定各種土地稅費的政策依據(jù)，不是具體收費標準。2）成熟度修正系數(shù)：成熟度是指宗地內(nèi)的實際開發(fā)程度。當宗地內(nèi)的實際開發(fā)程度不是三通一平（通水、通電、通路、平整場地）時，應當進行成熟度修正。3 ）土地使用權(quán)類型修正系數(shù)：劃撥國有土地使用權(quán)及租賃國有土地使用權(quán)，利用基準地價進行評估時，應作土地使用權(quán)類型修正。4）區(qū)域和個別因素修正系數(shù)：考慮的因素包括距服務中心級距、交通便捷度、水電氣綜合保證率、公用服務設施完備度、環(huán)境質(zhì)量

10、狀況、規(guī)劃用途、宗地形狀與面積、建筑朝向與采兀等等。5）容積率修正系數(shù)：容積率是宗地建筑面積與土地面積的比率，是反應宗地的利用強度的指標。一般來說，基準地價的確定都設定容積率為1，當容積率小于1時，按1計算；容積率大于1時，應進行容積率修正。6 ）年限修正系數(shù)：國有土地出讓有一定的年限，但實際使用年限與基準地價的使用年限不 一致時，需要進行年限修正，計算公式為：U=1 1十（1+ 土地還原率）x實際使用年限-1 1十（1+ 土地還原率）x基準使用年限 土地使用權(quán)補償價格標準：土地使用權(quán)補償價格標準=（拆遷后的土地使用權(quán)價格估價 +政策優(yōu)惠部分-其他拆遷成本）/拆遷面積當拆遷后土地使用權(quán)價格大于

11、拆遷其他費用與現(xiàn)狀房地產(chǎn)價格時，說明土地使用 權(quán)補償價格標準過低， 仍存在提高補償標準的空間；當拆遷后的土地使用權(quán)價格小于拆遷其他費用與現(xiàn)狀房地產(chǎn)價格之和時，說明費用支出已經(jīng)超過拆遷人承受界限，需要政府協(xié)調(diào)或提供優(yōu)惠政策，項目才可進行。 地上附著物的補償：地上附著物包括房屋及水電氣等設施。一般采用重置成本法，按照市場價格進行估算。 房屋補償金額=房屋建筑面積X重置價格房屋建筑面積包括可分攤的自用面積和公共部位的 分攤面積。設施補償費=自有設施數(shù)量x重置價格 城市房屋裝修的補償：裝修必須依附于建筑物， 本身無法作為獨立財產(chǎn)體現(xiàn)其價值， 無法運用比較法、收益法評估， 且同等裝修價格在市場上差別很小

12、， 采用成本法即可以體現(xiàn)其價值。 估價時，應注意采用成本法的補償價格是估價時重新裝修所用的材料費、人工費等費用的客觀合理價格，再扣除折舊。裝修補償金額=裝修成本折舊 城市拆遷補償費用合計：拆遷補償費用=土地使用權(quán)補償費+地上附著物補償費+裝修補償費734兩種評估模型的比較分析房地分離和房地合一兩種評估模型都是城市拆遷的評估模型。房地合一的評估模型重點在于通過市場比較法和收益還原法，對目前房地產(chǎn)市場同地段同種用途的商品房價格進行評估， 按照拆一還一的原則， 確定拆遷區(qū)域的評估樣本， 對被拆遷人進行補償。 房地合一的評估模 型在一定程度上體現(xiàn)對被拆遷人土地使用權(quán)的價值補償，但是，由于土地的市場開發(fā)

13、價值還與拆遷后的規(guī)劃指標聯(lián)系在一起，同樣的一塊地，同種價格的一塊地， 由于規(guī)劃容積率的不同，其表現(xiàn)出來的市場價值也差別很大，而房地合一將土地房地產(chǎn)開發(fā)過程和土地的拆遷過程割裂開來，忽略了影響土地市場價值的重要因素一一土地的規(guī)劃指標，土地的市場價值 未能得到充分的體現(xiàn)。房地分離的評估模型則將土地的拆遷過程和房地產(chǎn)開發(fā)過程聯(lián)系起 來，以動態(tài)的土地基準地價為核心，充分考慮區(qū)位、規(guī)劃指標等土地價值影響因素，真實地反映了土地的市場價值。但是，由于土地基準地價和容積率調(diào)整系數(shù)都由政府基于房地產(chǎn)市 場的發(fā)展進行動態(tài)調(diào)整， 因此，要求政府對市場的把握能力比較強，增大了政府的工作壓力。目前我國的房地產(chǎn)監(jiān)控體系還

