房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)稽查預(yù)案222

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)稽查預(yù)案房地產(chǎn)開發(fā)周期長、環(huán)節(jié)多，涉及的稅收問題也較多。隱匿收入、虛增成本等問題，單純的就賬論賬難以查深查透，需要從外圍入手，研究一個項目從取得土地到銷售完成的全部環(huán)節(jié)，從開發(fā)流程、資金流向、權(quán)屬登記等各方面，運用建安成本分析控制、利潤率控制、實際投資額與投資概算差額控制、大額資金支付控制等方法找準疑點，采用實地檢查與詢問調(diào)查相結(jié)合、賬內(nèi)檢查與外調(diào)相結(jié)合的方法，全面審核開發(fā)項目的收入和成本費用支出的真實性和準確性。為提高檢查效率，增加稅務(wù)稽查針對性，特制定本預(yù)案。一、查前準備（一）首先通過稅收征管信息系統(tǒng)了解企業(yè)辦理稅務(wù)登記的基本情況，了解企業(yè)檢查期限內(nèi)的申報納稅情況，查看稽

2、查部門以前年度檢查檔案，掌握以前年度稅務(wù)檢查情況。（二）要求被查單位提供有關(guān)資料。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除調(diào)遣取企業(yè)賬簿憑證外，還要求其提供如下文件、證明材料和有關(guān)資料，以初步了解企業(yè)情況：1、營業(yè)執(zhí)照2、稅務(wù)登記證3、企業(yè)章程4、納稅申報表5、以前年度檢查報告表6、減免稅批準文件7、發(fā)票存根、收據(jù)8、合同：如征地合同、搬遷合同、基礎(chǔ)設(shè)施合同、設(shè)計合同、勘察合同、建安合同、分包合同、配套設(shè)施合同、銷售合同等9、自用房產(chǎn)的房產(chǎn)證10、土地使用證11、開發(fā)項目的國有土地使用權(quán)證12、發(fā)改部門簽發(fā)的項目批準計劃書13、建設(shè)用地規(guī)劃許可證14、建設(shè)工程規(guī)劃許可證15、建設(shè)工程開工許可證16、建設(shè)規(guī)劃平面圖

3、17、工程預(yù)算及決算報告18、銷售平面圖19、商品房屋預(yù)售許可證 20、銷售面積明細表21、回遷安置房屋面積明細表及回遷安置具體實施方案22、配套工程和物業(yè)管理具體實施方案23、人員資料。（三）整理核實有關(guān)資料，必要時可到發(fā)改、規(guī)劃、土地、建設(shè)、住建等部門進行調(diào)查核實，如到建設(shè)核實開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收的建筑面積、到住建部門核實房屋產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)。（四）掌握企業(yè)會計核算程序，尤其是取得售房預(yù)收款、預(yù)收賬款提繳納營業(yè)稅、結(jié)轉(zhuǎn)收入成本利潤等環(huán)節(jié)的時點方法流程，開發(fā)間接費用的歸集分配方法。可以通過查看企業(yè)資金收支、稅金費用計提等的會計分錄，詢問企業(yè)財務(wù)人員等方法，了解會計核算方法和流程。（五）理順對企業(yè)財務(wù)

4、人員的詢問內(nèi)容：1、是否有下屬非獨立核算的建筑企業(yè)，2、是否存在多種經(jīng)營行為，3、所查年度開發(fā)項目名稱、地點、建筑面積及可售面積，4、所查年度房屋銷售情況5、是否有聯(lián)營開發(fā)房地產(chǎn)的情況6、是否有房屋出租行為7、是否有自建自用的房產(chǎn)8、以房抵債、贈與等情況中國9、基準房價10 房屋銷售方式：如分銷、包銷、回購、還本等二、分稅種確定檢查重點（一）營業(yè)稅方面1、營業(yè)稅計稅收入的檢查。主要審核： “預(yù)收賬款”、“主營業(yè)務(wù)收入”、“其他業(yè)務(wù)收入”、“其他應(yīng)付款”等往來賬科目以及“應(yīng)交稅金”、“銀行存款”、“現(xiàn)金”、及部分費用類科目、納稅申報表等，重點注意：已提稅金是否全額繳納；將銷售合同與預(yù)收賬款科目進

