質(zhì)量通病分析防治

1、住宅交房質(zhì)量通病分析與防治措施住宅交房質(zhì)量通病分析與防治措施目目 錄錄一、一、鳳棲第一期質(zhì)量投訴要點(diǎn)分布鳳棲第一期質(zhì)量投訴要點(diǎn)分布二、二、常見交房戶內(nèi)質(zhì)量通病常見交房戶內(nèi)質(zhì)量通病三、三、質(zhì)量通病防治措施質(zhì)量通病防治措施一、一、 鳳棲第一期質(zhì)量投訴要點(diǎn)分布鳳棲第一期質(zhì)量投訴要點(diǎn)分布數(shù)據(jù)來源：客服中心數(shù)據(jù)來源：客服中心一、一、 鳳棲第一期質(zhì)量投訴要點(diǎn)分布鳳棲第一期質(zhì)量投訴要點(diǎn)分布 二、常見交房戶內(nèi)質(zhì)量通病 三、質(zhì)量通病防治措施1、廚衛(wèi)間、陽臺(tái)地面及管根滲漏。 三、質(zhì)量通病防治措施2、廚衛(wèi)間過門石滲水。 三、質(zhì)量通病防治措施3、穿墻、過門地埋管滲漏：埋地冷熱水管、地暖管沿管道縫隙滲漏。 三、質(zhì)量通病

2、防治措施廚衛(wèi)防水廚衛(wèi)防水常見工程常見工程質(zhì)量問題質(zhì)量問題原因分析原因分析1 1）原因分析：）原因分析： 三、質(zhì)量通病防治措施2 2）設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)需注意需注意：廚衛(wèi)間防水：廚衛(wèi)間防水宜采用宜采用聚合物水泥基防水涂料（聚合物水泥基防水涂料（JSJS或或LMLM）或聚氨酯防水涂料或聚氨酯防水涂料。 聚合物水泥基防水涂料聚合物水泥基防水涂料 優(yōu)點(diǎn)：成本低，不怕基層潮濕，施工周期短，優(yōu)點(diǎn)：成本低，不怕基層潮濕，施工周期短，易與砂漿結(jié)合易與砂漿結(jié)合緊密；緊密； 缺點(diǎn)：缺乏柔性，不抗變形。缺點(diǎn)：缺乏柔性，不抗變形。 聚氨酯防水涂料聚氨酯防水涂料 優(yōu)點(diǎn)：柔性好，抗變形。優(yōu)點(diǎn)：柔性好，抗變形。 缺點(diǎn)：施工周期長，基

3、層要求干燥、無塵，缺點(diǎn)：施工周期長，基層要求干燥、無塵，不宜與砂漿結(jié)合不宜與砂漿結(jié)合；廚衛(wèi)間過門石滲水設(shè)計(jì)建議： 三、質(zhì)量通病防治措施3 3）施工工藝：）施工工藝： 聚合物水泥基防水涂料施工工藝聚合物水泥基防水涂料施工工藝： 基面處理基面處理（表面平整、漿面飽滿、墻根倒角及管根R?。┩康啄z涂底膠聚合物水泥聚合物水泥 基防水涂料配制基防水涂料配制管根、墻根管根、墻根節(jié)點(diǎn)部位加強(qiáng)處理節(jié)點(diǎn)部位加強(qiáng)處理大面分層涂刮聚合物水泥基防水大面分層涂刮聚合物水泥基防水涂料涂料防水層防水層成品保護(hù)成品保護(hù)組織組織蓄水蓄水驗(yàn)收驗(yàn)收 三、質(zhì)量通病防治措施4 4）施工施工控制措施控制措施：廚衛(wèi)間、陽臺(tái)地面及管根滲漏：洞

