資產(chǎn)評估計算公式總結

1、第二章 資產(chǎn)評估的基本方法一.成本法的基本計算公式： 被評估資產(chǎn)評估值=重置成本實體性貶值功能性貶值經(jīng)濟性貶值被評估資產(chǎn)評估值=重置成本x成新率二、重置成本的估算： 1重置核算法：（1）按人工成本比例法計算： 間接成本=人工成本總額x成本分配率成本分配率=間接成本額/人工成本額x100%（2）單位價格法： 間接成本=工作量（按工日或工時）x單位價格/按工日或工時（3）直接成本百分率法： 間接成本=直接成本x間接成本占直接成本百分率2. 物價指數(shù)法： 資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本x資產(chǎn)評估時物價指數(shù)/資產(chǎn)購建時物價指數(shù) 或： 資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本x（1+物價變動指數(shù)）3. 功能價值法： 4規(guī)

2、模經(jīng)濟效益指數(shù)法： X表示是一個經(jīng)驗數(shù)據(jù)，稱為規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù) 統(tǒng)計分析法：K=R/R K-資產(chǎn)重置成本與歷史成本的調(diào)整系數(shù)R-某類抽樣資產(chǎn)的重置成本 R-某類抽樣資產(chǎn)的歷史成本三、實體性貶值及其估算：1.觀察法（成新率法）： 資產(chǎn)的實體性貶值=重置成本x（1實體性成新率）2.公式計算法： 總使用年限=實際使用年限尚可使用年限 實際已使用年限=名義已使用年限×資產(chǎn)利用率三、功能性貶值及其估算資產(chǎn)的功能性貶值測算方法： （超額投資成本可視為功能性貶值|） 功能性貶值=復原重置成本更新重置成本四、經(jīng)濟性貶值及其估算: :五、成新率及其估算1. 使用年限法：成新率=（預計尚可使用年限/實際

3、已使用年限預計尚可使用年限）×100%2. 修復費用法：成新率=1修復費用/重置成本×100%六、收益法： 1.資產(chǎn)未來收益期有限情況： 評估值= Ri-未來第i個收益期的預期收益額，收益期有限時， Ri-中還包括期末資產(chǎn)剩余凈額。n-收益年期 r-折現(xiàn)率2.資產(chǎn)未來收益無限期情況：（1）未來收益年金化情況：資產(chǎn)評估值（收益限值）=年收益額/資本化率年等值收益額：評估值= 2. 未來收益不等額情形： 資產(chǎn)評估值（預期收益現(xiàn)值）=前若干年各年收益額×各年折現(xiàn)系數(shù)+以后各年的年金化收益/資本化率×前若干年最后一年的折現(xiàn)系數(shù)第三章一、機器設備評估的成本法：機器

4、設備評估值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值1、重置核算法：（1）外購單臺不需安裝的國內(nèi)設備重置成本 重置成本=全新設備基準日的公開市場交易價格+運雜費或=全新設備基準日的公開市場交易價格×（1+運雜費率）(2). 外購單臺需安裝的國內(nèi)設備重置成本：重置成本=全新設備基準日的公開市場交易價格+運雜費+安裝調(diào)試費或=全新設備基準日的公開市場交易價格×（1+運雜費率+安裝調(diào)試費）（3）.外購單臺不需安裝進口設備重置成本： 重置成本=（FOB價格+途中保護費+國外運雜費）×基準日外匯匯率+進口關稅+增值稅+銀行及其他手續(xù)費+國內(nèi)運雜費或=CIF價格×

5、;基準日外匯匯率+進口關稅+增值稅+銀行及其他手續(xù)費+國內(nèi)運雜費其中FOB價格為離岸價，指裝運港船上交價格；CIF為到岸價，指離岸價加途中保險費和國外運雜費（4）. 外購單臺需安裝進口設備重置成本：重置成本=單臺未安裝進口設備重置成本+安裝調(diào)試費+人員培訓費+其他（5）.外購成套需安裝設備重置成本重置成本=單臺未安裝進口設備重置成本總和+單臺未安裝國產(chǎn)設備重置成本總和+工器具重置成本+安裝工程費+工程監(jiān)理費+軟件重置成本+設計費+貸款利息（6）.車輛重置成本國內(nèi)購置車輛重置成本=車輛價格+購置附加稅+證照及其他費用進口車輛重置成本=車輛價格（CIF）+進口關稅+消費稅+增值稅+證照及其他費用其

