房地產開發(fā)企業(yè)納稅情況審計

1、房地產開發(fā)企業(yè)納稅情況審計（調查）方法作者：綜合科文章來源：綜合科點擊數(shù)：更新時間：2006-9-19根據(jù)中華人民共和國審計法、安徽省財政預算執(zhí)行審計暫行辦法、全省地稅系統(tǒng)稅收征管情況審計工作方案等有關法律法規(guī)的規(guī)定，為加強稅收征管，強化納稅人依法納稅意識，保障財政收入，在2005年財政預算執(zhí)行審計中，結合我市實際情況，我們有代表性選擇了幾家房地產開發(fā)企業(yè)對其納稅情況進行了審計（調查），通過審計（調查）發(fā)現(xiàn)房地產開發(fā)企業(yè)采取不同的方式、方法偷逃稅款,造成國家稅收流失,此次審計（調查）實踐中主要采取以下幾種方法。（一）核實企業(yè)開發(fā)建筑總面積，轉讓土地面積、轉讓建筑面積通過對企業(yè)的財務管理、會計核

2、算、內部監(jiān)督、管理制度、銷售合同、房產開發(fā)規(guī)劃和房地產交易部門等方面的調查了解，核實企業(yè)開發(fā)土地總面積、開發(fā)建筑總面積，轉讓土地面積、轉讓建筑面積。重點審查企業(yè)會計核算的真實性、銷售收入的完整性、納稅申報的準確性，核實企業(yè)是否按照中華人民共和國稅收征管法和有關法律法規(guī)的要求，進行納稅申報，將應納的各種稅費及時足額繳交入庫。（二）掌握被審計（調查）房地產開發(fā)企業(yè)應稅的稅種和稅率。目前房地產開發(fā)企業(yè)一般應納的稅費主要有銷售不動產營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅；企業(yè)房屋租賃收入應繳納的營業(yè)稅、房產稅；房產稅；城建及教育費附加、水利基金等，審查企業(yè)有無利用違法或不正當?shù)厥侄?，進行偷稅。（三）房地產開發(fā)

3、企業(yè)主要應稅稅種的審計方法一、營業(yè)稅審查應稅收入的完整性。1、根據(jù)企業(yè)收入的來源和銷售方式，審查企業(yè)應稅收入的的完整性。企業(yè)采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產品，審查企業(yè)是否按照實際收訖價款或取得了索取價款的憑證（權力）時全額計入應稅收入；采取分期付款方式銷售開發(fā)產品，審查企業(yè)是否按照銷售合同或協(xié)議計入應稅收入；采取銀行按揭貸款銷售開發(fā)產品，審查企業(yè)是否將其首付款計入應稅收入，余款是否在銀行按揭貸款辦理轉賬時全額計入應稅收入；采取委托方式，審查企業(yè)是否按照委托銷售協(xié)議計入應稅收入；2、審查企業(yè)是否按照稅法規(guī)定將預收房款（含定金）全額計入應稅額；3、審查企業(yè)是否按照稅法規(guī)定將視同銷售行為的計入應稅

4、總額。如，將開發(fā)產品用于本企業(yè)自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、獎勵、職工福利等；將開發(fā)產品轉作經營性資產；將開發(fā)產品用于對外投資及分配給股東或投資者；將開發(fā)產品用于抵償債務；以開發(fā)產品換取其他企事業(yè)單位、個人的非貨幣性資產等；4、審查企業(yè)是否將開發(fā)的產品先出租再出售所取得的租賃收入記入應稅收入；5、審查企業(yè)是否將出讓土地使用權的收入入賬，有無不入賬或轉移收入的問題。審查應稅收入的真實性。1、審查企業(yè)銷售合同、收據(jù)存根、銷售臺賬及預收房款戶數(shù)、金額等有關資料，有無故意設置兩套賬和“小金庫”隱瞞銷售不動產收入、租賃收入；2、審查有無利用“應付賬款”、“其他應付款”等往來科目，將銷售不動產收入長期掛在

5、往來賬上，不結轉收入或不計入應稅收入。審查“開發(fā)成本”科目和“應收賬款”、“其他應收款”等往來科目，企業(yè)有無直接從“開發(fā)成本”將開發(fā)產品，劃轉給關聯(lián)性企業(yè)，長期掛在往來賬上，不計入應稅收入；3、審查還原房協(xié)議、銷售發(fā)票，企業(yè)有無只記超面積銷售收入，未按照規(guī)定將還原部分按照成本價計入應稅收入；4、審查審查采用委托銷售方式銷售房地產的，有無將代銷手續(xù)費支出直接從售房收入中抵扣、有無將預收房款或銷售款長期存放在受托方轉移等行為；審查以銀行按揭貸款銷售開發(fā)產品，有無將取得的銀行按揭購房款不作收入，轉入“短期借款”等負債科目掛賬等不計入應稅收入等行為；采取價外收費方式銷售房產的，有無將不需要辦理房產證的

