論不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度1

1、試論不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度一、善意取得制度概述(一 )善意取得制度的起源一般認(rèn)為，善意取得制度并非源于羅馬法而淵源于日耳曼法的“以手護(hù)手原則。因?yàn)榱_馬法奉行 “任何人不得以大于其所有的權(quán)利讓與他人”的原則，所有人基于所有權(quán)幾乎于任何場(chǎng)合均可向第三人請(qǐng)求返還，因此無(wú)從產(chǎn)生一項(xiàng)在真正權(quán)利人與善意第三人之間選擇保護(hù)后者的制度。 之所以如此， 是由于在羅馬法上，所有權(quán)的概念出現(xiàn)較早， 占有與所有權(quán)易于分離，獨(dú)立存在。并在法律觀念上認(rèn)為占有是一種事實(shí)，而非權(quán)利。但應(yīng)予注意的是，羅馬法并非完全無(wú)視受讓人的利益，而是規(guī)定善意受讓人得主張時(shí)效取得，且時(shí)效期間為一年。而在古日耳曼法的體系下，所有權(quán)觀念缺失， 占有即

2、表征本權(quán)， 無(wú)基于所有權(quán)的訴權(quán)只能基于占有侵奪的不正當(dāng)行使返還請(qǐng)求權(quán)。因此， 只有在因盜竊、 搶奪等非經(jīng)由自由意思的占有脫離才能行使物的追及權(quán)，而在基于自己的意思之占有委托場(chǎng)合，受委托人的占有被侵奪，尚不能認(rèn)為是對(duì)委托者占有的侵奪，因此，權(quán)利人無(wú)法向第三人實(shí)行追及。1 對(duì)此，有一日耳曼法諺給予了精確的概括：“汝授予汝之信賴，汝僅得對(duì)受信賴者為要求也?！倍?，在占有表征本權(quán)的理念下，“以手護(hù)手 ”原則采用的是限制所有權(quán)追及力之結(jié)構(gòu)，亦即受讓財(cái)產(chǎn)的第三人之所以不予返還，主要是因?yàn)樵腥艘騿适д加卸鴮?dǎo)致其所有權(quán)效力的減弱并進(jìn)而導(dǎo)致其喪失返還請(qǐng)求權(quán)。2 也就是說(shuō)，原所有人所有權(quán)效力的減弱(進(jìn)而導(dǎo)致其

3、喪失返還請(qǐng)求權(quán) )是第三人取得受讓財(cái)產(chǎn)權(quán)利的原因。此即“手護(hù)手 ”原則的真實(shí)含義：任何與他人以占有者，除得向相對(duì)人請(qǐng)求外，對(duì)于第三人不得追回，唯得對(duì)相對(duì)人請(qǐng)求損害賠償。3 而近現(xiàn)代的善意取得制度則以“觀念的所有權(quán) ”為前提，其立足點(diǎn)完全在于善意受讓人權(quán)利的取得。也就是說(shuō)， 原所有權(quán)人之所以喪失請(qǐng)求第三人返還原物的權(quán)利，乃系第三人取得所有權(quán)而導(dǎo)致的結(jié)果。 而并非象古日耳曼法那樣，原所有權(quán)人喪失請(qǐng)求第三人返還原物的權(quán)利是第三人取得權(quán)。依日耳曼法，動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的享有，必須以占有為條件，權(quán)利人未占有動(dòng)產(chǎn)時(shí)，其權(quán)利的效力便減弱。(二 )不動(dòng)產(chǎn)善意取得的概念及構(gòu)成要件所謂善意取得，是指財(cái)產(chǎn)的占有人無(wú)權(quán)處分他

