2019年對(duì)縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的調(diào)查與思考

1、對(duì)縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的調(diào)查與思考房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房產(chǎn)、地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)，具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，被稱為第三產(chǎn)業(yè)的龍頭產(chǎn)業(yè)。隨著城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的加快， * 縣房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了新一輪快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)投資已成為擴(kuò)大投資需求的重要增長(zhǎng)點(diǎn)之一。正確引導(dǎo) * 縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展，對(duì)于推動(dòng)城市建設(shè)，壯大城鄉(xiāng)一體化產(chǎn)業(yè)支撐，拉動(dòng)全社會(huì)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。一、 * 縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀（一）開發(fā)勢(shì)頭強(qiáng)勁，但投資規(guī)模不大。20* 年， * 縣完成房地產(chǎn)投資5.05億元，新建商品房61.9萬M2實(shí)現(xiàn)銷售收入12億元， 其投資額、施工面積、竣工面積、銷售額均大幅上升，新建商品房銷售情況良好。今年

2、 1-8 月， 商品房施工面積56 萬 M2； 預(yù)售面積23.38萬M2成交金額5.9億元；銷售面積20.45萬M2成交金額4.8億 元；二手房成交面積12.31萬M2,申報(bào)金額1.18億元。但從房地產(chǎn) 投資規(guī)?？?，20* 年雙流、溫江、龍泉、新都分別實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資14億元、 10億元、 12.2 億元、 5.6 億元， *縣房地產(chǎn)投資規(guī)模在同環(huán)區(qū)縣排名第五，說明* 縣房地產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)空間較大。（二）開發(fā)質(zhì)量提高，但市場(chǎng)有待培育。* 縣房地產(chǎn)有企業(yè)開發(fā)的商品房，有農(nóng)民在集體土地上聯(lián)建的房屋，還有政府修建的安置房和農(nóng)民新居，總體上住宅小區(qū)正從傳統(tǒng)的戶型逐步向景觀舒適型過渡，新開發(fā)小區(qū)普遍注重環(huán)境

3、營(yíng)造，以西區(qū)花園為代表的高檔住宅小區(qū)，其環(huán)境營(yíng)造和物業(yè)管理，對(duì)縣內(nèi)其它小區(qū)開發(fā)起到了好的示范帶動(dòng)作用。從房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，新建商品房市場(chǎng)供應(yīng)穩(wěn)定，需求旺盛，交易規(guī)范；二手房市場(chǎng)被進(jìn)一步激活，交易頻繁，逐步規(guī)范；農(nóng)民自建房自發(fā)入市，隱形交易，亟待規(guī)范。一個(gè)城市房地產(chǎn)業(yè)成熟的標(biāo)志之一是其二級(jí)市場(chǎng)成為交易的主體，上海市已超過50%，但就* 縣 1-8 月的銷售情況看，二手房銷售面積僅占總銷售面積的37.6%，這說明*縣房地產(chǎn)市場(chǎng)有待培育。（三）開發(fā)成本上漲，房地產(chǎn)價(jià)格攀升。20* 年以來 * 縣商品房?jī)r(jià)格有較大幅度增長(zhǎng)，* 筒、犀浦、紅光和其他鎮(zhèn)20* 年與 20* 年比較， 住房平均價(jià)格分別達(dá)到20

4、00、 2400、 1800、 1000 元， 增長(zhǎng)25%、15%、 50%、 25%；營(yíng)業(yè)房平均價(jià)格分別達(dá)到5200、 6700、 4000、 2000元，增長(zhǎng)16%、 29%、 12%、 34%。主要原因：一是成本推動(dòng)。20* 年，外北倉庫、原* 筒二小和小北街片區(qū)的地價(jià)分別達(dá)到每畝93 萬元、119萬元和 124萬元，縣城片區(qū)地價(jià)從20* 年平均每畝約50 萬元漲到 100 萬元左右；其次是建筑原材料價(jià)格上漲等建設(shè)成本提高。二是需求拉動(dòng)。20* 年以來 * 縣商品房市場(chǎng)呈現(xiàn)階段性供不應(yīng)求，使得商品房平均成交價(jià)格上揚(yáng)；去年以來，縣政府采取的促進(jìn)二手房交易措施收到明顯效果，今年二手房交易頻繁

