佳兆業(yè)物業(yè)分公司及物業(yè)服務(wù)中心籌建操作指引

1、佳兆業(yè)物業(yè)分公司及物業(yè)服務(wù)中心籌建操作指引1、目的通過籌建物業(yè)分公司及物業(yè)服務(wù)中心，保證相關(guān)物業(yè)人員能夠及時(shí)地參與項(xiàng)目前期的物業(yè)介入工作，以及物業(yè)管理方案制訂的時(shí)間要求。2、適用范圍適用佳兆業(yè)物業(yè)分公司及物業(yè)服務(wù)中心的籌建工作。3、職責(zé)3.1 總部品質(zhì)職能部門3.1.1負(fù)責(zé)指導(dǎo)制定物業(yè)分公司及物業(yè)服務(wù)中心的籌建工作計(jì)劃。3.2 下屬分公司3.2.1負(fù)責(zé)物業(yè)分公司組建過程的具體操作，以及對(duì)物業(yè)服務(wù)中心組建工作全面負(fù)責(zé)。3.3各前期項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)中心3.3.1負(fù)責(zé)按籌建計(jì)劃的實(shí)施。4、 內(nèi)容與要求4.1物業(yè)分公司組建4.1.1物業(yè)分公司組建工作計(jì)劃4.1.1.1 在總部品質(zhì)職能部門的指導(dǎo)和監(jiān)控下，物

2、業(yè)分公司負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)提出物業(yè)分公司組建工作計(jì)劃（含組織機(jī)構(gòu)及崗位設(shè)置）、前期服務(wù)工作方案。4.1.1.2物業(yè)分公司組建工作計(jì)劃的內(nèi)容應(yīng)至少包括三個(gè)部分：物業(yè)分公司組建方案、組建工作進(jìn)度安排、開辦費(fèi)用測(cè)算等。4.1.1.3物業(yè)分公司組建方案內(nèi)容包括，但不限于：a) 公司名稱；b) 成立的時(shí)間；c) 辦公地點(diǎn)；d) 注冊(cè)資金；e) 法人代表；f) 股東授權(quán)；g) 股權(quán)分配；h) 公司章程；i) 組織架構(gòu)及人員編制；j) 物業(yè)管理用房的使用等。4.1.1.4 在制訂物業(yè)分公司組建工作進(jìn)度安排時(shí)，應(yīng)至少考慮到以下方面的工作內(nèi)容：a) 人員招聘(分批進(jìn)行，應(yīng)在時(shí)間進(jìn)度上明確)；b) 經(jīng)營(yíng)資質(zhì)報(bào)批；c) 公

3、司注冊(cè)登記；d) 資質(zhì)備案及資質(zhì)等級(jí)證明申辦；e) 物業(yè)管理用房、物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房的劃分和配置；f) 辦公設(shè)備、作業(yè)工具設(shè)備及其他必要物資的采購(gòu)；g) 建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度；h) 制定相關(guān)管理服務(wù)制度和規(guī)程；i) 完成上崗人員的崗前培訓(xùn)；j) 完成項(xiàng)目入伙前相關(guān)準(zhǔn)備工作。4.1.1.5 物業(yè)分公司組建必須保證關(guān)鍵的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，如負(fù)責(zé)人招聘到位、物業(yè)管理方案、公司注冊(cè)、骨干人員到位、完成入伙準(zhǔn)備工作等。4.1.1.6除負(fù)責(zé)人和少數(shù)骨干人員的招聘外，其他組建工作一般在入伙前2個(gè)月完成，因此必須將各項(xiàng)組建工作進(jìn)行適當(dāng)?shù)陌才?，確保工作的有序和高效。4.1.1.7組建工作進(jìn)度安排應(yīng)將每項(xiàng)工作的起止時(shí)間落實(shí)到具

4、體工作日，持續(xù)時(shí)間按工作日計(jì)算，并采用橫道圖表示工作進(jìn)度安排。4.1.1.8 針對(duì)每一項(xiàng)工作必須明確主要負(fù)責(zé)人，以及負(fù)責(zé)配合的協(xié)辦人員。責(zé)任人應(yīng)具體落實(shí)到工作崗位(職務(wù)或具體姓名)，不宜使用公司名稱或部門名稱。4.1.1.9開辦費(fèi)用測(cè)算是物業(yè)分公司組建工作計(jì)劃中必須的內(nèi)容，具體按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。物業(yè)分公司組建工作計(jì)劃中不僅包含開辦費(fèi)用測(cè)算的總體結(jié)果，而且應(yīng)有具體費(fèi)用科目的測(cè)算結(jié)果，對(duì)測(cè)算結(jié)果的審批包括對(duì)總體測(cè)算結(jié)果和各科目細(xì)項(xiàng)測(cè)算結(jié)果的審批。4.1.1.10在組建工作過程中，對(duì)開辦費(fèi)用的控制以各科目細(xì)項(xiàng)的成本標(biāo)準(zhǔn)(測(cè)算結(jié)果經(jīng)批準(zhǔn)或調(diào)整后批準(zhǔn))為依據(jù)。4.1.2物業(yè)分公司組建4.1.2 .1物業(yè)分

