巢湖項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告20130412

1、2341巢湖市地處皖江開(kāi)發(fā)開(kāi)放的中心地帶，是安徽“金三角”的腹地，是合肥都市圈核心成員之一。在撤市后，現(xiàn)在的巢湖市僅為縣級(jí)市，受合肥市代管.縣級(jí)巢湖市總面積2063平方公里，居巢區(qū)人口達(dá)到94萬(wàn)，下轄12個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、5個(gè)街道辦事處。u巢湖市位于安徽省中部，瀕臨長(zhǎng)江，環(huán)抱五大淡水湖之一的巢湖。地級(jí)巢湖市于1999年7月9日正式設(shè)立，至2011年7月13日止，期間下轄居巢區(qū)和廬江、無(wú)為、和縣、含山四個(gè)縣，全市總面積9423平方公里。u2011年7月14日，地級(jí)巢湖市被一拆為三，分別并入合肥、蕪湖、馬鞍山三市。8月22日，地級(jí)巢湖市正式解體，撤銷原地級(jí)巢湖市的居巢區(qū)，設(shè)立縣級(jí)巢湖市，新設(shè)的縣級(jí)巢湖市由安

2、徽省直轄，合肥市代管。地處合蕪中間地帶，距離合肥濱湖新區(qū)僅1個(gè)多小時(shí)，距離南京僅2個(gè)小時(shí)路程，與蕪湖、馬鞍山、合肥、安慶、滁州交接，間接覆蓋人口200萬(wàn),寧西、京福高速鐵路、淮南干線鐵路，合寧、合蕪高速公路穿境而過(guò),濱湖新區(qū)的快速發(fā)展，將進(jìn)一步促進(jìn)巢湖與合肥之間的聯(lián)系，對(duì)商業(yè)發(fā)展的推動(dòng)有積極的作用近幾年巢湖的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況良好，也帶動(dòng)了固定資產(chǎn)投資、商品零售等行業(yè)在內(nèi)的迅速發(fā)展。2011年7月巢湖市化為縣級(jí)市以后，降低了原先作為地級(jí)市對(duì)周邊縣域的影響，并且自身城市發(fā)展定位在短期內(nèi)不夠明確，將會(huì)影響其經(jīng)濟(jì)發(fā)展。年份年份人口人口( (萬(wàn)萬(wàn)) )地區(qū)生產(chǎn)總值地區(qū)生產(chǎn)總值( (億億) )固定資產(chǎn)投資固定

3、資產(chǎn)投資( (億億) )財(cái)政收入財(cái)政收入( (億億) )消費(fèi)品零售總額消費(fèi)品零售總額( (億億) )人均人均GDP(GDP(元元) )城鎮(zhèn)居民可支配城鎮(zhèn)居民可支配收入收入( (元元) )2010年/101.479.77.445.316858161662011年8916013010.485419733224592012年94192.61312456/2012年全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值192.6192.6億元億元，同比增長(zhǎng)9%；規(guī)模以上工業(yè)增加值69億元，增長(zhǎng)17%；財(cái)政收入24.13億元，增長(zhǎng)130%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額56億元，增長(zhǎng)7.3%；固定資產(chǎn)投資131億元，增長(zhǎng)30%；農(nóng)民人均純收入812

4、5元，增長(zhǎng)18%。全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值280億元，增長(zhǎng)18.1%，新增規(guī)模以上企業(yè)15家，億元以上產(chǎn)值企業(yè)達(dá)23家。全年接待游客328萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)112.8%，旅游綜合收入13.2億元，增長(zhǎng)63%。目前巢湖以第二產(chǎn)業(yè)為主，隨著工業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，第二產(chǎn)業(yè)將比重逐步提高。第二產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，提供了多個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，使得城市居民收入水平進(jìn)一步提升，為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。 “一體”為老城區(qū)，“兩翼”分別為：東側(cè)是指以半湯路、亞夫路、東環(huán)路（規(guī)劃）為主要方向拓展半湯分區(qū)，西側(cè)以健康路、龜山路為主要方向湖光路以西拓展濱湖分區(qū)。市域城鎮(zhèn)空間格局：一主三副 規(guī)劃布局“一主三副”的城市級(jí)公共中心，即以

5、舊城人民路商業(yè)中心為依托的市級(jí)老城商業(yè)綜合公共中心、市級(jí)濱湖商務(wù)休閑公共副中心、市級(jí)北岸體育休閑公共副中心和市級(jí)半湯行政商務(wù)公共副中心。 最新規(guī)劃：居巢區(qū)并入合肥撤消地級(jí)巢湖市，將巢湖市居巢區(qū)、廬江縣劃歸合肥市管轄。影響：將會(huì)分流部分客戶；影響房?jī)r(jià)的走向。影響：將會(huì)分流部分客戶；影響房?jī)r(jià)的走向。 皖江北岸核心城市，合肥經(jīng)濟(jì)圈副中心城市，以休閑旅游為主要特色的濱湖宜居城市?？傮w空間布局為“一體兩翼三組團(tuán) ”環(huán)巢湖擁有豐富的旅游資源，是巢湖核心資源的最重要延伸帶，加之大合肥環(huán)巢湖旅游規(guī)劃的指引和合肥市未來(lái)濱湖新城的發(fā)展走向，區(qū)域形象得到很大的提升，將成為旅游開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。巢湖是安徽省”兩山一湖“的核心

6、旅游資源之一，是具有發(fā)展旅游地產(chǎn)潛力的區(qū)域，并且是合肥旅游市場(chǎng)重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域，未來(lái)在合肥市場(chǎng)上的知名度將會(huì)得到極大的提升。巢湖是一個(gè)以湖命名的濱湖城市，區(qū)位獨(dú)特、交通便捷，地處皖中，襟江環(huán)湖，毗鄰長(zhǎng)三角，既是合肥經(jīng)濟(jì)圈的重要組成部分，也是皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)集中區(qū)所在地。以工業(yè)化和東向發(fā)展為主戰(zhàn)略。 濱湖城市宜居福地、新型工業(yè)經(jīng)濟(jì)高地、高效現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地、休閑度假旅游勝地“四大建設(shè)” 巢湖市將定位為皖江北岸核心城市、合肥經(jīng)濟(jì)圈副中心城市、以休閑旅游為主要特色的濱湖宜居城市。未來(lái)的巢湖市將與合肥離得更近；未來(lái)的巢湖水質(zhì)將大大改觀；未來(lái)巢湖“中國(guó)溫泉之鄉(xiāng)”的名號(hào)也將更加響亮。 巢湖市還將通過(guò)京

