貴陽(yáng)XX商業(yè)步行街營(yíng)銷推廣方案7課件

金陽(yáng)商業(yè)步行街

營(yíng)銷(yínɡxiāo)推廣方案2007年12月12日第一頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。目錄(mùlù)一、市場(chǎng)分析二、產(chǎn)品(chǎnpǐn)分析三、營(yíng)銷策略四、推廣策略第二頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。一、市場(chǎng)(shìchǎng)分析1、貴陽(yáng)市區(qū)商業(yè)規(guī)劃格局2、貴陽(yáng)市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)開展規(guī)劃3、貴陽(yáng)在售的大型(dàxíng)商業(yè)供給量及分布4、貴陽(yáng)潛在的大型商業(yè)供給分布5、金陽(yáng)商業(yè)市場(chǎng)分析6、直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析7、市場(chǎng)分析結(jié)論第三頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。1、貴陽(yáng)市區(qū)商業(yè)(shāngyè)規(guī)劃格局三大老牌(lǎopái)商業(yè)區(qū)已根深蒂固貴陽(yáng)市由于山地地形而形成了城市狹長(zhǎng)的地理特征，城市南北長(zhǎng)而東西短，中華路為城市的主要干道貫穿南北，分為中華北路、中華中路和中華南路，現(xiàn)有商業(yè)規(guī)劃居中偏北，主要分布在中華北路和中華中路，繁華程度和商業(yè)氣氛明顯強(qiáng)于南部?？v觀整個(gè)貴陽(yáng)市，沒有真正意義上的成熟商圈。目前，以大十字為焦點(diǎn)，向北以中華中路為射線北到噴水池，向西以中山西路為射線西到大西門組成而作為中心焦點(diǎn)的大十字、北端點(diǎn)的噴水池和西端點(diǎn)的大西門，分別以各自交通要道的交叉路口作為自身區(qū)域的中心，形成了三個(gè)小型的較為繁華的商業(yè)區(qū)域。盡管從商圈規(guī)模和運(yùn)作模式上來(lái)看，貴陽(yáng)的三大老牌商業(yè)區(qū)域相較與中國(guó)興旺城市的成熟商圈還是尚顯稚嫩，但經(jīng)過了數(shù)十年的歷史積淀，這三大老牌商業(yè)區(qū)域在市民心目中的地位已經(jīng)根深蒂固，其自身的實(shí)力也不容小覷。第四頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。大貴陽(yáng)開展戰(zhàn)略(zhànlüè)的出臺(tái)

為貴陽(yáng)商業(yè)開展提供了更高平臺(tái)提起貴州省貴陽(yáng)市的傳統(tǒng)商圈,人們自然就會(huì)想起噴水池、大十字和大西門。確實(shí),處于城市中心地段,三大傳統(tǒng)商圈的地位毋庸置疑。但隨著“開展大市場(chǎng),搞活大流通,建設(shè)大貴陽(yáng)〞開展戰(zhàn)略的提出,貴陽(yáng)市獨(dú)特的喀斯特地貌將無(wú)法(wúfǎ)再抑制這個(gè)城市的高速開展，貴陽(yáng)商業(yè)將出現(xiàn)更高的平臺(tái),貴陽(yáng)商業(yè)格局將面臨大規(guī)模的重新洗牌。第五頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。2、貴陽(yáng)市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)開展(kāizhǎn)規(guī)劃

根據(jù)貴陽(yáng)市城市總體規(guī)劃，確定貴陽(yáng)市城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)根本格局由1個(gè)市級(jí)商業(yè)中心、1個(gè)新城商業(yè)中心、7個(gè)區(qū)域(qūyù)商業(yè)中心、53個(gè)社區(qū)商業(yè)中心和眾多商業(yè)街，以及旅游景點(diǎn)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)構(gòu)成。第六頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。金陽(yáng)區(qū)域?qū)⒊蔀橘F陽(yáng)商業(yè)規(guī)劃的重點(diǎn)建設(shè)1個(gè)新城商業(yè)中心圍繞金陽(yáng)新區(qū)的建設(shè)，在貴陽(yáng)市城市總體規(guī)劃確定的金陽(yáng)商業(yè)用地上建設(shè)新區(qū)商業(yè)中心。作為貴陽(yáng)市的新區(qū)，金陽(yáng)商貿(mào)中心的規(guī)劃和開展要與新城區(qū)功能定位相適應(yīng)，堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)，突出現(xiàn)代化、高檔次、強(qiáng)輻射的特點(diǎn)，成為貴陽(yáng)市未來(lái)5-10年商貿(mào)設(shè)施(shèshī)擴(kuò)容和商業(yè)經(jīng)濟(jì)開展的重要增長(zhǎng)點(diǎn)和帶動(dòng)點(diǎn)。第七頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。3、貴陽(yáng)在售大型商業(yè)(shāngyè)供給量及分布項(xiàng)目名稱

經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)

所在區(qū)域

總建筑面積

(萬(wàn)平方米）

均價(jià)

(元/平方米)

火車站批發(fā)市場(chǎng)批發(fā)火車站2.415000浙江商城百貨火車站總45萬(wàn)，現(xiàn)已開發(fā)10萬(wàn)10000金陽(yáng)紅街百貨金陽(yáng)1016000新大陸數(shù)碼廣場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)大十字1.535000金陽(yáng)乾圖中心廣場(chǎng)娛樂功能商城金陽(yáng)259800第八頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。目前在售商業(yè)的總供給量預(yù)計(jì)(yùjì)超過50萬(wàn)平米。在售的大型商業(yè)主要為中端、低端商業(yè)為主，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要以批發(fā)、百貨、綜合購(gòu)物中心、專業(yè)市場(chǎng)為主。

第九頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。4、貴陽(yáng)市區(qū)潛在(qiánzài)大型商業(yè)供給分布未來(lái)(wèilái)大型商業(yè)供給量巨大大型商業(yè)的名稱經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)總建筑面積

