房地產(chǎn)地塊項目建議書

1、第一章重慶北部新區(qū)概況1一、北部新區(qū)基本概況1二、未來規(guī)劃定位4三、競爭優(yōu)、劣勢分析5第二章北部新區(qū)項目簡介5第三章鴛鴦舊城改造二期項目分析8一、地塊基本情況8二、地塊分析9三、項目SWOT分析1.0.四、項目定位1.2五、項目投資分析1.3第四章牌坊片區(qū)項目分析1.6.一、地塊基本情況1.6二、地塊分析1.6三、項目SWOT分析1.8.四、項目定位2.0五、項目投資分析2.0-附件一：鴛鴦舊城改造二期項目地塊宗地圖附件二：牌坊片區(qū)項目地塊宗地圖第一章重慶北部新區(qū)概況一、北部新區(qū)基本概況北部新區(qū)位于重慶主城區(qū)，南臨渝中半島，北靠江北國際空港區(qū)，西接嘉陵江，與高等院校、科研院所密集的沙坪壩區(qū)、北

2、碚區(qū)數(shù)橋相連，東依長江寸灘港區(qū)，規(guī)劃面積136.6平方公里，是重慶中心城區(qū)難得的一片地勢平緩開闊的大面積開發(fā)區(qū)。北部新區(qū)成立以來，逐漸成為重慶規(guī)劃中“最具活力的都市發(fā)達圈的核心增長極”，也是重慶財富的新高地，已經(jīng)成了重慶市民心目中的“高尚富人區(qū)”。重慶北部新區(qū)總體規(guī)劃一道路交通規(guī)劃圖工東遇會二 入修|Hr/ I'M L«Tkv .，.，*-*b |。二 7 I i0 v如茯MM里:慶d匕臺舊防區(qū)忘本癡戈I一土坨懊用堀如圖"3 以舊皿小 uIeJ /工融球=h "越事雷的粵K2004年重慶秋季房交會上，跨過新牌坊的北部新區(qū)的房屋均價和成交量都歷史性地超過了渝

3、中區(qū)。區(qū)域內(nèi)一系列頂級住宅區(qū)篩選了一大批財富和精英人群作為這一帶的主流居民，購房業(yè)主大多是有錢、有車的人，社會上層人群的特征比較明顯，他們有更高的生活品位和更高的文化素質(zhì)。從北部新區(qū)現(xiàn)有開發(fā)條件上看，未來該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)將可能向人和、機場沿線及冉家壩方向拓展，如龍湖、保利等地產(chǎn)大鱷的開發(fā)就已經(jīng)超越新牌坊向北部新區(qū)的縱深發(fā)展了。其中，超過500畝的有9家，超過1000畝的有6家，該區(qū)域地產(chǎn)項目占地總和已超過1萬畝。從產(chǎn)品上看，面對市場競爭，區(qū)域內(nèi)的地產(chǎn)市場細分已越來越明顯，同一檔次可以設(shè)計不同產(chǎn)品類型，同一種產(chǎn)品類型可能又有不同的定位，而且賣點越來越豐富，在未來的市場中，房屋產(chǎn)品的精品、細致化

4、趨勢必將往高端方向發(fā)展。如果政策和市場不發(fā)生重大變化，北部新區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)勢必將推動重慶地產(chǎn)向擁有財富的貴族時代挺進。配套設(shè)施：區(qū)內(nèi)交通配套完善，是中國西部南北（渝黔、渝合高速公路）、東西（成渝、渝萬高速公路）公路大通道交匯樞紐；將于2005年通車的渝懷鐵路橫貫境內(nèi)，城市輕軌環(huán)線3號、4號、6號線均經(jīng)過區(qū)內(nèi)，其中3號線（市中心區(qū)江北國際機場）已經(jīng)動工。構(gòu)成北部新區(qū)骨干路網(wǎng)的“開山通海興渝州”七條金系列干道，到目前為止，寬54米，長18.7公里的金開大道已經(jīng)建成。而金山、金通、金海、金興、金渝、金州也都正在建設(shè)和規(guī)劃之中。設(shè)計70萬標箱、連接長江三角洲的寸灘港集裝箱碼頭已開工建設(shè)。中國西南最大的

