淺談我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)及問題

1、 淺談我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)及問題摘 要：房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，對(duì)金融有很強(qiáng)的依賴性。房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要方面，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，不僅是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展的要求，而且對(duì)整個(gè)金融業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與發(fā)展也至關(guān)重要。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融 房地產(chǎn)金融政策 金融風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)防范一、房地產(chǎn)金融在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)中，房地產(chǎn)業(yè)廣泛而活躍的融資活動(dòng)必須通過市場(chǎng)關(guān)系才能進(jìn)行。房地產(chǎn)金融對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起到了積極的推動(dòng)作用。（一）房地產(chǎn)金融的基本概念房地產(chǎn)金融有廣義和狹義之分，廣義的房地產(chǎn)金融，是與房地產(chǎn)活動(dòng)有關(guān)的一切金融活動(dòng)。狹義的房地產(chǎn)金融表現(xiàn)為一些具體的金融形式，如對(duì)房地產(chǎn)銀行發(fā)行

2、債券，成立住房?jī)?chǔ)蓄機(jī)構(gòu)，安排房地產(chǎn)企業(yè)和基金上市，成立按揭類的證券公司，抵押貸款證券化等等。我國目前的房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀，還沒有形成真正意義上的房地產(chǎn)金融。房地產(chǎn)金融分為房產(chǎn)金融與地產(chǎn)金融。（二）房地產(chǎn)金融的作用房地產(chǎn)金融在國民經(jīng)濟(jì)和人們?nèi)粘Ｉ钪械牡匚慌c作用日益突出。房地產(chǎn)金融行為對(duì)個(gè)人住房、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營和經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的有效性有著直接的影響。1、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營離不開房地產(chǎn)金融金融的聚資功能起著資金蓄積起來的作用。它將一定時(shí)間內(nèi)暫時(shí)閑置的、相對(duì)零散的資金集中在一起，以滿足大規(guī)模的投資需求。而房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中土地購買、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、房產(chǎn)銷售、房地產(chǎn)經(jīng)營這四個(gè)階段緊密相聯(lián)，環(huán)環(huán)相扣，資金成為銜接各

3、個(gè)環(huán)節(jié)的關(guān)鍵因素。另外，房地產(chǎn)的生產(chǎn)周期長，資金需求密集，資金供需間存在時(shí)間差。解決這個(gè)時(shí)間差，就需要金融支持。房地產(chǎn)金融的健康穩(wěn)定對(duì)房地產(chǎn)系統(tǒng)的健康穩(wěn)定至關(guān)重要。2、目前居民購買力需要房地產(chǎn)金融的支持我國在1998年進(jìn)行了住房制度改革，由實(shí)物分配過渡為貨幣分配。居民和單位職工通過個(gè)人按揭貸款實(shí)現(xiàn)住房需求。居民的住宅消費(fèi)需求構(gòu)成了房地產(chǎn)金融增長的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。而長期穩(wěn)定的金融支持政策是改善人民居住水平、培育支柱產(chǎn)業(yè)必需的制度保障。3、地產(chǎn)金融調(diào)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)的金融屬性房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快容易造成市場(chǎng)價(jià)格過分偏離其真實(shí)價(jià)值，從而產(chǎn)生泡沫，一旦泡沫破滅，房地產(chǎn)價(jià)格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)就會(huì)貶值甚至大幅縮水

4、，給銀行帶來不小的損失。我國自房地產(chǎn)市場(chǎng)建立以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展就和金融市場(chǎng)的發(fā)展緊密地聯(lián)系在一起。購房抵押貸款使消費(fèi)者的潛在購房需求得以轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求，開發(fā)企業(yè)獲得的銀行開發(fā)貸款促使其完成新建項(xiàng)目的建設(shè)。當(dāng)國家決定對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)控時(shí)，作為主要調(diào)控工具之一的金融手段，不可避免地要對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響，特別是當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于金融業(yè)依存度越高時(shí)，所產(chǎn)生的影響也將越大。二、我國房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)種類以及風(fēng)險(xiǎn)的防范（一）我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的種類1、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)主要集中在商業(yè)銀行房地產(chǎn)業(yè)先天具備的高風(fēng)險(xiǎn)性以及和金融的天然聯(lián)系決定了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的必然存在。一方面，金融業(yè)務(wù)與金融機(jī)構(gòu)之間存在著密切的相互聯(lián)

5、系，一旦產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)往往相互連累，且房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)屬于一種消極的外部效應(yīng)。另一方面，金融部門經(jīng)營的外部環(huán)境變化，也可能使整個(gè)金融部門都遭遇系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，從而造成大損失。在當(dāng)前，我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)主要集中表現(xiàn)在商業(yè)銀行。2、土地儲(chǔ)備貸款存在隱性風(fēng)險(xiǎn)由于各地城市開發(fā)和改造的規(guī)模都很大，土地的資產(chǎn)價(jià)值較高，因此，土地購置的融資要求十分巨大，而土地儲(chǔ)備屬于政府行為，使得土地的購置和開發(fā)非常容易獲得商業(yè)銀行的巨額貸款。土地收購和開發(fā)的資金來源主要是銀行貸款，而還款則主要依靠土地出讓金。此外，土地的價(jià)格本身也是頻繁波動(dòng)的，這些都增加了土地購置與開發(fā)貸款的隱性風(fēng)險(xiǎn)。3、個(gè)人住房消費(fèi)信貸違約風(fēng)險(xiǎn)隨著越來越多的個(gè)人住