(萬(wàn)平方米）南國(guó)花錦百貨2.4星力全林店百貨不祥北京路shopingmall綜合購(gòu)物中心不祥大營(yíng)坡shopingmall綜合購(gòu)物中心不祥客運(yùn)樞紐總站shopingmall綜合購(gòu)物中心不祥銅鑼灣購(gòu)物公園shopingmall綜合購(gòu)物中心16第十頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。貴陽(yáng)市區(qū)未來(lái)(wèilái)幾年內(nèi)將出現(xiàn)大量大型綜合購(gòu)物中心據(jù)目前統(tǒng)計(jì)，未來(lái)貴陽(yáng)潛在的大型商業(yè)供給共有6個(gè)，其中(qízhōng)有4個(gè)大型shoppingmall面市，占據(jù)未來(lái)潛在商業(yè)供給量的絕大局部，但是隨著供給量的加大，且一站式購(gòu)物商業(yè)的同質(zhì)化會(huì)相繼面市，消化量將有待考量。第十一頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。5、金陽(yáng)商業(yè)市場(chǎng)(shìchǎng)分析區(qū)域開展?fàn)顩r區(qū)域房地產(chǎn)開展?fàn)顩r區(qū)域住宅入住率分析(fēnxī)區(qū)域商業(yè)物業(yè)開展趨勢(shì)區(qū)域商鋪?zhàn)饨鸱治鱿M(fèi)者對(duì)金陽(yáng)的消費(fèi)印象金陽(yáng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征第十二頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。區(qū)域(qūyù)開展?fàn)顩r隨著國(guó)家西部崛起戰(zhàn)略的實(shí)施，政府對(duì)“大貴陽(yáng)〞宏偉設(shè)想的打造，金陽(yáng)新區(qū)是省委、省政府銳意打造的貴州?浦東，成為繼中心兩城區(qū)之后的城市增長(zhǎng)極。她將使金陽(yáng)新區(qū)、中心兩城區(qū)形成產(chǎn)業(yè)、資源、物流、信息的互補(bǔ)和支持。金陽(yáng)拓城，立體交通網(wǎng)絡(luò)的規(guī)劃成型，為“大貴陽(yáng)〞經(jīng)濟(jì)的跨越式開展打下了堅(jiān)實(shí)的根底?！笆晃濞暺陂g〔2006年-2021年〕，金陽(yáng)新區(qū)建設(shè)開展的總體目標(biāo)是：一年一個(gè)樣，三年大變樣，五年內(nèi)把新區(qū)17平方公里(pínɡfānɡɡōnɡlǐ)建設(shè)成為功能完善、產(chǎn)業(yè)開展、品位較高的現(xiàn)代化新城區(qū)，聚集人口達(dá)18萬(wàn)，同時(shí)完成40平方公里(pínɡfānɡɡōnɡlǐ)內(nèi)的根底建設(shè)和配套產(chǎn)業(yè)培育及開展，五年內(nèi)總投入達(dá)400億元以上。第十三頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。區(qū)域(qūyù)房地產(chǎn)開展?fàn)顩r隨著金陽(yáng)政府投入與市場(chǎng)房地產(chǎn)開發(fā)的加劇，金陽(yáng)將逐步被塑造成貴陽(yáng)的CLD——中央居住區(qū)。大量住宅地產(chǎn)的開發(fā)為開展商業(yè)地產(chǎn)提供了前提條件。隨著大型地產(chǎn)開發(fā)商的介入，金陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)不斷升溫，金陽(yáng)板塊迎來(lái)了房地產(chǎn)開發(fā)的大好形勢(shì)，這對(duì)本工程的開發(fā)提供了良好的市場(chǎng)條件。金陽(yáng)已進(jìn)入眾多省內(nèi)外知名開發(fā)商打造的大型樓盤，成為貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的焦點(diǎn)版塊。從早期開發(fā)的金龍國(guó)際花園(huāyuán)、乾圖廣場(chǎng)、帝景傳說(shuō)，到現(xiàn)在熱銷中的新世界、金元國(guó)際新城、觀山湖一號(hào)、金華世家，展望未來(lái)即將陸續(xù)登場(chǎng)的世紀(jì)城、遠(yuǎn)大地產(chǎn)工程，2007年金陽(yáng)房地產(chǎn)可謂風(fēng)風(fēng)火火，2021年將會(huì)延續(xù)07年的開發(fā)熱潮，預(yù)計(jì)開發(fā)量將超過200萬(wàn)方。金陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)將走向高開發(fā)量、高價(jià)位、高品質(zhì)時(shí)代。第十四頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。區(qū)域(qūyù)住宅入住率分析目前金陽(yáng)區(qū)域已經(jīng)到達(dá)入住標(biāo)準(zhǔn)的樓盤，以碧海商圈為代表。入住狀況仍然非常差，平均只有缺乏35%的入住率，這對(duì)商鋪招商影響較大。碧海商圈的開展尚處于初級(jí)階段，各種設(shè)施配套尚未完善(wánshàn)，各種業(yè)態(tài)配置尚未形成，此商圈的門面空置率較高。第十五頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。區(qū)域(qūyù)商業(yè)物業(yè)開展趨勢(shì)從金陽(yáng)商鋪供給量上看，碧?；▓@社區(qū)商鋪以及金陽(yáng)大道沿線、主要在售工程的臨街商業(yè)物業(yè)銷售態(tài)勢(shì)良好。金陽(yáng)紅街的一樓鋪面已經(jīng)售罄，二、三樓鋪面銷售情況良好。由此可見，雖然現(xiàn)狀(xiànzhuàng)堪憂，但大局部投資者對(duì)金陽(yáng)的開展前景依然充滿信心。第十六頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。區(qū)域(qūyù)商鋪?zhàn)饨鸱治錾啼佔(zhàn)饨鸫蠖嘣?0-50元/平方米之間，最高可達(dá)70余元/平方米，售價(jià)一般在6000-18000元/平方米之間，最高可達(dá)2萬(wàn)元/平方米〔乾圖廣場(chǎng)一樓獨(dú)立鋪面。含返租〕；商場(chǎng)(shāngchǎng)單層面積有500—10000平方米不等〔主要分布在碧海商業(yè)廣場(chǎng)、天下金街E區(qū)、新瑞商業(yè)中心、乾圖廣場(chǎng)、紅街、金龍國(guó)際花園、景怡苑、金元國(guó)際新城等〕，主營(yíng)建材、家具、超市〔現(xiàn)多為空置〕等，獨(dú)立鋪面面積大多集中在30-80平方米間第十七頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。消費(fèi)(xiāofèi)者對(duì)金陽(yáng)的消費(fèi)(xiāofèi)印象A大多數(shù)受訪者經(jīng)常去金陽(yáng)的目的是辦事和工作，他們對(duì)于金陽(yáng)目前的開展?fàn)顩r較為認(rèn)可，并也認(rèn)為金陽(yáng)要想開展起來(lái)還需要(xūyào)至少5年以上的時(shí)間B受訪者認(rèn)為影響金陽(yáng)現(xiàn)在生活便利的主要原因是生活配套設(shè)施缺乏C多數(shù)受訪者認(rèn)為目前作為一個(gè)新城區(qū)的金陽(yáng)在商業(yè)方面缺少的是大型商業(yè)，更缺少綜合性的消費(fèi)場(chǎng)所D受訪者對(duì)于在金陽(yáng)修建商業(yè)步行街較為接受，并對(duì)商業(yè)步行街這一現(xiàn)代化的商業(yè)形式較為認(rèn)同E受訪者心目中認(rèn)為在這條商業(yè)步行街中主要應(yīng)以生活購(gòu)物為主，休閑娛樂也必不可少，并應(yīng)配套特色餐飲；旅游購(gòu)物和文化消費(fèi)可作為輔助配套第十八頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。6、直接(zhíjiē)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析針對(duì)本工程的規(guī)模、檔次及上市時(shí)機(jī)，在金陽(yáng)范圍內(nèi)選取了４個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手加以比照分析，以便于為本工程的商業(yè)局部找出準(zhǔn)備的定位和打造核心(héxīn)價(jià)值、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，并取得銷售成功。４個(gè)工程中金陽(yáng)乾圖中心廣場(chǎng)和金陽(yáng)紅陽(yáng)已在銷售，而金元國(guó)際商業(yè)局部、新世界商業(yè)局部將在今明兩年陸續(xù)上市，這４個(gè)工程都會(huì)在不同程度上成為本工程的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。第十九頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。項(xiàng)目名稱金陽(yáng)乾圖中心廣場(chǎng)(商業(yè)部分)規(guī)模22萬(wàn)平米，A區(qū)12萬(wàn)方，B區(qū)10萬(wàn)方產(chǎn)品類型商城式內(nèi)商鋪功能定位娛樂功能項(xiàng)目進(jìn)度B區(qū)裙樓建筑目前已經(jīng)完成，一期10.29開盤，在售二期，三期5月推出A區(qū)商鋪面積14—100平米，主要面積在20平米均價(jià)二期均價(jià)9800元/平米銷售模式及狀況一二期銷售較為火爆，一期三天售完，二期當(dāng)天97.8%。二期采用六年包租，三年一次性返租，年7%收益，產(chǎn)權(quán)式銷售。形象定位及推廣主題“啟動(dòng)金陽(yáng)商業(yè)心臟，打造貴陽(yáng)娛樂旗艦”、“名流時(shí)尚生活圈”、國(guó)際商街優(yōu)劣勢(shì)占據(jù)金陽(yáng)而今中心地帶的象征——八匹馬旁位置，引入投資回報(bào)理念產(chǎn)權(quán)式銷售，商鋪面積較小，引入了金城匯商業(yè)管理公司。但后期產(chǎn)品多為二、三層商鋪，剩余鋪面位置不佳，競(jìng)爭(zhēng)力較小。１競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手一第二十頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。乾圖中心廣場(chǎng)局部(júbù)報(bào)廣例如第二十一頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。項(xiàng)目名稱金陽(yáng)·紅街(商業(yè)部分)規(guī)模近10萬(wàn)方產(chǎn)品類型街區(qū)式街鋪功能定位一站式綜合性商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目進(jìn)度07年1月7日一期開盤，二期6月推出2萬(wàn)方，一層價(jià)格在1.4萬(wàn)元/平米。商鋪面積主力鋪在30-50平米均價(jià)銷售均價(jià)13988元/㎡左右，最高價(jià)位是17288元/㎡。