房屋建筑改造——以南京為例

1、我之經(jīng)濟(jì)卓見2016年“工程經(jīng)濟(jì)學(xué)”課程創(chuàng)新實踐活動廢舊建筑改造以南京為例研究（設(shè)計）組成員：褚漢（05114127）（組長）張關(guān)立（05114115）王博（05114112）郭子菲（05114175）孫茜艮（05114105）執(zhí)筆人：褚漢（05114127）2016年5月于東南大學(xué)九龍湖校區(qū).前言近年來，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)生著深刻的變革，政府不斷鼓勵和發(fā)展新型經(jīng)濟(jì)，推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級優(yōu)化改造，淘汰落后產(chǎn)能。另一方面，政府著眼于可持續(xù)發(fā)展和保護(hù)人民群眾生活的家園環(huán)境，提倡節(jié)能減排，推動環(huán)境友好型經(jīng)濟(jì)建設(shè)。由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷升級，大批的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)和工業(yè)企業(yè)或倒閉或搬遷至城市外圍 , 遺留下了大量的廢棄廠房。

2、這些廢舊廠房中還有一些保留完好的,有一定歷史、文化和藝術(shù)價值 , 需要被更好的保護(hù)和再利用，而不是簡單粗暴地砸倒重建。這樣一來舊建筑就可以重新煥發(fā)活力，既減少了建筑垃圾，也節(jié)省了經(jīng)濟(jì)預(yù)算，是一舉兩得的好事，具有很大的經(jīng)濟(jì)和社會價值。不同于以往盲目追求經(jīng)濟(jì)利益大行拆遷之道，現(xiàn)在的政府職能部門越來越意識到保護(hù)建筑文化遺產(chǎn)的重要性。因此，廢舊建筑的合理開發(fā)利用勢在必行。相比國外舊建筑的大規(guī)模應(yīng)用，中國建筑改造發(fā)展緩慢，但也取得了喜人的成績。西安建筑科技大學(xué)華清學(xué)院教學(xué)樓由原陜西鋼鐵廠第一軋鋼車間廠房改建而成，北京尤倫斯當(dāng)代藝術(shù)中心由廢舊的電子廠房改造而成，重慶木馬酒店由舊印刷廠改造而成在南京也存在大

3、量的改造建筑。根據(jù)資料和實地考察，我們發(fā)現(xiàn)南京的廢舊建筑改造后的用途可以分成兩類：用于商業(yè)和用于公益。南京只是全國的一個縮影，其他地方的舊建筑改造大都會有相似的特征。最常見的舊建筑改造是創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，為創(chuàng)業(yè)的年輕人提供辦公的地方，一般產(chǎn)業(yè)園致力于建造成國內(nèi)知名的融科技、文化、旅游、商業(yè)等為一體的綜合性生活地標(biāo)和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心。目錄1提出問題南京有哪些廢舊建筑改造的案例?廢舊建筑改造通常會采取哪些措施?廢舊建筑改造會產(chǎn)生哪些影響?有哪些利和弊?改造后的廢舊建筑使用情況如何?2研究過程與方法理論研究:通過研讀廢舊建筑設(shè)計這本書，對廢舊建筑的改造理論進(jìn)行深入了解，為下一步現(xiàn)場考察打下一定基礎(chǔ)。在將書中主

4、要內(nèi)容整理后，大家共同討論自己閱讀時遇到的問題。文獻(xiàn)查詢:查找關(guān)于實地考察三個廢舊建筑改造案例以及廢舊建筑改造中的經(jīng)濟(jì)學(xué)問題相關(guān)文獻(xiàn)，確定實地調(diào)研的內(nèi)容和方向，更好認(rèn)識廢舊建筑改造中蘊(yùn)含的經(jīng)濟(jì)和社會價值。孫茜艮專門研究廢舊建筑改造中的經(jīng)濟(jì)學(xué)問題?，F(xiàn)場考察:實地考察廢舊建筑改造使用的方法和改造后的使用狀況，切身感受廢舊建筑改造的美妙和價值。由于考察地點較多，我們分工進(jìn)行，以節(jié)省時間。褚漢和張關(guān)立負(fù)責(zé)的是晨光1865科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園和白云亭文化中心，王博和郭子菲負(fù)責(zé)的是南京先鋒書店。3結(jié)果與討論一、 改造理論美國哈佛大學(xué)教授、知名建筑設(shè)計師魯?shù)婪蝰R薩多曾通過重復(fù)書寫的道理來比喻建筑的再利用：被擦去底

