安寧三星級酒店建設(shè)項目可行研究報告

1、蘭州市安寧區(qū)三星級酒店建設(shè)項目可行性研究報告第一章總論11.1 項目簡介11.2 可行性研究報告指導思想與范圍21.3 項目建設(shè)單位簡介3第二章項目建設(shè)背景與建設(shè)必要性42.1 項目建設(shè)背景42.2 項目建設(shè)必要性6第三章市場分析與預測83.1 蘭州市旅游市場簡析83.2 蘭州市星級酒店市場簡析93.3 項目周邊市場環(huán)境分析10第四章建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模124.1 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模124.2 經(jīng)營內(nèi)容12第五章環(huán)境影響分析145.1 環(huán)境影響分析145.2 環(huán)境保護措施及治理效果14第六章項目的組織機構(gòu)與運作方式176.1 組織機構(gòu)176.2 董事會及所設(shè)部門職能17第七章經(jīng)營方式與營銷策略227.1

2、 經(jīng)營方式227.2 營銷策略22第八章項目實施進度248.1 項目工程實施計劃248.2 項目實施橫道圖24第九章投資估算269.1 估算編制依據(jù)269.2 估算編制范圍269.3 資金籌措及還貸26第十章經(jīng)濟效益評價2710.1 成本核算2710.2 收入估算2710.3 財務評價結(jié)論28第H一章結(jié)論與建議30第一章總論1.1 項目簡介1. 項目名稱：蘭州市安寧區(qū)*酒店（三星級）建設(shè)項目2. 項目建設(shè)單位：蘭州市*有限公司3. 項目負責人：4. 項目建設(shè)地點：該項目位于蘭州市安寧區(qū)北濱河路原黃河市場院內(nèi)，毛坯寫字樓一幢，總高19層，租用其中7層（7-13層），建筑面積11000平方米。5.

3、 項目建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)規(guī)模：該項目為三星級酒店（準四星），層數(shù)為7-13層，建筑總面積為11000平米。預設(shè)標準客房200-220間，套房10間，另有自助中餐廳、商務茶餐廳、洗衣房、大小會議室各一個，100-120車位停車場等附屬功能區(qū)。6. 投資估算及籌措資金項目總投資為2400萬元，其中：建設(shè)投資為2200萬元,，流動資金為200.00萬元（含押金100萬元）。項目資金籌措按以下方式進行：項目單位自籌1600萬元；銀行貸款800萬元。1.2 可行性研究報告編制依據(jù)、指導思想與范圍1.2.1 指導思想1. 充分利用項目建設(shè)所在地的區(qū)位優(yōu)勢，搞好項目的規(guī)劃設(shè)計，突出接待量、檔次、服務水平、舒適和

4、多功能性。重點做好酒店特色。2. 項目建設(shè)要響應市委市政府旅游興市戰(zhàn)略號召。3. 項目建設(shè)是按照蘭州市委市政府對于旅游業(yè)發(fā)展的指導思想及城市總體規(guī)劃的要求，通過項目建設(shè)，進一步完善周邊環(huán)境和項目建設(shè)所在地的城市游客接待能力及水平，提升蘭州市旅游接待檔次及形象，謀求項目最大的經(jīng)濟效益和社會效益。4. 酒店設(shè)計既要現(xiàn)行特點體現(xiàn)行業(yè)特點（會議、住宿、餐飲、商務、旅游等），又是具有服務社會（滿足市場需要、增加就業(yè)、提升城市旅游品味、拉動全市經(jīng)濟增長等）的功能。1.2.2可行性研究報告編制的范圍1. 項目建設(shè)的背景及必要性2. 項目選址及建設(shè)條件3. 建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容4. 工程技術(shù)方案5. 公用工程和

5、輔助設(shè)施6. 項目實施計劃7. 組織機構(gòu)與人力資源配置8. 投資估算和資金籌措9. 效益分析10. 結(jié)論與建議11. 項目建設(shè)單位簡介該項目由蘭州市*有限公司投資建設(shè)，公司成立于201*年*月,注冊資本*萬元。公司經(jīng)營范圍有：旅游項目投資開發(fā)、運營；旅游產(chǎn)品開發(fā)及銷售。該公司是由*、*、*等共同籌劃組建，具備雄厚的開發(fā)實力及專業(yè)水準。目前公司以開發(fā)經(jīng)營為主，憑借專業(yè)運作經(jīng)驗及雄厚資金實力，成立伊始就招攬大批高素質(zhì)人才，通過旅游產(chǎn)品設(shè)計生產(chǎn)、旅游項目開發(fā)經(jīng)營、品牌經(jīng)營、資本經(jīng)營的有機結(jié)合，形成并重點發(fā)展"酒店、旅游、商貿(mào)"三大板塊。公司秉承“誠信、團結(jié)、創(chuàng)新、務實”的核心理念

