商品住宅需求的微觀影響因素調(diào)研——以青州市為例 公共管理專業(yè)

1、本科畢業(yè)論文論文題目：商品住宅需求的微觀影響因素調(diào)研以青州市為例 學(xué)生姓名： 1 2019年3月15日內(nèi)容介紹論文（設(shè)計）題 目商品住宅需求的微觀影響因素調(diào)研以青州市為例關(guān) 鍵 詞青州市；住宅；消費(fèi)者；問卷調(diào)查論文（設(shè)計）題目的來源、理論和實(shí)踐意義：來源：根據(jù)導(dǎo)師指導(dǎo)意見與個人興趣及能力，從導(dǎo)師所給參考題目中選定。理論意義：隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，受青州市封建傳統(tǒng)文化的影響，“居者有其屋”觀念促使每個家庭都想通過自己的努力擁有一套屬于自己的住房，而消費(fèi)者需要什么樣的住房，這就是本文分析的重點(diǎn)。實(shí)踐意義：隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不斷提升，各地區(qū)的城市化建設(shè)有了長足的發(fā)展，而青州市的城市化進(jìn)程也越

2、來越快，很多青州本地的購房者不僅要面臨高昂的房價還需要和其他地區(qū)的消費(fèi)者進(jìn)行競爭，因為青州地區(qū)具有美麗的風(fēng)景環(huán)境和便利的交通，所以很多慕名而來的購房者也希望能在此長久居住，本文就是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商提供的相關(guān)可靠數(shù)據(jù)進(jìn)行研究分析，對于該市的房地產(chǎn)住宅市場進(jìn)行的發(fā)展進(jìn)行探討。論文（設(shè)計）的主要內(nèi)容及創(chuàng)新點(diǎn)：主要內(nèi)容：本文主要通過問卷調(diào)查的辦法在青州市新城區(qū)中的泰華城門口進(jìn)行抽樣調(diào)查，通過這種隨機(jī)調(diào)查來分析數(shù)據(jù)判斷新城區(qū)房地產(chǎn)住宅銷售的情況以及購房者的消費(fèi)行為。通過問卷調(diào)查數(shù)據(jù)的收集發(fā)現(xiàn)本文主要的購房者為從青年和中年，而且大多數(shù)扣戶對于住宅房型的要求為三室兩廳一衛(wèi)。創(chuàng)新點(diǎn)：本文在參考大量期刊文獻(xiàn)的基

3、礎(chǔ)上，主要針對青州泰華城門口的市民，通過問卷調(diào)研得到的一線資料，研究消費(fèi)者所需要的住房資料，希望能夠?qū)σ院蠓康禺a(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)選擇上起到借鑒作用，促進(jìn)青州市房地產(chǎn)住宅市場的發(fā)展。附：論文（設(shè)計）本人簽名： 年 月 日目 錄摘要1Abstract21 選題的意義與背景31.1青州市新城區(qū)住宅客群研究背景31.2青州市新城區(qū)住宅市場客群分析的意義42 商品住宅需求的微觀影響國內(nèi)外研究現(xiàn)狀53 青州市政治概況73.1地理位置73.2行政區(qū)劃73.3交通概況73.4經(jīng)濟(jì)概況74 青州市新城區(qū)住宅客群調(diào)查問卷設(shè)計與調(diào)研結(jié)果84.1青州市新城區(qū)住宅客群研究方84.2青州市新城區(qū)客群調(diào)查問卷的設(shè)計84.3青州

4、市新城區(qū)住宅客群調(diào)研結(jié)果84.3.1 被調(diào)查者年齡情況84.3.2 被調(diào)查者收入情況104.3.3 被調(diào)查者能承受的價格104.3.4 被調(diào)查者婚姻狀況114.3.5 被調(diào)查者中意戶型114.3.6 被調(diào)查者購房目的124.3.7 購房考慮因素134.3.8 交房標(biāo)準(zhǔn)145 青州市新城區(qū)住宅開發(fā)建議155.1強(qiáng)化市場監(jiān)管，確保有序發(fā)展155.2建立與完善系統(tǒng)的、多層次的土地經(jīng)營計劃體系155.3強(qiáng)化土地供應(yīng)管理165.4建立和完善房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和服務(wù)系統(tǒng)165.5立足市場，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)體系，形成“梯級消費(fèi)”175.6樹立品牌意識，建設(shè)優(yōu)良房產(chǎn)17參考文獻(xiàn) 18附件1922 商品住宅需求

5、的微觀影響因素調(diào)研以青州市為例摘要：隨著房地產(chǎn)住宅市場競爭環(huán)境的日益加劇，房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展需要更加準(zhǔn)確的把握市場需求趨勢。如何有效的通過調(diào)研得知商品住宅需求的微觀影響因素，直接關(guān)系到青州房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。本文主要通過問卷調(diào)查的辦法在青州市新城區(qū)中的泰華城門口進(jìn)行抽樣調(diào)查，通過這種隨機(jī)調(diào)查來分析數(shù)據(jù)判斷新城區(qū)房地產(chǎn)住宅銷售的情況以及購房者的消費(fèi)行為。通過問卷調(diào)查數(shù)據(jù)的收集發(fā)現(xiàn)本文主要的購房者為從青年和中年，而且大多數(shù)扣戶對于住宅房型的要求為三室兩廳一衛(wèi)。 關(guān)鍵字：青州市；住宅；消費(fèi)者；問卷調(diào)查 Investigation on Micro-influencing Factors of Co

