招商地產(chǎn)工程管理流程標準

1、區(qū)域工程管理流程編制金水根日期審核王仲凡日期批準日期修訂記錄日期版本號修改內(nèi)容修改人審核人審批人1. 流程圖2. 流程概況流程目的本流程旨在規(guī)范項目開發(fā)建設(shè)全過程的工程管理和控制，使項目按預(yù)期的質(zhì)量、進度、安全、成本目標完工。適用范圍適用于區(qū)域管理總部開發(fā)的從項目啟動開始至項目后評估的全過程工程管理和控制。定義項目前期階段工程管理：在項目開工前（含樁基提前開工），為成功地實現(xiàn)項目目標而進行的全過程、全方位的計劃、組織、控制與協(xié)調(diào)。項目實施驗收階段工程管理：從項目主體開工至工程竣工驗收條件過程中為成功地實現(xiàn)項目目標而進行的全過程、全方位的計劃、組織、控制與協(xié)調(diào)。流程主導(dǎo)部門運營管理小組流程參與部

2、門城市公司工程采購部、項目部、設(shè)計管理部、工程采購部、營銷客服部、成本管理部、財務(wù)管理部、行政人事部、控股運營管理中心部門流程中承擔(dān)職責(zé)運營管理小組1、組織項目啟動會；2、負責(zé)對項目二級計劃的審核；3、組織建立工程質(zhì)量管理標準，指導(dǎo)并監(jiān)督各城市公司項目部實施；負責(zé)審核項目質(zhì)量控制要點；4、參與工程預(yù)控會；5、定期組織對項目進行工程質(zhì)量檢查并根據(jù)項目開展實際情況進行不定期的項目工程抽查，編制工程巡查報告；6、參與項目重大工程質(zhì)量、安全事故的處理；7、參與項目關(guān)鍵專項驗收及竣工驗收；8、對承建商隊伍進行定期考核評價、評審定級，負責(zé)承建商信息庫的維護和更新；9、組織項目后評估。10、組織召開季度運營

3、分析會。工程采購部1、組織建立項目計劃管理體系，組織實施并跟蹤、反饋執(zhí)行情況；2、根據(jù)公司整體項目開發(fā)策略及年度結(jié)轉(zhuǎn)要求，制定項目二級計劃；3、組織建立工程質(zhì)量管理標準，指導(dǎo)并監(jiān)督各項目部實施；負責(zé)審核項目質(zhì)量控制要點；4、定期組織對項目進行工程質(zhì)量檢查并根據(jù)項目開展實際情況進行不定期的項目工程抽查，做好記錄，督促落實問題整改；5、參與項目重大工程質(zhì)量事故的處理；6、參與審核項目關(guān)鍵工序、關(guān)鍵部位的施工方案，主持項目的竣工驗收；7、對承建商隊伍進行定期巡查、考核評價；8、負責(zé)項目工程及材料設(shè)備采購策劃，明確各項目的采購范圍、采購方式；9、組織制定公司工程及材料設(shè)備供應(yīng)商選擇及評價標準，組織開展

4、項目供應(yīng)商的選擇與評價；10、 組織編制項目責(zé)任范圍內(nèi)工程及材料設(shè)備招標文件，并負責(zé)招標文件的匯總評審，組織進行項目材料設(shè)備供應(yīng)商的資格預(yù)審；11、 組織項目責(zé)任范圍內(nèi)工程及材料設(shè)備招標項目的公告、考察、發(fā)標、答疑、開標、評標及定標等招投標管理工作；12、 組織項目責(zé)任范圍內(nèi)工程及材料設(shè)備類采購合同的談判；13、 配合區(qū)域成本管理小組進行區(qū)域項目責(zé)任范圍內(nèi)甲指乙供材料的認價；14、參與區(qū)域項目重要材料設(shè)備的現(xiàn)場驗收，不合格材料的退貨管理。項目部1、 負責(zé)編制項目工程三級計劃、現(xiàn)場總平面圖、質(zhì)量控制點；2、 負責(zé)申報并取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，負責(zé)人防、消防、地震、環(huán)評等初設(shè)報