6、，憑借一貫的創(chuàng)新精神及專業(yè)開發(fā)優(yōu)勢，以項目為主線的經(jīng)營思路，從產(chǎn)品創(chuàng)新、生態(tài)環(huán)境、配套服務等方面精心打造精品酒店，致力于成為蘭州市旅游業(yè)發(fā)展中的地標級建筑，使公司成長為蘭州市優(yōu)秀的的酒店業(yè)、旅游業(yè)、商貿(mào)業(yè)投資開發(fā)商和運營商。第二章項目建設(shè)背景與建設(shè)必要性2.1項目建設(shè)背景2.1.蘭州市簡介蘭州是甘肅省省會，全省的政治、經(jīng)濟、文化和商貿(mào)中心。屬特大型城市。是西北重要的交通樞紐和物流中心。是我國東中部地區(qū)聯(lián)系西部地區(qū)的橋梁和紐帶，隴海、蘭新、青蘭、包蘭四大鐵路干線交匯于此，是西北地區(qū)第二大的貨運站和新亞歐大陸橋上重要的集配箱轉(zhuǎn)運中心，輻射甘、寧、青等省區(qū)，區(qū)域優(yōu)勢明顯，經(jīng)濟腹地廣闊，交通便利條件得

7、天獨厚。市區(qū)南北群山對峙，東西黃河穿城而過，蜿蜒百余里。市區(qū)面積1631.6平方公里。常住人口360多萬人。蘭州的氣候特征明顯，系典型的溫帶大陸性季風所候，年平均氣溫為9.3，"冬無嚴寒，夏無酷暑"。蘭州是一座具有悠久歷史文化的城市，綜合經(jīng)濟實力進入全國大中城市50強，成為黃河上游重要的經(jīng)濟中心。2012年，蘭州市生產(chǎn)總值達1564.41億元；地區(qū)性財政收入達到406.08億元。我市旅游資源極為豐富，而且異彩紛呈。旅游資源類型全、品位高、特色濃。蘭州的旅游資源有著廣闊的開發(fā)前景，市域內(nèi)有我國保存最為完好的土司衙門魯土司衙門，有“天下黃河第一橋”中山鐵橋，有“隴右第一名山”興

8、隆山，有國家級森林公園吐魯溝、石佛溝、徐家山，有“母親河、生命河”的象征黃河母親雕像，還有“隴上十三陵”明肅王墓群等。蘭州還是絲綢之路大旅游區(qū)的中心，東有天水麥積山、平?jīng)鲠轻忌剑饔杏谰副`寺，南有夏河拉卜欏寺，北有敦煌莫高窟。蘭州市地理位置優(yōu)越，交通便捷，蘭州是全國重要的路網(wǎng)型鐵路樞紐之一。蘭州公路交通四通八達，輻射周邊地區(qū)，蘭州至西安、西寧、銀川等周邊城市的五條高速公路已建成通車。2.1.2本項目建設(shè)背景旅游經(jīng)濟是當今時代發(fā)展最快、最具活力、最有前途的產(chǎn)業(yè)。五十年代以來，世界旅游業(yè)以年均9.3%以上的速度遞增，大大超過同期工業(yè)經(jīng)濟的年均增長率，全球國際國內(nèi)旅游業(yè)總收入占各國國內(nèi)生產(chǎn)總值的比

9、重已達11%以上，其發(fā)展進程和趨勢表明，旅游業(yè)已成為全球第一大創(chuàng)匯產(chǎn)業(yè)。我國是世界上旅游資源最豐富的國家，雖然旅游業(yè)起步較晚，但發(fā)展勢頭強勁，至1998年末，我國旅游業(yè)收入3237.21億元，占國內(nèi)生產(chǎn)總值的4.3%，1995-1998年年均增長率20%，是同期GDP曾長率的2倍多，旅游業(yè)在在我國國民經(jīng)濟發(fā)展中的地位越來越重要。21世紀，隨著經(jīng)濟、科技的發(fā)展，人民生活水平的提高，旅游業(yè)的市場前景將更加廣闊，可以預言，旅游產(chǎn)業(yè)是永遠朝陽型產(chǎn)業(yè)。由于該產(chǎn)業(yè)是一項綜合性極強的產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展，對拉動整個經(jīng)濟的發(fā)展將發(fā)揮越來越大的作用。酒店作為旅游經(jīng)濟的基本細胞，是旅游業(yè)收入的重要來源，酒店業(yè)發(fā)達也促進

10、著旅游業(yè)的興旺，并帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的技術(shù)水平不斷提高。蘭州是古“絲綢之路”重鎮(zhèn)，歷史和大自然為蘭州留下了許多名勝古跡，并曾入選全國十佳避暑旅游城市，全市擁有省級文物保護單位6處，文物點50多處，古遺址50處，古城12處，古建筑15余處。吐魯溝、石佛溝；市區(qū)有五泉山、白塔山、白云觀、等名勝古跡，還有蘭山公園、西湖公園、濱河公園、水上公園等風格各異的景點。蘭州是馳名中外的瓜果名城，夏秋季節(jié)更是具有避暑和品瓜果的旅游特色。蘭州旅游資源十分豐富，自然風光特色明顯，歷史文化積淀深厚，生態(tài)環(huán)境保護完好，是甘肅省重要的旅游區(qū)域。這些給蘭州市大力發(fā)展旅游經(jīng)濟的生產(chǎn)和經(jīng)營提出了緊迫的要求。結(jié)合蘭州市市場環(huán)境、特征、