6、mmodity Housing Demand: A Case Study of Qingzhou City· Abstract: With the increasing competition environment of real estate housing market, the healthy development of real estate enterprises needs to grasp the market demand trend more accurately. How to find out the micro-influencing factors of

7、 commercial housing demand through effective research is directly related to the healthy development of Qingzhou real estate enterprises. This paper conducts a sampling survey at the gate of taihua town in the new urban area of qingzhou city by means of questionnaire survey. Through this random surv

8、ey, it analyzes the data to judge the sales situation of real estate houses in the new urban area and the consumption behavior of buyers. Through the collection of questionnaire survey data, it is found that the main buyers in this paper are young and middle-aged people, and most of them require thr

9、ee rooms, two halls and one bath for the housing type.Keywords:QingZhou ,residential,consumers ,The questionnaire survey1 選題研究背景與意義1.1青州市新城區(qū)住宅客群研究背景圖1 青州新城區(qū) 住宅與人們的日常生活密切相關(guān)，隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，人們對住宅的追求愈來愈強(qiáng)。特別是在進(jìn)入21世紀(jì)以來，我國的城市化進(jìn)程不斷加快，城市人口急劇膨脹，人們不斷擴(kuò)大的住宅需求與日益短缺的城市住宅資源之間矛盾在不斷升級。 從2015年8月開始，我國各地的房價上漲幅度都比較大，而且持續(xù)

10、時間非常長，比如以濟(jì)南房價為例，該市的放假持續(xù)上漲16個月，而青島房價也已經(jīng)連續(xù)12個月保持上漲。即便在去年的11月份國家出臺了相關(guān)的房價調(diào)控政策，但是也依然難以遏制各地房價上漲的趨勢。比如濟(jì)南新房價格漲幅依然達(dá)1 . 1%。不過因為相關(guān)政策實(shí)施的比較到位，十二月份的時候全國各地的房價普遍已經(jīng)保持平穩(wěn)狀態(tài)不再上漲。整個2016年，濟(jì)南、青島房價在8、9、10三個月出現(xiàn)快速上漲。其中，僅9月份濟(jì)南新房價格就出現(xiàn)了5 . 2%的環(huán)比漲幅。但是上述數(shù)據(jù)已經(jīng)是針對新房的價格環(huán)比下降，而很多二手房依然保持著價格上漲的狀態(tài)，同樣以濟(jì)南市為例，去年12月濟(jì)南二手房價格環(huán)比上漲0.6%，雖然與11月上漲1.1

11、%相比已經(jīng)有小幅的回落，但是同比價格上漲15.5%；青島的二手房價格環(huán)比同樣上漲，只不過各地的增長幅度有所差別。自從2016年9月開始，濟(jì)南當(dāng)?shù)厥姓群蟪雠_過三次相關(guān)的房價調(diào)控政策，最終有效遏制了房價上漲過快的問題，尤其是在12月政府對限購政策進(jìn)一步增加管控力度，要求擁有本市戶籍的居民只能購買兩套住房，來收縮當(dāng)?shù)鼐用竦馁彿啃枨蠛蜔崆?。從此之后?jì)南的房價開始趨向穩(wěn)定的發(fā)展方向，雖然二手房價格的調(diào)控并不如新房敏感，但是在目前新房的價格不斷收縮的情況下，二手房的價格也將會保持平穩(wěn)狀態(tài)，不再繼續(xù)上漲。伴隨人們消費(fèi)水平的改善,加上對外貿(mào)易持續(xù)不景氣。政府必須要不斷的采取各種措施來刺激內(nèi)需,鼓勵居民進(jìn)行

12、消費(fèi)。而物價的持續(xù)升高,大大增加了建筑成本和人工成本等,使得房地產(chǎn)的總成本大幅提升。并且伴隨城市化進(jìn)程的加快,農(nóng)村人口市民化成為必然的發(fā)展趨勢，大量的農(nóng)村人口涌向城市,壯大了剛需的群體，增加了市場需求,抬高了房價。此外,城市用地的減少,大大增加了開發(fā)商的開發(fā)成本,樓面溢價的現(xiàn)象非常普遍,房價也有了升高的基礎(chǔ),也壓縮了開發(fā)商的利潤空間。并且政府的政策傾向于對開發(fā)商進(jìn)行調(diào)控,也使得開發(fā)商將這部分成本轉(zhuǎn)移到業(yè)主身上,也進(jìn)一步抬高了房價。據(jù)目前青州房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)供求略顯失衡態(tài)勢，但這種輕微的失衡并不會影響市場的健康運(yùn)營和發(fā)展。青州房地產(chǎn)市場從2005年商品房房價快速上漲也是事出有因的，因為大部分的