14、不夠完善，市場信息的收集和統(tǒng)計比較混亂，亟需建立一個完整的市場監(jiān)控體系。政府可以通過行業(yè)管理協(xié)會的方式，定期公布土地市場和房地產(chǎn)開發(fā)市場的動態(tài)信息，完善土地價格指數(shù)系統(tǒng)和房地產(chǎn)價格指數(shù)系統(tǒng)，為評估提供準確的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。8拆遷補償評估案例分析8.1拆遷項目介紹2004年沙坪壩區(qū)工人村項目進行城市拆遷。經(jīng)拆遷摸底，該項目總占地面積14575平方米，拆遷面積26565平方米；拆遷戶數(shù) 611戶，其中私房戶 419戶，公房192戶，涉 及拆遷單位12家，無違章建筑。拆遷房屋類型為住宅，拆遷房屋結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)。補償方式 選擇貨幣安置。從沙坪壩區(qū)國土局的公示函得知，該項目用地性質(zhì)為住宅，最大建筑面積不超過86

15、444 平方米，容積率為 5.93，建筑密度不超過 35%，綠地率不低于 25%，車庫按 照商業(yè)200平方米、住宅300平方米一個修建， 該項目地勢平坦，內(nèi)部無高壓線和市政管 網(wǎng)。住戶陳XX拆遷面積65平方米，占地92平方米，房屋為 50年代修建，為木柱穿逗 結(jié)構(gòu)，水、電、氣、閉路、寬帶、電話六通。住房曾在2001年進行裝修，裝修成本8560丿元。8.2房地分離的城市拆遷補償評估評估樣本點土地使用權(quán)價值評估 土地面積：14575 平方米 區(qū)段：根據(jù)重慶市人民政府關(guān)于調(diào)整國有土地使用權(quán)土地級別基準地價和土地出讓金標準的通知和重慶地價指南，該項目位于漢渝路與龍泉路以北、工人村范圍內(nèi)，緊鄰城 市二級

16、干道。屬住宅 5級。參照重慶市國有土地使用權(quán)基準地價（附表一），該項目基準地價均值為1237元/平方米。 成熟度修正系數(shù)：該項目目前水、電、氣、通訊、道路五通，地勢比較平整，沒有進行平整場地，各項條件一般，查成熟度修正系數(shù)表取中值得：土地開發(fā)程序修正系數(shù)備注三通一平（路、水、電、平場）0.0缺平整場地0.120.15缺道路0.120.15缺通上水0.050.07缺通下水0.050.07缺通電0.100.12通氣+0.06+0.08V通訊+0.04+0.06V資料來源：重慶市國有土地使用權(quán)基準地價和公示地價實施細則成熟度修正系數(shù) =0.07+0.05 0.135=-0.015 容積率修正系數(shù)：容

17、積率修正系數(shù)表容積率修正系數(shù)5.02.45.52.486.02.566.52.63資料來源：重慶市國有土地使用權(quán)基準地價和公示地價實施細則 本項目規(guī)劃容積率為 5.93，采用插入法計算容積率修正系數(shù)：容積率修正系數(shù) =2.48+(2.56 + 2.48 )+0.5 X0.43=2.5488 土地使用權(quán)類型修正系數(shù)：本項目的土地使用權(quán)為有償出讓，故土地使用權(quán)型修正系數(shù)為零。 區(qū)域和個別因素修正系數(shù)：區(qū)域和個別因素修正系數(shù)是根據(jù)項目的具體地理區(qū)位和建設條件，采用專家綜合評估法， 確定修正系數(shù)：因素修正系數(shù)%距服務中心級距1.5交通便捷度1.8水電氣總和保證率1.34公用服務設施完備度0.8環(huán)境質(zhì)里

18、狀況0.7宗地形狀與面積0.95建筑朝向與采光1.4自然災害危害程度2.0合計：10.49 期日修正系數(shù)：本項目的基準地價發(fā)布的日期為 2002年6月19日，評估的基準日期為 2004年12月 31日，由于重慶地價指數(shù)系統(tǒng)還未完全建立，本項目根據(jù)國土資源部發(fā)布的2004年度我國重點地區(qū)和主要城市地價動態(tài)監(jiān)測報告中地價上升速度，其中西南片區(qū)2004年比2003年上漲10.69%，與2002年至2003年增長幅度相同，故期日修正系數(shù)為：期日修正系數(shù)=(1+10.69% )2.5=1.29738 年限修正系數(shù):年限修正系數(shù)=1 1/ ( 1+0.0873 )X50 -1 1/(1+0.0873)X7