5、稿文字的羊皮紙可再次使用，但是不可避免地會留下原始文字的痕跡，成為影響再次書寫的陰影。對于一所建筑來說，生存就是為了留下印記。原有廢舊建筑的結(jié)構(gòu)、尺寸、韻律和形態(tài)都能為新建筑的平衡和對位提供參考。改造會使建筑的功能發(fā)生變化，好比舊的詞匯構(gòu)成了新的情節(jié)，出現(xiàn)了新的詮釋。新舊關(guān)系是舊建筑設(shè)計中最有意義的元素。根據(jù)舊建筑與新設(shè)計元素之間配合的關(guān)系，我們可以把建筑改造的策略劃分為三類：如果一座舊建筑完全容納了新的設(shè)計元素，并且與其形成了一種合二為一的狀態(tài)，介入；如果新的設(shè)計元素是按舊建筑的尺寸或結(jié)構(gòu)進(jìn)行建造并且還處于原有舊建筑的空間或影響范圍內(nèi)，同時對舊建筑本身影響不大，嵌入；如舊建筑和新元素共存，且

6、兩者之間沒有融合性關(guān)系，裝置。廢舊建筑可以從以下幾種元素完成改造設(shè)計：面、光線、面肌理、開口和流線。利用構(gòu)成空間中各個面可對其進(jìn)行有效組織和分隔；光線可以控制空間與形態(tài)，可暗示人們的流動方向，可強(qiáng)調(diào)對象和它所處的環(huán)境，甚至可以改變?nèi)藗儗ξ矬w的感知程度；面肌理是一種觸覺元素，它能建立人與建筑間的直接聯(lián)系；開口是建筑物中的關(guān)鍵“標(biāo)點”。它們有顯著的作用，如便于活動和引導(dǎo)光線進(jìn)入，還可以創(chuàng)建視角、提供方位和方向的參考，甚至是拓展空間的使用方式；流線是指人們通過或圍繞一座建筑的垂直或水平流動路徑，其實現(xiàn)方式可以通過樓梯、電梯通道或走廊。二、 實地考察A 晨光1865創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園晨光1865創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園由江

7、蘇省南京市秦淮區(qū)政府和晨光集團(tuán)于2007年創(chuàng)辦。1865年太平天國農(nóng)民起義失敗后，李鴻章移署金陵，興建金陵制造局，是中國近代民族工業(yè)崛起的搖籃。這些老建筑猶如一本活的歷史，記錄著中國民族工業(yè)的成長。這里經(jīng)過了從金陵兵工廠到華東軍械總廠，到南京晨光機(jī)械廠，到晨光集團(tuán)的演變。園區(qū)里共有9幢清代建筑、19幢民國建筑。如今入駐的企業(yè)有江蘇錦華建筑裝飾設(shè)計工程股份有限公司、南京湯池印象影視傳媒有限公司、南京華鑄嘉文廣告有限公司、南京零號線電子商務(wù)有限公司等大批本地及外地企業(yè)。實地考察發(fā)現(xiàn)園區(qū)的舊建筑有：光緒七年建的炎銅廠、卷筒廠，光緒九年和光緒十一年建的熔銅房，光緒十二年建的木場大樓和機(jī)器大樓。這些廠房

8、具有西洋風(fēng)格，人字形屋頂，門窗上部為拱形青磚清水墻。除清朝遺留的建筑外，還有三十多間民國遺留的廠房和辦公用地。園區(qū)里面新舊建筑和諧并存，有的按照原有建筑的結(jié)構(gòu)、尺寸、韻律和形態(tài)建造一個緊挨著舊建筑的新建筑，也有的僅僅按照原來的建筑風(fēng)格獨(dú)立地建造新的建筑。由于單層廠房較高，許多空間都被隔成了兩層，擴(kuò)展了辦公和生活的空間。對于舊建筑的改造，還有許許多多的發(fā)現(xiàn)。為了扶持入園企業(yè)的發(fā)展，特別是入園的文化類企業(yè)的發(fā)展，園區(qū)對入園的企業(yè)除在租金價格上給予相應(yīng)的優(yōu)惠外，還給予了3-4個月的免租期，對文化類的企業(yè)甚至給予了3年的免租期，園區(qū)已經(jīng)累計為入園企業(yè)提供了數(shù)百萬元的租金減免支持。雖然是清明放假，與僅一