5、審，并取得書面認可意見；3、 根據(jù)項目年度生產(chǎn)經(jīng)營計劃，制定項目施工總體進度計劃和分項工程進度計劃，并負責(zé)執(zhí)行，負責(zé)項目施工前各項準備工作的實施和督促；組織項目開工；4、 負責(zé)項目場地臨時維護、管線調(diào)查、三通一平、初步勘查、臨時施工水電接駁、施工路口、建構(gòu)筑物及植物拆移等工作，為后續(xù)工作創(chuàng)造條件；5、 組織設(shè)計管理部、成本管理部、工程采購部等部門進行施工圖會審與交底；6、 對工程全過程的質(zhì)量、進度、安全、成本、材料、工程技術(shù)實行動態(tài)管理，負責(zé)工程變更的發(fā)起，參與重大設(shè)計變更的論證，并負責(zé)執(zhí)行和落實；7、 組織項目中間驗收、竣工驗收和各項專項驗收，負責(zé)各項驗收過程中發(fā)現(xiàn)問題的整改工作。8、 組織

6、營銷客服中心、物業(yè)公司進行項目客戶入住前的預(yù)驗收，并負責(zé)向物業(yè)公司進行工程移交；9、 負責(zé)工程竣工時竣工檔案的分類、整理并移交行政人事部。設(shè)計管理部1、 負責(zé)項目概念方案設(shè)計的過程管理，協(xié)調(diào)概念方案設(shè)計計劃的完成情況；2、 負責(zé)向各項目的初步、施工圖設(shè)計提供必要的支持與指導(dǎo)；負責(zé)公司所有項目的初步、施工圖內(nèi)、外審圖工作；3、 統(tǒng)籌開展項目設(shè)計變更管理，組織開展項目涉及外觀立面效果、功能、戶型、景觀效果、裝飾裝修、產(chǎn)品定版定樣、重要材料及涉及買賣合同等方面的重大設(shè)計變更的評審；4、 組織相關(guān)職能部門及設(shè)計單位進行項目的設(shè)計成果交底工作；提供現(xiàn)場的設(shè)計圖紙與技術(shù)服務(wù)；成本管理部1、 完善項目成本管

7、理體系，管理和控制項目成本，監(jiān)控項目成本執(zhí)行情況；2、 組織制定公司四階段目標成本管理目標，并負責(zé)落實和監(jiān)督；3、 負責(zé)對項目動態(tài)成本進行監(jiān)控，對單項超出目標成本控制范圍的支出進行會簽，控制目標成本的非預(yù)期超支，并對超出預(yù)期成本變動范圍的情況啟動預(yù)警程序；4、 負責(zé)審核項目工程及材料設(shè)備合同進度款支付及結(jié)算申請，并監(jiān)控進度款的支付；5、 負責(zé)項目設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證成本預(yù)算并進行審核，已完工程進度報量的審核；負責(zé)項目銷售示范區(qū)、售樓處、會所等裝修成本的預(yù)算和控制；6、 參與項目設(shè)計類、工程及材料設(shè)備類采購的答疑、評標和定標工作，協(xié)助工程采購部進行合同談判，指導(dǎo)相關(guān)工作；7、 負責(zé)項目設(shè)計類、工程

8、及材料設(shè)備類合同臺賬的建立和合同文本的存檔保管；負責(zé)對項目合同履約情況進行跟蹤、檢查和監(jiān)督；8、 指導(dǎo)項目合同管理工作，并定期檢查。營銷客服部1、 組織項目銷售環(huán)境（包括售樓處、會所、樣板間布置、參觀線路、地盤包裝等）的策劃和評審；2、 負責(zé)項目銷售示范單位、售樓處的使用管理和成品保護；3、 負責(zé)提出項目銷售展臺、模型、售樓處布置要求；4、 參與項目各階段設(shè)計任務(wù)書及成果評審；5、 參與影響項目銷售承諾的材料選型評審工作。6、 編制項目入伙計劃,從客戶角度出發(fā)，對項目開盤前的公示內(nèi)容、銷售行為規(guī)范、開盤資料、銷售現(xiàn)場硬件設(shè)施等進行檢查，控制銷售風(fēng)險；7、 負責(zé)對項目客戶投訴信息進行分析，將客戶