13、新房都來自于舊城改造和拆遷需求引起的，所以這種城市化進(jìn)程帶來的剛需屬于健康正常的房地產(chǎn)市場供給。目前樓盤以多層、小高層為主，品質(zhì)一般，高端產(chǎn)品缺失;根據(jù)實(shí)地考察走訪的情況來看，目前青州普通住宅樓盤產(chǎn)品類型以多層為主，而小高層目前還沒有真正的進(jìn)入當(dāng)?shù)氐氖袌龈偁幹?，不過這類型房屋的建筑品質(zhì)優(yōu)秀，綜合環(huán)境也比較好，所以屬于高端型的住宅產(chǎn)品。但是目前該地區(qū)的房地產(chǎn)市場對于這方面的產(chǎn)品供給并不多，可以說這一產(chǎn)業(yè)尚未完全成熟。近年在范公亭路新開泰華商業(yè)圈，圖書館和廣電大廈也搬到了泰華商業(yè)圈的新城區(qū)附近（如圖1）。1.2青州市新城區(qū)住宅市場客群分析的意義隨著我國經(jīng)濟(jì)水平的提升和城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)行業(yè)的

14、競爭也越來越激烈，行情也越來越紅火。伴隨著2003年開我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新的增長期，我國的房地產(chǎn)行業(yè)也迎來了自己的黃金時刻，當(dāng)然政府也加大了對于房地產(chǎn)市場的管控力度，開始頻繁的使用各種政策和手段進(jìn)行房地產(chǎn)市場的調(diào)控與引導(dǎo)。在我國房地產(chǎn)發(fā)展各個階段，政府出臺的相關(guān)稅收和調(diào)控政策都無影隨行的存在著。在有些方面可以發(fā)揮著積極的作用，但同樣也存在一定的消極影響，比如政策時滯性和稅種交叉重疊等問題。稅收是政府監(jiān)管調(diào)控職能的體現(xiàn)，具有強(qiáng)制性和無償性。在房地產(chǎn)行業(yè)也同樣適用，而且這個行業(yè)目前成為我國稅收的主要來源之一，我國的稅收財政收入也因此一直體現(xiàn)出上升的狀態(tài)。但是我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也需要政府的相關(guān)財政政策

15、的扶持，所以二者之間是共贏的關(guān)系。而且稅收政策也是國家實(shí)施宏觀調(diào)控的工具，所以稅收政策的合理與否對于我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展有直接的影響和作用。同時，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收政策，有利于土地資源的科學(xué)分配。青州市的常住人口本來就比較多，加上外來人口在青州市工作或者務(wù)工就導(dǎo)致了該市的住房需求持續(xù)增加。而新城區(qū)作為剛開拓的區(qū)域發(fā)展前景比較好。所以對于這個區(qū)域的發(fā)展進(jìn)行分析研究也能夠在一定程度上幫助了解青州市的住宅房價市場以及購買者的購房需求，本文的研究發(fā)展有房地產(chǎn)開發(fā)商提供的相關(guān)消費(fèi)者數(shù)據(jù)為支撐，可以為從事房地產(chǎn)開發(fā)以及購房的消費(fèi)者提供一定的幫助。2 商品住宅需求的微觀影響國內(nèi)外研究現(xiàn)狀國外學(xué)者對房地產(chǎn)價

16、格影響因素的研究起步較早，主要以定量研究為主。我國房地產(chǎn)市場發(fā)展只有二十多年，發(fā)展歷史來短暫而且研究成果較少。但伴隨著近十年我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已在國民經(jīng)濟(jì)中起著支柱性作用，房價問題也日益凸顯且備受社會各界關(guān)注，國內(nèi)學(xué)者對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展研究也在不斷增加，研究文章逐漸增多，相關(guān)研究成果也頗為豐富。 Thomas Lindh和Bo Malmberg(2008)認(rèn)為住房需求會隨著人們收入水平與偏好結(jié)構(gòu)的變化而發(fā)生變化，人口變化因為會影響到儲蓄率、經(jīng)濟(jì)增長率等因素，從而可以對住宅市場產(chǎn)生影響1。趙昭、王文元、李春敏(2000)在對城鎮(zhèn)住宅需求的預(yù)測中提出了通過社會變動、住宅建設(shè)和經(jīng)濟(jì)

17、發(fā)展三大模塊來分類城市住宅需求主要的影響因素，其中社會變動板塊比較多的數(shù)據(jù)，包括總?cè)丝?、新生人口、死亡人口、出生率、死亡率、城?zhèn)化率、城鎮(zhèn)出生率、城鎮(zhèn)死亡率、城鎮(zhèn)總?cè)丝?、城?zhèn)家庭戶數(shù)等因素;而住宅建設(shè)板塊則是關(guān)于住宅的相關(guān)數(shù)據(jù)，包括城鎮(zhèn)住宅存量套數(shù)、新建套數(shù)、新建比率、存量拆除比率等因素;經(jīng)濟(jì)板塊主要圍繞價格，包括城鎮(zhèn)住宅建造單價、城鎮(zhèn)家庭收入、城鎮(zhèn)家庭儲蓄、城鎮(zhèn)家庭平均戶規(guī)模等因素2。 李真雅(2005)是從非經(jīng)濟(jì)的方面對于我國的住宅需求影響因素進(jìn)行了詳細(xì)的分析。她認(rèn)為非經(jīng)濟(jì)因素當(dāng)中的人口數(shù)量，結(jié)構(gòu)，流動，以及城市化進(jìn)程和社區(qū)環(huán)境等也對于我國的住宅需求有較大的影響。其中最主要的影響因素是人口

