房產(chǎn)評估報(bào)告(共14頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書估價(jià)項(xiàng)目名稱：XX市XXX開發(fā)區(qū)XXX街XX家園X幢X單元X層XXX室房地產(chǎn)的抵押估價(jià)報(bào)告委 托 方：湖北XX實(shí)業(yè)投資有限公司估 價(jià) 方：XXXX房地產(chǎn)評估咨詢有限公司估 價(jià) 人 員：估價(jià)作業(yè)日期： 年 月 日 至 年 月 日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：目 錄一、致委托方函二、房地產(chǎn)估價(jià)師聲明三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件四、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告五、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告六、附件一、致委托方函XXXX實(shí)業(yè)投資有限公司：承蒙委托，我機(jī)構(gòu)對您委托的XX市XX洲開發(fā)區(qū)XX街XX家園X幢X單元X層XXX室的房地產(chǎn)進(jìn)行了評估，估價(jià)目的系為抵押房地產(chǎn)提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)公開市場價(jià)值。本

2、機(jī)構(gòu)估價(jià)人員本著規(guī)范房地產(chǎn)市場、保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益為指導(dǎo)思想，依據(jù)中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)以及房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，操作中遵循客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則，利用您提供的有效證件及相關(guān)資料，經(jīng)過現(xiàn)場查勘和市場調(diào)查，選取科學(xué)的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)和對該類房地產(chǎn)價(jià)值因素的分析，完成了估價(jià)對象的估價(jià)工作，現(xiàn)將估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn) 年 月 日估價(jià)結(jié)果函告如下：房地產(chǎn)市場價(jià)值為 元，大寫人民幣 元整。 法人代表：XXXX房地產(chǎn)評估咨詢有限公司 年 月 日二、估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1我們在本報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析

3、、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有利害關(guān)系或偏見。4我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。5我們已對本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地勘察。但我們現(xiàn)場查勘僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托方提供的資料進(jìn)行評估，我們不承擔(dān)對估價(jià)對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任。6沒有人對本評估報(bào)告提出重要專業(yè)幫助。7本估價(jià)報(bào)告依據(jù)了委托方提供的相關(guān)資料，委托方對資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。因資料失實(shí)造成估價(jià)結(jié)果有誤的，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。9

4、本估價(jià)報(bào)告的全部或其部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上，報(bào)告解釋權(quán)為本評估機(jī)構(gòu)所有。參加本次估價(jià)的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師（簽名、蓋章）三、估價(jià)的假設(shè)與限制條件（一）估價(jià)報(bào)告結(jié)論成立的假設(shè)條件：1、本次評估以估價(jià)委托方所提供真實(shí)、合法、完整的估價(jià)資料為假設(shè)前提。2、估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)日公開市場上最可能形成的客觀合理的價(jià)格。3、假設(shè)估價(jià)對象是合法產(chǎn)權(quán)下的房地產(chǎn)，不存在任何產(chǎn)權(quán)糾紛及他項(xiàng)權(quán)利。4、假定估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況與在完成實(shí)地查勘之日的狀況一致。5、假設(shè)估價(jià)對象合法取得房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)，并支付完相關(guān)稅費(fèi)。（二）估價(jià)報(bào)告使用的限定條件：1、估價(jià)結(jié)論為滿足全部假設(shè)與限制條件

5、下的價(jià)值。2、估價(jià)結(jié)果為估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)值。2、估價(jià)結(jié)果為估價(jià)目的下的價(jià)值。3、估價(jià)結(jié)果在報(bào)告有效期內(nèi)方有效。4的結(jié)果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員同意，估價(jià)報(bào)告不得向委托方及報(bào)告審查部門以外的單位及個(gè)人提供，凡因委托人使用估價(jià)報(bào)告不當(dāng)而引起的后果，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。5本估價(jià)報(bào)告的全部或其部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上，報(bào)告解釋權(quán)為本評估機(jī)構(gòu)所有。四、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告（一）委托方：XXXXX實(shí)業(yè)投資有限公司（二）估價(jià)方：XXXX房地產(chǎn)評估咨詢有限公司（三）估價(jià)對象：估價(jià)對象坐落于XX市XX洲開發(fā)區(qū)XXX街XXX園X幢X單元X層XX

