物業(yè)設(shè)備維護與管理

1、1物業(yè)設(shè)備維護與管理物業(yè)公司維修部培訓資料2目錄 一 學習目標 二 設(shè)施設(shè)備維護與管理的意義及目標 三 物業(yè)設(shè)備維護與管理的內(nèi)容及要求 四 物業(yè)管理設(shè)備分類3學習目標 1）了解物業(yè)設(shè)備維護與管理的特點； 2） 熟悉物業(yè)設(shè)備維護與管理的組織機構(gòu)及相關(guān)制度及崗位職責； 3） 深刻理解物業(yè)設(shè)備維護與管理的基本理念； 4） 掌握物業(yè)設(shè)備維護與管理的內(nèi)容；4設(shè)施設(shè)備維護與管理的意義及目標 物業(yè)設(shè)備維修 1、零星維修工程； 2、中修工程； 3、大修工程； 4、設(shè)備更新和技術(shù)改造 物業(yè)設(shè)備維護管理意義及目標： A提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量B提高物業(yè)銷售的價格及租金C有利于保證業(yè)主及使用人的生活安全D有利于提高物業(yè)

2、管理企業(yè)的經(jīng)營利潤E提高物業(yè)管理企業(yè)的聲譽及社會形象 物業(yè)設(shè)備保養(yǎng) 1、日常養(yǎng)護保養(yǎng)； 2、一級保養(yǎng)； 3、二級保養(yǎng)；5物業(yè)設(shè)備維護與管理的內(nèi)容及要求 1、前期管理 2、使用管理 3、維修養(yǎng)護管理 4、經(jīng)濟管理 5、安全管理 6、增減、更新和改造管理 7、技術(shù)檔案資料管理6物業(yè)設(shè)備分類建 筑 設(shè) 備 給水設(shè)備、排水設(shè)備、熱水供應(yīng)設(shè)備、消防設(shè)備、衛(wèi)生與廚房設(shè)備、室內(nèi)供暖、制冷、通風設(shè)備電器設(shè)備 供電及照明設(shè)備 弱電設(shè)備 電梯設(shè)備 防雷設(shè)備7第一章 室內(nèi)給水系統(tǒng) 給水設(shè)備概述： 指通過室外給水系統(tǒng)將水引入建筑物內(nèi)，并在保證滿足用戶對水質(zhì)、水量、水壓等要求的情況下，把水送到各個配水點（如住戶室內(nèi)衛(wèi)生

3、間、廚房、水池、消防設(shè)備等） 給水設(shè)備的組成： 引入管、水表、閥門、水平干管、立管、支管、水龍頭、 衛(wèi)生器具或用水設(shè)備 室內(nèi)給水系統(tǒng)方式： 1、直接給水方式；2、設(shè)有水箱的給水方式；3、設(shè)有蓄水池、水箱和水泵的聯(lián)合給水方式；4、設(shè)有氣壓給水設(shè)備的給水方式；5、分區(qū)分壓給水方式；8設(shè)備的日常維護消防設(shè)備的日常維護室內(nèi)給水管道及附件的日常維護水泵機組的日常維護水池、水箱的日常維護9給水設(shè)備的安全操作程序日常管理及常見故障處理 1、安全操作程序 2、給水系統(tǒng)的日常管理 3、水泵房使用管理 4、二次供水設(shè)施的使用管理10常見故障處理 1、水質(zhì)污染 2、給水龍頭出水量過小或過大 3、管道和器具漏水 4、

