房地產(chǎn)行業(yè)工程審計(jì)的充分必要性

1、房地產(chǎn)行業(yè)工程審計(jì)的充分必要性隨著我國加入WTO，已初步建立現(xiàn)代企業(yè)制度的國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，將面臨著日益激烈的國際市場競爭。要在激烈的國際市場競爭中取勝，就必須提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力，這就需要企業(yè)完善內(nèi)部控制制度。內(nèi)部審計(jì)具有企業(yè)自我約束、自我監(jiān)督的作用，是內(nèi)部控制的重要組成部分。當(dāng)我們審視房地產(chǎn)公司架構(gòu)和各個(gè)職能單元對創(chuàng)造企業(yè)價(jià)值的作用和貢獻(xiàn)時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)，內(nèi)部審計(jì)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)監(jiān)督、結(jié)果審查的范疇，它有助于提升房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平，是其實(shí)現(xiàn)持續(xù)性發(fā)展的內(nèi)在驅(qū)動力。但目前房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)仍存在諸多問題，因此，必須完善房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)。一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會計(jì)控制存在的主要問題

2、現(xiàn)階段，我國許多房地產(chǎn)公司內(nèi)部會計(jì)控制普遍薄弱，市場公平競爭的環(huán)境不完善，公司建立完善內(nèi)部控制沒有內(nèi)在動力，員工職業(yè)道德水平和執(zhí)業(yè)質(zhì)量不盡如人意，企業(yè)內(nèi)部控制漏洞百出，有章不循，隨意性大，審計(jì)乏力等問題較為突出。通過深入的調(diào)查分析，目前公司存在以下主要問題：（一）內(nèi)部管理制度不健全公司領(lǐng)導(dǎo)和職能部門大多注重業(yè)務(wù)績效,對內(nèi)控制度的建立較漠視，甚至有個(gè)別領(lǐng)導(dǎo)還認(rèn)為建立、完善內(nèi)控制度會礙手礙腳，影響業(yè)務(wù)的開展和工作效率，主客觀原因使得各項(xiàng)管理制度不健全。同時(shí)，公司規(guī)模為達(dá)到減員增效,一些不相容職務(wù)仍然由一人兼任。（二）權(quán)力高度集中,“一言堂”嚴(yán)重公司的一些重大經(jīng)營決策,均由總經(jīng)理一人決定,甚至有的區(qū)

3、域公司還與建筑商聯(lián)手左右工程招投標(biāo)，通過審計(jì)必須糾正這種違規(guī)行為。（三）不按規(guī)定辦理工程竣工決算審查區(qū)域公司某商品房,其工程決算不是聘請具有工程造價(jià)審查資質(zhì)資格的社會中介組織來承擔(dān),而是聘請個(gè)別預(yù)決算員來承擔(dān)。通過對這個(gè)決算進(jìn)行復(fù)審,發(fā)現(xiàn)其不僅虛增工程量、高套定額及材料價(jià)格偏高等問題,而且沒有將建筑營業(yè)稅計(jì)入工程價(jià)，公司僅憑工程決算書同項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行工程價(jià)款結(jié)算,無正式的建筑安裝發(fā)票,以此偷漏建筑營業(yè)稅、城建稅和教育附加。（四）預(yù)收購房款的隨意性較大通過審查核對購房戶交納的購房款,我們發(fā)現(xiàn)有的購房戶基本交清了房款,而有的購房戶雖已住進(jìn)了新房,但購房款只交了很少一部分,由此拖欠的購房款總額有的商品

4、房竟高達(dá)幾十萬元,這種人情房、關(guān)系房影響了企業(yè)資金周轉(zhuǎn)和經(jīng)濟(jì)效益的提高。（五）預(yù)收賬款未按規(guī)定計(jì)交有關(guān)稅費(fèi),并長期不轉(zhuǎn)入營業(yè)收入我們審計(jì)的幾家房地產(chǎn)開發(fā)公司的預(yù)收賬款都未按國稅發(fā)【1999】086號文件:“納稅人采取預(yù)收款方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)的,以收到預(yù)收款的當(dāng)天為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間”的規(guī)定來計(jì)提繳納營業(yè)稅、城建稅和教育附加費(fèi)。稅務(wù)部門對這幾家企業(yè)的征稅是在房地開發(fā)公司到稅務(wù)局給購房者開具銷售發(fā)票后一次征收繳納的。因此，一些已辦理了竣工決算并交付使用的商品房,遲遲不給購房者開具銷售發(fā)票,預(yù)收賬款長期不能結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營收入。這樣不僅拖欠國家稅收，還把一些后來發(fā)生的與開發(fā)此商品房無關(guān)的費(fèi)用摻入開