9、投訴信息反饋責(zé)任部門，跟蹤并督促客戶投訴處理情況，跟進投訴處理結(jié)果，并及時反饋客戶；8、 負責(zé)統(tǒng)籌安排項目入伙前的準備工作，組織編制入住須知等資料，并安排入伙現(xiàn)場工作；9、 組織開展質(zhì)保期內(nèi)項目的工程維修管理、服務(wù)；10、負責(zé)辦理項目客戶索賠事宜和因工程質(zhì)量問題造成的賠付，督促施工單位承擔(dān)賠償責(zé)任；11、負責(zé)項目前期物業(yè)管理單位的招標管理及確定；與項目物業(yè)公司進行日常各環(huán)節(jié)工作的溝通；12、參與項目竣工預(yù)驗收，發(fā)現(xiàn)存在隱患時，對項目部提出整改建議。地產(chǎn)財務(wù)部1. 下達公司年度銷售及財務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)指標。區(qū)域分管總1. 審核項目一、二級計劃及擬調(diào)整計劃，2. 審批項目重大質(zhì)量、安全事故處理報告；3.工作

10、程序3.1前期管理階段1）運營管理小組根據(jù)公司整體安排，組織召開項目啟動會。2）城市公司設(shè)計管理部取得規(guī)劃許可證、負責(zé)人防、消防、地震、環(huán)評等初設(shè)報審，并取得書面認可意見。3）工程采購管理部組織完成招標采購管理流程，并與總包施工單位簽訂工程施工及監(jiān)理合同后，城市公司項目部負責(zé)對施工單位進行場地移交，并通知施工、監(jiān)理單位進場。4）工程采購部組織監(jiān)理公司、總包施工單位、設(shè)計院、勘察單位、設(shè)計管理部、城市公司項目部、成本管理部等，主持召開項目預(yù)控會，并邀請政府質(zhì)量、安全監(jiān)督部門參加城市公司總經(jīng)理簽發(fā)會議紀要，并報區(qū)域運營小組、總部運營管理中心備案。5）總包單位編寫施工組織設(shè)計，報監(jiān)理單位、城市公司項

11、目部專業(yè)工程師審核，城市公司項目部總經(jīng)理負責(zé)審批，同時提交工程采購部備案。6）施工單位編寫施工總體進度計劃，監(jiān)理單位編寫監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細則，報城市公司項目部審核后，城市公司項目部總經(jīng)理審批，施工總體進度計劃由城市公司項目部報工程采購部備案。7）城市公司項目部專業(yè)工程師編制質(zhì)量控制點，城市公司項目部總經(jīng)理審批，報工程采購部備案。8）城市公司項目部組織施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計單位及設(shè)計管理部、工程采購部進行圖紙會審和技術(shù)交底。9）城市公司項目部辦理施工許可證。10）開工條件具備，由施工單位提交開工報告，經(jīng)監(jiān)理單位及城市公司項目部審核，項目公司總經(jīng)理審批，報工程采購部備案后，項目開工。11）城市公司

12、項目部可根據(jù)項目特點組織樁基礎(chǔ)工程提前開工。12）基礎(chǔ)工程完成后，城市公司項目部組織質(zhì)監(jiān)站、監(jiān)理公司、設(shè)計院、勘察單位、設(shè)計管理部、工程采購部參與基礎(chǔ)及地下結(jié)構(gòu)中間驗收，并簽署驗收意見。3.2項目實施階段主要工作內(nèi)容及程序：1）施工單位進場后，進行主體工程施工。2）主體工程施工完成后，城市公司項目部組織質(zhì)監(jiān)站、監(jiān)理公司、設(shè)計院、勘察單位、設(shè)計管理部、工程采購部參與主體中間驗收，并簽署驗收意見。 3）在主體工程施工過程中，按公司要求，進行銷售展示區(qū)工程施工，完成后由工程采購部組織設(shè)計管理部、城市公司項目部、營銷客服部參與驗收，合格后交付營銷客服部。7）主體工程施工完成后，進行安裝及裝飾工程施工。

13、8）安裝及裝飾工程施工完成后，城市公司項目部組織質(zhì)監(jiān)站、監(jiān)理公司、設(shè)計院、勘察單位、設(shè)計管理部、工程采購部參與水電中間驗收，并簽署驗收意見。9）安裝及裝飾工程施工完成后，進入工程竣工驗收階段。工程管理要求：1）運營管理小組、城市公司工程采購部、項目部按照工程巡查作業(yè)指引、項目工程管理考核作業(yè)指引對工程質(zhì)量、進度、安全進行管理，確保工程按期按質(zhì)順利完成。2）項目部配合成本管理部對項目成本進行管理，確保工程按目標成本完成。3）項目部對現(xiàn)場材料進行管理，確保工程材料符合公司要求。4）項目部對工程施工技術(shù)進行管理，設(shè)計管理部全過程提供技術(shù)把關(guān)。5）設(shè)計管理部對現(xiàn)場的設(shè)計變更進行管理。6）工程采購部組織

