工程維修部管理手冊

1、理興業(yè)物業(yè)管理有限公司目錄第一章 工程維修部組織結構圖3第二章 部門和崗位職責一、部門工作職責和內容 4二、維修領班崗位職責 4三、土木工程師崗位職責 4四、水電工程師崗位職責 5五、空調工程工程師崗位職責 6六、弱電工程師崗位職責 6七、網絡管理員崗位職責 7第三章 工程維修部日常工作管理一、人員調配 7二、工作單制度 8三、報告制度 8四、工具管理 9五、巡檢制度 10六、交接班 11七、值班管理 11八、材料領取 12九、機房鑰匙管理 12十、機電設備房出入管理 12十一、故障處理 13十二、大中修管理 14十三、維修管理 14十四、綜合維修房屋管理 14十五、設備故障和事故處理程序 1

2、5十六、公用設施改造及維護維修工作程序 15十七、設備節(jié)能管理辦法 18十八、設備安全運行制度 19十九、設備運行記錄管理制度 19二十、設施設備日常保養(yǎng)規(guī)定 20二十一、設備養(yǎng)護總體要求 20第一章 工程維修部組織結構圖備注：1、根據公司發(fā)展的實際工作需要可以增加或減少崗位工程師2、工程部經理和各班組組長可以兼任專業(yè)工程師第二章 部門和崗位職責、部門工作職責和內容1、為公司提供技術支持，指導其做好展館的市政設施、房屋及其附屬設備設施的運行 管理工作。2、對展館各市政設施、房屋及其附屬設備設施的日常運作進行安全使用督導，對存在 的安全隱患提出整改意見。3、負責組織對公司管轄區(qū)域房屋結構安全進行

3、鑒定，對損壞房屋提出修繕方案或報房 屋技術部門鑒定，并根據房屋技術部門的意見組織進行整改。4、制定公司管轄區(qū)域房屋設備設施的年度保養(yǎng)計劃，并對實施情況進行監(jiān)督。5、負責對各展館設施設備的日常運行管理進行監(jiān)督考核。6、負責公司的技術安全管理工作。7、負責公司業(yè)務拓展中的技術籌備、前期介入和新項目的驗收接管工作。8、負責公司各技術專業(yè)和其他有關單位的業(yè)務聯系工作。9、對本部門環(huán)境因素的識別、評價及管理。10、對本部門所產生的固廢分類收集、處理。11、完成公司下達的責任指標。二、維修領班崗位職責1、協助經理做好本部的各項管理工作，對管理中存在的問題提出解決辦法或建議。2、協助經理檢查督促各項工作的落

4、實。3、協助經理做好本部員工的勞動紀律管理以及其它行政事務的管理工作。4、協助做好員工的業(yè)績考評，并對獎罰提出意見。5、兼任受聘的專業(yè)技術職責，負責本專業(yè)的技術決策。6、協助經理做好本部與其它部門之間的協調工作。7、當經理不在崗時，全面負責本部的工作。三、土木工程師崗位職責1、負責展館本專業(yè)的前期介入、圖紙會審、質量監(jiān)督、驗收接管的技術工作。2、負責組織指導班組完善管理區(qū)域內的房屋建筑、市政道路圖紙資料及維修檔案的歸 檔。3、負責審批涉及建筑結構的房屋裝修方案，防止出現違章改建及裝修，并對違章提出處理意見4、負責對公司在管房屋的結構安全進行鑒定，對一般損壞房屋提出修繕方案并報批施 行。5、制定

5、房屋大中修計劃，報經批準后組織實施。6、負責各土木工程小修的技術指導。7、負責制定和完善公司內部與房屋安全使用、工程管理、維修管理及技術資料歸檔有 關的管理制度。8、負責由工程維修部主責的本專業(yè)改造工程的組織施工、安全監(jiān)督、驗收及結算。9、負責本專業(yè)相關項目的費用控制、審核和經濟分析。10、配合行政人事部組織本專業(yè)相關技能培訓工作。11、負責相關專業(yè)對外的業(yè)務聯系，協調與相關工程部門的關系。12、在必要時協助做好相近專業(yè)的工程管理及費用控制。13、完成公司領導及部門經理交辦的其它任務。四、水電工程師崗位職責1、負責展館本專業(yè)的前期介入、圖紙會審、質量監(jiān)督、驗收接管的技術工作。2、負責組織指導班