6、房商業(yè)貸款進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)暴露期，銀行的潛在風(fēng)險(xiǎn)不斷加大。個(gè)人購房資金的70%至80%來自于銀行，而貸款的償還則依賴于未來收入的預(yù)期。盡管我國當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形勢(shì)較好，但對(duì)未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好預(yù)期具有不確定性。一旦經(jīng)濟(jì)形勢(shì)或購房者自身等因素導(dǎo)致未來良好收入預(yù)期沒有實(shí)現(xiàn)，最終的風(fēng)險(xiǎn)將轉(zhuǎn)移給銀行，因此其潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)較大。（二）我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范措施對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范，應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，適應(yīng)國內(nèi)國際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的不斷變化，因此，可以從以下幾個(gè)角度進(jìn)行考慮。1、積極推動(dòng)房地產(chǎn)貸款證券化當(dāng)前，我國房地產(chǎn)融資渠道仍然比較單一，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源仍以銀行貸款為主，我們必須盡快建立多元化房地產(chǎn)融資機(jī)制，

7、將目前集中的銀行貸款融資轉(zhuǎn)化到銀行貸款、房地產(chǎn)信托、住房資產(chǎn)證券化等多種融資渠道模式，以構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)多元化融資體系，這是化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的必由之路。2、完善土地管理模式如何有效的發(fā)展土地市場(chǎng)，制定適合發(fā)展形勢(shì)的土地制度方面的政策，是預(yù)防房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵因素之一。我國目前的土地儲(chǔ)備制度，在規(guī)范土地市場(chǎng)、增加政府土地收益等方面效果明顯，但其負(fù)面效應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展也產(chǎn)生了很大的影響。要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展，應(yīng)該在條件成熟時(shí)進(jìn)行土地制度改革，加快土地管理模式的轉(zhuǎn)變，加強(qiáng)對(duì)土地供應(yīng)的監(jiān)管。3、加大中央銀行的監(jiān)管力度對(duì)于國家而言，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定具有重要的作用，國家必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)

8、金融市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，有效控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，引導(dǎo)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)有序競(jìng)爭(zhēng)，保證房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的健康發(fā)展。中央銀行應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行深入的調(diào)查和分析，提高自身研究判斷的準(zhǔn)確性，建立房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，實(shí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度，及時(shí)發(fā)出預(yù)報(bào)，果斷采取相應(yīng)措施，對(duì)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)控和引導(dǎo)，加大監(jiān)管力度。4、加強(qiáng)房地產(chǎn)金融法律法規(guī)制度的建設(shè)確定房地產(chǎn)金融的法律地位，同時(shí)要建立健全有關(guān)房地產(chǎn)金融的法律法規(guī)，創(chuàng)造有利于房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展的良好環(huán)境。制定適合房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不斷發(fā)展的政策、法規(guī)，保證房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的健康發(fā)展，有效控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。5、 建立個(gè)人及房地產(chǎn)企業(yè)信用制度針對(duì)我國目前存在的個(gè)人及企業(yè)信

9、用的信息零碎、不充分，信息不對(duì)稱等現(xiàn)象，逐步建立適合我國國情的個(gè)人及企業(yè)的信用制度，以經(jīng)濟(jì)法律的手段對(duì)個(gè)人及企業(yè)的行為形成外部約束，有效避免信息不對(duì)稱現(xiàn)象的發(fā)生，從而可以有效地防止”道德風(fēng)險(xiǎn)”。三、我國房地產(chǎn)金融存在的問題我國房地產(chǎn)金融起步較晚發(fā)展較快，加上市場(chǎng)本身存在各種問題，于是在發(fā)展的過程中難免會(huì)出現(xiàn)一些問題。綜合來看，我國房地產(chǎn)金融主要存在以下問題：（一）房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)較多上文已經(jīng)闡述了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中所存在的風(fēng)險(xiǎn)。由于這些風(fēng)險(xiǎn)的存在會(huì)使得房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，必將給銀行給個(gè)人造成嚴(yán)重危害。（二）我國房地產(chǎn)金融資金運(yùn)作效率較低由于我國房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)不健全，并且缺乏科學(xué)的管理和經(jīng)營，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)資金的配置效率低下，直接導(dǎo)致的后果是社會(huì)資金向房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的流動(dòng)有限，難以滿足房地產(chǎn)龐大的資金需求。金融機(jī)構(gòu)大量的貸款很有可能無法及時(shí)收回，產(chǎn)生諸多的流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。（三）房地產(chǎn)金融法制建設(shè)滯后，監(jiān)管體系不完善目前，我國房地產(chǎn)金融法規(guī)不夠健全。并且缺乏有效的監(jiān)管體系。除商業(yè)銀行法中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外，對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的管理尚無一個(gè)明確的專門機(jī)構(gòu)。所以加強(qiáng)法制建設(shè)和監(jiān)管刻不容緩。參考文獻(xiàn)：1李芯，我國房地產(chǎn)金融存