問題系列解答之房地產(chǎn)業(yè)

1、全面推開營改增政策指引一一四大行業(yè)座談會(huì)問題系列解答之房地產(chǎn)業(yè)一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到商品房預(yù)收款，如何開具發(fā)票和申報(bào)的問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到商品房預(yù)收款時(shí)，不確認(rèn)該筆收入，不進(jìn)行納稅申報(bào)。購房者需要發(fā)票的， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可開具零稅率增值稅普通發(fā)票給購房者，申報(bào)時(shí)出現(xiàn)票表比對(duì)不符的情況可前往辦稅服務(wù)大廳進(jìn)行異常清卡處理。交房時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要確認(rèn)收入，且必須先將已經(jīng)開具的零稅率增值稅普通發(fā)票全部沖紅后，再按照商品房全款開具發(fā)票，并進(jìn)行納稅申報(bào)。二、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跨縣（市、區(qū)）經(jīng)營的問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跨縣（市、區(qū)）經(jīng)營的可采取在應(yīng)稅服務(wù)發(fā)生地辦理臨時(shí)稅務(wù)登記的方式，在應(yīng)稅服務(wù)發(fā)生地自行

2、領(lǐng)取、開具發(fā)票并預(yù)繳稅款和納稅申報(bào)。海南省全面推開營改增政策指引一一重點(diǎn)關(guān)注問題解答（一）中“十、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跨縣（市、區(qū)）預(yù)繳稅款問題”的指引同時(shí)廢止。三、關(guān)于土地價(jià)款的扣除問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)支付的費(fèi)用包括土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、征收補(bǔ)償款、開發(fā)規(guī)費(fèi)等。土地出讓金通常是指各級(jí)政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向買受人收取的土地出讓的全部價(jià)款。土地出讓金根據(jù)批租地塊的條件，可以分為 “熟地價(jià)”（即提供“七通一平”的地塊價(jià)，包括土地使用費(fèi)和開發(fā)費(fèi)）、“毛地”或“生地”價(jià)。其票據(jù)由財(cái)政部門出具。拆遷補(bǔ)償費(fèi)通常是指拆建單位依照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使

3、用人支付的各種補(bǔ)償金，主要包括房屋補(bǔ)償費(fèi)、周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)和獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)償費(fèi)三方面。其票據(jù)主要是被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人出具的發(fā)票或者收據(jù)。征收補(bǔ)償款通常是指政府先將土地拍賣出讓，再由政府出面征收拆遷但由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)、并通過政府向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的款項(xiàng)。其票據(jù)為政府財(cái)政部門出具的非稅收入票據(jù)。開發(fā)規(guī)費(fèi)通常是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照項(xiàng)目所在地的收取標(biāo)準(zhǔn)向政府多個(gè)部門繳納若干項(xiàng)的各種規(guī)費(fèi)。其票據(jù)為政府部門出具的非稅收入票據(jù)。目前只有土地出讓金列入差額扣除范圍。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從二級(jí)土地市場取得的土地使用權(quán)，憑取得的專用發(fā)票抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。四、關(guān)于扣除土地出讓金及進(jìn)項(xiàng)抵扣

4、問題（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地價(jià)款扣除范圍。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目 （選擇適用簡易計(jì)稅方式的除外），單獨(dú)作價(jià)銷售的配套設(shè)施，例如幼兒園、會(huì)所等項(xiàng)目，其銷售額可以扣除該配套設(shè)施所對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），只能扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款。采取“舊城改造”方式開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，不得扣除直接支付給拆遷戶的補(bǔ)償款。（二）房地產(chǎn)兼有新老項(xiàng)目無法準(zhǔn)確劃分進(jìn)項(xiàng)稅如何計(jì)算。一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，兼有一般計(jì)稅方法計(jì)稅、簡易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值稅