5、電信交換樞紐落戶其南緣。優(yōu)越的地理位置和發(fā)達便捷的交通、通信條件，賦予北部新區(qū)獨特的區(qū)位優(yōu)勢和巨大的發(fā)展?jié)摿Α６?、未來?guī)劃定位按照新區(qū)規(guī)劃簡圖，未來的北部新區(qū)將由人和、大竹林、禮嘉、黃茅坪、翠云、鴛鴦、金山七個組團構(gòu)成。其中人和、禮嘉、鴛鴦不但包括商務(wù)區(qū)、研發(fā)區(qū)，還包括環(huán)境優(yōu)美的高檔居住區(qū)，而大竹林、金山等組團則是工業(yè)區(qū)。在這七個組團之間，其中包括一個森林和鳥類保護區(qū)，兩個景觀林木培植區(qū)，3個主題生態(tài)公園，4個生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)。統(tǒng)計顯示，北部新區(qū)的環(huán)保綠化面積占整個規(guī)劃面積的20以上。這一區(qū)域?qū)侵貞c市最主要的高檔住宅開發(fā)區(qū)和“富人區(qū)”。北部新區(qū)原有居民10萬左右，按照新的規(guī)劃未來的北部新區(qū)將成為

6、65萬人口的居住地，其中常住人口50萬，流動人口15萬。隨著大型企業(yè)、高品質(zhì)住宅的入住，北部新區(qū)也將成為高收入、高素質(zhì)人群的首選居住地。而新增加的55萬居住人口，讓眾多房產(chǎn)開發(fā)商看到了一個潛在的需求客戶群。-三、競爭優(yōu)、劣勢分析優(yōu)勢1、區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)起點高，銷售價格高，富人區(qū)的形象已為廣大市民認同；2、北部新區(qū)經(jīng)濟發(fā)展迅速，投資踴躍，交通便捷，基礎(chǔ)設(shè)施好，配套完善，非常適宜開發(fā)高檔住宅，是理想的人居環(huán)境；3、該區(qū)域的開發(fā)企業(yè)實力強，開發(fā)的項目規(guī)模大，容易在市民心目中營造好的樓盤形象還：1、區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)量大，面市期集中，市場需要較長時間才能消化；2、大項目多，競爭激烈。第二章北部新區(qū)項目簡介重

7、慶奧林匹克花園重慶奧林匹克花園位于重慶市北部新區(qū)經(jīng)開區(qū)內(nèi)的蔡家溝片區(qū)，項目總用地3373畝，是重慶市目前最大的樓盤，總建筑面積達250萬平方米。地塊依山傍水，天然地形特征豐富，將打造未來重慶具有國際品質(zhì)的大型山水居住城。本項目位于重慶市北部新區(qū)，是重慶市城市發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移的重心點，區(qū)域景色別致，自然環(huán)境優(yōu)美。該項目將從區(qū)域的城市功能定位角度發(fā)展，使項目風(fēng)格與區(qū)域的城市性格相統(tǒng)一，并充分結(jié)合奧林匹克花園所獨具的運動健康的生活理念，使得項目成為城市形象與人文展示的最好代言者。融科蔚城融科蔚城在規(guī)劃設(shè)計上打破普通封閉小區(qū)布局，引入國際先進的街區(qū)式住宅開發(fā)模式，從建筑規(guī)劃的根本入手，為業(yè)主提供多樣化的公

