桂花城的批判與思考

1、11人頂 桂花城批判與思考規(guī)劃設(shè)計篇從最初開始做桂花城的總體規(guī)劃，到初陽苑的竣工驗收，其間有四個年頭。這個項目也由一個圖紙上的意象，成為鋼筋水泥的實體，成為千百戶業(yè)主的家園。設(shè)計工作，由構(gòu)想到實現(xiàn)，是一個不斷調(diào)整的過程，這些調(diào)整部分出于主動，意欲使之更趨完美；部分由于妥協(xié)，以消除理想與現(xiàn)實之間的差距。另外，項目的完成，更是由許多部門間鼎力合作的結(jié)晶。從工作量和工作的強(qiáng)度而言，設(shè)計所占的份量只是小部分，但任何關(guān)于成品的瑕疵，均有設(shè)計的因素于其中。所以，欲對桂花城項目作一番評判，設(shè)計環(huán)節(jié)首當(dāng)其沖，亦是當(dāng)然。（一）總圖設(shè)計與環(huán)境設(shè)計桂花城的總圖規(guī)劃基本上是在傳統(tǒng)“四菜一湯”模式上的改良。在組團(tuán)的設(shè)計

2、方面，更強(qiáng)調(diào)公共空間的變化，在中心綠地的設(shè)計方面，更注重其界面的處理，以達(dá)到一定程度上的圍合。這樣的作法與后來更時興的一體化的手法相比，短于營造具有戲劇性沖擊力的“超級公園”，但從客觀的角度，對于一個以多層公寓為主的樓盤，這種作法恐怕是較好的選擇。因為追求戲劇化的效果和安靜舒適的安居氣氛總是存在矛盾的。從建成后的效果來看，桂花城在總圖和環(huán)境設(shè)計方面存在以下不足：1中軸線上缺少一些層次，應(yīng)該在會所和幼兒園對應(yīng)的位置上布置景觀性質(zhì)的構(gòu)筑，在初陽苑2、3號樓之間有更強(qiáng)的關(guān)聯(lián)，使中軸線有一個明確的終點。2南屏苑8號樓和棲霞苑7號樓的體量度不妥，如果說層數(shù)能減掉一層，并且能把端部單元底層架空，會有更好的

3、效果。3主干道在網(wǎng)球場處的交叉口處理不夠好。拘泥于東西向道路的線形和與兩門的流暢連接，把本來可以處理成一個集中的大景觀設(shè)施的場地分割成差不多的二塊，路南面靠棲霞苑11號樓的場地被車庫的車道蠶食，路北面秋月苑2號及5號樓之間的景園與道路之間缺乏必要的過渡。如果東面干道的線形適當(dāng)調(diào)整，更靠近棲霞苑11號樓布置，使道路北面的景園面積放大，既可以為西門提供更好的對景，秋月苑的水溪景觀帶又更顯幽深。4大門與南入口道路的關(guān)系考慮不夠細(xì)致，人行與車行未能分離，商鋪通廊現(xiàn)用鍛鐵欄桿封死，是很勉強(qiáng)的補(bǔ)救措施。5游泳池及周邊小品與中心綠地的關(guān)系不妥。泳池欄桿高度過高，曲廊的尺度過大。   &#

4、160;    6中軸線上春曉苑8號樓和秋月苑8號樓之間的地面高差處理手法失之簡陋。7小品設(shè)計的尺度失當(dāng)，包括桂湖苑的六角亭、燈籠等。（二）建筑設(shè)計和細(xì)節(jié)問題建筑的單體設(shè)計，可從形式處理（包括色彩處理）和技術(shù)設(shè)計兩方面來討論。1        形式處理形式處理方面的最大遺憾是北立面的整體不夠，北建筑體量的整合和搭接的考慮不細(xì)。其次是屋頂小品從小區(qū)整體把握上考慮不周，有雜亂之弊。小品和構(gòu)件的控制不細(xì)致，觀感粗糙，影響整體形象。2技術(shù)設(shè)計a. 多數(shù)單元進(jìn)戶門尺寸偏小，1200的子母戶門更為妥當(dāng)。b. 由于采用框架結(jié)構(gòu)，樓梯間的上