4、口吊模封堵分二次澆筑砼并分次圍水檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)漏水宜采用聚合物水泥基防水涂料或堵漏靈局部處理防止；地面防水基層表面平整、漿面飽滿、墻根倒角R弧及管根R弧處理；廚衛(wèi)間過門石滲水：廚衛(wèi)間地面防水施工應(yīng)上翻至門檻外沿；過門石鋪貼宜采用防水砂漿濕貼；在過門石內(nèi)側(cè)宜采用聚合物水泥基防水涂料或堵漏靈局部加強(qiáng)涂刷并向門口兩側(cè)外延10cm；室內(nèi)地磚或水泥地面應(yīng)該按照泛水（地漏）的方向按照0.5%找坡，避免倒坡積水; 穿墻、過門地埋管滲漏：穿墻、埋地冷熱水管、地暖管沿管道縫隙滲漏，施工穿墻管時(shí)加設(shè)橡膠止水環(huán)，并采取防水砂漿封堵填塞管道周邊；盡量避免在廚衛(wèi)間門口下埋設(shè)管道。施工杜絕二次開槽后埋管道；廚衛(wèi)間位于防水上翻

5、25cm范圍的穿墻、埋地管線防水宜局部加強(qiáng)涂刷兩邊防水。 三、質(zhì)量通病防治措施5 5）戶內(nèi)防水驗(yàn)收措施：）戶內(nèi)防水驗(yàn)收措施：施工管道安裝及埋墻埋地完成后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行吊洞封堵與采用防水砂漿填槽抹面，找平基層；同時(shí)進(jìn)行蓄水試驗(yàn)檢查結(jié)構(gòu)滲漏情況，如有滲漏需及時(shí)采用防水涂料或堵漏靈局部堵漏；防水施工完成必須進(jìn)行工完第一次蓄水自檢，合格后進(jìn)入下道工序；工程達(dá)到交驗(yàn)時(shí)廚衛(wèi)間進(jìn)行四方蓄水驗(yàn)收；質(zhì)監(jiān)站質(zhì)檢驗(yàn)收時(shí)要求廚衛(wèi)間全數(shù)閉水驗(yàn)收；小業(yè)主交房時(shí)應(yīng)蓄水交房，簽字認(rèn)可，并提示家庭裝修禁止剔鑿地面。 三、質(zhì)量通病防治措施4、地暖地面開裂普遍 三、質(zhì)量通病防治措施4 4、地暖地面開裂普遍地暖地面開裂普遍1）戶內(nèi)地采

6、暖地面設(shè)計(jì)做法：20厚復(fù)合鋁箔擠塑聚苯保溫板0.2mm厚中空鍍鋁聚酯薄膜60厚C20細(xì)石混凝土填充熱水管道上下配鋼絲網(wǎng)片4100,隨打隨抹平。2）開裂原因分析：施工時(shí)遇刮風(fēng)天氣，混凝土干縮快。施工中人踩車壓導(dǎo)致鋼絲網(wǎng)變形，混凝土保護(hù)層厚度不均勻；施工時(shí)地面找平收面時(shí)間控制不及時(shí)，灑水收面?；炷僚c墻體之間未放置保溫板作分格縫，未采用分隔條分隔開薄弱部位以減少地面收縮應(yīng)力。養(yǎng)護(hù)覆蓋不及時(shí)，養(yǎng)護(hù)方式不到位，養(yǎng)護(hù)周期短。成品保護(hù)不到位，上人踩踏（地暖地面3天內(nèi)禁止上人上車、堆放物品） 三、質(zhì)量通病防治措施4 4、地暖地面開裂普遍地暖地面開裂普遍踩壓導(dǎo)致踩壓導(dǎo)致鋼絲網(wǎng)鋼絲網(wǎng)變形變形常見地暖常見地暖地面

7、開裂地面開裂原因分析原因分析 三、質(zhì)量通病防治措施3 3）施工工藝控制：）施工工藝控制： 將基層上浮漿、落地灰等用吸塵器、鋼絲刷清理干凈，用水沖刷干凈。 地面基層清理完畢后，進(jìn)行復(fù)合鋁箔擠塑聚苯保溫板的輻射，保溫板輻射平整，接縫應(yīng)嚴(yán)密。 保溫板鋪設(shè)完畢后放置底層4100鋼絲網(wǎng)片，相臨鋼絲網(wǎng)片搭接長度不小于100mm，鋼絲網(wǎng)片應(yīng)平整無翹曲變形。 在底層鋼絲網(wǎng)片上鋪設(shè)PE-RT采暖管，管道敷設(shè)位置間距按照?qǐng)D紙進(jìn)行施工，使用卡子將地暖管固定牢固。 地暖管敷設(shè)成后，鋪設(shè)面層4100鋼絲網(wǎng)片，安裝集水器，進(jìn)行壓力試驗(yàn)，并同監(jiān)理、建設(shè)方共同進(jìn)行隱蔽驗(yàn)收。 面層鋼絲網(wǎng)片鋪設(shè)完畢進(jìn)行細(xì)石混凝土墊層澆筑，混凝土