4、管道凍裂 5、振動和噪聲 6、水表記錄不準確11 排水系統(tǒng)概述： 排水系統(tǒng)是將建筑物的污（廢）水收集，通過室內(nèi)排水管道排到室外排水管網(wǎng)中，然后排入城市排水管網(wǎng)中。 排水系統(tǒng)的分類：A 生活污水排水系統(tǒng) B 雨水排水系統(tǒng) 污水排入市政管道的規(guī)定 室內(nèi)排水系統(tǒng)的組成： 污（廢）水收集器、排水支管、排水橫管、排水立管、排出管、通氣管、清掃口、檢查口及檢查井第二章 室內(nèi)排水系統(tǒng)12室內(nèi)排水系統(tǒng)的運行維護與管理 排水管道及其設(shè)備的日常維護時延長排水管道使用壽命必不可少的工作。排水管道，特別是生活排水管道，由于糞便污水、廚房油垢等極易使管道內(nèi)壁結(jié)上污垢，久不清除，管道內(nèi)徑縮小，流水不暢，易把污物掛住，導致

5、排水系統(tǒng)堵塞。13室內(nèi)排水系統(tǒng)常見故障的處理 1）排水管道和器具漏水 2）排水管道堵塞14第三章 室外給排水系統(tǒng) 室外給水系統(tǒng)取水：保證取得足夠水量和良好質(zhì)量的原水凈水：使水質(zhì)滿足飲用水的水質(zhì)標準輸配水：將滿足水質(zhì)的水輸送到各用水點，并保證有足夠的水量和水壓。 室外排水系統(tǒng)1）排水體制：分流制排水 合流制排水2）排水系統(tǒng)組成：室內(nèi)污水管道及衛(wèi)生設(shè)備、室外污水管道、污水泵站與壓力管道、污水處理設(shè)備、污水出口設(shè)施15污水處理 1）污水抽升設(shè)備 2）污水局部處理設(shè)施A化糞池 B隔油池 C沉淀池 D降溫池中水處理的流程 雜排水 篩柵 調(diào)節(jié)池 初沉池 二沉池 壓力過濾 活性炭和臭氧 中水儲水池 中水16

6、室外給排水系統(tǒng)的維護與管理 對室外給水和消防給水管道的養(yǎng)護，要注意埋設(shè)給水管道的地面上部不允許超重對方物品，不允許放置對水質(zhì)有嚴重污染的化學品等放置對管道的水管腐蝕和污染。室外給水和消防給水系統(tǒng)的閥門井、水表井、消火栓井、水泵結(jié)合井等閥體和井室，要定期檢查并做好記錄。閥門要定期試水，轉(zhuǎn)動桿件處要定期加潤滑油，并保持開關(guān)靈活。 室外排水管道每半年全部檢查一次，水管閥門完好、無滲漏，水管通暢無阻塞，若有阻塞，應(yīng)清除，若管道坡度不正確，應(yīng)重新鋪設(shè)。明暗溝每半年全面檢查一次，溝體應(yīng)完好，蓋板齊全。排水井、雨水井、化糞池每季度全面檢查一次半年對易銹蝕的污水井井蓋、化糞池井蓋刷一次黑漆防銹，保持污水井井蓋

7、標識清楚，路面井蓋要做防震墊圈17常見故障的處理 1）屋頂水箱溢水或漏水 屋頂水箱溢水識由于進水控制裝置或水泵失靈所致，發(fā)現(xiàn)溢水現(xiàn)象后應(yīng)檢查進水浮球閥或液位控制裝置及水泵，看是否處于正常狀態(tài)。引起水箱漏水的原因一是水箱上管道接口發(fā)生問題，二是箱體出現(xiàn)裂縫。水箱漏水可以從箱體或地面浸濕的現(xiàn)象中發(fā)現(xiàn)。 2）污水井水位過高 發(fā)現(xiàn)或接報污水井水位過高，應(yīng)立即手動開啟污水泵抽水，若污水泵故障應(yīng)立刻用備用污水泵抽水，并立刻報告主管安排維修水泵或控制電路。18第四章 供暖系統(tǒng) 供暖系統(tǒng)的組成：熱源、輸熱管道、散熱設(shè)備 集中供熱系統(tǒng)的換熱站主要設(shè)備：換熱器、循環(huán)泵、分集水器、除污器、補水泵、水箱等19供熱系統(tǒng)