8、共生活空間。在融科蔚城總建筑面積85萬平米的規(guī)模中，整個社區(qū)以多層建筑為主，部分小高層、高層點綴，并布置少量別墅、TOWNHOUSE，整個社區(qū)建筑形態(tài)多樣，高低起伏，形成豐富的變化空間。金科天湖美鎮(zhèn)金科天湖美鎮(zhèn)位于北部新區(qū)金開大道1號，占地面積約850畝，其中擁有一面積蓄100畝左右的天然湖泊，另有一占地面積約250畝的運動主題公園。項目背靠群山，三面臨水，擁有良好的自然山水資源。顯赫的區(qū)域優(yōu)勢，地處重慶顯赫人居版塊。重慶棕櫚泉國際花園重慶棕櫚泉國際花園位于重慶市北部新區(qū)金開大道88號。項目總占地1200畝，總建筑面積約80萬平方米。整塊用地由四周呈緩坡狀跌落至水面面積約160畝的湖泊，南低北

9、高，湖光掠影，形成天造地設(shè)的自然大園林，是打造高品質(zhì)綜合社區(qū)的詩意棲居之地。棕植泉國際花園項目主要由住宅區(qū)和生態(tài)公園組成，生態(tài)公園占地約240畝，其余為住宅用地。上海復(fù)地上城復(fù)地上城為位于渝北北部新區(qū)金渝大道81號，項目總占地480畝，建筑形態(tài)為點式和板式相結(jié)合的高層建筑+少量花園樣房和疊加別墅。復(fù)地上城處于北部新區(qū)版塊的制高點，視野開闊，周圍的自然景觀一覽無遺。建工未來城建工未來城，重慶北部新區(qū)首席科技住宅社區(qū)，它位于重慶市北部新區(qū)園翠云組團金開大道1666號，占地面積約1300畝，體育運動公園及森林休閑公園面積約400畝，原生態(tài)湖泊約50畝，總建筑面積約80萬平方米。重慶北部新區(qū)花園洋房銷

10、售價格表項目名稱花園洋房價格重慶奧林匹克花園3900融科蔚城4200金科天湖美鎮(zhèn)4500重慶棕相泉國際花園4500上海復(fù)地上城3500建工未來城3500重慶別墅銷售價格表項目名稱建筑風(fēng)格銷售均價龍湖藍湖郡地中海風(fēng)情獨立別墅：11000元/m2保利國際高爾夫花園北美山地風(fēng)格獨立別墅：10000元/高山流水北美風(fēng)格獨立別墅：8000元/m2長青湖現(xiàn)代風(fēng)格獨立別墅：8400元/m2南嶺雅舍原生原態(tài)山地風(fēng)格獨立別墅：8500元/m2山語間澳洲風(fēng)格獨立別墅：7000元/m2第三章鴛鴦舊城改造二期項目分析一、地塊基本情況該地塊位于重慶北部新區(qū)經(jīng)開園鴛鴦鎮(zhèn)舊址，土地總面積為128811.2平方米（合193.

11、22畝），其中，出讓用地（含綠化指標的綠化控制帶）121173.9平方米（合181.76畝，含城市拆遷面積59.10畝），道路分攤用地7637.3平方米（合11.46畝）用地性質(zhì)及其他：居住（含配套商業(yè)）用地，容積率w1.5,建筑密度w30%,綠地率A35%;出讓年限：居住50年、商業(yè)40年。土地級別及出讓金標準：商業(yè)按5級，出讓金標準380元/平方米；居住按6級，出讓金標準250元/平方米。二、地塊分析該地塊呈梯形形狀，地勢較為平坦，南北長約580米，東西最寬處約320米、最窄初約100米。東臨保利國際花園、南臨上海復(fù)地上城、西臨金開大道（與融科蔚城相對、北臨西部建材城。（見附件一）三、項目

12、SWOT分析1、項目優(yōu)勢1）、位置優(yōu)勢：該項目位于北部新區(qū)中心區(qū)域，周邊聚集有上海復(fù)地上城、融科蔚城、西部建材城、保利國際花園、金山國際廣場等大型開發(fā)項目,位置優(yōu)勢明顯。2）、交通優(yōu)勢：項目西臨金開大道，交通十分方便。3）、景觀優(yōu)勢：項目東臨保利高爾夫球場，自然景觀資源十分優(yōu)越。2、項目劣勢1）、生活配套欠缺：目前，整個區(qū)域正處于開發(fā)建設(shè)階段，生活配套和商業(yè)氛圍欠缺。2)、周邊大盤對本項目的影響：由于周邊大盤較多，品質(zhì)相對較高。因此，在項目定位及開發(fā)建設(shè)時必須加以重視。3、項目機會1)、宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展：重慶市經(jīng)濟形式總體良好，宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定增長，房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢較為穩(wěn)定。2)、生活方式改變帶