6、中：進口關稅=車輛價格（CIF）×進口關稅消費稅=【車輛價格（CIF）+進口關稅】×消費稅率÷（1-消費稅率）進口增值稅=【車輛價格（CIF）+進口關稅+消費稅】×增值稅率2. 進口設備從屬費用1）國外運費可按設備的重量、體積及海運公司的收費標準計算或是按一定比例計取海運價=貨價×海運費率 費率：遠洋一般取5%-8%，近洋一般取3%-4%2）國外運輸保險費的取費基數(shù)：貨價+海運價國外運輸保險費=（貨價+海運價）×保險費率 費率可按保險公司費率確定，一般在4%左右3）關稅的取費基數(shù)為設備到岸價: 關稅=到岸價×關稅稅率 4）消

7、費稅的計稅基數(shù)：關稅完稅價+關稅 消費稅=（關稅完稅價+關稅）×消費稅率÷（1-消費稅稅率）5）增值稅的取費基數(shù)：關稅完稅價+關稅+消費稅增值稅=（關稅完稅價+關稅+消費稅）×增值稅率 注：減免關稅，同時減免增值稅6）銀行財務費的取費基數(shù)為貨價人民幣數(shù) 銀行財務費用=貨價×費率 我國現(xiàn)行銀行財務費率一般為4-57）外貿(mào)手續(xù)費稱公司手續(xù)費，取費基數(shù)為到岸價人民幣數(shù) 外貿(mào)手續(xù)費=到岸價×外貿(mào)手續(xù)費率 我國進出口公司的進口費率在1%-1.5%8）海關監(jiān)管手續(xù)費僅對減稅、免稅、保稅貨物征收，取費基數(shù)為到岸價人民幣 對于免稅設備：海關監(jiān)管手續(xù)費=到岸價人

8、民幣數(shù)×費率對于減稅設備：海關監(jiān)管手續(xù)費=到岸價人民幣數(shù)×費率×減稅百分率 我國現(xiàn)行免稅、保稅設備的海關監(jiān)管手續(xù)費費率為3%9）車輛購置附加費的取費基數(shù)為：到岸價人民幣數(shù)+關稅+消費稅+增值稅 車輛購置附加費=（到岸價人民幣數(shù)+關稅+消費稅+增值稅）×費率2.非標準設備重置成本：P=(Cm1÷Km+Cm2)×(1+Kp)×(1+Kt)×(1+Kd÷n)P非標準設備重置成本 Cm1-主材費（不含主要外購件費） Km-不含主演外購件費的成本主材費率 Cm2-主要外購件費 Kp-成本利潤率 Kt-銷售稅金率 K

9、d-非標準設備設計費率 n-非標準設備產(chǎn)量Cm1=（某主材凈消耗量÷該主材利用率）×含稅市場價格÷（1+增值稅率）Cm2=某主要外購件數(shù)量×含稅市場價格÷（1+增值稅率）二.物價指數(shù)法設備重置成本=設備歷史成本×測算進口設備重置成本：重置成本=賬面原值中的到岸價格×評估基準日外匯匯率/進口時的外匯匯率×（1+進口設備生產(chǎn)國同類資產(chǎn)價格變動指數(shù)）×（1+現(xiàn)行進口關稅稅率）×（1+其他水費率）+賬面原值中支付人民幣部分價格×（1+國內(nèi)同類資產(chǎn)價格變動指數(shù)） 進口設備現(xiàn)值=站面原值（人民幣）

10、中支付外匯部分÷設備進口時的外匯匯率×（1+設備生產(chǎn)國從設備出口到評估時點的價格變化率）三、規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法 x指統(tǒng)計得到的數(shù)據(jù)，稱為規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法當x=1時，被評估及其設備的價格與生產(chǎn)能力呈線性關系；當x1時，機器設備的生產(chǎn)能力與價格呈非線性關系；當x1時，機器設備的生產(chǎn)能力與價格呈非線性關系四機器設備的實體性貶值機器估算： 實體性貶值=重置成本×實體性貶值率=重置成本×（1-成新率）1. 使用年新率：成新率=設備尚可使用年限/（設備已使用年限+設備尚可使用年限）×100%2. 機器設備已使用年限：實際已使用年限=名義已使用年限