5、水管凸出墻面，使用和觀感都不好，應(yīng)該設(shè)置道井藏起來。c. 部分樓梯和車庫的凈空不夠，這主要在于我們過多著眼于節(jié)約空間，對此問題的重視程度不夠。d. 立面落水管的位置考慮不細(xì)。e. 半地下室頂面的荷載考慮太小，對環(huán)境植栽的余地及工期都有不利影響。3細(xì)節(jié)問題a. 多層公寓樓梯間設(shè)計有不周之處，其一是部分頂層做固定玻璃，導(dǎo)致樓梯間通風(fēng)不暢；其二是缺少進(jìn)廳，進(jìn)門比較局促；其三是采用實板門后，樓梯間底層采光不良。b. 室外道路邊溝的處理有不妥之處，主要是有堆坡的地方，下雨時泥土被沖到路面上。除了改進(jìn)植栽的品種之外，有相對應(yīng)的道路邊溝設(shè)計，也能避免這樣的情況出現(xiàn)。c. 不同材料作法的搭接和收口：這方面的問

6、題在桂花城項目中比較多，在牽涉到不同工種，不同標(biāo)段和不同施工單位的地方，往往出問題。而且這類問題對最終的產(chǎn)品品質(zhì)的影響很大。（三）問題的原因及對策任何問題的產(chǎn)生，均有主觀的因素，或是考慮不周導(dǎo)致的疏漏，或是經(jīng)驗不足導(dǎo)致未予及時的處置。建筑設(shè)計不同于其他的工業(yè)設(shè)計，無法通過試驗來驗證設(shè)計的正確和完美，毛病總在實施的過程中發(fā)現(xiàn)和處理；所以，管理的嚴(yán)密和時效是減少這類毛病的手段。1加強(qiáng)設(shè)計過程中的自查及校對審核，在圖紙環(huán)節(jié)中消除低級錯誤。國家的強(qiáng)制性規(guī)范的實行，和施工圖設(shè)計單位間互相審查的制度，有助于我們達(dá)成這一目的。但對于設(shè)計者而言，責(zé)任心是最重要的素質(zhì)。2評審制度是很有效的手段。如果這一手段能覆

7、蓋設(shè)計前期、設(shè)計過程、設(shè)計調(diào)整的全過程，能夠減少許多問題，特別是明顯的品質(zhì)上的差異可基本消除。3編制公司內(nèi)部的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。對一些重要的尺寸明確強(qiáng)制性要求，如門洞尺寸、凈空尺寸等等；明確附件設(shè)施的配備要求，如樓梯間設(shè)一定面積并具相應(yīng)采光通風(fēng)措施的門廳等等；編制標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，主要針對容易出現(xiàn)問題的搭接部位和重要構(gòu)筑，如道路邊溝、側(cè)石立石、欄桿、公共家具、標(biāo)識小品、景觀構(gòu)筑、邊坡、檔墻、圍墻、門樓等等。4程序控制，關(guān)注不同過程的前后關(guān)聯(lián)，盡量在設(shè)計階段落實所有細(xì)節(jié)問題，減少現(xiàn)場的事后補(bǔ)救。5設(shè)計的現(xiàn)場服務(wù)。仔細(xì)分析桂花城項目中的種種問題，單體建筑的問題少于單體與總圖銜接方面；土建工程的問題少于環(huán)境工程。除