8、的運行與維護管理 熱水供熱系統(tǒng)的試運行1）供熱系統(tǒng)的充水2）供熱系統(tǒng)的通熱3）供熱管網(wǎng)的初調(diào)節(jié)4）用戶系統(tǒng)的初調(diào)節(jié)20供熱系統(tǒng)的日常維護與管理1）勤檢查、勤修理，盡量減少漏水，發(fā)現(xiàn)問題及時處理；2）檢查了解各用戶、各房間的用熱情況，進行必要的調(diào)節(jié)，保證安全、經(jīng)濟、合理地供暖；3）注意檢查電機、水泵等動力設(shè)備運行是否正常，發(fā)生故障及時排除、修理；4）對各種熱工儀表（如壓力表、溫度計、水位表、流量計等）要經(jīng)常核對、檢查、沖洗；5）系統(tǒng)中的分（集）水器、減壓閥、排水放氣裝置、各種閥門、除污器及安全裝置等要及時檢修，保證正常工作；6）防止超高壓、超高溫運行，以免破壞設(shè)備，造成事故；7）當運行中發(fā)生突然

9、停電、停泵事故，要密切觀察管路情況，避免回流等異常情況；8）在運行中如有需要局部停止供暖進行檢修時，應(yīng)將水放盡，防止發(fā)生凍結(jié)事故；9）供暖結(jié)束、系統(tǒng)停止運行后，一般應(yīng)進行一次全面的檢修。檢修后熱水供暖系統(tǒng)要注水進行濕保養(yǎng)，防止管道和設(shè)備氧化腐蝕。室外地溝內(nèi)不允許存水，非供暖期間，晴天時將檢查井蓋板打開讓空氣流通，以降低溝內(nèi)空氣濕度，防止管道支架及保溫層的銹蝕和損壞；10）供暖系統(tǒng)每年運行前，需檢查所有供暖管道和散熱設(shè)備，清洗內(nèi)部污垢及外表積塵；21供熱系統(tǒng)產(chǎn)生不熱的原因 1）外部管網(wǎng)的缺陷引起用戶系統(tǒng)的不熱 2）用戶系統(tǒng)空氣滯留引起的不熱 3）管道或散熱器堵塞引起的不熱 4）安裝不當引起的不熱

10、(管道連接不當、閥門安裝不當） 5）操作不當引起的不熱（在系統(tǒng)開始運行時，充水過快或充水不足都會造成系統(tǒng)的不熱，因此在操作時要慢慢的充水，使空氣來得及排出）22第五章 空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng) 空調(diào)的基本功能（加熱或降溫，能夠調(diào)節(jié)空氣溫度；加濕或減濕，能夠調(diào)節(jié)空氣是濕度；能夠使空調(diào)具有一定的流動速度） 空調(diào)的原理（空氣調(diào)節(jié)的原理就是采取適當?shù)姆椒ǖ窒捎谑覂?nèi)外干擾造成的影響，從而使空氣環(huán)境得到有效控制，保持人們需要的溫度、濕度和其他狀態(tài)標準） 家用中央空調(diào)組成（1、壓縮機 2、冷凝器 3、蒸發(fā)器 4、冷熱源） （壓縮機、水泵、板換器、四通閥、水流開關(guān)、風機盤管、主控制器、風口控制器、過濾裝置)23家用中央

