估價師考試標(biāo)準(zhǔn)答案

1、2003年房地產(chǎn)基本制度與政策標(biāo)準(zhǔn)答案一、 單選題1C2C3D4D5C6C7D8A9D10B11C12C13B14D15D16C17D18D19B20B21C22C23D24D25B26C27D28C29B30A31C32A33B34B35A36C37A38C39D40D二、 多選題1A、D、E2A、B、D3A、B、C4A、B、D5B、D6A、B、E7A、C、E8C、E9A、C、D10A、D、E11A、C12B、C、D13B、C、D、E14A、C、D、E15A、B、D三、 判斷題1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 1213 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23

2、 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 四、 綜合分析題1D2A、B、D3A4B5A、C、D6B7C8A9A、D10B11B12D13D14B15B、D2003年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理標(biāo)準(zhǔn)答案一、 單選題1D2A3D4A5B6B7A8C9D10B11C12A13C14B15A16B17D18B19A20A21A22A23B24B25C26A27A28A29C30D31B32B33B34A35A二、 多選題1A、B、C2A、B、C3A、B、C、D4B、D5A、B6A、B7A、B、C、D8A、C、D、E9B、C、D、E10A、B11A、

3、B、D12A、B、C、D13A、B、C、D14C、D、E15A、B、C、D三、 判斷題123456789101112131415四、計算題（一）、第一種解法1購買商業(yè)店鋪的總投資：18000601080000（元）2購買商業(yè)店鋪的自有資金：108000030%324000（元）3購買商業(yè)店鋪的抵押金額：108000070%756000（元）4抵押貸款還本付息額：i=1.5%+5.31%=6.81%A=Pi/1-(1+i)-n=7560006.81%/1-(1+6.81%)-10=106693.99（元）5稅前現(xiàn)金回報率：32400012%38880（元）6最低凈經(jīng)營收入：106693.9938

4、880145573.99（元）7毛租金收入：145573.9975%194098.65（元）8最低月租金單價：194098.65（1260）269.58（元/平方米）第二種解法（按照單價的思路）：1購買商業(yè)店鋪的單價：18000元/平方米2購買商業(yè)店鋪的自有資金：1800030%5400（元/平方米）3購買商業(yè)店鋪的抵押金額：1800070%12600（元/平方米）4抵押貸款還本額：i=1.5%+5.31%=6.81%A=Pi/1-(1+i)-n=126006.81%/1-(1+6.81%)-10=1778.23（元/平方米）5稅前現(xiàn)金回報率：540012%648（元/平方米）6最低凈經(jīng)營收入

5、：6481778.232426.23（元/平方米）7毛租金收入：2426.2375%3234.97（元/平方米）8最低月租金單價：3234.9712269.58（元/平方米）注：1列出公式：A=Pi/1-(1+i)-n，未計算或計算錯誤；2列出公式：毛租金凈經(jīng)營收入經(jīng)營費用，未計算或計算錯誤；3列出公式：現(xiàn)金回報率（凈經(jīng)營收入抵押貸款額）/初始現(xiàn)金投入（或首付款），未計算或計算錯誤。（二）、第一種解法（按照現(xiàn)金流入流出分項）：1、現(xiàn)金收入現(xiàn)值：(1)租金收入現(xiàn)值：A1(i-s)1-（1+s）n/（1+i）n=1501250(12%-2%)1-（1+2%）10/（1+12%）10=54.6765

6、(萬元)(2)轉(zhuǎn)售收入現(xiàn)值：X(1+12%)1O(公式中X為屆時轉(zhuǎn)售收入)2、現(xiàn)金流出(1)定金：5（1+12%）5.6（萬元）(2)追加首付款：11.5萬元(3)貸款償還：總房價：501.155（萬元）貸款額：55（5+11.5）38.5萬元年還款額：A=Pi/1-(1+i)-n=38.56.5%/1-(1+6.5%)-10=5.3555（萬元）折現(xiàn)值：P=Ai1-(1+i)-n=5.355512%1-(1+12%)-10=30.3598(萬元)(4)出租成本：出租成本Ai1-(1+i)-n 312%1-(1+12%)-1016.9507（萬元）(5)裝修費用：裝修費用6(1+12%)-10

