現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值新版

1、現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值（上）一、大綱要求考試目的本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)現(xiàn)金流量、資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念、復(fù)利計(jì)算公式、復(fù)利系數(shù)的了解，熟悉和掌握程度?？荚囈?掌握現(xiàn)金流量；2掌握資金時(shí)間價(jià)值的概念：3掌握利息與利率；4了解古典學(xué)派的儲(chǔ)蓄投資決定理論、流動(dòng)性偏好利率理論、可貸資金利率理論、ISLM曲線模型的利率理論和馬克思的利率決定理論；5熟悉影響利率的其他因素；6掌握單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息；7掌握名義利率與實(shí)際利率；8掌握資金等效值與復(fù)利計(jì)算。二、內(nèi)容講解史家解讀：1在歷年考試中一般都有一道本章的計(jì)算題，再加上單選題、多選題、判斷題，本章約占15%的分值比重。另外，本章公式非常多，同時(shí)

2、，本章也是為教材第六章、第七章進(jìn)行技術(shù)鋪墊和計(jì)算準(zhǔn)備的一章。2在做本章涉及計(jì)算的題目時(shí)，建議大家一定要畫(huà)現(xiàn)金流量圖，這樣比較直觀形象，可以一目了然，避免出錯(cuò)。第五章現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值第一節(jié)現(xiàn)金流量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的目的，是在提供滿(mǎn)足市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品或服務(wù)需求的同時(shí)，獲得相應(yīng)的投資收益。為了有效量測(cè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效益，就需要運(yùn)用投資分析技術(shù)，計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的評(píng)價(jià)指標(biāo)。而進(jìn)行這些測(cè)算的基礎(chǔ)和前提，就是用貨幣量化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的投入產(chǎn)出。一、現(xiàn)金流量的概念房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)可以從物質(zhì)形態(tài)和貨幣形態(tài)兩個(gè)方面進(jìn)行考察。從物質(zhì)形態(tài)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)商使用各種工具、

3、設(shè)備和管理手段，消耗一定量的能源，通過(guò)對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)活動(dòng)，使用各種建筑材料與建筑構(gòu)配件，最終生產(chǎn)出可供人類(lèi)生產(chǎn)或生活入住的建筑空間，或通過(guò)對(duì)建筑物的維護(hù)維修管理活動(dòng)，提供滿(mǎn)足客戶(hù)各種需求的入住空間。從貨幣形態(tài)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)則表現(xiàn)為投入一定量的資金，花費(fèi)一定量的成本，通過(guò)房屋銷(xiāo)售或出租經(jīng)營(yíng)獲得一定量的貨幣收入。對(duì)于一個(gè)特定的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)而言，投入的資金、花費(fèi)的成本和獲取的收益，都可以看成是貨幣形式（包括現(xiàn)金和其他貨幣支付形式）體現(xiàn)的資金流出或資金流入。在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，把一定時(shí)期各時(shí)點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。其中，流出系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流

4、出，流入系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流入?，F(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差稱(chēng)為凈現(xiàn)金流量。經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的類(lèi)型和特點(diǎn)不同，現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的具體表現(xiàn)形式也會(huì)有很大差異。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流入通常包括銷(xiāo)售收入、出租收入、其他經(jīng)營(yíng)收入等；現(xiàn)金流出主要包括土地與建造成本或購(gòu)買(mǎi)成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用和稅金支出等。房地產(chǎn)投資分析的目的，就是要根據(jù)特定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目所要達(dá)到的目標(biāo)和所擁有的資源條件，考察項(xiàng)目在不同運(yùn)行模式或技術(shù)方案下的現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入，選擇合適的運(yùn)行模式或技術(shù)方案，以獲取最好的經(jīng)濟(jì)效果。二、現(xiàn)金流量圖把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，其資金的流向（收入或支出）、數(shù)額和發(fā)生時(shí)點(diǎn)都不