9、河之隔熙熙攘攘的夫子廟、老門東相比，1865創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園顯得十分冷清。園區(qū)在開發(fā)的時候，還存在著諸多問題：功能定位不明確，產(chǎn)業(yè)相關(guān)性與大眾聯(lián)系弱；公交不便，一般民眾參與度低；景觀體系不完善，空間形態(tài)上它沒有和周邊與之毗鄰的夫子廟、秦淮河風(fēng)光帶、明城墻、大報恩寺遺址、雨花臺風(fēng)景區(qū)等旅游休閑資源進(jìn)行整體規(guī)劃、實現(xiàn)有機(jī)的整合與串聯(lián)，濱水地區(qū)缺乏視線通廊，園區(qū)導(dǎo)覽系統(tǒng)不健全，缺乏建筑遺產(chǎn)的介紹。B 南京白云亭文化中心文化中心由1999年落成的白云亭干貨市場老建筑改造，內(nèi)部已被改建為鼓樓區(qū)文化館、圖書館、城市展覽館等。我們先去的是1865創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，可以明顯感受到建筑中新與舊的對比，可在白云亭完全沒有這種

10、感覺。里面煥然一新，完全沒有了菜市場的痕跡，甚至于原來所有的地面都被覆蓋起來。如果不知道它的改造歷史，完全會認(rèn)為是一棟嶄新的建筑。當(dāng)然，對于原來的舊建筑還是有所保留的。整棟建筑外面被銀白色的金屬板完全包裹起來，外立面像“流動的白云”。新生的立面猶如一張折疊的畫卷被打開，又如一臺正在演奏的手風(fēng)琴，賦予建筑新的活力。從技術(shù)層面看，外遮陽體系隔絕了項目西側(cè)的高架噪音，同時單元模塊的安裝滿足了快速施工時控制效果的要求。為方便運(yùn)輸干貨，原來大樓擁有一個1-5層的貨車坡道。設(shè)計師巧妙地將其保留并加以運(yùn)用，將坡道改造成別具一格的圖書館。在坡道兩側(cè)就是觸手可及的圖書和舒適的閱覽自習(xí)場所。沿著坡道緩緩走上去，十

11、分舒適愜意。這一設(shè)計還暗合了書山有路勤為徑的寓意， 最美圖書館當(dāng)之無愧。整個項目的預(yù)算就只有 1.5億。這里面還包括了4000萬的規(guī)劃布展建筑加上室內(nèi)和景觀只有4500元平方米。這逼得施工方只能用最廉價的材料和傳統(tǒng)的做工去完成項目。同時極不合理的工期也讓現(xiàn)場出現(xiàn)了很多難以理解的錯漏。設(shè)計時間從方案到施工圖(包括室內(nèi)景觀)只有三個月。所以建筑的施工圖和室內(nèi)的施工圖是一套圖 ，舉個例子，門是1200在建筑圖上就是1350，留了余地這樣不用砌了墻再來切，這在國內(nèi)的項目里面應(yīng)該算是首次。C 先鋒書店 南京先鋒書店創(chuàng)立于1996年，是國內(nèi)知名的民營學(xué)術(shù)書店，自創(chuàng)立以來探索出一條以“學(xué)術(shù)、文化沙龍、咖啡、

