東莞市鳳崗鎮(zhèn)“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃

1、東莞市鳳崗鎮(zhèn)“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃第一章 總則第二章 目標(biāo)和功能定位第三章 總體用地布局和規(guī)模第四章 土地利用規(guī)劃第五章 公共配套設(shè)施規(guī)劃第六章 道路交通規(guī)劃第七章 城市設(shè)計(jì)導(dǎo)引第八章 實(shí)施機(jī)制文本附表1：“三舊”改造規(guī)劃用地構(gòu)成一覽表文本附表2：“三舊”改造規(guī)劃配套設(shè)施一覽表第一章 總則第一條 編制目的為科學(xué)、合理地指導(dǎo)鳳崗鎮(zhèn)的"三舊"改造工作，促進(jìn)鳳崗鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)轉(zhuǎn)型，強(qiáng)化城市功能區(qū)塑造和成熟社區(qū)建設(shè)，緩解土地資源瓶頸約束，增強(qiáng)城市競爭力，制定本規(guī)劃。第二條 規(guī)劃依據(jù)1. 中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法;2. 中華人民共和國土地管理法;3. 中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法;4. 中

2、華人民共和國房地產(chǎn)管理法;5. 珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要(2008-2020年) ;6. 廣東省人民政府關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見;7. 東莞市推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)實(shí)施“三舊”改造土地管理暫行辦法;8. 東莞市“三舊”改造實(shí)施細(xì)則(試行);9. 東莞市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定(土地使用建筑管理);10. 東莞市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃(2005-2020);11. 東莞市域生態(tài)控制線規(guī)劃;12. 鳳崗鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃(2006-2020);13. 鳳崗鎮(zhèn)總體規(guī)劃修編(2001-2020);14.規(guī)劃區(qū)航拍片或衛(wèi)星照片;15.其他與本規(guī)劃區(qū)相關(guān)的已批控規(guī)或?qū)ｍ?xiàng)規(guī)劃;16.國家

3、及地方其它有關(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。第三條 規(guī)劃原則1. 規(guī)劃先行，成片改造;2. 塑造功能，公共優(yōu)先;3. 成熟一片，改造一片;4. 公眾參與，各方共贏。第四條 規(guī)劃期限“三舊”改造規(guī)劃期限為五年。其中:近期為 2010-2012 年,遠(yuǎn)期為2013-2015年。第五條 規(guī)劃對(duì)象特定城市建成區(qū)，即在2007年6 月30 日之前土地利用現(xiàn)狀圖或衛(wèi)星影像圖上顯示為已有上蓋建筑物的建設(shè)用地，包括舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房。1. 舊城鎮(zhèn)：主要是指城鎮(zhèn)建成區(qū)內(nèi)國有土地的舊民居、舊商鋪、舊廠房等。2. 舊村莊：指建設(shè)年代久遠(yuǎn)，村莊安全隱患、設(shè)施配套水平低、環(huán)境差的私宅;與未來城市功能不符的私宅;在重要的城市空間節(jié)

4、點(diǎn)、路徑、界面上與城市風(fēng)貌不協(xié)調(diào)的私宅。3. 舊廠房：指不符合城市規(guī)劃要求的工業(yè)區(qū)或企業(yè);不符合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整要求的工業(yè)區(qū)或企業(yè);建設(shè)年代較為久遠(yuǎn)，內(nèi)部規(guī)劃不合理，基礎(chǔ)建設(shè)不完善，建筑質(zhì)量較差的工業(yè)區(qū);建筑容積率偏低、土地利用效益不高的工業(yè)廠房。第六條 規(guī)劃范圍本次“三舊”改造規(guī)劃總用地面積為405.19 公頃。其中，經(jīng)東莞市“三舊”改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室核定，符合“三舊”用地條件，享受“三舊”優(yōu)惠政策，同時(shí)具有改造必要和改造動(dòng)力的用地面積為339.48 公頃。第七條 法律效力1. 本規(guī)劃成果有規(guī)劃文本、圖紙、附件(規(guī)劃說明書、基礎(chǔ)資料匯編)三部分組成。規(guī)劃文本、圖紙具有同等法律效力。2. 在鳳崗鎮(zhèn)