6、地下室、停車位、閣樓、公共設施等對外出售不計收入的問題；5、審查轉讓房地產價格是否合理，有無人為隱瞞、虛報房地產成交價格。審查企業(yè)有無利用稅收優(yōu)惠政策偷稅問題。重點審查房地產開發(fā)企業(yè)有無采取虛假立項手段，編造合同文件，職工集資建房、以委托建房、舊房改造等名義，利用國家對這些修改建項目的優(yōu)惠政策，變相銷售房產，偷逃稅款；有無利用國家給外資企業(yè)的各項優(yōu)惠政策，假外資或出資不到位等，偷逃稅款。二、土地增值稅按照安徽省土地增值稅預征暫行辦法皖地稅政三字1997288號、土地增值稅暫行條例規(guī)定，按收入的1%5%預征土地增值稅，一個開發(fā)項目應在全部竣工決算銷售后清算土地增值稅。在核實企業(yè)應稅收入的基礎上，

7、重點審查：重點審查企業(yè)是否按照安徽省土地增值稅預征暫行辦法規(guī)定，在項目全部竣工前轉讓房地產取得收入（含預收房款、定金），向主管稅務機關進行申報納稅。審查企業(yè)是否按照轉讓項目的類型，分別采用相應的預征稅率進行申報納稅，有無不按規(guī)定，使用低稅率申報納稅的問題。重點審查開發(fā)項目應在全部竣工決算銷售后清算土地增值稅時企業(yè)扣除項目的真實性、合法性。1、審查企業(yè)取得土地土地使用權所支付的地價款是否真實，竣工清算項目的地價分攤是否合理，以政府劃撥方式取得土地使用權是否按照國家規(guī)定補交了土地出讓金；2、審查企業(yè)竣工清算項目開發(fā)成本是否真實。有無將其他項目拆遷費用等開發(fā)成本計入竣工清算項目；審查企業(yè)有無利用關聯(lián)

8、企業(yè)或承包工程單位，虛開發(fā)票、白條、虛加工作量加大竣工清算項目的建筑安裝成本；審查竣工清算項目和項目變更部分是否經過審計決算，有無人為增加項目成本；審查企業(yè)有無將其他項目的基礎設施、公共設施費不相關的費用支出計入竣工清算項目；3、審查企業(yè)竣工清算項目銷售費用、財務費用和管理費用的真實性。審查竣工清算項目財務費用是否按照土地增值稅暫行條例實施細則規(guī)定進行計算扣除；銷售費用、管理費用是否符合會計法和相關的企業(yè)會計制度規(guī)定，有無虛列銷售和管理費用支出，增加開發(fā)費用；4、審查與竣工清算項目有關的稅金扣除是否真實、合理，有無將其他項目繳納的稅金作為竣工清算項目扣除項目、有無將出售前租賃收入繳納的稅金作為

9、竣工清算項目扣除項目，故意減少增值額。審查增值額計算是否真實，使用的土地增值稅率是否正確。審查企業(yè)是否利用種種手段鉆政策的“空子”，遲遲不進行決算，或留下一兩套“尾房”，致使整個項目不能決算，逃避土地增值稅的清算的問題。三、企業(yè)所得稅在核實企業(yè)經營收入的基礎上，重點審查成本和費用扣除的真實性。審查成本費用構成的的真實性。1、審查企業(yè)有無利用關聯(lián)企業(yè)或承包工程單位，虛開發(fā)票、白條、虛加工作量加大項目的建筑安裝成本；2、審查企業(yè)外購材料是否真實，是否真正用于房地產開發(fā)項目，有無套取資財挪作他用的問題；3、審查企業(yè)有無通過資產評估虛增產品開發(fā)成本的行為；4、審查企業(yè)有無將不相關的費用支出計入開發(fā)成本的問題；5、審查企業(yè)有無利用非法取得的發(fā)票或其他憑證虛列成本費用的問題；6、審查企業(yè)有無利用“預提費用”、“待攤費用”等科目人為調節(jié)當期損益的行為。審查成本費用的分攤是否符合規(guī)定的配比原則1、審查當期準予扣除的開發(fā)產品銷售成本是否按照規(guī)定的配比原則進行分配；2、審查企業(yè)是否將屬于未完工開發(fā)項目分攤的土地征用費、拆遷費、公共設施配套費等計入當期完工的開發(fā)產品成本的問題；3、審查企業(yè)有無將