5、發(fā)成本,減少或逃避繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅等。（六）現(xiàn)金管理混亂,私設(shè)小金庫現(xiàn)金對企業(yè)越來越重要，現(xiàn)金流量已經(jīng)成為評價(jià)企業(yè)信譽(yù)、企業(yè)發(fā)展?jié)摿推髽I(yè)價(jià)值評估的重要指標(biāo)，在有的地方，銀行開始把企業(yè)現(xiàn)金流量情況作為是否給企業(yè)提供信用的重要依據(jù)，有的甚至把企業(yè)未來的現(xiàn)金流量作為還款的擔(dān)保，可見，企業(yè)加強(qiáng)現(xiàn)金管理對企業(yè)在競爭中立于不敗之地和保持可持續(xù)發(fā)展能力越來越重要。經(jīng)調(diào)查，某區(qū)域公司設(shè)置了三本現(xiàn)金日記賬和銀行存款日記賬，收取的購房款不及時(shí)送存銀行,庫存現(xiàn)金賬面余額常有30、40萬元。為何違規(guī)保留如此大的現(xiàn)金余額？經(jīng)深入調(diào)查，該區(qū)域公司一是將11萬元轉(zhuǎn)入個(gè)人定期存款賬戶,公款私存；二是借給他人周轉(zhuǎn)使

6、用,謀取高利息。另一區(qū)域公司則采用虛開發(fā)票,套取現(xiàn)金4.36萬元,設(shè)立小金庫,用于送禮和發(fā)放獎金福利。這些行為嚴(yán)重違反了現(xiàn)金管理的有關(guān)規(guī)定。（七）沒有及時(shí)編制會計(jì)報(bào)表公司經(jīng)營狀況得不到反映 AAA公司雖然從事房地產(chǎn)經(jīng)營活動已有五年之久, 商品房先后開發(fā)了二個(gè)片區(qū),預(yù)收賬款達(dá)八百多萬元,并且已交付使用和辦理了工程決算。但到審計(jì)時(shí)止,該公司仍未編制資產(chǎn)負(fù)債表和損益表等會計(jì)報(bào)表。經(jīng)營成果得不到及時(shí)準(zhǔn)確地反映，同時(shí)影響了總公司資產(chǎn)負(fù)債效益的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會計(jì)控制存在問題的主要原因上述內(nèi)部控制的薄弱環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)企業(yè)特有的，且具有普遍性。它們是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理中的不利因素，影響著房

7、地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展和與國際管理模式接軌。之所以存在這些問題，究其原因主要是：（一）內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)和內(nèi)部審計(jì)人員的地位不明確，獨(dú)立性較差當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)管理體制是內(nèi)審人員的人事錄用權(quán)、工資管理權(quán)、獎懲權(quán)等由所在企業(yè)掌握，即內(nèi)部審計(jì)在本企業(yè)管理當(dāng)局的直接領(lǐng)導(dǎo)下，對本企業(yè)管理當(dāng)局負(fù)責(zé)并報(bào)告工作。這種管理體制使得內(nèi)部審計(jì)人員的切身利益直接受所在企業(yè)控制。由于被審計(jì)部門是內(nèi)部審計(jì)人員所在企業(yè)的組成部分，客觀上形成了內(nèi)部審計(jì)對本企業(yè)利益服務(wù)的依附性，使得內(nèi)審人員執(zhí)紀(jì)執(zhí)法的程度直接受企業(yè)管理當(dāng)局的影響， 工作質(zhì)量直接受企業(yè)管理當(dāng)局的制約。（二）內(nèi)審人員綜合素質(zhì)有待提高許多房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)人員主要來源

8、于本單位財(cái)務(wù)部門，由于來源渠道單一，造成內(nèi)部審計(jì)人員素質(zhì)較低，知識面較窄，不能滿足現(xiàn)代內(nèi)部審計(jì)的要求。內(nèi)審部門普遍存在著專職人員少、業(yè)務(wù)素質(zhì)不夠高的現(xiàn)象，缺乏應(yīng)有的房地產(chǎn)內(nèi)審經(jīng)驗(yàn)和審計(jì)技巧，往往就賬論賬搞審計(jì)，不熟悉房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，一些實(shí)質(zhì)性、深層次問題不易被發(fā)覺，審計(jì)的作用得不到充分發(fā)揮。（三）內(nèi)部審計(jì)的審計(jì)范圍受到限制，與現(xiàn)代企業(yè)制度的建立不相適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)出于強(qiáng)化管理控制的需要，客觀上要求企業(yè)內(nèi)部審計(jì)不僅要審查事后的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)活動，而且要審查事前的重大經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)事項(xiàng)；不僅要審查會計(jì)資料的真實(shí)性和合法性，而且要審查生產(chǎn)、技術(shù)、經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)效益性；不僅是防止錯弊，而且更重要的是全面評價(jià)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)活動