13、來的市場需求：隨著人們生活方式的改變、生活質(zhì)量的提高，使人們更加懂得享受生活的樂趣。生活方式改變帶來較大的市場需求。4、項目威脅2005年3月以來，國務(wù)院和有關(guān)部委出臺的一系列政策，銀行對個人房貸申請的審查加嚴、央行加息導(dǎo)致貸款成本增加，在一定程度上會抑制消費者的購買需求。結(jié)論：通過對本項目的上述分析，可以得出如下結(jié)論：1)、本相目具有較大的市場優(yōu)勢和客戶群體優(yōu)勢，是一個較好的房地產(chǎn)開發(fā)項目。2)、本項目的市場定位應(yīng)具有適度的超前性。3)、本項目對豐富公司產(chǎn)品形態(tài)、樹立公司品牌、提高公司知名度有著積極的意義。四、項目定位1、項目形象定位1)、具有豐厚的文化底蘊和服務(wù)特色的高檔物業(yè)。2)、具有獨

14、特的建筑風(fēng)格、良好的自然景觀，融山、水、林、園、建筑于一體的生態(tài)住宅區(qū)。2、產(chǎn)品定位自然景觀與建筑形態(tài)完美相融、居住文化與生活品質(zhì)和諧統(tǒng)一。產(chǎn)品形態(tài)以別墅、TOWNHOUSE、花園洋房等中高檔住宅為主，及商業(yè)與公建配套建筑。3、項目市場定位主力市場：重慶市主城區(qū)；次要市場：重慶市其他區(qū)域、及市外區(qū)域。4、客戶群體定位對生活品質(zhì)要求全面、崇尚健康生活、重視生活質(zhì)量、具有較強的經(jīng)濟基礎(chǔ)的消費群體，是本項目的目標客戶群體。五、項目投資分析本地塊項目的技術(shù)經(jīng)濟指標:項目技術(shù)經(jīng)濟指標附表在舁廳P名稱指標備注一項目技木指標1項目名稱鴛鴦老城鎮(zhèn)二期2項目位置重慶北部新區(qū)經(jīng)開園3用地面積凈用地181.76畝道

15、路分攤11.46畝4用地性質(zhì)居住（含配套商業(yè)）5建筑容積率1.5車庫回積位未計入6綠化率>35%7建筑密度<30%8總建筑面積（萬m2）22.908.1其中:商業(yè)（萬m2）1.82商業(yè)與住宅比按1:98.3住宅（萬nf）16.368.4車庫（萬m2）4.72地下建筑全部二項目經(jīng)濟指標1銷售收入（萬元）75079.792項目總投資（萬元）61468.933稅金及附加（萬元）4129.394增值稅預(yù)提（萬元）750.805利潤總額（萬元）8730.676投資利潤率（）14.207單方造價（元/平方米）2684.338價格年增長率說明：1、因項目諸多因素不確定，不具備動態(tài)分析條件，故本次

16、只做靜態(tài)分析。2、戶均面積130停車位按1個/戶、商業(yè)及公建按200itf一個計算項目投資估算：項目投資估算表附表三：在耳J丁P費用名稱費用估算面積(萬itf)單價（元/m2）總價（力兀）占總成本比例（%）備注一土地成本22.9090720770.47341.1+1.21.1土地出讓綜合價金22.9088120165.501.2契稅22.9026604.97(1.1)*3%二規(guī)費22.901954465.3472.1+2.2+2.32.1建設(shè)配套費22.901403205.892.2人防易地建設(shè)費22.9040915.972.3其他規(guī)費（合計）22.9015343.49二、工程成本22.901

