房地產(chǎn)基本知識資料

1、一、房地產(chǎn)開發(fā)流程 房地產(chǎn)綜合開發(fā)的步驟基本上可以分為5個階段：（1）決策階段這是房地產(chǎn)公司選擇開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行調(diào)查研究，決定實(shí)施開發(fā)建設(shè)的階段。主要內(nèi)容包括：規(guī)劃摸底了解城市總體規(guī)劃對擬開發(fā)區(qū)域的要求，研究開發(fā)建設(shè)的可能性。市場調(diào)查通過系統(tǒng)地收集、記錄、了解房地產(chǎn)市場的情況，對擬開發(fā)項(xiàng)目的前景進(jìn)行預(yù)測?？尚行苑治鼋?jīng)濟(jì)分析、效益測算等領(lǐng)導(dǎo)決策在完成以上工作的前提下，由領(lǐng)導(dǎo)研究決定開發(fā)項(xiàng)目。（2）前期階段在開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目決策以后，從申報立項(xiàng)到完成建設(shè)準(zhǔn)備工作階段，也稱土地開發(fā)階段。主要內(nèi)容包括：申請立項(xiàng) 由房地產(chǎn)開發(fā)公司向主管部門提出申請，獲批準(zhǔn)后，列入開發(fā)預(yù)備項(xiàng)目計(jì)劃，以后視前期工作進(jìn)展再列入建設(shè)

2、計(jì)劃。建設(shè)方案根據(jù)城市總體規(guī)劃要求編制建設(shè)方案，并報市或區(qū)的規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)。同時，應(yīng)征詢各主管單位意見，研究小區(qū)建成后市政、公建等配套的可能性。申請用地在建設(shè)方案獲批準(zhǔn)后，向土地管理部門申請建設(shè)用地，在得到批準(zhǔn)后辦理用地手續(xù)。委托設(shè)計(jì)建設(shè)方案獲批準(zhǔn)后，可以通過招標(biāo)委托進(jìn)行工程設(shè)計(jì)。動拆遷上述工作完成后，可向市房管局申請動拆遷。接受委托的動遷單位必須經(jīng)市房管局審查批準(zhǔn)。三通一平指施工用水、用電和道路暢通以及施工場地平整。建設(shè)單位一般在完成施工圖設(shè)計(jì)后可向供水、供電部門申請用水和用電。（3）工程建設(shè)階段指房屋的施工階段，主要的工作內(nèi)容包括：施工招標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)公司可通過招標(biāo)、邀標(biāo)等方式擇優(yōu)選定施工

3、隊(duì)伍。進(jìn)度控制按照審定的施工組織設(shè)計(jì)，監(jiān)督施工單位按計(jì)劃施工，保證建設(shè)進(jìn)度。質(zhì)量監(jiān)理對各個分部分項(xiàng)工程進(jìn)行驗(yàn)收并簽證，發(fā)生質(zhì)量問題，應(yīng)及時組織處理，確保工程質(zhì)量。竣工驗(yàn)收工程竣工后，按規(guī)定由房地產(chǎn)開發(fā)公司會同質(zhì)量監(jiān)督部門對工程項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收。市政配套市政、公建的配套應(yīng)與房屋施工同步進(jìn)行。房屋竣工后，還要進(jìn)行各種管線的施工，并申請正式用水、用電等。交付使用小區(qū)建設(shè)的內(nèi)容全部完成后即具備交付使用的條件。建設(shè)單位在將建設(shè)項(xiàng)目交付使用前要組織房屋管理單位等進(jìn)行驗(yàn)收，并辦理房屋的移交手續(xù)。（4）經(jīng)營階段實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)本身價值，回收建設(shè)投資，達(dá)到資金增值的重要階段。主要工作包括：房屋預(yù)售在投資開發(fā)達(dá)到一定階段后

4、進(jìn)行商品房的預(yù)售或預(yù)租。預(yù)售或預(yù)租房地產(chǎn)必須報市房管局批準(zhǔn)。房屋銷售商品房竣工交付使用，可以進(jìn)行房屋的銷售或出租。產(chǎn)權(quán)登記商品房竣工后，建設(shè)單位應(yīng)到產(chǎn)權(quán)登記部門進(jìn)行總登記；房屋買賣后，業(yè)主必須按規(guī)定進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，并領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證。（5）物業(yè)管理房屋交付使用后，在兩年內(nèi)，由房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)房屋管理和質(zhì)量保修。兩年后，由業(yè)主自行或委托有關(guān)單位或機(jī)構(gòu)進(jìn)行物業(yè)管理。房地產(chǎn)開發(fā)中涉及的部門及批文（1）申請選址立項(xiàng)報計(jì)委 取得立項(xiàng)批復(fù)報規(guī)劃局 取得選址意見書與土地局洽談 取得土地出讓合同到住宅發(fā)展局 登記開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)容（2）規(guī)劃階段進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì) 報規(guī)劃局 方案審批進(jìn)行擴(kuò)初設(shè)計(jì) 報規(guī)劃局 擴(kuò)初批準(zhǔn)各項(xiàng)配