8、去經(jīng)驗方面的因素，設(shè)計的現(xiàn)場服務(wù)到位與否很關(guān)鍵。6設(shè)計意圖得以實現(xiàn)的程度。前面也說到，設(shè)計到項目的完成，是一個不斷調(diào)整和妥協(xié)的過程。由于國內(nèi)工程建設(shè)管理體制的因素，設(shè)計師對建造全過程的控制力是有限的，因此，業(yè)主方面除了工程管理口之外，還需要一個在更全面的水平上控制產(chǎn)品品質(zhì)的環(huán)節(jié)，在工程建設(shè)過程中進(jìn)行控制，對出現(xiàn)的問題及時反饋。對一個項目而言，并非是每個環(huán)節(jié)都做好了，就會有一個最好的結(jié)果，因為不同的環(huán)節(jié)其工作的目標(biāo)和評價的標(biāo)準(zhǔn)不同，如果不是從總體品質(zhì)控制的層次上來確定不同環(huán)節(jié)的工作目標(biāo)，就很難有一個完善的結(jié)果。工程篇桂花城工程大事記1、98年11月桂花城工程部開始籌建。2、98年12月4日開始打

9、試樁，做靜載試驗。3、99年1月4日南屏苑工程樁開始施工。4、99年5月5日南屏苑1#、5#、9#、11#開始挖土，土建工程開始陸續(xù)展開。5、99年10月28日西湖區(qū)建設(shè)局雙標(biāo)化現(xiàn)場表彰會在南屏苑召開。6、99年12月春曉苑迎來桂花城的第一次中間結(jié)構(gòu)驗收。7、2000年4月初陽苑開工，至此桂花城六個組團(tuán)全面開工。8、2000年4月市政雨污水開工，但工作面未展開。7月10日起南屏苑、春曉苑市政管線開始大規(guī)模展開。9、2000年9月30日南屏苑、春曉苑第一批交付，10月30日第二批交付。    10、2000年11月南屏苑、春曉苑環(huán)境工程開始。    11、

10、2000年12月30日秋月苑、桂湖苑交付。12、2000年3月31日棲霞苑交付。13、2001年6月30日除初陽苑外，環(huán)境工程基本完成；14、2001年11月30日初陽苑順利交付。（一）工程管理的主要問題：1、桂花城工程管理架構(gòu)不合理A、沒有項目總負(fù)責(zé)人    桂花城沒有成立項目公司，缺少一個項目負(fù)責(zé)人在對整個項目的前期準(zhǔn)備、規(guī)劃設(shè)計、工程實施、營銷、交付進(jìn)行統(tǒng)籌安排，許多協(xié)調(diào)組織工作沒有專人負(fù)責(zé)督促，往往由工程部出面協(xié)調(diào)，但在公司諸多部門中，工程部作為工程項目實施過程中的核心地位沒有確定，沒有明顯效果。B、桂花城項目工程部管理架構(gòu)不盡合理桂花城工程作為公司第一個大項目，過

11、程管理的工作量非常大，由于監(jiān)理的力量有限，導(dǎo)致工程部的工作強(qiáng)度超負(fù)荷。土建是一個人管一個組團(tuán)，十來幢樓，安裝總共也就三個人。2000年5月份之前的項目管理架構(gòu)是分管副總工程管理總部項目主管工程管理人員，這樣項目主管一人要直接管12-13人。公司管理跨度太大，尤其是安裝工程，管理難度更大。2000年5月16日后，公司工程管理架構(gòu)作了較大調(diào)整，由總部副總經(jīng)理吳東升兼任桂花城工程部經(jīng)理，情況有所好轉(zhuǎn)。2、工程管理經(jīng)驗欠缺A、工程管理部人員普遍年輕，缺乏工程技術(shù)經(jīng)驗和管理經(jīng)驗桂花城工程部先期到位的工程管理人員普遍是剛出校門不久的年輕人，從頭到尾親身經(jīng)歷過一個項目的建設(shè)的人幾乎沒有，只有邊工作邊學(xué)習(xí)。針