7、福高鐵、廬銅鐵路、寧巢城際鐵路以及合巢馬高速公路等，實(shí)現(xiàn)與合肥等周邊城市的大容量快速連接。同時(shí)，大力發(fā)展航運(yùn)和港口建設(shè)，構(gòu)建以長(zhǎng)江航道、裕溪河、河西東向干線航道為骨架的內(nèi)河航道網(wǎng)，暢通合肥通江達(dá)海通道。 n居巢區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)，但是總體經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱；居巢區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)，但是總體經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱；n居民收入與社會(huì)零售額提高，消費(fèi)需求不斷增強(qiáng)；居民收入與社會(huì)零售額提高，消費(fèi)需求不斷增強(qiáng)；n目前巢湖經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以工業(yè)為主，商業(yè)發(fā)展滯后；目前巢湖經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以工業(yè)為主，商業(yè)發(fā)展滯后；n城市發(fā)展方向：東擴(kuò)西進(jìn)，環(huán)巢湖地區(qū)成為熱點(diǎn)區(qū)域；城市發(fā)展方向：東擴(kuò)西進(jìn)，環(huán)巢湖地區(qū)成為熱點(diǎn)區(qū)域；n城市空間版圖擴(kuò)大，給房地產(chǎn)

8、帶了擴(kuò)展空間；城市空間版圖擴(kuò)大，給房地產(chǎn)帶了擴(kuò)展空間；n城市新格局產(chǎn)生，將會(huì)分流很大部分周邊縣鎮(zhèn)的實(shí)力購(gòu)買人群城市新格局產(chǎn)生，將會(huì)分流很大部分周邊縣鎮(zhèn)的實(shí)力購(gòu)買人群n一主一次三片商業(yè)格局規(guī)劃，核心商圈的地位仍然不變，商業(yè)向四周一主一次三片商業(yè)格局規(guī)劃，核心商圈的地位仍然不變，商業(yè)向四周擴(kuò)散，次商圈不斷發(fā)展，消弱中心商圈的影響力擴(kuò)散，次商圈不斷發(fā)展，消弱中心商圈的影響力n商業(yè)供應(yīng)量不斷增加商業(yè)供應(yīng)量不斷增加2成交日期成交日期編號(hào)編號(hào)位置位置面積面積競(jìng)得人競(jìng)得人項(xiàng)目名項(xiàng)目名狀態(tài)狀態(tài)容積率容積率成交總額（）成交總額（）2010-1-112009-15原槐祥工貿(mào)地塊23.78畝槐祥工貿(mào)-2010-1-

9、82009-17金巢大道與紫薇路交叉口東南側(cè)88.05畝江蘇萬(wàn)宇置業(yè)紫金華府在建未開(kāi)盤(pán)2.2136102010-10-192010-25東至鳳凰名城地塊，南至鐵路，西至民宅、增壓泵站，北至半湯路76畝巢湖金成尚城中央領(lǐng)域在建已開(kāi)盤(pán)2.0未知2010-12-292010-32號(hào)東至支路，南至裕溪河，西至巢湖南路，北至裕溪路137畝肥西錢(qián)江置業(yè) 弘宇雍景灣在建已開(kāi)盤(pán)3.045347萬(wàn)元萬(wàn)元(331萬(wàn)/畝)2010-11-302010-26號(hào)原水上公園地塊168.15畝許少滿南波灣待建狀態(tài)2.549604.25萬(wàn)元萬(wàn)元(295萬(wàn)/畝)2011-5-62011-7號(hào)東至岠嶂華庭安置點(diǎn)，南至金湖大道，西

10、至渡江路，北至岠嶂華庭安置點(diǎn)約14.67畝張清城-2000.00萬(wàn)元（￥66.00萬(wàn)元/畝）住宿餐飲用地（酒店）2011-5-52011-9號(hào)東至秀庭景苑小區(qū)，南至農(nóng)田，西至湖光路，北至市水果批發(fā)市場(chǎng)一期工程17.22畝鼎元置業(yè)-1137.00萬(wàn)（￥63.00萬(wàn)元/畝）元商業(yè)（市場(chǎng)用地）2011-5-62011-6號(hào)東至湯山路，南至農(nóng)田，西至規(guī)劃支路，北至規(guī)劃支路約50畝謝正剛-1550.00萬(wàn)元30.00萬(wàn)元/畝商業(yè)、金融（五星級(jí)酒店）2011-6-172011-14號(hào)東至湯山路、南至北外環(huán)路、西至湯山山體，北至現(xiàn)狀農(nóng)田136.74畝解正剛-1.119827萬(wàn)元（￥145萬(wàn)元/畝）2011-

11、6-172011-15號(hào)東至現(xiàn)狀廠房、南至相鄰單位用地界線、西至金巢大道、北至相鄰單位用地界線10畝南峰潤(rùn)邦汽車已建成1.2商業(yè)（汽車4S店）810萬(wàn)元（￥81萬(wàn)元/畝）2011-8-172011-49號(hào)東至潛川路、南至規(guī)劃支路、西至規(guī)劃支路、北至紫薇路74畝合肥光盛房產(chǎn) 光盛紫御府在建未開(kāi)盤(pán)2.514800萬(wàn)（200萬(wàn)/畝）2011-8-152011-42號(hào)東至現(xiàn)狀農(nóng)田、南至現(xiàn)狀農(nóng)田、西至體育大道、北至龜山路183畝中鐵十三局濱湖景城安置房已封頂1.757329.15（40.05萬(wàn)/畝）2011-11-22011-14巢湖市蘇灣鎮(zhèn)蘇灣居委會(huì)1.5畝我愛(ài)我家置業(yè)-462萬(wàn)（308萬(wàn)/畝）201

12、2-12-172011-16巢湖市銀屏鎮(zhèn)呂婆村委9.95畝龍青度假山莊-1.5、1.0377.9（34萬(wàn)/畝）2012-12-172012-8巢湖市亞夫街道崗嶺居委會(huì)83.8畝亞父批發(fā)市場(chǎng)-1.07124.44（85萬(wàn)/畝）2012-12-172011-3巢湖市中廟街道勝利村委會(huì)3.69畝中廟農(nóng)機(jī)加油站-0.5243.8（66萬(wàn)/畝）2012年，是巢湖區(qū)劃調(diào)整第一年，土地供應(yīng)基本凍結(jié)，但隨著巢湖并入合肥大發(fā)展的機(jī)遇期，而原地級(jí)巢湖市收儲(chǔ)的1.4萬(wàn)畝土地是重要存量資源，前來(lái)考察的地產(chǎn)企業(yè)更絡(luò)繹不絕，有浙商投資集團(tuán)、浙江商會(huì)、邵氏集團(tuán)、安徽方興置業(yè)等知名企業(yè)?？梢哉f(shuō)盡管2012年土地供應(yīng)量少，成交