9、，改善企業(yè)的經(jīng)營管理，健全企業(yè)的內(nèi)部控制制度。可是目前我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)大多是以已經(jīng)發(fā)生的財(cái)務(wù)事項(xiàng)為被審計(jì)對象，重點(diǎn)審查會計(jì)資料的真實(shí)性和合法性，檢查財(cái)務(wù)收支的錯弊，工作僅僅局限于財(cái)務(wù)會計(jì)方面。有的房地產(chǎn)企業(yè)平時(shí)將內(nèi)部審計(jì)歸財(cái)務(wù)部門主管，審計(jì)機(jī)構(gòu)不獨(dú)立，起不到內(nèi)部審計(jì)的作用。（四）管理觀念陳舊 “內(nèi)部審計(jì)是可有可無的部門，沒有審計(jì)，工作一樣做”的錯誤觀念存在于許多管理者當(dāng)中，而且房地產(chǎn)企業(yè)各部門都有自身的一套管理和監(jiān)督體系，認(rèn)為自己管好自己就足夠了。而事實(shí)上，內(nèi)審是基于第三者的身份站在客觀的角度檢查監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和運(yùn)作，它的角度是相對獨(dú)立的。（五）內(nèi)部審計(jì)的技術(shù)方法有待改善長久以來，

10、內(nèi)審人員在審計(jì)方法上仍以事后審計(jì)為主，只從事財(cái)務(wù)收支或配合紀(jì)檢監(jiān)督部門進(jìn)行違紀(jì)事項(xiàng)方面的審計(jì)，經(jīng)濟(jì)責(zé)任和經(jīng)濟(jì)效益審計(jì)雖有涉足， 但成效甚微，內(nèi)控制度審計(jì)則是一片空白。并且在技術(shù)上仍以詳查為主，計(jì)算機(jī)雖已運(yùn)用于審計(jì)領(lǐng)域，但目前僅停留在文字處理和使用EXCEL電子表格上， 較成熟的計(jì)算機(jī)輔助審計(jì)軟件尚未投入實(shí)際運(yùn)用。三、改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作的對策房地產(chǎn)企業(yè)要建立現(xiàn)代企業(yè)制度，使企業(yè)真正走上自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展、自我約束的軌道，需要依靠地位相對超脫的內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)來進(jìn)行監(jiān)督和評價(jià)。通過內(nèi)部審計(jì)制度的實(shí)施，達(dá)到客觀反映企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，保護(hù)國家、企業(yè)和債權(quán)人合法權(quán)益的目的，為加強(qiáng)企業(yè)自我約束機(jī)

11、制和提高管理水平提供保障。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程的復(fù)雜性，決定著內(nèi)控審計(jì)手段和方法的復(fù)雜性、多樣性與專業(yè)性，它需要多學(xué)科和多專業(yè)的相互配合，需要從社會的、行業(yè)的、專業(yè)的角度全方位地思考規(guī)避方法、控制手段和評價(jià)原則，從而促進(jìn)企業(yè)建立更加完善的內(nèi)部審計(jì)體系，充分發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)的戰(zhàn)略職能優(yōu)勢。（一）加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)的全過程監(jiān)督職能，充分發(fā)揮審計(jì)職能事前審計(jì)、過程審計(jì)和結(jié)果審計(jì)，是對房地產(chǎn)經(jīng)營管理的全過程進(jìn)行監(jiān)督，是審計(jì)監(jiān)督時(shí)間范圍的擴(kuò)大，也是審計(jì)角度的轉(zhuǎn)變。舞弊行為可能產(chǎn)生在招投標(biāo)中，產(chǎn)生在結(jié)算中，產(chǎn)生在工程管理中，產(chǎn)生在每一份合同的簽訂過程中。因此，對全過程進(jìn)行監(jiān)督，對每一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)，杜絕舞弊行為的

