東莞市場2014年1季度調(diào)查報告

1、東莞soho市場調(diào)研報告small office home office產(chǎn)品定義：居住類與辦公類直譯是【小型辦公室、家庭辦公室】的意思實際上就是【家居辦公】SOHO：實質(zhì)是工作與生活不再明顯的分割，辦公與居家【合二為一】的生活方式接著思考的問題:SOHO在東莞發(fā)展如何？市場調(diào)研思路市場篇土地交易現(xiàn)狀政策環(huán)境商品房市場soho及小戶寫字樓土地交易現(xiàn)狀 今年第1季度土地供應(yīng)面積合計225.55萬，環(huán)比減少19.38%，同比增加63.14%。 商住地供應(yīng)面積73.28萬，環(huán)比減少52.78%，同比增加175.09%土地供應(yīng)土地供應(yīng) 第1季度商住地供應(yīng)全部集中鎮(zhèn)區(qū)，其中大嶺山、虎門為主要供應(yīng)鎮(zhèn)，南城、

2、東城無新土地供應(yīng)。 局部鎮(zhèn)區(qū)頻繁推地，可看出鎮(zhèn)區(qū)政府推地的熱情度和借勢房地產(chǎn)發(fā)展區(qū)域的思路。土地交易現(xiàn)狀土地分布土地分布 價格方面，今年第1季度商住地成交樓面地價2523元/，環(huán)比上升1.32%，同比上升9.32%； 商住地成交單價5548元/，環(huán)比上升11.21%，同比下降1.79%。 3月東莞土地市場商住用地成交9宗，合計總成交面積約40.28萬平方米，環(huán)比上漲209.23%，同比上漲269.28%，合計成交總金額23.31億元。土地交易現(xiàn)狀土地成交土地成交經(jīng)過3月土地交易的熱潮之后，4月掛牌土地僅有兩塊，且依舊是鎮(zhèn)區(qū)，市區(qū)無新地塊入市。土地交易現(xiàn)狀 第1季度商住用地成交主要集中在臨深片區(qū)

3、，對于深圳客戶外溢及區(qū)域日趨融合的情況，臨深片區(qū)開發(fā)商對未來市場看好。 1季度吸引了碧桂園、保利、益田等知名房企加入奪地陣營，成為最大的贏家。反觀本土房企，拿地更為慎重，入市較少。今年東莞土地市場良好開局，土地維持活躍的供應(yīng)量，主今年東莞土地市場良好開局，土地維持活躍的供應(yīng)量，主要幾點原因要幾點原因 去年東莞樓市大豐收，開發(fā)商資金鏈較為寬松，有充裕資金儲備新地塊。 東莞政府在掃黃和土地財政的雙重壓力下，為緩解財政壓力，通過賣地增加財政收入、房地產(chǎn)和工業(yè)項目的開發(fā)投資拉動經(jīng)濟增長的需求更加明顯。 短期的市場低迷，不影響開發(fā)商對長遠市場的預期信心，開發(fā)商保持一定的拿地熱情。特別是實力較為雄厚的外來

4、品牌開發(fā)商，積極擴張在東莞市場的市場份額。 但進入3月商住地供應(yīng)量出現(xiàn)大幅回落，原因之一有信貸收緊和外圍城市的降價潮，引發(fā)客戶觀望，樓盤銷售不順暢，開發(fā)商拿地謹慎。土地交易小結(jié)市場調(diào)研思路市場篇土地交易現(xiàn)狀政策環(huán)境商品房市場soho及小戶寫字樓政策環(huán)境政策層面：全國兩會提出“雙向調(diào)控”分類指導“3“3月全國兩會期間，政府提出月全國兩會期間，政府提出“雙向調(diào)控雙向調(diào)控”分類指導，著重依靠市場自身調(diào)分類指導，著重依靠市場自身調(diào)節(jié)作用。針對不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房節(jié)作用。針對不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機投資性需求，促進房地產(chǎn)市場持