4、所占有的財(cái)產(chǎn)(動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn) )，但將該財(cái)產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓給第三人時(shí)，善意的受讓人自取得動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)登記之時(shí)起，即取得該物的所有權(quán)。適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)其構(gòu)成要件，以免濫用而失去了應(yīng)有的價(jià)值。我國(guó)物權(quán)法 第 106 條規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)善意取得應(yīng)符合三個(gè)要件即：受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的 ;以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓;轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記。在此，根據(jù)上述物權(quán)法的規(guī)定將不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件具體化為以下幾個(gè)要素：1、讓與人對(duì)讓與之不動(dòng)產(chǎn)無(wú)處分權(quán):根據(jù)善意取得的概念，可知無(wú)權(quán)處分是善意取得的前提， 而善意取得則主要適用于無(wú)權(quán)處分行為。善意取得依賴于無(wú)權(quán)處分這一事實(shí)前提，是法律對(duì)因無(wú)

5、權(quán)處分行為而導(dǎo)致的原權(quán)利人和第三人利益沖突的合理協(xié)調(diào)。我認(rèn)為造成這種權(quán)利沖突主要有如下兩方面的原因，一是登記本身的原因，即登記存在瑕疵;二是登記以外的原因，即由于讓與人的原因使第三人相信讓與人有處分權(quán)。2、轉(zhuǎn)讓前必須是已經(jīng)登記的、法律允許流轉(zhuǎn)的不動(dòng)產(chǎn):流轉(zhuǎn)的不動(dòng)產(chǎn)必須合法，禁止流通物如國(guó)家專有的物資、國(guó)有自然資源等，均不能適用善意取得制度;限制流通物如農(nóng)村集體土地等，只能在限定主體之間轉(zhuǎn)讓，否則不適用善意取得。一般來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值較高，法律不宜將不動(dòng)產(chǎn)善意取得的適用面無(wú)限擴(kuò)大?；谏埔馊〉弥贫扰c公示公信制度的關(guān)系，不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)為已經(jīng)登記并為法律允許流通的財(cái)產(chǎn)。3、受讓人受讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)須為善意:根據(jù)善

6、意取得制度，取得財(cái)產(chǎn)的受讓人在取得財(cái)產(chǎn)時(shí)應(yīng)為善意， 如果讓與人為善意，而受讓人為惡意，則不適用這一制度。善意是相對(duì)于惡意而言的，善意是指不知情，即不知或不應(yīng)知道讓與人轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)時(shí)，沒(méi)有處分該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的權(quán)限。也就是說(shuō)，受讓人誤信財(cái)產(chǎn)的占有人(如承租人、借用人、管理人或使用人)是所有人或者具有處分他人財(cái)產(chǎn)的權(quán)限。即使讓與人是惡意的，也不影響善意取得法律效力的產(chǎn)生。4、受讓人須通過(guò)有償?shù)姆尚袨槎〉貌粍?dòng)產(chǎn)的所有權(quán):善意取得制度目的在于保護(hù)交易安全， 因而只有在受讓人與無(wú)處分權(quán)人之間存在交易行為時(shí)，才發(fā)生善意取得的適用。因?yàn)樯埔馊〉脼槲餀?quán)權(quán)利取得方式之一理應(yīng)只有涉及到所有權(quán)移轉(zhuǎn)或他物權(quán)設(shè)定、移轉(zhuǎn)的交易行

7、為才是此處所指的交易行為。具體來(lái)說(shuō)，有不動(dòng)產(chǎn)買賣、互易，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定等。如果當(dāng)事人因先占、繼承等而取得財(cái)產(chǎn)，不能適用善意取得制度。對(duì)善意相信土地登記簿正確的保護(hù)只針對(duì)通過(guò)法律行為進(jìn)行的處分，依照法律或者根據(jù)具體行政行為產(chǎn)生的權(quán)利變更不包括在內(nèi)。雖然，不動(dòng)產(chǎn)善意取得的成立，需要交易為前提，但是，如果這個(gè)交易行為存在無(wú)行為能力， 認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤，受欺詐， 脅迫等情況時(shí)， 這個(gè)善意取得的法律效力將不會(huì)被法律所承認(rèn)。所以，交易行為需為法律行為，這個(gè)不動(dòng)產(chǎn)善意取得才能成立。5、必須已辦理不動(dòng)產(chǎn)變更登記:不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，即權(quán)利人申請(qǐng)專門職能部門將有關(guān)申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。我國(guó)城