12、對這個現(xiàn)狀，在裝飾工程大面積展開之前，從九溪工程部調(diào)陳銀海充實。面對室外管線的綜合實施、環(huán)境工程的工程實施外根本沒有任何可借鑒的經(jīng)驗。除了技術(shù)素養(yǎng)，管理方法和管理手段的欠缺更令人頭痛。B、公司各相關(guān)部門也缺乏類似項目的開發(fā)經(jīng)驗，體現(xiàn)在以下幾個方面：    前期手續(xù)的辦理不熟悉，如桂花城項目室外不設(shè)化糞池，雖然得到建委部門的審批同意，但市政等直接管理單位卻仍要求有污水處理設(shè)施，桂花城增加了東西兩個集中污水處理池，投入相當(dāng)大。弱電系統(tǒng)的發(fā)展超乎人們的想象。桂花城施工階段正是網(wǎng)絡(luò)大發(fā)展的階段，雖然項目初期有所考慮，但方案沒有細(xì)化，沒有反應(yīng)在施工圖紙上。在全部房屋主體完成，基本竣工

13、后，進(jìn)行了大范圍的敲鑿改造，消耗了大量的人力、物力，增大了投入。配套設(shè)施的施工沒有合理的納入考慮中，如南屏、春曉組團(tuán)交付后使用了近10個月的臨時電。0頂 11人頂 C、經(jīng)驗欠缺的工程表現(xiàn)裝飾工程：因管理人員經(jīng)驗欠缺，部分裝飾工程較粗糙；存在花崗巖滲水現(xiàn)象；黃灰開裂情況較多。管線綜合：由于工期等，出圖滯后，各種管線施工中互相影響較大，一種管線施工時有時會對另一個管線造成損傷；各種管線布置有碰頭現(xiàn)象。環(huán)境工程：土方造型及綠化布置對土方流失控制效果不好；小溪施工沒在回土前進(jìn)行試運行；環(huán)境工程與總圖施工工序上安排不是很合理；因土方造型標(biāo)高的確定，造成部分單體花崗巖或不夠或浪費。3、施工單位選擇上存在問

14、題施工標(biāo)段劃分略顯偏大桂花城當(dāng)初考慮到場地布置及管理便利，基本是按組團(tuán)劃分施工單位，每家施工單位基本承建10幢左右的公寓樓。實踐證明這樣的施工規(guī)模有兩個問題：一是施工單位的管理精力不夠，項目經(jīng)理尤其是技術(shù)負(fù)責(zé)人疲于應(yīng)付，影響了工程進(jìn)度；二是施工單位考慮到經(jīng)濟(jì)因素，周轉(zhuǎn)材料配置不是特別多，影響了工程進(jìn)度。采用費率招標(biāo)，成本難于控制施工承包合同過于簡單，增加了后續(xù)操作難度4、        質(zhì)量管理方面存在的問題桂花城當(dāng)時制定的目標(biāo)是“杭州一流，城西樣板”，在質(zhì)量管理方面做了大量工作，取得了一定的成績，但還存在一些問題：重主體輕裝飾重房屋輕管線重土建輕安裝零

15、星配套工程質(zhì)量存在一些問題，如游泳池、環(huán)境水系等5、        進(jìn)度管理方面存在的問題對設(shè)計工作失控會所出圖進(jìn)度太慢，給整個桂花城水、電的交付造成很大的影響。整體的開工安排存在問題：會所開工太晚。管線、環(huán)境的整體綜合不得力對施工單位的進(jìn)度控制方面存在一些問題，尤其是對鋁合金等分包單位。6、        環(huán)境工程中的主要問題 設(shè)計圖紙深度不夠，現(xiàn)場服務(wù)差工程部對環(huán)境設(shè)計不熟悉，理解方面存在偏差進(jìn)度慢，施工周期長環(huán)境設(shè)計時機(jī)滯后，直接導(dǎo)致了許多不合理現(xiàn)象的產(chǎn)生，如春曉苑、南屏苑、桂湖苑室外管線總圖設(shè)計在室外環(huán)境設(shè)