5、續(xù)健康發(fā)展。供應(yīng)，抑制投機投資性需求，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展?！庇^點：針對此次政府首次提出宏觀調(diào)控差別化，業(yè)內(nèi)較為普遍的看法是，未來房地產(chǎn)市場調(diào)控更加市場化。 如對于高庫存的一二線城市，預售證審核會更加嚴格，控制市場供應(yīng)，此前限購限貸的調(diào)控政策將有所松綁，拉動成交消化庫存。 近期多地城市正在醞釀限購政策有所松綁，以及二套房貸門檻降低，也是一個信號。 對于供應(yīng)偏緊或發(fā)展較為穩(wěn)健的城市，仍會放開供應(yīng)，滿足市場需求。 東莞站位二三線城市之間，其房價呈理性溫和上漲，區(qū)域市場需求較為旺盛，樓市發(fā)展比較健康，那么出臺利空政策的可能性小，政策利好市場將趨平穩(wěn)發(fā)展。政策解讀政策環(huán)境東莞層面：東莞市2014

6、年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃4月9日全市公布“GD P“GD P的增速毫無懸念秉持了年初的增速毫無懸念秉持了年初9%9%的目標，東莞特約研究員、中山大學教授林江評的目標，東莞特約研究員、中山大學教授林江評價指標制定整體樂觀，固定資產(chǎn)投資總額整體搜索與國家價指標制定整體樂觀，固定資產(chǎn)投資總額整體搜索與國家“穩(wěn)增長穩(wěn)增長”的要求一致，但失的要求一致，但失業(yè)率預期增高、人均收入預期降低等數(shù)據(jù)，也體現(xiàn)市里從上到下還是繃緊了業(yè)率預期增高、人均收入預期降低等數(shù)據(jù)，也體現(xiàn)市里從上到下還是繃緊了“危機感危機感”這條神經(jīng)。這條神經(jīng)。政策解讀生產(chǎn)總值及人均生產(chǎn)總值固定資產(chǎn)投資比例失業(yè)率預期對比東莞市2014年國民經(jīng)濟

7、和社會發(fā)展計劃主要指標GDP：保持9%的增長速度，堅持“穩(wěn)增長”目標不改變。人均生存總值：7.8的增長與生產(chǎn)總值的增幅差了1.2個百分點，差距較大，其中有今年開放“單獨二胎”政策帶來的人口增幅影響。固定資產(chǎn)：與去年相比，降幅明顯，對外釋放了政府要給房地產(chǎn)降溫的信息。失業(yè)率：失業(yè)率預期上漲，表露政府“危機感”管理。政策解讀市場調(diào)研思路市場篇土地交易現(xiàn)狀政策環(huán)境商品房市場soho及小戶寫字樓市場現(xiàn)狀2014年第一季度東莞樓市:“量跌價穩(wěn)”，成交量同比減36%，房價同比漲7%2014年第一季度東莞一手住宅新增供應(yīng)面積約84.4萬平方米，同比減10%,在歷史上屬于供應(yīng)低潮.2014年第一季度東莞一手住

8、宅簽約面積約98.51萬平方米，同比大幅減少35%，在過去的8年間同期排名第五。2014年第一季度東莞一手住宅簽約均價約9153元/平方米，同比上漲7%，漲幅超過2012年和2013年同期。截至3月31日東莞一手住宅庫存面積約456萬平方米，連續(xù)2個月回落。如按照2013年月均63萬平方米消化速度，消化庫需7.2個月。4月份，預計有29個新盤上市，開發(fā)商加快推盤，市場將迎來推盤高峰期。市場現(xiàn)狀區(qū)域分化較嚴重，臨深片區(qū)鳳崗和塘廈兩鎮(zhèn)成交占全市比重兩成1季度成交的區(qū)域界限明顯，呈現(xiàn)臨深片區(qū)火熱，而其他片區(qū)偏冷的情況。鳳崗、塘廈是1季度的成交冠軍兩證成交量占了東莞20%，南城排名第三。2014年第一