5、公司組建工作計(jì)劃經(jīng)批準(zhǔn)后，物業(yè)分公司負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)具體組織實(shí)施，項(xiàng)目所在公司負(fù)責(zé)根據(jù)工作計(jì)劃安排和費(fèi)用額度提供支持和協(xié)助，總部品質(zhì)職能部門負(fù)責(zé)提供業(yè)務(wù)指導(dǎo)，并對(duì)組建工作進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)控。4.1.2 .2為保證組建工作的順利開展，物業(yè)分公司負(fù)責(zé)人進(jìn)一步細(xì)化分解組建工作進(jìn)度計(jì)劃，擬訂組建工作的月(或周)進(jìn)度計(jì)劃。4.1.2 .3在進(jìn)度計(jì)劃規(guī)定的節(jié)點(diǎn)時(shí)間，物業(yè)分公司應(yīng)向總部品質(zhì)職能部門報(bào)告工作進(jìn)度情況。4.1.2 .4物業(yè)分公司組建過程中，相關(guān)組建工作必須遵循集團(tuán)公司、物業(yè)公司的相關(guān)規(guī)定，以及經(jīng)批準(zhǔn)的組建工作計(jì)劃、物業(yè)管理方案執(zhí)行。4.1.2 .5物業(yè)分公司組建工作必須在項(xiàng)目正式入伙前2個(gè)月全面完成，并開始

6、獨(dú)立運(yùn)作。物業(yè)分公司正式成立后，籌建處自行撤銷。4.2物業(yè)分公司物業(yè)服務(wù)中心設(shè)立4.2.1 物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理招聘4.2.1.1 項(xiàng)目開盤前3個(gè)月，物業(yè)分公司負(fù)責(zé)人向物業(yè)公司提出招聘物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理的申請(qǐng)，經(jīng)物業(yè)公司核準(zhǔn)后報(bào)集團(tuán)審批。4.2.1.2 開盤前1個(gè)月，物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理正式到位。4.2.2 物業(yè)服務(wù)中心的組建4.2.2.1 根據(jù)國(guó)家、地方及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，按照該項(xiàng)目物業(yè)管理方案的要求，在物業(yè)分公司的指導(dǎo)下，物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理在入伙前3個(gè)月開始物業(yè)服務(wù)中心的組建工作。4.2.2.2 物業(yè)服務(wù)中心組建必須有計(jì)劃地進(jìn)行，物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理負(fù)責(zé)擬訂物業(yè)服務(wù)中心組建工作計(jì)劃，落實(shí)工作責(zé)任和進(jìn)度要求。物業(yè)服

7、務(wù)中心組建工作計(jì)劃的內(nèi)容參照上述4.1.1條的規(guī)定執(zhí)行。4.2.2.3 物業(yè)服務(wù)中心組建工作計(jì)劃經(jīng)物業(yè)分公司負(fù)責(zé)人審核、報(bào)物業(yè)公司審批。4.2.2.4 物業(yè)分公司負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)對(duì)組建工作進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)督檢查，并督促各職能部門按組建工作計(jì)劃的要求協(xié)助物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理的工作。4.2.2.5 在物業(yè)服務(wù)中心組建過程中，相關(guān)組建工作必須遵循集團(tuán)公司、物業(yè)公司的相關(guān)規(guī)定，以及經(jīng)批準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)中心組建工作計(jì)劃、物業(yè)管理方案執(zhí)行，工作內(nèi)容包括(不限于)：a) 物業(yè)服務(wù)中心機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員編制、崗位職責(zé)及任職資格要求；b) 物業(yè)管理用房的使用；c) 辦公物資及作業(yè)工具采購(gòu)；d) 人員招聘、培訓(xùn)；e) 服務(wù)程序/規(guī)程的制訂；f) 項(xiàng)目入伙前的相關(guān)準(zhǔn)備工作等。4.2.2.6 根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情