18、的增長青年人，尤其是剛剛組建家庭的年輕夫婦對于住房的需求量是最大的，而家庭規(guī)模越來越小的趨勢也導(dǎo)致了我國未來的住宅需求在戶型上更趨于小型化。而城市化進(jìn)程對住宅需求的影響也非常大，因為加快城市建設(shè)造成的拆遷及改造工程也導(dǎo)致大量住宅的被動需求和投資需求3。  劉洪玉、任榮榮(2007)則是通過家庭的經(jīng)濟(jì)行為及相關(guān)理論出發(fā)研究關(guān)于以下三方面對我國住房需求的影響，分別為城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、城鎮(zhèn)居民人均儲蓄增加額和住房價格。相關(guān)的數(shù)據(jù)支撐是從1990年至2005年我國住房需求的長期和短期的收人彈性分別為2.06和2.314。鄭思齊(2007)的研究內(nèi)容是房價的預(yù)期對于住房需求的影

19、響程度。一般來說購房者對于房價的預(yù)期主要來自于自身的一些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，比如家庭的整體收入狀況，成員的年齡結(jié)構(gòu)及受教育程度，還有家庭人口數(shù)量以及住房不同的偏好。所以綜上原因會導(dǎo)致每個家庭對于住房的需求都會有差別，尤其是如果購買者對于房價上漲有提前的預(yù)判，就會更加擴(kuò)大對于住房的需求欲望及需求效應(yīng)5。汪麗娜(2008)對研究方法比較傳統(tǒng)，是通過房價的供給與需求的關(guān)系來研究貨幣政策在房地產(chǎn)行業(yè)的作用。她得到的結(jié)果是貨幣政策對于不同的住房需求購買者具有不同的影響。比如說一般現(xiàn)階段購房者主要依賴于自己的資金以及家庭金融的資金支持，所以一旦貨幣政策發(fā)生傾斜，不利于購房者降低資本購買房屋,就能夠有效抑制居民購房的

20、需求，不過現(xiàn)階段而而言這種限制性影響十分有限6。鄭思齊(2012)認(rèn)為，家庭對于住房的需求主要從兩方面出發(fā)，一個是對于居住空間的滿意程度，另一個是對于所在小區(qū)的公共環(huán)境及物業(yè)服務(wù)的滿意程度。通過對北京市居民抽樣調(diào)查的實(shí)證研究說明了居住空間消費(fèi)和人力資本投資兩個方面對中國城市移民在住房選擇方面的影響7。陳彥斌、陳小亮(2013)認(rèn)為1998至2012年我國的住房需求增加，正是因為經(jīng)濟(jì)水平的提升和城鎮(zhèn)化建設(shè)的加速造成的。由于我國目前人口數(shù)量非常大，但是家庭結(jié)構(gòu)和規(guī)模越來越小，所以對于首次置業(yè)的需求越來越多，而且城鎮(zhèn)居民的生活水平不斷提高優(yōu)越來越多，而且城鎮(zhèn)居民的生活水平不斷提高導(dǎo)致其對住房質(zhì)量更高

21、的要求，所以產(chǎn)生了大量的改善性住房需求。在分析人口老齡化對城鎮(zhèn)住房需求的影響問題時，他認(rèn)為目前我國人口老齡化的速度不斷加快，這會催生大量的新增住房需求使人口老齡化對城鎮(zhèn)住房需求的負(fù)面沖擊難以顯現(xiàn)8。3 青州市政治概況3.1地理位置青州市位于山東中部，東接濰坊、西臨淄博、南靠沂蒙、北接壽光廣饒，是山東半島城市群副中心城市，擁有著1 569平方公里和90萬左右的人口；而該市的精神文明建設(shè)也非常先進(jìn)，曾經(jīng)被評為我國優(yōu)秀的旅游城市，衛(wèi)生城市全國社區(qū)建設(shè)示范市、園林綠化先進(jìn)市、國家級生態(tài)建設(shè)示范區(qū)以及我國特色魅力城市等榮譽(yù)稱號。青州的地理位置使它既能融入淄博、東營城市圈，又能接受濟(jì)南經(jīng)濟(jì)圈的輻射的新興工