5、套征詢 報各配套主管部門 取得征詢意見（3）申請用地三證一書報規(guī)劃局：取得規(guī)劃用地許可證、建設(shè)用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證報房屋土地管理局：取得建設(shè)用地批準(zhǔn)書（內(nèi)銷房）或房地產(chǎn)權(quán)證（外銷房）注：有償取得土地使用權(quán)有三種方式：招標(biāo)、協(xié)議、拍賣。（4）建設(shè)擴(kuò)初批準(zhǔn)后 報建委 取得施工許可證建設(shè)過程中包括建筑、監(jiān)理單位的招標(biāo)、對監(jiān)督站的報監(jiān)、材料采購等工作，征詢單位穿插其中。（5）預(yù)銷售取得預(yù)售許可證的條件：工程進(jìn)度至+0或投資總投資的25%。期房預(yù)售；現(xiàn)房銷售。期房竣工驗(yàn)收合格交房許可證，大產(chǎn)證 現(xiàn)房（6）驗(yàn)收經(jīng)過質(zhì)監(jiān)站、水、電、煤、消防、交通設(shè)施等配套部門、住宅發(fā)展局等的驗(yàn)收。二、房地產(chǎn)術(shù)語一

6、）、前期類專有名詞 1、土地使用權(quán)證：依法取得土地使用權(quán)的單位或個人，由當(dāng)?shù)卣肮芾聿块T發(fā)給的憑證，具有法律效力，受到國家法律保護(hù)。2、預(yù)售許可證：按提供預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期，向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，經(jīng)審核符合國家標(biāo)準(zhǔn)而頒發(fā)的證明稱之為商品房預(yù)售許可證。而且必須是已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。3、建設(shè)用地規(guī)劃許可證：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)建行建設(shè)需要申請用地的，必須持國家批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)文件，向城市規(guī)劃行政主管部門申請定點(diǎn)，由城市規(guī)劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，核發(fā)

7、建設(shè)用地規(guī)劃許可證。4、建設(shè)工程規(guī)劃許可證：在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴(kuò)建和改建建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程設(shè)施，必須持有關(guān)批準(zhǔn)文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。5、營業(yè)執(zhí)照：經(jīng)工商局審核后具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，給予相關(guān)的企業(yè)執(zhí)照。即申請企業(yè)法人登記，經(jīng)企業(yè)法人登記主管機(jī)關(guān)審核，準(zhǔn)予登記注冊的，領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照取得法人資格，其合法權(quán)益受國家法律保護(hù)。6、三通一平：三通指水通、電通、道路通；一平指場地平整。7、七通一平：七通指上下水、道路、煤氣、電、熱力、電訊要通到工地；一平指場地平整。8、銷售平面：在現(xiàn)場

8、供售樓人員給客戶詳細(xì)介紹樓盤情況，使客戶對所購買的期房有一個具體的資料，包括樓書、房型圖、價目表等。9、銷售海報：在現(xiàn)場供售樓人員給客戶講解，介紹樓盤大致情況，并且給客戶帶回仔細(xì)研究的銷售資料。二）、售后服務(wù)類專有名詞 1、 按揭：凡購買房產(chǎn)開發(fā)商與建設(shè)簽有合作協(xié)議，承諾提供抵押貸款商品房的本市市民。2、 契稅：是一種資源稅，是對我國境內(nèi)資源的開發(fā)，特別是土地的開發(fā)，所形成的級差收入征收的稅，由財政局征收。目前商品房契稅繳納標(biāo)準(zhǔn)為總房價的1.5。3、交房條件：1）經(jīng)本市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)核驗(yàn)合格，即建設(shè)工程質(zhì)量核驗(yàn)證明書；2）辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證；3）新建住宅交付

