物業(yè)行業(yè)各方主體行為規(guī)范解讀

1、2 1 1、各方主體，什么是主體？各方主體，什么是主體？現(xiàn)代漢語詞典上說：現(xiàn)代漢語詞典上說： 事物的主要部分；事物的主要部分； 有意識的人。有意識的人。 2 2、有主體，就有客體存在，這是一對矛盾的、有主體，就有客體存在，這是一對矛盾的雙方。雙方。如：教學的主體自然就是教師，而教師教學的如：教學的主體自然就是教師，而教師教學的對象才是學生，學生是教師教學的客體對象才是學生，學生是教師教學的客體教教師教學行為的對象。把學生教育成怎樣的人，師教學行為的對象。把學生教育成怎樣的人，是教師的教學努力結果。是教師的教學努力結果。一、必要的名詞解釋一、必要的名詞解釋在具體狀態(tài)下主客體是存在相互轉換的。在具

2、體狀態(tài)下主客體是存在相互轉換的。如：業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)關系，業(yè)主通如：業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)關系，業(yè)主通過業(yè)主大會選聘物業(yè)企業(yè)，前者是主體，過業(yè)主大會選聘物業(yè)企業(yè)，前者是主體，后者為客體。又如崗亭的維序員是大門后者為客體。又如崗亭的維序員是大門口進出規(guī)定的執(zhí)行者，進出的業(yè)主則是口進出規(guī)定的執(zhí)行者，進出的業(yè)主則是遵守者。遵守者。3 3、什么是行為規(guī)范？、什么是行為規(guī)范？是社會群體或個人在參與社會活動中所遵循是社會群體或個人在參與社會活動中所遵循的規(guī)則、準則的總稱，是社會的規(guī)則、準則的總稱，是社會認可認可和人們普和人們普遍接受遍接受的具有的具有一般約束力的行為標準一般約束力的行為標準。包括。包括行為規(guī)

3、則、道德規(guī)范、行政規(guī)章、法律規(guī)定、行為規(guī)則、道德規(guī)范、行政規(guī)章、法律規(guī)定、團體章程等。團體章程等。社會作為一種群體是由個人組成的一種群體是由個人組成的。在社會活動中，個人與群體的關系、個人與個人之間的關系，實質上是一種利益關系。正確處理人與人及個人與群體的利益關系就需要行為規(guī)范的發(fā)揮協(xié)調作用。二、還需要澄清的二個問題二、還需要澄清的二個問題物業(yè)行業(yè)不單指物業(yè)企業(yè)群體及個人。物業(yè)行業(yè)不單指物業(yè)企業(yè)群體及個人。1 1、本規(guī)范所稱、本規(guī)范所稱物業(yè)行業(yè)各方主體物業(yè)行業(yè)各方主體，是指物業(yè)項，是指物業(yè)項目的目的建設單位建設單位、業(yè)主或使用人業(yè)主或使用人、業(yè)主業(yè)主大會及業(yè)主委員會大會及業(yè)主委員會、物業(yè)服務企

4、業(yè)物業(yè)服務企業(yè)和服務和服務人員，人員，建設行政主管部門建設行政主管部門、城市管理城市管理行政執(zhí)法部門、行政執(zhí)法部門、價格主管部門價格主管部門、公安公安機關消防機構、機關消防機構、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）社區(qū)居委會社區(qū)居委會等相關監(jiān)督管理部門或單位及等相關監(jiān)督管理部門或單位及其相關工作人員。其相關工作人員。相關客體相關客體（廣稱主體）（廣稱主體）： 建設單位建設單位 業(yè)主或使用人（單個）業(yè)主或使用人（單個） 業(yè)主大會及業(yè)主委員會（集合體）業(yè)主大會及業(yè)主委員會（集合體）建設行政主管部門建設行政主管部門城市管理行政執(zhí)法部門城市管理行政執(zhí)法部門價格主管部門價格主管部門公安機關、

5、消防機構公安機關、消防機構 街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）社區(qū)居委會社區(qū)居委會 供水企業(yè)供水企業(yè)供電企業(yè)供電企業(yè) 、2 2、物業(yè)行業(yè)各方主體行為規(guī)范的出處、物業(yè)行業(yè)各方主體行為規(guī)范的出處中華人民共和國物權法、物業(yè)管理條中華人民共和國物權法、物業(yè)管理條例、福建省物業(yè)管理條例和廈門市物例、福建省物業(yè)管理條例和廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定等有關法律、法規(guī)及司法解業(yè)管理若干規(guī)定等有關法律、法規(guī)及司法解釋釋. .具體的出處例子：具體的出處例子：1 1、物權法物權法2 2、物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例3 3、最高法院法釋【最高法院法釋【20092009】8 8號號4 4、福建省管理條例福建省管理條