7、 1.9318(萬元)3、轉(zhuǎn)售價格：令凈現(xiàn)值為0，即（CI-CO）t（1+FIRR）t0，則有：54.6765X(1+12%)1O5.611.530.259816.95071.93180X=35.9216 （萬元）轉(zhuǎn)售單價為：35.9612500.7184（萬元/平方米）第二種解法（按照年份的順序列出現(xiàn)金流）得分項目與第一種解法相同。2003年房地產(chǎn)估價理論與方法標(biāo)準(zhǔn)答案四、 單選題1C2A3C4B5A6C7C8C9A10C11B12B13B14C15B16A17D18A19C20B21C22B23C24C25D26C27A28B29C30A31C32B33B34A35B五、 多選題1B、C、

8、D、E2A、B、C、D3A、B、C、D4A、B5A、C、D、E6A、D7C、D8A、C、E9B、C、D 10A、C、D、E11A、B、D12A、B、D13B、D14A、B、E15B、C、D、E六、 判斷題123456789101112131415四、計算題1、解：該項目總市場價值可由各部分市場價值之和求得，各層建筑面積為1000m2。項目正常經(jīng)營第一層每年可獲凈收益100040%75%90%6012=19.44（萬元）二、三層歸屬于房地產(chǎn)的凈收益2100070%8500-10000000-2100070%600=106（萬元）一、二、三層年合并可產(chǎn)生收益19.44+106=125.44（萬元）

9、其47年經(jīng)營期收益價格：V1=(萬元)或：第一層47年經(jīng)營期收益價格：（萬元）第二、三層47年經(jīng)營期收益價格；（萬元）第4層每年凈收益100070%5012-80000=34（萬元）其47年經(jīng)營期收益價格：V2=(萬元)510層辦公樓部分年凈收益62018001280%（1-10%）=186.624（萬）其47年經(jīng)營期收益價格：V3=(萬元)1124層商品住宅市場售價總計為：V4=1410004000=5600（萬元）所求該房地產(chǎn)合計市場價為：V1 +V2 +V3 +V4 =1240.17+413.59+2555.18+5600=9808.94（萬元）2、解：算法一：（1）通過對五宗交易實例分

10、析可知，實例B屬于急于購賣情況，其交易情況修正超過20%，不可作為可比實例。交易實例D的交易日期是2001年3月31日，距估價時點較遠(yuǎn)，且2001年3月31日至2002年1月1日該類住宅樓的市場價格變動情況未知，所以交易實例D不可作為可比實例。交易實例A、C、E均可作為估價對象的可比實例。（2）交易實例的交易日期修正系數(shù)為：A：（1+1%）4=1.0406C：（1+1%）4=1.0406E：（1+1%）3=1.0303（3）各交易實例的交易情況修正系數(shù)為：A：C：E：（4）各交易實例的房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為：A：C：E：（5）各交易實例的比準(zhǔn)價格為：A：51001.04060.98041.020

11、4=5309.18（元/）C：52001.040610.9901=5357.55（元/）E：50001.03031.03091=5310.68（元/）（6）估價對象住宅樓的評體價格為：（5309.1+5357.7）3=5325.77（元/）算法二：（4）各交易實例的房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為：A：C：E：（5）各交易實例的比準(zhǔn)價格為：A：51001.04060.98041.0629=5530.31（元/）C：52001.040610.9713=5255.82（元/）E：50001.03031.03091.0001=5311.21（元/）（6）估價對象住宅樓的評體價格為：（5330.31+5255.8

12、2+5311.21）3=5365.78（元/）算法三：（4）各交易實例的房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為：A：C：E：（5）各交易實例的比準(zhǔn)價格為：A：51001.04060.98041.0638=5535.00（元/）C：52001.040610.9709=5253.66（元/）E：50001.03031.03091=5310.68（元/）（6）估價對象住宅樓的評體價格為：（5535.00+5253.66+5310.68）3=5366.45（元/）算法一：可比實例A：VA=5100（1+1%）4（元/）可比實例C：VC=5200（1+1%）4（元/）可比實例E：VE=5000（1+1%）3（元/）估價對

13、象住宅樓的評估價格為：（5309.1+5357.5+5310.7）3=5325.77（元/）算法二：可比實例A：VA=5100（1+1%）4（元/）可比實例C：VC=5200（1+1%）4（元/）可比實例E：VE=5000（1+1%）3（元/）估價對象住宅樓的評估價格為：（5530.42+5255.64+5311.36）3=5365.81（元/）算法三：可比實例A：VA=5100（1+1%）4（元/）可比實例C：VC=5200（1+1%）4（元/）可比實例E：VE=5000（1+1%）3（元/）估價對象住宅樓的評估價格為：（5535.13+5253.53+5310.83）3=5366.50（元