13、也少，但區(qū)域調(diào)整后，巢湖迎來(lái)了更多的關(guān)注和發(fā)展機(jī)遇。： 2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)總量78.1萬(wàn)平米，共7303套。從以上數(shù)據(jù)可得知，2012年供貨量同比2011年市場(chǎng)總供應(yīng)9192套縮水1889套，總面積減少達(dá)107682。同時(shí)鄉(xiāng)鎮(zhèn)樓盤(pán)占全市房地產(chǎn)供應(yīng)量的比例從2011年的19.7%提升到了38.5%。發(fā)展可謂迅猛。u其中巢湖市主城區(qū)15個(gè)樓盤(pán)（新樓盤(pán)3個(gè)）供應(yīng)量為4641套，面積：48萬(wàn)平米，鄉(xiāng)鎮(zhèn)項(xiàng)目在2012年異軍突起，12個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)樓盤(pán)供應(yīng)量為2662套，面積30.1萬(wàn)平米。巢湖市區(qū)供貨量排在前三的分別是：巢湖碧桂園：761套 91867平米，弘宇雍景灣 766套 70544平米，嘉和花園

14、768套 71628平米。鄉(xiāng)鎮(zhèn)供貨量最大的是巢湖中廟碧桂園濱湖城 546套 78438平米。：2012年全巢湖市共成交5035套新建住宅，成交面積54.2萬(wàn)平米，成交均價(jià)4269元/平米（含別墅），成交總額23.13億元。其中巢湖市區(qū)樓盤(pán)（除去鄉(xiāng)鎮(zhèn)樓盤(pán)）全市共成交3211套新房住宅，成交面積32.06萬(wàn)平方米，成交均價(jià)4443元/平方米，成交總額共14.25億元。鄉(xiāng)鎮(zhèn)項(xiàng)目共成交1824套住宅，成交面積22.1萬(wàn)平米，成交均價(jià)4017元/平米（含別墅），成交總額8.9億元。u2012年巢湖全市房地產(chǎn)市場(chǎng)共成交6104套房源，成交總面積：661993平米，成交總額25億元u住宅成交5035套，成交

15、面積：541847平米，成交均價(jià)4269元/平米（含別墅），成交總額23.13億。u商鋪成交313套，成交面積2.03萬(wàn)平米，成交均價(jià)8560元/平米，成交總額1.74億。u寫(xiě)字樓成交22套，成交面積1180平米，成交均價(jià)5647元/平米，成交總額666萬(wàn)。現(xiàn)房成交734套，成交面積98688平米。：2012年統(tǒng)計(jì)巢湖市區(qū)（不包含鄉(xiāng)鎮(zhèn)）住宅成交均價(jià)為4269元/ ，環(huán)比2011年5030元/跌了761元/，目前巢湖市區(qū)住宅成交均價(jià)突破6000元/平米的樓盤(pán)已是很少基本是主城區(qū)的多層房源如天瑞鳳鳴花園和匯豪天下，而在成交價(jià)格5000-6000元/平米的樓盤(pán)也只有7個(gè)左右，剩下的基本在5000元/

16、平米以下。從區(qū)域上來(lái)看，主城區(qū)小高層在4100-5500元/平米左右，多層在6000-6300元/平米左右，半湯新城區(qū)域小高層、高層在3500-4400元/平米左右，多層在4800-5400元/平米左右.排名排名區(qū)域區(qū)域樓盤(pán)名稱樓盤(pán)名稱銷售套數(shù)銷售套數(shù)銷售面積（）銷售面積（）銷售均價(jià)銷售均價(jià)銷售金額銷售金額（元（元/ /）（億元）（億元）1巢湖碧桂園濱湖城45375177.45479.94.12巢湖巢湖碧桂園44247044.24199.723巢湖高速云水灣43649243.74051.124巢湖東方新世界392283493587.715巢湖嘉和花園30530875.94105.41.36巢湖

17、華邦世家花園29731819.54985.31.67巢湖徽商花園22522816.45113.31.28巢湖金泰新城22022618.91854.10.49巢湖中凱景湖豪庭212266414451.81.210巢湖中央領(lǐng)域199180994257.90.8u20122012年房地產(chǎn)投資下降：年房地產(chǎn)投資下降：受宏觀經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響巢湖市自今年以來(lái)房地產(chǎn)業(yè)一直處于不景氣的狀態(tài)。房地產(chǎn)投資除2月、3月、4月外其他月份均是下降態(tài)勢(shì)，1-11月份巢湖市房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)0.1%，僅完成24億。是自4月份以后連續(xù)第5個(gè)月下降。房屋銷售面積從今年2月份開(kāi)始，連續(xù)9個(gè)月下降。房地產(chǎn)增速低于合肥市平均增速20

18、個(gè)百分點(diǎn)，在十四個(gè)市縣區(qū)及開(kāi)發(fā)區(qū)中排在第十二位。房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交低迷是巢湖市投資總量不高的主要原因。u2012年，對(duì)于巢湖樓市來(lái)說(shuō)不平凡的一年，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策延續(xù)，巢湖區(qū)劃調(diào)整帶來(lái)的各行業(yè)蕭條，巢湖房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展也不例外也進(jìn)入低迷期。2012年全年巢湖市供應(yīng)貨量面積78.1萬(wàn)平米，銷售了6104套共計(jì)66萬(wàn)平米。盡管與2010年2009年的成績(jī)相比有所減少，但在2011年的基礎(chǔ)上同比增加20%。房?jī)r(jià)也降了500元/平米，巢湖樓市的發(fā)展如今依然是處于低價(jià)走量的模式，個(gè)別樓盤(pán)依靠好的地段、配套、優(yōu)質(zhì)戶型開(kāi)始進(jìn)入了慢漲態(tài)勢(shì)。如巢湖碧桂園從一口價(jià)4100元/平米-4200/平米-4260元/平米-