6、例可以以幢、單元、樓層等為單位，推選若干名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選若干名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，也可以由業(yè)主決定以其他方式推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議也可以由業(yè)主決定以其他方式推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議5 5、廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定6 6、物業(yè)承接查驗辦法、物業(yè)承接查驗辦法7 7、特種設備安全法、特種設備安全法 8 8、物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定、物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定9 9、保安服務管理條例、保安服務管理條例 1010、福建省物業(yè)管理招標投標暫行辦法、福建省物業(yè)管理招標投標暫行辦法1111、福建省物業(yè)服務收費管理辦法、福建省物業(yè)服務收

7、費管理辦法1212、福建省住宅專項維修資金管理辦法、福建省住宅專項維修資金管理辦法1313、福建省電梯安全管理辦法、福建省電梯安全管理辦法1414、福建省電梯安全管理辦法、福建省電梯安全管理辦法1515、福建省電梯安全管理辦法、福建省電梯安全管理辦法1616、廈門市消防管理若干規(guī)定、廈門市消防管理若干規(guī)定1717、廈門市建筑外立面裝飾裝修管理規(guī)定、廈門市建筑外立面裝飾裝修管理規(guī)定1818、業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則、業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則 19 19、廈門經濟特區(qū)機動車停車場管理條例、廈門經濟特區(qū)機動車停車場管理條例 20 20、房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定、房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定2

8、121、物業(yè)服務企業(yè)資質管理辦法、物業(yè)服務企業(yè)資質管理辦法2222、廈門經濟特區(qū)機動車停車場管理條例、廈門經濟特區(qū)機動車停車場管理條例2323、廈門城市供水節(jié)水條例、廈門城市供水節(jié)水條例 24 24、業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則、業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則（三）模范履行業(yè)主義務，未欠交物業(yè)（三）模范履行業(yè)主義務，未欠交物業(yè)管理服務費、專項維修基（資）金等；管理服務費、專項維修基（資）金等；2525、廈門經濟特區(qū)機動車停車場管理條例、廈門經濟特區(qū)機動車停車場管理條例三、三、物業(yè)企業(yè)與物業(yè)企業(yè)與業(yè)主、業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)委會關系業(yè)主大會、業(yè)委會關系 與業(yè)主關系與業(yè)主關系經濟組織與個人經濟組織與個人

9、 與與業(yè)主大會、業(yè)委會業(yè)主大會、業(yè)委會關系關系經濟組織經濟組織組織與民主自治組織與民主自治 法律關系法律關系協(xié)作關系協(xié)作關系矛盾關系矛盾關系 格言：人心向上，人性向下格言：人心向上，人性向下業(yè)主或使用人業(yè)主或使用人 ( (共共1616處處) )xxxxxx第六條業(yè)主第六條業(yè)主共同共同決定下列事項：決定下列事項： 1 1、制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則； 2 2、制定和修改管理規(guī)約；制定和修改管理規(guī)約； 3 3、選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員； 4 4、選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)； 5 5、籌集和使用專項維修

10、資金；籌集和使用專項維修資金； 6 6、改建、重建建筑物及其附屬設施；改建、重建建筑物及其附屬設施； 7 7、有關共有和共同管理權利的其他重大事項。有關共有和共同管理權利的其他重大事項。（物權法（物權法 第七十六條、物業(yè)管理條例第七十六條、物業(yè)管理條例 第十一條）第十一條）xxxxxx第七條業(yè)主應當遵守第七條業(yè)主應當遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則及及物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共同部位和共用設施設備的使用、公共物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共同部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度，應當執(zhí)行業(yè)主大秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度，應當執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主

11、大會授權業(yè)主委員會作出的決定。會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定。（物業(yè)管（物業(yè)管理條例理條例 第七條）第七條）xxxxxx第八條業(yè)主第八條業(yè)主應當遵守建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽應當遵守建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同訂的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同。聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同。（最高法院法釋（最高法院法釋【20092009】8 8號第一條）號第一條）xxxxxx第九條業(yè)主應當按照有關規(guī)定繳納專項維修資金，按第九條業(yè)主應當按照有關規(guī)定繳納專項維修資金，按時交納物業(yè)服務費、公攤