17、37031366.68513.1+3.2+3.3+3.73.1平基土石方22.9017386.443.2土建成本（合計）22.9080018319.363.2.1+3.2.2+3.2.63.3外墻裝飾及窗22.901503434.883.4安裝成本22.901603663.87含設(shè)施、設(shè)備費用3.6小區(qū)市政管網(wǎng)、道路及景觀22.901503434.883.7勘察、設(shè)計、咨詢費22.9053.01213.663.7.1+3.7.2+3.7.73.7.1勘察費22.905114.503.7.2設(shè)計費（國外）22.9022503.783.7.3設(shè)計費（國內(nèi)）22.9016366.393.7.4監(jiān)理費

18、22.905.5125.953.7.5造價咨詢費22.904.50103.053.8不可預(yù)見費22.9040913.59(3.1+3.2+3.3+3.4+3.5+3.6+3.7)*3%四直接成本22.90247256602.49土地成本+規(guī)費+工程成本五間接成本22.902134866.4485.1+5.2+5.3+5.45.1管理費22.90741698.07直接成本*3%5.2財務(wù)費用22.9030686.98暫按30元/平方米預(yù)估5.3集團研發(fā)管理費22.9010228.995.4營銷費用22.90982252.39銷售收入*3%六成本合計22.90268461468.93100直接成本

19、+間接成本七銷售收入22.90327975079.797.1+7.2+7.37.1住宅（合計）16.36320052352.007.1.1+7.1.2+7.1.37.2商業(yè)用房1.82600010920.007.3地下車庫4.72250011807.79八銷售稅金22.902134880.198.1+8.28.1營業(yè)稅及附加22.901804129.39銷售收入*5.5%8.2土地增值稅（預(yù)提）22.9033750.80銷售收入*1%九利潤（稅前）22.903818730.67銷售收入一銷售稅金一成本合計結(jié)論：1、通過測算，本項目的總投資收益率為14.20%，項目基本可行。2、若能適當(dāng)提高容積

20、率指標，則項目的投資效益會更好。3、若投資該項目，須對市場、產(chǎn)品形態(tài)、客戶群體作進一步研究。第四章牌坊片區(qū)項目分析一、地塊基本情況該地塊位于重慶北部新區(qū)經(jīng)開園鴛鴦牌坊片區(qū)，土地總面積為477214.7平方米（合715.82畝），其中，出讓用地（含綠化指標的綠化控制帶）466094.5平方米（合699.14畝），道路分攤用地11120.2平方米（合16.68畝）。用地性質(zhì)及其他：居住（含配套商業(yè)）用地，容積率w1.2,建筑密度w35%,綠地率A30%;出讓年限：居住50年、商業(yè)40年。土地級別及出讓金標準：商業(yè)按7級，出讓金標準290元平方米；居住按7級，出讓金標準210元平方米。二、地塊分析該

21、地塊呈梯形形狀，地勢較高、高差較大（與漢渝路的最大高差約62米、平均高差約30米），四邊長度分別約為：1130米、828米、1030米和626米。東南方臨保利國際花園、西南方臨西部建材城、東北方臨建工未來城、西北方臨與金開大道平行的漢渝路。（見附件二）三、項目SWOT分析1、項目優(yōu)勢1）、交通優(yōu)勢：項目鄰金開大道，交通十分方便。2）、景觀優(yōu)勢：項目東南臨保利國際花園，自然景觀資源十分優(yōu)越。3）、高度優(yōu)勢：本項目所處位置為北部新區(qū)的制度高點，項目整體高度高,視野非常開闊。2、項目劣勢1）、生活配套欠缺：目前，整個區(qū)域正處于開發(fā)建設(shè)階段，生活配套和商業(yè)氛圍欠缺。2)、地勢較高、高差較大：由于與漢渝