12、發(fā)生，減少不合理行為造成的損失，是發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)職能的關(guān)鍵。因此，不但要從觀念上認(rèn)識到全過程控制的重要性，還要在實(shí)際工作中時(shí)時(shí)注意對必要措施和手段的運(yùn)用。如：事前對制度、計(jì)劃、崗位配置、業(yè)務(wù)流轉(zhuǎn)程序等控制要素的評價(jià)與指導(dǎo)；事中對以目標(biāo)和以合同臺帳為主線的合同內(nèi)容和執(zhí)行情況的監(jiān)督；事后對合同執(zhí)行結(jié)果的驗(yàn)收與審查，使全過程控制真正做到意識和行動的統(tǒng)一。（此部分屬于提出的對策和措施，正面的例子確實(shí)很難舉出，希望客戶考慮下，個(gè)人感覺此段最后一句比較能說明問題了）（二）成立專業(yè)的管理委員會，加強(qiáng)內(nèi)審工作的專業(yè)性和獨(dú)立性建立專業(yè)、合理的管理體系，是房地產(chǎn)各方面業(yè)務(wù)得以順利開展和有效控制的組織保證。國內(nèi)外很多

13、企業(yè)集團(tuán)都設(shè)立了審計(jì)委員會。在美國，審計(jì)委員會是董事會下屬的一個(gè)委員會，法律上有書面的授權(quán)范圍，它的建立主要是進(jìn)一步確保審計(jì)資料的真實(shí)和可靠，并加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)的獨(dú)立性。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)成立專業(yè)的管理委員會，該管理委員會與審計(jì)委員會類似，但其作用更多，范圍更廣，它能夠從房地產(chǎn)專業(yè)角度給予內(nèi)審工作以支持。建立管理委員會，是全過程審計(jì)專業(yè)性的組織保障，它的建立能更好地把握事前、事中、事后的過程控制重點(diǎn)，能從理論和方法上給過程控制以專業(yè)性的指導(dǎo)，解決了只有全過程控制意識而無全過程控制方法的問題。管理委員會由專業(yè)人員組成，本著科學(xué)、創(chuàng)新的理念，打破企業(yè)管理結(jié)構(gòu)之間的界限，加強(qiáng)規(guī)劃、工程與成本控制部的協(xié)調(diào)管理

14、，有計(jì)劃地組織相關(guān)專業(yè)人員進(jìn)行專題研討，如裝修工程、園林景觀工程等非標(biāo)準(zhǔn)化工程，摸索其管理的最佳模式與方法，逐步建立程序化開發(fā)模式，出臺多套模式化的管理體系、標(biāo)準(zhǔn)合同文本等，以適應(yīng)不同地區(qū)、不同外界環(huán)境變化的要求。經(jīng)常進(jìn)行專業(yè)交流，分析問題，共享成果，使人才資源價(jià)值更充分地展現(xiàn)，共同提高實(shí)踐能力與理論水平，為房地產(chǎn)企業(yè)各種難題的解決出謀獻(xiàn)策。（三）完善制度，確保執(zhí)行力，加強(qiáng)服務(wù)型專業(yè)監(jiān)管 “ 制度的空白是最危險(xiǎn)的”，完善制度，是過程控制的前提和基礎(chǔ)，是內(nèi)審工作開展的依據(jù)。制度是企業(yè)管理的法典與標(biāo)尺，需要參與者共同來維護(hù)與嚴(yán)格執(zhí)行。專業(yè)管理委員會加強(qiáng)制度的研究和追蹤，依據(jù)投資密集型企業(yè)的高利潤、

15、高風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)和管理中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，針對漏洞，完善相關(guān)制度，明確獎罰規(guī)定，對企業(yè)利益產(chǎn)生較大影響的關(guān)鍵內(nèi)容及早給予補(bǔ)充?。 “ 監(jiān)控”與“自控”相結(jié)合，加強(qiáng)自控能力的培養(yǎng)，加強(qiáng)對管理制度的學(xué)習(xí)，尤其加強(qiáng)規(guī)劃、招投標(biāo)、合同法等與工程建設(shè)相關(guān)的法律、條例和規(guī)范等基礎(chǔ)知識的學(xué)習(xí)領(lǐng)會。以法律、制度管人、辦事。企業(yè)制度作為企業(yè)文化的重要組成部分，學(xué)好才能用好，要加強(qiáng)“自控”，加強(qiáng)對工作程序的各個(gè)環(huán)節(jié)落實(shí)與考核。同時(shí)，處理好嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)范制度與鼓勵創(chuàng)新的關(guān)系，確保程序化開發(fā)模式的良性運(yùn)轉(zhuǎn)。（四）強(qiáng)化目標(biāo)管理,實(shí)行有效監(jiān)管目標(biāo)確定要準(zhǔn)確，并且根據(jù)項(xiàng)目選型，對其進(jìn)行審核，詳細(xì)而科學(xué)地進(jìn)行分解，排除目標(biāo)水分。在實(shí)際運(yùn)營