19、4300元/平米，都是一種嘗試市場(chǎng)反應(yīng)的心態(tài)，同時(shí)自身酒店、學(xué)區(qū)、大環(huán)境配套成熟也是必不可少的漲價(jià)理由。撤市從直接角度來(lái)說(shuō)，減少了四個(gè)縣的購(gòu)買需求，從間接角度來(lái)說(shuō)，一方面巢湖本地有錢(qián)群體開(kāi)始向合肥涌動(dòng)，另一方面，老百姓開(kāi)始觀望巢湖下一步的發(fā)展情況，而減緩入市。3西部：受與合肥合并的利好消息，是未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)。南部：是目前土地供應(yīng)的重點(diǎn)和高端樓盤(pán)的集中區(qū)，但未來(lái)土地供應(yīng)有限。西部：已成熟社區(qū)為主，現(xiàn)有在售樓盤(pán)和未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)都較少。北部：巢湖市政府和開(kāi)發(fā)區(qū)所在地，是目前在售樓盤(pán)的重點(diǎn)。中部：中心城區(qū)的開(kāi)發(fā)已經(jīng)接近尾聲，未來(lái)面臨的舊城改造還需時(shí)日。房地產(chǎn)業(yè)整體呈向西發(fā)展趨勢(shì)，本案正處在老城區(qū)與

20、西區(qū)板塊的交界處，也是城市重點(diǎn)發(fā)展方向，未來(lái)潛力較大本案本案1 1中凱景湖豪庭中凱景湖豪庭2 2麗景國(guó)際麗景國(guó)際3 3翡翠豪庭翡翠豪庭4 4鳳鳴花園鳳鳴花園5 5城市之光城市之光6 6湖畔名郡湖畔名郡7 7嘉和花園嘉和花園8 8金科世家金科世家9 9玫瑰園玫瑰園1010綠源聚龍灣綠源聚龍灣1111麗晶華庭麗晶華庭城西城西板塊板塊城北城北板塊板塊政務(wù)政務(wù)板塊板塊城南城南板塊板塊中心中心板塊板塊濱湖濱湖板塊板塊巢湖碧桂園：巢湖碧桂園：多層：多層：38003800聯(lián)排：聯(lián)排：40004000雙拼：雙拼：52005200高層：高層：4300-48004300-4800高層：高層：5000-550050

21、00-5500高層：高層：4500-49004500-4900多層：多層：4800-58004800-5800高層：高層：3800-42003800-4200多層：多層：45004500高層：高層：4500-50004500-5000華邦世家：華邦世家：50005000根據(jù)目前在售樓盤(pán)的市場(chǎng)推量以及未來(lái)土地出讓情況，居巢區(qū)競(jìng)爭(zhēng)熱點(diǎn)正在由市中心向郊區(qū)拓展。未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)主要來(lái)源于城西、城北及政務(wù)三大板塊.但主要競(jìng)爭(zhēng)為城西及政務(wù)板塊,兩大板塊目前眾多新盤(pán)上市,將加劇了板塊間客戶的爭(zhēng)奪。本案本案本本案案從以下分布圖中可以看出，離本案較近的項(xiàng)目有城市之光（尾盤(pán)）、天巢廣場(chǎng)、湖畔名都（尾盤(pán)）、嘉正國(guó)際、中央領(lǐng)

22、域等，以剛需項(xiàng)目為主，主力面積在90-120區(qū)間，產(chǎn)品整體表現(xiàn)一般20132013年年3 3月份巢湖樓市代表性項(xiàng)目及競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案成交情況一覽月份巢湖樓市代表性項(xiàng)目及競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案成交情況一覽樓盤(pán)名稱成交總套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交金額巢湖碧桂園21826135.274062 106170499.34 弘宇雍景灣575222.74920 25693347.90 中央領(lǐng)域中央領(lǐng)域8 8899.64899.644486 4486 4036131.79 4036131.79 碧桂園濱湖城395011.46607 33108081.78 天巢廣場(chǎng)天巢廣場(chǎng)31313349.733349.734942 4942 165

23、54262.31 16554262.31 華邦世家花園272762.644978 13751453.83 金科世家金科世家3 3334.16334.164854 4854 1621854.63 1621854.63 蓬勃中央花園191917.873475 6664025.18 高速云水灣193727.686557 24442738.02 綠源聚龍灣171375.863832 5272063.29 徽商御花園141662.035328 8855732.49 德勝中央城141683.864913 8273610.45 名仕嘉苑121135.64237 4812090.54 匯豪天下101273.3

24、45014 6384006.16 都市樂(lè)符9584.825664 3312655.52 東方新世界東方新世界7 7707.53707.534232 4232 2994079.11 2994079.11 目前市場(chǎng)主力成交均價(jià)在4500-5000元區(qū)間，巢湖碧桂園以絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)領(lǐng)先，主要是受到合肥和巢湖兩地的客戶支撐，而巢湖其他項(xiàng)目多以本地客源消化為主巢湖市場(chǎng)的兩房產(chǎn)品最主要集中在80-90，且實(shí)際成交方面90以下戶型為主，這也主要與當(dāng)?shù)鼐用袷杖胼^低有關(guān)。三房產(chǎn)品最主要集中在100-120，城北和中心板塊擁有大量的緊湊型三房，前者的購(gòu)買群體以低收入群體為主，后者則是由于市中心房?jī)r(jià)較高有關(guān)，巢湖客戶在

25、價(jià)格之后，優(yōu)先考慮房間的功能實(shí)用性。人群人群支付能力和支付意愿支付能力和支付意愿核心驅(qū)動(dòng)力核心驅(qū)動(dòng)力戶型戶型關(guān)注度關(guān)注度本項(xiàng)目契合度本項(xiàng)目契合度投資客收入很高，強(qiáng)支付能力，支付意愿比較高升值潛力，地段的身份標(biāo)識(shí)2房略低公務(wù)員階層收入較高，較高支付能力。容易為高品質(zhì)事物打動(dòng)，注重品位。地段（方便）價(jià)值、品位、品質(zhì)3房-4房高 巢湖周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)生意人支付能力較弱，追求高品質(zhì)、但總價(jià)約束較強(qiáng)學(xué)區(qū)、品質(zhì)、價(jià)格、配套3房很高巢湖市企業(yè)尤其是民營(yíng)經(jīng)濟(jì)園中高級(jí)管理人員支付能力較高、區(qū)域認(rèn)同度較高，看好區(qū)域發(fā)展前景學(xué)區(qū)、配套、品質(zhì)感、品位出眾、舒適度，地段的身份標(biāo)識(shí)3房-4房很高回鄉(xiāng)置業(yè)人員有一定支付能力，區(qū)域認(rèn)