6、組完善房屋、市政水電圖紙資料及維修檔案供歸檔。3、負責水電設施正常使用的技術監(jiān)督和指導。4、制定水電設施大中修計劃，報經批準后組織實施。5、負責水電設施維修保養(yǎng)的技術指導。6、負責制定和完善公司內部與水電設施安全使用、工程管理、維修管理及技術資料歸 檔有關的管理制度。7、負責由工程維修部主責的本專業(yè)改造工程的組織施工、安全監(jiān)督、驗收及結算。8、負責指導供水計量、節(jié)約用水用電的技術管理，努力降低水電損耗9、負責本專業(yè)相關項目的費用控制、審核和經濟分析。10、配合行政人事部組織本專業(yè)相關技能培訓工作。11、兼管管道煤氣工程跟蹤、資料完善工作。12、負責相關專業(yè)對外的業(yè)務聯系。13、在必要時協助做好

7、相近專業(yè)的工程管理及費用控制。14、完成公司領導及部門經理交辦的其它任務。五、空調工程工程師崗位職責1、負責展館的本專業(yè)圖紙會審、質量監(jiān)督、驗收接管的技術工作。2、負責組織指導班組完善空調圖紙資料及維修檔案供歸檔。3、負責空調設施正常使用的技術監(jiān)督和指導。4、制定空調設施大中修計劃，報經批準后組織實施。5、負責空調設施維修保養(yǎng)的技術指導。6、負責空調設施合理使用、經濟運行的技術指導，節(jié)約用水用電，努力降低能耗。7、負責完善公司內部與空調設施安全使用、工程管理、維修管理及技術資料歸檔有關 的管理制度。8、負責由工程維修部主責的本專業(yè)改造工程的組織施工、安全監(jiān)督、驗收及結算。9、負責本專業(yè)相關項目

8、的費用控制、審核和經濟分析。10、配合行政人事部組織本專業(yè)相關技能培訓工作。11、負責相關專業(yè)對外的業(yè)務聯系。12、在必要時協助做好相近專業(yè)的工程管理及費用控制。13、公司領導及部門經理交辦的其它任務。六、弱電工程師崗位職責1、負責展館的本專業(yè)圖紙會審、質量監(jiān)督、驗收接管的技術工作。2、負責組織指導班組完善弱電系統(tǒng)圖紙資料及維修檔案供歸檔。3、負責弱電系統(tǒng)設備設施正常使用的技術監(jiān)督和指導。4、制定弱電系統(tǒng)設備設施大中修計劃，報經批準后組織實施。5、負責各個管理區(qū)域內弱電系統(tǒng)（如對講、監(jiān)控及其它設備的弱電控制部分）的技術 維護和管理， 按質量要求制定管理辦法和運行維護規(guī)范， 監(jiān)督、檢查、指導各個

9、管理區(qū) 域內運行管理班組對弱電設備、線路的維護保養(yǎng)工作。6、負責完善公司內部與弱電系統(tǒng)設備設施安全使用、工程管理、維修管理及技術資料 歸檔有關的管理制度。7、負責由工程維修部主責的本專業(yè)改造工程的組織施工、安全監(jiān)督、驗收及結算。8、負責本專業(yè)相關項目的費用控制、審核和經濟分析。配合行政人事部組織本專業(yè)相關技能培訓工作。9、負責公司內電腦網絡、設備及辦公軟件的技術維護和管理，保障電腦網絡系統(tǒng)的正 常、安全運行。10、負責指導公司內職員對電腦設備的使用，及時指導解決電腦操作運行中出現的問 題。11、負責公司電腦網絡系統(tǒng)設備配置的統(tǒng)籌安排工作。12、負責公司網站及社區(qū)寬帶網絡建設工作。13、配合行政