9、使用許可證。4、維修基金：為了保證房屋正常使用和延長使用年限，對房屋進(jìn)行合理維修所需的費(fèi)用。 購房者應(yīng)繳款為：多層12952建筑面，高層12953建筑面積。5、交房：開發(fā)商取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證后，以書面形式通知購房者在約定時間內(nèi)對房屋進(jìn)行驗(yàn)收交接，購房者根據(jù)合同約定對房屋工程質(zhì)量配套設(shè)施，產(chǎn)權(quán)清晰等方面進(jìn)行驗(yàn)收，開發(fā)商向購房者提供新建住宅質(zhì)量保證書和新建住宅使用說明書。購房者對房屋及其產(chǎn)權(quán)進(jìn)行檢驗(yàn)，認(rèn)為符合合同約定條件的與開發(fā)商簽訂房屋交接書。6、進(jìn)戶：購房者辦理好交房手續(xù)，驗(yàn)收合格后，物業(yè)業(yè)主繳納一定的房屋維修基金，垃圾清運(yùn)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用，陸續(xù)回原處搬遷至物業(yè)的過程。三）、業(yè)務(wù)類專

10、有名詞 1、銷講：全名是“銷售講習(xí)資料”，指在案前準(zhǔn)備期，整個專案組協(xié)同通過對該案的了解所整理出來的一份資料，它包括整體市場介紹、區(qū)域市場介紹、該案環(huán)境介紹（含生活機(jī)能、交通動線、掃樓標(biāo)的圖）、發(fā)展商基本資料、建材與設(shè)備介紹、產(chǎn)品解說、SWOT分析、答客問、目前政策法規(guī)介紹、企劃配合（媒體安排）等；其中最重要的是“答客問”，它是整篇銷講的靈魂所在。2、銷控：指在專案或主委擬訂的去化順序控制下，對整個樓盤的房源進(jìn)行控制的一種手段。它包括軟銷控（價格銷控單價、總價）、硬銷控（房源銷控樓層、位置、面積、房型）。銷控的唯一目的是為了達(dá)成銷售目標(biāo)：一般來說，在代理而言是為了銷售速度最大化；在包銷而言是為

11、了銷售利潤最大化。3、案場：指個案售樓處。4、生活機(jī)能：指在個案附近的一些與生活相關(guān)的場所。例如：菜場、醫(yī)院、學(xué)校、金融證券、商場、垃圾站、變電站等等。了解生活機(jī)能的主要目的有二：作為NP稿中COPY的一部分；幫助業(yè)務(wù)員尋找與客戶聊天的話題。5、售：在客戶對業(yè)務(wù)員所介紹的房源較感興趣時，客戶支付對該房屋進(jìn)行保留（訂購）的訂金，則視作為“售”。3、 足：在客戶對業(yè)務(wù)員所介紹的房源很感興趣時，客戶支付對該房屋進(jìn)行定購的定金，是為“足”（若未經(jīng)過“售”的過程，則視作為“售足”）。4、 簽：客戶對所定購的房屋與業(yè)務(wù)員或發(fā)展商簽訂合同，是為“簽”（若沒有經(jīng)過“足”的過程，則視作為“足簽”）。5、 退：客

12、戶對其所訂購的房屋不滿意，過來退還訂金，是為“售退”若是已定購（足）或已簽約者，則為“足退”或“簽退”。6、 換：客戶對其所訂購（定購、簽約）的房屋不滿意，過來換房子，是為“售換”（“足換”、“簽換”）。10、清盤：指當(dāng)一個個案的銷售進(jìn)入尾聲時，開發(fā)商同意以一個比以前低的單價來進(jìn)行銷售。11、折扣：經(jīng)過代理商或發(fā)展商同意，所給予客戶的一定價格折讓。12、動線：行動的最佳路線，它包括水平動線、垂直動線、出入動線、引導(dǎo)動線、交通動線等等。對動線安排的評價標(biāo)準(zhǔn)是流暢與否。14、標(biāo)的：指業(yè)務(wù)員熟悉周邊環(huán)境的一種手段。它包括壓馬路、掃樓、市調(diào)。它的最終成果是生活機(jī)能圖，掃樓標(biāo)的圖。15、A、B、C級卡：