5、的房地產(chǎn)項(xiàng)目而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)以建筑工程施工許可證注明的“建設(shè)規(guī)模”為依據(jù) 進(jìn)行劃分。不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額X（簡易計(jì)稅、免稅房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模一房地產(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模）（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的售樓處、樣板間的進(jìn)項(xiàng)稅額如何抵扣，這些設(shè)施如果最后拆除已經(jīng)抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅是否要轉(zhuǎn)出問題。售樓處、樣板間屬于在施工現(xiàn)場修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物， 其進(jìn)項(xiàng)稅額可一次性抵扣，如果最終拆除， 表明售樓部、 樣板間已經(jīng)使用完畢，不需要做轉(zhuǎn)出。（四）房地產(chǎn)企業(yè)有一般計(jì)稅方法和簡易計(jì)稅方法，如何進(jìn)行抵扣。簡易計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額， 是指按照銷售額和增值稅征收率計(jì)算的增值稅額，不得抵扣進(jìn)

6、項(xiàng)稅額。 一般計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額，是指當(dāng)期銷項(xiàng)稅額抵扣當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額后的余額。房地產(chǎn)兼有新老項(xiàng)目分別使用一般計(jì)稅方法和簡易計(jì)稅方法的，需對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅進(jìn)行劃分。五、征收范圍界定問題（一）納稅人以無形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)作為投資，應(yīng)按規(guī)定繳納增值稅。營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法第十條規(guī)定：“銷售服務(wù)、 無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，是指有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)?！睜I業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法第十一條規(guī)定：“有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益?！币圆粍?dòng)產(chǎn)投資，是以不動(dòng)產(chǎn)為對(duì)價(jià)換取了被投資企業(yè)的股權(quán)，取得了“其他經(jīng)濟(jì)利益”，應(yīng)當(dāng)繳納增值稅。（二）車輛停放服務(wù)屬于不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃范圍。按相關(guān)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)老項(xiàng)

7、目可以選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)算繳納稅款，車輛停放服務(wù)老項(xiàng)目也適用此規(guī)定。車輛停放服務(wù)老項(xiàng)目，是指取得不動(dòng)產(chǎn)所在地物價(jià)管理部門批復(fù)的停車場收費(fèi)許可證或房屋建筑項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案收文回執(zhí)注明時(shí)間為2016年4月30日前的項(xiàng)目。（三）關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房所含裝飾、設(shè)備是否視同銷售問題。營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法第十四條第二款規(guī)定，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)的范圍是：“單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。”房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房，已在商品房買賣合同中注明的裝修費(fèi)用（含裝飾、家具、家電等費(fèi)用），已經(jīng)包含在房價(jià)中，因此不屬于稅法中所稱的無償贈(zèng)送

8、，無需視同銷售。房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，在房價(jià)以外單獨(dú)無償提供的貨物，應(yīng)視同銷售貨物，按貨物適用稅率征收增值稅。例如，房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房時(shí)，為促銷舉辦抽獎(jiǎng)活動(dòng)贈(zèng)送的家電，應(yīng)視同銷售貨物，按貨物適用稅率征收增值稅。（四）地下車位永久租賃行為增值稅稅目如何適用問題。合同法規(guī)定，租賃合同超過20年無效。對(duì)永久租賃，按財(cái)稅201636號(hào)文件規(guī)定，應(yīng)按銷售不動(dòng)產(chǎn)處理，適用11%增值稅稅率。（五）隨房贈(zèng)送物業(yè)管理費(fèi)如何確認(rèn)銷售額。買房送物業(yè)管理費(fèi)視同銷售，按市場公允價(jià)，確定銷售額征稅。六、關(guān)于房地產(chǎn)公司銷售不動(dòng)產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的問題營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法第四十五條規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)

9、生時(shí)間為： 納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為是納稅義務(wù)發(fā)生的前提。房地產(chǎn)公司銷售不動(dòng)產(chǎn)，以房地產(chǎn)公 司將不動(dòng)產(chǎn)交付給買受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時(shí)間。在具體交房時(shí)間的辨別上，以商品房買賣合同上約定的交房時(shí)間為準(zhǔn)；若實(shí)際交房時(shí)間早于合同約定時(shí)間的，以實(shí)際交付時(shí)間為準(zhǔn)。七、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收款的范圍問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)收款，為不動(dòng)產(chǎn)交付業(yè)主之前所收到的款項(xiàng)，但不含簽訂房地產(chǎn)銷售合同之前所收取的誠意金、認(rèn)籌金和訂金等。八、關(guān)于代收的辦證等費(fèi)用是否屬于價(jià)外費(fèi)用的問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為不動(dòng)產(chǎn)買受人辦理“兩證”時(shí)代收轉(zhuǎn)