12、水費、電費。時交納物業(yè)服務費、公攤水費、電費。（物業(yè)管理條例（物業(yè)管理條例 第七第七條條 福建省物業(yè)服務收費管理辦法福建省物業(yè)服務收費管理辦法 第十三條）第十三條）xxxxxx第十條業(yè)主不得以下列理由拒交物業(yè)費：第十條業(yè)主不得以下列理由拒交物業(yè)費： 1 1、尚未入住或房屋空置；尚未入住或房屋空置； 2 2、未與物業(yè)服務企業(yè)簽訂合同；未與物業(yè)服務企業(yè)簽訂合同； 3 3、對物業(yè)服務不滿意；對物業(yè)服務不滿意； 4 4、對房屋質量或社區(qū)大環(huán)境不滿意；對房屋質量或社區(qū)大環(huán)境不滿意； 5 5、其他部分業(yè)主不交費；其他部分業(yè)主不交費； 6 6、對物業(yè)公司捆綁式服務不滿；對物業(yè)公司捆綁式服務不滿； 7 7、對

13、物業(yè)公司利用公用面積經營不滿。對物業(yè)公司利用公用面積經營不滿。（最高法院法釋【（最高法院法釋【20092009】8 8號號 第六條）第六條）xxxxxx第十一條第十一條 業(yè)主對其建筑物專有部分享有占用、使用、收益業(yè)主對其建筑物專有部分享有占用、使用、收益和處分的權利。業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損和處分的權利。業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。害其他業(yè)主的合法權益。（物權法（物權法 第七十一條）第七十一條）xxxxxx第十二條業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅第十二條業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻洜I性用房。改變?yōu)榻洜I性用房。業(yè)主

14、將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的，除遵守業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經有利害關系的業(yè)主同意。法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經有利害關系的業(yè)主同意。（物權法（物權法 第七十七條）第七十七條）xxxxxx第十三條第十三條 房屋裝修時，業(yè)主或使用人應當在開工前向物業(yè)房屋裝修時，業(yè)主或使用人應當在開工前向物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)服務企業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)服務企業(yè)申報登記申報登記，不得違法建造、擅自改，不得違法建造、擅自改動房屋建筑主體和承重結構、改變建筑設計使用功能。動房屋建筑主體和承重結構、改變建筑設計使用功能。（廈門（廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定市物業(yè)管理若干規(guī)定 第二十九條）第

15、二十九條）xxxxxx第十四條業(yè)主應當遵守項目規(guī)劃用地批準范圍所確定第十四條業(yè)主應當遵守項目規(guī)劃用地批準范圍所確定的物業(yè)管理區(qū)域劃分。業(yè)主要求對物業(yè)管理區(qū)域進行調整的，的物業(yè)管理區(qū)域劃分。業(yè)主要求對物業(yè)管理區(qū)域進行調整的，應當向區(qū)建設行政主管部門提出書面申請。應當向區(qū)建設行政主管部門提出書面申請。（廈門市物業(yè)管（廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定理若干規(guī)定 第七條）第七條）xxxxxx第十五條第十五條 建設單位未向物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人建設單位未向物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）提交成立首次業(yè)主大會書面報告的，業(yè)主可以以書民政府）提交成立首次業(yè)主大會書面報告的，業(yè)主可以以書面形式向物業(yè)所在地的街

16、道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）提出成立面形式向物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）提出成立業(yè)主大會的請求。業(yè)主大會的請求。（廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定（廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定 第九條）第九條）xxxxxx第十六條業(yè)主出租或者出售物業(yè)的，應當在物第十六條業(yè)主出租或者出售物業(yè)的，應當在物業(yè)租賃或者買賣合同中，對物業(yè)服務費用的交納作業(yè)租賃或者買賣合同中，對物業(yè)服務費用的交納作出約定，出約定，并在合同簽訂后十日內，將物業(yè)承租人或并在合同簽訂后十日內，將物業(yè)承租人或者買受人、出租期限及物業(yè)服務費用的交納等約定者買受人、出租期限及物業(yè)服務費用的交納等約定事項，書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)事項，書面告知業(yè)主委員會和

17、物業(yè)服務企業(yè)。（福建（福建省物業(yè)管理條例省物業(yè)管理條例 第四十五條）第四十五條）xxxxxx第十七條房屋所有權轉讓時，業(yè)主應當向受讓人說明住宅第十七條房屋所有權轉讓時，業(yè)主應當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬專項維修資金交存和結余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。中結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。（住宅專（住宅專項維修資金管理辦法項維修資金管理辦法 第二十八條）第二十八條）xxxxxx第十八條建筑物的業(yè)主或者使用人應當履行下列消防安全第十八條建筑物的業(yè)主或者使用人應當履行下列消防安全職責：職責： 1