5、盡相同。為了正確地進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)，需要借助現(xiàn)金流量圖來(lái)進(jìn)行分析?，F(xiàn)金流量圖是用以反映項(xiàng)目在一定時(shí)期內(nèi)資金運(yùn)動(dòng)狀態(tài)的簡(jiǎn)化圖式，即把經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪到一個(gè)時(shí)間坐標(biāo)圖中，表示出各現(xiàn)金流入、流出與相應(yīng)時(shí)間的對(duì)應(yīng)關(guān)系。繪制現(xiàn)金流量圖的基本規(guī)則是：（1）以橫軸為時(shí)間軸，向右延伸表示時(shí)間的延續(xù)，軸上的每一刻度表示一個(gè)時(shí)間單位，兩個(gè)刻度之間的時(shí)間長(zhǎng)度稱(chēng)為計(jì)息周期，可取年、半年、季度或月等。橫坐標(biāo)軸上“0”點(diǎn)，通常表示當(dāng)前時(shí)點(diǎn)，也可表示資金運(yùn)動(dòng)的時(shí)間始點(diǎn)或某一基準(zhǔn)時(shí)刻。時(shí)點(diǎn)“1”表示第1個(gè)計(jì)息周期的期末，同時(shí)又是第2個(gè)計(jì)息周期的開(kāi)始，以此類(lèi)推，如圖51所示。史家解讀：計(jì)算周期是指計(jì)算利息的時(shí)間單位，而計(jì)息

6、期計(jì)息周期數(shù)，是指計(jì)算利息的時(shí)間長(zhǎng)度。圖51現(xiàn)金流量時(shí)間標(biāo)度（2）如果現(xiàn)金流出或流入不是發(fā)生在計(jì)息周期的期初或期末，而是發(fā)生在計(jì)息周期的期間，為了簡(jiǎn)化計(jì)算，公認(rèn)的習(xí)慣方法是將其代數(shù)和看成是在計(jì)息周期的期末發(fā)生，稱(chēng)為期末慣例法。在一般情況下，采用這個(gè)簡(jiǎn)化假設(shè)，能夠滿(mǎn)足投資分析工作的需要。（3）為了與期末慣例法保持一致，在把資金的流動(dòng)情況繪成現(xiàn)金流量圖時(shí)，都把初始投資P作為上一周期期末，即第0期期末發(fā)生的，這就是在有關(guān)計(jì)算中出現(xiàn)第0周期的由來(lái)。（4）相對(duì)于時(shí)間坐標(biāo)的垂直箭線代表不同時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流量?，F(xiàn)金流量圖中垂直箭線的箭頭，通常是向上者表示正現(xiàn)金流量，向下者表示負(fù)現(xiàn)金流量（圖52）。某一計(jì)息周期內(nèi)

7、的凈現(xiàn)金流量，是指該時(shí)段內(nèi)現(xiàn)金流量的代數(shù)和。圖52正現(xiàn)金流量和負(fù)現(xiàn)金流量例題1現(xiàn)金流量圖是進(jìn)行復(fù)利計(jì)算和投資分析的有效輔助工具，現(xiàn)金流量圖中的時(shí)間點(diǎn)“零”是（）。（2004年試題）A資金運(yùn)動(dòng)的時(shí)間始點(diǎn)B日歷年度的年初C某一基準(zhǔn)時(shí)刻D既不能有現(xiàn)金流出也不能有現(xiàn)金流入的時(shí)間點(diǎn)E既可有現(xiàn)金流入也可有現(xiàn)金流出的時(shí)間點(diǎn)答案：ACE三、房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式類(lèi)型，可以將房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)劃分為“開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售”、“開(kāi)發(fā)持有出租出售”、“購(gòu)買(mǎi)持有出租出售”、“購(gòu)買(mǎi)更新改造出售”、“購(gòu)買(mǎi)更新改造出租出售”等基本模式。對(duì)于某一具體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目而言，其經(jīng)營(yíng)模式或?yàn)樯鲜瞿Ｊ降囊环N

8、，或?yàn)樯鲜鰞煞N或兩種以上模式的組合。（一）開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售模式現(xiàn)金流量圖開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售模式主要適用于商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，部分其他用途類(lèi)型的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也可能采用開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售模式。這種業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流出包括土地成本、建造成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用（管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用）、銷(xiāo)售稅費(fèi)，現(xiàn)金流入是銷(xiāo)售收入。各項(xiàng)成本費(fèi)用支出和銷(xiāo)售收入發(fā)生的方式（一次支出、分期支出、在某個(gè)時(shí)間段內(nèi)等額支出等；一次獲得、分期獲得）、發(fā)生的時(shí)點(diǎn)，通常與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃及銷(xiāo)售計(jì)劃安排相關(guān)。此模式下的典型現(xiàn)金流量圖如圖53所示。圖53開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售模式下的現(xiàn)金流量圖（二）開(kāi)發(fā)持有出租出售模式現(xiàn)金流量圖開(kāi)發(fā)持有出租出售模式主要適用于寫(xiě)字樓、零售物業(yè)、高級(jí)公

