1、百貨商店選址調(diào)查與商圈分析

1、百貨商店選址調(diào)查與商圈分析 有關(guān)人口數(shù)和家庭人口之組成， 可參考選址地域街道辦事處和派出所存檔的戶藉人口數(shù)和人 口普查資料。所需調(diào)查的工程包括：1常住人口數(shù)2家庭及構(gòu)成3人口密度4教育程度5從事行業(yè)6自然增加率7社會增加率8家庭人均收人9白天流動人口數(shù)10年齡構(gòu)成11家庭年支出及支出結(jié)構(gòu)現(xiàn)就一些主要工程分述如下：1 家庭人口及收入水平家庭狀況是影響消費(fèi)需求的基本因素。家庭特點(diǎn)包括：人口、 家庭成員年齡、 收人狀況 等。如每戶家庭的平均收入和家庭收人的分配， 會明顯地影響未來商店的銷售。 如所在地區(qū) 家庭平均收入的提高， 則會增加家庭對選購商品數(shù)量、 質(zhì)量和檔次的要求。 家庭的大小也會 對未來的

2、商店銷售產(chǎn)生較大影響。 比如一個兩口之家的年青人組成的家庭， 購物追求時尚化、 個性化、少量化；而一個三口之家的家庭 （有一個獨(dú)生子女 ），則其消費(fèi)需求幾乎是以孩子為 核心來進(jìn)行。 家庭成員的年齡也會對商品具有不同需求。 比如， 老齡化的家庭其購物傾向?yàn)?購買保健品、健身用品、營養(yǎng)食品等；而有兒童的家庭則重點(diǎn)投資于兒童食品、玩具等。2. 人口密度一個地區(qū)的人口密度， 可以用每平方公里的人數(shù)或戶數(shù)來確定。 一個地區(qū)人口密度越高， 則選址商店的規(guī)模可相應(yīng)擴(kuò)大。要計(jì)算一個地區(qū)的白天人口， 即戶藉中除去幼兒的人口數(shù)加上該地區(qū)上班、 上學(xué)的人口 數(shù)，減去到外地上班、上學(xué)的人口數(shù)。部分隨機(jī)流入的客流人數(shù)不

3、在考察數(shù)之內(nèi)。白天人口密度高的地區(qū)多為辦公區(qū)、 學(xué)校文化區(qū)等地。 對白天人口多的地區(qū)， 應(yīng)分析其 消費(fèi)需求的特性進(jìn)行經(jīng)營。比如采取延長下班時間、增加便民工程等以適應(yīng)需要。人口密度高的地區(qū)， 到商業(yè)設(shè)施之間的距離近，可增加購物頻率。 而人口密度低的地區(qū)吸引力低，且顧客光臨的次數(shù)也少。3. 客流量一般在評估地理?xiàng)l件時， 應(yīng)認(rèn)真測定經(jīng)過該地點(diǎn)行人的流量，這也就是未來商店的客流量。人流量的大小同該地上下車人數(shù)有較大關(guān)系。上下車客人數(shù)的調(diào)查重點(diǎn)為：各站上下車乘客人數(shù)歷年來的變化。上下車乘客人數(shù)愈多的地方愈有利。上下車乘客人數(shù)若減少，又無新的交通工具替代的情況下，商圈人口也會減少。根據(jù)車站出入的顧客年齡結(jié)

4、構(gòu)，可了解不同年齡顧客的需求。一般而言，調(diào)查人口集聚區(qū)域是企業(yè)選擇立地的重點(diǎn)。如：居住人口集聚區(qū)。如新建小區(qū)、居民居住集中區(qū)等。日常上班的場所、學(xué)校、醫(yī)院等，乃白天人口集結(jié)之場所，也就是人口聚集地區(qū)?；疖囌?、汽車站、地鐵站等是人們利用交通工具的集結(jié)點(diǎn)，也是人口聚集之處。體育場、旅游觀光地及沿途路線也是人們集聚活動的場所。4. 購買力商圈內(nèi)家庭和人口的消費(fèi)水平是由其收入水平?jīng)Q定的，因此，商圈人口收入水平對地理?xiàng)l件有決定性的影響。 家庭人均收入可通過入戶抽樣調(diào)查獲取。比如北京西郊某商廈在立地之初，就對周圍商圈一至二公里半徑的居民按照分群隨機(jī)抽樣的方法，抽取出家庭樣本2000個。經(jīng)過匯總分析，這 2