16、計前完成，環(huán)境設(shè)計完成時，室外管線施工已大部分結(jié)束。環(huán)境室外標(biāo)高和管線設(shè)計的室外標(biāo)高有很大的差別，施工中檢查井升高很多，部分雨污水井（500×500方井）已深達(dá)2.5米以上，給今后的維修將帶來很大的困難。一些單元進(jìn)水總閥和別墅閥門已經(jīng)很深，操作相當(dāng)困難。棲霞苑管線雖然在環(huán)境條件圖上設(shè)計，但室外堆土標(biāo)高不明確，此問題依然存在。桂花城路磚下檢查井井蓋的處理，解決了部分美觀協(xié)調(diào)的問題，但井蓋開啟十分困難，部分井蓋4個壯漢也未必能打開，如有維修需要操作，勢必造成延誤。主干道邊的邊溝處理不合適，車輛行駛易出路面，造成邊溝和綠化破壞，局部轉(zhuǎn)彎處，加之轉(zhuǎn)彎半徑較小，綠化經(jīng)常性被壓壞。部分人行道走向

17、設(shè)置不合理，不符合人的行走習(xí)慣，也不利于綠化的保護(hù)。小路的排水及防止泥土污染方面做得不夠。車庫頂上排水系統(tǒng)沒有考慮很成熟，容易造成積水。部分工程質(zhì)量不佳，如水系漏水。環(huán)境篇桂花城的環(huán)境設(shè)計是第一流的，獨特的造園藝術(shù)，將綠草、碧樹、山石、清流融為一體，與美輪美奐的歐式建筑互為呼應(yīng)，勾勒出清新典雅、超凡脫俗的絕妙意境。然而，任何事物都不可能完美，不盡人意的諸多細(xì)節(jié)不斷地促使我們努力做的更好。1、        中心花園主大門進(jìn)口便是3萬多平方米的中心花園，歐式園林的設(shè)計，視野開闊，氣勢弘大，在杭州現(xiàn)有住宅區(qū)中，當(dāng)屬首屈一指。但是，其中的缺憾也是明顯的：（1）

18、木柵欄木柵欄處于花園的視覺中心點，其景觀效果不太理想。（2）中心噴泉中心噴泉過小，與整個花園比例失調(diào)。（3）水池底水池底采用黑色磨石子，時間一長易污染，又無吸污設(shè)施，不如改為鵝卵石鋪底。（4）管形噴泉管形噴泉遠(yuǎn)看似水管爆裂，效果不佳。（5）夜間照明盡管中心花園存在不少缺憾，但在白天溜上一圈，還是令人心曠神怡的，可是到了晚上，這里卻是黑壓壓的一片，真是大煞風(fēng)景?，F(xiàn)在正在亡羊補(bǔ)牢，重新布線安裝庭院燈。2、道路桂花城的道路在使用功能上基本未做到人車分流，現(xiàn)在，只能采用路障形式來彌補(bǔ)。會館前的道路是條死路，第一次走往往要走回頭路。要是沿游泳池外圍鋪上一條小路，使之貫通該多好。部分人行道走向設(shè)置不合理，

19、不符合人的行走習(xí)慣，也不利于綠化的保護(hù)。3、綠化帶綠化帶的設(shè)置不盡合理，從小道出來，要么繞行十幾米，要么就得踩壞綠化帶。綠化帶邊沿與地面齊平，一下雨泥土很容易流失，既堵塞下水道，又污染環(huán)境。攔上一條三夾板，這只是權(quán)宜之計，實在有礙觀瞻。綠化帶里澆花的水籠頭，造型不雅，還管不了自己的嘴，滴滴嗒嗒的漏水，使多少小草受淹夭亡。4、溪流桂溪的景色確實迷人，桂溪的源頭又在何方？要做到溪長流，泉長噴，據(jù)初步測算，整個桂花城水系的運行電費（以一天運行12小時計）一年將高達(dá)25萬元，而桂花城全年物管費收入也僅198萬元，水系運行電費將占全年物管費的12.6%，長此以往，不堪重負(fù)。所以住宅區(qū)的景觀設(shè)計應(yīng)當(dāng)充分考