銷售模式及狀況無(wú)回報(bào)獨(dú)立街鋪銷售，一期開盤推出60套，成交率96%。形象定位及推廣主題貴州當(dāng)紅勢(shì)力街區(qū)、四維步行街區(qū)、“新中心之心、金鋪王之王”。優(yōu)劣勢(shì)采用了造街的規(guī)劃理念，打造了CBD核心區(qū)的首條街區(qū)式獨(dú)立街鋪，面積較小，低總價(jià)，降低了投資門檻。引入德克士進(jìn)駐，增強(qiáng)投資者信心。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手二２第二十二頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。金陽(yáng)紅街局部(júbù)報(bào)版例如第二十三頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。推廣(tuīguǎng)主題第二十四頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。投資者信心的打造！第二十五頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。３競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手三項(xiàng)目名稱金元國(guó)際新城(商業(yè)部分)規(guī)模4萬(wàn)多平米產(chǎn)品類型兩層臨街商鋪功能定位未做規(guī)劃項(xiàng)目進(jìn)度臨金陽(yáng)大道方向已逐步成型，上市時(shí)間未定。商鋪面積中小面積為主，開間從3.6米到8米均價(jià)銷售模式及狀況全部銷售不做自營(yíng)考慮。此項(xiàng)目先售住宅，還未考慮售商業(yè)，對(duì)回現(xiàn)沒有要求，留到增值再行出售（預(yù)計(jì)將在明天才會(huì)上市）。優(yōu)劣勢(shì)臨近CBD核心區(qū)，全街鋪，規(guī)模較大，單鋪面積較為適中，留到后期銷售將會(huì)面臨較大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。第二十六頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。項(xiàng)目名稱金陽(yáng)新世界(商業(yè)部分)規(guī)模4萬(wàn)方左右產(chǎn)品類型綜合式商業(yè)體，以大型商場(chǎng)為主功能定位綜合式商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)度項(xiàng)目整體正在施工，預(yù)計(jì)年底會(huì)推出商業(yè)，啟動(dòng)招商和自營(yíng)商鋪面積都是大面積的商場(chǎng)均價(jià)銷售模式及狀況以自營(yíng)和租賃為主，不考慮銷售，擬引入沃爾瑪優(yōu)劣勢(shì)品牌知名度較強(qiáng)，并有大型社區(qū)作為依托，可以強(qiáng)力打造金陽(yáng)北商圈，有成為金陽(yáng)主要商業(yè)核心的可能。４競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手四第二十七頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。7、市場(chǎng)(shìchǎng)分析結(jié)論貴陽(yáng)消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣分析貴陽(yáng)市區(qū)商業(yè)(shāngyè)開展?fàn)顩r分析結(jié)論金陽(yáng)區(qū)域商業(yè)開展?fàn)顩r分析結(jié)論思考第二十八頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣(xíguàn)分析隨著城市生活節(jié)奏的加快，人們的閑暇時(shí)間越來(lái)越少，時(shí)間稀缺性的提高使其價(jià)值展現(xiàn)出來(lái)，即在人們收入提高的同時(shí)，時(shí)間變得越來(lái)越珍貴了。工作的緊張與勞頓壓縮了人們平時(shí)零散購(gòu)物的可能性，使人們的購(gòu)物需求和享受生活的愿望都積蓄起來(lái)在珍貴的休息日里爆發(fā)出來(lái)。于是，都市里行色匆匆的人們平時(shí)做著簡(jiǎn)單的往返于家與單位之間的鐘擺運(yùn)動(dòng)，而在休息日里，他們(tāmen)需要一個(gè)能夠集中滿足購(gòu)物、休閑、娛樂等多種需求的消費(fèi)場(chǎng)所，以節(jié)約時(shí)間本錢并減少周轉(zhuǎn)的疲勞。這種消費(fèi)模式向“一站式滿足〞的轉(zhuǎn)變，是催生大型商業(yè)步行街的重要外部條件。第二十九頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。貴陽(yáng)市區(qū)商業(yè)開展?fàn)顩r分析(fēnxī)結(jié)論A貴陽(yáng)市商業(yè)總體的經(jīng)營(yíng)狀況較好，這與貴陽(yáng)屬于消費(fèi)型城市有一定關(guān)聯(lián)。雖然市區(qū)商鋪的售價(jià)及租金非常高，但在市區(qū)中心地段甚至?xí)霈F(xiàn)無(wú)鋪可賣或無(wú)鋪可租的情況B盡管從商圈規(guī)模和運(yùn)作模式上來(lái)看，貴陽(yáng)的三大老牌商業(yè)區(qū)域相較與中國(guó)興旺城市的成熟商圈還是尚顯稚嫩，但經(jīng)過了數(shù)十年的歷史積淀，這三大老牌商業(yè)區(qū)域在市民心目中的地位已經(jīng)根深蒂固(gēnshēndìgù)，其自身的實(shí)力也不容小覷。C從數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)上看來(lái)，綜合批發(fā)類商業(yè)的經(jīng)營(yíng)總建筑面積最大，占到總規(guī)模性商業(yè)供給的33％，這同時(shí)也符合三、四線城市的消費(fèi)特征。規(guī)模性經(jīng)營(yíng)百貨的總建筑面積約為18萬(wàn)平米，主要集中在大小十字、噴水池、大西門商圈。第三十頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。D目前在售商業(yè)的總供給量預(yù)計(jì)超過30萬(wàn)平米。在售的大型商業(yè)主要為中端、低端商業(yè)為主，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要以批發(fā)、百貨(bǎihuò)、綜合購(gòu)物中心、專業(yè)市場(chǎng)為主。E目前在售商業(yè)的總供給量預(yù)計(jì)超過50萬(wàn)平米。在售的大型商業(yè)主要為中端、低端商業(yè)為主，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要以批發(fā)、百貨、綜合購(gòu)物中心、專業(yè)市場(chǎng)為主。F選擇商鋪?zhàn)钪饕氖堑囟?，一般?lái)講具有多年商業(yè)積淀的區(qū)域優(yōu)于新區(qū)域，慢車或步行道兩側(cè)的商鋪比快車道兩側(cè)的商鋪更具價(jià)值，窄路兩側(cè)的商鋪優(yōu)于寬路兩側(cè)的商鋪。貴陽(yáng)市目前在售的大型商業(yè)主要集中在火車站及金陽(yáng)，均占有較好的的位置，但因?yàn)橘F陽(yáng)市民的消費(fèi)習(xí)慣已經(jīng)根深蒂固，所以未來(lái)經(jīng)營(yíng)狀況堪憂。G據(jù)目前統(tǒng)計(jì)，未來(lái)貴陽(yáng)潛在的大型商業(yè)供給共有6個(gè)，其中有4個(gè)大型shoppingmall面市，占據(jù)未來(lái)潛在商業(yè)供給量的絕大局部，但是隨著供給量的加大，且一站式購(gòu)物商業(yè)的同質(zhì)化會(huì)相繼面市，消化量將有待考量。第三十一頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。金陽(yáng)區(qū)域(qūyù)商業(yè)開展?fàn)顩r分析結(jié)論A從社區(qū)商業(yè)起步，已快速步入綜合型、大型商業(yè)體模式時(shí)代；B07-08年上市的商業(yè)物業(yè)總量將超過(chāoguò)30萬(wàn)方C金陽(yáng)商業(yè)房地產(chǎn)已成為貴陽(yáng)投資型物業(yè)的典型代表D商業(yè)工程成交呈現(xiàn)價(jià)量齊升的良性態(tài)勢(shì)E已開發(fā)商業(yè)工程的經(jīng)營(yíng)狀況不佳，有大量空置鋪面，這將會(huì)影響投資者的投資信心第三十二頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。F短期總量供給過大，只在貴陽(yáng)市場(chǎng)范圍(fànwéi)內(nèi)難以消化，需要全面啟動(dòng)貴陽(yáng)外銷市場(chǎng)G金陽(yáng)城區(qū)居住人口與商業(yè)零售業(yè)態(tài)的進(jìn)駐速度和質(zhì)量仍然沒有實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展或改觀H預(yù)計(jì)2021年本案的面市將面臨多個(gè)同區(qū)域大型商業(yè)工程的直接競(jìng)爭(zhēng)，面臨著金陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)多元化開展的過渡時(shí)期。第三十三頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。思考(sīkǎo)大貴陽(yáng)的開展催化眾多商業(yè)工程的開發(fā)和啟動(dòng)，市場(chǎng)前景可觀，但競(jìng)爭(zhēng)壓力劇烈；如何能在未來(lái)異常劇烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中突圍而出？合理的定位，突出的獨(dú)特賣點(diǎn)，創(chuàng)新的銷售(xiāoshòu)手段及大規(guī)模轟炸式的推廣炒作都是本案成功銷售(xiāoshòu)的重要前提條件。07年金陽(yáng)的商業(yè)地產(chǎn)金陽(yáng)乾圖中心廣場(chǎng)、金陽(yáng)紅街各期的相繼推出，金陽(yáng)07年商鋪總推盤量將到達(dá)15萬(wàn)方，08年增量趨勢(shì)更為明顯，競(jìng)爭(zhēng)將逐步劇烈。本案正面臨著金陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)向多類型、多層次的過渡，從主題式商業(yè)、社區(qū)商業(yè)、社區(qū)商業(yè)街、一站式步行街到專業(yè)市場(chǎng)的大開展時(shí)期。本案必須在營(yíng)銷推廣理念上做到人無(wú)我有的領(lǐng)袖地位。從總體來(lái)看，本案正面臨著金陽(yáng)商業(yè)大開展的良好時(shí)期，金陽(yáng)CBD的打造、金陽(yáng)核心商區(qū)歸屬的爭(zhēng)奪、價(jià)升量增、差異化的競(jìng)合方式，都將為本案提供一個(gè)絕佳的市場(chǎng)環(huán)境！第三十四頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，金陽(yáng)商業(yè)的時(shí)機(jī)點(diǎn)在哪？現(xiàn)在和未來(lái)的金陽(yáng)缺什么？