22、業(yè)城市9。3.2行政區(qū)劃青州現(xiàn)轄5個街道辦事處,分別是王府街道、益都街道、昭德街道、王母宮街道、東壩街道和云門山街道，轄彌河鎮(zhèn)、王墳鎮(zhèn)、五里鎮(zhèn)、廟子鎮(zhèn)、邵莊鎮(zhèn)、普通鎮(zhèn)、東高鎮(zhèn)、高柳鎮(zhèn)、朱良鎮(zhèn)、何官鎮(zhèn)、口埠鎮(zhèn)、東夏鎮(zhèn)、譚坊鎮(zhèn)、鄭母鎮(zhèn)、黃樓鎮(zhèn)等13個鎮(zhèn)。3.3交通概況 在鐵路方面，多條鐵路線直通青州，是濰坊市?？苛熊囎疃嗍窍聦俪鞘?，有著四通八達(dá)的鐵路網(wǎng)；在航空方面，青州市距離濟(jì)南機(jī)場和青島機(jī)場也只有三個小時的路程；在公路交通方面，濟(jì)青高速、長深高速、濰萊高速等等橫跨青州東西南北，更有城區(qū)內(nèi)部四通八達(dá)的公路，非常便利。3.4經(jīng)濟(jì)概況 青州市雖然只是濰坊的下屬城市之一，但在全省121個縣市中，排名第3

23、0位，青州市的土地面積、人口、GDP等大約可以占到整個濰坊總量的10%左右10。并且隨著青州市景區(qū)的不斷增加和改進(jìn)，旅游業(yè)逐漸發(fā)達(dá)。增強(qiáng)城市服務(wù)功能、活躍新興旅游產(chǎn)業(yè)、加強(qiáng)完善城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也成為首要工作。4 青州市新城區(qū)住宅客群調(diào)查問卷設(shè)計與調(diào)研結(jié)果4.1青州市新城區(qū)住宅客群研究方法本文對于青州市的新城區(qū)住宅采取了問卷調(diào)查的研究方式，主要是在該區(qū)中心的泰華商場分發(fā)問卷進(jìn)行隨機(jī)抽樣，因為這一商場是該市比較大的商場，功能齊全且產(chǎn)品繁多，人們經(jīng)常會在周六周天來這里購物，看電影，吃飯或者逛超市，所以在這個地區(qū)進(jìn)行問卷調(diào)查，能夠隨機(jī)采訪的各類行業(yè)以及各個年齡階段的城市居民。4.2青州市新城區(qū)客群調(diào)查

24、問卷的設(shè)計 這一次的調(diào)查問卷主要目的在于調(diào)查當(dāng)?shù)鼐用駥τ诜績r市場及住宅需求方面的觀念，所以包括基本的個人信息收集以及主要的圍繞住房展開的核心問題共計15個題目。其中個人信息的問題主要包括問卷調(diào)查者的年齡、職業(yè)、收入幾個方面，而圍繞住房需求展開的核心問題包括住房需求、現(xiàn)自住房、購房因素、可接受價格等內(nèi)容。通過精心設(shè)計的15大問題對于這件調(diào)查者的個人基本情況及核心住房需求進(jìn)行充分的調(diào)查，研究最終能夠得出關(guān)于這新城區(qū)的住宅市場客群。最終形成調(diào)查問卷見附錄。4.3 青州市新城區(qū)住宅客群調(diào)研結(jié)果本次問卷發(fā)放共115份，所有問卷全部回收，其中15份為無效問卷，剩下100份為可靠問卷。根據(jù)本次調(diào)查問卷的基本

25、收集信息，我們可以得知本次問卷調(diào)查的主要調(diào)查對象大多年齡階段為青年和中年，其中很多青年人是為了能夠滿足自己的住房需求或者結(jié)婚的住房需求而關(guān)注這個問題的。而中年人更多是因為對于住房有更高的質(zhì)量需求，所以想要在經(jīng)濟(jì)達(dá)到一定程度時購買有更好的物業(yè)服務(wù)以及地理環(huán)境的優(yōu)質(zhì)房屋，所以他們對小區(qū)的條件、設(shè)施和地理條件要求比年輕人要高，對戶型選擇上首選戶型為三室兩廳一衛(wèi)。而年輕人則更加看重?fù)碛幸惶鬃约旱姆课莶⒉粫τ谧≌|(zhì)量或者規(guī)模有更多的要求。4.3.1被調(diào)查者年齡情況圖2被調(diào)查者年齡情況 如圖2我們可以清楚的看出，問卷調(diào)查的主要調(diào)查年齡區(qū)間為25至34歲，占據(jù)整個問卷調(diào)查的50%以上。其次是35至44歲的

26、中年人，占到整個調(diào)查問卷的30%其余的年齡階段人數(shù)比較少，可以表示我國目前對于住房存在需求的集中年齡段為中青年人群。而且這一群人最具有經(jīng)濟(jì)能力以及購買能力，所以是住宅需求的主要人員。 不同的年齡階段，對于住宅的需求也會有差別，其中年齡比較小的購買者希望住宅風(fēng)格能夠時尚，而年齡比較大的購房者則更加注重住宅周圍的環(huán)境以及房子本身的品質(zhì)。所以，購房者的年齡結(jié)構(gòu)對于住宅需求有非常大的影響，比如人口老齡化社會的出現(xiàn)導(dǎo)致了越來越多的購房者為了提前準(zhǔn)備養(yǎng)老物質(zhì)而購買小巧的住宅，對于小區(qū)周圍的環(huán)境以及交通的便利程度都給予了高度的重視，甚至有時候會搶購醫(yī)院附近的房屋。人口老齡化已作為中國的社會化問題，在大部分城