10、人事部組織本專業(yè)相關技能培訓工作。14、負責相關專業(yè)對外的業(yè)務聯系。15、公司領導及部門經理交辦的其它任務七、網絡管理員崗位職責 1、協助弱電工程師做好公司內電腦網絡、設備及辦公軟件的技術維護和管理工作，保 障電腦網絡系統(tǒng)的正常、安全運行。2、負責公司電腦網絡內重要資料的備份保存工作，按一定周期進行更新。3、負責指導公司內職員對電腦設備的使用， 及時指導解決電腦操作運行中出現的問題4、負責物業(yè)管理軟件的管理工作和其它辦公軟件的安裝工作。5、協助弱電工程師完成公司電腦網絡系統(tǒng)設備的配置工作。6、協助弱電工程師完成公司網站及社區(qū)寬帶網絡建設工作。7、協助弱電工程師完成本專業(yè)相關技能培訓工作8、完成

11、公司領導及部門經理交辦的其它任務和弱電工程師交辦的本專業(yè)的其它任務。第三章 工程維修部日常工作管理一、人員調配1日常情況下， 按工程維修部的組織架構圖， 負責各自的職責范圍， 完成自身的工作 2當發(fā)生突發(fā)事件時，需要班組之間協助解決，由工程師可協商調配人力、工具，解 決問題。3經理有權根據工作情況，臨時調配人力、工具。4. 當發(fā)生危及人身安全、 危及設備安全時， 工程維修部的每一位員工應根據自己的能 力，首先處理問題，可不顧工種、專業(yè)的限制。二、工作單制度 1對于維修的項目，以維修單的方式送達工程，維修部由工程維修員統(tǒng)一接單。維修 單上內容必須填寫清楚并記錄接單時間。2工程維修部根據輕重緩急和

12、工種不同，將維修單派給工程師，由各專業(yè)工程師或維 修領班安排實施。3維修人員接單后準備相應工具進行修理。完成后注明維修時間和所消耗材料，并請 客戶簽字認可后帶回交給維修領班。4維修領班審核后交還工程維修部備案，并向有關部門返單。5工程維修部一般情況下不接受電話報修，如有特殊情況，事后應補工作單。6所有正常的維修保養(yǎng)計劃， 應根據維修領班或工程師的指示填寫工作單后方可進行。 7工作單按如下順序分列優(yōu)先安排：(1) 人身安全、消防安全。(2) 與客戶有關。(3) 設備故障影響到客人。(4) 一般維修。(5) 正常計劃維修保養(yǎng)。8工程師和經理應經常檢查或抽查工作單的執(zhí)行情況。9. 每月匯總一次工作單

13、，向經理匯報。10工程維修部一般情況下不接受客戶和任何電話報修，一切報修均要填寫工作單。11特殊情況，緊急情況可先進行維修，但必須后補報工作單。三、報告制度1 各系統(tǒng)操作運行人員在下列情況下須在運行記錄或交接班記錄中書面報告專業(yè)維修 領班：(1) 所轄設備非正常操作的開停及開停時間。(2) 所轄設備除正常操作外的調整。(3) 所轄設備發(fā)生故障或停臺檢修。(4) 零部件更新、代換、或加工修理。(5) 運行人員短時間離崗，須報告離崗時間及去向。(6) 運行人員請假、換班、加班、倒休等。2 各系統(tǒng)維修人員在下列情況下須以書面形式報告維修領班：(1) 執(zhí)行維修保養(yǎng)計劃時，發(fā)現設備存在重大故障隱患。(2

14、) 重要零部件的更換、代替或加工修理。(3) 系統(tǒng)巡檢時發(fā)現的隱患或故障，必須在巡檢記錄之備注欄中加以說明（4）維修人員請假、加班、倒休等。3維修領班在下列情況下必須書面報告工程師：（1）重點設備除正常操作外的調整。（2）變更運行方式。（3）主要設備發(fā)生故障或停臺檢修。（ 4）系統(tǒng)故障或正常檢修。（ 5）零部件更新、改造、或加工修理。（6）領用工具、備件、材料、文具及勞保用品。（7）加班、換班、倒休、病假、事假等。（8）須與外班組或外部門、外單位聯系。 4工程師在下列情況下必須以書面形式報告經理： （ 1）重點設備發(fā)生故障或停臺檢修。（2）因正常檢修必須停止系統(tǒng)正常運行而影響客戶使用。（3）應