8、市房地產(chǎn)管理法 第 60 條規(guī)定， 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記。物權(quán)法 第 106 條也規(guī)定： “轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記?！笔菍?duì)這一構(gòu)成要件的肯定。 這一點(diǎn)也是不動(dòng)產(chǎn)善意取得與動(dòng)產(chǎn)善意取得的本質(zhì)區(qū)別，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)善意取得的依據(jù)是登記公信力原則，動(dòng)產(chǎn)善意取得的依據(jù)是占有公信力原則，所以不動(dòng)產(chǎn)善意取得構(gòu)成要件應(yīng)包括辦理不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記。(三 )不動(dòng)產(chǎn)善意取得的法理基礎(chǔ)1、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的理論依據(jù)善意取得制度是目前世界各國(guó)尤其是大陸法系國(guó)家民法中所規(guī)定的一項(xiàng)重要民法制度，主要解決在無(wú)權(quán)處分情況下善意第三人與原權(quán)利人之間關(guān)于物權(quán)歸屬的沖突問(wèn)題，

9、其以犧牲原所有權(quán)人的權(quán)利為代價(jià)來(lái)保護(hù)交易安全， 對(duì)于護(hù)交易安全， 提高交易效率， 促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序健康有序的發(fā)展具有重要意義。由于善意取得制度對(duì)于日益發(fā)展發(fā)達(dá)的商品經(jīng)濟(jì)起到了積極的促進(jìn)作用，所目前這項(xiàng)制度在世界各個(gè)國(guó)家的民法中得到了普遍的確認(rèn)。但是，由于各國(guó)史文化背景和法律傳統(tǒng)的差異大多數(shù)國(guó)家將善意取得的范圍限制在動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，只有少數(shù)國(guó)家和地區(qū)的立法將不動(dòng)產(chǎn)善意取得擴(kuò)大到了不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域如德國(guó)、士和我國(guó)的臺(tái)灣 地區(qū)。2、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的理論學(xué)說(shuō)從善意取得制度延續(xù)變化的歷史學(xué)說(shuō)上看， 一般存在著羅馬法起源說(shuō)， 日耳曼法起源說(shuō)，德國(guó)法起源說(shuō)三種說(shuō)法， 2 其中日耳曼法起源說(shuō)一般為近現(xiàn)代民法學(xué)界所接受。因

10、為，羅馬法奉行 “任何人不得以大于其所有的權(quán)利轉(zhuǎn)給他人”的原則， 注重所有權(quán)的絕對(duì)性，賦予其完整的追及權(quán)。該規(guī)則側(cè)重保護(hù)所有權(quán)人的利益，即“我發(fā)現(xiàn)我物之所在，得取回之”。任何人不能轉(zhuǎn)讓屬于他人的權(quán)利。后來(lái)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市場(chǎng)上的流通日漸頻繁， 財(cái)物流轉(zhuǎn)的次數(shù)增加，周期加快， 導(dǎo)致交易的鏈條越來(lái)越長(zhǎng)，在實(shí)際生活中，甚至?xí)霈F(xiàn)善意買受人在受讓財(cái)產(chǎn)后又將財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人，并且?guī)捉?jīng)易手， 財(cái)產(chǎn)因已經(jīng)作為生產(chǎn)資料而投入生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而消失。 如若允許所有人追奪現(xiàn)在的占有人占有的財(cái)產(chǎn)，一則將推翻一系列已經(jīng)成立或履行的合同關(guān)系，妨礙生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的正常進(jìn)行，也會(huì)造成不必要的損失和浪費(fèi);一則有些作為生產(chǎn)資料的財(cái)產(chǎn)投