26、同度高，價(jià)格相對(duì)敏感品質(zhì)、價(jià)格、地段2房略低其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕人群、巢湖四縣客戶有一定支付能力，部分支付能力很強(qiáng)，整體對(duì)價(jià)格比較敏感，注重性價(jià)比質(zhì)量保證、性價(jià)比高3房-4房很高居巢區(qū)客戶支付能力一般，總價(jià)約束強(qiáng)學(xué)區(qū)、地段、品質(zhì)感3房高周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)生意人、企業(yè)中、基層管理層，公務(wù)員、本地居民將是本項(xiàng)目的主力客戶在售項(xiàng)目以多層建筑為主，輔以少量小高層、高層住宅，多層建筑在2年被消化殆盡；未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)以小高層、高層為主；老城區(qū)和城北區(qū)價(jià)格在4500-5000元/左右,其他遠(yuǎn)郊板塊在3800-4200元/戶型設(shè)計(jì)以兩房、三房為主，以80-90兩房?jī)蓮d以及100-120三房?jī)蓮d舒適性戶型為主；且三房比重大于二房，

27、部分項(xiàng)目設(shè)有130以上的4房戶型；巢湖受到撤市因素的影響，客戶外流現(xiàn)象日益增多，流動(dòng)性人口又少，且普遍收入較低，外地購(gòu)房客戶所占比例很小，主要依靠市區(qū)客戶消化，且多集中在老城區(qū)購(gòu)房；周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)生意人、企業(yè)中、基層管理層，公務(wù)員、本地居民將是本項(xiàng)目的主力客戶目前市場(chǎng)產(chǎn)品整體表現(xiàn)一般，多以剛需產(chǎn)品形態(tài)呈現(xiàn)，產(chǎn)品的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)需推陳出新，應(yīng)根據(jù)地塊規(guī)劃特點(diǎn)進(jìn)行建筑規(guī)劃，進(jìn)行產(chǎn)品差異化創(chuàng)新如建筑立面色彩風(fēng)格、戶型、住宅新科技，以優(yōu)良的產(chǎn)品性能贏得市場(chǎng)。營(yíng)銷渠道同質(zhì)化，策略創(chuàng)新不夠,普通樓盤(pán)推廣模式，樓盤(pán)缺乏包裝和先進(jìn)的推廣模式，整個(gè)市場(chǎng)營(yíng)銷模式較為落后，這也和外地大型開(kāi)發(fā)商和外地優(yōu)秀的代理公司未進(jìn)入巢湖

28、有關(guān)。4巢湖市商業(yè)供應(yīng)發(fā)展情況巢湖市商業(yè)供應(yīng)發(fā)展情況n1995年前，商業(yè)初具規(guī)模： 經(jīng)濟(jì)發(fā)展促動(dòng)商貿(mào)活動(dòng)繁榮，商業(yè)氛圍在人民路沿線形成，商業(yè)規(guī)模大致在2萬(wàn)平方米左右。n1995-1999年，快速發(fā)展期：人民路零售商業(yè)越發(fā)突出，商業(yè)激增，迅速提高巢湖商業(yè)市場(chǎng)份額。n1999-2003年，商業(yè)區(qū)形成：人民路商區(qū)發(fā)展迅速，零售商業(yè)在該區(qū)域逐步趨于飽和，城北、城南、城西逐步形成商務(wù)行政辦公、旅游觀光購(gòu)物、專業(yè)市場(chǎng)等多個(gè)功能區(qū)塊。n2003-2006年，商業(yè)區(qū)逐步完善：2003年政府規(guī)劃人民路為唯一一個(gè)市級(jí)商業(yè)中心，人民路拆遷改造提上日程。一主、一次、三片和社區(qū)商業(yè)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)遠(yuǎn)景規(guī)劃在逐步落實(shí)。與農(nóng)業(yè)經(jīng)

29、濟(jì)相匹與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)相匹配的初級(jí)形態(tài)，配的初級(jí)形態(tài)，表現(xiàn)為廟會(huì)、集表現(xiàn)為廟會(huì)、集貿(mào)市場(chǎng)貿(mào)市場(chǎng)商業(yè)業(yè)態(tài)出現(xiàn)商業(yè)業(yè)態(tài)出現(xiàn)升級(jí)，百貨商場(chǎng)、升級(jí)，百貨商場(chǎng)、商業(yè)街、批發(fā)市商業(yè)街、批發(fā)市場(chǎng)等相繼出現(xiàn)場(chǎng)等相繼出現(xiàn)消費(fèi)需求多樣化，消費(fèi)需求多樣化，超越商業(yè)范疇的廣超越商業(yè)范疇的廣義商業(yè)如義商業(yè)如Shopping Shopping MallMall、旅游地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、物流等綜合商業(yè)形物流等綜合商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)，并逐步成態(tài)出現(xiàn)，并逐步成為商業(yè)主流為商業(yè)主流商業(yè)飛躍發(fā)展商商業(yè)飛躍發(fā)展商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)質(zhì)的業(yè)形態(tài)出現(xiàn)質(zhì)的飛躍，多樣化、飛躍，多樣化、規(guī)?；默F(xiàn)代商規(guī)模化的現(xiàn)代商業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，如業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，如大型購(gòu)物中心超大型購(gòu)物中心

30、超市、專賣店、精市、專賣店、精品店等品店等 從西方商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展規(guī)律看，商業(yè)業(yè)態(tài)的變化和升級(jí)與城市人均GDP具有密切關(guān)系，隨著人均GDP的變化，商業(yè)形態(tài)也產(chǎn)生變革，2011年，居巢區(qū)人均GDP為人民幣20556元，折合美元約為3105元，百貨商場(chǎng)、商業(yè)街、批發(fā)市場(chǎng)已然出現(xiàn)并完善，逐漸進(jìn)入商業(yè)飛躍發(fā)展的階段，規(guī)?；默F(xiàn)代商業(yè)開(kāi)始呈現(xiàn)，專賣店、精品店、大型購(gòu)物中心超市已具雛形。人均GDP與商業(yè)發(fā)展關(guān)系示意巢巢湖湖歷歷年年商商業(yè)業(yè)累累計(jì)計(jì)供供應(yīng)應(yīng)量量及及增增長(zhǎng)長(zhǎng)率率預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)050100150200250萬(wàn)平方米4.00%4.20%4.40%4.60%4.80%5.00%5.20%5.40%累計(jì)供應(yīng)量