18、1、遵守國家有關消防法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定；遵守國家有關消防法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定； 2 2、維修、保養(yǎng)自己專有、專用部分的消防設施和消防器材，維修、保養(yǎng)自己專有、專用部分的消防設施和消防器材，確保完好有效；確保完好有效； 3 3、配合物業(yè)服務企業(yè)做好消防安全管理工作，消除火災隱患。配合物業(yè)服務企業(yè)做好消防安全管理工作，消除火災隱患。（廈門市消防管理若干規(guī)定（廈門市消防管理若干規(guī)定 第十二條）第十二條）xxxxxx第十九條第十九條 建筑物業(yè)主或者使用人不得占用、堵塞安全疏建筑物業(yè)主或者使用人不得占用、堵塞安全疏散通道、安全出口、消防車通道。散通道、安全出口、消防車通道。（廈門市消防管理若干規(guī)（

19、廈門市消防管理若干規(guī)定定 第十四條第三款）第十四條第三款）xxxxxx第二十條第二十條 區(qū)分所有權的建筑物共有部分消防設施、器材需區(qū)分所有權的建筑物共有部分消防設施、器材需要進行維修、更新和改造，在建筑物保修期滿后，所需費用要進行維修、更新和改造，在建筑物保修期滿后，所需費用按業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)的約定支出；沒有約定的，在專項維按業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)的約定支出；沒有約定的，在專項維修資金中列支。未設立專項維修資金或者專項維修資金不足修資金中列支。未設立專項維修資金或者專項維修資金不足的，由業(yè)主按照約定承擔；沒有約定或約定不明確的，由業(yè)的，由業(yè)主按照約定承擔；沒有約定或約定不明確的，由業(yè)主按照擁有的

20、專有部分占建筑物總面積的比例分攤。主按照擁有的專有部分占建筑物總面積的比例分攤。（廈門（廈門市消防管理若干規(guī)定市消防管理若干規(guī)定 第十三條）第十三條）xxxxxx第二十一條建筑物以及建筑外立面附加設備、附加設施第二十一條建筑物以及建筑外立面附加設備、附加設施的所有人、使用人，應當對其建筑外立面定期檢查、清洗和的所有人、使用人，應當對其建筑外立面定期檢查、清洗和維護，對有使用保質期的材料和飾品按時檢查和更換，對出維護，對有使用保質期的材料和飾品按時檢查和更換，對出現(xiàn)安全隱患的建筑外立面裝飾及附加設備、附加設施及時加現(xiàn)安全隱患的建筑外立面裝飾及附加設備、附加設施及時加固或者拆除，消除安全隱患。委托

21、物業(yè)服務企業(yè)管理的，應固或者拆除，消除安全隱患。委托物業(yè)服務企業(yè)管理的，應當在物業(yè)服務合同中明確相關權利和義務。當在物業(yè)服務合同中明確相關權利和義務。（廈門市建筑外（廈門市建筑外立面裝飾裝修管理規(guī)定立面裝飾裝修管理規(guī)定 第十一條）第十一條）xxxxxx第二十二條第二十二條 業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可以依法業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。向人民法院提起訴訟。（物權法（物權法 第八十三條）第八十三條）（二）（二）業(yè)主大會和業(yè)主大會和業(yè)主委員會業(yè)主委員會（2525處）處）xxxxxx第二十三條業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全第二十三條業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管

22、理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。（物業(yè)管理條例（物業(yè)管理條例 第八第八條）條）xxxxxx第二十四條第二十四條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為，有權依照法通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。排除妨害、賠償損失。（物權法（物權

23、法 第八十三條）第八十三條）xxxxxx第二十五條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，第二十五條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業(yè)管理也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主參加。過半數的業(yè)主參加。業(yè)主大會決定第六條第業(yè)主大會決定第六條第( (五五) )項和第項和第( (六六) )項規(guī)定的事項，應當項規(guī)定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積經專有部分占建筑物總面積2/32/3以上的業(yè)主且占總人數以上的業(yè)主且占總人數2/32/3