6、X室，房產(chǎn)證號(hào)：襄樊市房權(quán)證樊城區(qū)字第XXXXXXXXX號(hào)。房屋所有權(quán)人湖北XX實(shí)業(yè)投資有限公司，混合結(jié)構(gòu)，建筑面積 平方米。實(shí)際用途為住宅用房，截止評估日，該房產(chǎn)無抵押及他項(xiàng)權(quán)利限制擁有完整權(quán)利。估價(jià)對象所處樓房共 X層， 年竣工，外墻刷涂料，內(nèi)墻涂料，簡單裝修，水電設(shè)施齊備。估價(jià)對象位于X棟X層樓房的X層?xùn)|，區(qū)域內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，空氣質(zhì)量良好，其公用設(shè)施、公共配套設(shè)施齊備，基礎(chǔ)設(shè)施完備，是休閑的理想場所。（四）估價(jià)目的：為確定房地產(chǎn)公開市場價(jià)值提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)值。（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)： 年 月 日（六）價(jià)值定義：本報(bào)告中的估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)及現(xiàn)狀合法利用條件下的公開市場價(jià)值。（

7、七）估價(jià)依據(jù)：1、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；2、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-1999房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范；3、委托方提供的有關(guān)證明資料；4、評估人員現(xiàn)場踏勘掌握的房地產(chǎn)資料。（八）估價(jià)原則：1、合法原則；2、最高最佳使用原則；3、替代原則；4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則；5、公平原則。（九）估價(jià)方法：市場比較法市場比較法是將估價(jià)對象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，以此求取估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。（十）估價(jià)結(jié)果：本估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，結(jié)合估

8、價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對影響房地產(chǎn)市場價(jià)格因素的分析，確定估價(jià)對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值為：房地產(chǎn)市場價(jià)值為 元，大寫人民幣 元整。（十一）估價(jià)人員： 注 冊 號(hào) 碼 注 冊 號(hào) 碼 （十二）估價(jià)作業(yè)日期： 年 月 日至 年 月 日（十三）估價(jià)報(bào)告有效期： 自 年 月 日起有效期X個(gè)月 五、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告（一）個(gè)別因素分析:估價(jià)對象坐落于XX市XX洲開發(fā)區(qū)XXXX街XXXXX園X幢X單元X層XXX室，房產(chǎn)證號(hào)：XXX市房權(quán)證XXX區(qū)字第XXXXXX號(hào)。房屋所有權(quán)人湖北XX實(shí)業(yè)投資有限公司，混合結(jié)構(gòu)，建筑面積151.45平方米。實(shí)際用途為住宅用房，截止評估日，該房產(chǎn)無抵押及他項(xiàng)權(quán)利限制擁有完整權(quán)利。估價(jià)對象所處

9、樓房共 X層， 年竣工，外墻刷涂料，內(nèi)墻涂料，簡單裝修，水電設(shè)施齊備。估價(jià)對象位于一棟六層樓房的一層?xùn)|，區(qū)域內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，空氣質(zhì)量良好，其公用設(shè)施、公共配套設(shè)施齊備，基礎(chǔ)設(shè)施完備，是休閑的理想場所。（二）區(qū)域因素分析:襄樊市位于湖北省西北部，河南省西南部，長江支流的漢江中游，是漢江流域中的一座中心城市，實(shí)行市管縣體制，其地理范圍為：北緯31143237，東經(jīng)1104511343。漢江自西向東穿越襄樊城區(qū)，出城東即向南而去。江北為樊城，是襄樊市城區(qū)最繁華的區(qū)域，也是鄂西北的交通、郵電、商業(yè)、服務(wù)業(yè)的中心；江南為襄城，是襄樊市市級(jí)黨、政、軍領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)所在地，全市高等學(xué)校和重點(diǎn)高中集中在該區(qū)，形成全市的

10、政治、軍事、文化、教育中心。在城區(qū)漢江上建有鐵路公路兩用橋和公路大橋各1座，高速公路大橋已建成通車。襄樊市交通發(fā)達(dá)，自古即為交通要輳，素有“南襄隘道”、“南船北馬”、“七省通衢”之稱，歷為南北通商和文化交流的通道?，F(xiàn)已形成漢丹、焦柳、襄渝3條鐵路大動(dòng)脈交匯于市區(qū)、3條國道公路貫通市區(qū)、公路在境內(nèi)連成網(wǎng)絡(luò)，漢水、南河、唐白河等5條河道全年通航，襄樊和老河口兩座飛機(jī)場連接空中走廊，輸油管道橫跨其間的立體交通網(wǎng)絡(luò)。襄樊市魚梁洲經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū), 位于市區(qū)以東, 四面環(huán)水，地理位置得天獨(dú)厚。被稱為市區(qū)的“肺”，具有一定獨(dú)特功能。規(guī)劃性質(zhì)為生態(tài)旅游開發(fā)區(qū), 區(qū)域規(guī)劃面積10KM2,與襄陽區(qū)東津鎮(zhèn)相鄰, 魚