9、季度東莞成交量的大幅萎縮，主要有以下幾點原因： 1.去年基數(shù)較高。2.全國市場觀望。春節(jié)后少數(shù)城市少數(shù)樓盤價格下降，在媒體的大肆渲染下，在全國掀起觀望潮3.第一季度新增供應(yīng)較少，需求的釋放受到制約。4.房貸政策的緊縮，抑制部分住房需求。5.東莞“掃黃”使市場對東莞經(jīng)濟產(chǎn)生悲觀情緒。市場解讀觀點：1、經(jīng)過走訪了解到目前二手市場價格堅挺，但從春節(jié)之后，成交量明顯下降，預計若4月份仍為解決市場銷售困局，7、8月份二手市場將會有新一輪的價格松動。2、目前已上市的樓盤較為火熱的營銷策略是采取“低首付、免息還首付低首付、免息還首付”、“加大折扣力度加大折扣力度”、“二三級聯(lián)動二三級聯(lián)動”“”“電商聯(lián)動電商

10、聯(lián)動”等策略。但規(guī)模較小，氛圍不夠熱烈，市場的反應(yīng)也較為平淡。3、關(guān)于新盤上市方面，原計劃三月底開盤的萬科金悅香樹、幸福公館、漢唐蜜園等市區(qū)樓盤，已延期，預計開盤時間在四月中下旬。從延期開盤的信息可了解到，目前樓盤蓄客量不足，開發(fā)商對定價及市場仍未有十足把握。4、經(jīng)踩盤了解，目前城區(qū)的房價堅挺，但是利用低首付、送管理費等活動力度加大，價格有松動的跡象。目前銀行貸款政策依舊緊張，市場普遍利率為上浮10%，且上半年成交的房子要下半年才能放款，利率依舊不穩(wěn)定，仍有上浮的趨勢。 促銷廣告促銷廣告市場調(diào)研思路市場篇土地交易現(xiàn)狀政策環(huán)境商品房市場soho及小戶寫字樓東莞SOHO個案我們通過相似案例來解讀東

11、莞【SOHO產(chǎn)品特征】繼而找尋本項目【SOHO的市場走向】萬達財富soho中信協(xié)和大廈 希爾頓廣場 萬科soho 天利中央公寓萬達財富sohoA區(qū)：購物中心、步行街B區(qū)：超五星酒店、甲A寫字樓soho+底商基本信息萬達財富sohosoho戶型36-59，1-4層為底商，5-18層為soho產(chǎn)品，依靠萬達廣場的強大配套做支撐財富soho為綜合體項目的輔助性產(chǎn)品，僅有兩棟。主力產(chǎn)品為萬達購物中心、五星級酒店及甲A寫字樓。項目位置為東城副中心位置，周邊配套日漸完善。萬達依托自身強大的物業(yè)配套打造商業(yè)核心圈，預計15年萬達廣場將全面營業(yè)，將為其物業(yè)引來溢價高峰期。地鐵即將開通，且項目本身地處東城中路與

12、東縱路交匯處，交通便利，地鐵的開通將加速該區(qū)域的發(fā)展。戶型為36-59，可注冊可居住，采用酒店式管理。其品牌知名度為產(chǎn)品帶來一定的價格支撐。萬達財富sohoSOHO產(chǎn)品特征總結(jié)：區(qū)域：東城中心、軌道交通沿線，區(qū)位優(yōu)勢明顯定位：綜合體項目中的【輔助性產(chǎn)品】功能：集合居住、辦公的功能（可注冊）產(chǎn)品：3659無挑高精裝產(chǎn)品客戶：以泛區(qū)域客戶為主，投資客戶占絕大多數(shù)中信協(xié)和大廈基本信息中信協(xié)和大廈首個“新商務(wù)”創(chuàng)業(yè)中心。由住改“商”，改變土地性質(zhì)實現(xiàn)商業(yè)注冊，二手溢價57%協(xié)和大廈原為公寓，是由住改商，外立面依舊保持公寓設(shè)計。地處東莞大道邊上，與一眾寫字樓比肩而立，共享交通資源，但距離地鐵較遠，未能依托城軌拉動未來溢價。戶型從45、65、95，可拼可合，采用寫字樓管理模式，可注冊，但物業(yè)規(guī)定不可居住。推盤賣點：東莞首個新商務(wù)創(chuàng)業(yè)中心、首個配備500奢華大堂的寫字樓、首個配備5000商務(wù)會館的寫字樓、首個配備千萬級體育公園的寫字樓、首個3G全覆蓋的寫字樓、首個由銀行向企業(yè)提供綠色融資渠道的寫字樓。希爾頓廣場