11、5;設備利用率成新率=設備尚可使用年限/（加權投資年限+設備尚可使用年限）×100%其中：加權投資年限=（加權更新成本）÷（更新成本）加權更新成本=已使用年限×更新成本 貶值率=已使用量/總使用量×100% 貶值率=已使用量/（已使用量+尚可使用量）×100%五機器設備的經(jīng)濟性貶值機器估算1.因生產(chǎn)能力降低造成的經(jīng)濟性貶值：經(jīng)濟性貶值=1-（實際使用生產(chǎn)能力/額定生產(chǎn)能力）X100%2.由于外界因素造成的收益減少： （P/A。r,n）為年金現(xiàn)值系數(shù)第四章 一土地使用權市場法：待估土地評估值=比較案例土地價格×正常交易情況/比較案例交易

12、情況×待估土地區(qū)域因素值/比較案例區(qū)域因素值×待估土地個別因素值/比較案例個別因素值×待估土地評估基準日價格指數(shù)/比較案例日物價指數(shù)1. 土地使用年限修正時，修正系數(shù)可用下列公式：K=1-1/(1+r)m÷1-1/(1+r)nK-年限修正系數(shù)；n-比較案例禿頂使用權剩余年限；m-待估土地使用權剩余年限；r-折現(xiàn)率若容積率修正：容積率修正系數(shù)=待估土地容積率與低價相關系數(shù)/比較案例容積率與地價相關系數(shù)2. 基準地價系數(shù)修正法：K=（1+r）N-n×（1+r）n-1/(1+r)N1 K-年限修正系數(shù)； N-最高出讓年限； n實際出讓或轉(zhuǎn)讓年限；r還

13、原利率、收益法1. 在收益永續(xù)，各因素不變的條件下算式： P=A/r2. 在收益年期有限，資本化率大于零的條件下算式： P土地使用權評估值；A土地收益；r-還原利率；n-土地收益年限；當n，P=A/r.即為土地所有權價值，成本法 評估值（土地價格）=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益 利息=土地取得費×土地開發(fā)期×相應利息率+土地開發(fā)費×土地開發(fā)期×相應利息率×50%1. 估算土地增值收益：土地增值收益=（土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤）×增值收益率其中：收益率一般在20%25%之間。按補交出讓金的40%

14、計算假設開發(fā)法 地價=樓價-建筑費-專業(yè)費用-利息-利潤-稅費-租售費用專業(yè)費=建筑費×i（i為一定的百分率）利息=（地價+建筑費+專業(yè)費）r（r為利息率）利潤=（地價+建筑費+專業(yè)費）×P（P正常利潤率）；稅費=地價×t （t為稅費）二建筑物評估方法1.成本法：建筑物評估值=建筑物重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值2.建筑物重置成本的估算：（1）預決算調(diào)整法：地材價差額=定額直接費×地價價格指數(shù) 人工費調(diào)整數(shù)=工日時×價差額/工時； 價差額/工時=評估基準日工日單價-預決算工日單價 調(diào)整后的機械費=定額直接費×當定規(guī)定的取

15、費系數(shù) 調(diào)整后的機械費=工程決算直接費×評估基準日其他直接費取費標準 工程直接費=調(diào)整后的人工費+調(diào)整后的材料費+調(diào)整后的機械費+調(diào)整后的其他直接費2. 重編預算法： 建筑物重置成本=（實際工程量×現(xiàn)行單價）×（1+現(xiàn)行費率）+材料差價+按現(xiàn)行標準計算的各項間接成本3. 價格指數(shù)調(diào)整法：待估建筑物重置成本=待估建筑物賬面原值×綜合價格指數(shù)綜合價格指數(shù)=評估時點價格指數(shù)/建筑物購建時價格指數(shù)×100%綜合價格指數(shù)=（1+a1）（1+a2）(1+an)×100%（a為建筑物竣工后第一年至評估基準日年度的各年環(huán)比價格指數(shù)）4. 建筑物實體性