11、構(gòu)成和窬量，經(jīng)分析認為：蘭州地區(qū)，進行適應市場需求的旅游業(yè)、商業(yè)、服務業(yè)項目建設(shè)（如建設(shè)高檔酒店等）尚有很大的空間區(qū)位。因此，項目單位審時度勢、把握機會、根據(jù)目標市場特點，決定實施該項目，并通過高水平的經(jīng)營管理而產(chǎn)生較好的社會效益和經(jīng)濟效益。為此，擬開發(fā)蘭州市安寧區(qū)*酒店（三星級，準四星）建設(shè)項目，以滿足當?shù)丶爸苓叺貐^(qū)日益增長的旅游度假、休閑娛樂、商貿(mào)服務、文化推廣等方面需要。2.2項目建設(shè)必要性1. 由于項目所在地的地理位置、旅游經(jīng)濟發(fā)展強勁勢頭和住宿需求旺盛等造成了極大的高星級酒店市場機會，同時形成了一個刺激酒店業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化化的過程。2. 目前，項目所處范圍內(nèi)的沒有高星級酒店，而本項目憑借其

12、地理優(yōu)勢和管理優(yōu)勢，使其具有極強的競爭力，有望成為蘭州市酒店中的“明星和龍頭”企業(yè)之一。3. 項目建設(shè)地周邊的旅游景點圈使得本項目存在極大的發(fā)展空客源、會議以及有關(guān)活動較多，加上本項目將委托有經(jīng)驗的管理集團對其進行管理，這些都對該項目建成以后的正常經(jīng)營十分有利。4. 伴隨著蘭州市的旅游業(yè)飛速發(fā)展、區(qū)位優(yōu)勢的加強，基礎(chǔ)和道路交通建設(shè)完善再加上旅游、文化、政治、經(jīng)濟交流活動的日益頻繁，將推動蘭州市酒店業(yè)的持續(xù)繁榮、興旺。第三章市場分析與預測3.1 蘭州市旅游市場簡析蘭州旅游業(yè)經(jīng)過三十多年的發(fā)展，特別是通過“十一五”期間的加快發(fā)展，旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴大，旅游資源開發(fā)速度進一步加快，旅游市場開拓和宣傳

13、促銷成效顯著，基本形成了配套完善的旅游接待服務體系，旅游經(jīng)濟呈現(xiàn)出持續(xù)快速、逐年遞增的良好發(fā)展態(tài)勢。連續(xù)三次被評為“中國十佳避暑旅游城市”，并榮獲“絲路夏宮”美譽。2007年被評為“中國旅游品牌魅力城市”。2010年被評為“國際最佳觀光旅游城市”。2011年榮膺“最受全球關(guān)注中國中西部旅游城市”稱號。“十一五”期間，全市累計接待游客2284.3萬人次，年均增長24.9%；累計實現(xiàn)旅游總收入180.74億元，旅游接待人數(shù)和旅游收入高于全國和全省的增長速度，旅游業(yè)已成為全市經(jīng)濟社會發(fā)展的重要增長點。利用獨特的資源優(yōu)勢,確立旅游產(chǎn)業(yè)在蘭州市經(jīng)濟社會發(fā)展中的戰(zhàn)略性主導產(chǎn)業(yè)地位。以大力開發(fā)旅游業(yè)為抓手,

14、以多元產(chǎn)業(yè)為支撐,加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式,加快整合全市資源,強化旅游產(chǎn)業(yè)競爭優(yōu)勢,加快推進與旅游開發(fā)配套的機場、道路、飯店、文化娛樂等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),盡快建成全市旅游線路暢通網(wǎng)絡(luò),推進全市旅游產(chǎn)業(yè)一體化發(fā)展。要通過旅游產(chǎn)業(yè)的帶動,不斷聚集人氣、吸引投資,不斷增添新的生產(chǎn)生活元素,不斷改善基礎(chǔ)設(shè)施條件,不斷改造城市面貌,提升城市綜合功能水平,不斷提高城鄉(xiāng)社會的文明程度,不斷為其他產(chǎn)業(yè)提供高質(zhì)量的服務，把蘭州市建設(shè)成為高原特色生態(tài)旅游示范區(qū)和民族文化旅游目的地。到2016年，全市旅游人數(shù)達到500萬人次，旅游產(chǎn)業(yè)總收入占全市GDP勺比重大幅提升3.2 蘭州市星級酒店市場簡析3.2.1 蘭州市酒店一覽表