這里不缺住宅，不缺商業(yè)！

缺的是：特色的商業(yè)圈、一站式消費(fèi)的純商業(yè)步行街及滿足生活需求的大型主力店

缺的是：生態(tài)的、樂園的、復(fù)合的、文化的商業(yè)街區(qū)！

缺的是：具有領(lǐng)軍能力的商業(yè)形態(tài)(xíngtài)！

而金陽(yáng)的開展正需要這些！這些都為我們(wǒmen)的工程提供了時(shí)機(jī)和契合點(diǎn)第三十五頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。二、產(chǎn)品(chǎnpǐn)分析1、工程根本數(shù)據(jù)2、工程SWOT分析3、工程賣點(diǎn)(màidiǎn)整合4、工程定位第三十六頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。1、工程根本(gēnběn)數(shù)據(jù)[金陽(yáng)商業(yè)步行街]地處金陽(yáng)新區(qū)CBD核心商圈的中心地段，毗鄰行政中心，是金陽(yáng)重點(diǎn)建設(shè)的標(biāo)志性商業(yè)工程。其東西兩側(cè)與大型生態(tài)住區(qū)碧?；▓@相連；北接觀山西路，與金融中心區(qū)隔路相望；南連興筑南路，近鄰?qiáng)W體中心，工程交通便捷，位置優(yōu)越，是集休閑、娛樂、購(gòu)物、美食(měishí)、商務(wù)、旅游為一體的一站式商業(yè)步行街，是金陽(yáng)新區(qū)的一道風(fēng)景！第三十七頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。

[金陽(yáng)商業(yè)步行街]南北長(zhǎng)1200米，東西寬100米，規(guī)劃建筑面積約105000平米，其中，地上商業(yè)建筑面積約為79350平米，人防及車庫(kù)面積約為25250平米。由南至北以連接的浮島式建筑，輔以形態(tài)各異的街區(qū)廣場(chǎng)和休閑節(jié)點(diǎn)構(gòu)筑七個(gè)組團(tuán)商業(yè)步行街區(qū)；步行街建筑以地上二、三層為主，臨街鋪側(cè)設(shè)置3-4米寬的騎樓，內(nèi)部形成13-16米進(jìn)深的商業(yè)空間；步行街通過內(nèi)街、廣場(chǎng)構(gòu)成一個(gè)廣闊聯(lián)系、開放的外部空間系統(tǒng)；在商業(yè)街二層設(shè)置室外通廊，將整個(gè)商業(yè)城連通，在重要節(jié)點(diǎn)設(shè)置自動(dòng)扶梯、室外樓梯，將人流引向二層，形成多層次立體商業(yè)街區(qū)；在建筑形象上以貴州特色的青灰、白、深灰線腳及駝黃色墻體，配以貴州民族建筑的亭、廊、山花(shānhuā)、馬頭墻、挑檐、景墻、騎樓等符號(hào)，創(chuàng)造出清新典雅、獨(dú)具地方特色的現(xiàn)代建筑風(fēng)格。第三十八頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。第三十九頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。第四十頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。第四十一頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。2、工程(gōngchéng)SWOT分析優(yōu)勢(shì)：１、交通便利２、勝人一籌的片區(qū)規(guī)劃３、規(guī)模優(yōu)勢(shì)４、政府優(yōu)勢(shì)５、得天獨(dú)厚的區(qū)位(qūwèi)優(yōu)勢(shì)６、生態(tài)資源優(yōu)勢(shì)