16、中以目標(biāo)為最高限額，全力降低運(yùn)營成本。其次，認(rèn)真核查目標(biāo)的執(zhí)行情況，對執(zhí)行結(jié)果分類分析：(1)目標(biāo)執(zhí)行結(jié)果是否偏離，偏離原因是否存在違紀(jì)現(xiàn)象；(2)沒有超出費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，是否存在降低質(zhì)量、減少工程量的情況。強(qiáng)化目標(biāo)管理，重點(diǎn)是加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營過程的監(jiān)管，從目標(biāo)的確定到目標(biāo)的執(zhí)行，從對結(jié)果的分析到針對問題提出的解決辦法，都要專業(yè)管理，堅(jiān)持貫徹有目標(biāo)、有監(jiān)管、有執(zhí)行、有評價(jià)的全面控制方針。（五）建立完善薪酬機(jī)制，加強(qiáng)績效考核結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)、崗位重要性、工作強(qiáng)度及社會供給與企業(yè)需求之間的關(guān)系，準(zhǔn)確定位崗位薪酬待遇，建立科學(xué)完善的薪酬機(jī)制。加強(qiáng)績效考核，對在職人員實(shí)行專項(xiàng)工作內(nèi)容考核與項(xiàng)目整體考核相

17、結(jié)合的方法，動態(tài)管理，以業(yè)績考核為主，加強(qiáng)日?？己耍灰詫W(xué)歷高低、資歷深淺作為留用或升遷的底線，而應(yīng)以綜合考核結(jié)果作為人員評判的標(biāo)準(zhǔn)，能者上庸者下。通過建立科學(xué)合理的用人機(jī)制，使那些有經(jīng)驗(yàn)、懂技術(shù)、會管理、職業(yè)操守好的人員得到重用。同時(shí)避免那些工作流于形式，責(zé)任心不高者蒙混過關(guān)，更不允許有行為劣跡的人留任或轉(zhuǎn)任在崗，給企業(yè)帶來更大的損失。（六）引入先進(jìn)審計(jì)手段，建立管理信息系統(tǒng)內(nèi)部審計(jì)要規(guī)范化、國際化，就要學(xué)會如何透明辦事。建立管理信息系統(tǒng)，是審計(jì)現(xiàn)代化的技術(shù)保證。它能夠增強(qiáng)透明度，改變目前信息不對稱，信息滯后的弊端；能夠幫助跨地區(qū)經(jīng)營實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程管理，滿足房地產(chǎn)企業(yè)決策層實(shí)時(shí)監(jiān)控的需要；能夠?qū)崿F(xiàn)

18、資源共享，提高比較價(jià)值優(yōu)勢。充分利用網(wǎng)絡(luò)信息平臺，將業(yè)務(wù)流程數(shù)據(jù)化，進(jìn)行資源整合與共享，通過對比的方法找問題，從建設(shè)費(fèi)用到周期時(shí)效，排查增加項(xiàng)目成本，影響經(jīng)營成果的關(guān)鍵因素。要通過管理信息系統(tǒng)達(dá)到“五公開”： (1)目標(biāo)成本公開； (2)工程概況公開； (3)實(shí)際運(yùn)營成本公開； (4)參與項(xiàng)目崗位人員與績效考核公開； (5)審計(jì)結(jié)果公開。達(dá)到這五個(gè)公開，公司高層領(lǐng)導(dǎo)才能及時(shí)全面掌握真實(shí)情況，做出對比，優(yōu)化決策。同時(shí)，管理信息系統(tǒng)作為知識庫，也有利于專業(yè)人員積累相關(guān)資料和經(jīng)驗(yàn)。需要強(qiáng)調(diào)的是，將信息公開的同時(shí)，亦要加強(qiáng)信息內(nèi)容安全性的審查（必要時(shí)對個(gè)別敏感數(shù)據(jù)應(yīng)當(dāng)分層級公開，在設(shè)計(jì)管理體系軟件時(shí)應(yīng)