8、與墻體之間放置10mm厚保溫板作為分格縫，門口、走廊宜用分隔條斷開以減少地面收縮應(yīng)力，墊層澆筑過程中嚴(yán)格標(biāo)高及完成面平整度，在墊層混凝土初凝后終凝前進(jìn)行掃毛。應(yīng)在施工完成后12h左右保水養(yǎng)護(hù)，嚴(yán)禁上人，養(yǎng)護(hù)（宜采用蓄水方式或保水棉氈）期7-10d。 三、質(zhì)量通病防治措施4 4）防治措施防治措施： 樓地面產(chǎn)生的不規(guī)則裂縫，由于造成原因比較復(fù)雜，所以在修補(bǔ)前，應(yīng)先進(jìn)行調(diào)查研究，分析產(chǎn)生裂縫的原因，然后再進(jìn)行處理。對(duì)于尚在繼續(xù)開展的“活裂縫”，可采用柔性材料(如瀝青膠泥、嵌縫油膏等)作裂縫封閉處理。對(duì)于已經(jīng)穩(wěn)定的裂縫則應(yīng)根據(jù)裂縫的嚴(yán)重程度作如下處理: 裂縫細(xì)微，無空鼓現(xiàn)象，且地面無液體流淌時(shí)，一般可

9、不作處理或干水泥搓縫。裂縫寬度在0.5mm以上時(shí)，可做水泥漿封閉處理，先將裂縫內(nèi)的灰塵沖洗干凈，晾干后，用純水泥漿(可適量摻加801膠，摻白水泥調(diào)色差)嵌縫。嵌縫后加強(qiáng)養(yǎng)護(hù)，常溫下養(yǎng)護(hù)3d，然后用細(xì)砂輪在裂縫處輕輕磨平。當(dāng)房間外觀質(zhì)量要求不高時(shí)，可用鑿子鑿成一條淺槽后，用屋面用膠泥(或油膏)嵌補(bǔ)。鑿槽應(yīng)整齊，寬約10mm，深約20mm。嵌縫前應(yīng)將縫清理干凈，膠泥應(yīng)填補(bǔ)平、實(shí)。 三、質(zhì)量通病防治措施5、室內(nèi)墻面空鼓開裂。墻面、頂棚膩?zhàn)硬黄秸㈥庩柦遣豁樦?。墻面開裂墻面起皮、空鼓 三、質(zhì)量通病防治措施5、室內(nèi)墻面空鼓開裂。墻面、頂棚膩?zhàn)硬黄秸㈥庩柦遣豁樦薄? 1）空鼓開裂原因分析：）空鼓開裂原因

10、分析：抹灰前墻面澆水不透，不同材料的墻面連接未按規(guī)范設(shè)置鋼絲網(wǎng)或鋼絲網(wǎng)固定不牢固。原材料質(zhì)量不符合要求（砂粒過細(xì)，含泥量大，抹灰砂漿攪拌不均勻，各抹灰層配合比相差過大）。抹灰分層厚度不均勻；一次抹灰過厚，抹灰總厚度大于于35mm時(shí)未采取網(wǎng)格加強(qiáng)措施；各層抹灰時(shí)間間隔太近；墻面收光時(shí)間控制不及時(shí)，灑水收面。施工時(shí)遇刮風(fēng)天氣，砂漿干縮快，產(chǎn)生干縮裂縫，門窗口周邊尤其易開裂空鼓。噴水養(yǎng)護(hù)不及時(shí)，施工管理不到位，養(yǎng)護(hù)周期短。2 2）墻面、頂棚膩?zhàn)硬黄秸㈥庩柦遣豁樦眽γ?、頂棚膩?zhàn)硬黄秸?、陰陽角不順直原因分析：原因分析：抹灰、樓頂板基層不平整，未事先測量并找平、找方處理。膩?zhàn)游捶謱哟蚰?、未分層?shí)測驗(yàn)收，