15、急搶修及正常檢修后的維修總結。（ 4）系統(tǒng)運行方式有較大改變。（5）影響本物業(yè)運行（如停電、停水、停空調、停電話等）之任何施工及檢修。（6）重要設備主要零部件的更新、代換或加工維修。（7）系統(tǒng)及設備的技術改造、移位安裝、增改工程及外部施工。（8）人員調度及班組重大組織結構調整。（ 9）所屬人員請假、換班、倒休、加班等。（10）對外部門、外單位聯系、協調。（11）領用工具、備件、材料、文具及勞保用品等。（12）維修保養(yǎng)計劃及工作計劃的變更或調整。（13）月度工作總結報告。5 除以上各項外， 所有有關工作事項必須口頭匯報上級人員。 遇有緊急事件發(fā)生或發(fā) 現重大故障及隱患，可以越級匯報。四、工具管理

16、1 本部工具分為公用工具、 各專業(yè)自用工具及個人工具三部分， 公用工具及專業(yè)自用 工具由維修領班負責保管及使用，個人工具由個人自行保管及使用。2 所有工具保管人必須認真負責并保持工具的完好及使用功能。 工具保管人必須定期 檢修并保養(yǎng)所屬工具，每月一次，以保證各類機具的正常使用。3 工具保管人必須認真建立工具臺帳，做到工具與臺帳相符。4 全體員工必須愛護工具，必須正確使用工具，凡不正確使用工具、不愛護工具者， 將被扣除當月績效分， 凡因此造成工具損壞者， 將按工具原價賠償， 并同時扣罰當月績 效分5 公用工具的借用，必須執(zhí)行公用工具的臨時借用辦法，工具借用最長時間為三天， 如因工作原因，需再繼續(xù)

17、使用時，必須重新辦理借用手續(xù)，工具用完后立即主動歸還， 不得拖延。6 專業(yè)自用工具必須由維修領班進行每日清點，并保持完好，特別是常用小型工具， 不得遺失或損壞，如有遺失或損壞，須由使用人照價賠償。7 借用公用工具歸還時， 須由維修領班和使用人共同進行檢驗， 如有遺失或損壞， 須 由使用人負責照價賠償，如借用工具時未按規(guī)定填寫工程維修部借還物品記錄 ，或 無法確定使用人時，造成公用工具的遺失或損壞，由當班人員負責照價賠償。8 所有工具一律不得外借， 如因情況特殊， 必須經工程經理批準后方可借出， 員工擅 自外借、帶出，經查實要嚴肅處理，不得用工具干私活。9 所有工具要愛惜使用， 工具按規(guī)定的使用

18、年限到期時， 無論公用工具還是個人領用 工具，一律以舊換新。五、巡檢制度1 巡檢工作是及時發(fā)現設備缺陷， 掌握設備狀況， 確保安全運行的重要手段， 各巡檢 人員必須按規(guī)定的時間、巡視路線、檢查項目等認真執(zhí)行，并認真記錄。2 在巡檢過程中， 如發(fā)現設備存在問題， 應立即用對講機通知維修領班， 并在可能的 情況下自行消除故障。 如條件所限一時不能處理， 則必須做好臨時補救措施后， 報告維 修領班，并將詳細情況記入巡檢記錄備注欄。3 巡檢人員在巡視完畢機房、泵房、配電室、豎井等所有無人值守之設備間后，必須 做到隨手鎖門。4 巡檢人員在巡檢完畢設備及其控制箱、動力柜、照明柜、高壓柜、低壓柜等所有供 配