19、0 1注：重慶的土地還原率為0.0873 土地使用權(quán)評估價格為：土地使用權(quán)評估價格 =1237 X (1-0.015+0.1049+0) X2.5488 X1 X1.29738=4458.19元/平方米土地使用權(quán)價值總額 =4458.19 X14575=6497.8萬元拆遷房屋土地使用權(quán)補償價格本項目由于危舊房較多，被沙坪壩區(qū)政府列為舊城改造項目，根據(jù)重慶市有關(guān)稅收優(yōu)惠，舊城改造項目城市建設配套費和土地出讓金實行“拆1平方米免1.5平方米”，由此可得：應繳納土地出讓金：270 X86444=2333.998 萬元土地出讓金優(yōu)惠：1.5 X26565 X270=1075.88萬元應繳納城市建設配

20、套費：140 X86444=1210.216萬元城市建設配套費優(yōu)惠： 1.5 X26565 X140=557.86 萬元實際應繳納土地出讓金：2333.998-1075.88=1258.118 萬元實際應繳納的城市建設配套費：1210.216-557.86=652.356 萬元政府轉(zhuǎn)移補貼=557.86其他拆遷成本=土地使用權(quán)價值X 5%=6497.8 X0.06=324.89 萬元被拆遷房屋實際補償價格=(6497.8-1258.118+557.86-324.89)-14575=3754.82元 /平方米分戶土地使用權(quán)補償價值計算土地使用權(quán)補償價值量 =片區(qū)土地使用權(quán)平均補償價格X占地面積=

21、3754.82 X92=345443元地上附著物價格補償按照重置價格法對地上附著物進行補償房屋補償：該項目為木柱穿逗結(jié)構(gòu)，根據(jù)重慶房屋評估標準，木柱穿逗結(jié)構(gòu)房屋丙級的重置價格為120元/平方米，經(jīng)計算得：房屋補償金額=120 X65=7800 元 設施補償：按照重置價格法，陳XX房屋的設施補償費如下表:項目名稱單價（元/戶）數(shù)量（戶）金額（元）天然氣225012250水表5001500電表6601660閉路4501450寬帶3001300電話83183合計4243裝修補償陳XX房屋于2001年裝修，裝修金額為8560元，按照每年10%的折舊計算，采用直線折 舊法：裝修殘值=8650 X（1 1

22、0% X4） =5190 元陳XX拆遷補償金額及分析拆遷補償費=土地使用權(quán)補償費+地上附著物補償費+裝修補償費=345443+7800+4243+5190=362676元8.3房、地合一的城市拆遷補償評估同地段同用途住宅交易價格的計算 交易實例的選擇：比較實例A為旭東家天下住宅小區(qū)，土地級別為住宅五級，位于沙坪壩區(qū)模范村，緊鄰本項目，2004年12月銷售均價為2880元/平方米（套內(nèi)面積），公攤18%，折合住宅均 價為2361.2元/平方米；比較實例 B為嘉新桃花里項目二期經(jīng)濟適用房項目，位于沙坪壩 區(qū)模范村，土地級別住宅五級，緊鄰本項目，2004年12月開始接受登記，預計銷售均價2804元/

23、平方米（套內(nèi)），折合住宅銷售價格為 2335元/平方米。比較實例 C為中人雪梨澳鄉(xiāng)項 目，位于沙坪壩區(qū)模范村，緊鄰本項目，預計銷售均價2950元/平方米，公攤17%，折合住宅均價2566.5元/平方米，土地級別為住宅五級。 住宅平均價格的計算：由于以上各比較實例均緊鄰本項目，交通、環(huán)境、配套設施、繁華程度等因素極為相似，且都為普通商品房，故不做差別調(diào)整，經(jīng)簡單算術(shù)平均得：住宅平均價格=（2361.2+2335+2566.5）/3 = 2420.9 元/ 平方米住宅狀況修正系數(shù)：結(jié)合被拆遷人陳XX的情況分析，其住宅狀況修正系數(shù)為：年限修正系數(shù)-15%水電氣修正系數(shù)0墻體修正系數(shù)-1%結(jié)構(gòu)修正系數(shù)

24、-2.5%門窗修正系數(shù)0區(qū)位修正系數(shù)+3%其他因素調(diào)整系數(shù)+5%合計-10.5%832設施補償費按照重置價格法，陳XX房屋的設施補償費如下表:項目名稱單價（元/戶）數(shù)量（戶）金額（元）天然氣225012250水表5001500電表6601660閉路4501450寬帶3001300電話83183合計4243裝修補償費陳XX房屋于2001年裝修，裝修金額為8560元，按照每年10%的折舊計算，采用直線折舊法：裝修殘值 =8650 X（1 10% X4） =5190 元陳XX拆遷補償金額拆遷補償金額=同地段同用途新建商品房的交易平均價格X被拆遷面積X（1土住宅狀況修正系數(shù)）+設施補償費+裝修補償費 =2420.9 X65 X （1 10.5% ）+4243+5190=15.02 萬元8.4評估案例分析在城市經(jīng)營性拆遷中，必須平衡