20、慮住宅區(qū)的實際，十分注重經(jīng)濟(jì)性的原則，以免有時是風(fēng)景，有時煞風(fēng)景。5、游泳池游泳池邊設(shè)計了綠地，又種上了白玉蘭，景觀是美了，但是落葉以及風(fēng)雨造成的泥沙流失，對游泳池的不利影響不容忽視。銷售篇桂花城自1998年12月28日推出銷售以來，歷時三年，共實現(xiàn)銷售額6.02億元，現(xiàn)余4465萬元未銷售（包括4套初陽苑公寓、4套商鋪、233個車庫、209個庫房和3套保留房）。銷售工作經(jīng)歷了桂花城項目開發(fā)、建造和銷售服務(wù)的全過程?；仡櫣鸹ǔ卿N售過程，有許多經(jīng)驗和教訓(xùn)值得我們反思和總結(jié)，就促進(jìn)銷售來說，存在著一些需完善和改進(jìn)的地方。（一）銷售過程的控制1、開盤銷售準(zhǔn)備不足A、缺少全盤的銷售策劃在整個銷售過程中

21、，沒有一套完整的系統(tǒng)性的銷售策劃作為指導(dǎo)。在市場變化非?？斓那闆r下，對在一個相對較長的銷售周期中的價格策略、銷售控制、廣告宣傳等方面應(yīng)有一個全程控制。B、缺少全方位全過程的培訓(xùn)由于缺少系統(tǒng)的科學(xué)的培訓(xùn)，銷售人員不能將產(chǎn)品品質(zhì)全面?zhèn)鬟f給客戶，未能發(fā)揮銷售部在樓盤銷售過程中應(yīng)起到的宣傳和推薦作用。如樓盤環(huán)境方面，僅限于環(huán)境設(shè)計公司（貝爾高林）的知名度，而非樓盤環(huán)境本身的特點和品質(zhì)。C、與客戶溝通不夠，未能充分挖掘桂花城客戶資源應(yīng)該說桂花城的大部分客戶對綠城的品牌是相當(dāng)信任的，加強(qiáng)與客戶的溝通，不僅是銷售服務(wù)的延伸，也是樓盤促銷的絕佳方式。這一點不僅需在桂花城銷售工作中加以改進(jìn)，公司其他樓盤也應(yīng)如此

22、。目前桂花城首批客戶所購買的房產(chǎn)已有相當(dāng)?shù)纳?，銷售員在幫客戶確認(rèn)投資綠城樓盤時，沒有恰如其分的捕捉老客戶的投資心理進(jìn)行促銷?，F(xiàn)在正在補(bǔ)課，希望在新樓盤銷售中能更好地把握好這部分客戶。D、對車庫庫房的促銷力度不夠缺少有意識的銷售引導(dǎo)，另一方面，沒有與物管部門溝通達(dá)成有利于銷售的車輛管理管理方案。2、部門之間缺少溝通和協(xié)調(diào)設(shè)計和工程在別墅區(qū)的管線施工，沒有及時從維護(hù)客戶應(yīng)有權(quán)利的角度將合理建議反饋給設(shè)計施工單位，造成有些客戶花園中有許多維修管道井，其花園變得不完整。公寓區(qū)的部分綠化帶所設(shè)置的低壓電箱、電信箱等。物業(yè)管理銷售部沒有經(jīng)常地對物業(yè)管理工作進(jìn)行檢查和評價，放松了對委托物業(yè)品質(zhì)的保證和提升