11、入生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)之后不復(fù)存在，也沒(méi)有復(fù)原的可能。 可見(jiàn)，善意取得制度的價(jià)值就在于保護(hù)受讓人合理的信賴?yán)娼档驼{(diào)查成本，保證交易的安全和便捷，提高效率和鼓勵(lì)交易，最大限度地創(chuàng)造社會(huì)財(cái)富.通說(shuō)認(rèn)為，近現(xiàn)代各國(guó)的善意取得制度發(fā)端于日耳曼法中的“以手護(hù)手 ”(Handmuss Hand Wahren)原則。后手為前手權(quán)利的唯一保障，所有人任意讓他人占有其物的，只能請(qǐng)求他人返還，即側(cè)重對(duì)受讓人利益的保護(hù)。根據(jù)該原則，權(quán)利人將財(cái)產(chǎn)讓于他人占有之后，只可向該占有人請(qǐng)求返還占有物，倘若占有人將其占有的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人，權(quán)利人只能向轉(zhuǎn)讓人損害賠償， 而不能要求受讓人返還。此原則限制原權(quán)利人對(duì)第三人提出返還主張，為

12、善意取得提供了基礎(chǔ)。3、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的實(shí)踐依據(jù)上已論及， 部分否定論者認(rèn)為在不動(dòng)產(chǎn)登記制度建立起來(lái)以后，實(shí)務(wù)中鮮有登記權(quán)利外觀與實(shí)際權(quán)利不符的情況， 善意取得的適用難有生存之空間。這種認(rèn)識(shí)沒(méi)有意識(shí)到登記瑕疵的不可避免性， 因?yàn)榧词乖偻昝赖牡怯浿贫纫搽y免有登記信息上的疏漏。通過(guò)法律生活的實(shí)踐與考察， 我們會(huì)發(fā)現(xiàn)在現(xiàn)實(shí)生活中，由于各方面原因，登記不可能恒為準(zhǔn)確。尤其在現(xiàn)代社會(huì)中， 不動(dòng)產(chǎn)交易數(shù)量及交易頻率遠(yuǎn)非過(guò)去可比擬，所以無(wú)論現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)登記制度多么獨(dú)立、多么完善， 即便在實(shí)行登記實(shí)質(zhì)審查的國(guó)家，仍不能完全避免登記權(quán)利內(nèi)容與實(shí)際權(quán)利狀態(tài)不一致的情況發(fā)生。 這些不一致的情況非常復(fù)雜，概括起來(lái)， 其

13、發(fā)生的原因主要有 (1)因登記機(jī)關(guān)的過(guò)錯(cuò)而造成的錯(cuò)誤登記或錯(cuò)誤涂銷;(2)土地登記簿以外的法律變動(dòng)。如表見(jiàn)繼承人取得遺產(chǎn)或繼承人取得應(yīng)繼份額以外的不動(dòng)產(chǎn)并為繼承登記;(3) 本是不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人，但是不愿意用自己的名字登記，而是使用他人的名字登記，但是所有權(quán)人又不是基于贈(zèng)與或者 遺贈(zèng)意思表示的。 (4)買賣合同無(wú)效或被撤銷，但登記尚未注銷。如已登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)因無(wú)行為能力、詐欺等理由而無(wú)效或被撤銷;(5)當(dāng)事人偽造文書(shū)欺騙登記機(jī)關(guān)而為的登記或當(dāng)事人利用同登記機(jī)關(guān)工作人員的不正當(dāng)關(guān)系，違法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記變動(dòng)的;(6)依法律規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，但尚未辦理登記，如征收土地手續(xù)已畢,但未為所有權(quán)移

14、轉(zhuǎn)登記 ;(7) 不動(dòng)產(chǎn)共同共有關(guān)系中 ,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)僅登記在一個(gè)或部分共有人名義下的。對(duì)上述情形而言，交易第三人常常難以知道登記背后的真實(shí)權(quán)利狀態(tài)。第三人如盡了一般意義上的注意義務(wù)仍不知或不應(yīng)知此真實(shí)權(quán)利狀態(tài)，信賴不動(dòng)產(chǎn)的登記而與登記名義人為該不動(dòng)產(chǎn)交易，應(yīng)為善意。 此時(shí)就產(chǎn)生了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易中善意第三人的利益保護(hù)的需求。由此可見(jiàn)， 不動(dòng)產(chǎn)善意取得的實(shí)踐基礎(chǔ)真實(shí)存在。二、各國(guó)不動(dòng)產(chǎn)善意取得的相關(guān)規(guī)定(一 )大陸法系不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度1、法國(guó)有關(guān)立法與實(shí)踐法國(guó)民法沿襲了羅馬法上關(guān)于占有動(dòng)產(chǎn)具備一定條件即可取得其所有權(quán)的規(guī)則。在其民法理論上， 一致認(rèn)可動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的法律依據(jù)系即時(shí)時(shí)效或瞬間時(shí)效。