24、以以上的業(yè)主同意；決定第六條規(guī)定的其他事項，應當經專有上的業(yè)主同意；決定第六條規(guī)定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。主同意。（物權法（物權法 第七十六條、物業(yè)管理條例第七十六條、物業(yè)管理條例 第十一、十二條）第十一、十二條）xxxxxx第二十六條業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主第二十六條業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成；一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。組成；一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。一個物業(yè)管理區(qū)域內，出售并交付使用的物業(yè)建筑一個物業(yè)管理區(qū)域內，出售并交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之五

25、十以上，或者首套物業(yè)出售并交付使面積達到百分之五十以上，或者首套物業(yè)出售并交付使用已滿兩年的，應當召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主用已滿兩年的，應當召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會。業(yè)主人數較少且經全體業(yè)主一致同意，決定不成大會。業(yè)主人數較少且經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。職責。（福建省物業(yè)管理條例（福建省物業(yè)管理條例 第六條）第六條）xxxxxx第二十七條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。第二十七條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主大會定

26、期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。業(yè)主委員會應當于會議召開十五日前業(yè)主委員會組織召開。業(yè)主委員會應當于會議召開十五日前將業(yè)主大會會議時間、地點、議題和議程告知業(yè)主和所在地將業(yè)主大會會議時間、地點、議題和議程告知業(yè)主和所在地居民委員會（社區(qū)居民委員會）。居民委員會（社區(qū)居民委員會）。有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：臨時會議：1 1、百分之二十以上業(yè)主提議的；百分之二十以上業(yè)主提議的；2 2、發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；3 3、業(yè)主大會議事規(guī)

27、則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情形。業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情形。 （福建省物業(yè)管理條例（福建省物業(yè)管理條例 第十四條）第十四條）xxxxxx第二十八條第二十八條 專項維修資金的余額不足首期專項維修資專項維修資金的余額不足首期專項維修資金金額百分之三十的，業(yè)主大會應當續(xù)籌專項維修資金，金金額百分之三十的，業(yè)主大會應當續(xù)籌專項維修資金，續(xù)籌后的資金應當不低于首期專項維修資金數額。續(xù)籌后的資金應當不低于首期專項維修資金數額。（廈門（廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定市物業(yè)管理若干規(guī)定 第三十七條）第三十七條）xxxxxx第二十九條第二十九條選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)以及決選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)以及決定物業(yè)

28、服務合同期限，應當由業(yè)主大會按照法定物業(yè)服務合同期限，應當由業(yè)主大會按照法定要求表決通過，定要求表決通過，不得授權業(yè)主委員會決定。不得授權業(yè)主委員會決定。（廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定（廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定 第十六條）第十六條）xxxxxx第三十條業(yè)主拒付物業(yè)服務費，不繳存專項維修資金第三十條業(yè)主拒付物業(yè)服務費，不繳存專項維修資金以及實施其他損害業(yè)主共同權益行為的，業(yè)主大會可以在以及實施其他損害業(yè)主共同權益行為的，業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其共同管理權的行使予管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其共同管理權的行使予以限制。以限制。（業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則（業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導

29、規(guī)則 第二十條）第二十條）xxxxxx第三十一條第三十一條 建筑區(qū)劃內規(guī)劃建設的停車場不能滿足業(yè)主建筑區(qū)劃內規(guī)劃建設的停車場不能滿足業(yè)主停車需要的，經業(yè)主大會依法作出決定，可以對現(xiàn)有停車設停車需要的，經業(yè)主大會依法作出決定，可以對現(xiàn)有停車設施按照規(guī)定進行改造或者將建筑區(qū)劃內合適場地設置、改建施按照規(guī)定進行改造或者將建筑區(qū)劃內合適場地設置、改建為停車場，但應當遵循廈門經濟特區(qū)機動車停車場管理條為停車場，但應當遵循廈門經濟特區(qū)機動車停車場管理條例的相關規(guī)定。例的相關規(guī)定。（廈門經濟特區(qū)機動車停車場管理條例（廈門經濟特區(qū)機動車停車場管理條例 第第十九條）十九條）xxxxxx第三十二條第三十二條業(yè)主委

30、員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，應當履應當履行下列職責：行下列職責： 1 1、召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況； 2 2、代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；合同； 3 3、協(xié)調業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間的關系；協(xié)調業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間的關系； 4 4、督促業(yè)主履行管理規(guī)約、交納物業(yè)費和日常專項維修督促業(yè)主履行管理規(guī)約、交納物業(yè)費和日常專項維修資金，監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；資金，監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同； 5 5、及時