5、行政轄區(qū)內(nèi)的“三舊”改造必須遵守本規(guī)劃。第八條 生效日期本規(guī)劃自東莞市人民政府批準(zhǔn)之日起生效。九條 實(shí)施主體本規(guī)劃由東莞市鳳崗鎮(zhèn)人民政府組織實(shí)施。第十條 解釋權(quán)歸屬本規(guī)劃的解釋權(quán)屬東莞市城鄉(xiāng)規(guī)劃局。第二章 目標(biāo)和功能定位第十一條 改造總目標(biāo)按照建設(shè)“東莞市東南端重要的次中心城鎮(zhèn)，以外向型經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)的制造業(yè)區(qū)，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，環(huán)境優(yōu)美的山水型現(xiàn)代化城鎮(zhèn)”的城市發(fā)展要求，通過因地制宜、有序推進(jìn)城市“三舊”改造，加快鳳崗鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)，完善城市功能，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。第十二條 改造功能定位1. 鳳崗中心片區(qū)：位于鳳崗鎮(zhèn)西北部。以鳳崗鎮(zhèn)中心為核心，由三聯(lián)、五聯(lián)、天堂圍、竹塘、黃洞、

6、塘瀝、鳳德嶺等組成。功能定位為以行政辦公、文化娛樂、商業(yè)服務(wù)和房地產(chǎn)開發(fā)為重點(diǎn)的綜合服務(wù)中心。2. 雁田副中心片區(qū)：位于鳳崗鎮(zhèn)南部，以雁田村為主體。功能定位為鳳崗副中心，以商業(yè)、餐飲、娛樂等功能為主。3. 中部“產(chǎn)業(yè)生活”綜合片區(qū)：位于鳳崗鎮(zhèn)中部，龍平公路與東深公路交叉口及周邊地區(qū)，包括碧湖高科技工業(yè)園區(qū)東部及油甘埔村西部。功能定位為經(jīng)濟(jì)增長與自然環(huán)境協(xié)調(diào)、產(chǎn)業(yè)與生活和諧的綜合功能片區(qū)。4. 官井頭副中心片區(qū)：位于鳳崗鎮(zhèn)東部，以官井頭村為主體。功能定位為鳳崗副中心，莞、深城市結(jié)合部重要的生活節(jié)點(diǎn)，環(huán)境優(yōu)美、高起點(diǎn)、高品位的體育主題成熟社區(qū)。第三章 總體用地布局和規(guī)模第十三條 總體改造結(jié)構(gòu)根據(jù)“

7、總規(guī)”城市發(fā)展結(jié)構(gòu)，結(jié)合“三舊”改造目標(biāo)和要求，確定鳳崗鎮(zhèn)的“三舊”改造規(guī)劃結(jié)構(gòu)為：一帶、三軸、四片、十四組團(tuán)。1. 一帶：以貫穿鳳崗全鎮(zhèn)的水系東深河，及沿河兩側(cè)綠化帶，構(gòu)成一條貫穿全鎮(zhèn)南北的濱水生態(tài)景觀帶;2. 三軸：以現(xiàn)狀城市主干道東深公路、龍平公路和永盛大街為依托形成的三條城市發(fā)展主軸線;3. 四片：鳳崗中心片區(qū)、雁田副中心片區(qū)、中部“產(chǎn)業(yè)生活”綜合片區(qū)和官井頭副中心片區(qū)。4. 十四組團(tuán)：三個(gè)產(chǎn)業(yè)配套組團(tuán)(竹尾田、黃洞、碧湖);四個(gè)片區(qū)中心組團(tuán)(行政中心、雁田、官井頭、油甘埔);六個(gè)成熟社區(qū)組團(tuán)(翡翠山湖、三正、油甘埔北、雁田北、雁田南、官井頭南);一個(gè)休閑度假組團(tuán)(官井頭北)。第十四條

8、 總體用地布局1. 規(guī)劃居住用地主要位于行政中心組團(tuán)、黃洞和碧湖產(chǎn)業(yè)配套組團(tuán)以及六個(gè)成熟社區(qū)組團(tuán)。2. 規(guī)劃商業(yè)金融業(yè)用地主要位于官井頭片區(qū)中心組團(tuán)、油甘埔片區(qū)中心組團(tuán)和官井頭北休閑度假組團(tuán)。3. 規(guī)劃公共配套設(shè)施用地主要位于行政中心組團(tuán)、三個(gè)產(chǎn)業(yè)配套組團(tuán)、官井頭北休閑度假組團(tuán)，及油甘埔北、雁田南、官井頭南成熟社區(qū)組團(tuán)。第十五條 分類用地規(guī)模符合“三舊”改造政策的339.48 公頃現(xiàn)狀用地中：1. 屬于舊村莊改造的用地為39.94 公頃，主要集中在鳳崗中心片區(qū)。其中：改造成居住用地的為25.44 公頃;改造成公共設(shè)施用地的為8.62公頃;改造成道路廣場用地的為4.64 公頃;改造成綠地用地的為