5、000戶居民中，人均收入在月千元左右的約占50%, 500 1000元的占20%, 1000 1500元的占20%，人均月收入 500元以下的10%;人均月收入 2000元 以上的約占10%。由此說明，該地區(qū)居民大都系工薪族家庭，屬于中等收入水平。企業(yè)在選擇立地時， 應(yīng)以處于青年和中年層顧客，社會經(jīng)濟(jì)地位較高， 可支配收入較多者居住區(qū)域作為優(yōu)先選址為佳。商圈分析的內(nèi)容和步驟一 商圈形態(tài)商圈形態(tài)的了解是進(jìn)行商圈分析的基礎(chǔ)，一般而言，商圈形態(tài)可分為以下幾種：商業(yè)區(qū)。商業(yè)行業(yè)的集中區(qū)，其特色為商圈大，流動人口多、熱鬧、各種商店林立。 其消費(fèi)習(xí)性為快速、流行、娛樂、沖動購買及消費(fèi)金額比較高等。住宅區(qū)。

6、該區(qū)戶數(shù)多，至少須有1000戶以上。住宅區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為消費(fèi)者群穩(wěn)定， 便利性、親切感、家庭用品購買率高等。文教區(qū)。該區(qū)附近有大、中、小學(xué)校等。文教區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為消費(fèi)群以學(xué)生居多、消費(fèi)金額普遍不高、休閑食品、文教用品購買率高等。 辦公區(qū)。該區(qū)為辦公大樓林立。 辦公區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為便利性、 外食人口多、消費(fèi)水 準(zhǔn)較高等。 混合區(qū)。住商混合、住教混合。 混合區(qū)具備單一商圈形態(tài)的消費(fèi)特色，屬多元化的 消費(fèi)習(xí)性。二 .商圈的確定對現(xiàn)有商店商圈的大小、 形狀和特征可以較為精確地確定。 在國外， 一般用信用證和支 票購物，可由此查知顧客的地址、 購物頻率、 購物數(shù)量等情況， 國內(nèi)可以通過售后服務(wù)登記、 顧客意

7、向征詢、贈券等形式搜集有關(guān)顧客居住地點(diǎn)的資料，進(jìn)而劃定商圈。但是對于一家尚未設(shè)立的連鎖店鋪而言， 由于缺乏商圈統(tǒng)計(jì)的基本資料， 當(dāng)然更談不上 顧客的支持程度了。 因此在從事商圈設(shè)定的考慮時， 可以針對設(shè)店地區(qū)居民的生活形態(tài)及具 有關(guān)連性的因素為出發(fā)點(diǎn)，并配合每天人口的流動情形，深入探討該地區(qū)人口集中的原因， 以及其流動的范圍，以此作為基本資料來從事商圈的設(shè)定。尤其是一家大規(guī)模的連鎖經(jīng)營企業(yè)， 其商圍的設(shè)定并不像一般小型商店是徒步商圈， 可 能顧客會利用各種交通工具前來，因此其商圈乃屬于特性商圈，所以對于設(shè)店地區(qū)內(nèi)工作、 學(xué)習(xí)的人的流動性、購物者的流動性、城市規(guī)劃、人口分布、公路建設(shè)、公共交通等

8、均要加 以觀察，并配合各有關(guān)的調(diào)查資料，運(yùn)用趨勢分析以進(jìn)行商圈設(shè)定。三商圈分析的內(nèi)容與步驟商圈分析的內(nèi)容主要由以下部分組成：(1) 人口規(guī)模及特征：人口總量和密度；年齡分布；平均教育水平；擁有住房的居民百 分比；總的可支配收入秾格昵戈弄;人均可支配收入；職業(yè)分布；人口變化趨勢，以及到城市購買商品的鄰近農(nóng)村地區(qū)顧客數(shù)量和收入水平。(2) 勞動力保障：管理層的學(xué)歷、工資水平；管理培訓(xùn)人員的學(xué)歷、工資水平；普通員 工的學(xué)歷與工資水平。(3) 供貨來源：運(yùn)輸成本；運(yùn)輸與供貨時間；制造商和批發(fā)商數(shù)目；可獲得性與可靠性。(4) 促銷：媒體的可獲得性與傳達(dá)頻率；成本與經(jīng)費(fèi)情況。(5) 經(jīng)濟(jì)情況：主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；多