19、電設施后，必須將門鎖好。5 各運行、維修領班， 必須每天對所轄系統(tǒng)設備進行檢查； 各工程師必須每周一次巡 檢本系統(tǒng)所有設備，發(fā)現問題，書面報告經理，并應立即組織處理。六、交接班1接班人員須提前 10 分鐘到達崗位，更換工服，做好接班準備工作。 2接班人員接班時必須檢查以下工作：1）查看上一班運行記錄是否真實可靠，聽取上一班值班人員運行情況介紹，交接設備 運行記錄表。2）查看上一班巡檢記錄表，聽取上一班值班人員巡檢情況介紹，交接系統(tǒng)設備巡檢記 錄表。3）檢查所轄設備之運行情況是否良好，是否與運行記錄、巡檢記錄相符，如有不符， 應記入備注欄，并應要求上一班值班人員簽字。4）檢查儀表及公用工具是否有

20、缺、損，是否清潔，并按原位整齊擺放，如有問題，應 要求上一班值班人員進行整理， 如有丟失， 應記入交接班記錄備注欄， 并由上一班人員 簽字。5）查看交接班記錄中是否有上級維修領班及工程師發(fā)布之特別任務或安排，并在交接 班記錄上簽字。3交班人員在下列情況時不得交班離崗：1）接班人員未到崗時，應通知上級維修領班或工程師，須在上級安排之接班人員到崗 后方可進行交接班。2）接班人員有醉酒現象或其他原因造成精神狀態(tài)不良時，應通知上級維修領班或工程 師，須在上級安排之接班人員到崗后方可進行交接班。3）所轄設備有故障，影響系統(tǒng)正常運行時，交班人員須加班與接班人員共同排除故障 后，方可進行交接班，此時，接班人

21、員必須協助交班人員排除故障。4）交接班人員對所轄值班范圍之清潔衛(wèi)生未做清理時，接班人員應要求交班人員做好 清潔工作后，方可進行交接班。七、值班管理1 值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗、串崗。如有特殊情況，必須向工程師或部 門經理請假，經準許后方可離開。2 值班電話為工作電話，不得長時間占用電話聊天，不得打私人電話。 3每班必須按規(guī)定時間及范圍巡檢所轄設備，做到腿勤、眼尖、耳靈、手快、腦活， 并認真填寫設備運行及巡檢記錄，及時發(fā)現并處理設備隱患。4 須按計劃及工程師之安排做好設備日常保養(yǎng)和維修。 如有較大故障， 值班人員無力 處理時，應立即報告上級維修領班或工程師。5 值班人員用餐時，必須輪換

22、進行，必須保持值班室內 24 小時有人值班，當班人員 嚴禁飲酒。6 值班人員必須每班打掃值班范圍內之衛(wèi)生，每班兩次，清潔地面、窗臺、門窗、設 備表面等所有產生積塵之處，隨時保持值班范圍內之清潔衛(wèi)生。7非值班人員未經許可不準進入配電室，如有違者，值班人員必須立即制止，否則追 究其責任。如有來訪者，必須進行登記。8任何易燃、易爆物品，不準暫放、存放于值班室，違者一切責任由值班人員負責。八、材料領取 1所有工具、備件、材料必須經過維修領班或工程師方可領取。2 領取工具、材料必須填寫領料單。 3材料使用后要在工作單上填寫清楚，并經維修領班或工程師確認。 4多余材料必須退回庫房。九、機房鑰匙管理1凡 2

23、4 小時值班機房，除值班人員掌握一套外，其余鑰匙交工程維修部統(tǒng)一保管。2. 任何人不得私自配鑰匙。3凡非 24小時值班機房，值班完成后將鑰匙交 24 小時值班機房保管，以備發(fā)生緊急 情況后，能打開機房門。4無關人員不得借用機房鑰匙。5遺失鑰匙須立即報告。 6無人值班機房借用鑰匙需登記。十、機電設備房出入管理 1工程維修部機電設備房包括范圍：1 ) 高壓配電室2 ) 空調機房3 ) 物業(yè)自控機房4 ) 水箱間5 ) 各電梯機房2以上機房均為工程維修部的機電設備運行用房，為了確保本大樓內各機電系統(tǒng)正常 運行，非工程維修部工作人員，未經許可不得進入以上機電設備房。3本公司內有關上級部門因檢查工作，必