劣勢(shì)：１、工程周遍配套不成熟２、地處金陽(yáng)，人氣(rénqì)缺乏３、工程周邊社區(qū)環(huán)繞，難以形成版塊效應(yīng)４、現(xiàn)有市場(chǎng)較小，投資者投資觀念還不夠明朗５、公共交通工具相對(duì)較少威脅：１、同區(qū)域商業(yè)物業(yè)空置率高，人氣差，投資觀望明顯２、多個(gè)可類比工程開賣直接威脅本工程３、工程地塊存在與生活之間的干擾和矛盾的風(fēng)險(xiǎn)４、片區(qū)規(guī)劃到位所需時(shí)間較長(zhǎng)５、周邊待建工程的影響６、片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)工程的價(jià)格影響7、貴陽(yáng)市區(qū)08年未來(lái)商業(yè)工程的巨大放量及貴陽(yáng)市區(qū)商業(yè)工程得天獨(dú)厚的商業(yè)氣氛及人流量保證對(duì)本案的直接影響時(shí)機(jī)：１、城市商業(yè)地產(chǎn)規(guī)?；啡?，可迅速占領(lǐng)市場(chǎng)２、大都市圈形成，有利輻射范圍３、長(zhǎng)遠(yuǎn)市政規(guī)劃的前景４、規(guī)模效應(yīng)，有利聚集人氣５、區(qū)域已吸引許多投資者的目光６、大局部在售工程缺乏個(gè)性，為先進(jìn)的商業(yè)模式提供時(shí)機(jī)7、可容納10萬(wàn)人的貴州大學(xué)城的正式簽約劃址于本案西南面第四十二頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。通過工程SWOT分析我們可以(kěyǐ)得到以下啟示本案的許多優(yōu)勢(shì)，如交通便利、區(qū)位優(yōu)勢(shì)、生態(tài)資源優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)上很大程度上可以說(shuō)是與紅街、金元國(guó)際新城、乾圖中心廣場(chǎng)等直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所共有的，甚至在現(xiàn)狀來(lái)看，本案是距離金陽(yáng)新區(qū)中心的象征(xiàngzhēng)——八匹馬環(huán)島最遠(yuǎn)的商業(yè)工程，生態(tài)資源優(yōu)勢(shì)跟比鄰觀山公園的金元國(guó)際新城工程比照之下顯得遜色許多！因?yàn)橘F陽(yáng)城市開展的需要，金陽(yáng)新區(qū)將會(huì)成為貴陽(yáng)市未來(lái)10年的開展重心，貴陽(yáng)市區(qū)的商業(yè)開展已趨飽和，投資前景較金陽(yáng)相對(duì)較低，所以從時(shí)機(jī)點(diǎn)上來(lái)看，可以說(shuō)每個(gè)金陽(yáng)的商業(yè)工程，都存在著這些時(shí)機(jī)點(diǎn)。從劣勢(shì)上來(lái)看，本案所處片區(qū)還處于開展階段，人氣嚴(yán)重缺乏，周邊工程入住率低，日均人流量低，是眾多投資客持幣觀望的最重要因素。本案所面臨的威脅，除周邊的數(shù)個(gè)直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的影響，還存在著貴陽(yáng)市區(qū)08年將面世的巨大放量的成熟區(qū)域商業(yè)工程的影響，且這些競(jìng)爭(zhēng)工程均為大型百貨類賣場(chǎng)，與本案的業(yè)態(tài)定位無(wú)本質(zhì)上的區(qū)別。第四十三頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。3、賣點(diǎn)(màidiǎn)提煉經(jīng)過對(duì)工程(gōngchéng)與市場(chǎng)環(huán)境分析，本工程(gōngchéng)具以下賣點(diǎn)：

1、唯一性：貴陽(yáng)乃至貴州首條真正意義上的步行商業(yè)街。

2、標(biāo)桿性：1200米，近10萬(wàn)平米風(fēng)情商業(yè)街，在貴陽(yáng)、貴州乃至西南地區(qū)的步行街代表作中獨(dú)占鰲頭。

3、超值增值性：工程地處成長(zhǎng)性的新城中央?yún)^(qū)，商鋪投資價(jià)值尚待挖掘，此時(shí)投資將擁有超過十年的增值空間，投資超值增值有保證。

4、民族民俗性：貴州風(fēng)情建筑，融合嶺南騎樓式設(shè)計(jì)，傳統(tǒng)商業(yè)風(fēng)格的當(dāng)代版，民俗旅游風(fēng)情與商業(yè)相融合，文化傳承價(jià)值，商業(yè)創(chuàng)造文明。5、政策性：本工程為政府主導(dǎo)型重點(diǎn)工程。開發(fā)商、政府都將為工程保駕護(hù)航。投資、經(jīng)營(yíng)有信心。

6、領(lǐng)先性：本工程地處城市未來(lái)中心商圈核心，商業(yè)價(jià)值一步到位，一目了然。五大商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃，組團(tuán)式風(fēng)情街區(qū)景觀，比肩京滬穗，領(lǐng)先黔渝川。第四十四頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。7、街鋪為王：本工程一層騎樓設(shè)計(jì)，二層環(huán)廊連通成天街，全街鋪設(shè)計(jì)理念，為增值、經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造最正確商業(yè)形態(tài)支持。8、金陽(yáng)投資圣地：金陽(yáng)新區(qū)，全面進(jìn)入開展頂峰期，本地外地資本蜂擁而來(lái)，政府(zhèngfǔ)與民間互動(dòng)，全民發(fā)動(dòng)，全城關(guān)注，成就金陽(yáng)的投資洼地效應(yīng)。本工程緊臨大學(xué)城，未來(lái)輕軌穿街而過，區(qū)域位置相當(dāng)優(yōu)越，自然成為投資金陽(yáng)商鋪的頭啖湯、原始股。