9、1.24公頃。2. 屬于舊廠房改造的用地為299.53 公頃，主要集中在官井頭副中心片區(qū)、中部“產(chǎn)業(yè)生活”綜合片區(qū)和雁田副中心片區(qū)。其中：改造成居住用地的為173.20 公頃;改造成公共設(shè)施用地的為49.13 公頃;改造成市政公用設(shè)施用地的為0.28 公頃;改造成道路廣場用地的為44.57公頃;改造成綠地用地的為32.14 公頃，其它0.22 公頃。第四章 土地利用規(guī)劃第十六條 土地使用性質(zhì)分類本規(guī)劃涉及土地使用性質(zhì)分類和代碼均采用東莞市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定(土地使用 建筑管理)的“表2.1城市用地分類和代號(hào)”規(guī)定的城市用地分類和代號(hào)，以中類為主，小類為輔。第十七條 規(guī)劃地塊編號(hào)本規(guī)劃地塊采用

10、二級(jí)編號(hào)方法，由“片區(qū)編號(hào)-地塊編號(hào)”組成。如“A-01”中，“A”為舊改片區(qū)編號(hào)，“01”為此片區(qū)內(nèi)的地塊編號(hào)。本規(guī)劃共分4 個(gè)片區(qū)，規(guī)劃地塊36個(gè)。第十八條 居住用地規(guī)劃本規(guī)劃共規(guī)劃居住用地面積218.37 公頃，占“三舊”改造規(guī)劃總用地的54.02%。其中二類居住用地(R2)面積208.35 公頃，三類居住用地(R3)面積0.91 公頃，商住混合用地(R5)面積9.11 公頃。第十九條 商業(yè)金融業(yè)用地規(guī)劃本規(guī)劃共規(guī)劃商業(yè)金融業(yè)用地 (C2)面積21.83 公頃，占“三舊”改造規(guī)劃總用地的5.40%。第二十條 公共用地規(guī)劃1. 公共用地主要包括：教育科研用地(C6)、中小學(xué)幼兒園用地(R6

11、)、政府機(jī)關(guān)辦公用地(C1)、廣播電視用地(C33)、圖書展覽用地(C34)、體育用地(C4)、醫(yī)療衛(wèi)生用地(C5)、文物古跡用地(C7)、口岸監(jiān)管用地(C8)、其它公共設(shè)施用地(C9)、道路廣場用地(S)、對(duì)外交通用地(T)、綠地(G)、市政公用設(shè)施用地(U)等建設(shè)用地。2. 堅(jiān)持公共優(yōu)先的原則，在改造范圍內(nèi)，優(yōu)先補(bǔ)充公共用地，按規(guī)范布局公共配套設(shè)施和市政交通設(shè)施。3. “三舊”改造規(guī)劃在控制好片區(qū)整體容積率的前提下，鼓勵(lì)增加公共用地、降低建筑密度，適當(dāng)提高凈地塊的容積率。4. 本規(guī)劃共規(guī)劃公共用地面積159.69 公頃，占“三舊”改造規(guī)劃總用地的39.51%。規(guī)劃各類用地指標(biāo)詳見文本附表1

12、。第二十一條 開發(fā)強(qiáng)度指引本規(guī)劃只對(duì)非公共用地地塊開發(fā)強(qiáng)度進(jìn)行指引，公共用地開發(fā)強(qiáng)度指引則參照東莞市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定(土地使用建筑管理)的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。本規(guī)劃非公共用地地塊開發(fā)強(qiáng)度分類如下：1. 高開發(fā)強(qiáng)度地塊：地塊容積率控制在2.5 以上，建筑密度不大于45%，建筑高度不高于100米。2. 中開發(fā)強(qiáng)度地塊：地塊容積率控制在1.5-2.5 (含2.5)，建筑密度不大于45%，建筑高度不高于75米。3. 低開發(fā)強(qiáng)度地塊：地塊容積率控制在1.5 以下(含1.5)，建筑密度不大于50%，建筑高度不高于24米。第二十二條 開發(fā)強(qiáng)度確定為了保證良好的城市環(huán)境質(zhì)量并鼓勵(lì)市場化開發(fā)，改造規(guī)劃用地具體的容

