房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本知識(shí)

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本知識(shí)   房地產(chǎn)：是只房產(chǎn)和地產(chǎn)的總和，指土地上的建筑物，附著物。二、            房地產(chǎn)市場(chǎng)：是由房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)（俗稱土地市場(chǎng)）、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)（俗稱樓盤開發(fā)）、房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)（俗稱散盤交易）組成的。以上三個(gè)級(jí)別的市場(chǎng)稱為房地產(chǎn)市場(chǎng)。一級(jí)市場(chǎng)：即土地市場(chǎng)，是由國(guó)土部門掌握，通過協(xié)議，招標(biāo)或拍賣的方式，將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給具有開發(fā)資格的房地產(chǎn)開發(fā)商。二級(jí)市場(chǎng)：即是房地產(chǎn)開發(fā)商在獲得土地使用權(quán)后，在土地上興建物業(yè)，然后通過銷售，將該物業(yè)銷售給廣

2、大的小業(yè)主。三級(jí)市場(chǎng)：即是小業(yè)主在開發(fā)商處購(gòu)買物業(yè)后，擁有該物業(yè)的所有權(quán)（以房地產(chǎn)證為依據(jù)），然后將該物業(yè)的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓方。單從房產(chǎn)性質(zhì)來區(qū)分房地產(chǎn)可分為以下幾大類：A、  商品房 B、非商品房 C、集資房 D、福利房 E、私房從房地產(chǎn)用途來區(qū)分可以分為以下幾點(diǎn)：寫字樓：1.標(biāo)準(zhǔn)寫字樓 2.商住寫字樓住 宅：1.高層住宅（小高層） 2.多層住宅商 鋪：1.臨街地鋪 2.裙樓商鋪常用詞語(yǔ)的解釋：房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：是只產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用的土地使用權(quán)。具體內(nèi)容是只產(chǎn)權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)其房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處理的權(quán)利。土地類型：土地按其性質(zhì)劃分為：居住、商住、工業(yè)

3、、倉(cāng)儲(chǔ)、綜合用地、公共設(shè)施用地及自由集資，微利房地產(chǎn)。三通一平：是指地皮在發(fā)展基礎(chǔ)上的水通、電通、路通、場(chǎng)地平整。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場(chǎng)地平整。土地使用權(quán)年限：是指政府以拍賣，招標(biāo)，協(xié)議的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)補(bǔ)清地價(jià)后繼續(xù)使用，如果不符和則該土地使用權(quán)由政府無償收回。土地使用費(fèi)：土地使用者因使用土地按國(guó)家規(guī)定每年支付給政府的費(fèi)用，按現(xiàn)時(shí)的收費(fèi)是：居住用地2元/占地M²/年（由用地單位支付，個(gè)人尚未收取）。規(guī)劃局：代表國(guó)家對(duì)

4、城市規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行引導(dǎo)和監(jiān)控。國(guó)土局：代表國(guó)家行使土地所有者的權(quán)利。房管局：對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)管理的一個(gè)政府部門。公證處：是一個(gè)國(guó)家的證明機(jī)關(guān)，是法律公證的機(jī)構(gòu)。房管局產(chǎn)權(quán)登記處：辦理房地產(chǎn)初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更、繼承、增與等手續(xù)的部門。商品房：是指開發(fā)商以市場(chǎng)地價(jià)取得土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)過國(guó)土局批準(zhǔn)在市場(chǎng)上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨(dú)立房產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、增與、交換的房地產(chǎn)。福利商品房：是指政府按住房制度改革方案免除房地產(chǎn)地價(jià)、按房屋的成本造價(jià)售給企業(yè)或符合條件的職工，帶有福利性質(zhì)的房屋。微利商品房：與福利房不同在于不免地價(jià)，并有略高于房地產(chǎn)成本的微利，這類房

