上海方舟大廈物業(yè)管理制度

1、上海方舟大廈物業(yè)管理制度四、保安主管1、 依照物業(yè)經(jīng)理的指示執(zhí)行任務(wù)，并且?guī)椭幚砣粘Ｎ飿I(yè)管理事務(wù)。2、 每日巡視所屬物業(yè)以確保下列各項(xiàng)：a. 清潔狀況滿意 b. 綠化園藝工作滿意 c. 所有公共裝置及設(shè)備都正常運(yùn)作 d. 公共地方特別是樓梯消防通道無(wú)障礙物 e. 物業(yè)保安狀況滿意3、 指導(dǎo)并監(jiān)督所有保安領(lǐng)班，保安員的下屬工作。a. 工作守時(shí) b. 穿著整齊的制服及優(yōu)良的儀容儀表工作，要求工作表現(xiàn)達(dá)標(biāo) c. 工作同事之間相處融洽4、 編制當(dāng)值時(shí)間表及確保所有保安員工按時(shí)間表上崗。5、 檢查巡邏記錄，確保巡邏員按指示的時(shí)間，地點(diǎn)巡邏。6、 保存以下記錄：a. 所有特別事件記錄 b. 訪客記錄和物

2、品出門(mén)登記記錄 c. 主要的電話表，包括政府部門(mén)，公安局，消防隊(duì)及醫(yī)院等 d. 由指定的承包辦商承辦的保養(yǎng)服務(wù)記錄 e. 保安部門(mén)的辦公物件及工具記錄f. 消防設(shè)備的檢查記錄7、 熟悉所有緊急情況處理步驟，各租戶單位的分布情況及物業(yè)各處的具體情況。8、 有效及禮貌地處理投訴與詢問(wèn)。9、 若遇到任何意外及特別事件及時(shí)處理并立即報(bào)告物業(yè)經(jīng)理。10、 注意承包商在公共場(chǎng)合修理工程及空置單元的重新裝修工作，確保不會(huì)引起租戶任何不便。11、 若租戶有任何緊急事件發(fā)生，盡快趕住現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)助租戶解決緊急情況。12、 負(fù)責(zé)對(duì)保安人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)并在日常工作中給予恰當(dāng)?shù)闹甘?。五出納1 嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度，認(rèn)真掌

3、握庫(kù)存現(xiàn)額，按現(xiàn)金收付帳憑證，辦理現(xiàn)金收付。2 要保管好庫(kù)存現(xiàn)金，確保安全和正確無(wú)誤。3 處理日常收款事務(wù)，對(duì)收付的款額要當(dāng)面點(diǎn)清，防止出現(xiàn)差錯(cuò)，收到的支票要及時(shí)存入銀行。4 逐步登記現(xiàn)金記帳，做到日清月結(jié)，確保帳證相符帳款相符。5 協(xié)助追收管理費(fèi)用及其他應(yīng)收費(fèi)用。6 負(fù)責(zé)日常報(bào)銷(xiāo)工作，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行市內(nèi)臨時(shí)采購(gòu)預(yù)支現(xiàn)金領(lǐng)用支票制度，認(rèn)真掌握使用限額和報(bào)銷(xiāo)期限。7 保管好與本職業(yè)務(wù)有關(guān)的會(huì)計(jì)憑證帳目報(bào)表及有關(guān)資料，防止丟失或損壞。8 負(fù)責(zé)員工考勤并做好考勤記錄。9 完成物業(yè)經(jīng)理交辦的各項(xiàng)工作。方舟大廈98 年預(yù)算管理人員薪金物業(yè)經(jīng)理工程主管物業(yè)主管物業(yè)助理文員工程領(lǐng)班維修人員保安領(lǐng)班保安員清潔領(lǐng)班

4、清潔工元注：附加56.5%作為國(guó)家規(guī)定之福利14000元13500元12500元12000元11200元11800元7X 150010500元4X 11004400元12X8009600元2X8001600元6 X 6003600小計(jì)：44700元小計(jì)：24853元合計(jì)：69553元二.辦公費(fèi)用辦公用品電話費(fèi)，純水等費(fèi)用約2000元三.清潔費(fèi)用各類(lèi)清潔材料約2000約 2000元 垃圾清運(yùn)費(fèi)元四.維修材料各類(lèi)維修材料及保養(yǎng)材料費(fèi)約2000元五.公共事業(yè)費(fèi)電費(fèi)，水費(fèi)每月差別很大，暫無(wú)法預(yù)測(cè)，需按實(shí)結(jié)算.6 .電梯維修保養(yǎng)費(fèi)約3000元7 .園藝綠化約500元八保險(xiǎn)費(fèi)（按年度計(jì)費(fèi)）九. 管理酬金1

5、0000元總計(jì)：95000元*.該預(yù)算為方舟營(yíng)運(yùn)正常，出租率達(dá)到50%以上之預(yù)算.方舟大廈預(yù)算及財(cái)務(wù)報(bào)銷(xiāo)制度方舟大廈物業(yè)管理處每月25日將下月財(cái)務(wù)預(yù)算上報(bào)發(fā)展商，經(jīng)發(fā)展商 認(rèn)可后執(zhí)行。財(cái)務(wù)報(bào)銷(xiāo)原則為：預(yù)算內(nèi)開(kāi)支，由物業(yè)經(jīng)理簽字認(rèn)可后由出納報(bào)銷(xiāo)， 預(yù)算外開(kāi)支，需專(zhuān)題報(bào)告追加預(yù)算經(jīng)發(fā)展商批準(zhǔn)后出納方可報(bào)銷(xiāo)。流 程如下：方舟財(cái)務(wù)報(bào)銷(xiāo)流程圖物業(yè)經(jīng)理（簽字認(rèn)可）報(bào)發(fā)展商經(jīng)發(fā)展商認(rèn)可后出納報(bào)銷(xiāo)方舟大廈代辦、代理服務(wù)指南代辦服務(wù)項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)有償服務(wù)項(xiàng)目項(xiàng)目?jī)r(jià)格項(xiàng)目?jī)r(jià)格飲用水代訂：RMB28元/桶日常維修：5元/只（人工費(fèi)）斯巴克林蒸儲(chǔ)水RMB16元/桶換燈泡或燈管10元/只（人工費(fèi)）獲特曼純水修開(kāi)關(guān)或插座50元

6、/次（人工費(fèi)）檢查電源線路15元/把（人工費(fèi)）修室內(nèi)門(mén)鎖洗衣服務(wù)洗衣公司牌價(jià)清潔房務(wù)服務(wù)：每月每套100新加坡潔獅洗衣綠化公司牌價(jià)室內(nèi)臺(tái)面清潔、300元公司地面吸塵，清倒每次5元/M辦公室綠化辦公垃圾每次1元/M地毯清洗每次2元/M地毯吸塵擦玻璃窗郵政服務(wù)國(guó)家牌價(jià)商務(wù)服務(wù)：1 元（A4） 2 元（A3代訂國(guó)內(nèi)報(bào)刊雜復(fù)印80 元/頁(yè)(A4)志翻譯本市2元/張，國(guó)內(nèi)郵政代辦代發(fā)傳真元/張代收傳真1元/張打印中英文文件20 元/張(A4)代叫出租車(chē)訂購(gòu)機(jī)票/火車(chē)票 20元/張注:以上價(jià)格若有變動(dòng)，管理處會(huì)另行通知.方舟大廈各部員工工作職責(zé)一、物業(yè)經(jīng)理1、負(fù)責(zé)管理處各部員工的招聘、培訓(xùn)及考核工作。2、

7、負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)內(nèi)的保安，清潔，工程、服務(wù)工作及管理處日常工作進(jìn)行監(jiān)督，確保管理水平。3、每天巡查物業(yè)情況，檢查各部各崗工作情況，遇特別或嚴(yán)重情況即向公司物業(yè)管理部匯報(bào)。4、主持與管理人員包括保安，清潔及工程主管之工作例會(huì)。5、按時(shí)完成工作報(bào)告。6、草擬每月預(yù)算及計(jì)劃并及時(shí)交公司物業(yè)管理部審批。7、負(fù)責(zé)統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)收交樓工作，對(duì)所有收交單位保持原整檔及記錄。8、與發(fā)展商保持密切聯(lián)系。9、加強(qiáng)內(nèi)部管理及協(xié)調(diào)與其他各部門(mén)工作。10、于有關(guān)政府部門(mén)保持密切聯(lián)系（環(huán)衛(wèi)局，公安部門(mén)，街道，供電局等）11、定期拜訪住戶，征調(diào)意見(jiàn)，在管理上作出改善。12、參加公司及各政府部門(mén)召開(kāi)之會(huì)議。13、定期管理人員值班時(shí)間。

8、14、不定時(shí)夜訪，確保管理良好。15、向公司物業(yè)管理部提交改善管理意見(jiàn)及方案。16、執(zhí)行公司所指派任務(wù)。17、負(fù)責(zé)大廈管理費(fèi)收繳。18、制定各操作運(yùn)轉(zhuǎn)規(guī)程及物業(yè)有關(guān)管理制度。19、對(duì)大廈內(nèi)的有關(guān)設(shè)施提出經(jīng)營(yíng)管理方案。方舟大廈交樓流程表管理公司方舟大廈接管驗(yàn)收方案【、依照業(yè)主人上海正亞置業(yè)有限公司之要求,根據(jù)中華人民共和國(guó)商!加而9亓可 4日發(fā)布，1991年7月1日實(shí)施的中華人民共和國(guó)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)中的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合方舟大廈實(shí)土情況，我司建議對(duì)方舟大廈接管驗(yàn)收工作分為二部分:,以定尊理頊纂開(kāi)支一 、一心A辦公層區(qū)域（820）和各設(shè)備房B商場(chǎng)部分（17）跟進(jìn)工程進(jìn)J、方舟大廈恒管驗(yàn)收分斗

9、二個(gè)階段: 設(shè)立管理處辦公室1.第一階段為前期接管工作，基本條件為：辦公層區(qū)域（8-20F）安排員工*項(xiàng)摩求°2.第二階段為方舟大和各設(shè)備房的設(shè)備.施全部安裝完畢,調(diào)試開(kāi)通正常，滿足對(duì)接收前安排清潔公共地方夏全部竣工后進(jìn)行正式接收，其具備條件為整幢物業(yè)的內(nèi)裝修，外環(huán)境，設(shè)備設(shè)施全部按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求施 工完畢，全部調(diào)試開(kāi)通正?？梢允褂?，正式竣工驗(yàn)收完成。各 種應(yīng)交接的物業(yè)竣工圖紙及資料齊全，接管工作由管理公司進(jìn) 行，預(yù)計(jì)二階段相隔時(shí)間為二個(gè)月，如發(fā)展商能夠加快商場(chǎng)及 外環(huán)境的施工進(jìn)度，并將第一階段中存在的需整改項(xiàng)目按照有 關(guān)規(guī)定妥善解決，則相隔時(shí)間也可相應(yīng)縮短。接管必備資料如下1. 竣工

10、工程項(xiàng)目一覽表，包括竣工工程名稱(chēng)、位置、結(jié)構(gòu)、層 樓、面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、開(kāi)竣工日期等；2. 設(shè)備清單，包括設(shè)備名稱(chēng)、規(guī)格、數(shù)量、產(chǎn)地、主要性能、單 價(jià)及隨機(jī)工具、備品備件等；3. 工程項(xiàng)目竣工圖；4. 材料、建筑構(gòu)件、外協(xié)件、各種設(shè)備、檢測(cè)儀器的出廠合格證、說(shuō)明書(shū)和驗(yàn)收記錄，預(yù)制作的荷載試驗(yàn)記錄、自動(dòng)控制儀表的調(diào)試記錄；5. 隱蔽工作驗(yàn)收記錄；6. 土建施工記錄，包括地基處理記錄、結(jié)構(gòu)安裝較正記錄、預(yù)應(yīng)力構(gòu)件施工記錄等；7. 設(shè)備安裝調(diào)試記錄，如管道系統(tǒng)的試壓、試漏檢查記錄，暖氣、衛(wèi)生、空調(diào)、電氣電信、通風(fēng)、供水、消防滅火、防暴報(bào)警、電視監(jiān)控、應(yīng)急廣播等工程的檢查和試驗(yàn)記錄；8. 建筑物的沉降、

11、變形、防震、防爆、絕緣、隔音、隔熱等指標(biāo)的測(cè)試記錄，重要鋼骨結(jié)構(gòu)焊縫探傷檢查記錄；9. 工程質(zhì)量事故的發(fā)生和處理記錄。10. 圖 紙會(huì)審記錄，設(shè)施變更通知和技術(shù)核定單；11. 關(guān) 于建筑物、構(gòu)筑物的使用注意事項(xiàng)說(shuō)明；12. 有 關(guān)該工程項(xiàng)目的其它重要技術(shù)決定和文件；13. 所 有工程項(xiàng)目通過(guò)國(guó)家部門(mén)驗(yàn)收或技術(shù)鑒定的證明或證書(shū)，如 水、電、電話、空調(diào)、電梯、高低壓配電房等。以上資料將作為物業(yè)公司接管移交并管理大廈之基本資料，并需永久保存，以保障設(shè)施設(shè)備能得到切實(shí)之維護(hù)及保養(yǎng)。4、 物業(yè)接管工作組織構(gòu)成：1. 上海諾亞置業(yè)有限公司2. 簡(jiǎn)福飴測(cè)量行（上海）有限公司方舟大廈物業(yè)管理處3. 有 關(guān)工作

12、人員5、 接管驗(yàn)收原則以發(fā)展商和管理公司共同簽署有關(guān)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，方可有效。6、 接管時(shí)間流程：1. 前期接管工作分三個(gè)階段，時(shí)間預(yù)計(jì)為21 天。a.對(duì)820F的衛(wèi)生間進(jìn)行驗(yàn)收（7天）b.對(duì)大堂及820F各單元進(jìn)行驗(yàn)收（7天）c. 對(duì)大廈設(shè)備房進(jìn)行驗(yàn)收（7 天）2. 正式接管工作分為二個(gè)階段。a.對(duì)1 7F商場(chǎng)部分進(jìn)行驗(yàn)收（10天）b. 對(duì)大廈外環(huán)境進(jìn)行驗(yàn)收（5 天）上述時(shí)間根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。7、 接管工作程序1. 接管工作準(zhǔn)備階段1.1 熟悉接管各層面的情況1.2 接管工作應(yīng)備文件1.2.1 方舟大廈接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)（詳見(jiàn)附件一）1.2.2 方舟大廈接管驗(yàn)收表格（詳見(jiàn)附件二）a. 辦公樓單元接管

13、表b. 電梯井接管表c. 設(shè)備房和監(jiān)控房（待定）接管表d. 衛(wèi)生間接管表e. 消防通道接管表f. 辦公樓大堂接管表（待定）g. 商場(chǎng)接管表（待定）h. 大廈外環(huán)境接管表（待定）2. 接管工作運(yùn)作階段2.1 進(jìn)入接管層面現(xiàn)場(chǎng)，由物業(yè)公司、發(fā)展商及有關(guān)人員共同進(jìn)行。2.2 按照準(zhǔn)備階段中所制各類(lèi)驗(yàn)收表格分別進(jìn)行接管。2.3 接管完畢，填寫(xiě)表格，重要現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)進(jìn)行照相，一式二份，一份交發(fā)展商，一份由管理公司存檔備案。2.4 接管合格，鑰匙移交管理處。3. 接管善后階段3.1 接照接管原則與表格，將不合格部分進(jìn)行匯總，并通知發(fā)展商進(jìn)行整改。3.2 對(duì)整改情況作進(jìn)一步跟進(jìn)，并作出記錄。3.3 對(duì)整改情況進(jìn)行

14、檢查，并對(duì)整改情況作出定論。方舟大廈接受/回復(fù)客戶投訴/建議程序?yàn)榧訌?qiáng)與客戶聯(lián)絡(luò)與溝通，改善管理，提高服務(wù)水準(zhǔn)，建立方舟大廈良好形象，方舟管理處特制定接受客戶投訴程序。請(qǐng)管理處各部員工遇客戶建議或投訴時(shí)，謹(jǐn)守下列程序：1 每周四上午為物業(yè)經(jīng)理接待日，凡有客戶投訴或建議，除記錄在案外，應(yīng)盡量采取措施在三天內(nèi)解決問(wèn)題。三天內(nèi)解決不了的問(wèn)題，物業(yè)經(jīng)理應(yīng)及時(shí)與發(fā)展商協(xié)商解決同時(shí)報(bào)告公司。所有投訴三天內(nèi)應(yīng)給客戶答復(fù)。2 各部員工接到客戶口頭投訴或建議時(shí)，應(yīng)報(bào)告部門(mén)主管記錄于當(dāng)班記錄本上并及時(shí)通報(bào)管理處。管理處文員將投訴記錄于投訴登記表上并知會(huì)物業(yè)經(jīng)理，由物業(yè)經(jīng)理會(huì)同有關(guān)部門(mén)主管作出處理3 所有書(shū)面投訴必

15、須交物業(yè)經(jīng)理作回復(fù)。4 所有員工接到投訴，不得擅自回復(fù)，應(yīng)轉(zhuǎn)達(dá)所屬部門(mén)主管，再由該主管轉(zhuǎn)達(dá)有關(guān)部門(mén)主管作出回復(fù)。5 所有口頭投訴，應(yīng)由有關(guān)部門(mén)主管以口頭作出回復(fù)。難以回復(fù)的，應(yīng)請(qǐng)示物業(yè)經(jīng)理。以免錯(cuò)誤回復(fù)，有損公司形象。6 各部門(mén)員工謹(jǐn)記：我司宗旨是為客戶提供良好服務(wù)。在任何情況下，對(duì)所有客人都應(yīng)該彬彬有禮。若有疑問(wèn)，請(qǐng)與部門(mén)主管或管理處聯(lián)絡(luò)。方舟大廈收費(fèi)制度物業(yè)公司日常工作的一個(gè)重要方面是收費(fèi)工作，為了確保能及時(shí)、足額收進(jìn)各項(xiàng)應(yīng)收款項(xiàng)，方舟管理處特制定如下收費(fèi)制度：1 租金 ：我管理處受發(fā)展商委托代收租金。租戶入住時(shí)，需付相當(dāng)兩個(gè)月租金的押金并預(yù)付一個(gè)月的租金。以后管理處將于每月25 日前發(fā)

16、出下月租金帳單，并持發(fā)展商開(kāi)具的收據(jù)進(jìn)行收費(fèi)。請(qǐng)各租戶于下月 日前（國(guó)定假日順延）付清下月租金。2 電費(fèi) ：方舟大廈公共照明及中央空調(diào)用電在管理費(fèi)中開(kāi)支，辦公房每套安裝獨(dú)立電表，室內(nèi)用電須另行收費(fèi)。管理處每月30 日安排專(zhuān)業(yè)人士負(fù)責(zé)抄表，并于次月1 日發(fā)出電費(fèi)帳單，租戶須在次月5 日前 （國(guó)定假日順延）付清上月電費(fèi)。租金和電費(fèi)，租戶可付現(xiàn)金，支票或轉(zhuǎn)帳，發(fā)展商帳號(hào)如下：上海諾亞置業(yè)有限公司交行虹支川分3 管理費(fèi) ：租戶入住，須繳納相當(dāng)于一個(gè)月管理費(fèi)的押金，租戶于15日前（包括15 日）入住，當(dāng)月管理費(fèi)按一個(gè)月計(jì)算；租戶16 日后（包括 16 日） 入住，當(dāng)月管理費(fèi)按半個(gè)月計(jì)算。管理處每月25

17、日發(fā)出下月管理費(fèi)帳單，租戶須在下月5日前交清下月管理費(fèi)。租戶可付現(xiàn)金、支票或轉(zhuǎn)帳，物業(yè)管理公司帳號(hào)為：簡(jiǎn)福飴測(cè)量行（上海）有限公司中國(guó)建設(shè)銀行靜安支行華僑辦4 專(zhuān)人負(fù)責(zé) ：各項(xiàng)費(fèi)用必須交至管理處財(cái)務(wù)部，除財(cái)務(wù)部，管理公司職員均禁止收任何款項(xiàng)。5 催款程序 ：每月 25日發(fā)出租金、管理費(fèi)帳單，次月1 日發(fā)出電費(fèi)帳單，而后，管理處會(huì)在1 日、5日、10日分三次發(fā)出催款單，提醒租戶以免遺忘，督促租戶盡快付款。6 加收滯納金：為保證租戶能及時(shí)付清各項(xiàng)應(yīng)付款項(xiàng)，管理處特制定加收滯納金制度。對(duì)在最后付款日前未付款，且已發(fā)出三次催款通知書(shū)后仍未付款的租戶，管理處將按照（上海市物業(yè)管理?xiàng)l例）的有關(guān)規(guī)定，按日加

18、收千分之三滯 納金。方舟大廈物業(yè)管理簡(jiǎn)介方舟大廈一萬(wàn)余平方米，是全裝修內(nèi)銷(xiāo)商辦房。該大廈造型獨(dú)特，地理位置優(yōu)越，交通便利，房型合理。簡(jiǎn)福飴測(cè)量行（上海）有限公司提供物業(yè)管理，旨在為租戶提供一個(gè)“安全、整潔,秩序、便利、”的辦公和營(yíng)業(yè)環(huán)境，全方位滿足住戶各種需要，提高大樓租售業(yè)績(jī)。從上述目標(biāo)出發(fā)，我司制定管理思路如下：一安全管理提供全天候24小時(shí)保安服務(wù)，保障大廈安全。1. 保安的職責(zé)范圍為:管安全、管秩序、管環(huán)境、非辦公時(shí)間訪客進(jìn)出登記、大件（或貴重）物品攜出物業(yè)需確認(rèn)、消防設(shè)施點(diǎn)檢、裝修管理等。2. 各項(xiàng)保安制度詳見(jiàn)目錄。3. KF 安保特點(diǎn)：保安員執(zhí)行KF 的規(guī)范流程、規(guī)范語(yǔ)言和規(guī)范行為定

19、期對(duì)保安員進(jìn)行KF 的專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)。二 .物業(yè)管理和服務(wù)內(nèi)容1. 房屋及設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)制度，確保供電、供水、供氣。保障大廈正常運(yùn)作。2. 住戶交樓入住手續(xù)及一周內(nèi)跟進(jìn)制度，為住戶解決實(shí)際問(wèn)題。3. 確定財(cái)務(wù)收費(fèi)程序，保障各項(xiàng)費(fèi)用及時(shí)回收。4. 擬定工程報(bào)修程序及接待客戶投訴程序，加強(qiáng)管理處與客戶溝通，改善管理。5. 加強(qiáng)清潔衛(wèi)生管理，垃圾、廢物的及時(shí)收集清運(yùn)、大堂等公共部位的保潔工作、水箱、外墻的定期清洗，保障大廈的環(huán)境美觀整潔。6. 管理處推出各項(xiàng)有償、無(wú)償服務(wù)項(xiàng)目，滿足住戶的多種需求，使客人滿意。7. KF 管理與服務(wù)特點(diǎn)以人為本，推行 KF “管家式服務(wù)”理念，設(shè)專(zhuān)人對(duì)口服務(wù)住戶，入住一周跟

20、進(jìn)制度,以便及時(shí)了解客戶的要求與想法，快速反映，使住戶感受溫馨的服務(wù)。以服務(wù)促進(jìn)租售。方舟大廈租戶檔案明細(xì)表1. 進(jìn)戶單2. 租戶公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件3. 租戶公司法人之身份證復(fù)印件4. 收樓認(rèn)可書(shū)5. 緊急聯(lián)絡(luò)表6. 交樓套件簽收表7. 單元損壞報(bào)告方舟大廈租戶收樓程序租 戶辦理入伙手續(xù)時(shí)應(yīng)攜帶下列有關(guān)資料和費(fèi)用：簡(jiǎn)福飴測(cè)量行（上海）有限公司中介代理部所開(kāi)具的進(jìn)戶單租戶公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照及復(fù)印件租戶公司法人之身份證及復(fù)印件法人授權(quán)書(shū)（若委托代表收樓）被委托人之身份證及復(fù)印件租戶應(yīng)交之物業(yè)管理費(fèi)用二 租 戶向管理處付清所有應(yīng)付之物業(yè)管理費(fèi)用。三管理處將下列有關(guān)資料及物件交予租戶：用戶手冊(cè)裝修手冊(cè)各類(lèi)表

21、格物業(yè)鑰匙4 租戶對(duì)所屬單元按驗(yàn)收表格進(jìn)行逐項(xiàng)驗(yàn)收并簽收認(rèn)可，任何須維修的項(xiàng)目必須于24 小時(shí)內(nèi)書(shū)面通知管理處辦理。5 收樓后若需裝修，請(qǐng)仔細(xì)閱讀裝修手冊(cè)。七、工程經(jīng)理1、 熟悉樓盤(pán)的情況，全面負(fù)責(zé)樓盤(pán)的一般日常維修和有償服務(wù)，協(xié)助物業(yè)經(jīng)理的工作。2、 編制及修正工時(shí)定額，負(fù)責(zé)對(duì)維修工的工時(shí)定額實(shí)行考核，負(fù)責(zé)對(duì)維修工的工作質(zhì)量進(jìn)行考核與驗(yàn)收。3、 負(fù)責(zé)對(duì)維修工人的勞動(dòng)管理，監(jiān)督并帶頭執(zhí)行各項(xiàng)制度，對(duì)一切施 工和維修實(shí)行嚴(yán)格管理，參與工程質(zhì)量驗(yàn)收。4、遇有報(bào)修或投訴，要上門(mén)察看，合理安排工作量，超出一般維修的 任務(wù)，及時(shí)報(bào)告經(jīng)理。并協(xié)助收集設(shè)備的各類(lèi)資料。5、切實(shí)執(zhí)行物業(yè)經(jīng)理的各項(xiàng)指令，服從物業(yè)

22、經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)。6、負(fù)責(zé)編制樓盤(pán)維修保養(yǎng)計(jì)劃，并督促計(jì)劃的實(shí)施，并督促維修工作 進(jìn)度。7、每日巡視所在樓盤(pán)的重點(diǎn)設(shè)備運(yùn)作技術(shù)狀態(tài)，檢查維護(hù)保養(yǎng)日志， 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。8、設(shè)備發(fā)生故障及時(shí)組織檢修，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)組織處理，把好技術(shù) 關(guān)，保證樓盤(pán)設(shè)備經(jīng)常處于優(yōu)良的技術(shù)狀態(tài)。9、審核設(shè)備運(yùn)行報(bào)表，掌握能耗規(guī)律，及時(shí)采取節(jié)能措施。10、編制材料、工具申請(qǐng)計(jì)劃，填寫(xiě)材料及工具的申請(qǐng)單，核實(shí)使用情 況，根據(jù)維修工作量控制材料的實(shí)領(lǐng)數(shù)。11、分析維修工作動(dòng)態(tài)，每周完成維修工作報(bào)告。12、每月完成工程預(yù)算。簡(jiǎn)福飴測(cè)量行（上海）有限公司方舟大廈管理處周期性工作明細(xì)表周期工作內(nèi)容落實(shí)時(shí)間每天1 .為員工記錄考勤及外出

23、登記情況。2 .保持辦公室桌面及周?chē)h(huán)境的整潔規(guī)范，檢 查飲水機(jī)、電腦，復(fù)印機(jī)等設(shè)備。3 .檢查大樓水質(zhì)是否正常。4 .檢查大樓電梯運(yùn)行是否正常。5 .檢查大樓中央空調(diào)是否正常工作。6 .檢查大樓給排水是否正常。7 .檢查配電設(shè)施，每?jī)尚r(shí)記錄一次電壓及用 電量。8 .檢查衛(wèi)星接收裝置，是否衛(wèi)星訊號(hào)接收質(zhì)量 完好。9 .檢查監(jiān)控設(shè)施，是否正常工作。10 .維修檔案、管理檔案之整理。11 .巡查物業(yè)，檢查保安和清潔工作，確保管 理水平。12 .接受租戶報(bào)修，安排及時(shí)維修。13 .為租戶提供洗衣，飲用水，商務(wù)，郵政等 服務(wù)。14 .召開(kāi)管理人員每天之工作例會(huì)。15 .落實(shí)部門(mén)職責(zé)范圍內(nèi)及公司臨時(shí)安

24、排的其 它事務(wù)。1.召開(kāi)每周工作例會(huì)，安排一周主要工作。每周一2.參加公司業(yè)務(wù)例會(huì)。每周五3.大樓消防設(shè)施每周點(diǎn)檢一次。每周四每周4.接待租戶投訴。每周四上午5.拜訪租戶，征詢意見(jiàn)，改善管理。每周一6.每周與發(fā)展商工作例會(huì)，匯報(bào)一周工作。每周五7.采購(gòu)辦公，維修，清潔等物品。每周三每月1.統(tǒng)計(jì)員工考勤，報(bào)公司。每月30日2 .申報(bào)每月財(cái)務(wù)預(yù)算。3 .發(fā)出租金、管理費(fèi)帳單。4 .水電抄表并發(fā)出帳單。5 .發(fā)出三次催款單。6 .完成上個(gè)月租金、管理費(fèi)、電費(fèi)的繳付及結(jié) 算統(tǒng)計(jì)工作。7 .完成當(dāng)月工作總結(jié)及下月工作計(jì)劃。每月25日每月25日每月1日每月1, 5, 10每月15日每月30日每季度8 .與