31、增長(zhǎng)比例累計(jì)供應(yīng)量8892.497102107113119125131137143149156163170178186194增長(zhǎng)比例5.30 4.90 5.20 5.24 5.22 5.21 5.16 5.23 4.45 4.50 4.53 4.46 4.51 4.50 4.51 4.50 4.52 4.532003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020從政府土地批租可以看出，巢湖市2006-2020年商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)大致規(guī)模在97萬(wàn)平方米左右，屆時(shí)，巢湖市總商業(yè)規(guī)模

32、大致在194萬(wàn)平方米左右；巢湖商業(yè)供應(yīng)量基本上是穩(wěn)步上升的趨勢(shì)。但是處于中心位置的商業(yè)仍然是客戶選擇的重點(diǎn)，成交占據(jù)大半壁江山。業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)20052005年累計(jì)供應(yīng)量（萬(wàn)平米）年累計(jì)供應(yīng)量（萬(wàn)平米）至至20102010年累計(jì)新增供（萬(wàn)平米）年累計(jì)新增供（萬(wàn)平米）至至20202020年累計(jì)新增供（萬(wàn)平米）年累計(jì)新增供（萬(wàn)平米）超市超市1.4211.42百貨百貨1.9A商業(yè)街（商鋪）商業(yè)街（商鋪）36.6023.4賓館賓館7.525.8餐飲餐飲16B休閑娛樂(lè)休閑娛樂(lè)5.31C市場(chǎng)市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)19.4911.23農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)2.767.6物流物流624總計(jì)總計(jì)972883.45+A+B+C

33、=97根據(jù)巢湖市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃 2004-2020規(guī)劃原則，商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所未來(lái)供給分為八個(gè)層面，分別為超市、百貨商場(chǎng)、商業(yè)街、市場(chǎng)（農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)）、物流、餐飲、休閑娛樂(lè)、賓館。：目前商鋪除了新巢國(guó)際純商業(yè)體在售外，還有人民路商業(yè)街及各樓盤(pán)的臨街商業(yè)。區(qū)劃調(diào)整后，巢湖的發(fā)展還處于迷茫期，對(duì)于商業(yè)注重投資的形式，巢湖商鋪已不再受外地投資客的青睞，而主要是以巢湖本地或者在外巢湖人回鄉(xiāng)發(fā)展購(gòu)買，或者本地人投資。同時(shí)在價(jià)格上，商鋪縮水嚴(yán)重，最高峰時(shí)期，人民路商業(yè)價(jià)格獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷一樓近5萬(wàn)元/平米，甚至在商家的炒作下更有達(dá)到10元/平米，嚴(yán)重透支了該商業(yè)的增長(zhǎng)空間。2012年巢湖市區(qū)商鋪成交價(jià)952

34、3元/平米，同比2011年的14148元/平米，縮水3成?！耙恢饕恢饕淮我淮稳鐓^(qū)社區(qū)”商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃一主：市級(jí)商業(yè)中心巢湖路-東風(fēng)路-人民路：城市綜合商業(yè)街（百貨、超市、賓館、餐飲、休閑娛樂(lè)、精品商業(yè)街）一次：城市次級(jí)商業(yè)中心行政中心-巢湖教科研園區(qū)：旅游、行政辦公及電子商務(wù)市場(chǎng)、連鎖超市、賓館、餐飲、專業(yè)店、專賣店等三片：片區(qū)性商業(yè)中心賈塘圩片區(qū)：市場(chǎng)、連鎖超市、賓館、餐飲、專業(yè)店、專賣店等；東塘圩片區(qū)：餐飲、娛樂(lè)、連鎖超市、商場(chǎng)及精品商業(yè)街等；城北片區(qū)：賓館、餐飲、超市、便利店等社區(qū)：社區(qū)性商業(yè)中心，共計(jì)11個(gè)核心商圈的地位仍然不變，商業(yè)向四周擴(kuò)散，次商圈不斷發(fā)展，消弱中心商圈的

35、影響力。巢湖大市場(chǎng)巢湖大市場(chǎng)人民路人民路北大街北大街IT IT數(shù)碼街?jǐn)?shù)碼街小商品市場(chǎng)小商品市場(chǎng)江南風(fēng)情街江南風(fēng)情街區(qū)域區(qū)域市場(chǎng)特征市場(chǎng)特征中心商圈位于城市中心地帶，交通便利，商業(yè)氛圍濃厚，以零售百貨為主，引進(jìn)百大、樂(lè)天瑪特等商業(yè)，帶動(dòng)了商業(yè)街的繁榮，面向大眾消費(fèi)群體。東部商圈城市新興次商圈，經(jīng)營(yíng)氛圍尚不成熟，利用沃爾瑪帶動(dòng)人氣，形成IT、婚慶、運(yùn)動(dòng)服裝等系列主題街區(qū)，但是招商并不成功。北部商圈以火車站和汽車站為帶動(dòng)，形成超市、百貨商場(chǎng)、餐飲商業(yè)街等商業(yè)亞父農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)亞父農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)北部商圈北部商圈中心商圈中心商圈東部商圈東部商圈西部商圈西部商圈( (未形成未形成) )政務(wù)區(qū)商圈政務(wù)區(qū)商圈( (未形成

36、未形成) )本案本案從目前巢湖市區(qū)內(nèi)各商圈的現(xiàn)狀及未來(lái)來(lái)看，各商圈首先以區(qū)域級(jí)商圈作為基礎(chǔ)，在此基礎(chǔ)上某些商圈開(kāi)始根據(jù)區(qū)域定位進(jìn)行富有特色的商圈升級(jí)，進(jìn)而吸引全市性的消費(fèi)者。1.5-21.5-2公里公里人民路人民路安德利安德利區(qū)域區(qū)域業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)人民路主要業(yè)態(tài)為品牌服飾、鞋包、涵蓋部分餐飲娛樂(lè)、玉器、通訊、化妝品、金店等安德利負(fù)一層：超市一層：手機(jī)、化妝品、鞋、飾品二層、三層：品牌男女裝四層：休閑服飾、童裝五層：IT、小家電萬(wàn)尚城主要業(yè)態(tài)為化妝品、時(shí)尚服飾、鞋包沃爾瑪一層：通訊器材二層：超市、童裝飾品三層：超市、床上用品、內(nèi)衣、童裝四層：大地影院世紀(jì)聯(lián)華主要業(yè)態(tài)為品牌服飾、鞋包、3c、化妝品業(yè)態(tài)描