9、寓等收益性房地產(chǎn)項(xiàng)目。部分政策性租賃住宅、普通商品住宅也可采用這種模式。這種業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流出包括土地成本、建造成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用（管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用）、運(yùn)營(yíng)成本，現(xiàn)金流入是出租收入和持有期末的轉(zhuǎn)售收入。各項(xiàng)開(kāi)發(fā)過(guò)程的成本費(fèi)用發(fā)生方式（一次支出、分期支出、在某個(gè)時(shí)間段內(nèi)等額支出等）和發(fā)生的時(shí)點(diǎn)，與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃安排相關(guān)。運(yùn)營(yíng)期間的出租收入、運(yùn)營(yíng)成本支出可按季度、半年、或年度發(fā)生（視持有期長(zhǎng)短確定）。此模式下的典型現(xiàn)金流量圖如圖54所示。圖54開(kāi)發(fā)持有出租出售模式下的現(xiàn)金流量圖（三）購(gòu)買(mǎi)持有出租出售模式現(xiàn)金流量圖許多房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)新建成的收益性房地產(chǎn)，然后持有并出租經(jīng)營(yíng)，并在未來(lái)的某個(gè)

10、時(shí)點(diǎn)將物業(yè)轉(zhuǎn)售出去，形成了購(gòu)買(mǎi)持有出租出售模式。這種模式通常為大型房地產(chǎn)企業(yè)所采用，房地產(chǎn)投資信托基金也常采用這種模式。投資者可享受出租收入和物業(yè)增值收益。這種業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流出包括購(gòu)買(mǎi)成本和購(gòu)買(mǎi)稅費(fèi)、裝修費(fèi)用、運(yùn)營(yíng)成本，現(xiàn)金流入包括出租收入和持有期末的轉(zhuǎn)售收入。此模式下的典型現(xiàn)金流量圖如圖55所示。圖55購(gòu)買(mǎi)持有出租出售模式下的現(xiàn)金流量圖（四）購(gòu)買(mǎi)更新改造出售模式現(xiàn)金流量圖也有部分房地產(chǎn)企業(yè)擅長(zhǎng)購(gòu)買(mǎi)舊有住宅或收益性物業(yè)，通過(guò)更新改造甚至改變物業(yè)用途后再出售，形成了購(gòu)買(mǎi)更新改造出售模式。這種業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流出包括購(gòu)買(mǎi)成本含購(gòu)買(mǎi)價(jià)格和購(gòu)買(mǎi)稅費(fèi)、更新改造成本和轉(zhuǎn)售稅費(fèi)，現(xiàn)金流入主要指轉(zhuǎn)售收入，

11、此模式下的典型現(xiàn)金流量圖如圖56所示。圖56購(gòu)買(mǎi)更新改造出售模式下的現(xiàn)金流量圖（五）購(gòu)買(mǎi)更新改造出租出售模式現(xiàn)金流量圖將更新改造后的收益性房地產(chǎn)持有并出租經(jīng)營(yíng)，并在持有經(jīng)營(yíng)一段時(shí)間后，根據(jù)市場(chǎng)狀況和企業(yè)財(cái)務(wù)狀況將其轉(zhuǎn)售出去，也是部分房地產(chǎn)企業(yè)常采用的業(yè)務(wù)模式，即購(gòu)買(mǎi)更新改造出租出售模式。這種業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流出包括購(gòu)買(mǎi)成本、更新改造成本、運(yùn)營(yíng)成本和轉(zhuǎn)售稅費(fèi)，現(xiàn)金流入包括出租收入和持有期末的轉(zhuǎn)售收入。此模式下的典型現(xiàn)金流量圖如圖57所示。易混淆點(diǎn)辨析1問(wèn)：房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量書(shū)中有幾點(diǎn)我有不同看法：第一：開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售模式書(shū)中應(yīng)有一個(gè)向下的垂直箭頭表示銷(xiāo)售稅費(fèi)可在46點(diǎn)中間或者在6點(diǎn)現(xiàn)房銷(xiāo)售收入下（因在建造成本與相關(guān)費(fèi)用中并沒(méi)有說(shuō)明有銷(xiāo)售稅費(fèi)）；第二、開(kāi)發(fā)持有