9、黔商鼎盛大本營(yíng)：當(dāng)前，黔商、黔人遍布全國(guó)，本地、外地黔人藏富于民，一派鼎盛。本工程步行街規(guī)劃模式，融匯超市百貨家居電器等主題商城、精品街、美食城、小吃街、旅游文化特產(chǎn)城、時(shí)尚潮流品等30余種業(yè)態(tài)，薈萃商鋪精華，為黔商、黔資打造財(cái)富聚寶盆。10、概念創(chuàng)新全城：本工程功能、品質(zhì)定位于“貴州首席民族風(fēng)情商業(yè)步行街〞，并通過建筑規(guī)劃、景觀布局、商業(yè)組織得以保障，成就貴陽(yáng)唯一，貴州第一的貴陽(yáng)人自己的純步街。第四十五頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。工程核心價(jià)值對(duì)購(gòu)置(gòuzhì)者的意義我能提供什么？〔承諾(chéngnuò)〕與購(gòu)置者的直接利益關(guān)系是什么〔關(guān)系〕第四十六頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。我能提供什么(shénme)？〔承諾〕位于(wèiyú)金陽(yáng)，未來(lái)貴陽(yáng)CBD的中央10萬(wàn)平米貴陽(yáng)市唯一超大型一站式購(gòu)物純商業(yè)步行街整體規(guī)劃設(shè)計(jì)創(chuàng)新并實(shí)用商鋪設(shè)計(jì)合理，鋪鋪獨(dú)立，四面臨街金陽(yáng)唯一比鄰貴州大學(xué)城的商業(yè)工程市政府主導(dǎo)，政策扶持投資回報(bào)將投資風(fēng)險(xiǎn)降到最低第四十七頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。與購(gòu)置者的直接利益(lìyì)關(guān)系是什么〔關(guān)系〕位于金陽(yáng)——從投資角度上來(lái)說(shuō)，金陽(yáng)商鋪屬于潛力股，高風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)高回報(bào)；貴陽(yáng)市區(qū)商鋪因位處原本成熟的區(qū)位環(huán)境，故風(fēng)險(xiǎn)較低，但升值潛力已達(dá)瓶頸；10萬(wàn)平米貴陽(yáng)市唯一超大型一站式購(gòu)物純商業(yè)步行街——唯一性和標(biāo)桿性成就貴陽(yáng)名片；整體規(guī)劃設(shè)計(jì)創(chuàng)新并實(shí)用——整體形象價(jià)值提升商鋪設(shè)計(jì)合理，鋪鋪獨(dú)立，四面臨街——宜投資宜自用，好租又好售；金陽(yáng)唯一比鄰貴州大學(xué)城的商業(yè)工程，縱觀全國(guó)，從廣州大學(xué)城、北京學(xué)府區(qū)到武漢大學(xué)周邊區(qū)域，甚至只擁有一個(gè)廣州工業(yè)大學(xué)龍洞校區(qū)且周邊無(wú)大型住宅小區(qū)的龍洞區(qū)域，這些學(xué)府周邊都存在著異常熾熱的商業(yè)區(qū)域，租金一年一漲甚至無(wú)鋪可租；市政府主導(dǎo)，政策扶持——在城市規(guī)劃中確立了區(qū)域商業(yè)的領(lǐng)袖地位，擔(dān)負(fù)起帶動(dòng)新區(qū)商業(yè)持續(xù)開展與繁榮的歷史重任投資回報(bào)——實(shí)現(xiàn)包租政策，暫擬訂年回報(bào)8%，較住宅投資、存款利息等投資方式回報(bào)率高，且風(fēng)險(xiǎn)適中；將投資風(fēng)險(xiǎn)降到最低——爭(zhēng)取(zhēngqǔ)商業(yè)貸款的落實(shí)，并制定即買即返數(shù)年包租租金，將首付降到最低，實(shí)現(xiàn)購(gòu)置者投入資金的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。第四十八頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。運(yùn)用獨(dú)特(dútè)的銷售主張理論開掘工程(gōngchéng)賣點(diǎn)剔除(tīchú)競(jìng)爭(zhēng)共有賣點(diǎn)挖掘工程獨(dú)特賣點(diǎn)新區(qū)開展優(yōu)勢(shì)、前景規(guī)劃優(yōu)勢(shì)、增值性、政策性及各大工程產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)新區(qū)開展優(yōu)勢(shì)、前景規(guī)劃優(yōu)勢(shì)、增值性屬于金陽(yáng)新區(qū)各大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所共有的優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)唯一性、標(biāo)桿性、規(guī)模性、民族民俗性、概念創(chuàng)新性、全街鋪等產(chǎn)品所獨(dú)具的優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)及政策性優(yōu)勢(shì)第四十九頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。提煉(tíliàn)獨(dú)特核心賣點(diǎn)10萬(wàn)平米超大規(guī)模純商業(yè)工程貴陽(yáng)首席一站式消費(fèi)商業(yè)步行街超前意識(shí)的創(chuàng)新整體步行街區(qū)規(guī)劃四面臨街、鋪鋪獨(dú)立的商業(yè)規(guī)劃獨(dú)特的貴州民族民俗風(fēng)情街區(qū)(jiēqū)受省市政府政策扶持的重點(diǎn)商業(yè)工程唯一比鄰10萬(wàn)人貴州大學(xué)城的商業(yè)工程第五十頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。4、工程(gōngchéng)定位策略定位原那么(nàme)工程定位需要解決的核心問題金陽(yáng)商業(yè)步行街的特征工程戰(zhàn)略性總體定位工程形象定位第五十一頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。本案(běnàn)定位原那么具有一定理念的高度和延展性，充分利用階段性策略，分層次的逐步深化，打造產(chǎn)品的核心(héxīn)競(jìng)爭(zhēng)力和開發(fā)商品牌，為開發(fā)商后期房地產(chǎn)開發(fā)奠定強(qiáng)有力的品牌效應(yīng)。突出工程規(guī)模體量，產(chǎn)品定位，產(chǎn)品個(gè)性，區(qū)位價(jià)值。第五十二頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。工程(gōngchéng)定位需要解決的核心問題區(qū)域價(jià)值(jiàzhí)的提升價(jià)格(jiàgé)定位認(rèn)同產(chǎn)品特色的提煉投資方式認(rèn)同第五十三頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。金陽(yáng)商業(yè)步行街區(qū)的特征

1、新城市中心的商業(yè)街區(qū)：

A、開放式的步行街區(qū)；

B、廣場(chǎng)是核心；

C、多個(gè)組團(tuán)中庭組合和組織形成獨(dú)特的“商街聚集效應(yīng)〞。

2、復(fù)合型商業(yè)類型：

A、與金陽(yáng)大道、碧?；▓@(huāyuán)等大型社區(qū)相融合；

B、與上蓋的建筑相融合，形成空中天街；

C、與文化廣場(chǎng)等公共設(shè)施相融合；

D、與社區(qū)的中心/廣場(chǎng)相融合。

3、街區(qū)功能與品質(zhì)定位——“一站式純商業(yè)步行街〞

2－1、首席步行街區(qū)；

2－2、集購(gòu)物、餐飲、休閑、游樂、商務(wù)和文化功能于一體。第五十四頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。4、街區(qū)形象定位：

4－1、購(gòu)物天地、歡樂天地、財(cái)富天地！

4－2、風(fēng)情(fēngqíng)商業(yè)步行街區(qū)——購(gòu)在此、游在此、歡樂在此！

5、街區(qū)的商圈定位：

以“一站式純商業(yè)步行街〞為業(yè)態(tài)組織的根本理念，以“1小時(shí)生活圈〞的大貴陽(yáng)經(jīng)濟(jì)圈為市場(chǎng)背景和依托，營(yíng)造獨(dú)具特色的經(jīng)常性消費(fèi)圈〔周邊住宅社區(qū)、大型企事業(yè)單位、大學(xué)城〕、根本性消費(fèi)圈〔輻射白云區(qū)域乃至貴陽(yáng)市區(qū)〕和旅游性消費(fèi)圈〔面向全國(guó)〕的大商圈消費(fèi)模式。第五十五頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。工程戰(zhàn)略性總體(zǒngtǐ)定位金陽(yáng)商業(yè)步行街必將在金陽(yáng)新城開展進(jìn)程中將承載著城市價(jià)值提升、魅力提升、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步開展的重大責(zé)任與作用，具有里程碑的歷史意義。金陽(yáng)商業(yè)步行街地處金陽(yáng)新區(qū)CBD核心商圈的中心地段，毗鄰容納10萬(wàn)人口的貴州大學(xué)城，是金陽(yáng)重點(diǎn)建設(shè)的標(biāo)志性商業(yè)工程，是集休閑、娛樂、購(gòu)物、美食、商務(wù)、旅游為一體的一站式商業(yè)步行街。第五十六頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。領(lǐng)袖(lǐnɡxiù)性唯一性如何為工程(gōngchéng)拔高形象？三個(gè)高度(gāodù)第五十七頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。領(lǐng)袖性

在于我們將改變(gǎibiàn)世人對(duì)金陽(yáng)的看法！現(xiàn)狀：金陽(yáng)新區(qū)的住宅工程的入住率低為什么？因?yàn)檫@里的生活配套嚴(yán)重缺乏！未來(lái)：因?yàn)槲覀兊某霈F(xiàn)，合理的定位規(guī)劃，超大規(guī)模體量，為金陽(yáng)新區(qū)提供了完美的生活配套所以，金陽(yáng)新區(qū)的入住率將會(huì)攀升！在金陽(yáng)新區(qū)住宅入住率攀升的根底上，我們的經(jīng)營(yíng)狀況將隨之攀升。我們與金陽(yáng)新區(qū)的住宅開展是相輔相成的！金陽(yáng)是一片熱土，是一片面世(miànshì)住宅工程總體量已經(jīng)超過10萬(wàn)戶、未來(lái)承載50萬(wàn)人口的投資熱土！我們，將會(huì)改變世人對(duì)金陽(yáng)新區(qū)的看法，將為這片熱土的飛速開展做出突出奉獻(xiàn)！我們是金陽(yáng)商業(yè)的龍頭領(lǐng)袖！第五十八頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。唯一性在于我們將成為貴陽(yáng)的城市名片！盡管貴陽(yáng)市區(qū)的三大成熟商圈已經(jīng)形成了根深蒂固的規(guī)模性效應(yīng)，但是貴陽(yáng)市區(qū)仍未出現(xiàn)一條純粹意義上的步行街區(qū)，綜觀(zōngguān)中國(guó)各大省會(huì)城市，都有一條成熟的步行街區(qū)作為城市的名片。在金陽(yáng)新區(qū)貴陽(yáng)乃至貴州都沒有可借鑒的純商業(yè)步行街區(qū)！我們具備純商業(yè)步行街的唯一性！我們還是金陽(yáng)新區(qū)唯一比鄰貴州大學(xué)城及體育中心的商業(yè)工程！我們將以10萬(wàn)平米的超大規(guī)模及獨(dú)具民族民俗風(fēng)情的建筑特征，成為貴陽(yáng)的城市名片！第五十九頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。標(biāo)桿性

在于我們50年不落后的開發(fā)(kāifā)理念！五大商業(yè)(shāngyè)業(yè)態(tài)規(guī)劃，組團(tuán)式風(fēng)情街區(qū)景觀，比肩京滬穗，領(lǐng)先黔渝川。一層騎樓設(shè)計(jì)，二層環(huán)廊連通成天街，全街鋪設(shè)計(jì)理念，為增值、經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造最正確商業(yè)形態(tài)支持。步行街規(guī)劃模式，融匯超市百貨家居電器等主題商城、精品街、美食城、小吃街、旅游文化特產(chǎn)城、時(shí)尚潮流品等30余種業(yè)態(tài)，薈萃商鋪精華。我們本著50年不落后的開發(fā)理念，揮動(dòng)運(yùn)營(yíng)城市的大手筆，將成為領(lǐng)舞貴州的標(biāo)桿性商業(yè)工程！第六十頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。因此，工程總體定位為：金陽(yáng)首席(shǒuxí)純商業(yè)步行街第六十一頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。實(shí)現(xiàn)購(gòu)物功能、觀光旅游功能、親友聚會(huì)功能、休閑娛樂功能、商務(wù)文化(wénhuà)功能、時(shí)尚信息集散功能、商業(yè)效勞功能等復(fù)合多元功能的“城市磁場(chǎng)〞；金陽(yáng)市民的起居室及市民文化生活的共鳴體；展示貴州風(fēng)情、特色文化魅力的城市形象窗口；貴陽(yáng)市民新時(shí)尚、新消費(fèi)、新生活的潮流引領(lǐng)者；第六十二頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。有了純商業(yè)步行街定位，我們就有了本工程(gōngchéng)的價(jià)值定位：

2021，貴州最具投資價(jià)值商業(yè)大盤橫空出市！第六十三頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。金陽(yáng)商業(yè)步行街，以50年不落后的開發(fā)理念為本，10萬(wàn)平米超大規(guī)模，領(lǐng)袖金陽(yáng)，面向世界的，貴陽(yáng)城市(chéngshì)名片！第六十四頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。一街(yījiē)財(cái)富·一路金陽(yáng)一站式消費(fèi)王國(guó)，體驗(yàn)式財(cái)富街區(qū)。金陽(yáng)商業(yè)步行街。開啟一座新城的財(cái)富世界(shìjiè)，翻開貴陽(yáng)面向世界(shìjiè)的窗口，超大規(guī)模足以領(lǐng)袖金陽(yáng)，形成獨(dú)具魅力的城市名片，將與周邊街區(qū)構(gòu)筑全新的城市商圈，財(cái)富盟主，金陽(yáng)橫空出世！工程形象(xíngxiàng)定位第六十五頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。推薦理由：A、將本案的獨(dú)特性——商業(yè)步行街簡(jiǎn)潔明了的表達(dá)出來(lái)；B、本案作為商業(yè)工程，以最直觀的效應(yīng)來(lái)表達(dá)購(gòu)置者的目的，也就是實(shí)現(xiàn)財(cái)富劇增；C、帶有一路暢通，一路順風(fēng)的桔祥含義；D、表達(dá)本案的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，而今的金陽(yáng)已經(jīng)成為一片投資熱土，與市區(qū)同類工程拉開比照，站在城市的高度，實(shí)現(xiàn)投資升值的萬(wàn)千(wànqiān)夢(mèng)想；F、形象定位語(yǔ)通俗易懂，語(yǔ)調(diào)通暢，可到達(dá)過目不忘的口碑效應(yīng)。第六十六頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。領(lǐng)舞金陽(yáng)·360度海納八方財(cái)富(cáifù)