13、指業(yè)務(wù)員用來區(qū)分并登錄客戶資料的兩種“卡片”。有望客戶及已購客戶填A(yù)級卡，意愿平平填B級卡、基本無意想者添C級卡。16、派夾報：屬于一種銷售手段，分派報及夾報兩種。派報是指通過人員散發(fā)資料；夾報是指將資料夾在其他報紙雜志中，并通過該報紙雜志的發(fā)行來散發(fā)資料。17、報備：指業(yè)務(wù)員須讓專案知道或批準(zhǔn)的事情。包括吸煙，飲食，出外，休息，接聽私人電話，撥打私人電話，如廁等。18、銷售循環(huán)：指整個一個銷售追蹤過程。（客戶接待電話追蹤信件聯(lián)系節(jié)日問候告知工程進(jìn)度客戶再來現(xiàn)場）19、訂金：房屋訂購金，又稱協(xié)議金、誠意金等等，一般為RMB10002000。20、定金：房屋定購金，又稱大定金等，一般為RMB20

14、000。21、強(qiáng)銷期：大批量的媒體廣告投放出去，公司的大量人力物力投入，以期在短時間內(nèi)創(chuàng)造高銷售率的一段期間。22、抗性：指阻礙個案銷售的任何事物。比如價格、地段、生活機(jī)能等等。23、主力面積：以10平方米或15平方米或其他數(shù)量的平方米為一檔，將一個個案的房型面積進(jìn)行分類，按照百分比得出的最大值那一檔，即為主力面積。24、主力單價：以100元/平方米或200元/平方米或其他數(shù)量的單價為一檔，將一個個案的單價進(jìn)行分類，按照百分比得出的最大值那一檔，即為主力單價。25、主力總價：以5萬或10萬元為一檔，將一個個案的總價進(jìn)行分類，按照百分比得出的最大值那一檔，即為主力總價。26、均價：某一個個案的總

15、銷金額除以總建面得出的單價。27、基價：某一個個案的最低價。28、開盤：某一個個案取得了預(yù)（出）售許可證；并通過一定量的媒體投放，告知客戶該案開始進(jìn)行銷售。29、水平動線：指在一個層面中,人們行走的最佳路線。30、垂直動線：指在同一棟樓中，人們上下的最佳路線。31、出入動線：指從小區(qū)內(nèi)部到外部的最佳進(jìn)出路線。32、引導(dǎo)動線：指通過一定的手段（比如刀旗、橫幅等）將客戶引導(dǎo)到售樓處的路線安排。34、掃樓：指一個業(yè)務(wù)員通過實(shí)地勘察對某一區(qū)域內(nèi)所有的樓盤進(jìn)行登記標(biāo)注。35、壓馬路：指一個業(yè)務(wù)員對某一個區(qū)域內(nèi)所有的生活機(jī)能進(jìn)行實(shí)地勘察。36、市調(diào)：指一個業(yè)務(wù)員對一些有威脅的樓盤進(jìn)行調(diào)查，并完成市調(diào)表。3

16、7、SWOT：指強(qiáng)勢（Strength）、弱勢（Weakness）、機(jī)會（Opportunity）、威脅（Treat）。但強(qiáng)勢未必是機(jī)會，弱勢未必是威脅。四）、企劃類專有名詞 1、LOGO：樓盤標(biāo)志，用字與圖表現(xiàn)樓盤的特征與內(nèi)涵，包括了樓盤案名。2、POP：戶外造勢用的宣傳平面。3、SP：造勢促銷活動，制造話題，吸引大眾視線，制造熱賣氣氛，利于個案炒作，促進(jìn)銷售。5、DM：表現(xiàn)個案情況，用于郵寄的小冊子。寄發(fā)滬上企業(yè)、合資企業(yè)、外地駐滬企業(yè)負(fù)責(zé)人及各種DM名單，并于外地展銷會上發(fā)放。6、CF：電視廣告，可制成VCD。7、MG：各類財經(jīng)類期刊雜志、航班雜志等，力求針對客源進(jìn)行訴求。8、DS：用于

17、現(xiàn)場及特定地點(diǎn)派發(fā)（如機(jī)場、高檔辦公樓、高級社區(qū)等）。9、戶外據(jù)點(diǎn)：以燈箱，看板等方式在公眾場合及交通動線上表現(xiàn)個案，加強(qiáng)引導(dǎo)，重復(fù)加深民眾印象，傳遞個案信息。10、橫幅：懸掛現(xiàn)場附近街道兩側(cè)，方便買家尋找到現(xiàn)場位置。11、裱板：本案擬設(shè)計(jì)十二塊裱板存放于接待區(qū)通往樣品屋的游廊兩側(cè)及現(xiàn)場，表現(xiàn)發(fā)展商實(shí)力背景，發(fā)展業(yè)績。本案規(guī)劃說明等，并可用于外地銷售。五）、建筑類專有名詞 1.房地產(chǎn)一級市場？房地產(chǎn)以及市場又稱土地一級市場，是土地使用權(quán)出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體征用為為國有土地后出讓給使用者的市場，出讓的土地，可以是生地，也可以是經(jīng)過開發(fā)達(dá)到“七通一平”的