5、屋市政府主管單位籌資建設(shè)，可來解決企業(yè)職工住宅困難房，價(jià)格由政府確定實(shí)行優(yōu)惠價(jià)格政策。私房：私人通過合法途徑在取得的宅基地上興建的房產(chǎn)。自建房（集資房）：是指各單位自籌劃資金或合資興建的房屋，產(chǎn)權(quán)屬投資單位所有，一般自用為主，不得在市場(chǎng)上流通（按規(guī)定已補(bǔ)交地價(jià)的除外）。房地產(chǎn)證：是房屋土地權(quán)屬憑證二合為一，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證。商品房預(yù)售許可證：按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理此證，發(fā)展商將有關(guān)資料送國(guó)土局申請(qǐng)，批準(zhǔn)后方可預(yù)售樓花（現(xiàn)樓不需此證）。外銷許可證：凡對(duì)境外預(yù)售的房屋者要辦理此證才可銷售。房地產(chǎn)買賣合同：是由房管局統(tǒng)一編制，用以明確買賣雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議，所有的商品房銷售都須簽訂

6、此合同，目前，內(nèi)銷的房地產(chǎn)合同亦需做公證，外銷的房地產(chǎn)合同必須做公證。銀行按揭：是指購(gòu)買樓房時(shí)與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為。業(yè)主先付一部分樓款，余款由銀行代購(gòu)房者支付，購(gòu)得樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購(gòu)房者將分期倡付銀行的及利息，這種方式稱為銀行按揭。房地產(chǎn)公證：公證機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押、增與、繼承為的合法性作法律公證。樓花抵押登記：是指已辦銀行按揭的樓花送到房管局產(chǎn)權(quán)登記科辦理抵押登記手續(xù)，抵押人將貸款及利息償還清后，須將已辦抵押登記手續(xù)的房地產(chǎn)注銷抵押。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指擁有土地使用權(quán)及土地上建筑物、附著物所有權(quán)的自然人、法人和其他組織，通過買賣、交換、增與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給

7、他人的法律行為。銀行本票：是付款人將款項(xiàng)交存銀行，由銀行簽發(fā)給他，憑此可以轉(zhuǎn)帳結(jié)算或支取現(xiàn)金的票據(jù)，有效期為一個(gè)月。（同城結(jié)算）銀行匯票：銀行匯票是匯款人將款項(xiàng)交存當(dāng)?shù)劂y行，由銀行簽給匯款人持往異地辦理轉(zhuǎn)帳結(jié)算或支取現(xiàn)金的票據(jù)，有效期為一個(gè)月。（異地結(jié)算）銀行支票：是銀行的存款人簽發(fā)給收款人辦理轉(zhuǎn)帳或委托開戶銀行將款項(xiàng)支付給收款人的票據(jù)，有效期為10天。（同城結(jié)算）預(yù)售樓花：將未建好的樓房提前出售，稱為樓花。樣板房：是指與實(shí)際房屋的結(jié)構(gòu)相同，但裝修標(biāo)準(zhǔn)按發(fā)展商的售樓書而定的房子。示范單位：與樣板房的裝修有區(qū)別，目的是為提供給客戶裝修參考。地價(jià)：土地使用出讓的價(jià)格，包括土地使用出讓金，市政配套設(shè)

8、施和土地開發(fā)費(fèi)。1什么是房地產(chǎn)？答：房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，指土地及土地上的建筑物、附著物。2什么是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)？答：指權(quán)利人對(duì)土地的使用權(quán)和土地上建筑物、附著物的所有權(quán)，以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的他項(xiàng)權(quán)，如抵押權(quán)等。3房地產(chǎn)登記有何法律權(quán)力？答：依法登記的房地產(chǎn)權(quán)利受法律保護(hù)。房地產(chǎn)權(quán)利經(jīng)登記后，產(chǎn)權(quán)即得到法律上的承認(rèn)。產(chǎn)權(quán)人可以依法對(duì)其房地產(chǎn)行使占有、使用、處分和收益權(quán)能，任何其他人無權(quán)干涉或妨礙，否則產(chǎn)權(quán)人可依法請(qǐng)求法律上的保護(hù)。4房地產(chǎn)登記發(fā)證由哪個(gè)部門負(fù)責(zé)？答：根據(jù)無錫市房地產(chǎn)登記條例規(guī)定，無錫市房地產(chǎn)主管部門即無錫市房管局是無錫房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，登記發(fā)證工作具體由該局測(cè)繪產(chǎn)權(quán)處及屬下分局房