37、述業(yè)態(tài)描述中心商圈中心商圈萬(wàn)尚城萬(wàn)尚城本案本案新巢國(guó)際新巢國(guó)際天巢廣場(chǎng)天巢廣場(chǎng)沃爾瑪沃爾瑪世紀(jì)聯(lián)華世紀(jì)聯(lián)華1.5-21.5-2公里公里傳統(tǒng)商業(yè)中心，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯業(yè)態(tài)豐富，以購(gòu)物休閑為主，新興商業(yè)中心，目前出超市外其他經(jīng)營(yíng)狀況較差，其外街門(mén)面招商工作較慢基本情況基本情況位于巢湖市中心，北起軍分區(qū)，南止東風(fēng)路，西起市二中，東至東環(huán)城河西岸經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建筑面積21萬(wàn)業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位含4星級(jí)酒店；超市賣場(chǎng)；高檔百貨商場(chǎng)；SOHO辦公集中地、家飾賣場(chǎng)、IT賣場(chǎng)、數(shù)字影城、步行街、美食天地、娛樂(lè)城、健身房、KTV、洗浴中心. 巢湖首個(gè)大型Shopping Mail租售價(jià)格租售價(jià)格售價(jià)：均價(jià)：一樓450

38、00元/平米;二層20500元/平米 ;三層14000元/平米;四層9000元/平米，租金：街鋪：6.5-15元/日 ；內(nèi)鋪：3.5-5元/日面積區(qū)間面積區(qū)間除回遷戶外，街鋪多集中于10-200，內(nèi)鋪多集中于5-50經(jīng)營(yíng)策略經(jīng)營(yíng)策略沿街底鋪多以回遷為主，內(nèi)街與沿街2-4層以銷售為主，配以專業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)(百大、萬(wàn)尚成)整租經(jīng)營(yíng)分析分析優(yōu)勢(shì)：規(guī)模龐大，時(shí)尚、全業(yè)態(tài)、全天候、規(guī)劃布局合理，景觀環(huán)境優(yōu)異。老百姓的人民路情節(jié)。周邊商業(yè)氛圍濃厚。交通便利，配套齊全。劣勢(shì)：龐大的體量對(duì)于居巢區(qū)有限的30多萬(wàn)居民和有限的購(gòu)買力是個(gè)考驗(yàn)，對(duì)于將來(lái)的運(yùn)營(yíng)也提出很高的要求。巢湖人公認(rèn)的商業(yè)核心地段，也是老城區(qū)傳統(tǒng)

39、商圈，規(guī)模較大，業(yè)態(tài)豐富，定位明確，租售結(jié)合，銷售順利?；厩闆r基本情況巢湖市區(qū)與新政務(wù)區(qū)的交匯處，向陽(yáng)路以東，長(zhǎng)江東路以南，東塘路以西，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建30萬(wàn)，其中約6萬(wàn)商業(yè)步行街，4萬(wàn)購(gòu)物中心業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位商業(yè)步行街(江南風(fēng)情街)以特色餐飲為主，4萬(wàn)購(gòu)物中心由德匯小商品城及世紀(jì)聯(lián)華商超構(gòu)成租售價(jià)格租售價(jià)格購(gòu)物中心(德匯小商品城)，租金均價(jià)為6元/日，商業(yè)步行街售價(jià)8000元/-15000元/面積區(qū)間面積區(qū)間商業(yè)步行街以二層商鋪居多，多以83-226,德匯小商品市場(chǎng)5-200經(jīng)營(yíng)策略經(jīng)營(yíng)策略購(gòu)物中心由開(kāi)發(fā)商返租給專業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一劃分，商業(yè)步行街以銷售為主分

40、析分析優(yōu)勢(shì)：該項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，項(xiàng)目啟動(dòng)在巢湖區(qū)域規(guī)劃調(diào)整前完成，臨近政務(wù)區(qū)，有能力輻射政務(wù)區(qū)劣勢(shì)：作為新興板塊，未來(lái)前景有待證明。德匯小商品城由專業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司運(yùn)營(yíng)，2012年8月6日正式啟動(dòng)，計(jì)劃10月1日開(kāi)業(yè)。運(yùn)營(yíng)情況有待觀察定位明確，招商成功，價(jià)格適中，帶動(dòng)銷售的快速消化，以餐飲為主打基本情況基本情況項(xiàng)目位于東塘路與健康路東南角，周邊居民住宅區(qū)較多經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建筑面積30萬(wàn)業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位集購(gòu)物、文化娛樂(lè)、餐飲、休閑、酒店、商務(wù)辦公、居住等多種功能于一體的大型城市綜合體（HOPSCA）項(xiàng)目租售價(jià)格租售價(jià)格街鋪：23000元/-50000元/面積區(qū)間面積區(qū)間現(xiàn)售40-150經(jīng)營(yíng)策略經(jīng)

41、營(yíng)策略商鋪除沃爾瑪商場(chǎng)由開(kāi)發(fā)商租賃于商場(chǎng)，其余均以銷售為主分析分析規(guī)劃中商業(yè)似乎不是最主要方向，居住和寫(xiě)字樓占據(jù)項(xiàng)目大部分體量，五星級(jí)酒店也是一個(gè)亮點(diǎn)。優(yōu)勢(shì)：體量大，交通便利，有沃爾瑪入駐。周邊大型住宅區(qū)眾多。將來(lái)有能力輻射政務(wù)新區(qū)。劣勢(shì)：位置較偏東南，周邊商業(yè)氛圍偏低檔，商業(yè)融入較難新興商圈，定位明確，招商緩慢，除超市外，目前的商業(yè)氛圍仍然不足?；厩闆r基本情況西有東塘路和長(zhǎng)江東路，南有長(zhǎng)江東路和世紀(jì)大道，交通樞紐之地經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)商業(yè)建筑面積120000平方米業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位小商品批發(fā)市場(chǎng)，擁有營(yíng)業(yè)商鋪600多個(gè)，匯聚16余大類10多萬(wàn)種小商品，小家電、土特產(chǎn)、化妝品、服裝等日用百貨、服