16、貶值率及成新率的估算：1) 使用年限法：建筑物實體性貶值率=建筑物實際已使用年限÷（建筑物實際已使用年限+建筑物尚可使用年限）×100%建筑物成新率=建筑物尚可使用年限÷（建筑物實際已使用年限+建筑物尚可使用年限）×100%2）打分法：成新率=結構部分合計得分×G+裝修部分合計得分×S+設備部分合計得分×B G結構部分的評分修正系數(shù)；S裝修部分的評分修正部分；B設備部分的評分修正系數(shù)三、建筑物經(jīng)濟性貶值的估算：經(jīng)濟性貶值=建筑物年收益凈損失額÷正常資產(chǎn)收益率或：經(jīng)濟性貶值= Ri-第i年的建筑物年收益凈損失額；r折

17、現(xiàn)率；n預計建筑物收益損失持續(xù)是時間，通常已年為單位 市場法：評估值=（交易實例i×交易行為的修正系數(shù)×交易日期的修正系數(shù)×區(qū)域因素的修正系數(shù)×個別因素的修正系數(shù)）/n1.交易行為的補正：待估房地產(chǎn)的單位價格=修正系數(shù)×交易實力房地產(chǎn)的單位價格 修正系數(shù)=1-補正值/交易價值2易日期的修正：估價期日價格=調(diào)整系數(shù)×交易日期價格調(diào)整系數(shù)=估價期日價格指數(shù)/交易日期價格指數(shù)3.區(qū)域因素的修正：1）雙百分制比較法：待估房地產(chǎn)的單位價格=修正系數(shù)×交易實力房地產(chǎn)的單位價格 價格修正系數(shù)=待估房地產(chǎn)總積分/交易實例房地產(chǎn)總積分2）環(huán)境

18、成熟度修正法：房地產(chǎn)價格=調(diào)整系數(shù)×交易實例價格 調(diào)整系數(shù)=1/（1+r）n r-折現(xiàn)率； n達到與交易實例同等環(huán)境成熟程度所需要的年度四殘余估價法 B=a-Lr1/( r2+d) =a2/( r2+d) a-建筑物及其基地所產(chǎn)生純收益；L土地價格；r1-土地的還原利率；r2-建筑物的還原利率 B-建筑物的收益價格；d建筑物的折舊率；a2建筑物的純收益第五章 無形資產(chǎn)評估一、無形資產(chǎn)評估中收益法的應用形式無形資產(chǎn)評估值 無形資產(chǎn)評估值K-無形資產(chǎn)分成率； Ri-分成基數(shù)，即銷售收入或銷售利潤；T所得稅率；i收益期限；r-折現(xiàn)率 .無形資產(chǎn)收益額=銷售收入（利潤）×銷售收入分

19、成率×（1-所得稅率）因為：收益額=銷售收入×銷售收入分成率×（1-分成率）=銷售利潤×銷售利潤分成率×（1-所得稅率）因而：銷售收入分成率=銷售利潤分成率×銷售利潤率 銷售利潤分成率=銷售收入分成率÷銷售利潤率1. 邊際分析法。利潤分成率=追加利潤現(xiàn)值÷利潤總額現(xiàn)值2.投資分成法。 3. 無形資產(chǎn)評估中成本法的應用：無形資產(chǎn)評估值=無形資產(chǎn)重置成本×成新率1） 財務核算法：無形資產(chǎn)重置成本=物質(zhì)資料實際耗費量×現(xiàn)行價格）+（實耗工時×現(xiàn)行費用標準）2） 物價指數(shù)法：無形資產(chǎn)=無形資產(chǎn)

20、賬面成本×評估時物價指數(shù)/購置時物價指數(shù)3） 3）成新率估算：二、專利權評估方法1.收益法：第一種原因形成的超額收益可以用下式計算： R超額收益；P2使用專利權技術產(chǎn)品的價格；P1-不使用專利權技術產(chǎn)品的價格；Q-產(chǎn)品銷售量（此外假定銷售量不變）；T所得稅率第二種原因形成的超額收益可以用下列公式計算： R超額收益；Q2-使用專利權技術產(chǎn)品的銷售量；Q1-不使用專利權技術產(chǎn)品的銷售量；P產(chǎn)品的價格；C產(chǎn)品的單位成本；T-所得稅率費用節(jié)約型無形資產(chǎn)，是指無形資產(chǎn)的應用，使得生產(chǎn)產(chǎn)品中的成本費用降低，從而形成超額收益?？梢杂孟铝泄接嬎銥橥顿Y者帶來的超額收益。 R超額收益；C2 -使用專利