24、須要進入這些場所時，應由部門經理或其指 定人員陪同， 并通知當值維修領班開門后進入， 同時在設備房出入登記簿 上做好記 錄。4凡外單位人員前來參觀或有關上級業(yè)務部門前來檢查工作， 必須要進入這些場所時， 應由部門經理或工程師陪同， 通知當值維修領班開門進入， 同時在設備房出入登記簿 上認真做好記錄。5本部門工作人員需要進入以上地點進行工作時，必須根據工作項目所規(guī)定的地點， 到當值維修領班處辦理完登記手續(xù)后，在當值人員帶領下進入以上場所。工作結束后， 應及時通知當值人員辦理驗收離場手續(xù)。6外單位施工和檢修人員因工作需要進入這些工作場所時，必須憑事先辦理好的有關 施工許可證、 工作票和有效的臨時工

25、作證件， 到當值維修領班處辦理許可和登記手續(xù)后 進入現場，在工作中不得隨意操作和觸動與自己工作無關的設備。 工作結束后， 及時通 知當值人員辦理驗收離場手續(xù)。7所有人員進入這些場所后，都應隨手關門，并不得隨意操作和觸動與自己工作無關 的設備。8所有施工和檢修人員進入現場后，不得進行與自己工作無關的活動。必須在工作中 做到文明施工，并認真做到工完、料盡、場地清。9所有人員均不得將任何無關雜物帶入或貯放于這些機電設備房。十一、故障處理1、不需要停止運行進行修理的故障，稱一般故障，由工程師調查與分析原因，提出修 理意見和責任故障原因，吸取教訓，記錄在案，并匯報工程維修部經理。2、被迫停止運行必須進行

26、修理的故障，稱重大故障，應及時匯報工程師，由工程師組 織調查分析，提出修理意見報經理批準后實施，并且對故障做到三不放過， （即：故障 原因分析不清不放過；責任者與群眾沒受到教育不放過；沒有防范措施不放過。 ）記錄 在案，對責任者做出處理意見，同時以書面材料匯報服務中心主任。十二、大中修管理1. 設備大修是工作量最大的一種有計劃的預防性維修， 對設備的全部或大部分解體檢 查，稱之為大修。2. 中修是根據設備的結構特點而定的，對技術狀態(tài)已達不到使用要求的設備，按實際 需要進行有針對性的修理，恢復設備的性能。3. 對中修以上的設備進行修復前， 必須要有書面報告交工程經理， 說明：設備安裝日 期、使用

27、時間。損壞程度及修復費用等。4. 對設備大修必須書面得到公司領導批準，專業(yè)性、技術性較強的設備或進口設備， 應有專業(yè)公司出具的鑒定報告及預估的修復費用報告。5. 對非正常情況下出現的設備大、中修理工作，有關專業(yè)工程師必須在修理工作實施 前，出具詳細的分析報告，必要時追究有關人員責任。十三、維修管理1. 值班員必須認真執(zhí)行工作單（維修單） 。2. 在接到報修單 20 分鐘內必須到達現場進行處理。3. 遇特殊情況時，必須征得客戶同意，另行約定修理時間，并在工單上注明。4. 遇客戶特殊零件損壞，必須講清原因，取得諒解。5. 進客戶區(qū)維修時，必須著裝整齊，使用文明語言，不得大聲喧嘩，與客人口角。6.