9、地產(chǎn)權(quán)登記科負(fù)責(zé)。5房地產(chǎn)證有什么作用？答：房地產(chǎn)證是權(quán)利人依法管理、經(jīng)營(yíng)、使用和處分房地產(chǎn)的憑證，是合法擁有房地產(chǎn)的憑證。6房地產(chǎn)登記的種類有哪些？答：房地產(chǎn)登記的種類分為初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更登記、其他登記。7哪些房地產(chǎn)合同須辦理公正手續(xù)？答：按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)合同當(dāng)事人一方為境外人士或機(jī)構(gòu)的，須辦理合同公證手續(xù)?，F(xiàn)在規(guī)定境內(nèi)人士亦須辦理合同公證。8什么是房地產(chǎn)權(quán)初始登記？答：是指對(duì)未經(jīng)登記機(jī)關(guān)確認(rèn)其房地產(chǎn)權(quán)利，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書的土地使用權(quán)及建筑物、附著物的所有權(quán)進(jìn)行的登記。9土地的使用年期是如何確定？答：凡與無錫市國(guó)土局簽訂土地使用權(quán)出讓合同書的用地，其土地使用年期按國(guó)家

10、規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)、商業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。10房屋的建筑面積、公共面積是由什么部門來確定的？答：房屋的建筑面積、公共面積由市房管局地籍測(cè)繪大隊(duì)或測(cè)繪中隊(duì)負(fù)責(zé)確定。11房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)遵循的原則是什么？答：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)遵循合法、公平、自愿和誠(chéng)實(shí)信用的原則。12在什么情況下買房需簽訂房地產(chǎn)現(xiàn)售合同？在什么情況下買房需簽訂房地產(chǎn)預(yù)售合同？答：欲購(gòu)買已竣工驗(yàn)收、交付使用的商品房，買賣雙方需簽訂房地產(chǎn)現(xiàn)售合同。購(gòu)買尚未竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)簽訂房地產(chǎn)預(yù)售合同。13房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)符合什么條件？答：房地產(chǎn)開發(fā)

11、商預(yù)售房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（1）   土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記，取得房地產(chǎn)權(quán)利證書；（2）   取得建筑許可證和開工許可證；（3）   除付清地價(jià)款外，投入開發(fā)建筑的資金已達(dá)工程預(yù)算投資總額的百分之二十五，并經(jīng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師驗(yàn)資；（4）   房地產(chǎn)開發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)已簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；（5）   土地使用權(quán)未抵押或者已解除抵押關(guān)系。符合上列條件的，經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，發(fā)給房地產(chǎn)預(yù)售許可證。核定外銷的商品住宅，還應(yīng)發(fā)給商品房外銷許可證。14向開發(fā)商購(gòu)買一手商品房屬什么轉(zhuǎn)移？答：屬房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移。1

12、5向開發(fā)商購(gòu)買一手商品房申請(qǐng)登記時(shí)，購(gòu)房者需交的稅費(fèi)有哪些？答：需交（1）印花稅：數(shù)額為交易價(jià)的萬分之五，每證另貼花5元。 （2）登記費(fèi)：數(shù)額為交易價(jià)的千分之一。 （3）契稅：數(shù)額為交易價(jià)的百分之三，目前業(yè)主交納百分之二。 （4）公共維修基金：35元每平米。16什么叫房地產(chǎn)抵押？答：指?jìng)鶆?wù)人或第三人（抵押人）以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔(dān)保物向債權(quán)人（抵押權(quán)人）提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。房地產(chǎn)按揭屬于房地產(chǎn)抵押的一種形式。17房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)交付使用時(shí)，向受讓人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。18房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)對(duì)預(yù)售房地產(chǎn)的說明書、設(shè)計(jì)圖紙、銷售廣告等公開展示文件的真實(shí)性負(fù)責(zé)。19房地

