江西財經(jīng)大學

1、江西財經(jīng)大學2021 15第一學期期末考試A卷參考答案和評分標準授課對象：B01適用對象：本科行政試卷代碼：05913A課程名稱：房地產(chǎn)金融主干課程一、名詞解釋每題4分，共20分1. 普通年金：也稱后付年金，指從第一期起，在一定期內(nèi)每期期末等額發(fā)生的系列收 付款項。2. 抵押率：也稱貸款價值比，即抵押貸款總額與抵押物價值的百分比，是控制借款人 風險轉(zhuǎn)移的重要手段。3. 抵押貸款實際本錢Annual PercentageRate:因存在抵押貸款發(fā)起費用或其他形式 的融資收費，所導(dǎo)致的借款人實際承當?shù)牡盅航杩畋惧X，一般用年利率的形式表示。4. 可調(diào)利率抵押貸款A(yù)RM :貸款利率在整個貸款期間根據(jù)市

2、場利率指數(shù)而調(diào)整的住 房抵押貸款。5住房抵押貸款證券化：是指將金融機構(gòu)主要是商業(yè)銀行把自己所持有的流動性較 差，但具有較穩(wěn)定的未來現(xiàn)金收人的住房抵押貸款，聚集重組為抵押貸款池，由金融機構(gòu) 或其他特定機構(gòu)以現(xiàn)金方式購人，經(jīng)過政府擔保或其他方式的信用增級后，以證券形式出 售給投資者的融資過程。二、單項選擇題從以下各題四個備選答案中選出正確答案，并將其代號寫在答題紙相 應(yīng)位置處。每題3分，共15分。1-5 DCB A B三、多項選擇題從以下各題四個備選答案中選出正確答案，并將其代號寫在答題紙相應(yīng)位置處。答案錯選或未選者，該題不得分。每題2分，共10分。1-5 AB CD BCD BCD ABCD四、

3、問答題答復(fù)要點，并詳細論證。每題 10分，共20分1. 分析影響住房抵押貸款違約的因素1償付能力借款人償付能力下降，比方收入減少或者債務(wù)負擔加重等都會引起借款人違約。引起借款人償付能力改變的原因來自：職業(yè)的穩(wěn)定性、學歷、家庭供養(yǎng)人數(shù)、信用狀況、月還本付息占家庭月收入的比率、借款人年齡、婚姻狀況，等等。2住房權(quán)益負權(quán)益因素住房權(quán)益或者說貸款房價比LTV與違約率之間存在顯著相關(guān)關(guān)系，且 LTV寸違約風 險最具有解釋力。大于0.85后違約概率迅速增長P128【第1頁 共4頁】影響借款人權(quán)益的因素主要有以下幾個： 房價波動：決定借款人權(quán)益的變動方向、積累速度和規(guī)模； 貸款額大小LTV：決定風險轉(zhuǎn)移程度

4、； 利率變動：利率下降，貸款價值上升，權(quán)益下降，反之，相反。 貸款期限：越短，本金歸還越快，負債下降越快，累積權(quán)益增加越快； 3房價預(yù)期理性的借款人是否決定在時刻 t 違約，不僅取決于當期房價和利率水平，還要取決于 他對房價下跌持續(xù)時間以及房價上漲幅度和利率水平的預(yù)期。本質(zhì)上取決于凈收益的變 化。如果預(yù)期房價下降只是暫時的，他就不一定違約。四交易本錢 在交易本錢存在的條件下，借款人的違約決策變量將不僅是權(quán)益，還包括交易本錢。 相比沒有交易本錢，交易本錢提高了違約門檻。五其他因素比方，所購房產(chǎn)的物理特性結(jié)構(gòu)，新舊程度等 ，區(qū)位如交通條件、自然環(huán)境、 生活效勞設(shè)施等，社區(qū)人文環(huán)境如鄰里關(guān)系、社區(qū)文

5、化、治安等 ，等。2. 論述資產(chǎn)證券化這種新型融資方式的特征作為一項重要的金融創(chuàng)新，資產(chǎn)證券化為資產(chǎn)所有者提供了新的流動性，將新的風險收 益關(guān)系表達在資產(chǎn)證券上。相比傳統(tǒng)的融資方式，資產(chǎn)證券化融資具有以下特征： 第一，破產(chǎn)隔離與融資平安性。這是資產(chǎn)證券化的核心要素，它要求原始債權(quán)人破產(chǎn) 時，證券化資產(chǎn)權(quán)益不作為清算資產(chǎn)，其產(chǎn)生的現(xiàn)金流可以按證券化交易契約規(guī)定的內(nèi)容 支付給投資者，保護投資者的利益。其包含兩個含義：一個含義是上述資產(chǎn)證券化的融資 結(jié)構(gòu)與發(fā)起人的破產(chǎn)風險相互隔離；另一個含義是指特設(shè)載體 SPV無破產(chǎn)風險。第二，真實出售。為了到達破產(chǎn)隔離的目的，原始債權(quán)人在向發(fā)行人出售資產(chǎn)以獲得 資

6、產(chǎn)債券發(fā)行人收入的過程中，其資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移必須是一種真實銷售行為，防止出現(xiàn)出售者 遇到破產(chǎn)清算時，已證券化的資產(chǎn)受到牽連，阻礙評級債券的正常支付。也就是說，抵押 資產(chǎn)所有權(quán)是否確實通過資產(chǎn)證券化交易轉(zhuǎn)移給債券的發(fā)行人，而投資者在購置債券后是 否確實擁有那局部抵押資產(chǎn)的所有權(quán)。第三，具有資產(chǎn)質(zhì)量要求。該特征包含兩個含義：一個是經(jīng)濟含義，指那些證券化成 本小于收益的資產(chǎn)才適宜證券化；另一個含義是指的是支持資產(chǎn)的信用質(zhì)量，包含信用評 級和信用增級。第四，融資對象的擴大化和融資期限的延長性。一個企業(yè)直接融資的最長期限，依據(jù) 其信用等級狀況不同而有所區(qū)別。即使對于最高信用級別的企業(yè)，銀行也很少提供7年以上的

7、貸款，原因是銀行本身的負債工程大多數(shù)是來自居民的儲蓄，其期限較短。五、計算題 20 分步驟清晰，標準、計算完整，論述準確1Monthly paymentsFor 1nIpvpmtfv30012900,000?0PMT1=-9,479.024分For 2nIpvpmtfv300131,000,000?0PMT2=-11,278.354分the cash flow difference between two loans:n I pv pmt fv300 ? 100,000 -1799.33 0IBC=1.79%*12=21.49%4分2 PV difference between the two

8、 loans:1000000-2000-900000=98,0003分the cash flow difference between two loans:n I pv pmt fv300 ? 98,000 -1799.33 0IBC=1.83%*12=21.94%5分六、設(shè)計題 15 分步驟清晰、標準，結(jié)果明確1 n I pv pmt fv240 5.48 900,000 ? 0PMT=-$6180.823 分The balance after 5 years:n I pv pmt fv60 5.48 900,000 -6180.82 ?The balance=-$757,433.253 分nI pvpmtfv60? 900,000-6180.82-757,433.25-3%*900,000=873,000The APR if sell it after 5 years： 6.23%APR5 =6.23%4 分2 for choice 2, the APR after 20 ys:n240I pv pmt fv? 900,000 -6180.82 0 -3%*900,000=873,000APR20=5.85%5 分Bec