5、行核對，看有無將部分房款直接計入經(jīng)營收入面未提營業(yè)稅的情況；代收代付款費用有無交稅；將合同與預(yù)付賬款、應(yīng)付賬款核對，看有無以房抵債或抵工程款、置換房產(chǎn)，商品房出租、合作建房等情況；如有代建合同，關(guān)注四個條件是否符合；將房屋銷售圖紙與銷售合同和預(yù)收賬款明細賬進行核對，如有必要進行實地察看、看已銷售房屋收入是否全額入賬，關(guān)注企業(yè)間的業(yè)務(wù)往來情況；安置過程中的超面積款的核算情況及將不動產(chǎn)作為股利分配或贈送不動產(chǎn)等視同銷售行為。注意其他各種特殊業(yè)務(wù)，如換購房地產(chǎn)、以房地產(chǎn)抵債、無償贈與房地產(chǎn)、集資建房、委托建房、中途轉(zhuǎn)讓開發(fā)項目、參建聯(lián)建、合作建房、拆遷補償（安置）、以投資名義轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或不動產(chǎn)所

6、有權(quán)實為出租等行為是否按規(guī)定足額納稅。（二）企業(yè)所得稅方面企業(yè)所得稅是檢查的重點稅種，應(yīng)根據(jù)國稅發(fā)200931號的規(guī)定（注意與國稅發(fā)200631號的銜接與區(qū)別），逐條逐項檢查。1、銷售收入實現(xiàn)、確認的檢查。房地產(chǎn)企業(yè)不管以什么方式銷售，銷售的實現(xiàn)必須以完工產(chǎn)品為前提，完工的標準：竣工證明已報房地產(chǎn)管理部門備案；或已開始投入使用；或已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。針對稽查準備階段調(diào)查掌握的情況，通過查看銷售部門臺賬，清點發(fā)票存根聯(lián)，審閱房產(chǎn)購銷合同，查看“主營業(yè)務(wù)收入”賬戶等，核對分析判斷會計人員是否按以上規(guī)定確認收入。2、銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得收入納稅調(diào)整的檢查。企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按

7、預(yù)計計稅毛利率，分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當期應(yīng)納稅所得額。3、視同銷售的檢查。查看銷售平面圖，核對銷售合同，上門抽查未售部分，看企業(yè)有無將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為。4、開發(fā)產(chǎn)品成本的檢查。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的成本核算復(fù)雜，盡管周期較長，應(yīng)實行全查法。開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本主要有土地征用費及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費。稽查人員在查看“存貨（開發(fā)產(chǎn)品）”、“生產(chǎn)成本（開發(fā)成本）”等會計事項的基礎(chǔ)上，尤其注意：土地成本的構(gòu)成。通過有關(guān)渠道，

8、了解被查單位土地來源。通過政府拍賣取得的，核實拍賣成交價及支付方式、支付單位等情況；征用集體土地而取得的，查閱相關(guān)征用文件核實征地費的真實性，有否超范圍列支；通過政府舊城改造，出讓土地方式取得，查閱相關(guān)拆遷、出讓文件，核實拆遷費用的真實性，有否利用非拆遷人員的身份證或虛構(gòu)拆遷單位協(xié)議，列支拆遷補償費的情況；通過原工業(yè)用地變更為商業(yè)用地（包括合作單位地塊）取得，核實地塊的歷史成本，有否評估重置價值入賬。建筑成本。通過查閱建筑合同，了解總承包及分包施工單位的預(yù)算造價等情況；檢查原始憑證核對材料發(fā)票和建筑發(fā)票的有效性，有否假發(fā)票、外地發(fā)票、票款單位不符、白條或收據(jù)代替發(fā)票等情況；檢查暫估成本的合理性