42、裝鞋帽一應(yīng)俱全租售價(jià)格租售價(jià)格銷售均價(jià)：一樓15000-21000元/平米;二層8000-12000元/平米 ;三層6000-8000元/平米;四層4000-6000元/平米，租金：街鋪：5.5-15元/日 ；內(nèi)鋪：2.5-4元/日面積區(qū)間面積區(qū)間現(xiàn)售30-60，無(wú)大面積，目前已銷售接近90%經(jīng)營(yíng)策略經(jīng)營(yíng)策略前三年返祖18%，自營(yíng)補(bǔ)貼：對(duì)買鋪的自營(yíng)客戶第一年進(jìn)行補(bǔ)貼，每月將給予300元的現(xiàn)金補(bǔ)貼以及進(jìn)行前期的經(jīng)營(yíng)扶持；分析分析優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目比鄰汽車站和火車站,據(jù)守未來(lái)的高鐵站口，附近流動(dòng)人口多，是巢湖的交通核心地帶,交通錯(cuò)縱深廣，輻射范圍大,流動(dòng)人口往來(lái)密集，人流量大，消費(fèi)潛力大劣勢(shì)：位置較偏東北

43、，周邊目前商業(yè)氛圍差，發(fā)展成形仍然需要幾年時(shí)間項(xiàng)目緊鄰汽車站、火車站，依托強(qiáng)大人流實(shí)現(xiàn)較好的銷售，定位小商品批發(fā)市場(chǎng)。( (以人民路步行街為列以人民路步行街為列) )業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)數(shù)量數(shù)量數(shù)量比例數(shù)量比例休閑娛樂(lè)51.91%日用百貨/文體用品238.78%餐飲51.91%服飾美容化妝服飾美容化妝19419474.05%74.05%網(wǎng)點(diǎn)（銀行、電信、聯(lián)通、招待所、機(jī)構(gòu)等）72.67%其他專業(yè)店2710.31%合計(jì)262100.00%服飾美容化妝是人民路主要業(yè)態(tài)構(gòu)成( (以健康路為列以健康路為列) )業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)數(shù)量數(shù)量數(shù)量比例數(shù)量比例休閑娛樂(lè)67.59%日用百貨/文體用品1316.45%餐飲餐飲16162

44、0.25%20.25%服飾美容化妝1113.92%網(wǎng)點(diǎn)（銀行、電信、聯(lián)通、招待所、機(jī)構(gòu)等）1012.66%家用電器810.13%藥店67.59%其他911.39%合計(jì)79100.00%餐飲是健康路的主要業(yè)態(tài)項(xiàng)目項(xiàng)目開(kāi)間開(kāi)間進(jìn)深進(jìn)深層高層高售價(jià)售價(jià)去化表現(xiàn)去化表現(xiàn)人民路步行街人民路步行街多在4米以上4-8米1層：5米，2-4層3.6米一樓45000元/平米;二層20500元/平米 ;三層14000元/平米;四層9000元/平米；天巢廣場(chǎng)天巢廣場(chǎng)步行街：3.5米-4米步行街：9米-13米1層4.8米，2-3層3.2米8000元/-15000元/東方新世界東方新世界健康路：4米-8米團(tuán)結(jié)路：3.5-

45、4米13-15米團(tuán)結(jié)路一層4.2米，二層3.8米；健康路一層5.7米23000元/-50000元/新巢國(guó)際新巢國(guó)際3.5-4米10米-12米一層5米二層3米一樓15000-21000元/平米;二層8000-12000元/平米 ;三層6000-8000元/平米;四層4000-6000元/平米，徽商御花園徽商御花園向陽(yáng)路街鋪向陽(yáng)路街鋪4.5米10米-12米一層5.2米二層3米一樓20000元二樓8000元均價(jià)14000元目前市場(chǎng)上仍有少量在售商鋪，如銀屏雅苑、新巢國(guó)際、匯豪天下，因其商業(yè)體量較小或離本案較遠(yuǎn)，不作項(xiàng)目參考產(chǎn)品，其售價(jià)均價(jià)為1F：20000元-30000元，2F：4000-6000元

46、產(chǎn)品表現(xiàn)產(chǎn)品表現(xiàn)銷售模式銷售模式面積區(qū)間面積區(qū)間價(jià)格區(qū)間價(jià)格區(qū)間配套設(shè)施配套設(shè)施特點(diǎn)特點(diǎn)開(kāi)間4-8米，進(jìn)深10米以內(nèi)、1層高5.2米、2-3層3.6米以上最受市場(chǎng)歡迎沿街-單間底鋪銷售最佳，1-2層連體銷售市場(chǎng)反應(yīng)較差，3層以上商鋪需預(yù)留樓梯通道單獨(dú)銷售；內(nèi)鋪-賣場(chǎng)型內(nèi)鋪以返租或帶租約形式銷售，客戶接受度較高以30 -50去化最快，其次為50 -100，100 以上去化較差底鋪總價(jià)應(yīng)控制在20萬(wàn)-40萬(wàn)最佳，其次為40萬(wàn)-100萬(wàn)，100萬(wàn)以上去化抗性大充足的停車空間沿街商鋪預(yù)留招牌位綜合上述案列數(shù)據(jù)，結(jié)合市場(chǎng)反應(yīng)及客戶訪談，我們發(fā)現(xiàn)，受市場(chǎng)歡迎的商鋪產(chǎn)品具有以下幾個(gè)特征： 具有清晰定位和明確

47、招商規(guī)劃的商業(yè)其銷售難度大大降低； 單層商鋪受到客戶青睞，更容易為客戶接受，小面積商鋪更容易銷售； 中心商圈商業(yè)仍然是投資的首選，地段和人氣才是商業(yè)成功的保障。中心商圈商業(yè)仍然是投資的首選，地段和人氣才是商業(yè)成功的保障。租金租金定位檔次高定位檔次高定位檔次低定位檔次低低低高高中中5本案本案長(zhǎng)江西路巢湖四中巢湖四中（高中市區(qū)最好）（高中市區(qū)最好）待開(kāi)發(fā)狀態(tài)，待開(kāi)發(fā)狀態(tài)，規(guī)劃為商業(yè)規(guī)劃為商業(yè)巢湖路巢湖第一人巢湖第一人民醫(yī)院民醫(yī)院巢湖體量最大的住宅項(xiàng)目巢湖體量最大的住宅項(xiàng)目（城市之光，尾盤(pán)銷售）（城市之光，尾盤(pán)銷售）正在拆遷正在拆遷天巢廣場(chǎng)天巢廣場(chǎng)（除超市外其他經(jīng)營(yíng)狀況慘淡）（除超市外其他經(jīng)營(yíng)狀況慘淡）本案位于巢湖路與長(zhǎng)江路交口，是巢湖北部片區(qū)的的核心位置，擁有良好的區(qū)位價(jià)值和商業(yè)價(jià)值；周邊配套成熟，小