15、在舁廳P酒店名稱星級出租率(%)年平均接待人數(shù)(萬人次)1金城賓館三星80152友誼賓館三星80203西北賓館三星85304寧臥莊賓館三星80255蘭州東方大酒店三星80206甘肅新世紀酒店三星80207甘肅國際大酒店三星80258甘肅農(nóng)墾賓館三星80209勝利賓館三星802510蘭州海天賓館三星751011中山賓館三星701012蘭州石油大廈三星701013蘭州華聯(lián)賓館三星75123.2.2 蘭州市星級酒店業(yè)發(fā)展總體趨勢簡析一、高星級酒店的經(jīng)營比重仍是大頭。雖然利潤的絕對額和利潤率在下降，但經(jīng)營比重在酒店行業(yè)是仍拔頭籌。二、商務酒店的比重量繼續(xù)增加。三、高星級酒店入住率高。四、有著先進管理模

16、式酒店管理集團對星級酒店的影響，在信息收集和客房預訂、宣傳促銷與管理、培訓等多方面有優(yōu)勢。3.3項目周邊市場環(huán)境分析3.3.1 區(qū)域特點本項目位于蘭州市安寧區(qū)。蘭州位于中國陸域版圖的幾何中心，在大西北處于“座中四聯(lián)”位置，發(fā)揮著承東啟西、聯(lián)南濟北的重要作用，為跨區(qū)域旅游發(fā)展提供了便利條件。蘭州地處青藏高原、內(nèi)蒙古高原和黃土高原三大高原交匯地帶，橫跨西北、青藏和西南三大旅游區(qū)，是黃河唯一穿城而過的省會城市，冬無嚴寒，夏無酷暑，獨特的自然條件為旅游發(fā)展提供了廣闊的空間。以蘭州為中心出發(fā)，可以一覽高原風光、戈壁風韻、草原風情和黃河文化、絲路文化、始祖文化、伊斯蘭文化、藏傳佛教文化的神奇魅力。7大西北

17、游精品線路交匯于此，向西北出發(fā)有絲綢之路旅游線景點嘉峪關(guān)、敦煌莫高窟等；向西出發(fā)有青藏天路旅游線景點塔爾寺、青海湖等；向南出發(fā)有香格里拉旅游線景點拉卜楞寺、甘南大草原、九寨溝等；向東南出發(fā)有尋根朝覲旅游線景點麥積山、伏羲廟等；向東北出發(fā)有大漠豪情旅游線景點景泰石林、銀川沙湖等，眾多知名景點無不令游客心馳神往。3.3.2 市場分析1. 通過對蘭州市星級酒店市場分析，金城賓館、友誼賓館、西北賓館、蘭州東方大酒店、勝利賓館等三星級酒店均在城關(guān)區(qū)內(nèi)，對本項目影響不大，且遠遠不能滿足不斷增長的旅游、商務住宿需求和檔次，因此該項目具有很大的市場空間。2. 隨著蘭州市的發(fā)展，各種基礎(chǔ)設(shè)施和旅游環(huán)境將持續(xù)改善

18、，大規(guī)模接待散客旅游者的條件已經(jīng)成熟同時，伴隨著度假旅游等新型產(chǎn)品的開發(fā)，度假旅游者、商務旅游者、會議旅游者將大大增加，這將確保市場高檔酒店的出租率持續(xù)攀升。3. 對于一家高星級的酒店，在蘭州市地區(qū)有著很大的市場缺口。伴隨蘭州市旅游業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，國際國內(nèi)客源會不斷增加，另外一方面，各知名企業(yè)，政府機構(gòu)的交流、商務活動（包括會議）對該地區(qū)高星級酒店有較大的需求，商務客源及會議客源呈現(xiàn)跳躍式增長。而本項目正是充分順應了這種趨勢。第四章建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模4.1 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模該項目位于該項目位于蘭州市安寧區(qū)北濱河路原黃河市場院內(nèi)，毛坯寫字樓一幢，總高19層，租用其中7層（7-13層）。該項目依據(jù)三

19、星級（準四星）酒店標準設(shè)計建設(shè)，層數(shù)為7-13層，建筑總面積為11000平米。預設(shè)標準客房200-220間，套房10間，另有自助中餐廳、商務茶餐廳、洗衣房、大小會議室各一個，100-120車位停車場等附屬功能區(qū)。主要技術(shù)經(jīng)濟指標如下：總用地面積：6000平米總建筑面積：11000平米綠地率：30%機動車停車數(shù)：100-120輛4.2 經(jīng)營內(nèi)容1 .客房服務（為個人或團體提供高檔次的客房服務）為短期游客、短期商務、短期政務人員、短期事務人員服務（標準間）；為短期政要、長期政要服務（高級套房）；為機構(gòu)辦公用房服務（寫字間）。2 .會議、展覽與展示服務為不同規(guī)模的會議、展覽與展示活動提供全方位、全過