15、因此，法國(guó)民法稱善意取得為即時(shí)取得，并將善意取得的內(nèi)容置于時(shí)效一章加以規(guī)定。例如法國(guó)民法典第 2279 條規(guī)定 : “對(duì)于動(dòng)產(chǎn)，自主占有具有與權(quán)利證書(shū)相等的效力?！庇纱丝梢?jiàn)，只要該次受讓人為善意， 則不論出讓人是否存在欺詐或其他過(guò)錯(cuò)，只要對(duì)其權(quán)利進(jìn)行了有效公告，則善意的受讓人應(yīng)當(dāng)獲得法律的保護(hù)。但如從惡意出讓人手中獲得其權(quán)利的次受讓人被確認(rèn)為惡意，則其不得利用不動(dòng)產(chǎn)公告制因此在法國(guó)，不動(dòng)產(chǎn)的公示依然顯示出公信的效力，借助這種效力，善意的第三人可獲得保護(hù)。2、德國(guó)有關(guān)立法及實(shí)踐1900 年的德國(guó)民法典在法典中明確肯定了善意取得制度，其關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得的規(guī)定主要體現(xiàn)在德國(guó)民法典第592 條。該條

16、規(guī)定 : “為了權(quán)利取得人之利益，關(guān)于由法律行為取得土地上權(quán)利， 或取得此項(xiàng)權(quán)利上之其他權(quán)利的各種情形，應(yīng)將土地登記薄上登載的內(nèi)容，作為正確，但對(duì)正確曾有異議登記，或權(quán)利取得人已知不正確者，不在此限。土地登記薄內(nèi)曾經(jīng)登記之權(quán)利處分， 曾為特定人之利益而受有限制者，只限于土地登一記薄上有明顯限制或權(quán)利取得人己知有此限制時(shí)，對(duì)于權(quán)利取得人始生效力。權(quán)利取得人知有此前項(xiàng)事實(shí)的時(shí)期，在取得權(quán)利須登記者，以提出申請(qǐng)登記時(shí)為標(biāo)準(zhǔn)”。3、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的立法與實(shí)踐關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)，臺(tái)灣地區(qū) “民法 ”第 758 條與第 759 條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之變動(dòng)，非經(jīng)登記不生效力或不得處分。另根據(jù)臺(tái)灣地區(qū)“土地登記法 ”第

17、43條的規(guī)定 : “依本法所謂之登記，與絕對(duì)效力。 ”所謂登記有絕對(duì)效力，依臺(tái)灣地區(qū)司法院解釋，指的是為保護(hù)第三人，將登一記事項(xiàng)賦予絕對(duì)真實(shí)的公信力，善意第三人因信賴登一記而取得土地權(quán)利時(shí)，即使其登記原因無(wú)效或被撤銷，原權(quán)利人也不能以此向第三人追索。臺(tái)灣學(xué)者王澤鑒認(rèn)為，“土地法 ”第 43 條規(guī)定系為保護(hù)第三人起見(jiàn)，將登記事項(xiàng)賦予絕對(duì)真實(shí)公信力，使第三人信賴登一記而取得權(quán)利時(shí)，不因登記原因之無(wú)效或撤銷而被剝奪，以維護(hù)交易安全。(二 )英美法系關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得的制度關(guān)于動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，英美法系國(guó)家有一個(gè)變遷過(guò)程。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，出于交易安全之考慮、 平衡原所有人與受讓人間的利害關(guān)系，交易

18、觀念也普遍認(rèn)為應(yīng)以犧牲原所有人的權(quán)利為宜。 因而法律在確立該原則的同時(shí)，又規(guī)定了許多例外的法律運(yùn)用，這些例外的情形最終確立了善意購(gòu)買人原則，即不知標(biāo)的物的權(quán)利瑕疵并且為之付出了代價(jià)的善意購(gòu)買人，對(duì)于所購(gòu)財(cái)產(chǎn)享有對(duì)抗一切先在物主的所有權(quán)。通過(guò)對(duì)以上兩大法系各主要國(guó)家民事立法及實(shí)踐關(guān)于善意取得制度的考察，我們可以發(fā)現(xiàn)， 從其它各國(guó)有關(guān)善意取得的民事立法及司法實(shí)踐中， 我們基本上都能直接或間接地尋求到不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的法律依據(jù)，在理論上亦能推導(dǎo)出其肯定不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的立場(chǎng)。(三 )我國(guó)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度規(guī)定盡管物權(quán)法 第 106 條對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度做出了一些創(chuàng)新性的規(guī)定，使不動(dòng)產(chǎn)善意取

19、得有法可依，但是目前司法實(shí)踐中對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的理解還存在著不同的觀點(diǎn)，導(dǎo)致這項(xiàng)制度在具體運(yùn)用中還存在許多問(wèn)題，使不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的運(yùn)用，有著不明確的法益預(yù)期效果。三、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度現(xiàn)狀及立法建議(一 )不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度在我國(guó)的現(xiàn)狀1、物權(quán)法未規(guī)定合同的效力物權(quán)法只是規(guī)定了如何發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，但沒(méi)有涉及到關(guān)于物權(quán)變動(dòng)合同的效力問(wèn)題。未辦理物權(quán)變更登記的， 不影響不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)合同的效力， 但只是合同具有效力， 而不是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變更已經(jīng)具有效力。 換句話說(shuō)， 此時(shí)的物權(quán)變更仍不能對(duì)抗善意第三人， 但是對(duì)于因此引起的糾紛而造成損失的一方當(dāng)事人可以請(qǐng)求合同對(duì)方當(dāng)事人彌補(bǔ)因此造成的損

20、失。但不可直接對(duì)善意第三人主張物權(quán)，除非該第三人已經(jīng)明知雙方當(dāng)事人之間的物權(quán)變動(dòng)?？傊?，不動(dòng)產(chǎn)的所有人在被撤銷或變更之前僅依登記為準(zhǔn)，物權(quán)變動(dòng)合同效力僅是合同本身的效力，與物權(quán)效力是兩碼事。2、物權(quán)法未區(qū)分動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的善意現(xiàn)行物權(quán)法沒(méi)有建立獨(dú)立的登記公信力，。將“動(dòng)產(chǎn)善意取得 ”制度與 “不動(dòng)產(chǎn)善意取得 ”制度合并規(guī)定，并適用相同的構(gòu)成要件。由于兩種不同的善意取得制度并存于一個(gè)條文，又未加以區(qū)別， 因而使得構(gòu)成要件不能反映事物本質(zhì)，也從根本上否定不動(dòng)產(chǎn)善意取得是為不動(dòng)產(chǎn)登記公信力而創(chuàng)設(shè)的客觀依據(jù)，使該制度的適用范圍有了不適當(dāng)?shù)臄U(kuò)展。3、物權(quán)法未規(guī)定法律后果既然確立了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的善意取得制度，

21、承認(rèn)了存在登記錯(cuò)誤的這樣一種情形，那么，對(duì)于由于登記機(jī)關(guān)的疏漏而導(dǎo)致的原權(quán)利人利益的受損，即理應(yīng)由登記機(jī)關(guān)來(lái)進(jìn)行賠償。而我國(guó)物權(quán)法己經(jīng)確立了登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任，在第21 條第二款規(guī)定，“因登記錯(cuò)誤，給他人造成傷害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任”。但在我國(guó)現(xiàn)行的法律體系的其它法律法規(guī)中卻仍然難覓其蹤，相關(guān)的具體事宜還有待于深入地進(jìn)行研究。4、物權(quán)法未建立完善的登記制度我國(guó)有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的規(guī)定主要散見(jiàn)于各項(xiàng)單行民事法律、法規(guī)及一些司法解釋，完整的不動(dòng)產(chǎn)登記制度尚未在中國(guó)得到系統(tǒng)地建立。有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律規(guī)定很零散，登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一，登記程序不完備，多個(gè)登記機(jī)關(guān)、多頭登記，登記機(jī)關(guān)具有行政管理性。