28、值班員遇到解決不了的問題，不能講“我不會” 、“你找別人”此類的話，要“我?guī)?您找個人看看”或“我需要拿回去分析一下” 。7. 每天要對本班次所有的維修單進行登記。8. 每周要對維修單匯總，對耗材、時間、返修等做出統(tǒng)計。十四、綜合維修房屋管理1. 職責：工程維修部對各類維修情況進行檢查，對維保過程進行跟蹤指導。2. 內容：（ 1） 做好房屋接管工作，各種手續(xù)資料齊備，各種驗收單與協議等文件保存好。（ 2 ）為了延長展館的使用壽命， 認真執(zhí)行各項維修保養(yǎng)計劃， 使各種設施設備達到正 常使用標準。（ 3） 定期對房屋設施設備進行巡視檢查， 發(fā)現事故隱患及時排除， 從而保證設施設備 正常使用。（ 4

29、） 二裝施工中對施工圖紙嚴格審驗， 對房間改造等項目要嚴格把關， 確保主體結構 不被破壞。（ 5） 樹立安全第一的思想， 二裝施工中對動火嚴格控制， 動火必須有動火證方可施工。（ 6） 裝修竣工驗收必須有電檢、消檢驗收合格報告。（ 7 ）在巡查中發(fā)現重大事故隱患， 要及時上報上級領導， 并采取相應措施， 防止重大 事故的發(fā)生。十五、設備故障和事故處理程序1、無論發(fā)生何種設備和事故，工程師必須立刻組織力量迅速處理。2、發(fā)生較重大事故或故障（指造成較大范圍、較長時間有關系統(tǒng)不能正常工作或將造 成有關系統(tǒng)不能正常工作，產生較嚴重影響，直接經濟損失 1000 元以上者）時，必須 及時報告上級領導和有關

30、單位協調解決。3、無論發(fā)生何種設備故障和事故，工程師有關人員必須在值班記錄和故障檢修記錄本 上作詳細記錄，不得疏漏隱瞞。4、發(fā)生較重大事故或故障時，工程師在事故、故障初步處理后，寫出事故、故障報告， 由工程經理召集有關單位參加的事故分析會， 寫出分析意見和改進措施， 然后由工程經 理審批后送工程師。對于改進措施，有關班組必須嚴格執(zhí)行。5、相關文件記錄：無十六、公用設施改造及維護維修工作程序（一）目的：確保及時更新、改造、維護維修公用設施，保證其適時適量增容和正常運 行。（二）適用范圍：適用于展館的公用設施的改造及維護維修。參考文件1、設施和工作環(huán)境管制程序2、分供的選擇與評估管制程序3、采購管

31、制程序（三）定義1、公用設施的搶修：是指損壞的公用設施，已經嚴重影響到人身和財產安全或其正常 生活，必須對其及時進行的維修。2、外委：指委托公司外單位進行的改造及維護維修。3、自修：指物業(yè)工程技術人員自行進行的改造及維護維修。（四）職責 工程維修部職責1、作為維修（改造）項目的主審部門，負責立項工程方案及預算的審核；2、負責做好維修（改造）工程的年度總結；3、負責單項項目的申報、實施及結算；4、為各服務中心提供工程方案、預算上的技術支持；5、組織有關部門對本部負責的項目進行竣工驗收，并將驗收情況反饋給該項目所屬管 理區(qū)域內服務中心；參與其它工程項目的竣工驗收工作；6、工程部經理為部門負責的項目

32、的第一責任人，須督促工程項目直接負責人做好工程 的實施、安全質量監(jiān)督、 總結工作； 同時須督促員工做好工程項目的年度總結和部門所 負責項目的實施。（五）、工作程序1、管理區(qū)域內公用設施的確認2、物業(yè)管理原制作公用設施一覽表并徐備用相應管網圖、供電線路圖、結構圖、 原理圖、說明書等資料。資料應予編號。3、管理區(qū)域內公用設施應包括如下幾種：（1）、供電、供水設施。（注：不包括水泵房、開關站、變（配）電所，該部分公用設 施的控制按供電供水設施控制程序進行） 。（2）、路燈、公共通道燈、應急燈。（ 3）、消防設施。（4）、公共天線、公用電信線路。（5）、清潔衛(wèi)生設施。（6）、公共防盜設施。（7）、其他