14、定期工程巡查，對項目部工程管理提供技術(shù)支持，包括重大技術(shù)方案的審核、重大安全質(zhì)量問題的處理等；并按要求進行合約履行情況進行監(jiān)控，負責(zé)施工過程需要的材料設(shè)備的采購。3.3項目驗收階段工程質(zhì)量驗收1）工程實體完工后，施工單位進行內(nèi)部自檢。2）施工單位自檢合格，上交竣工資料及符合驗收條件的工程實體，監(jiān)理單位、城市公司項目部審核。3）城市公司項目部審核通過后，施工單位申請竣工驗收，城市公司項目部組織初驗，設(shè)計管理部、工程采購部、營銷客服部、物業(yè)公司及質(zhì)監(jiān)站參加；城市公司項目部收集整理整改意見，施工單位組織人員整改，監(jiān)理單位和城市公司項目部監(jiān)督整改實施。4）整改完成后城市公司項目部復(fù)查，客服部、物業(yè)公司

15、參加。3.3.1工程專項驗收1）工程進度達到專項驗收要求時，進行消防、規(guī)劃、人防、環(huán)保、防雷、電梯、安監(jiān)驗收，設(shè)計管理部提供技術(shù)支持。2）項目部組織辦理有關(guān)工程竣工檔案資料和認可。3）項目部負責(zé)辦理用水、用電、煤氣、 通訊等驗收證明文件。4）專項驗收通過后，政府部門出具驗收證明文件，項目部報公司行政人事部歸檔、工程采購部備案。3.3.2工程竣工驗收1）初驗整改完畢、工程專項驗收合格后，城市公司項目部組織工程竣工驗收，工程采購部主持項目竣工驗收會議，質(zhì)監(jiān)站、監(jiān)理單位、勘察單位、設(shè)計單位、設(shè)計管理部、成本管理部、營銷客服部、項目部、運營管理小組參與；工程竣工驗收資料（含竣工圖）由項目部報公司行政人

16、事部歸檔、工程采購部備案；2）竣工驗收通過后，城市公司項目部應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，依照規(guī)定，辦理備案手續(xù)，并報工程竣工驗收備案表公司行政人事部歸檔、工程采購部備案；3）辦理工程竣工驗收備案后，城市公司項目部組織營銷客服部、物業(yè)公司進行物業(yè)前驗收，合格后與物管公司辦理工程移交手續(xù)，并負責(zé)維保工作。4. 支持性文件4.1項目啟動會作業(yè)指引4.2項目工程管理考核作業(yè)指引4.3運營分析會作業(yè)指引4.4承建商評價管理作業(yè)指引4.5項目后評估作業(yè)指引5. 相關(guān)記錄無出師表兩漢：諸葛亮先帝創(chuàng)業(yè)未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此誠危急存亡之秋也。然侍衛(wèi)之臣不懈于內(nèi)，忠志之士忘身于外者，蓋

17、追先帝之殊遇，欲報之于陛下也。誠宜開張圣聽，以光先帝遺德，恢弘志士之氣，不宜妄自菲薄，引喻失義，以塞忠諫之路也。宮中府中，俱為一體；陟罰臧否，不宜異同。若有作奸犯科及為忠善者，宜付有司論其刑賞，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使內(nèi)外異法也。侍中、侍郎郭攸之、費祎、董允等，此皆良實，志慮忠純，是以先帝簡拔以遺陛下：愚以為宮中之事，事無大小，悉以咨之，然后施行，必能裨補闕漏，有所廣益。將軍向?qū)?，性行淑均，曉暢軍事，試用于昔日，先帝稱之曰“能”，是以眾議舉寵為督：愚以為營中之事，悉以咨之，必能使行陣和睦，優(yōu)劣得所。 親賢臣，遠小人，此先漢所以興隆也；親小人，遠賢臣，此后漢所以傾頹也。先帝在時，每與臣論此事，未嘗不嘆息痛恨于桓、靈也。侍中、尚書、長史、參軍，此悉貞良死節(jié)之臣，愿陛下親之、信之，則漢室之隆，可計日而待也。臣本布衣，躬耕于南陽，茍全性命于亂世，不求聞達于諸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顧臣于草廬之中，咨臣以當(dāng)世之事，由是