9、，房地產(chǎn)企業(yè)往往以決算報告尚未通過為理由，完工后仍然拖欠施工單位工程款，而在結(jié)算銷售成本時過高的暫估成本。建設(shè)期間接費用。開發(fā)產(chǎn)品建造過程中發(fā)生的各項支出，當期實際發(fā)生的，應(yīng)按權(quán)責發(fā)生制和配比原則計入成本對象。通過查看原始憑證檢查費用的真實性、合法性和有效性，有否與開發(fā)項目無關(guān)的費用，有否非當期實際發(fā)生的費用，設(shè)計費用、勞務(wù)費用的真實性是檢查重點；檢查費用在各項目之間分配是否合理，有否故意多分配先完工項目成本。產(chǎn)品的單位成本。屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進行處理。屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有

10、的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當單獨核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。5、銷售成本的檢查。已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。應(yīng)檢查企業(yè)是否按照規(guī)定正確結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，這里主要是通過計算的單位成本與實際銷售結(jié)轉(zhuǎn)或留存單位成本比較后來判斷是否多列成本，少計利潤。6、其他納稅調(diào)整事項的檢查。其他納稅調(diào)整事項難以一一列舉，可按企業(yè)所得稅匯算清繳表有關(guān)納稅調(diào)整事項，結(jié)合會計事項檢查進行對應(yīng)分析，在表上有顯示數(shù)據(jù)的，需查明具體內(nèi)容，核對調(diào)整數(shù)據(jù)是否正確；在表上沒有顯示數(shù)據(jù)的

11、，對經(jīng)常性發(fā)生項目必須通過查看相應(yīng)的會計賬戶和分錄加以證實。特別注意長期投資和投資收益，有長期投資的應(yīng)查明有否以不動產(chǎn)等實物投資，有否按公允價值作納稅調(diào)整；查看被投資單位報表，是否存在已分利潤而未到賬的等。（三）個人所得稅方面1、審核固定資產(chǎn)明細賬及原始憑證，看有無以企業(yè)資金為投資者本人、家庭成員及其相關(guān)人員支付與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)的消費性支出及購買汽車、住房等財產(chǎn)性支出有無按規(guī)定代扣代繳個人所得稅。2、審核“管理費用”、“財務(wù)費用”、“開發(fā)成本”、“待攤費用”、“預(yù)提費用”等科目及原始憑證，看有無發(fā)放獎金、支付集資利息、為個人投保、發(fā)放董事獎金、補貼或支付勞務(wù)報酬等未按規(guī)定代扣代繳個人所得稅。

12、3、審核“應(yīng)付職工福利費”、“其他應(yīng)付款”、“應(yīng)付股利”等科目及原始憑證，看有無發(fā)放補貼、買物、股利等未按規(guī)定代扣代繳個人所得稅。（四）房產(chǎn)稅方面通過資產(chǎn)類“固定資產(chǎn)”項目檢查，搜索所有不動產(chǎn)資產(chǎn)，通過收入類“其他收入”、“營業(yè)外收入”搜索“租賃收入”。審核“固定資產(chǎn)”、“在建工程”明細賬及房屋產(chǎn)權(quán)證明等，關(guān)注房產(chǎn)投入使用時間、評估情況（有無按評估增值后的價值申報納稅）；已交付使用的房產(chǎn)有無暫估入賬，按規(guī)定申報交納房產(chǎn)稅；商品房自用、出租、出借有無按規(guī)定申報納稅；構(gòu)成房產(chǎn)價值的部分附屬設(shè)備如暖氣、衛(wèi)生、通風、照明、煤氣等高務(wù)；各種管線，如蒸汽、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導(dǎo)

13、線；電梯、升降機、過道、曬臺等有無按規(guī)定申報納稅、應(yīng)計入的土地價值是否轉(zhuǎn)出等等。重點審核固定資產(chǎn)房產(chǎn)原值，房屋出租租金收入、開發(fā)產(chǎn)品的出租收入，已交付使用掛“在建工程”房屋，無租使用的房屋，與免稅共同使用的房屋有無未繳或少繳房產(chǎn)稅情況。（五）城鎮(zhèn)土地使用稅方面通過資產(chǎn)類“固定資產(chǎn)”科目，搜索所有不動產(chǎn)資產(chǎn)，以及查閱城鎮(zhèn)土地使用證等情況，重點檢查審核1、實際占用的土地面積，其包括有土地使用證的、無土地使用證，但有征地批準文件的、既無土地證的，又無征地批準文件的；2、免稅土地，包括開山填海土地和改造的廢棄土地；3、已征用未開發(fā)的占用的土地，未銷售的商品房占用的土地有無未繳或少繳城鎮(zhèn)土地使用稅情況。

14、（六）印花稅方面房地產(chǎn)開發(fā)涉及的合同主要有：土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓合同、勘察設(shè)計合同、材料購銷合同、建筑安裝工程承包分包合同、商品房預(yù)售（銷售）合同、借款合同、租賃合同等，查看征管系統(tǒng)，看企業(yè)印花稅稅種設(shè)置、申報是否齊全，有無將性質(zhì)相似的憑證誤用稅目稅率，有無從低適用稅率貼花，有無將應(yīng)按比例稅率征稅的憑證按定額5元計稅貼花等問題。（七）土地增值稅方面1、預(yù)繳部分是否已正確繳納。2、符合清算條件納稅人是否按規(guī)定向主管地稅部門進行土地增值稅清算申報。（八）契稅方面1、以協(xié)議方式取得出讓土地的，是否將土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設(shè)配套費等總額作為契稅的計

15、稅依據(jù)。2、以競價方式取得出讓土地的，其契稅計稅價格是否包括市政建設(shè)配套費以及各種補償費用。3、以出讓方式承受原改制企業(yè)劃撥用地的，是否繳納了契稅。4、減免土地出讓金是否按差額繳納了契稅；分期支付土地出讓金的是否按合同規(guī)定總價款繳納契稅；三、檢查方法 采取詢問、審查賬簿及實地察看相結(jié)合，必要時可外調(diào)有關(guān)單位。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般項目跨期長，檢查工作量大，應(yīng)確定以審核賬簿憑證及相關(guān)資料為主，實地察看、詢問為輔的檢查方式。仔細審核涉稅相關(guān)賬戶的明細分類賬，及相關(guān)合同、預(yù)決算書、房屋銷售圖紙等，對大宗業(yè)務(wù)往來及重要經(jīng)濟業(yè)務(wù)抽查其記賬憑證和原始憑證。抽查某一單項工程，對照施工設(shè)計圖、工程決算審計報告看是

16、否有虛增成本現(xiàn)象，必要時委托工程方面的專業(yè)人員審核。 1、收入主要注意以下幾個方面：將預(yù)收的售房款收入放在其他公司銀行賬戶上隱瞞收入體外循環(huán)，或者將部分收入核算混入其他他往來賬戶偷逃營業(yè)稅和企業(yè)所得稅；有的企業(yè)項目滾動開發(fā)，雖然房屋已全部售完，但不按時進行工程結(jié)算，收入一直掛在“應(yīng)收賬款”或“預(yù)收賬款”上，不結(jié)轉(zhuǎn)收入；價外費用或代收費用。 2、成本的組成的合法性、真實性和成本結(jié)轉(zhuǎn)的合理性。主要注意利用關(guān)聯(lián)建筑公司多開發(fā)票,加大成本問題，重點查以下幾個方面：查資金流：特別強調(diào)發(fā)票與實際付款情況進行比對檢查，對單張發(fā)票在10萬元以上和單個單位年度入賬額在100萬元以上的情況應(yīng)進行重點核實；與收到款項的單位核對，看是否反映在賬上，沒有或不符必須采