13、產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)包括地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等。20預(yù)售房地產(chǎn)的，當(dāng)事人約定交付房地產(chǎn)的時(shí)間應(yīng)當(dāng)在竣工驗(yàn)收合格之后。21預(yù)購(gòu)的房地產(chǎn)，須領(lǐng)取房地產(chǎn)證后方可轉(zhuǎn)讓。22房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。23房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。24土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)（以下簡(jiǎn)稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用出讓金的行為。25土地使用權(quán)出讓方式：協(xié)議出讓土地使用權(quán)：協(xié)議出讓土地使用權(quán)，是指由土地管理部門代表政府與土地使用者以土地的公告市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)，經(jīng)協(xié)商確定的

14、土地價(jià)格，并將土地使用權(quán)出讓與土地使用者的行為。招標(biāo)出讓土地使用權(quán)：是指由土地管理部門公開招標(biāo)或邀請(qǐng)符合條件的投標(biāo)人投標(biāo)，通過競(jìng)標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行為。拍賣出讓土地使用權(quán)：是指在指定時(shí)間、公開場(chǎng)合，在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競(jìng)投者按規(guī)定的方式應(yīng)價(jià)，有出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)的行為。26地價(jià)：土地使用權(quán)出讓的地價(jià)，包括土地使用出讓金，市政配套設(shè)施費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)。有關(guān)辦理購(gòu)房程序一、認(rèn)購(gòu)手續(xù)1. 業(yè)主交定后，與發(fā)展商簽定認(rèn)購(gòu)書。A、  個(gè)人提供身份證B、    公司提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件，還須在認(rèn)購(gòu)書上蓋上公章二、辦合同手續(xù)1. 交首

15、期樓款后與發(fā)展商簽定買賣合同（發(fā)展商提供首期延期交的情況例外）。2. 提供樓款收據(jù)、身份證三、辦理按揭手續(xù)1. 交清首期樓款與發(fā)展商簽定買賣合同。A、  填好按揭申請(qǐng)表B、    銀行審批后，到公證處辦理按揭合同工證C、  公證后的合同送房管局辦理樓花抵押登記D、  業(yè)主交清所有辦證費(fèi)用后領(lǐng)取按揭合同，按指定的日期供款。具體的按揭手續(xù)和程序以各樓盤的規(guī)定為準(zhǔn)。2. 選擇“銀行按揭”的個(gè)人需提供的資料A、          夫妻雙方戶口簿及身份證復(fù)

16、印件。外地人員需帶暫住證。私營(yíng)業(yè)主需帶營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本及前兩個(gè)月的稅單。B、            夫妻雙方收入證明。C、          首期款收據(jù)復(fù)印件。D、          結(jié)婚證書復(fù)印件。（如未婚則需單位或街道開出未婚證明。）E、      

17、      夫妻雙方私章。F、            合同副本一份。G、         銀行信用卡或活期儲(chǔ)蓄存折。H、           保險(xiǎn)費(fèi)。 保險(xiǎn)費(fèi)=貸款金額 * 2 * 貸款時(shí)間四、辦理公證手續(xù)1. 提供合同，樓款收據(jù)，公證申請(qǐng)表及公證費(fèi)A、

18、60; 個(gè)人提供身份證B、    公司還需營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本，公章，法人代表證明書，法人代表身份證，如法人要找他人代辦，則要法人委托證明書，被委托人的身份證。2. 有辦按揭的，則需另簽抵押合同與買賣合同一起公證，并到房管局辦理樓花抵押登記。五、辦入伙手續(xù)1. 提供樓款收據(jù)，合同復(fù)印件。2. 到管理處取鑰匙。3. 提供銀行存折，入住通知單，身份證復(fù)印件，交水電費(fèi)押金，公共維修基金，有線電視開戶費(fèi)，煤氣開戶費(fèi)，其他。六、辦房產(chǎn)證手續(xù) 到所在區(qū)屬房管局房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記科辦理申領(lǐng)«房地產(chǎn)證»，辦理應(yīng)提供下列材料A、 轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書（在產(chǎn)權(quán)登記科領(lǐng)?。〣、«房地產(chǎn)買賣合同»（涉外房地產(chǎn)需公證）C、付清房款證明D、購(gòu)房發(fā)票復(fù)印件E、    身份證明：個(gè)人身份證復(fù)印件（單位購(gòu)買的應(yīng)提交營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件