11、空調(diào)維護與管理 機組自身的維護（壓縮機、除霜功能、四通閥、壓力開關(guān)等） 室內(nèi)風機的維護（清洗過濾器、清洗回風口、滴水盤、管道和閥門）24家用中央空調(diào)常見故障的排除 約克常見故障：E1 低壓E2 房間濕度感溫頭報警E3 高壓相序系統(tǒng)不制冷(制熱)報警E4 室外盤管感溫頭報警E5 室內(nèi)盤管感溫頭報警E6 通訊錯誤 麥克維爾常見故障：E1 ：壓縮機電流過大 壓縮機過熱、排氣溫度高、模塊保護，應(yīng)檢查過載保護器有無斷開及壓縮機感溫包是否短路。 E2 ：室內(nèi)蒸發(fā)器防凍保護。 E3 ：室內(nèi)溫度感溫頭短路或開路。 E4 ：室內(nèi)蒸發(fā)器管溫感溫頭短路或開路。 E5 ：室內(nèi)外通信故障。 25第六章 供配電系統(tǒng) 發(fā)電

12、廠發(fā)出的電能先進入升壓變電站，把電壓升高后再輸往各用電地區(qū)。在用電地區(qū)經(jīng)降壓變壓站將電壓降低為10KV的配電電壓，分配到居民生活區(qū)，在由配電變壓器將電壓降為380/220V給用戶的低電壓設(shè)備供電 從升壓變電站到降壓變電站的所有電力線路和電力設(shè)備的組合成為電力網(wǎng)，因此，電力網(wǎng)是聯(lián)系發(fā)電廠和電能用戶的中間環(huán)節(jié) 由發(fā)電廠、電力網(wǎng)及電能用戶所組成的發(fā)電、輸電、變電、配電和用電的整體叫做電力系統(tǒng)26電力負荷的分級及對供電電源的要求 電力負荷的分級1、一級負荷2、二級負荷3、三級負荷 各級負荷對供電電源的要求1、一級負荷對供電電源的要求2、二級負荷對供電電源的要求3、三級負荷對供電電源的要求27電氣照明

13、常用電光源：白熾燈、碘鎢燈、熒光燈、高壓汞燈、高壓鈉燈 常用燈具：吸頂燈、嵌入頂棚燈、懸掛燈、壁燈、臺燈和立燈 電氣照明的種類1、一般照明2、局部照明3、混合照明28過電壓與防雷 內(nèi)部過電壓內(nèi)部過電壓是由電力系統(tǒng)內(nèi)部電磁能量的轉(zhuǎn)化或傳遞所引起的電壓升高一般內(nèi)部電壓不會超過系統(tǒng)正常運行時額定電壓的3倍至3.5倍一般可以依靠絕緣配合而得到解決 雷電過電壓1、直擊雷過電壓2、感應(yīng)過電壓3、雷電波侵入 防雷裝置1、接閃器：避雷針、避雷線、避雷帶和避雷網(wǎng)2、避雷器29供電系統(tǒng)的運行與維護 1、配電室運行與維護的主要內(nèi)容 2、配電室送電、停電操作及操作票制度 3、配電室運行與維護的基本制度 4、架空線路的

14、維護 5、電纜線路的維護30第七章 弱電系統(tǒng) 1、電話系統(tǒng) 2、有線電視系統(tǒng) 3、寬帶 4、公共廣播31第八章 物業(yè)提升設(shè)備 電梯的分類（客梯、貨梯;高速、低速） 電梯的基本機構(gòu)（1、曳引系統(tǒng)2、導向系統(tǒng)3、轎廂4、門系統(tǒng)5、重量平衡系統(tǒng)6、安全保護系統(tǒng)7、附屬設(shè)備） 電梯的驅(qū)動（變頻變壓驅(qū)動電梯的電力系統(tǒng)主要有交流變級調(diào)速系統(tǒng)（雙速）、交流變壓調(diào)速系統(tǒng)、變頻變壓調(diào)速系統(tǒng)、直流驅(qū)動系統(tǒng)以及最新推出的直接力矩控制變頻變壓調(diào)速系統(tǒng)等 ）32電梯的運行管理 電梯的管理和維修保養(yǎng)1、電梯的日常管理制度2、電梯的管理內(nèi)容3、電梯機房的管理33電梯出現(xiàn)異常情況的處置 1、發(fā)生火災(zāi)的處置 2、電梯濕水的處置