9、角化程度；工程增長；免除經(jīng)濟(jì)和季節(jié)性波動的自由度。(6) 競爭情況：現(xiàn)有競爭者的商業(yè)形式、位置、數(shù)量、規(guī)模、營業(yè)額、營業(yè)方針、經(jīng)營 風(fēng)格、經(jīng)營商品、服務(wù)對象；所有競爭者的優(yōu)勢與弱點(diǎn)分析；競爭的短期與長期變動；飽和程度。(7) 商店區(qū)位的可獲得性：區(qū)位的類型與數(shù)目；交通運(yùn)輸便利情況、車站的性質(zhì)、交通 聯(lián)結(jié)狀況、搬運(yùn)狀況、上下車旅客的數(shù)量和質(zhì)量；自建與租借店鋪的機(jī)會大??；城市規(guī)劃； 規(guī)定開店的主要區(qū)域以及哪些區(qū)域應(yīng)避免開店；成本。(8) 法規(guī)：稅收；執(zhí)照；營業(yè)限制；最低工資法；規(guī)劃限制o(9) 其它：租金；投資的最高金額；必要的停車條件等下面對上述內(nèi)容作一具體分析。先看人口特征分析。 關(guān)于商因內(nèi)的

10、人口規(guī)模、 家庭數(shù)目、 收入分配、教育水平和年齡分 布等情況可從政府的人口普查、 購買力調(diào)查、 年度統(tǒng)計(jì)等資料中獲知。 可從商業(yè)或消費(fèi)統(tǒng)計(jì) 公告中查到特定商品的零售額、有效購買收入、總的零售額等資料。再看競爭分析。 在作商圈內(nèi)競爭分析時必須考慮下列因素： 現(xiàn)有商店的數(shù)量， 現(xiàn)有商店 的規(guī)模分布，新店開張率，所有商店的優(yōu)勢與弱點(diǎn)，短期和長期變動以及飽和情況等。 任何 一個商圈都可能會處于商店過少、 過多和飽和的情況。 商店過少的商圈內(nèi)只有很少的商店提 供滿足商圈內(nèi)消費(fèi)者需求的特定產(chǎn)品與服務(wù)； 商店過多的商圈， 有太多的商店銷售特定的產(chǎn) 品與服務(wù)， 以致每家商店都得不到相應(yīng)的投資回報； 一個飽和的

11、商圈商店數(shù)目恰好滿足商圈 內(nèi)人口對特定產(chǎn)品與服務(wù)的需要。 飽和指數(shù)表明一個商圈所能支持的商店不可能超過一個固 定數(shù)量，飽和指數(shù)可由公式求得。IRS = CXRE/ RF式中 IRS 商業(yè)圈的零售飽和指數(shù)；C 商業(yè)圈內(nèi)的潛在顧客數(shù)目；RE 商圈內(nèi)消費(fèi)者人均零售支出；RF 商圈內(nèi)商店的營業(yè)面積。假設(shè)在商國內(nèi)有 10 萬個家庭，每周在食品中支出 25 元人民幣，共有 15 個店鋪在商國內(nèi)，共有144000平方米銷售面積。則該商圈的飽和指數(shù)為IRS = 100000X25/144000 = 17. 36這一數(shù)字越大， 則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越低； 該數(shù)字越小， 則意味著該商圈內(nèi)的飽 和度越高。在不同的高圈中，應(yīng)選擇零售飽和指數(shù)較高的商圈開店。第三是對商圈內(nèi)經(jīng)濟(jì)狀況的分析。 如果商圈內(nèi)經(jīng)濟(jì)很好， 居民收入穩(wěn)定增長， 則零售市 場也會增長； 如果商圈內(nèi)產(chǎn)業(yè)多角化， 則零售市場一般不會因?qū)δ钞a(chǎn)品市場需求的波動而發(fā) 生相應(yīng)波動； 如果商圈內(nèi)居民多從事同一行業(yè)， 則該行業(yè)波動會對居民購買力產(chǎn)生相應(yīng)影響，商店?duì)I業(yè)額也會相應(yīng)受影響，因此要選