18、熟地。房地產(chǎn)一級市場是國家壟斷的市場。2.房地產(chǎn)二級市場？房地產(chǎn)二級市場，是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場，即一般指商品房首次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場。房地產(chǎn)二級市場也包括土地二級市場，即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場。3.房地產(chǎn)三級市場？房地產(chǎn)三級市場，是購買房地產(chǎn)的單位和個人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)租的市場，也就是房地產(chǎn)再次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場，房地產(chǎn)三級市場也包括房屋的交換，抵押，典當(dāng)?shù)攘魍ㄐ问健?.建筑紅線？是指建筑物的外立面所不能超出的界限。5.建筑基地面積？是指市規(guī)劃管理部門規(guī)定的用地范圍的面積。6.建

19、筑占地面積？是指建筑底層所占的土地面積。7.建筑高度？是指室內(nèi)組要地坪（即0.000）至屋頂（平屋頂是屋面板面，如為女兒墻至到女兒墻頂端，如為坡屋面則為屋脊處）。8.低層住宅指1至3層高的住宅，主要指（一戶）獨(dú)立式住宅、（二戶）聯(lián)立式住宅和（多戶）聯(lián)排式（Townhouse）住宅。與多層和高層住宅相比，低層住宅最具與自然的親和性，適合兒童或老人的生活環(huán)境，住戶間干擾少，有宜人的居住氛圍。雖然其為居民所喜愛，但受到土地價格與利用效率、市政及配套設(shè)施、規(guī)模位置等客觀條件的制約，在供應(yīng)總量上有限。9.多層住宅指4至6層高的住宅，借助公共樓梯解決垂直交通，是一種最具代表性的城市集合住宅。用地較低層住宅

20、節(jié)省，性能價格比高，公共空間與氛圍較好，公攤面積少。物業(yè)費(fèi)較低，是廣泛建造的一種住宅類型。一般來說，這種住宅，存在共用部分不足、外觀單調(diào)、需要爬樓梯而舒適性較差的缺點(diǎn)。10.小高層住宅一般而言，主要是指9至11層高的集合住宅。從尺度上說具有多層住宅同樣的氛圍，而又是較低的高層住宅，故稱為小高層。這種住宅是在考慮建筑防火規(guī)范和城市土地使用效率與經(jīng)濟(jì)的同時，由于設(shè)置了電梯，舒適性較好，兼顧了多層與高層住宅的特征。有單元式、外廊式和點(diǎn)（塔）式等多種類型。這種住宅在歐洲傳統(tǒng)街區(qū)中采用較多。11.高層住宅一般指總高12層以上的住宅（不超過100米）。它是作為解決城市用地緊張的一種高密度居住手段，在反映城

21、市建設(shè)經(jīng)濟(jì)原則的同時，也滿足了居民在城市中心區(qū)“職住相近”的居住便利性和城市生活豐富性的需求。但是這種市中心的高層住宅往往也存在著（與其他區(qū)域相比）居住生活費(fèi)用高和住宅性能價格比低等問題。高層住宅的主要優(yōu)點(diǎn)是，土地利用效率高，有較大的室外公共空間和設(shè)施，眺望性好，建在城區(qū)且具有良好的生活便利性等。一般來說有公攤面積較多且造價高、外觀缺乏宜人的尺度感等不足之處。12.超高層建筑一般指高于100米的建筑，（不包括單層的構(gòu)筑件）。13.磚混結(jié)構(gòu)：一般多層住宅，由磚砌筑承重，加混凝土圈梁，構(gòu)造柱稱磚混結(jié)構(gòu)。14.框架結(jié)構(gòu)：由鋼筋混凝土柱、梁組成的承重體系，一般用于公共建筑。15.剪力墻結(jié)構(gòu)：一般用于小高層及高層住宅，由混凝土墻體承受風(fēng)、地震的水平荷載。16.框剪結(jié)構(gòu)：一般用于高層公共建筑，由框架柱，混凝墻共同組成受力體系。17.建筑面積住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計(jì)算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。套內(nèi)建筑面積+公用分?jǐn)偯娣e=建筑面積18.公用分?jǐn)偯娣e？是指總建筑面積減去總套內(nèi)建筑面積為公共所用的面積。如：樓梯、公用走廊門廳等。商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積為套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓τ媒?/p>