土地一級開發(fā)前期階段合作協(xié)議

1、XXXX土地一級開發(fā) 前期階段合作協(xié)議 合同雙方 甲方XX市土地儲備中心 法定代表人XXX 職務主任法定地址 通信地址 郵政編碼 乙方 法定代表人 職務 法定地址 通信地址 郵政編碼 鑒于 1、 甲方作為經XX市人民政府授權的“XXXX”項目業(yè)主代表政府全權負責土地一級開發(fā)各項具體工作 2、 甲方作為“XXXX”項目業(yè)主負責組織“XXXX”項目土地一級開發(fā)權公開招標活動選定一家有資質有實力的土地一級開發(fā)企業(yè)負責“XXXX”項目的土地一級開發(fā) 3、 乙方有意參與甲方組織的“XXXX”項目土地一級開發(fā)權公開招標活動并由乙方的控股股東與甲方簽訂了XXXX土地一級開發(fā)項目合作框架意向書詳見附件一 4、

2、甲方依據 XX市政府的會議紀要附件 相關文件和本協(xié)議約定委托乙方進行“XXXX土地一級開發(fā)前期階段”開發(fā)工作(以下簡稱本項目)。 為了加快推進“XXXX”項目土地一級開發(fā)工作加強政府對土地市場的宏觀調控有序實施城市規(guī)劃深化土地使用制度改革確保土地一級開發(fā)質量有效控制土地一級開發(fā)成本依據中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國城市房地產管理法和國家及地方有關法律、法規(guī)。甲乙雙方本著自愿、互利的原則就合作開展“XXXX”項目土地一級開發(fā)前期階段工作及有關事宜協(xié)商一致訂立本協(xié)議。 一、 合作項目基本情況 一項目名稱XXXX 二項目地點XX市金井鎮(zhèn) 三項目規(guī)模項目用地范圍約6200畝詳見附件二東至 西

3、至 南至 北至 最終以政府的批準文件為準。 二、 合作方式 甲方作為“XXXX”項目的業(yè)主單位負責組織實施本項目的具體工作并負責組織公開招標活動確定土地一級開發(fā)企業(yè)。乙方作為參與“XXXX”項目土地一級開發(fā)的意向方在“XXXX”項目土地一級開發(fā)權公開招標活動啟動之前負責辦理甲方委托的“XXXX”項目土地一級開發(fā)前期階段工作并先行墊付有關資金包括但不限于項目概念規(guī)劃和控制詳細規(guī)劃費用等并保證參與“XXXX”項目土地一級開發(fā)權的投標。 三、 合作事項 一甲方委托乙方辦理本項目以下前期工作 1、 “XXXX”項目范圍內用地現(xiàn)狀調查土地屬性、建構筑物、市政工程 2、 “XXXX”項目總計劃、可行性研究

4、、環(huán)境評估與立項審批等 3、 “XXXX”項目范圍各類土地征收、動遷補償方案及執(zhí)行計劃、成本預算 4、 “XXXX”項目范圍內的城建定位策劃與概念性規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃 5、 “XXXX”項目范圍內的市政基礎設施建設方案及初步設計、投資概預算、執(zhí)行計劃 6、 “XXXX”項目的總成本概算及單位成本概算 7、 “XXXX”項目范圍內的各類建設土地出讓基價評估 8、 “XXXX”項目范圍內的可經營性土地招、拍、掛出讓及其它土地移交計劃 9、 以本合同為原則結合上述前期工作進度實施各類合同要求的方案、計劃 10、 甲方指定的其他與“XXXX”項目土地一級開發(fā)有關的前期工作具體詳見附件二。 11、 為

5、完成“XXXX”土地一級開發(fā)權公開招標活動而需由甲方委托乙方實施的其它事宜具體以甲方書面通知為準。 二甲方應在 年 月 日以前公開發(fā)布“XXXX”項目土地一級開發(fā)權招標公告乙方應在甲方招標公告發(fā)布前 日完成以上甲方委托辦理的事項并報名參加“XXXX”項目土地一級開發(fā)權投標。 四、 乙方完成甲方上述委托工作的時間和驗收標準 一乙方應在甲方指定的時間內按期完成甲方委托的工作具體時間列表詳見附件三。 二乙方完成甲方委托工作需經有關主管部門審批的以主管部門審批通過為準其余工作應經甲方審批通過為準。乙方提交的工作成果未經有關主管部門或者甲方審批通過的必須負責整改至審批通過為止。 三乙方未能按甲方的要求完

6、成委托工作甲方有權根據乙方提交工作成果的質量支付相應對價。 五、 資金安排 一乙方為完成甲方上述委托事項需要支付的資金由乙方先行墊付。乙方完成甲方上述委托事項的程序及所產生的費用必須符合XX市投資項目評審中心的評審標準。若雙方對乙方投入的資金結算存在爭議雙方同意以XX市投資項目評審中心的審定結論為準。對于乙方墊付的款項超出XX市投資項目評審中心的審定結論的部分若有乙方自行承擔不再由甲方返還。 二已發(fā)生費用的處理 1、 若乙方參與甲方“XXXX”項目土地一級開發(fā)權招標活動并中標的 上述費用直接計入土地一級開發(fā)成本該費用不計算利息 2、 若乙方未能中標的前期費用轉為由甲方全部承擔甲方全額退還乙方已

7、支付的全部前期工作費用甲方應在上述費用經XX市投資項目評審中心審定后15個工作日內無息退還給乙方 3、 在本項目工作過程中如出現(xiàn)雙方共同認可的項目經濟、技術方面的不可行性雙方一致同意本項目及合同終止的已產生的前期費用由甲、乙雙方各承擔百分之五十 4、 在本項目工作過程中如因乙方單方原因導致本合同終止的已產生的前期工作費用由乙方全部承擔甲方不予以退還。 六、 甲方的權利和義務 一甲方負責報請政府有關部門組建項目指揮部專門處理“XXXX” 項目的各項工作。 二甲方負責辦理“XXXX”項目報批的有關手續(xù)。 三甲方負責按國家有關法律法規(guī)規(guī)定將“XXXX”項目土地一級開發(fā)權面向市場公開進行招標并最終確定

8、一家土地一級開發(fā)企業(yè)。 四在依法依規(guī)的前提下甲方保證乙方有權參與共同編制符合出讓條件的“XXXX”項目用地的招標或掛牌、拍賣方案方案的制定應在充分保證乙方利益的原則下完成并保證乙方有資格參與投標活動。該條有違反招投標法之嫌 七、 乙方的權利和義務 一在甲方通過公開招標確定土地一級開發(fā)企業(yè)前按照本協(xié)議的約定完成甲方委托的事項并墊付相關費用。 二乙方承諾: 1、 “XXXX”項目土地一級開發(fā)權公開招標的信息發(fā)布后乙方應按照公告要求立即報名參與投標并按照要求提交報名材料及時、足額地交納投標保證金 2、 乙方保證不中途退出“XXXX”項目的投標 3、 如果經法定的公開招標程序因報名人數(shù)不足或者其他原因

9、導致流標或者廢標的乙方同意甲方重新組織招標或者變更公開交易程序并保證按甲方要求參與重新組織的招標活動或者變更后的公開交易程序且乙方關于“XXXX”項目土地一級開發(fā)成本的報價不得高于 萬元土地一級開發(fā)管理費不高于土地一級開發(fā)直接成本的 % 如經過公開征集除乙方外尚有其他意向開發(fā)企業(yè)的乙方同意與其他意向開發(fā)企業(yè)進行公平競爭。 4、 乙方保證按招標投標法及其他有關土地招投標的規(guī)定參與投標活動不得惡意提交無效的投標文件不得惡意促使整個招標活動無效 5、 若乙方中標的則必須先行墊付資金按招標方案的規(guī)定完成“XXXX” 項目的土地一級開發(fā)。 三為完成本協(xié)議委托事項乙方需自行向金融機構進行融資并承擔由此引發(fā)

10、的一切法律責任甲方在法律法規(guī)政策允許的范圍內予以協(xié)助。 四乙方需依照本協(xié)議要求提交第八條約定的履約保證金。 五乙方在履行本協(xié)議的過程中不得進行中華人民共和國法律所不允許的活動。乙方負有依法全面管理、合理開發(fā)、保護土地的義務。 六乙方應嚴格按照本協(xié)議約定的時限、XX市投資項目評審中心的審定的投資總額進行土地一級開發(fā)工作并按照甲方要求制作項目進度表向甲方書面匯報土地一級開發(fā)進度、投資等工作情況。 七乙方受甲方委托負責自行籌措本項目的開發(fā)資金按照甲方通知的時間向甲方指定賬戶轉入相關手續(xù)規(guī)費若有、征地拆遷費用若有。 八、履約保證金 一乙方為保證履行本協(xié)議約定的義務同意向甲方繳納人民幣 萬元履約保證金。

11、 二乙方應在簽訂本協(xié)議書后的三日內將上述履約保證金一次性匯至甲方以下指定銀行帳戶 開戶行 單位名稱 賬號 三甲方委托的中介機構發(fā)布“XXXX”項目土地一級開發(fā)權公開交易信息后如乙方依約報名參加投標并按要求提交符合規(guī)定的報名資料的則該履約保證金按照招標文件的規(guī)定直接轉為投標保證金并由甲方負責直接將該履約保證金轉入中介機構指定的保證金賬戶若該履約保證金不足以繳付投標保證金的乙方應當予以補足。 四若乙方未能依約報名參加“XXXX”項目土地一級開發(fā)權招標 或沒有按要求提交符合規(guī)定的報名資料參加的甲方有權沒收乙方的履約保證金同時將乙方完成甲方委托土地一級開發(fā)前期工作所支付的費用經XX市投資項目評審中心審

12、定后15個工作日內無息退還給乙方。 五如乙方最終未能競得“XXXX”項目的則該保證金在招標程序完成后三日內無息退還乙方。 九、甲方對設定“XXXX”項目土地一級開發(fā)企業(yè)招標文件條款的承諾在符合招標投標活動合法合規(guī)的前提下甲方對設定“XXXX”項目土地一級開發(fā)企業(yè)招標文件條款承諾如下 一土地一級開發(fā)企業(yè)負責按照招標文件的規(guī)定分期、分塊完成直至“XXXX”項目地塊完全具備土地出讓條件的全部工作包括但不限于 1、 項目前期工作具體參照本合同第三條第一款的約定 2、 配合甲方實施征地批后實施工作負責支付征地費用 3、 配合甲方實施拆遷工作本項目的征地、拆遷、安臵工作由甲方負責并由金井鎮(zhèn)及涉及的村集體協(xié)

13、助完成負責支付拆遷補償費用及承擔拆遷安臵責任 4、 完成地上物拆除、地下構筑物拆移、渣土清運、圍墻施工、場地平整等工作 5、 組織市政基礎設施的建設市政基礎設施建設項目包括道路、河道、泵站、景觀綠化、供電項目、交管設施、路燈工程、教育文化、公益配套項目及市政府下達的其他項目 6、 甲方認為的其它可由土地一級開發(fā)企業(yè)承擔的一級開發(fā)工作。 二甲方負責取得需要有關主管部門或其他有權機關同意、允許或批準的相關文件或批復負責協(xié)調有權機關的規(guī)劃報批、用地計劃、征地指標、征地手續(xù)、供地計劃、房屋拆遷安臵及其他相關行政許可手續(xù)的辦理。 三采取綜合評分法評標。招標時綜合考慮土地一級開發(fā)成本、管理費高低、完成時間

14、、質量等因素設立相應分值得分最高者為中標的土地一級開發(fā)企業(yè)。是否采取該評標方法具體應與招投標中心協(xié)商確定 四土地一級開發(fā)成本: 1土地一級開發(fā)的直接成本包括 1一級開發(fā)工作的有關前期費用包括但不限于項目可研及實施方案的編制、勘查、測繪、釘樁、地上物評估、環(huán)評、交評等實際產生的費用 2征地批后實施、拆遷補償費 3土地整理、交付過程中發(fā)生的有關補償費用 4市政基礎設施建設有關費用主要包括從合同簽訂開始至合同完成止所發(fā)生的、與執(zhí)行合同有關的直接費用和間接費用其中直接費用包括耗用的材料費用、人工費用、機械使用費及其他直接費用間接費用包括臨時設施攤銷費用以及為組織和管理施工生產活動所發(fā)生的相關費用 5土

15、地儲備開發(fā)供應過程中發(fā)生的審計、律師、工程監(jiān)理等費用以及經同級財政和土地主管部門核準的其它支出 6報批規(guī)費 7其他雙方認可的其他費用。 2、土地一級開發(fā)的間接成本包括 1因項目融資產生的銀行利息備注該利息只限向商業(yè)銀行融資的利息不包括民間融資利息若土地一級開發(fā)企業(yè)采取信托融資需經甲方書面同意 2管理費按直接費用的 %計算但不得超過 元 3相關稅費。 “XXXX”項目土地一級開發(fā)全部成本包括征地拆遷安臵費用由土地一級開發(fā)企業(yè)承擔土地一級開發(fā)成本的最終確認以XX市投資項目評審中心的審核為準。 五土地一級開發(fā)成本最高控制額度為 萬元。 六土地一級開發(fā)企業(yè)應當在 年 月 日前完成全部的土地一級開發(fā)工作

16、將具備土地出讓條件即“七通一平”的“XXXX”項目用地交付給甲方驗收。 七土地一級開發(fā)的驗收 1、驗收內容 土地一級開發(fā)驗收由甲方組織分為土地整理驗收和基礎設施及市政管網建設驗收兩種情況 1土地整理驗收 土地一級開發(fā)企業(yè)應按照甲方指定的土地開發(fā)投資計劃分期實施分塊整理。場地方面要求宗地達到原自然狀況或自然地坪標高在宗地四周設臵圍墻圍欄并使宗地達到“七通一平”即水通、路通、電訊通、煤氣通、電通、熱力通一平是指場地平整。 2基礎設施及市政管網建設驗收 土地一級開發(fā)企業(yè)應按照甲方指定的基礎設施及市政管網投資計劃分期實施建設并達到竣工驗收要求。土地一級開發(fā)企業(yè)應提供完備的竣工驗收資料。 2、驗收組織

17、土地一級開發(fā)企業(yè)完成甲方確定的分期、分塊土地整理計劃達到驗收條件并提供完備的竣工驗收資料后應向甲方提出相關驗收申請甲方在組織驗收后應出具驗收合格證明或整改意見通知。 1土地一級開發(fā)企業(yè)提前 15 天向甲方提出驗收申請并備齊相關驗收資料。甲方應在收到申請和相關驗收資料后15個工作日內組織竣工驗收。并在驗收后30個工作日內出具驗收意見 2甲方在收到申請及齊備的竣工驗收資料后 60 日內不組織驗收或者90日內不出具驗收意見將視為驗收合格。 八甲方在確定中標的土地一級開發(fā)企業(yè)前已投入的前期費用包括但不限于展開的現(xiàn)狀調研、項目計劃、立項審批、項目概念規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃、初步設計、建設概預算等作業(yè)的委托

18、費用、土地平整費、道路建設費用等均計入土地一級開發(fā)成本。甲方投入的前期費用以XX市投資項目評審中心的審定結論為準中標的土地一級開發(fā)企業(yè)應在XX市投資項目評審中心作出結論后七日內將該費用支付給甲方。 九參與“XXXX”項目土地一級開發(fā)權投標的土地一級開發(fā)企業(yè)應當同時滿足下列條件 1、 須在中國境內注冊具有獨立企業(yè)法人資格并通過最近年度的工商年審 2、 注冊資本金須不少于人民幣 億元 3、 須具備建設行政主管部門核發(fā)的 級及以上的房地產開發(fā)資質 4、 十中標的土地一級開發(fā)企業(yè)在簽訂合同前須以銀行轉帳或電匯形式提交履約保證金金額為 萬元該履約保證金將在土地一級開發(fā)企業(yè)開工后按工程進度分期退還。 十一

19、中標的土地一級開發(fā)企業(yè)應與甲方簽訂“XXXX”項目土地一級開發(fā)委托監(jiān)管合同約定土地一級開發(fā)的各項工作的完成時間和付款時間及相關權利義務、法律責任。 十二土地出讓底價的設定 1、 “XXXX”項目土地達到出讓條件時由甲方按出讓權限分地塊出讓甲方委托評估機構對經一級開發(fā)后的土地進行評估以該評估價作參考定價 2、 土地出讓起始價屆時不得低于政府當期公布的基準地價并且不低于按本條第四款“土地一級開發(fā)成本”計算的土地開發(fā)成本。 十三土地一級開發(fā)成本的返還 1、 甲方按本項目土地出讓計劃分期出讓各組團土地在每期土地出讓成交后 個月內甲方從當期的土地出讓收入中按所出讓的土地面積畝數(shù)乘以按本條第四款“土地一級

20、開發(fā)成本”計算的“每畝概算成本” 對土地一級開發(fā)企業(yè)進行“XXXX”項目投資的進度款予以返還。 2、 土地一級開發(fā)企業(yè)將所獲的投資進度款返還進入土地一級開發(fā)企業(yè)本項目的投資專用賬戶優(yōu)先用于本項目的分期滾動開發(fā)再投資。在保證項目流動資金使用的前提下經甲方同意方可劃轉土地一級開發(fā)企業(yè)自主支配的其它企業(yè)賬戶。 十四投資回報 1、 甲方同意給予土地一級開發(fā)企業(yè)土地開發(fā)直接成本 的利潤 2、 甲方同意如果土地一級開發(fā)企業(yè)按期保質完成“XXXX”項目一級開發(fā)工作并經相關部門驗收達到招標文件規(guī)定的標準在“XXXX”項目土地出讓后如有產生土地溢價的則根據土地一級開發(fā)委托監(jiān)管協(xié)議的約定支付一定的獎勵給土地一級開

21、發(fā)企業(yè)。 土地溢價=土地交易成交價土地一級開發(fā)成本包括開發(fā)企業(yè)和政府的成本土地一級開發(fā)企業(yè)土地開發(fā)直接成本 的利潤。 1土地溢價的獎勵最高不得超過 萬元 2土地溢價的獎勵按下列比例分段累加計算 A、 土地溢價在 萬元以下的該部份按 支付 B、 土地溢價在 萬元以上至 萬元以內的該部份按 支付 C、 土地溢價在 萬元以上至 萬元以內的該部份按 支付。 3、上述利潤及土地溢價獎勵在甲方返還土地一級開發(fā)企業(yè)每期的投資進度款后 個月內支付給土地一級開發(fā)企業(yè)。 十五土地一級開發(fā)的監(jiān)管制度 1、 重大事項或重要環(huán)節(jié)的審核制度。主要指包括而不限于甲方對征地批準后實施方案、拆遷方案、市政基礎設施建設等方案的審

22、核和批準。 2、 資金的使用監(jiān)督制度。甲方有權對土地一級開發(fā)企業(yè)資金到位和使用情況進行監(jiān)督。 3、 定期報表制度。主要指土地一級開發(fā)企業(yè)應在土地一級開發(fā)的過程中完成定期報表的制作。包括一級開發(fā)進度報表、資金使用情況報表、手續(xù)辦理情況報表等。 4、 招標參與制度。包括甲方參與項目拆遷、市政設計、施工等外包工作招標的評標工作并對招標評標工作進行監(jiān)督。 5、 審計制度。在項目實施過程中由甲方委派審計單位進行跟蹤審計土地一級開發(fā)企業(yè)有義務將合同支付款項憑證、手續(xù)辦理批復等資料及時提供給審計單位。 十六土地一級開發(fā)企業(yè)參與投標需提交的資料包括但不限于 1、 財務方案包括投資估算總額、項目投資報表、確保最