22、(二 )不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度在我國(guó)的立法完善建議1、統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)和權(quán)屬證書(shū)由于不同的部門對(duì)不同的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記，必須頒布不同的權(quán)屬證書(shū)。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)不統(tǒng)一， 不利于交易的便捷，而且還加重了權(quán)利人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，還加劇了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬管理機(jī)關(guān)之間的沖突。 對(duì)此我國(guó)應(yīng)當(dāng)遵循慣例和實(shí)際需要，建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)或者把這個(gè)職能授權(quán)某個(gè)職能部門來(lái)進(jìn)行，不動(dòng)產(chǎn)登記要有統(tǒng)一的規(guī)定，分類合理管理。 同時(shí)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)應(yīng)該有統(tǒng)一格式，并且權(quán)屬證書(shū)的內(nèi)容要與登記機(jī)關(guān)所做的登記冊(cè)上的信息一致。另外，權(quán)屬證書(shū)作為享有某種權(quán)利的憑證，一旦發(fā)生爭(zhēng)議，它可以作為確權(quán)證據(jù)。2、統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記法律法規(guī)和登記程序由于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)

23、法律體系還不完善，不動(dòng)產(chǎn)登記在不同的登記機(jī)關(guān)辦理，其所依據(jù)的登記規(guī)則也是由不同部門制定。這些條例， 規(guī)則都體現(xiàn)了部門和地方利益，有的不動(dòng)產(chǎn)登記法律，規(guī)則雜亂無(wú)章，互相矛盾，嚴(yán)重?fù)p害了法律的尊嚴(yán)。因此，統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記程序?qū)τ谔岣卟粍?dòng)產(chǎn)登記的效率， 降低不動(dòng)產(chǎn)登記的成本有著積極地作用。不動(dòng)產(chǎn)登記法規(guī)具體登記程序要盡可能快捷，簡(jiǎn)化，但也要規(guī)定登記程序的基本原則，做到合乎法律原則。3、堅(jiān)持并完善實(shí)質(zhì)審查制度即使有了統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)和權(quán)屬證書(shū)，登記法律法規(guī)， 登記程序， 還要有實(shí)質(zhì)的審查制度。登記機(jī)關(guān)在接受當(dāng)事人登記申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)就登記的內(nèi)容進(jìn)行調(diào)查，以確保登記內(nèi)容的真實(shí)性。 要使登記內(nèi)容和實(shí)際的權(quán)利相一

24、致，就應(yīng)當(dāng)對(duì)登記的內(nèi)容進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，實(shí)行實(shí)質(zhì)審查是登記具有公信力的必要前提。(三 )不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度對(duì)我國(guó)的現(xiàn)實(shí)意義1、保障交易安全建立不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，有利于維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全，達(dá)到“靜態(tài)秩序，動(dòng)態(tài)安全 ”的法律目的。 在一般交易中， 受讓人無(wú)從了解出讓人對(duì)其所出讓的不動(dòng)產(chǎn)是否真正享有處分權(quán)，若不確立不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，則受讓人通過(guò)交易取得的不動(dòng)產(chǎn)可能隨時(shí)被法律所否定，這樣也就不利于保護(hù)交易的安全。正如有觀點(diǎn)所說(shuō)“如果法律對(duì)此信賴置之不理，則交易勢(shì)必難以進(jìn)行，因?yàn)橛上鄬?duì)人去查與人是否為所有人、有無(wú)處分權(quán)，則交易成本甚大”。因此建立不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度， 交易者就不會(huì)對(duì)交易的安全擔(dān)憂，也符合