19、予以充分考慮）。結(jié)合企業(yè)的遠(yuǎn)景戰(zhàn)略，建立完善管理信息系統(tǒng)具有深遠(yuǎn)意義。（七）采用科學(xué)的審計(jì)方法，嚴(yán)格控制生產(chǎn)流程房地產(chǎn)開發(fā)工作錯綜復(fù)雜，具有時(shí)間長、環(huán)節(jié)多、牽涉面廣等特點(diǎn)。要搞好房地產(chǎn)開發(fā)審計(jì)工作，除了領(lǐng)導(dǎo)高度重視外，還應(yīng)依據(jù)審計(jì)法、規(guī)劃法、土地管理法、建筑法、房地產(chǎn)管理法，以及其它有關(guān)法律法規(guī)，針對各個(gè)開發(fā)階段，配備相應(yīng)高級經(jīng)濟(jì)技術(shù)人才(尤其是綜合型人才)，采取有效的審計(jì)方法，對其全過程逐項(xiàng)進(jìn)行審查。審計(jì)前期工作。管理審計(jì)包括審查工程發(fā)包和審查現(xiàn)場管理。（1）審查工程發(fā)包。工程造價(jià)除了與工程量及用材價(jià)差外，還與管理費(fèi)率有關(guān)。不同級別施工企業(yè)，規(guī)定管理費(fèi)率有級差，如區(qū)國營二級與地市集體三級相比

20、，綜合費(fèi)率高13%，工程實(shí)際造價(jià)約高7%。因而審查工程發(fā)包時(shí)，重點(diǎn)檢查施工企業(yè)與其級別資格是否真實(shí)、可信。（2）審查現(xiàn)場管理。審查現(xiàn)場管理，首先應(yīng)審查施工企業(yè)是否根據(jù)規(guī)范、圖紙及有關(guān)修改通知施工，質(zhì)量和工期是否達(dá)到合同要求。其次應(yīng)重點(diǎn)對增減工程簽證進(jìn)行審查，審查施工企業(yè)報(bào)送的增加工程簽證是否合理，有無重復(fù)；減少工程簽證是否也已報(bào)來，報(bào)來的數(shù)墾對不對等。再次應(yīng)對工程材料進(jìn)行審查、審查工程用料是否達(dá)到規(guī)范和設(shè)計(jì)要求，特殊的、用量大的、貴重的材料實(shí)際價(jià)格為多少，不應(yīng)給施工企業(yè)在材差上占大便宜。最后還應(yīng)審查工期簽證，因?yàn)楣て诤炞C不但影響材料價(jià)格的構(gòu)成，還直接影響工期獎罰的認(rèn)定和執(zhí)行。審計(jì)竣工決算。建設(shè)

21、項(xiàng)目竣工后，開發(fā)企業(yè)必須對施工企業(yè)報(bào)送的竣工決算進(jìn)行審計(jì)，審查工程量計(jì)算是否正確，套用定額是否準(zhǔn)確，材料價(jià)差計(jì)算是否客觀、費(fèi)用套級是否合理。通過審查，往往可為企業(yè)減少大量的損失。（1）審計(jì)工程量。工程量計(jì)算是工程決算的基礎(chǔ)，工程量誤差的大小，直接影響決算的準(zhǔn)確度，因而要求審計(jì)人員熟悉定額有關(guān)規(guī)定、圖紙、會審紀(jì)要、修改通知及工程簽證的基礎(chǔ)上，逐項(xiàng)審計(jì)施工企業(yè)報(bào)送的決算資料。計(jì)算中一些容易讓人疏忽的地方，如砼梁板樁交叉重疊部分，磚砌體中梁、壁拒占據(jù)的位置，鋼筋的條數(shù)和道數(shù)、給排水管道基礎(chǔ)及管長計(jì)算中各種占去的長度等等，都應(yīng)引起審計(jì)人員的足夠重視。（2）審查定額套用。定額屬于法規(guī)文件，具有法律效力。審計(jì)人員必須根據(jù)定額內(nèi)容及其有關(guān)規(guī)定，審查施工企業(yè)有無高套、錯套、重復(fù)套用現(xiàn)象；當(dāng)工作內(nèi)容戴含量與定額不相符時(shí)，審查是否已進(jìn)行合理的換算，防止因套用定額不當(dāng)而引起造價(jià)的增加。（3）審計(jì)材料價(jià)差。材差也是工程造價(jià)的重要組成部分；審計(jì)人員在核準(zhǔn)工程量及套用定額后，必須審查計(jì)算價(jià)差的材料數(shù)量是否正確，