22、路的高差較大，使開發(fā)成本增大。3)、山地建筑對客戶群體：山地建筑對客戶群體的購買心理有較大的影響。3、項目機會1)、宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展：重慶市經(jīng)濟形式總體良好，宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定增長，房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢較為穩(wěn)定。2)、生活方式改變帶來的市場需求：隨著人們生活方式的改變、生活質(zhì)量的提高，使人們更加懂得享受生活的樂趣。生活方式改變帶來較大的市場需求。4、項目威脅2005年3月以來，國務(wù)院和有關(guān)部委出臺的一系列政策，銀行對個人房貸申請的審查加嚴、央行加息導(dǎo)致貸款成本增加，在一定程度上會抑制消費者的購買需求。結(jié)論：通過對本項目的上述分析，可以得出如下結(jié)論：1)、本相目地理位置較好，具有較大的發(fā)展?jié)摿Α?)、本

23、項目對豐富公司產(chǎn)品形態(tài)、樹立公司品牌、提高公司知名度有著積極的意義。-四、項目定位1、項目形象定位1)、具有豐厚的文化底蘊和服務(wù)特色的高檔物業(yè)。2)、具有獨特的建筑風(fēng)格、良好的自然景觀，融山、水、林、園、建筑于一體的生態(tài)住宅區(qū)。2、產(chǎn)品定位自然景觀與建筑形態(tài)完美相融、居住文化與生活品質(zhì)和諧統(tǒng)一。產(chǎn)品形態(tài)以別墅、TOWNHOUSE、花園洋房等中高檔住宅為主，及商業(yè)與配套建筑。3、項目市場定位主力市場：重慶市主城區(qū)；次要市場：重慶市其他區(qū)域、及市外區(qū)域。4、客戶群體定位對生活品質(zhì)要求全面、崇尚健康生活、重視生活質(zhì)量、具有較強的經(jīng)濟基礎(chǔ)的消費群體，是本項目的目標客戶群體。五、項目投資分析本地塊項目的

24、技術(shù)經(jīng)濟指標：項目技術(shù)經(jīng)濟指標附表在舁廳P名稱指標備注一項目技木指標1項目名稱鴛鴦老城鎮(zhèn)二期2項目位置重慶北部新區(qū)經(jīng)開園3用地面積用地699.14畝道路分攤16.68畝4用地性質(zhì)居?。ê涮咨虡I(yè)）5建筑容積率1.2車庫回積位未計入6綠化率>30%7建筑密度<35%8總建筑面積（萬m2）63.678.1其中:商業(yè)（萬m2）1.108.3住宅（萬褶）53.81花園洋房及別墅8.4車庫（萬m2）7.74地下建筑全部8.5公建配套（萬m2）1.02二項目經(jīng)濟指標1銷售收入（萬元）240086.532項目總投資（萬元）204061.603稅金及附加（萬元）13204.764增值稅預(yù)提（萬元）

25、2400.875利潤總額（萬元）20419.306投資利潤率（）10.017單方成本（元/平方米）3205.06說明：1、因項目諸多因素不確定，不具備動態(tài)分析條件，故本次只做靜態(tài)分析。2、戶均面積180停車位按1個/戶、商業(yè)及公建按200itf一個計算項目投資估算：項目投資估算表附表三：在耳J丁P費用名稱費用估算面積(萬itf)單價（元/m2）總價（力兀）占總成本比例（%）備注一土地成本63.67102265067.98321.1+1.21.1土地出讓綜合價金63.6799263172.801.2契稅63.67301895.18(1.1)*3%二規(guī)費63.6719512415.3862.1+2

26、.2+2.32.1建設(shè)配套費63.671408913.612.2人防易地建設(shè)費63.67402546.742.3其他規(guī)費（合計）63.6715955.03二、工程成本63.671623103331.36513.1+3.2+3.3+3.73.1平基土石方63.67513221.213.2土建成本63.67112771777.183.2.1+3.2.2+3.2.63.2.1商業(yè)用房1.1012001320.003.2.2住宅用房53.81115061881.503.2.3地下車庫7.749507351.683.2.4公建配套1.0212001224.003.3安裝成本63.671559855.43含設(shè)施、設(shè)備費用3.3.1商業(yè)用房1.10140