20、程服務。為此，設(shè)計了大、小會議中心。為商務會議、技術(shù)會議、學術(shù)會議、政務會議、新聞發(fā)展會、展覽與展示服務。3、商業(yè)服務為住店客人及機構(gòu)提供一體化的購銷服務；為過往客人及機構(gòu)提供精品購銷服務。經(jīng)營主業(yè)：旅游用品、禮儀用品、紀念品、藝術(shù)品、生活用品、文化用品、辦公用品等。4. 餐飲服務為住店客戶提供一體化餐飲服務；為過往客戶提供特色性餐飲服務。經(jīng)營主業(yè)：中餐、西餐、茶座。5. 其他服務停車服務；美容、美發(fā)服務；郵政服務；金融服務；交通服務；旅游代理等。第五章環(huán)境影響分析5.1環(huán)境影響分析1 .空氣環(huán)境項目施工期間的大氣污染源主要來自建設(shè)期間土石方和建筑材料運輸所產(chǎn)生的揚塵和汽車尾氣以及房屋裝修的油

21、漆廢氣等。2 .固體廢物項目施工期間會產(chǎn)生大量的建筑垃圾和少量生活垃圾，產(chǎn)生的建筑垃圾和生活垃圾應做到及時清運，對環(huán)境影響很小。3 .噪聲項目施工期噪聲主要來自各種施工機械、設(shè)備和工程運輸車輛在運行過程中產(chǎn)生的噪聲。5.2施工期環(huán)境污染防治措施及預期治理效果容四、排放源污染物名稱防治措施預期治理效果大氣污染物建筑材料、車輛揚塵、汽車尾氣等(1)合理設(shè)置粉塵建筑材料的堆。(2)采用商品水泥，盡量少用干水泥。(3)運輸?shù)缆芳皶r清掃、沖洗。(4)每日定期灑水，防止浮沉。(5)減少車輛在場區(qū)的停留時間功效減少對環(huán)境空氣的污染固體廢棄物工地、建筑工人建筑垃圾、生活垃圾建筑垃圾及時外運，運至建筑垃圾填埋場

22、統(tǒng)一處理；生活垃圾收集到指定垃圾箱內(nèi)，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一處理。減少二次污染噪聲運輸車輛、機械設(shè)備噪聲車輛禁止鳴笛；避免大量高噪聲設(shè)備同時施工，選用低噪聲設(shè)備，基礎(chǔ)做減振處理，作封閉隔音處理等區(qū)域噪聲達標第六章項目的組織機構(gòu)與運作方式6.1 組織機構(gòu)實行董事會領(lǐng)導下的總經(jīng)理負責制和逐級管理、逐級考核的直線分層次管理體系。依靠有效的激勵機制和制約機制，堅持自主管理，以人為本、以質(zhì)量為中心、以責任為紐帶，鼓勵不斷創(chuàng)新，走中外結(jié)合、傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的管理之路。6.2 董事會及所設(shè)部門職能6.2.1 董事會1. 負責召集股東大會，并向股東大會報告工作；2. 執(zhí)行股東大會決議；3. 決定公司的經(jīng)營計劃和投資方

23、案；4. 制定公司的年度財務預算方案、決算方案；5. 制定公司的利潤分配方案和彌補虧損方案；6. 制定公司增加或者減少注冊資本的方案以及發(fā)行公司債券的方案；7. 擬定公司合并、分立、解散的方案；8. 決定公司內(nèi)部管理機構(gòu)的設(shè)置；9. 聘任或者解聘公司總經(jīng)理；根據(jù)總經(jīng)理的提名，聘任或者解聘公司副總經(jīng)理、財務負責人，決定其報酬事項。10. .制定公司的基本管理制度。7.2.2 總經(jīng)理1. 執(zhí)行國家有關(guān)企業(yè)的政策、法律和規(guī)定，執(zhí)行上級主管部門和董事會的各項決議；2. 直接向董事會負責，組織領(lǐng)導酒店的日常經(jīng)營管理工作，實行統(tǒng)一指標、垂直領(lǐng)導，全權(quán)處理酒店日常事務，定期向董事會和主管上級匯報工作；3.

24、根據(jù)市場發(fā)展趨勢，結(jié)合酒店實際，研究制定酒店的發(fā)展規(guī)劃和戰(zhàn)略目標不，擬定經(jīng)營方針和相關(guān)的重要決策；4. 制定短期經(jīng)營計劃，并組織貫徹實施，努力實現(xiàn)各項經(jīng)營管理目標；5. 建立健全適合酒店的各項規(guī)章制度，切實有效地組織落實，保證內(nèi)部管理的有效性；6. 建立健全適合酒店情況的組織機構(gòu)和運行機制，包括機構(gòu)設(shè)置、崗位職責、目標考核及各項人事政策等，指導部門工作、協(xié)調(diào)部門關(guān)系、任免中層管理人員，提高管理的效率與效益；7. 研究制定酒店的年度預算，并組織貫徹落實。隨時了解掌握預算完成情況，督導各部門及時采取相關(guān)措施，確保年度預算得以完成，維持良好的財務狀況；8. 審定崗位的服務程序、標準與規(guī)范，不斷提高酒