23、。（二）售后服務(wù)1、交房工程延期桂花城項目開發(fā)建造過程沒有專門的項目總經(jīng)理來進(jìn)行管理和協(xié)調(diào)。此項工作的不足從產(chǎn)品制造階段開始一直延續(xù)到交房。工程進(jìn)度的評審不充分并且未得到有效的控制，只是憑幾個人的主觀想象，以假設(shè)所有工作都在完美狀態(tài)制定的進(jìn)度計劃，而非經(jīng)多部門共同協(xié)調(diào)討論評審才得出計劃。另當(dāng)明顯感覺到工程進(jìn)度將延期時，也未采取切實有效的措施來加以防范和糾正。最終導(dǎo)致長時間的延期交付，在規(guī)劃成的六次交付中造成了四次交付房屋延期的責(zé)任賠償，公司為此造成了包括公司形象、公司信譽(yù)、經(jīng)濟(jì)利益等多方面的損失，也得到了深刻的教訓(xùn)。預(yù)驗收因為工期完畢與正式交付的時間非常近，銷售部未對所有需交付的房屋進(jìn)行正式交

24、付前的預(yù)驗收。很難掌握房產(chǎn)品的工程質(zhì)量情況，到正式面對客戶驗房時才能了解，不能很好的滿足客戶服務(wù)的要求。2、客戶投訴（首問負(fù)責(zé)制）建議在公司內(nèi)部設(shè)立專門的客戶投訴處理機(jī)構(gòu)，而不應(yīng)該設(shè)立在工程維修中心，減少客戶不必要的投訴環(huán)節(jié)，更能保證客戶投訴處理的效率和品質(zhì)?？赡軙o客戶造成部門間相互推諉的感覺，更加不利于投訴的解決。建議采用“首問負(fù)責(zé)制”的投訴處理制度。批判，從某種意義上來講，是讓自己總結(jié)或別人來幫助了解工作中存在的不足和缺陷，只有徹底明白并糾正自己存在的不足和缺陷，發(fā)揚所擁有的優(yōu)點和特點，才能使工作更加精致、完美。綜合以上的一些思考，我們認(rèn)為銷售工作需在以下幾個方面來加強(qiáng)：1、銷售工作應(yīng)貫

25、穿于產(chǎn)品策劃建筑設(shè)計環(huán)境設(shè)計工程進(jìn)度和質(zhì)量直至銷售過程的實現(xiàn)以及客戶服務(wù)的創(chuàng)優(yōu)這一過程全方位的參與和評審、監(jiān)督評價和落實實施。盡量使我們的產(chǎn)品更加貼切于產(chǎn)品的進(jìn)步和客戶實際使用的需求上。2、應(yīng)積極主動地做好各部門關(guān)于銷售服務(wù)工作中的銜接、溝通、協(xié)調(diào)和落實。盡量做到精致完美，使本部門和其他部門的工作能力和水平共同提高。3、進(jìn)一步加強(qiáng)客戶資源的挖掘工作，采用多種形式的活動和宣傳來提高客戶對房產(chǎn)品和銷售服務(wù)的滿意程度。物業(yè)管理篇以銅為鏡，可以正衣冠；以人為鏡，可以明得失；以史為鏡，可以知興亡；那么，以桂花城為鏡，我們可以得到什么呢？我們想，我們可以真正得到真誠、善意、精致、完美，可以真正得到綠城房產(chǎn)

26、高速度、高質(zhì)量的可持續(xù)發(fā)展。物管公司在整個桂花城一期的入伙交付和管理服務(wù)中起了積極的作用，安撫了業(yè)主的情緒，解決了業(yè)主的困難。但是，也應(yīng)該看到物業(yè)管理中的失誤：1、去年以來，物業(yè)管理公司對外開展了物業(yè)管理顧問咨詢工作，從物業(yè)管理的角度，對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計、建筑安裝、設(shè)施配置、設(shè)備選型等方面提出了許多合理化的意見和建議，受到了廣泛好評。但是，由于種種原因，物業(yè)管理公司在桂花城的建設(shè)中，沒有及時、主動地介入，沒有把對外顧問咨詢中的經(jīng)驗帶到桂花城。如果我們事先對主大門、水系、道路等設(shè)計提出合理的建議，那么，許多損失和遺憾應(yīng)該是能夠避免的。 2、桂花城首批物業(yè)接管后，物業(yè)管理公司忙于應(yīng)付眼前的工作，被動