21、權技術產(chǎn)品的單位成本；C1-未使用專利權技術產(chǎn)品的單位成本； Q-產(chǎn)品銷售量（此外假定銷售量不變）；T所得稅率三、商標權評估方法： P-商標評估值；n-收益年限；r折現(xiàn)率；Ri-第i年商標產(chǎn)品的超額收益四、商譽評估（1）割差法： （2）超額收益法 1超額收益本金化價格法： 或： 式中：被評估企業(yè)預期收益率=企業(yè)預期年收益額/企業(yè)的單項資產(chǎn)×100%2超額收益折現(xiàn)法： 商譽的價值 Si-第i年企業(yè)預期超額收益；r-折現(xiàn)率；1/（1+r）i-折現(xiàn)系數(shù) 資產(chǎn)收益率=資產(chǎn)收益率/（1-資產(chǎn)負債率）流動資產(chǎn)評估一、低值易耗品的評估：在用低值易耗品的評估=全新成本價值×成新率 成本法：

22、1）按價格變動系數(shù)調(diào)整原成本：某項或某類在制品、自制半成品評估值=原合理材料成本×（1+價格變動系數(shù)）+原合理工資、費用×（1+合理工資、費用變動系數(shù)）2）按社會平均工藝定額和現(xiàn)行市價計算評估值：某在制品評估值=在制品是有數(shù)量×（該工序單件材料工藝定額×單位材料現(xiàn)行市價+該工序單件工時定額×正常工資、費用）3）按在制品的完工程度計算評估值： 在制品評估值=產(chǎn)成品重置成本×在制品約當量 在制品評估值=產(chǎn)成品重置成本×在制品完工率二、產(chǎn)成品及庫存商品的評估1.成本法：1）評估基準日與產(chǎn)成品完工時間接近產(chǎn)成品評估值=產(chǎn)成品數(shù)量&#

23、215;單位產(chǎn)成品賬面成本2）評估基準日與產(chǎn)成品完工時間間隔較長 方法一： 方法二： 3. 市場法： 三、債權類及貨幣類流動資產(chǎn)評估：1.應收賬款及預付賬款的評估：應收賬款評估值=應收賬款賬面價值-已確定壞賬損失-預計壞賬損失2壞賬比例法: 4. 應收票據(jù)的評估： 應收票據(jù)的評估=本金×（1+利息率×時間）應收票據(jù)的評估=票價到期價值-貼現(xiàn)息 貼現(xiàn)息=票價到期價值×貼現(xiàn)率×貼現(xiàn)期 第七章 長期投資及其他資產(chǎn)評估(二)非上市交易債券的評估1 到期一次還本付息債券的價值評估：P-債券的評估值；F-債券到期時本金和利息之和；n-評估基準日到債券還本付息的期限；

24、r折現(xiàn)率1）采用單利率計算時：F= Po -（1+mr） P0債券面值或計算本金值；m-債券的期限或計息期限；r-債券利息率2）采用復利率計算時：F=po(1+r)m2每年支付利息、到期還本的債券評估： n-債券年限P-債券的評估值； Po-債券的面值； Ei-債券在第i年的預期收益（利息）； r適用是折現(xiàn)率；3.優(yōu)先股的評估： P優(yōu)先股的評估值；Ri-第i年的優(yōu)先股收益；r折現(xiàn)率；A-優(yōu)先股的等額股息收益4普通股的價值評估（1）固定紅利型股利政策下股票價值評估。 P=D1/r 式中：P股票評估值； D1下一年的紅利額； r折現(xiàn)率或資本化率。（2）紅利增長型股利政策下股票價值評估。 P=D1/ (r-g) （r>g） 式中：P股票的評估值； D1下一年股票的股利額