5、，價(jià)格也有較大幅度增長(zhǎng)，*筒、 犀浦、 紅光和其他鎮(zhèn)二手房市場(chǎng)成交價(jià)格分別達(dá)到1250、 1350、1000、 650 元，比 20* 年增長(zhǎng)25%、 8%、 18%、 8%。（四）開發(fā)主體增多，但樓盤規(guī)模小。隨著城市交通網(wǎng)絡(luò)不斷完善和城市輻射功能的增強(qiáng)，加之 XX近郊區(qū)市縣特有的地價(jià)、房?jī)r(jià)和環(huán)境優(yōu)勢(shì)，近郊區(qū)市縣已成為房地產(chǎn)商投資的重點(diǎn)。由于 * 縣房地產(chǎn)業(yè)具有明顯的后發(fā)優(yōu)勢(shì)，很多企業(yè)都看好這個(gè)市場(chǎng)，目前各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已達(dá)到39 家，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。但由于用地供給的約束，樓盤相對(duì)較小。20* 年以來，全縣共出讓土地13 宗，其中房地產(chǎn)開發(fā)超過 50 畝的僅有3 宗地，最大樓盤面積178.4

6、畝，最小的僅2 畝?？傮w上看，目前20 50 畝的小樓盤較多，規(guī)模小，檔次也不夠高，精品樓盤相對(duì)偏少。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求形勢(shì)分析（一）* 縣城市發(fā)展方向和重點(diǎn)。XX 市新一輪城市總體規(guī)劃對(duì)*縣城市發(fā)展定位是：XX市重要組成部分，XX市西部新中心，以發(fā)展科教文化為高新西區(qū)配套服務(wù)，建設(shè)既適宜居住，又適宜創(chuàng)業(yè)的“綜合性城市片區(qū)”。 * 縣自身的定位是：率先構(gòu)建富有經(jīng)濟(jì)實(shí)力、獨(dú)具城市魅力、充滿創(chuàng)新活力的 XX西部新中心。至U 20*年*縣城區(qū)將新增建設(shè)用地15 平方公里，城區(qū)總用地達(dá)到30 平方公里，人口達(dá)到 20 萬人；到20* 年規(guī)劃城市建設(shè)區(qū)面積51 平方公里，城市片區(qū)人口 45 萬人以上。東

7、南部新城是* 縣未來城市發(fā)展的核心區(qū)域，將承擔(dān) * 縣的行政中心、商務(wù)中心、居住中心等城市主要功能。用地規(guī)模 7.1 平方公里，規(guī)劃道路共16條，總長(zhǎng)約27 公里，預(yù)計(jì)投資約5億元 （不含拆遷安置費(fèi)）。 從今年開始計(jì)劃用3 年左右時(shí)間分步建設(shè)，20* 年重點(diǎn)建設(shè)高新區(qū)西區(qū)配套行政商務(wù)中心、南二環(huán)路及東延線、東二環(huán)路及南延線、長(zhǎng)青路5 條城市道路及配套基礎(chǔ)設(shè)施。（二）促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的有利因素。一是城市化水平快速提高對(duì)住宅形成巨大的需求。隨著城鄉(xiāng)一體化的快速推進(jìn)，到20* 年全縣城市化水平將達(dá)到80，年均提高2個(gè)百分點(diǎn)，縣城片區(qū)年均新增1.8 萬人以上。城市人口在短時(shí)間內(nèi)的迅猛增長(zhǎng)，無疑給房地

8、產(chǎn)市場(chǎng)帶來巨大的需求拉動(dòng)。以人均建筑面積16 M2計(jì)算，每年需新建住宅 28.8萬M2二是居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化形成對(duì)住宅的需求。20* 年以來， * 縣城鄉(xiāng)居民收入有較大幅度增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民人均收入從6569 元增加到10200元，農(nóng)村居民人均純收入從3098元增加到4210元，收入增加在一定程度上提高了居民購房能力。另一方面，居民以前購買的福利房無論是戶型設(shè)計(jì)還是配套設(shè)施，與現(xiàn)在新開發(fā)的商品房比較都存在較大差距，加之目前開放了二級(jí)市場(chǎng)，居民通過“賣舊買新、賣小買大、賣劣買優(yōu)”，正在推進(jìn)住房消費(fèi)的升級(jí)換代。同時(shí)，隨著城鄉(xiāng)一體化的推進(jìn)，有條件的農(nóng)民也將成為潛在的購房對(duì)象。三是縣外人口來* 縣購房形成對(duì)

9、住宅的需求。XX 市的老齡人口逐步增多，他們大多不太適應(yīng)越來越擁擠、快節(jié)奏的城市生活，而選擇到距中心城區(qū)近、空氣清新、自然條件相對(duì)優(yōu)越的* 縣來居??；高新區(qū)西區(qū)緊鄰* 縣， 區(qū)內(nèi)一些白領(lǐng)階層也會(huì)選擇在* 縣買房； 省內(nèi)不少市外人口到* 縣定居或投資，由此也形成較大的市場(chǎng)需求。據(jù)調(diào)查，目前除 * 筒鎮(zhèn)購房戶本地居民較多外，犀浦、 紅光兩地商品房購買對(duì)象縣外人口占了絕大多數(shù)。（三）制約房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的主要因素。一是收入預(yù)期不確定。20* 年以來， * 縣地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)8.2%，農(nóng)村居民純收入年均增長(zhǎng)6.3 %，低于地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長(zhǎng)9.2%，雖然比地區(qū)生產(chǎn)總值增

10、長(zhǎng)略高，但受企業(yè)改制職工轉(zhuǎn)變身份、就業(yè)壓力較大等影響，加之醫(yī)療、養(yǎng)老、教育等制度改革，也都增加了居民的支出預(yù)期。未來收入的不確定性和支出預(yù)期的增加，對(duì)當(dāng)前購房消費(fèi)造成一定抑制。二是住房產(chǎn)權(quán)制度不健全。市場(chǎng)交易的各類住房中，只有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售的商品房可以獲得房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)證書，其它房屋，包括上市的已購公房、經(jīng)濟(jì)適用房、合作建房和私房等等，其土地的供給形式極其復(fù)雜，凡是在非出讓方式獲得的土地上所建房屋都不具有土地使用權(quán)證，因而難以上市交易，也無法辦理抵押貸款，這給購房融資帶來一定的難度，對(duì)房地產(chǎn)需求造成了一定影響。三是國(guó)家宏觀政策約束。近年來， 商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人貸款業(yè)務(wù)中住房貸款占了絕對(duì)

11、比重，金融對(duì)個(gè)人購房支持力度有了較大幅度增加。但是由于商業(yè)銀行住房金融資金來源單一，貸款流動(dòng)性差，缺乏完善的風(fēng)險(xiǎn)分散機(jī)制；個(gè)人住房抵押貸款條件偏嚴(yán)、期限偏短、額度偏低，還款方式單一等問題，都對(duì)住房金融健康發(fā)展形成一定阻礙。加之去年以來國(guó)家宏觀調(diào)控提高商品房按揭貸款利率，也導(dǎo)致金融對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持力度有所減弱。三、加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的對(duì)策建議（一）合理定位，選準(zhǔn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展主攻方向。據(jù)世界銀行對(duì)世界很多國(guó)家考察認(rèn)為，只有房?jī)r(jià)與家庭年收入之比達(dá)到3:1 6:1 時(shí)，才能形成有效需求。20* 年 * 縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10200 元，其中用于購房與建房支出950 元，占支出的11.5，比20*

12、年（ 500元）增加450 元，家庭年收入與房?jī)r(jià)比在6 :1 左右，應(yīng)該能夠形成較大的有效需求。另據(jù)調(diào)查，市民最想購買的套型面積在80 100 M2之間，其次是100 130 M2,而130 150 M2以上的相對(duì)較少。又據(jù)中介機(jī)構(gòu)的交易情況顯示，與大戶型、超大戶型住宅相比，中小戶型房源更受普通購房戶青睞。因此， * 縣房地產(chǎn)業(yè)在今后一段時(shí)期內(nèi)應(yīng)堅(jiān)持“放開高價(jià)房、 優(yōu)惠中低價(jià)房、建設(shè)廉租房”， 應(yīng)“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住房為主”，應(yīng)以中檔小區(qū)建設(shè)為主，輔之以部分高檔社區(qū)和適量的經(jīng)濟(jì)適用房，滿足不同層次消費(fèi)群體的購房需求。最終達(dá)到居者有其屋，居者有佳屋，并享受良好的人居環(huán)境和完