27、市會展現(xiàn)得逐漸突出11。所以越來越多的中老年人也加入了購買住宅的大群當(dāng)中，不過房地產(chǎn)開發(fā)商對于不同的年齡層次住宅需求也進(jìn)行了充分的考慮，所以對于不同的房屋購買者，也提供了各種各樣的房屋風(fēng)格及住宅戶型以供選擇。這對于處在不一樣年紀(jì)層次的居住需要人群對房屋的開拓定位有較為顯而易見的引導(dǎo)效果15。比如25-35歲的消費(fèi)者會因為自己經(jīng)濟(jì)條件以及未來發(fā)展的需求，壓縮自己對于住宅的需求和條件，所以在購買房屋時的條件比較少，要求也比較低。這是因為他們對居民房的購買能力比較低，而房地產(chǎn)開發(fā)商就會考慮這類人群的住宅需求，在房屋的面積，戶型，購買動機(jī)方面進(jìn)行詳細(xì)的進(jìn)行詳細(xì)的評估，最后妥善思考目標(biāo)人群的年紀(jì)層次布局

28、，和各個年紀(jì)層次購房者的喜好。最后推薦給年輕人價格比較適中的相關(guān)房屋產(chǎn)品。而人一旦進(jìn)入到25-34歲之間，就會因為經(jīng)濟(jì)能力的提升和房屋住宅需求的增加而提高自己的購買能力，對于住宅購買也會更加仔細(xì)認(rèn)真地考量各方面因素。比如是否交通便利，是否是學(xué)區(qū)房，小區(qū)地理位置如何，物業(yè)服務(wù)水平的高低等等都成為住宅需求的內(nèi)容?？梢哉f房地產(chǎn)銷售最喜歡的購買者就是36-54歲之間的消費(fèi)者，因為他們常常能夠有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力去購買比較高端的房屋。4.3.2被調(diào)查者收入情況圖3 月收入分布圖 根據(jù)調(diào)查問卷（如圖3）來看，收入在2500元左右的占據(jù)了60，而月收入在5000元以上占35。綜上所述，我們可以看到，青州市消費(fèi)水

29、平不是很高，因為居民的月收入普遍也在¥2500到¥5000左右。對于房地產(chǎn)來說并不是很好的發(fā)展市場。4.3.3被調(diào)查者能承受的價格圖4 能承受房屋單價分布圖 根據(jù)調(diào)查問卷（如圖4）來看，能承受房屋單價在2000元4000元的占據(jù)了62，能承受房屋單價在4000元6000元的占據(jù)了38。所以這也體現(xiàn)出我國人均居民收入與房價之間存在很大的差距，無論是全國各地的買房者所能承受的房屋價格都實(shí)際低于目前房價的真實(shí)價格，所以現(xiàn)在買房難買房貴的問題也影響到了我國人民生活水平的提高。4.3.4被調(diào)查者婚姻狀況圖5 婚姻情況我們可以看到調(diào)查者中有很大比例是屬于已婚人士玩未婚的人非常少的參與到

30、問卷調(diào)查。而自然最熱衷于房屋購買問題和房價問題的多屬于已婚家庭。因為家庭一定程度上可以決定城市家庭結(jié)構(gòu)及房屋價格。這也體現(xiàn)了中國人的傳統(tǒng)就是先買房后結(jié)婚，而未婚的人是很少考慮到買房的問題也比較不在意房價所帶來的壓力。4.3.5被調(diào)查者中意戶型圖6 被調(diào)查者中意戶型 如圖6可以看出，大部分的消費(fèi)者比較中意的戶型為兩室一廳一衛(wèi)和三室兩廳一衛(wèi)。不過隨著我國二胎政策開放以后，越來越多的人在購買房屋時希望能夠購買大戶型的房屋，有更多的房間給孩子成長的良好環(huán)境。這說明了我國房價市場在很大程度上受到了相關(guān)政府決策的影響，所以房地產(chǎn)開發(fā)商也必須先要了解政治經(jīng)濟(jì)情況，做清市場調(diào)研和可行性分析之后再開發(fā)13。4.