15、 3、電梯困人的處置34第九章 電視監(jiān)控系統(tǒng) 基本結(jié)構(gòu) 控制部分攝像部分 傳輸部分 顯示與記錄部分 主要設(shè)備攝像機、云臺、防護罩、顯示設(shè)備、記錄設(shè)備、控制臺35信號傳輸方式 1、電視信號，從系統(tǒng)前端的攝像機向電視監(jiān)控系統(tǒng)的控制臺傳輸信號 2、控制信號，從控制中心的控制臺傳向前端的受控對象。 電話線路傳輸時最普遍的方式 1、雙絞線傳輸方式 2、同軸電纜傳輸方式 3、光纖傳輸方式 4、無線傳輸方式 5、 數(shù)字傳輸方式36可視對講系統(tǒng) 直接按鍵式的樓宇可視對講系統(tǒng) 數(shù)字編碼式樓宇可視對講系統(tǒng) 管理中心控制器 基本組成（中心控制器、梯口機、隔離器、用戶分機、電源、電動鎖等）37監(jiān)控系統(tǒng)常見的故障及解決

16、方法 由設(shè)備和部件引起的故障及解決方法1、電源不正確引發(fā)的設(shè)備故障2、電路故障3、設(shè)備或部件本身的質(zhì)量問題4、設(shè)備（或部件）與設(shè)備（或部件）之間的連接不正確產(chǎn)生的問題 傳輸系統(tǒng)出現(xiàn)故障的分析與解決方法1、由于地環(huán)路或電源性能不良引起的干擾2、監(jiān)視器上出現(xiàn)木紋的干擾3、由于視頻線的芯線與屏蔽網(wǎng)短路、斷路造成的故障4、由于傳輸線特性阻抗不匹配引起的故障5、由于傳輸線引入的空間輻射干擾 其他故障1、云臺的故障2、距離遠時，操作鍵盤無法通過解碼器對攝像機和云臺進行遙控3、監(jiān)視器圖像對比度小，圖像淡4、圖像清晰度不高，細節(jié)部分丟失，嚴重時會出現(xiàn)彩色信號丟失或色飽和度過小5、色調(diào)失真6、操作鍵盤失靈7、主

17、機對圖像的切換不干凈38 組成： 1、觸發(fā)器件（火災(zāi)探測器、手動火災(zāi)報警按鈕） 2、火災(zāi)報警裝置（用來接收、顯示和傳遞火災(zāi)報警信號，并能對消防設(shè)備發(fā)出控制信號） 3、火災(zāi)應(yīng)急廣播 4、消防控制設(shè)備（防煙、排煙、防火卷簾、電梯迫降、噴淋、消火栓、緊急疏散等） 5、消防專用電源（主電源為消防電源，備用電源可采用蓄電池）第十章 消防系統(tǒng)39火災(zāi)探測器 1、感煙火災(zāi)探測器 2、感溫火災(zāi)探測器 3、感光火災(zāi)探測器 4、氣體火災(zāi)探測器 5、復合火災(zāi)探測器40火災(zāi)自動報警控制器 主機部分1、火災(zāi)聲光報警功能2、聲光報警消聲功能3、故障自動報警功能4、火警優(yōu)先功能5、自動消防設(shè)備聯(lián)動控制 執(zhí)行機構(gòu)狀態(tài)監(jiān)視功能6、自檢功能7、計時、記錄等輔助功能 電源部分1、主電源、備用電源的自動切換功能2、為探測器回路供電功能3、電源故障檢測和工作狀態(tài)指示功能41火災(zāi)報警控制器的分類 按用途：區(qū)域火災(zāi)報警控制器、集中火災(zāi)報警控制器、通用火災(zāi)報警控制器； 按結(jié)構(gòu)形式：壁掛式火災(zāi)報警控制器、臺式火災(zāi)報警控制器、柜式火災(zāi)報警控制器； 按系統(tǒng)