12、藝術(shù)畫廊、電影、音樂、創(chuàng)意、生活、時尚”為主題的文化創(chuàng)意品牌書店經(jīng)營模式，搭建一座可供開放、探討、分享的公共性平臺。 先鋒書店原本是一個巨大的地下停車場，面積有四千平方米，底面為高標(biāo)水泥，墻面為混凝土建筑，樓層高度不到三米，頂部全部為通風(fēng)、水管和消防設(shè)施，紅色、白色和灰色的管道有著工業(yè)時代的特點。先鋒書店的前身是體育館的地下車庫，獨(dú)特的坡度地形，使讀者走進(jìn)書店時有種積極向上的感覺，向前走也就是在向知識靠近，很好契合了閱讀提升自我價值的理念。地面是高標(biāo)水泥，看可以保留了停車場的氣質(zhì)，保留了所有的交通的畫線和車道的上下車道。在書店入口和書店內(nèi)部倉庫，可以看見有改造前車庫的車道，現(xiàn)在依然可以看見書店

13、內(nèi)地下劃有車庫的停車位線和書店里的雙黃線。 對于立柱，只是在四面用三合板書架包圍了起來。三合板具有結(jié)構(gòu)強(qiáng)度好，穩(wěn)定性好，材質(zhì)輕，易于加工和粉飾，絕緣等優(yōu)點，其作為書架，既使得柱面空間得以利用，而且起到了極大的裝飾作用，使得立柱不至于突兀。樸素與簡單是最能打動人的，書店是不需要裝飾的，書店內(nèi)最重要的裝飾主體就是書，就連收銀臺都是用書壘起來的。營造出一種文藝，有品位的氛圍。先鋒書店在改造成書店的時候，沒有經(jīng)過任何的翻新，沒有貼一塊瓷磚。他的設(shè)計者陳立新是這么解釋的：書店不需要翻新、貼瓷磚。而地下室本身就是有別于當(dāng)下滾滾紅塵中另一種隱形力量的存在。路面上，大家都在忙碌奔波的時候，對面卻是一個安靜的讀

14、書場所所在，這種顛覆感可能會加大讀者對書店的心里期待。三、 廢舊建筑改造中的經(jīng)濟(jì)學(xué)問題接下來，我們從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度，研究一下工業(yè)廢舊建筑的改造。在舊工業(yè)建筑建設(shè)之初, 各單位都投入了大量的人力物力和財力, 建立了良好的城市基礎(chǔ)設(shè)施。據(jù)估算, 對其進(jìn)行改造比新建相同規(guī)模的建筑可以節(jié)約25% 50% 的費(fèi)用, 能縮短改造工程的建設(shè)周期, 節(jié)約施工費(fèi)用, 減少貸款的利息支出,降低成本, 減小投資風(fēng)險。舊工業(yè)建筑在給排水、電力電訊等基礎(chǔ)設(shè)施方面的容量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于民用建筑, 改造時不必增加新的市政設(shè)施接口, 只需在原有設(shè)施的基礎(chǔ)上或改變位置或改進(jìn)設(shè)備即可, 此一項即可有效節(jié)省一筆不菲的前期投入。大部分舊工業(yè)建

15、筑多處于老城區(qū), 地理位置優(yōu)越, 交通便捷, 商業(yè)價值高、發(fā)展?jié)摿Υ?。如果業(yè)主利用其很強(qiáng)的區(qū)位優(yōu)勢向餐飲、超市和娛樂場所等行業(yè)投資, 其回報率應(yīng)當(dāng)較高, 可獲得很好的經(jīng)濟(jì)效益。舊工業(yè)建筑改造時不用進(jìn)行拆遷安置, 無需對住戶進(jìn)行拆遷補(bǔ)償, 業(yè)主可以將精力集中到改造工程中去, 迅速完成改造目的, 迅速重新投入使用, 從而節(jié)省拆除原有建筑、清理場地以及開挖土方等各方面的費(fèi)用。對于瀕臨破產(chǎn)的大型傳統(tǒng)工業(yè)企業(yè), 其建筑占地面積大, 機(jī)械設(shè)備昂貴, 只有適時的對其加以改造, 才能保障企業(yè)職工生活, 節(jié)約現(xiàn)代城市的土地資源, 避免國家的財稅項目上的損失。雖說舊工業(yè)建筑改造利處很多，但是，我們也能看到，舊工業(yè)