25、店的服務質(zhì)量；9. 有權(quán)任免中層管理人員，負責組織開發(fā)酒店的人力資源，科學配置、合理定編，加強對各級人員的業(yè)務知識、觀念、作風的培訓與教育，培養(yǎng)高素質(zhì)的管理者和員工隊伍；10. 組織開展企業(yè)文化活動與建設(shè)，對內(nèi)不斷提高員工的工作和生活條件，豐富員工的文化生活，增強員工的凝聚力和愛崗敬業(yè)意識；對外利用各種渠道和時機，提高酒店聲譽、擴大酒店影響，為經(jīng)營管理創(chuàng)造良好的外部環(huán)境；11. 建立健全各種民主管理的制度和渠道，定期向職工代表大會做述職報告；12. 主持召開酒店總經(jīng)理辦公會、每日晨會、每周例會及每店務會，參加或列席有關(guān)業(yè)務工作會議；審核并簽訂酒店的重要合同，審核酒店日常各項開支；代表酒店參加重

26、要的接待活動。7.2.3 副總經(jīng)理1. 執(zhí)行總經(jīng)理的各項決策和決定；2. 按照總經(jīng)理的分工安排完成好各自負責的經(jīng)營管理工作，確保總經(jīng)理做出的經(jīng)營計劃得以完成；3. 深入了解和酒店日常經(jīng)營管理中的具體情況，及時把握市場動向和競爭發(fā)展趨勢，對總經(jīng)理提出有益的建議；4. 根據(jù)總經(jīng)理的安排，主持召開專項業(yè)務會議，并就業(yè)務工作進行布置、指導、協(xié)調(diào)和檢查；5. 總經(jīng)理缺席時，代行總經(jīng)理職責。7.2.4 促銷與公關(guān)部1. 促銷職能：確定企業(yè)市場目標，制定企業(yè)營銷方針與策略；實施并執(zhí)行企業(yè)既定方針，建立企業(yè)市場目標。通過建立廣泛的聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，為酒店招攬客源。2. 公關(guān)職能：在企業(yè)與政府部門、社會團體、企事業(yè)單位

27、、重要人物、新聞媒體、上級機關(guān)、同業(yè)機構(gòu)的關(guān)系中架起一座相互信任的橋梁，為提高酒店的知名度和樹立良好的企業(yè)形象做好各種溝通工作、宣傳和解釋工作。前廳部前廳部是由前臺接待處、問詢處、結(jié)帳處、行李房、商務樓層、電話總機、商務中心等部分組成的。它是全面體酒店接待服務水平的窗口，是開展多方面業(yè)務活動的中樞。它最先接觸客人，又最后送別客人，是酒店服務的起點和終點，是為企業(yè)創(chuàng)造經(jīng)濟效益和樹立服務形象的關(guān)鍵部門?？头坎靠头坎渴菫榭腿颂峁┳∷薹盏木C合部門，包括客房樓層、洗衣、康樂中心、美容美發(fā)中心和公共區(qū)等部門。其主要職責是為賓客提供典雅、舒適、清潔、安全、便利的房間和熱情周到的服務。餐飲部餐飲部是酒店創(chuàng)收

28、的主要部門之一，是體現(xiàn)酒店特色及管理模式的重要窗口。餐飲部設(shè)有宴會廳和廚房等。餐飲部不公生產(chǎn)高質(zhì)量、高標準的飲食產(chǎn)品，而且還是客人提供熱情、周到、細致的服務，使客人獲得物有所值、賞心悅目的就餐享受，充分體現(xiàn)酒店的管理理念。后勤服務部一是負責酒店和住店客人的生命與財產(chǎn)安全，維護酒店正常的經(jīng)營秩序。二是確保酒店設(shè)施和設(shè)備時刻處于良好的運行狀態(tài)，保證酒店日常經(jīng)營活動的正常進行。三是為酒店員工提供工作和工作服務，設(shè)員工餐廳、醫(yī)務室、員工宿舍等。人力資源部人力資源部是酒店進行人事、勞動、工資管理的職能部門。負責企業(yè)的勞動組織、人事調(diào)配、合同執(zhí)行、工作考評、工資福利、紀律獎懲、勞動保護、檔案管理、勞動工資

29、統(tǒng)計、人員培訓等各項工作的組織和實施。財務部財務部是酒店的核心部門之一，其主要任務是遵循酒店資金運動規(guī)律，遵照國家財經(jīng)政策，法令和會計制度，加強經(jīng)濟核算和財務管理，利用貨幣價值形式，對企業(yè)的經(jīng)營活動及其結(jié)果連續(xù)地、系統(tǒng)地進行記錄和運算，編制會計報表。財務部通過資金籌措、運用與支出，財務計劃的控制、核算、分析和考核，以資金形式監(jiān)督經(jīng)營過程，確保企業(yè)正常業(yè)務的連貫進行，為總經(jīng)理和管理層提供必要的信息和決策依據(jù)。工程部主要負責項目建設(shè)期間對施工現(xiàn)場、施工人員、施工機械、施工材料的管理，以確保施工質(zhì)量達到如期要求。第七章經(jīng)營方式與營銷策略7.1 經(jīng)營方式7.1.1 整體經(jīng)營方式企業(yè)整體經(jīng)營方式，是在董