13、善的生活配套設(shè)施。（二）科學(xué)規(guī)劃，同步推動(dòng)舊城改造和新區(qū)開發(fā)。加快縣城舊城改造，進(jìn)一步完善城市功能，同步推進(jìn)東南片區(qū)新城區(qū)建設(shè)，擴(kuò)大*筒、犀浦和紅光城市片區(qū)規(guī)模，改善城市形象，提升城市品位，建設(shè)生態(tài)人居地，打造都市后花園，增強(qiáng)城市吸引力，吸引更多的人口來* 縣購房置業(yè)。在舊城改造和新區(qū)開發(fā)的過程中，應(yīng)根據(jù)國(guó)家拆遷安置政策， 結(jié)合 * 縣實(shí)際， 依法拆遷安置，切實(shí)維護(hù)被拆遷居民的利益；在不斷完善城市總體規(guī)劃的同時(shí)，積極制定 * 縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展五年規(guī)劃，使該產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更為有序合理；對(duì)土地實(shí)行非飽和適度供應(yīng)，保持土地的賣方市場(chǎng)，防止以地生財(cái)，將房地產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入健康、持續(xù)發(fā)展的軌道； 適應(yīng)住宅地產(chǎn)郊區(qū)化和

14、大盤化的趨勢(shì)，對(duì)城市片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)，以城市總體規(guī)劃為依據(jù)，避免地塊分隔過小、業(yè)主林立、開發(fā)檔次低、物業(yè)管理落后等現(xiàn)象，使房地產(chǎn)走上品牌、規(guī)模發(fā)展之路，并以此推進(jìn) * 縣城市品位的快速提高。（三）招大引強(qiáng)，實(shí)施成片開發(fā)和品牌戰(zhàn)略。品牌是消費(fèi)者最能直接利用的信息。* 縣應(yīng)著力引進(jìn)有實(shí)力的大企業(yè)，全面實(shí)施房地產(chǎn)品牌戰(zhàn)略，走規(guī)模化、精品化開發(fā)路子。以第 26屆XX市房地產(chǎn)交易會(huì)為契機(jī)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷，抓好“打開西部 21 世紀(jì)的財(cái)富之門，共創(chuàng)西部21世紀(jì)的財(cái)富生活空間”的主題宣傳，依據(jù)“ XX西部新中心”的定位， 加快各類房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，滿足不同層次消費(fèi)群體的購房需求。努力提高房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的科技

15、含量，積極推廣運(yùn)用信息化技術(shù)，加強(qiáng)小區(qū)的安全防護(hù)體系建設(shè)，推進(jìn)智能化管理、防火監(jiān)控及保安自動(dòng)化體系建設(shè)；推廣西區(qū)花園的開發(fā)建設(shè)模式，注重小區(qū)環(huán)境營(yíng)造，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的精品化發(fā)展，犀浦鎮(zhèn)因離市中心較近，外來購房者較多，應(yīng)以開發(fā)中高檔住宅小區(qū)為主；合理安排中小戶型比例， 滿足 * 縣普通百姓家庭的經(jīng)濟(jì)承受能力和消費(fèi)水平，尋求戶型平衡， 在 * 筒鎮(zhèn)要適度開發(fā)中檔住宅小區(qū)，以滿足普通居民住房升級(jí)換代的需求；合理安排經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，保證拆遷居民和城市低收入家庭的住房需求；考慮以五六層的多層公寓為主，輔以一定小高層和聯(lián)體別墅，滿足部分高收入群體的高檔消費(fèi)需求。（四）完善政策，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

16、進(jìn)一步制定并完善關(guān)于加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)優(yōu)惠政策，開通房地產(chǎn)“綠色通道”，簡(jiǎn)化手續(xù)辦理程序，提高報(bào)建效率，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。完善戶籍管理政策。當(dāng)前購房入戶必須取得房產(chǎn)證書，而一些按揭購房戶在短時(shí)間內(nèi)還不能拿到房產(chǎn)證書，導(dǎo)致無法辦理戶籍手續(xù)，相關(guān)部門要進(jìn)一步研究憑購房合同和發(fā)票辦理入戶手續(xù)的政策。進(jìn)一步降低住房二級(jí)市場(chǎng)的入市“門檻”， 簡(jiǎn)化辦事程序，實(shí)行“一條龍”服務(wù)，方便群眾辦事，以此進(jìn)一步激活房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)。完善社會(huì)保障體系。普通住宅的消費(fèi)主體，是占城市人口總數(shù)80以上的中低收入戶， 而目前城區(qū)的房?jī)r(jià)對(duì)這部分人來說有些偏高，為保障工薪階層、低收入群體的利益，政府應(yīng)繼續(xù)大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用