16、建筑改造的一些局限性。首先, 舊工業(yè)建筑熱工性能較差, 由于在過去的設(shè)計中缺乏對節(jié)能的考慮, 因此在將其改造為民用建筑使用時, 必須采取措施對此加以改善, 以免造成巨大的能源浪費(fèi)和經(jīng)濟(jì)損失。其次, 舊工業(yè)建筑改造工程面臨著過去的建筑規(guī)范與現(xiàn)行的建筑規(guī)范相抵觸的問題, 舊工業(yè)建筑在建成時期, 許多現(xiàn)行規(guī)范法規(guī)尚未頒布,在現(xiàn)行改造時必須適應(yīng)現(xiàn)行要求較高的規(guī)范。還有, 舊建筑改造工程規(guī)范法規(guī)不足。由于改造工程的發(fā)起時間較晚, 尚未形成規(guī)模化, 沒有相應(yīng)的檢驗標(biāo)準(zhǔn)可供遵循, 同時改造工程所涉及內(nèi)容繁雜, 施工組織和管理的難度比較大, 解決實際問題時, 以從業(yè)人員經(jīng)驗為主進(jìn)行判斷, 會造成改造質(zhì)量良莠不

17、齊。以上舊工業(yè)建筑改造的局限性，無疑會增加改造的成本。因此，有必要對舊工業(yè)建筑改造領(lǐng)域做一些深入的研究，從而盡可能地降低改造費(fèi)用。對于工業(yè)廢舊建筑的經(jīng)濟(jì)學(xué)以上分析，我們可以看出，大多數(shù)情況下，進(jìn)行廢舊建筑改造是能夠降低建造成本的，更難能可貴的是，它能緩解緊張的土地需求，加快城市化的進(jìn)程。當(dāng)然，我們也必須針對廢舊建筑改造這一議題，進(jìn)行相應(yīng)的研究，這樣才能使改造后的廢舊建筑與現(xiàn)代建筑行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)確契合。4結(jié)論與建議 如今，政府推行“供給側(cè)”改革，淘汰落后產(chǎn)能，加之城鎮(zhèn)化速度不斷加快，難免會在主城區(qū)留下一些荒廢的廠房。如能科學(xué)地將這些閑置房子加以改造，讓其發(fā)揮應(yīng)有的價值，就能產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)效

18、益。改造時，應(yīng)結(jié)合原有建筑的文脈，遵循一定的改造設(shè)計規(guī)范，采取恰當(dāng)方式處理好新與舊的關(guān)系。在改造前一定要進(jìn)行大量的調(diào)研和考察，萬萬不可因為“面子工程”而盲目上馬施工，失敗的改造只會勞民傷財。建筑改造正如火如荼地在中國發(fā)展壯大，還有更多的問題值得研究，諸如環(huán)保、節(jié)能、開發(fā)等。期待對于廢舊建筑改造的相關(guān)國家標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)規(guī)范能夠更加健全和完善，廢舊建筑改造的案例更多出現(xiàn)在我們的城市中，廢舊建筑的重新開發(fā)利用將進(jìn)入一個黃金期。參考文獻(xiàn)1 徐光.廢舊建筑設(shè)計M.北京：中國書籍出版社，2015.3.1.2 中國建筑學(xué)會室內(nèi)設(shè)計分會，北京建筑大學(xué).兵工遺產(chǎn)南京晨光1865創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園環(huán)境設(shè)計M.北京：中國水利水電出版社，2015.10.3 黃曉月，陳曉明. 廢舊工業(yè)建筑的更新改造中的節(jié)能問題J.四川建筑,2010,30(4).4 李維朋.南京晨光1865產(chǎn)業(yè)園J.江蘇企業(yè)管理.2013, (6).5 凌克戈.化繭成蝶-白云亭文化藝術(shù)中心J.細(xì)節(jié).2015, (5).6 甄云霞. 南京先鋒書店的轉(zhuǎn)型發(fā)展之路J.產(chǎn)業(yè)聚焦.2013,(5)下.7 陳穎懿.現(xiàn)代化城市舊工業(yè)建筑改造的經(jīng)濟(jì)價值J.蕪湖職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報，2006年，第8卷第1期：6162.8 盧菁，梁晶.功能與價值的重鑄舊建筑的改造和再利用J.四川建筑,2003年，第23卷3期：1617.附錄調(diào)查活動圖片：A.南京晨光1865創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園