25、社會(huì)效益原則。在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)里，不動(dòng)產(chǎn)具有巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，保障不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬流轉(zhuǎn)的安全性與便利性，疑是一種普遍的社會(huì)預(yù)期和共識(shí)。法律要達(dá)到這一目的， 就必須建立相應(yīng)的保障機(jī)制維護(hù)交易安全。 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得的司法實(shí)踐無(wú)疑與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的這種需求不謀而合。善意取得制度在衡量靜態(tài)的權(quán)利人占有和所有的財(cái)產(chǎn)權(quán)益和動(dòng)態(tài)的當(dāng)事人基于交易行為所取得的利益時(shí)，認(rèn)為在特定的場(chǎng)合下， 應(yīng)犧牲真正權(quán)利人的利益來(lái)保護(hù)善意無(wú)過(guò)失交易者的利益，以此維護(hù)順暢的交易秩序，促進(jìn)民事流轉(zhuǎn)。這樣，交易者就不會(huì)對(duì)交易的安全擔(dān)憂，這符合社會(huì)效益原則，有利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。2、有利于我國(guó)民法與國(guó)際接軌隨著我國(guó)加入世界貿(mào)易組織以來(lái)我國(guó)

26、與世界各國(guó)的接觸更加緊密,為了與世界接軌避免不必要的國(guó)際糾紛， 我國(guó)應(yīng)該加快對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的善意取得作出詳細(xì)的規(guī)定。有的國(guó)家立法明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)適用于善意取得。 盡管我國(guó)的司法解釋把善意取得制度局限于共同共有不動(dòng)產(chǎn)中的善意取得， 但我們卻可以從中看出立法意圖中善意取得已不再局限于動(dòng)產(chǎn)的善意取得，而漸漸向不動(dòng)產(chǎn)擴(kuò)展。第二，從理論上來(lái)說(shuō)，善意取得應(yīng)適用于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得。首先，從善意取得的目的上來(lái)看， 善意取得的本質(zhì)在于涉及所有權(quán)保護(hù)與交易安全沖突時(shí)，應(yīng)該舍棄前者而注重保護(hù)后者。其次，有學(xué)者指出，交易安全是較之“靜態(tài)的財(cái)產(chǎn)安全 ”，在法律上體現(xiàn)了更豐富的自由、 正義、效益和秩序的價(jià)值元素。可見(jiàn)，善意取得制

27、度的根本目的就在于保護(hù)交易安全， 維護(hù)交易的正常進(jìn)行， 保障善意受讓人的利益。那么既然不動(dòng)產(chǎn)交易也會(huì)因工作人員的疏忽大意，導(dǎo)致登記錯(cuò)誤、疏漏、未登記等原因發(fā)生無(wú)權(quán)處分問(wèn)題，則從保護(hù)善意第三人， 維護(hù)交易秩序的目的出發(fā)， 應(yīng)當(dāng)允許第三人獲得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，即善意取得當(dāng)然適用不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。 第三，從實(shí)踐中不動(dòng)產(chǎn)的登記來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利內(nèi)容與實(shí)際權(quán)利狀態(tài)不一致的情況時(shí)有發(fā)生，因此我們并不能果斷地說(shuō)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域絕對(duì)不適用善意取得制度。3、有利于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善當(dāng)無(wú)權(quán)處分人處分不動(dòng)產(chǎn)時(shí)， 若受讓人是善意且己辦理權(quán)利登記， 基于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力而言， 應(yīng)該對(duì)該行為加以保護(hù)。 若否定不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度， 善意的受讓人的權(quán)益就得不到有效的保護(hù)， 不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力也就得不到維護(hù)。 由于不動(dòng)產(chǎn)善意取得是基于登記瑕疵和第三人信賴登記效力而建立起來(lái)的，因此它有利于督促不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)完善登記程序、規(guī)范登記制度， 減少登記錯(cuò)誤有利于督促公民、 法人和其他組織自覺(jué)主動(dòng)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的登記、變更和涂銷，促進(jìn)他們積極保護(hù)自己的合法權(quán)益。四、結(jié)束語(yǔ)作為一種獨(dú)立的物權(quán)制度，善意取得最初只是動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的一種特殊的取得方式，然隨著近現(xiàn)代商品經(jīng)濟(jì)