25、政府有關(guān)部門(mén)（環(huán)衛(wèi)，街道，供電，公安，上水，電訊等單位）保持密切聯(lián)系。9 .大型設(shè)備的保養(yǎng)工作。10 .根據(jù)靠要落實(shí)與員工懇談。不定期每季末不定期每半年1 .落實(shí)各部門(mén)員工半年度工作考評(píng)。2 .制定半年度獎(jiǎng)金發(fā)放方案，報(bào)公司申定并實(shí)施。3 .清洗水A次.6月底前完成7月底前完成5月,9月各次.每年度1 .落實(shí)員工合同的續(xù)簽工作。2 .完成年終員工工作考評(píng)。3 .制定年終獎(jiǎng)金發(fā)放方案，報(bào)批后實(shí)施。4 .統(tǒng)計(jì)年度租金、管理費(fèi)、電費(fèi)的繳付情況， 完成年終工作總結(jié)及下年度工作計(jì)劃。5 .落實(shí)大型設(shè)備大修計(jì)劃。6 .為大廈落實(shí)保險(xiǎn)等事務(wù)。7 .籌備迎新年聯(lián)誼活動(dòng)，為每位租戶贈(zèng)送新年不定期次年1月初次年1

26、月底次年1月底每年末每年初春節(jié)前不定期賀卡。8.清洗外墻一次。3.方舟大廈物業(yè)管理處組織架構(gòu)表物業(yè)經(jīng)理行政財(cái)務(wù)部保安部物業(yè)部工程部出納文員保安主管物業(yè)主任（兼清潔主管）工程主管1名1名1名1名1名物業(yè)助理清潔領(lǐng)班保安領(lǐng)班1名2名工程領(lǐng)班清潔工6名保安員12名維修工.2.交樓流程:代理部與租戶簽訂租賃合同，管理處參與簽訂管理公 約,以便向租戶解釋公約之條例。租戶前來(lái)收樓物業(yè)經(jīng)理接待，管理處人員參與配合，做好以下工 作。物業(yè)管理部會(huì)計(jì)部2.3.向客戶呈交裝修規(guī)則，并講解收取裝修費(fèi)用之用途；講解本大廈之裝修須知；呈交用戶手冊(cè)及其他資料；4裝修吸儲(chǔ)呼電流槿創(chuàng)攵費(fèi)事宜；5 .會(huì)同工程部主管進(jìn)行移交手續(xù)予

27、租戶;6 .辦理租戶登記手續(xù)； 7.移交由管理處保管之擊單元大門(mén)鑰匙 物業(yè)每颯：2.3.4.1 .收取有關(guān)租金、管理費(fèi)；2 .收取有關(guān)裝修押金（包括臨時(shí)用電押金）；租戶或客戶王仕崗，遍三2_闡明單亓裝修己規(guī)彳;里杳看并記錄該單元J表讀數(shù)作為底數(shù)：架 將檢驗(yàn)結(jié)果記錄并核實(shí)，有關(guān)記錄由經(jīng)理查實(shí)后存檔。辦理臨時(shí)出入證；通知工程部審核裝修圖紙；通知會(huì)計(jì)部收取有關(guān)臨時(shí)出入證及裝修費(fèi)用;通知保安部及工程部安排跟進(jìn)。會(huì)計(jì)1 .2.1 . 做當(dāng)天工作計(jì)劃并遞交項(xiàng)目經(jīng)理.2 .完 成前一日項(xiàng)目經(jīng)理留下的工作任務(wù)單上的工作, 并作詳細(xì)記錄.3 .完 成前一日”客戶主任工作日志”上 ”備忘錄 ”一欄的工作, 并作詳細(xì)記錄.1.1. 每天早上上班去監(jiān)控室了解昨晚客戶報(bào)修或投訴內(nèi)容, 對(duì)相應(yīng)內(nèi)容進(jìn)行分析 , 對(duì)重大報(bào)修及投訴一定要作客戶回訪工作.5 .每 天早上上班后, 至維修部了解前一日維修情況, 對(duì)相應(yīng)內(nèi)容進(jìn)行分析重大報(bào)修及重復(fù)報(bào)修要作客戶回訪工作.6 .對(duì) 客戶致電管理處的投訴的處理, 分析及回訪.7 .完 成物業(yè)經(jīng)理交辦的各項(xiàng)工作.8 .每 日定時(shí)填寫(xiě)”每月工作一覽表”中當(dāng)日各業(yè)戶生所發(fā)生處理的明