10、付并以不動(dòng)產(chǎn)買受人名義取 得票據(jù)的辦證等款項(xiàng)不屬于價(jià)外費(fèi)用的范圍。九、關(guān)于房地產(chǎn)公司一般納稅人一次購地、分期開發(fā)的，其土地成本如何分?jǐn)偟膯柗康禺a(chǎn)企業(yè)一次性購地，分次開發(fā)，可供銷售建筑面積無法一次全部確定的，按以下順序計(jì)算當(dāng)期允許扣除分?jǐn)偼恋貎r(jià)款：(1) 首先，計(jì)算出已開發(fā)項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的土地出讓金已開發(fā)項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的土地出讓金=土地出讓金X (已開發(fā)項(xiàng)目占地面積一開發(fā)用地總面積)(2) 然后，再按照以下公式計(jì)算當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款：當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款 =(當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積一房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積)X已開發(fā)項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的土地出讓金當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值

11、稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷 售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。(3) 按上述公式計(jì)算出的允許扣除的土地價(jià)款要按項(xiàng)目進(jìn)行清算，且其總額不得超 過支付的土地出讓金總額。(4 )從政府部門取得的土地出讓金返還款，可不從支付的土地價(jià)款中扣除。十、小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何計(jì)稅的問題小規(guī)模納稅人將取得的土地使用權(quán)未經(jīng)開發(fā)直接轉(zhuǎn)讓的，為銷售土地使用權(quán)，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照3%的征收率計(jì)算應(yīng)納增值稅稅額。小規(guī)模納稅人將取得的土地使用權(quán)經(jīng)開發(fā)后轉(zhuǎn)讓的，為轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時(shí)一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使

12、用權(quán)，按照銷售不動(dòng)產(chǎn)征收增值稅，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照 5%的征收率計(jì)算應(yīng)納增值稅稅額。十一、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的多個(gè)老項(xiàng)目是否可以部分選擇簡易計(jì)稅方法，部分選擇一般計(jì)稅方法問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的多個(gè)老項(xiàng)目可以部分選擇簡易計(jì)稅方法，部分選擇一般計(jì)稅方法。一經(jīng)選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的項(xiàng)目，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。房地產(chǎn)以項(xiàng)目管理為原則，同一房地產(chǎn)企業(yè)的老項(xiàng)目需要單獨(dú)備案，符合老項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)的，可以選擇適用簡易征收。按 5%征收率繳納增值稅。除法律規(guī)定不得開具增值稅專用發(fā) 票的情形外，一般納稅人可自行開具增值稅專用發(fā)票。例如：一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有A、B兩個(gè)老項(xiàng)目， A項(xiàng)目適

13、用簡易計(jì)稅方法并不影響B(tài)項(xiàng)目選擇一般計(jì)稅方法。十二、不動(dòng)產(chǎn)老項(xiàng)目的確定問題（一）轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)老項(xiàng)目納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)變更登記日期在2016年4月30日前的項(xiàng)目注明的合同開工日期在 2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)未注明合同開工日期或者未取得建筑工程施工許可證2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。（二）自建不動(dòng)產(chǎn)老項(xiàng)目納稅人取得的第一個(gè)建筑工程施工許可證或建筑施工合同注明的開工時(shí)間在2016年4月30日前的項(xiàng)目。1、建筑工程施工許可證目；2、建筑工程施工許可證但建筑工程承包合同注明的開工日期在（三）出租不動(dòng)產(chǎn)的老項(xiàng)目2016年4月30日前開工建設(shè)的在建工程，完工后用于出租，可以選擇簡易計(jì)稅方法。十三、6月30日后，已交營業(yè)稅未開具營業(yè)稅發(fā)票需要補(bǔ)開增值稅發(fā)票的，要提供 什么資料，按照多少稅率開具發(fā)票的問題答：需要提供在地稅局繳納營業(yè)稅的證明材料。金稅盤按照0稅率開具，稅控盤按2016扣除當(dāng)期銷=（全照不征稅開具。十四、兩個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在同一塊土地上開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，土地在其中一方名下，土 地出讓金應(yīng)由誰來扣除的問題答：擁