31、受理和處理業(yè)主投訴，并將處理情況及時反饋業(yè)及時受理和處理業(yè)主投訴，并將處理情況及時反饋業(yè)主。根據業(yè)主大會授權就涉及全體業(yè)主的物業(yè)服務糾紛依法主。根據業(yè)主大會授權就涉及全體業(yè)主的物業(yè)服務糾紛依法進行訴訟；進行訴訟； 6 6、根據業(yè)主大會授權在金融機構開設專項維修資金專戶，根據業(yè)主大會授權在金融機構開設專項維修資金專戶，并按照法律、法規(guī)和國家有關規(guī)定使用和管理；并按照法律、法規(guī)和國家有關規(guī)定使用和管理； 7 7、審議業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)提出的維修、更新、改造物審議業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)提出的維修、更新、改造物業(yè)共用部位、共用設施設備的報告；業(yè)共用部位、共用設施設備的報告； 8 8、就全體業(yè)主共有的房產，

32、辦理登記手續(xù)；就全體業(yè)主共有的房產，辦理登記手續(xù)； 9 9、定期公布財務收支情況；定期公布財務收支情況； 10 10、業(yè)主大會賦予的其他職責。業(yè)主大會賦予的其他職責。（福建省物業(yè)管理條例（福建省物業(yè)管理條例 第十八條）第十八條）xxxxxx第三十三條第三十三條 業(yè)主委員會成立后，可以將物業(yè)共用部業(yè)主委員會成立后，可以將物業(yè)共用部位、共用設施設備委托給物業(yè)服務企業(yè)進行經營管理。位、共用設施設備委托給物業(yè)服務企業(yè)進行經營管理。扣除物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設施設備的經扣除物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設施設備的經營管理費用后的經營收入存入市建設行政主管部門設立營管理費用后的經營收入存入市建

33、設行政主管部門設立的專戶，的專戶，經業(yè)主大會決定，可以用于抵扣業(yè)主的物業(yè)管經業(yè)主大會決定，可以用于抵扣業(yè)主的物業(yè)管理費用以及業(yè)主大會決定的其他事項的支出。理費用以及業(yè)主大會決定的其他事項的支出。（廈門市（廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定物業(yè)管理若干規(guī)定 第四十條）第四十條）xxxxxx第三十四條第三十四條 業(yè)主委員會或者其授權管理的物業(yè)服務企業(yè)主委員會或者其授權管理的物業(yè)服務企業(yè)，業(yè)，應當每半年將專項維修資金的使用明細、物業(yè)共用部位與共用設施設備經營收入和支出在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示十日以上，并在市建設行政主管部門網站公示半年。（廈門市物業(yè)管理若干（廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定規(guī)定 第四十一條）第四十一條

34、）xxxxxx第三十五條物業(yè)服務合同期滿前，業(yè)主委員會無正當第三十五條物業(yè)服務合同期滿前，業(yè)主委員會無正當理由不得單方面提前解除合同。若要求提前解除物業(yè)服務理由不得單方面提前解除合同。若要求提前解除物業(yè)服務合同，應當在三十日前告知對方。合同，應當在三十日前告知對方。業(yè)主委員會接到物業(yè)管理企業(yè)提前解除物業(yè)服務合同業(yè)主委員會接到物業(yè)管理企業(yè)提前解除物業(yè)服務合同的通知后，應當在二十日內召開業(yè)主大會會議，決定是否的通知后，應當在二十日內召開業(yè)主大會會議，決定是否選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。（福建省物業(yè)管理條例（福建省物業(yè)管理條例 第三十八第三十八條）條）xxxxxx第三十六條業(yè)主大會及

35、業(yè)主委員會應當依法履行職責，第三十六條業(yè)主大會及業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動活動。（物業(yè)管理條例（物業(yè)管理條例 第十九條）第十九條）xxxxxx第三十七條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關，第三十七條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內的社會與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內的社會治安等相關工作。治安等相關工作。在物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關在物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關

36、居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受指導和監(jiān)督。并接受指導和監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當告知相關住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。（物業(yè)管理條（物業(yè)管理條例例 第二十條）第二十條）xxxxxx第三十八條第三十八條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)督促業(yè)主或者使用人履行消防安全職責，并對物業(yè)服務企業(yè)履督促業(yè)主或者使用人履行消防安全職責，并對物