31、3.6 被調(diào)查者購房目的圖7 購房目的 如圖7可以看出，第一次購房自居的占45%，有接近一半的被調(diào)查者打算第一次購房，跟去年比較提高了3.5%，這就說明目前我國的房地產(chǎn)市場依舊具有廣闊的發(fā)展空間。4.3.7 購房考慮因素圖8 考慮因素 在受訪者中，大部分人會首先考慮價格因素（如圖8），其次地理位置、交通、周圍配套設(shè)施的完善也占據(jù)很大的比例。相比較而言，受訪者對戶型和物業(yè)管理方面要求不那么高。價格居于首位是對于我國當(dāng)前房價普遍偏高的真實(shí)寫照，而地理位置也是大多數(shù)家庭出于對學(xué)習(xí)和工作的時間成本考慮比較在意的一個因素，其他的比如周圍配套設(shè)施比如社區(qū)交通，給排水，消防，娛樂設(shè)施，商品消費(fèi)設(shè)施，教育設(shè)施

32、等等14。我們可以看到越來越多的房屋購買者在住宅需求方面有不同的要求，當(dāng)然不管是郊區(qū)或者市區(qū)，購房者不能不顧的考慮因素就是好的地段條件15。4.3.8 交房標(biāo)準(zhǔn)圖9 交房標(biāo)準(zhǔn) 在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)（如圖9），有一半的消費(fèi)者傾向于整體簡裝，購買這樣的房子在裝修方面可以省心省力。選擇簡裝及以上的一般為家庭條件富裕，追求生活品質(zhì)的中年人。這種現(xiàn)象的主要原因在于房價已經(jīng)非常高，所以很多人傾向于進(jìn)行簡單裝修的房子，這樣可以降低自己的裝修成本，而很少一部分人會選擇精心裝修自己設(shè)計房間，這樣的人一般比較有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及充足的時間和精力。根據(jù)調(diào)查問卷的結(jié)果來看：對于青州市的住宅消費(fèi)者而言，中老年人是購房的主力軍，

33、而大部分人的購房目的為滿足居住需求。青年對小區(qū)的硬性設(shè)施的要求不高，但是大部分會考慮到學(xué)區(qū)房。而中年人對小區(qū)的硬性條件、地理位置、周邊環(huán)境都有較高的要求。而通過問卷調(diào)查中對房價、面積、戶型的綜合分析，我們可以得出以下分析結(jié)論：市場熱銷的商品房類型是：總房價45萬左右、面積80-100平方木，戶型為兩室一廳一衛(wèi)或三室一廳一衛(wèi)的中高檔住房。正在升溫的商品房類型是：房價不超過60萬，面積在120左右，戶型為三室兩廳兩衛(wèi)。銷售形勢不佳的商品房類型是：一室一廳一衛(wèi)小戶型住房。5 青州市新城區(qū)住宅開發(fā)建議5.1強(qiáng)化市場監(jiān)管，確保有序發(fā)展雖然目前我國的房屋價格已經(jīng)受到了很大程度的遏制，政府的相關(guān)政策和宏觀調(diào)

34、控手段也對于我國房屋價格整體管控起到了非常大的作用，但是目前在我國房地產(chǎn)市場依舊火熱的情況下，必須要進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)的開發(fā)行政管理，主要措施有：一、強(qiáng)化房地產(chǎn)市場管理，二、健全完善相關(guān)管理法規(guī)制度。三、強(qiáng)化資質(zhì)管理。四、嚴(yán)肅處理房地產(chǎn)開發(fā)和交易活動各個環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。五、強(qiáng)化租賃管理。通過上述5點(diǎn)內(nèi)容能夠有效地遏制我國房地產(chǎn)市場的各種亂象，有助于未來我國的房地產(chǎn)市場更加健康繁榮的發(fā)展。5.2建立與完善系統(tǒng)的、多層次的土地經(jīng)營計劃體系 在對建設(shè)用地總量進(jìn)行控制的同時，對建設(shè)用地結(jié)構(gòu)、空間布局、使用條件等也要進(jìn)行計劃，這樣才能適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)條件下城市土地經(jīng)營的要求。計劃體系應(yīng)具備總體控制、具體操

35、作、市場調(diào)節(jié)等多種層次，實(shí)現(xiàn)規(guī)劃編制計劃、土地收購儲備計劃、土地開發(fā)計劃、土地供應(yīng)計劃、土地收益分配計劃等多種計劃的有機(jī)結(jié)合。5.3強(qiáng)化土地供應(yīng)管理 強(qiáng)化土地的供應(yīng)管理，首先就要管理土地的存儲工作，健全相關(guān)的儲備機(jī)制，并且加強(qiáng)政府的調(diào)控手。需要實(shí)現(xiàn)將的土地成本的同時加強(qiáng)土地使用的計劃性，能夠?qū)㈤e置的土地資源好好的利用起來，比如可以臨時出租土地的方式來增加收入七次，還可以做一些相關(guān)的“陽光工程”，保持合理的土地供應(yīng)量?？梢酝ㄟ^公開透明的一些信息發(fā)布和管理公告來明確土地的利用，使得全社會都能夠?qū)τ谕恋刭Y源進(jìn)行合理的監(jiān)督。這樣也可以保證市場的公平競爭，也有助于土地資源的開發(fā)利用。5.4建立和完善房地