11、梁洲大橋與市區(qū)相聯(lián)。1992年開始開發(fā)建設(shè),目前已初具規(guī)模。伴隨著崔家營航電樞紐工程蓄水和江灘整治工程結(jié)束，這里將形成一片天然靜態(tài)水域，適合開展生態(tài)旅游。未來3至5年，新加坡三達(dá)集團(tuán)將引資400億元，將魚梁洲打造成4A級(jí)上市景區(qū)。將會(huì)帶動(dòng)該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，使地價(jià)具有一定上升的潛力。（三）市場背景分析：襄樊市魚梁洲經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的開發(fā)以豐富親切的水景為環(huán)境特色，以精神療養(yǎng)、文化休閑為服務(wù)特色，以水為中心，定位在文化和旅游項(xiàng)目上。（四）最高最佳使用分析：最高最佳使用原則是要說明房地產(chǎn)估價(jià)要以房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提。所謂最高最佳使用，是估價(jià)對象的一種最可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可

12、能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，并能給估價(jià)對象帶來最高價(jià)值的使用，委估房地產(chǎn)保持線狀繼續(xù)使用為最高最佳使用。估價(jià)對象所處區(qū)域?yàn)槿?jí)地段，為一幢六層樓房的二層?xùn)|，適宜做為住宅使用，因而在此作住宅符合最高最佳使用原則。（五）估價(jià)方法的選用：由于估價(jià)對象周邊類似房地產(chǎn)交易案例較多，交易資料易于取得，故選用市場比較法評估估價(jià)對象價(jià)值，市場比較法是將估價(jià)對象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，以此求取估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。（六）估價(jià)測算過程：遵循市場比較法可比實(shí)例的選取原則，根據(jù)評估人員掌握的房地產(chǎn)交易市場資料，在估價(jià)對象同一供求圈內(nèi)

13、選擇三個(gè)與估價(jià)對象用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)相同和相似的近期交易實(shí)例作為可比實(shí)例，對影響價(jià)格的各項(xiàng)因素及其影響程度進(jìn)行分析，建立估價(jià)對象與可比實(shí)例的價(jià)格可比基礎(chǔ)，并分別進(jìn)行交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正，評估估價(jià)對象的市場價(jià)格。估價(jià)分析測算過程：1、 市場比較法計(jì)算公式為：標(biāo)的物價(jià)格交易實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)區(qū)域修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)選取可比實(shí)例（見表一）：可比實(shí)例ABC評估對象項(xiàng)目座落XXX開發(fā)區(qū)中心街銀杏家園XXX開發(fā)區(qū)中心街銀杏家園XXX開發(fā)區(qū)中心街銀杏家園XXX開發(fā)區(qū)XXX街XX家園地段等級(jí)三級(jí)三級(jí)三級(jí)三級(jí)用途住宅住宅住宅住宅交易情況正常正常

14、正常公開市場價(jià)值交易日期2010.62010.52010.62010.12交易單價(jià)（元 m）36503312.437002、可比實(shí)例修正1）交易日期的修正：可比實(shí)例A、B、C交易日期2010年6月、5月、6月，根據(jù)近期房地產(chǎn)市場房價(jià)情況，故可比實(shí)例A、B、C的交易日期修正系數(shù)均為100100、100/100、100/100。2）交易情況的修正：可比實(shí)例A、B、C均為正常交易，故不需交易情況修正，可比實(shí)例交易情況修正系數(shù)均為100100。3）區(qū)域因素、個(gè)別因素的修正：根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)人員現(xiàn)場勘察及委托方提供的資料，設(shè)估價(jià)對象所在區(qū)域的房地產(chǎn)狀況指數(shù)為100，得出可比實(shí)例A、B、C房地產(chǎn)區(qū)域因素狀況

15、修正系數(shù)分別為100/93、100/95、100/98，詳細(xì)分析、修正過程如下表：3、可比實(shí)例如下：估價(jià)對象與比較實(shí)例 設(shè)定分值比較內(nèi)容估價(jià)對象ABC區(qū)位地段100100100100交通便捷程度100100100100繁華程度100100100100公共服務(wù)設(shè)施完備程度100100100100個(gè)別因素設(shè)計(jì)布局100100100100基礎(chǔ)設(shè)施完備程度100100100100新舊程度100959595設(shè)備、裝修及外觀100100100100朝向100989898樓層100100102105合計(jì)1009395984、求取比準(zhǔn)價(jià)格（元/m2）：A：3650100/100100/100100/93=3925B：3312100/100100/100100/95=3486C：3700100/100100/100100/98=3775可比單價(jià)=（A+B+C）3=3729（取整）3729151.45= 元根據(jù)我公司提供的委估房地產(chǎn)土地使用權(quán)抵押估價(jià)報(bào)告，編號(hào)為(襄樊)XX(2010)（估）字第XXX號(hào)，設(shè)定土地抵押權(quán)的土地總價(jià)為元，則估價(jià)對象應(yīng)扣除的土地抵押后