37、業(yè)服務企業(yè)履行消防安全職責情況進行檢查、監(jiān)督。行消防安全職責情況進行檢查、監(jiān)督。（廈門市消防管理若干（廈門市消防管理若干規(guī)定規(guī)定 第十二條）第十二條）xxxxxx第三十九條第三十九條 業(yè)主委員會的組成人員及其近親屬不得在本區(qū)業(yè)主委員會的組成人員及其近親屬不得在本區(qū)域內物業(yè)管理企業(yè)中兼職。業(yè)主大會和業(yè)主委員會的工作經費域內物業(yè)管理企業(yè)中兼職。業(yè)主大會和業(yè)主委員會的工作經費籌集、管理和使用辦法，由業(yè)主大會決定，但不得要求物業(yè)服籌集、管理和使用辦法，由業(yè)主大會決定，但不得要求物業(yè)服務企業(yè)提供工作經費。務企業(yè)提供工作經費。業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經費的使用情況應當定期在物業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經費的

38、使用情況應當定期在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置公布，并接受業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置公布，并接受業(yè)主的監(jiān)督。（福建?。ǜ＝ㄊ∥飿I(yè)管理條例物業(yè)管理條例 第二十條）第二十條） xxxxxx第四十條三分之一以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委第四十條三分之一以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的，應當召開業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員員會主任認為有必要的，應當召開業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會會議每年至少召開一次。會會議每年至少召開一次。業(yè)主委員會會議應當有過半數委員出席，作出決定必須經業(yè)主委員會會議應當有過半數委員出席，作出決定必須經全體委員人數的過半數以上同意。全體委員人數的過半數以上同意。

39、（福建省物業(yè)管理條例（福建省物業(yè)管理條例 第二第二十二條）十二條）xxxxxx第四十一條業(yè)主委員會任期屆滿前第四十一條業(yè)主委員會任期屆滿前二個月內二個月內，應當召開，應當召開業(yè)主大會進行換屆選舉。業(yè)主大會進行換屆選舉。（福建省物業(yè)管理條例（福建省物業(yè)管理條例 第二十三條）第二十三條）xxxxxx第四十二條第四十二條 首屆業(yè)主委員會委員候選人由業(yè)主首屆業(yè)主委員會委員候選人由業(yè)主自薦和推自薦和推薦薦產生，并按照物業(yè)管理區(qū)域內不同物業(yè)類型、不同幢產生，并按照物業(yè)管理區(qū)域內不同物業(yè)類型、不同幢( (梯梯) )及及相應建筑面積均衡分布。同一物業(yè)類型、同一幢相應建筑面積均衡分布。同一物業(yè)類型、同一幢( (

40、梯梯) )按照推按照推薦票多少順序確定委員候選人。薦票多少順序確定委員候選人。籌備組應當將前款規(guī)定的候選人名單在物業(yè)管理區(qū)域內公示，籌備組應當將前款規(guī)定的候選人名單在物業(yè)管理區(qū)域內公示，公示時間應當不少于七日。業(yè)主有異議的，籌備組應當核實和公示時間應當不少于七日。業(yè)主有異議的，籌備組應當核實和處理，及時向業(yè)主反饋，并將處理情況向業(yè)主大會會議報告。處理，及時向業(yè)主反饋，并將處理情況向業(yè)主大會會議報告。（廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定（廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定 第十一條）第十一條）xxxxxx第四十三條第四十三條 業(yè)主委員會由委員五至十三人的單數組成，每業(yè)主委員會由委員五至十三人的單數組成，每名委員具有同等

41、表決權；業(yè)主委員會委員實行差額選舉，按照名委員具有同等表決權；業(yè)主委員會委員實行差額選舉，按照候選人得票多少順序當選。候選人得票多少順序當選。每屆業(yè)主委員會委員任期不超過五年，可以連選連任；委員的每屆業(yè)主委員會委員任期不超過五年，可以連選連任；委員的條件、人數、任期等具體事項由業(yè)主大會決定。條件、人數、任期等具體事項由業(yè)主大會決定。（廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定（廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定 第十二條）第十二條）xxxxxx第四十四條第四十四條 業(yè)主大會在選舉業(yè)主委員會委員的同時，應業(yè)主大會在選舉業(yè)主委員會委員的同時，應當一次性選舉產生業(yè)主委員會候補委員。候補委員人數按照當一次性選舉產生業(yè)主委員會候補委員

42、。候補委員人數按照不超過委員人數的不超過委員人數的百分之四十設置百分之四十設置；候補委員實行差額選舉，；候補委員實行差額選舉，按照預定名額和候選人按照預定名額和候選人得票多少順序當選得票多少順序當選。候補委員可以列席業(yè)主委員會會議，但不具有表決權。業(yè)主候補委員可以列席業(yè)主委員會會議，但不具有表決權。業(yè)主委員會委員在任期內因故出缺時，從候補委員中按照得票多委員會委員在任期內因故出缺時，從候補委員中按照得票多少依次遞補為委員，并在本物業(yè)管理區(qū)域內公示。少依次遞補為委員，并在本物業(yè)管理區(qū)域內公示。（廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定（廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定 第十三條）第十三條）xxxxxx第四十五條第四十五條