33、公用設施。4、責任范圍劃分根據公用設施一覽表 和物業(yè)管理員人數及特長劃分各物業(yè)管理員責任范圍， 并在一 覽表相應欄目注明。5、維修（改造）計劃（1）“年度計劃”的制定每年 12 月 15 日前做好下一年度的工程維修（改造） 、設備保養(yǎng)計劃，維修（改造）、保 養(yǎng)項目主要包括：電梯、空調機組、高（低）壓配電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、生活供水系統(tǒng)、 排水系統(tǒng)、防盜監(jiān)控系統(tǒng)、電腦（網絡）設施、停車場智能管理系統(tǒng)、公共照明系統(tǒng)、 樓宇及公共場地、市政道路、園林綠化、出租房屋及設施、避雷設施等。須報計劃的項目是指單項預算費用 2000 元以上的項目。做計劃時必須根據實際管理需 要，做到方案切實可行、預算基本準確。各

34、服務中心將編制好的年度維修（改造）計 劃送至總經理、 財務部、工程維修部（送往工程維修部時須附送上用 Excel 編制的計 劃表磁盤，下同）。（2）、季度計劃的制定 各班組須在年度計劃的基礎上， 根據實際管理情況，于每季度末做好下一季度的維修 （改 造）計劃（單項預算 2000 元以上的項目），編制季度維修（改造）計劃表，并將計 劃表送至總經理、財務部、工程維修部。6、日常巡視檢查 （1）物業(yè)管理員對自己責任范圍的公用設施在正常工作日內每天巡視檢查，并作公 用設施巡視記錄。（2）物業(yè)管理員對重要公用設施應適當增加巡視頻次，必要時，對其性能狀況可進行 試驗。7、計劃外公用設施改造及維護維修 （1

35、）、物業(yè)管理員根據下列資料提出計劃外公用設施改造及維護維修項目。1）、日常巡視檢查記錄。2）、客戶投訴記錄。3）、訪問客戶記錄。4）、上級指示。（2） 、經批準的計劃外項目按規(guī)定實施。8、公用設施的搶修（ 1）、工程經理當班時， 由工程經理組織實施搶修； 工程經理不在時， 由責任專業(yè)工程 師和各班組組織實施搶修。（2）、必要時，搶修負責人可向上級報告搶修情況或請求幫助。（3）、物業(yè)所有人力、財力、物力應優(yōu)先滿足搶修的需要。（4）、搶修完畢，工程經理應向物業(yè)領導報告搶修情況，包括：1）事故原因；2）損失情況；3）搶修結果；4）搶修費用；5）糾正和預防措施。6) 除搶修外，公用設施在保修期內發(fā)生質

36、量問題， 由工程經理書面通知并監(jiān)督施工單位 或供應商處理。7) 公用設施改造及維護維修工作質量的檢查。8) 各專業(yè)工程師重點檢查項目質量和搶修項目質量，發(fā)現問題，及時通知各班組處理。9) 公司經理隨機檢查公用設施的改造及維護維修工作質量， 發(fā)現問題，及時通知工程經 理處理并要求其書面報告處理結果。相關表格記錄公用設施一覽表年度維修(改造)計劃季度維修(改造)計劃公用設施巡視記錄 十七、設備節(jié)能管理辦法 1重視節(jié)能的重要性，讓每位員工都了解節(jié)能是工程管理之重要內容。 2工程維修部各專業(yè)管理人員要了解主要用電設備的數量、運行情況。 3了解各種能源的收費標準。4指派專人負責節(jié)能工作的檢查、督促。5推廣節(jié)能觀念、意識和方法。6不斷對用電、 用水及其它能源消耗情況及節(jié)能效果進行分析、 調查，使之不斷完善 7應用物業(yè)自動化控制進行管理，根據季節(jié)、時間變化，時刻調整。8加強保溫材料的維護保養(yǎng)。 9空調風量根據季節(jié)、時間、現場需求隨時調整。10照明線路的布置及調整。11燈具的選擇(節(jié)能燈、日光燈帶功率補償器) 。12升降梯/ 電扶梯的智能管理。 13采用節(jié)能開關控制照明：1) 聲控開關2) 光控開關3) 時間控制開關4