27、地解決各類問題，而沒有主動地與各部門聯(lián)系、溝通，沒有把首批交付中出現(xiàn)的問題，及時、系統(tǒng)地反饋給各部門。在遇到有些部門、有些人員的冷遇后，甚至產(chǎn)生了怕聯(lián)系的心理，這是很不應(yīng)該的。3、桂花城是物管公司目前管理的最大的小區(qū)，樓盤類型多，設(shè)施設(shè)備多，入住業(yè)主多，分期施工、分期交付出現(xiàn)的問題也多，而物管公司在這方面的準(zhǔn)備工作顯然不夠充分，缺乏預(yù)見性、科學(xué)性、計劃性，連完整的入住交付計劃都沒有，工作的節(jié)奏、效率、質(zhì)量也有待提高。4、物管公司員工素質(zhì)有待提高，自我要求不夠，工作標(biāo)準(zhǔn)不嚴(yán)，像綠化地的三夾板若漆上綠漆效果可能會好一些，可是我們沒去做；初陽苑前的噴泉池設(shè)計存在安全隱患，我們沒有及時去設(shè)置安全標(biāo)識；

28、網(wǎng)球場的圍欄銹跡斑斑，我們也沒有及時去維護(hù)保養(yǎng)；文新路商鋪的經(jīng)營范圍雜，沿廊的產(chǎn)權(quán)又屬業(yè)主，管理難度確實存在，而我們又放松了管理，造成了臟、亂、差的現(xiàn)象；東大門的保安崗?fù)るm然是臨時性的，但是我們也沒有做得美觀一點。思考篇桂花城已是綠城房產(chǎn)交付的第九個項目了，在此我們是否可以提出這樣的疑問：是否我們每一個項目的交付都要如此倉促，每一個項目都要讓業(yè)主經(jīng)歷一段心理落差：即從購房時的歡天喜地到領(lǐng)房時的抱怨叢生？是我們的項目周期安排得過于緊張？是我們的工程管理不夠科學(xué)？還是我們的內(nèi)部協(xié)調(diào)與外部協(xié)調(diào)工作不夠合拍？請看一下園區(qū)道路和公寓臺階，才交付了這么點時間，就出現(xiàn)了因地面下沉產(chǎn)生的裂縫，這是由于交付倉促

29、，工程搶進(jìn)度造成的。再看一下桂花城東面的通道：從2000年9月28日南屏苑交付至今已有一年多時間了，由此出入的業(yè)主、看房者和參觀者每天有幾百人次，可是通道的整體形象一直凌亂不堪，幾經(jīng)提議一直沒有解決，原因是東面的項目還需建設(shè)。而據(jù)計劃，東面項目的交付時間為2003年6月，也就是說這樣的狀態(tài)還將持續(xù)一年半。像桂花城東面的通道這類芝麻綠豆大的項目，一般是進(jìn)不了工程計劃的。作為職責(zé)劃分，它們也許只能屬于有關(guān)部門工作的邊緣范圍，但涉及到的形象問題又肯定是與整個綠城公司息息相關(guān)的。再看棲霞苑的樓梯間，低于國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)層高的樓梯頂，居然能夠通過設(shè)計、工程管理、銷售、物業(yè)管理等一道道關(guān)口，驗收合格交付。作為桂花城這樣一個超大型項目，團(tuán)隊協(xié)作精神是十分重要的。但是，從桂花城開工至今，各個階段、各個環(huán)節(jié)反映出的問題來看，我們各個部門之間的協(xié)作是不夠理想的，推諉、扯皮的現(xiàn)象時有發(fā)生。是不是公司大了，上規(guī)模了，綠