43、同一個物業(yè)管理區(qū)域內分期開發(fā)的物業(yè)在分同一個物業(yè)管理區(qū)域內分期開發(fā)的物業(yè)在分期開發(fā)期間成立業(yè)主委員會的，應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中期開發(fā)期間成立業(yè)主委員會的，應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會委員總數以及按照建筑面明確本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會委員總數以及按照建筑面積比例預留尚未開發(fā)物業(yè)的委員名額。積比例預留尚未開發(fā)物業(yè)的委員名額。（廈門市物業(yè)管理若（廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定干規(guī)定 第十四條）第十四條）xxxxxx第四十六條第四十六條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務職務自行自行終止：終止： 1 1、 收受物業(yè)服務企業(yè)或者有利害關

44、系業(yè)主提供利益的；收受物業(yè)服務企業(yè)或者有利害關系業(yè)主提供利益的； 2 2、 向為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務的物業(yè)服務企業(yè)承攬、介向為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務的物業(yè)服務企業(yè)承攬、介紹相關業(yè)務或者推薦利害關系人就業(yè)的；紹相關業(yè)務或者推薦利害關系人就業(yè)的； 3 3、本人或者直系親屬在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務的物業(yè)本人或者直系親屬在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務的物業(yè)服務企業(yè)中任職的；服務企業(yè)中任職的； 4 4、 無正當理由拒不繳納物業(yè)管理費或者專項維修無正當理由拒不繳納物業(yè)管理費或者專項維修資金等不履行業(yè)主法定義務的；資金等不履行業(yè)主法定義務的； 5 5、 無正當理由連續(xù)三次不參加業(yè)主委員會會議的；無正當理由連

45、續(xù)三次不參加業(yè)主委員會會議的； 6 6、 以書面形式向業(yè)主大會提出辭職的；以書面形式向業(yè)主大會提出辭職的； 7 7、根據法律、法規(guī)規(guī)定不宜繼續(xù)擔任業(yè)主委員會委員的。根據法律、法規(guī)規(guī)定不宜繼續(xù)擔任業(yè)主委員會委員的。終止委員職務的事項應當在物業(yè)管理區(qū)域內進行公示，并向終止委員職務的事項應當在物業(yè)管理區(qū)域內進行公示，并向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。（廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定（廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定 第十九條）第十九條）xxxxxx第四十七條第四十七條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以主合法權益的，

46、受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。請求人民法院予以撤銷。（物業(yè)管理條例（物業(yè)管理條例 第二十條）第二十條）（三）與業(yè)主關系處理實操（三）與業(yè)主關系處理實操 1 1、關系處理要點、關系處理要點“四性四性” (1) (1) 常規(guī)管理大局性常規(guī)管理大局性 (2) (2) 大數據優(yōu)化性大數據優(yōu)化性 (3)(3)額外優(yōu)質服務額外優(yōu)質服務遞增性遞增性 ( (4 4)“)“親情服務親情服務. .陽光管理陽光管理 扎實性扎實性 （配套工程的作用配套工程的作用） 2、依法交往，靈活掌握。、依法交往，靈活掌握。 3、敢于表現(xiàn)，事倍功半、敢于表現(xiàn)，事倍功半。 （接招，為我所用）（接招，為我所用） 4、急人所難，厚德待用。、急人所難，厚德待用。 底子深厚，底子深厚， 人脈廣泛，人脈廣泛， 業(yè)委會為難？業(yè)委會為難？（四）（四）選擇題一：有了真實可靠性的選擇題一：有了真實可靠性的8585的業(yè)主滿意的業(yè)主滿意度與業(yè)主大會、業(yè)委會打交道就會有多項度與業(yè)主大會、業(yè)委會打交道就會有多項選擇。選擇。 若無若無8585，有多項選擇嗎？，有多項選擇嗎？ 選擇題二：業(yè)主大會及業(yè)委會也是由單個集選擇題二：業(yè)主大會及業(yè)委會也是由單個集合而成，是人就存在共性和個性，打交道時有合而成，是人就存在共性和個性，打交道時有意識地引導其發(fā)揮其前后者藝術