11、陰陽角未使用角尺測量找補(bǔ)。 三、質(zhì)量通病防治措施3） 三、質(zhì)量通病防治措施4） 三、質(zhì)量通病防治措施6、廚衛(wèi)間墻地磚破損、空鼓。公共區(qū)域墻地磚破損、空鼓。1） 三、質(zhì)量通病防治措施6、廚衛(wèi)間墻地磚破損、空鼓。公共區(qū)域墻地磚破損、空鼓。2） 三、質(zhì)量通病防治措施 三、質(zhì)量通病防治措施7、窗戶五金件安裝偏位、開啟不靈便，紗窗變形脫落，玻璃劃痕、污染嚴(yán)重，打膠脫落及不順直，玻璃壓條缺失；1 1）原因分析原因分析 窗框安裝不方正窗框安裝不方正, ,對(duì)角線超差對(duì)角線超差 窗扇及五金件產(chǎn)品質(zhì)量不過關(guān)窗扇及五金件產(chǎn)品質(zhì)量不過關(guān) 五金件安裝位置五金件安裝位置不不準(zhǔn)確準(zhǔn)確 成品保護(hù)欠缺成品保護(hù)欠缺 打膠清理不到

12、位打膠清理不到位2) 2) 防治措施防治措施 窗框安裝時(shí)根據(jù)垂線固定邊框，調(diào)整底框水平窗框安裝時(shí)根據(jù)垂線固定邊框，調(diào)整底框水平, ,校正對(duì)角偏差，大于校正對(duì)角偏差，大于3m3m窗對(duì)角偏差窗對(duì)角偏差不大于不大于4mm4mm，大于，大于2m2m窗對(duì)角偏差不大于窗對(duì)角偏差不大于3mm3mm。 進(jìn)場的窗扇、五金件、紗扇進(jìn)場的窗扇、五金件、紗扇要加強(qiáng)驗(yàn)收把關(guān)要加強(qiáng)驗(yàn)收把關(guān)，杜絕不合格成品入場。，杜絕不合格成品入場。窗扇、窗扇、五金五金件、件、紗窗安裝時(shí)要操作精細(xì)。紗窗安裝時(shí)要操作精細(xì)。 五金件安裝前要測量窗框、窗扇實(shí)際偏差，根據(jù)偏差調(diào)整五金件最佳打孔安裝位五金件安裝前要測量窗框、窗扇實(shí)際偏差，根據(jù)偏差調(diào)

13、整五金件最佳打孔安裝位置，避免因框、扇差導(dǎo)致的開啟不靈、間隙大小不勻。置，避免因框、扇差導(dǎo)致的開啟不靈、間隙大小不勻。 2 2）防治措施防治措施 成品保護(hù)：成品保護(hù)： 安裝好的安裝好的窗扇、窗扇、玻璃應(yīng)在玻璃應(yīng)在其其表面涂刷醒目的圖案或警示標(biāo)識(shí)，以免因不注意而碰表面涂刷醒目的圖案或警示標(biāo)識(shí)，以免因不注意而碰撞玻璃。撞玻璃。 鋁合金門窗框應(yīng)有保護(hù)膠紙和塑料膜封貼包扎，再進(jìn)行門窗框與墻體之間縫隙的鋁合金門窗框應(yīng)有保護(hù)膠紙和塑料膜封貼包扎，再進(jìn)行門窗框與墻體之間縫隙的填嵌和洞口墻體表面裝飾施工，以防止水泥漿、噴涂材料等污染。交工前撕去保護(hù)層填嵌和洞口墻體表面裝飾施工，以防止水泥漿、噴涂材料等污染。交