30、事會的領(lǐng)導下、監(jiān)事會的監(jiān)督下實行的總經(jīng)理負責制、企業(yè)整體將實行統(tǒng)一管理下的承包經(jīng)營與承租經(jīng)營方式。7.1.2 分體經(jīng)營方式客房經(jīng)營：按照國際化的酒店管理集團經(jīng)營模式進行管理經(jīng)營；會議經(jīng)營：引進高水準的國際會議經(jīng)營方式，在企業(yè)統(tǒng)一領(lǐng)導下進行分包式的一體化管理經(jīng)營；商業(yè)經(jīng)營：按照商業(yè)百貨零售的業(yè)態(tài)特點，在企業(yè)統(tǒng)一領(lǐng)導下進行承包式的管理經(jīng)營；餐飲經(jīng)營：主營餐飲在企業(yè)統(tǒng)一領(lǐng)導下進行承包式的管理經(jīng)營；特色餐館在企業(yè)監(jiān)督管理下進行承租經(jīng)營；其他服務項目經(jīng)營：按照企業(yè)一體經(jīng)營理念，進行分包的管理經(jīng)營。7.2 營銷策略酒店營銷中，市場營銷是酒店經(jīng)營活動的重要組成部分，它始于飯店提供產(chǎn)品和服務之前，研究賓客的需

31、要和促進酒店客源的增長，開發(fā)酒店市場的潛力，增進酒店的收益，市場營銷涉及到滿足賓客的需求產(chǎn)品從飯店流通到賓客的一切業(yè)務活動，最終使酒店實現(xiàn)其預設(shè)的經(jīng)營目標。同時酒店也必須以最敏銳、最超前、最獨到的嗅覺感官去創(chuàng)造和設(shè)計適宜于酒店經(jīng)營發(fā)展的最佳經(jīng)營模式，使酒店經(jīng)營更趨完善，先進及獨特。酒店的營銷首先就要通過獨特的宣傳方式來吸引客源，可選擇的宣傳策略有：可選擇電視、電臺、報刊等媒體，經(jīng)常性地報道酒店新近推出的特色菜肴、客房環(huán)境、活動項目等，提高賓客對酒店的感官印象。運用行業(yè)性雜志、報紙、旅行線路小冊子、指南、廣告?zhèn)鲉?、直接信函等方式對酒店產(chǎn)品進行宣傳。以邀請知名演出的方式壯大聲勢，增強影響面，營造酒

32、店的消費熱點，如邀請舉辦大型歌舞等促銷方式。設(shè)計推出例如菜肴賞品、美食周的方式提高酒店消費，增加效益同時加強酒店在蘭州市以及周邊的影響力。除了傳統(tǒng)的公關(guān)策略，酒店還可進行一系列的創(chuàng)意公關(guān)，即為通過一些有創(chuàng)意的主題活動以引起公眾的注意，使公眾通過口頭傳播的方式廣而告之，從而起到宣傳推廣的效果，使酒店提高公眾形象，增加市場影響力，使酒店的宣傳達到事半功倍的效果。第八章項目實施進度8.1項目工程實施計劃2014年2月2014年3月：完成項目工程可行性研究編制及報批工作；2014年3月2014年4月：完成項目工程的初步設(shè)計、施工圖設(shè)計、審查；2014年5月：完成項目工程的施工前期的準備工作；2014年

33、5月2014年6月：完成項目工程的全部土建工程施工;2014年5月2014年6月：工程的全部裝飾裝修工程；2014年6月：完成人員培訓工作；2014年7月：完成工程竣工驗收，并全面投入使用。9.2項目實施橫道圖項目實施計劃表序號計劃內(nèi)容2013年2014年910111212345678910111前期考察2可研編制與審批3初步設(shè)計、施工圖設(shè)計、審查4施工前期準備工作5工程的全部土建工程施工6工程的全部裝飾裝修工程7人員培訓8工程竣工驗收并投入使用第九章投資估算10.1 估算編制依據(jù)本估算依據(jù)本項目提出的各項技術(shù)參數(shù)、數(shù)據(jù)，根據(jù)蘭州市類似工程近期造價水平估算。并參照：1. 國家發(fā)展和改革委員會與

34、建設(shè)部共同發(fā)布的建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）2. 甘肅省建設(shè)工程單位估算表3. 蘭州市建筑工程建設(shè)指導價10.2 估算編制范圍本項目估算范圍為建設(shè)投資、基礎(chǔ)設(shè)施投資和運營費用，包括土建工程、裝飾裝修、綠化、亮化、給排水、供電、供暖及其他費用等。項目經(jīng)濟評價方法主要為貼現(xiàn)的經(jīng)濟評價方法。貼現(xiàn)的分析評價方法是指考慮貨幣時間價值的分析評價方法。10.3 計算期計算期包括建設(shè)期和經(jīng)營期，根據(jù)項目實施計劃建設(shè)期確定為4個月,經(jīng)營期10年。10.4 基準收益率根據(jù)國家發(fā)展改革委、建設(shè)部2006年7月3日發(fā)布的建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版），商業(yè)性文化娛樂設(shè)施財務基準收益率（融資前稅前指標）為