14、/）若可比實例例超過3項，則按前3項選擇判卷。2003年房地產(chǎn)估價案例與分析標(biāo)準(zhǔn)答案一、問答題（共3題，每題10分。請將答案寫在答題紙對應(yīng)的括號下。）（一）答題要點：1公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)的定義即在公開市場上最可能形成的價格或類似含義2成本法中的主要參數(shù)：土地取得費用、建筑安裝工程費用、專業(yè)管理費用、利潤率3收益法中的主要參數(shù)：潛在毛收入（毛收入、租金）、出租（空置）率、運營費用、資本化率4假設(shè)開發(fā)法中的主要參數(shù)：未來開發(fā)完成后的價值、建筑安裝工程費用、利潤率（或折現(xiàn)率）、工期5以上參數(shù)均應(yīng)采用客觀合理的（正常的）、社會平均水平的（二）答題要點：1選用成本法、收益法和比較法中任兩種的2將兩種估價方

15、法的結(jié)果進(jìn)行綜合分析后確定最終估價值3收益法、市場比較法中商業(yè)、辦公用房應(yīng)分別評估4答：選用成本法時，地價構(gòu)成中不含土地使用權(quán)出讓金答：或評估完全產(chǎn)權(quán)條件的價值，然后扣除需補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金答：說明劃撥土地部分的房地產(chǎn)價值不應(yīng)包含土地使用權(quán)出讓金價值5收益法中土地使用年限應(yīng)采用該類出讓土地法定最高年限，并從估價時點起計（三）1現(xiàn)狀房地產(chǎn)狀況（物質(zhì)實體、區(qū)位和權(quán)益）資料2規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計條件或詳規(guī)（或拆遷新建或改建的合法的最佳方案）（或技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）3該地區(qū)居住物業(yè)的市場狀況（或發(fā)展趨勢）（或租金、售價水平）（或經(jīng)營期的現(xiàn)金流）資料4該地區(qū)居住物業(yè)的建安成本和間接費用（或建造成本費用）

16、5相關(guān)稅費6貸款利率7該地區(qū)類似居住物業(yè)開發(fā)的平均利潤水平8該地區(qū)的拆遷政策法規(guī)及拆遷安置補(bǔ)償費用9市政配套費用和土地開發(fā)費用10該地區(qū)土地出讓金（地價）的規(guī)定及標(biāo)準(zhǔn)二、單項選擇題（共2小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有一個最符合題意，請將這個答案對應(yīng)的字母填在答題紙相應(yīng)的括號內(nèi)。）1D2B3C4C5B6B7D8D9D10D三、下列估價結(jié)果報告和估價技術(shù)報告存在多處錯誤，請指明其中的13處，（每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。請在答題紙上作答。每個錯誤對應(yīng)一個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計分。）1“估價時間”用語錯誤，應(yīng)為估價時點2缺少估價原則3估價方法中缺少選用的估價

17、方法的定義4未分析租金水平的變化趨勢51層有效毛收入計算錯，未考慮空置及租金損失率（出租率）影響63層有效毛收入計算錯，未考慮空置及租金損失率（出租率）影響76層有效毛收入計算錯，未考慮使用面積系數(shù)0.758年運營費用中不應(yīng)計算土地使用費9未說明當(dāng)?shù)匾?guī)定的管理費中是否包括水、電、汽、熱等費用10保險費計算基數(shù)錯，不應(yīng)以年租金收入為基數(shù)，應(yīng)以建筑物價值為基數(shù)計11資本化率取值未說明理由和求取方法12可獲收益年限錯，應(yīng)為36年13基準(zhǔn)地價修正法中年期修正方法（公式）錯14基準(zhǔn)地價修正法中已經(jīng)過年期錯，應(yīng)為4年15基準(zhǔn)地價修正法無評估過程，土地價格的內(nèi)涵未交待清楚16未計算精裝修成本費用17建筑物折舊年限計算錯（應(yīng)38）18未考慮建筑物經(jīng)濟(jì)壽命對建筑物價值的影響19成本法中未考慮相關(guān)銷售稅費20未說明估價結(jié)果確定的理由（應(yīng)加權(quán)計算