13、積率、建筑密度及建筑高度等指標(biāo)，應(yīng)參照“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃，在下層次的“改造單元規(guī)劃”中，結(jié)合東莞市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定(土地使用建筑管理)和已批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃，以及同類開發(fā)地區(qū)的成熟經(jīng)驗(yàn)、改造政策地塊區(qū)位、用地主導(dǎo)功能、城市形象、地塊改造的經(jīng)濟(jì)可行性分析等因素，作出合理控制。第五章 公共配套設(shè)施規(guī)劃第二十三條 公共設(shè)施規(guī)劃1. 教育設(shè)施：落實(shí)控制性詳細(xì)規(guī)劃中4 所共66 班幼兒園，分別位于A-03，B-02，B-03，B-04地塊，本次規(guī)劃新增8所共120班幼兒園，位于A-14、B-06、C-06、D-01、D-04、D-06 地塊;落實(shí)控制性詳細(xì)規(guī)劃中1所36班小學(xué)，位于A-13地塊;新增1

14、所30班初中，位于B-01地塊;新增6所共189班九年一貫制學(xué)校，分別位于A-01、A-16、B-06、C-06、D-06地塊。2. 醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施：落實(shí)控制性詳細(xì)規(guī)劃中門診部1處，位于D-02地塊;本次規(guī)劃新增1處門診部，位于C-05地塊。3. 體育設(shè)施：落實(shí)控制性詳細(xì)規(guī)劃中小區(qū)級(jí)體育活動(dòng)場地1 處，位于D-04 地塊;本次規(guī)劃新增2 處小區(qū)級(jí)體育活動(dòng)場地，分別位于B-04，D-04地塊。4. 文化娛樂設(shè)施：本次規(guī)劃新增居住區(qū)級(jí)文化活動(dòng)站4 處，分別位于A-10，C-05，C-06，D-04地塊。5. 行政管理與社區(qū)服務(wù)設(shè)施：落實(shí)控制性詳細(xì)規(guī)劃中居委會(huì) 1 處，位于B-05地塊。6. 公共交通

15、設(shè)施：落實(shí)控制性詳細(xì)規(guī)劃中公交首末站1處，位于C-06地塊。規(guī)劃主要配套設(shè)施指標(biāo)詳見文本附表2。第六章 道路交通規(guī)劃第二十四條 路網(wǎng)結(jié)構(gòu)全鎮(zhèn)道路分為三個(gè)層次：第一層次為區(qū)域間高速公路，主要承擔(dān)鳳崗鎮(zhèn)對(duì)外交通和過境交通;第二層次為城市干線道路，包括區(qū)域交通性和區(qū)域生活性主干路;第三層次為鎮(zhèn)域內(nèi)干道。1. 城市干線道路：主要包括清鳳路延長段、東深公路和龍平公路等。2. 鎮(zhèn)內(nèi)主干道：主要包括永盛大街、碧湖大道、龍平南路、南北向環(huán)路和東西向環(huán)路等。第二十五條道路等級(jí)“三舊”改造地區(qū)的規(guī)劃道路等級(jí)參照東莞市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定(土地使用建筑管理)的相關(guān)規(guī)定、上層次“總規(guī)”及相關(guān)規(guī)劃中關(guān)于道路等級(jí)劃分的規(guī)

16、定執(zhí)行。第二十六條 公共停車場本規(guī)劃共規(guī)劃公共停車場17個(gè)，合計(jì)7.97 公頃。分別位于A-10、A-14、B-01、B-03、B-04、B-05、C-04、C-05、C-06、D-02、D-04、D-06地塊。其中落實(shí)“總規(guī)”和已批控制性詳細(xì)規(guī)劃的有10個(gè)，本規(guī)劃新增7個(gè)。第二十七條 步行系統(tǒng)1. 本規(guī)劃在中心片區(qū)、“一河兩岸”生態(tài)景觀帶和官井頭水庫周邊地區(qū)的“三舊”改造中，應(yīng)結(jié)合公共綠地、廣場等形成連續(xù)有機(jī)的步行系統(tǒng)，同時(shí)與公共活動(dòng)空間緊密聯(lián)系，減少外部交通對(duì)行人的影響，創(chuàng)造高品質(zhì)的商業(yè)、居住和休閑環(huán)境。2. 在公共活動(dòng)場所和人行橫道處需按相關(guān)規(guī)范考慮無障礙設(shè)計(jì)，以滿足殘疾人士的需求。第二