35、12%，商業(yè)性文化娛樂設(shè)施財務基準收益率（項目資本金稅后指標）為13%。根據(jù)2007年3月16日頒布的中華人民共和國企業(yè)所得稅法（自2008年1月1日起施行），企業(yè)所得稅的稅率為25%，則商業(yè)性文化娛樂設(shè)施財務基準收益率（融資前稅后指標）為9%。當項目財務內(nèi)部收益率（融資前稅前指標）大于12%、項目財務內(nèi)部收益率（融資前稅后指標）大于9%、項目財務內(nèi)部收益率（項目資本金稅后指標）大于13%時，項目可以被接受。10.5 資金籌措及還貸本項目總投資2400萬元，項目承擔單位自籌1600萬元，其余800萬元申請銀行貸款解決，年利率8.0。本項目建設(shè)期為4個月，當年完成全部投資，項目建成后，3年可還清

36、銀行貸款。第十一章經(jīng)濟效益評價11.1 收入估算根據(jù)企業(yè)提供的價格，并參考目前國內(nèi)同類企業(yè)的價格趨勢，項目建成后的收入分為四部分：1. 賓館標準間的收入：項目建成后共200-220個標準間、10間套房，大酒店的建設(shè)是以三星級（準四星）為標準的，故標準間的收費參照國內(nèi)同類三星級酒店和當?shù)氐膶嶋H情況，暫定每個標準間和套房平均價格為每天300元左右，按70%的入住率，住宿每年營業(yè)收入1527萬元；2. 商務會議收入：會議按每月接待10次計，暫定每次會議消費大會議室1200元/天，小會議室800元/天，按50%的利用率計，商務會議每年營業(yè)收入36萬元；3. 停車場收入：參照蘭州市收費標準和蘭州市當?shù)鼐?/p>

37、民的消費情況，按每天100輛次計算，暫定每車次10元，停車場每年營業(yè)收入36萬元；4. 餐飲收入：參照蘭州市餐飲行業(yè)的收費標準和蘭州市當?shù)鼐用竦南M情況，按每天接待300人次計算，暫定每人平均消費80元，餐飲每年營業(yè)收入150萬元；則正常年份年營業(yè)收入合計1749萬元。2015年開始收入按每年3%增幅計算。11.2 稅金本項目中客房收入、餐飲收入的營業(yè)稅率為5%。城市維護建設(shè)稅按營業(yè)稅的7%計繳，教育費附加按營業(yè)稅的3%計繳，地方教育費附加按營業(yè)稅的2%計繳。價格調(diào)節(jié)基金按營業(yè)稅的1%計繳。根據(jù)2007年3月16日頒布的中華人民共和國企業(yè)所得稅法，企業(yè)所得稅的稅率為25%。11.3 成本核算1

38、1.3.1 成本核算依據(jù)1. 進貨成本、原輔材料等根據(jù)我們掌握的高星級酒店、高端商務餐飲店餐飲成本資料，所匯總統(tǒng)計的平均水平，以及本項目經(jīng)營特點及經(jīng)營結(jié)構(gòu)，進貨成本、各種輔料成本、餐具損耗等營業(yè)成本按收入的5%計算。2. 燃料及動力費動力消耗定額根據(jù)廠家提供數(shù)據(jù)及參考國內(nèi)同類企業(yè)經(jīng)營情況確定。動力及水電單價根據(jù)目前市場價格確定；3. 工資及福利人員工資根據(jù)全公司30人，年人均收入24000元/年計；4. 租金租用毛坯寫字樓7層，合同租期10年，年租580萬元，其中6個月免租期，從2015年開始租金按每年3%遞增。5. 修理費按國內(nèi)同類企業(yè)情況按年折舊的20%計??；6. 管理費星級酒店餐飲管理費（不包括員工工資）約占酒店總收入的35%，酒店管理費按酒店總收入4%計。7. 財務費用利息支出主要為銀行借款利息支出；借款年利率按1年期貸款基準利率上浮30%按8%計取，計息基數(shù)為上年末貸款余額。8. 其他費用其他費用（如保險費、酒店市場推廣費、低值易耗品消耗等），按國內(nèi)同類企業(yè)情況提取，按總收入2%計算。11.3.2 成本核算正常年份，年總成本費用1174萬元（詳見總成本表）。11.3.3 投資經(jīng)營進度本項目建設(shè)期4個月，經(jīng)營期9.5年，計算期10年。其中達到設(shè)計能力時間為6個月，第一年達到50%，第二年70%（因本項目為酒店服務性行業(yè)，正常年