14、工前撕去保護(hù)層時(shí)，要輕輕剝離，不得劃破、剝花鋁合金表面氧化膜。時(shí)，要輕輕剝離，不得劃破、剝花鋁合金表面氧化膜。 嚴(yán)禁在安裝好的鋁合金門窗上安放腳平架，懸掛重物，嚴(yán)禁踩踏、碰擦。嚴(yán)禁在安裝好的鋁合金門窗上安放腳平架，懸掛重物，嚴(yán)禁踩踏、碰擦。 嚴(yán)禁用金屬工具清理嚴(yán)禁用金屬工具清理窗框、窗扇、窗框、窗扇、玻璃污染，發(fā)現(xiàn)玻璃膠條不全要及時(shí)修補(bǔ)。玻璃污染，發(fā)現(xiàn)玻璃膠條不全要及時(shí)修補(bǔ)。 窗邊打膠前要清理徹底干凈，確保無灰塵，膠面要順直飽滿。膩?zhàn)用娲蚰z宜脫落，窗邊打膠前要清理徹底干凈，確保無灰塵，膠面要順直飽滿。膩?zhàn)用娲蚰z宜脫落，建議窗框邊打膠部位建議窗框邊打膠部位涂刷涂刷乳膠漆處理。乳膠漆處理。三、質(zhì)量

15、通病防治措施 3）三、質(zhì)量通病防治措施 8、地漏、坐便器、洗手盆進(jìn)、排水管堵塞1）原因分析：交房前排水管道通球試驗(yàn)未做，管道內(nèi)清理不干凈；交房前要對(duì)進(jìn)水管道進(jìn)行試水。施工過程成品保護(hù)不到位導(dǎo)致堵塞；業(yè)主裝修過程使用不當(dāng)，施工垃圾堵塞排水管造成。2 2）防治措施防治措施交房前排水管道通球試驗(yàn)、進(jìn)水管道試水檢驗(yàn)首先由施工單位先進(jìn)行自檢，監(jiān)理單位旁站監(jiān)測，合格后功能試驗(yàn)資料方可簽字，四方驗(yàn)收時(shí)凡涉及功能性的驗(yàn)收項(xiàng)目必須全數(shù)檢驗(yàn)。地漏、坐便器、洗手盆及線管在入戶門安裝后施工，施工完成后及時(shí)進(jìn)行功能檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)整改；后期室內(nèi)修整時(shí)操作工人要進(jìn)行成品保護(hù)教育，實(shí)施整修登記制度。交房時(shí)交驗(yàn)手續(xù)齊全，要

16、進(jìn)行相關(guān)功能性實(shí)際檢驗(yàn)并簽字驗(yàn)收，避免發(fā)生扯皮。三、質(zhì)量通病防治措施 9、室內(nèi)配電箱跳閘，照明、插座線路有問題導(dǎo)致燈泡不亮、插座缺電，開關(guān)、插座線盒收口不嚴(yán)、安裝歪斜、出墻面不一致等。1）原因分析：穿線前穿線前未未進(jìn)行通管檢查進(jìn)行通管檢查，穿線時(shí)強(qiáng)拉硬拽導(dǎo)致線皮破損或斷線，線路接口，穿線時(shí)強(qiáng)拉硬拽導(dǎo)致線皮破損或斷線，線路接口未搪錫未搪錫，接，接點(diǎn)焊接、壓接不牢固點(diǎn)焊接、壓接不牢固。開關(guān)、線盒收口缺乏精細(xì)意識(shí)，安裝調(diào)整不到位。2 2）防治措施防治措施穿線前檢查管內(nèi)有無集水、穿線前檢查管內(nèi)有無集水、線盒口有無線盒口有無毛刺，毛刺，穿線后穿線后檢查測試線路是否漏電檢查測試線路是否漏電、斷電、斷電，有異常及時(shí)有異常及時(shí)檢查檢查更換；更換；安裝線盒時(shí)要安裝線盒時(shí)要檢查開關(guān)檢查開關(guān)、線盒線盒是否牢固，發(fā)現(xiàn)是否牢固，發(fā)現(xiàn)開關(guān)、插座線盒收口不嚴(yán)、安裝歪斜、開關(guān)、插座線盒收口不嚴(yán)、安裝歪斜、出墻面不一致等問題出墻面不一致等問題要及時(shí)修補(bǔ)要及時(shí)修補(bǔ)。三、質(zhì)量通病防治措施 10、入戶門門鎖、把手損壞，門面框邊劃痕，開閉不嚴(yán)及異響，門框固定不牢；1）原因分析：入戶門安裝固定不牢，門框不垂直、門洞與框間隙或大或小，固定處無墊木。成品保護(hù)不到