23、高流動性資金使用的峰值額不小于人民幣 億元、首期投資款的到位時間及數(shù)額、投資計劃與撥付 2、 土地一級開發(fā)工作方案包括前期手續(xù)辦理、征地拆遷工作方案、市政工程方案以及地上物拆除、場地平整、圍墻施工等方案 3、 進度控制方案結合項目的實際情況在開發(fā)期限內編制土地一級開發(fā)進度控制表 4、 成本控制方案包括投資估算方案、投資計劃、資金籌措、成本控制的組織措施、技術措施、經濟措施 5、 質量控制方案對影響工程質量的五個方面人的因素、材料質量、施工機械、施工方法和施工環(huán)境進行事前控制、事中控制和事后控制 6、 約束機制方案包括按照甲方的要求上報投資情況、工程進度表、土地一級開發(fā)過程中的行政審批類文件 7

24、、 風險預測方案運用各種預測方法防范可能出現(xiàn)的項目管理風險、環(huán)境風險、人力資源風險、不可抗力等 8、 企業(yè)投入到招標人對本項目監(jiān)管的專用賬戶中的項目監(jiān)管資金額度。 十七土地一級開發(fā)企業(yè)需自行向金融機構進行融資并承擔由此引發(fā)的一切法律責任。甲方對土地一級開發(fā)企業(yè)為完成本項目土地一級開發(fā)而向金融機構的融資在法律法規(guī)政策允許的范圍內予以協(xié)助。 十八土地一級開發(fā)企業(yè)未經甲方書面同意不得自行設臵任何與開發(fā)土地有關的抵押權或者其他相關權利不得自行對開發(fā)土地進行處臵。 十、違約條款 一任何一方遲延履行本合同項下義務的每遲延一天應向對方支付違約金 元遲延履行超過 45天未能糾正的則構成對另一方根本違約守約方有

25、權解除本協(xié)議并有權要求違約方支付違約金 元。乙方違約的甲方有權從乙方提交的履約保證金中直接扣除該違約金。 二乙方未按本協(xié)議第七條要求參與“XXXX”項目土地一級開發(fā)權投標的構成根本違約甲方有權解除本協(xié)議并沒收乙方履約保證金。 三因違約方的違約導致守約方遭受經濟損失的守約方有權要求違約方予以賠償如雙方均有過錯雙方應按實際情況分別承擔各自應負的法律責任。 四乙方未按照本協(xié)議約定將項目資金撥付到位的每逾期一日乙方應按照 向甲方支付違約金超過30日的甲方有權單方面解除本協(xié)議并且沒收履約保證金。 五在本項目履行期間若遇國家法律法規(guī)、重大政策調整等情況對雙方合作產生重大影響導致本項目無法繼續(xù)履行的則由雙方共同協(xié)商依法解決。若有損失由各方各自承擔。 十一、協(xié)議的解除 一甲方依照本協(xié)議的約定解除本協(xié)議的其有權沒收履約保證金。 二乙方在收到甲方發(fā)出的終止協(xié)議通知書之日起或甲方在儲備中心網站上發(fā)布終止協(xié)議通知書公示10日屆滿當日兩者之間以最晚的時間為準本協(xié)議正式解除本項目的授權同時廢止。 三本協(xié)議解除后乙方放棄其對該地塊上的所有權益自行處理因本項目而和任何第三方簽署的所有協(xié)議和文件并由甲方全權處理各項政府審批手續(xù)。同時乙方不得以受托人名義和任何第三方繼續(xù)簽署與本項目有關的協(xié)議、文件否則由此造成的損失和責任全部由乙