36、產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和服務(wù)系統(tǒng) 一要建立房地產(chǎn)“超市”(交易中心)。使住宅能夠?qū)崿F(xiàn)程序化、多樣化、高效快捷的流通，促進(jìn)房地產(chǎn)市場全面活躍。交易中心吸納了稅務(wù)、土地、金融、公證等部門，以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)組織進(jìn)場，提供“咨詢-登記-勘測-評估-收稅(費(fèi))-發(fā)證”一門式辦公，減少辦事程序，縮短辦事時間，提高辦事效率。二要建立房地產(chǎn)信息發(fā)布體系、預(yù)警預(yù)報體系、房地產(chǎn)信用檔案(包括開發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)、中介企業(yè)及從業(yè)人員信用檔案)，服務(wù)房產(chǎn)，引導(dǎo)消費(fèi)。三要培植中介企業(yè)。為方便群眾，達(dá)到調(diào)劑空缺，物盡其用的作用，要組建并積極培植了拍賣、置業(yè)、擔(dān)保、評估、廣告等中介企業(yè)。堅持“先育之，后取之”的原則，為中介組

37、織提供良好的軟硬件環(huán)境，并與市工商、稅務(wù)等部門協(xié)調(diào)，最大限度地誠免中介企業(yè)的各種稅費(fèi)。擔(dān)保有限公司的組建，將促使個人購房貸款大突破。四要搞好物業(yè)管理。引入“洋管家”，增強(qiáng)樓盤營銷的吸引力，引入境外服務(wù)模式，使物業(yè)增值保值，逐步推行星級“管家”服務(wù)。五要搞好輿論引導(dǎo)。為搞活房地產(chǎn)交易市場，強(qiáng)化輿論作用，充分運(yùn)用新聞媒體，通過廣播、電視、報紙等大眾傳媒，促進(jìn)了居民觀念的更新，使之從一個全新的角度去看待房地產(chǎn)，同時也增強(qiáng)自我保護(hù)意識，積極參與房地產(chǎn)市場改革。5.5立足市場，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)體系，形成“梯級消費(fèi)”從市場出發(fā)，著力構(gòu)建商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房三種住房供應(yīng)體系，加大中低價位配套商品房的供

38、應(yīng)量。優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加快普通型商住樓建設(shè)，適當(dāng)調(diào)整商業(yè)性用房比例，滿足多層次住房消費(fèi)需求。在經(jīng)濟(jì)適用房、小戶型、普通商品房、公寓、別墅構(gòu)成的住房一級市場的梯級消費(fèi)體系基本形成后，帶動梯級消費(fèi)和一、二級市場的聯(lián)動。一、二手房市場的良好互動，從而形成房地產(chǎn)的“梯級消費(fèi)”，以促進(jìn)市場對于存量房的消費(fèi)。通過賣舊換新、押舊換新等多種形式將一手與二手聯(lián)動起來，促進(jìn)多次置業(yè)者的增多，使購房進(jìn)入升級換代的高峰時期，促進(jìn)市場良性循環(huán)。5.6樹立品牌意識，建設(shè)優(yōu)良房產(chǎn) 首先，塑造誠信企業(yè)，加強(qiáng)房產(chǎn)質(zhì)量監(jiān)督，建設(shè)上乘房產(chǎn)。其次，完善配套設(shè)施建設(shè)，創(chuàng)建優(yōu)質(zhì)環(huán)境，強(qiáng)化物業(yè)管理，打造精品房產(chǎn)，樹立創(chuàng)新理念，創(chuàng)建現(xiàn)代樓房。

39、再而，應(yīng)用新材料、新設(shè)備、新技術(shù)，建設(shè)順應(yīng)潮流又適合消費(fèi)者的住房。參考文獻(xiàn) ：1 Thomas Lindh,Bo Malmberg.Demography and Housing Demand-What Can We Learn from Residential Construction DataJ.Journal of Population Economy:2011,(3),521-539.2 趙昭,王文元,李春敏.城鎮(zhèn)住宅需求預(yù)測方法J.建筑經(jīng)濟(jì)：1999.(11):27-28.3 李真雅.影響我國住宅需求的非經(jīng)濟(jì)因素J.北方經(jīng)濟(jì)：2005,(11):33-34.4 劉洪玉,任榮榮.我國商品

40、住房需求的行為特征分析J.土木工程學(xué)報:2007,(12)83-88.5 鄭思齊,王寅嘯.房價上漲預(yù)期對住房需求的放大效應(yīng)研究J.中國物價:2007,(06):52-55.6 汪麗娜.貨幣政策在房地產(chǎn)調(diào)控中的不確定性J.財經(jīng)科學(xué):2008,(5):1-9.7 鄭思齊,任榮榮，符育明.中國城市移民的區(qū)位質(zhì)量需求與公共服務(wù)消費(fèi)基于住房需求分解的研究和政策含義J.廣東社會科學(xué):2012,(3):43-52.8 陳彥彬,陳小亮.人口老齡化對中國城鎮(zhèn)住房需求的影響J.經(jīng)濟(jì)理論與經(jīng)濟(jì)管理:2013,(5):45-58.9劉平.網(wǎng)絡(luò)課程資源采用中教師對學(xué)生的影響研究D. 江西財經(jīng)大學(xué), 2015.10蔡淑瑩.中信華