17、十八條道路交通規(guī)劃重點(diǎn)涉及地塊改造過程中要優(yōu)先為規(guī)劃的黃洞路、富民路、鎮(zhèn)田路、龍平北路、龍平南路的開通及拓寬提供條件。主要涉及A-13、C-05、D-04、D-06 共4個(gè)規(guī)劃地塊。第七章 城市設(shè)計(jì)導(dǎo)引第二十九條 城市開放空間1. “一條生態(tài)開放空間廊道”：東深河沿線應(yīng)進(jìn)一步改善沿線的生態(tài)綠色景觀，形成生態(tài)友好的成熟社區(qū)氛圍;2. “兩條城市開放空間廊道”：東深公路、龍平公路沿線應(yīng)塑造沿線商貿(mào)居住生活景觀，結(jié)合道路兩側(cè)集中的公共設(shè)施用地營造富有魅力的商業(yè)氛圍和城市生活氛圍;3. “七條組團(tuán)生態(tài)綠楔”：依托沿永盛大街、鳳清路、黃洞路、碧湖大道、油甘鋪路(官井頭一號(hào)路)等組團(tuán)間聯(lián)系通道及濱水通道，

18、規(guī)劃建設(shè)“綠楔”七處，加強(qiáng)各片區(qū)、組團(tuán)間的景觀聯(lián)系，促進(jìn)整體景觀提升。第三十條 重點(diǎn)控制地區(qū)1. 地處城市中心、生態(tài)景觀核心的周邊地區(qū)，因其改造功能相對(duì)重要、改造規(guī)模相對(duì)較大、建設(shè)要求相對(duì)較高，規(guī)劃特劃定五個(gè)重點(diǎn)控制地區(qū)，其中包括：“鳳崗行政中心周邊地區(qū)”、“油甘埔綜合服務(wù)功能地區(qū)”、“雁田南部居住地區(qū)”、“官井頭休閑度假功能地區(qū)”、“官井頭東部居住地區(qū)”。2. 上述地區(qū)應(yīng)根據(jù)其周邊區(qū)域的整體功能結(jié)構(gòu)，強(qiáng)調(diào)區(qū)域整體空間體量的控制和開放空間系統(tǒng)的營造，注重夜景燈光、廣告標(biāo)志等其他景觀要素的控制，強(qiáng)化與景觀設(shè)計(jì)與區(qū)域自然生態(tài)資源的統(tǒng)籌安排，集中體現(xiàn)規(guī)劃區(qū)的風(fēng)貌特色。第三十一條 重點(diǎn)控制界面1. 規(guī)

19、劃主要控制沿交通性干道東深公路、龍平公路的臨街界面和沿東深河的濱水界面。其中沿交通性干道的控制界面應(yīng)強(qiáng)化車行尺度的商業(yè)景觀界面。2. 規(guī)劃通過交叉口綠地、廣場和后退的建筑界面共同形成對(duì)車行交通有視覺吸引力的商業(yè)節(jié)點(diǎn)，同時(shí)強(qiáng)化人工景觀，注重風(fēng)格統(tǒng)一，形成連續(xù)界面。3. 沿東深河道的控制界面應(yīng)強(qiáng)調(diào)城市空間景觀與自然景觀的協(xié)調(diào)。第三十二條 重要空間節(jié)點(diǎn)1. 標(biāo)識(shí)性景觀節(jié)點(diǎn)：主要是布置在城市門戶及景觀核心匯集位置，具有指向標(biāo)識(shí)意義的城市空間節(jié)點(diǎn)。具體包括“龍平公路官井頭水庫段”、“龍平公路東深河段”、“東深公路永盛大街段”共3處。2. 開放空間節(jié)點(diǎn)：在各片區(qū)、組團(tuán)內(nèi)結(jié)合綠地、廣場、公園等公共設(shè)施，安排開放空間節(jié)點(diǎn)共9 處，應(yīng)在上述節(jié)點(diǎn)位置營造多層次的城市景觀，滿足人們對(duì)外部環(huán)境的活動(dòng)要求。第八章 實(shí)施機(jī)制第三十三條近期實(shí)施計(jì)劃(2010-2012)1. 近期依托城鎮(zhèn)中心區(qū)和雁田、官井頭副中心，以鎮(zhèn)級(jí)文化、體育等重點(diǎn)工程建設(shè)和深圳大運(yùn)會(huì)的帶動(dòng)輻射為突破口