超前開發(fā)理念、獨(dú)特的整體規(guī)劃和業(yè)態(tài)定位引導(dǎo)時(shí)尚潮流；鋪鋪獨(dú)立，四面臨街，360度無(wú)一死角的絕頂鋪王；比鄰碧海商圈、貴州大學(xué)城、體育中心，360度海納四面八方來(lái)客；專業(yè)運(yùn)營(yíng)，永續(xù)經(jīng)營(yíng)，360度的面面俱到，全面呵護(hù)財(cái)富孵化！次主推第六十七頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。推薦理由：A、領(lǐng)舞金陽(yáng)，拔高工程高度，與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手拉開明顯距離，表達(dá)(biǎodá)工程的領(lǐng)袖地位，且“領(lǐng)舞〞二字在廣告推廣上不屬于敏感詞匯，與工程前期的設(shè)計(jì)風(fēng)格形成一致性，易于沿展；B、360度在于表達(dá)工程的幾個(gè)獨(dú)特性：四面臨街的獨(dú)立鋪王、海納八方人流的區(qū)位優(yōu)勢(shì)及面面俱到的業(yè)態(tài)定位規(guī)劃；C、海納八方財(cái)富，突出工程的商業(yè)氣氛，展現(xiàn)工程商機(jī)，財(cái)富通達(dá)天下，惠及全國(guó)、富裕貴州的定位高度。第六十八頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。附：形象定位語(yǔ)推薦參考：1、財(cái)富金陽(yáng)通達(dá)天下(tiānxià)2、龍脈旺地金陽(yáng)天下(tiānxià)3、城市金脈，傳承世代4、聚商匯財(cái)贏天下5、財(cái)富觸手可及6、商業(yè)航母購(gòu)物天堂7、城市名片財(cái)富金陽(yáng)8、通達(dá)天下富甲金陽(yáng)第六十九頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。三、營(yíng)銷(yínɡxiāo)策略1、工程營(yíng)銷目標(biāo)2、工程營(yíng)銷戰(zhàn)略目標(biāo)3、工程營(yíng)銷目標(biāo)市場(chǎng)分析4、具象投資者價(jià)值(jiàzhí)取向研究5、階段營(yíng)銷主題與目標(biāo)6、入市時(shí)機(jī)與開盤策略第七十頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。1、工程營(yíng)銷(yínɡxiāo)方案目標(biāo)1：整體(zhěngtǐ)價(jià)值最大化目標(biāo)2：開發(fā)(kāifā)可持續(xù)持續(xù)的開盤與銷售成功發(fā)現(xiàn)價(jià)格形象組織與形象站位定位的可持續(xù)：總體定位開發(fā)節(jié)奏的聯(lián)系資金的可持續(xù)：資金方案與現(xiàn)金流的聯(lián)系銷售的可持續(xù)：銷售目標(biāo)、銷售策略與銷售收入間的聯(lián)系第七十一頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。四個(gè)限制(xiànzhì)條件來(lái)自于資金運(yùn)作來(lái)自于土地現(xiàn)狀來(lái)自于政策來(lái)自于市場(chǎng)調(diào)控政策的影響會(huì)對(duì)綜合體工程(gōngchéng)的定位產(chǎn)生根本性的影響。上市公司的資本運(yùn)作模式和資金方案會(huì)對(duì)工程(gōngchéng)的開發(fā)策略產(chǎn)生影響。地塊的現(xiàn)狀條件會(huì)對(duì)前期定位產(chǎn)生制約。由于某階段市場(chǎng)環(huán)境的影響和表現(xiàn)不同，會(huì)直接影響工程在不同階段的開發(fā)和推售策略，從而影響大盤的操作。第七十二頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。工程(gōngchéng)運(yùn)營(yíng)定位1、目標(biāo)市場(chǎng)：立足本地，放眼外銷(wàixiāo)

2、上市節(jié)奏：快速運(yùn)作，分組團(tuán)上市，搶占先機(jī)

3、保障措施：分組團(tuán)開街；招商為本，永續(xù)經(jīng)營(yíng)

4、營(yíng)銷組合：招商、銷售、經(jīng)營(yíng)、推廣全方位、全覆蓋、全滲透5、開發(fā)力度：整個(gè)工程一次性開發(fā)完成第七十三頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。運(yùn)營(yíng)的核心那么是：現(xiàn)金第一(dìyī)永續(xù)經(jīng)營(yíng)第七十四頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。2、工程(gōngchéng)營(yíng)銷戰(zhàn)略目標(biāo)迅速建立工程的知名度與美譽(yù)度。以超值、增值作為投資金陽(yáng)新商圈的核心價(jià)值點(diǎn)！以可持續(xù)與永續(xù)經(jīng)營(yíng)為戰(zhàn)略方針，獲得各大組團(tuán)銷售與運(yùn)營(yíng)成功。自九月份起，持續(xù)推進(jìn)主力店、品牌店的招商，07年12月底前實(shí)現(xiàn)核心主力店意向簽約并舉行首屆全省招商推介會(huì)。以12月份的盛大奠基儀式為契機(jī)，在12月全面啟動(dòng)上市與招商戰(zhàn)役。08年5月底前確保實(shí)現(xiàn)第一組團(tuán)的成功開盤。力爭(zhēng)在“租大賣小〞的運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略(zhànlüè)下于08年底前實(shí)現(xiàn)60%以上的可銷售商鋪的銷售率，并舉行盛大試營(yíng)業(yè)〔開街〕儀式。全力以赴，推進(jìn)招商、推廣、銷售與品牌運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)本工程成為“貴州第一、西南地區(qū)著名、全國(guó)有名的商業(yè)步行街〞的戰(zhàn)略目標(biāo)，在投資者、經(jīng)營(yíng)商家、消費(fèi)者之間架起一座財(cái)富的橋梁！第七十五頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。針對(duì)本工程進(jìn)行市場(chǎng)研究與定位分析(fēnxī)的方法論

——營(yíng)銷的“三緯度分析(fēnxī)〞價(jià)值(jiàzhí)最大化塑造競(jìng)爭(zhēng)(jìngzhēng)優(yōu)勢(shì)優(yōu)化限制條件——定位價(jià)值更高的產(chǎn)品與客戶組合模式，提升工程價(jià)值；——通過產(chǎn)品組合的創(chuàng)新與適宜的營(yíng)銷策略運(yùn)用，塑造工程的核心競(jìng)爭(zhēng)力，保障實(shí)現(xiàn)工程的價(jià)值提升；——通過營(yíng)銷的優(yōu)化與競(jìng)爭(zhēng)策略的運(yùn)用，實(shí)現(xiàn)本工程的SWOT動(dòng)態(tài)優(yōu)化第七十六頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。因此，在規(guī)劃與營(yíng)銷上應(yīng)以“特色〞為本：

〔1〕、目標(biāo)市場(chǎng)：立足貴陽(yáng)，拓展外銷與招商，走出貴陽(yáng)做貴陽(yáng)！

〔2〕、街區(qū)本色：以規(guī)劃創(chuàng)造價(jià)值，以經(jīng)營(yíng)保障價(jià)值，以營(yíng)銷實(shí)現(xiàn)價(jià)值，打造鼎盛的黔商大本營(yíng)！通過組織創(chuàng)富聯(lián)盟/商家聯(lián)盟等，打造政府、開發(fā)商、商家、投資商、消費(fèi)者五方共贏的格局！

〔3〕、場(chǎng)景營(yíng)造：造街、造園、造景、造院落，以復(fù)合之力，以樣板鋪、實(shí)景環(huán)境全面提升街區(qū)開發(fā)營(yíng)銷價(jià)值；

〔4〕、永續(xù)經(jīng)營(yíng)：以化整為零、永續(xù)經(jīng)營(yíng)之戰(zhàn)略策略，為工程(gōngchéng)營(yíng)造商家特色，為工程(gōngchéng)添彩，為工程(gōngchéng)招商、促銷、品牌打造量身定制因應(yīng)之策！第七十七頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。3、工程營(yíng)銷目標(biāo)市場(chǎng)(shìchǎng)分析

1、一級(jí)市場(chǎng)：貴陽(yáng)本地市場(chǎng)，占50％-60％

2、二級(jí)市場(chǎng)：貴州省內(nèi)市場(chǎng)，占25％

3、三級(jí)市場(chǎng)：江浙等外地投資市場(chǎng)，占10％

4、四級(jí)市場(chǎng)：廣東等貴州人較為集中(jízhōng)的市場(chǎng)，占10％-15％

本工程的營(yíng)銷節(jié)奏與銷售網(wǎng)絡(luò)跟市場(chǎng)分類緊密聯(lián)系，建立全覆蓋的、具有滲透力的銷售體系與保證措施。

原那么是：立足本地、放眼外銷；全覆蓋、總發(fā)動(dòng)

第七十八頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。4、具像投資者價(jià)值(jiàzhí)取向研究投資者細(xì)分類型(lèixíng)◆從區(qū)域上細(xì)分：金陽(yáng)本地、貴陽(yáng)其它區(qū)域及外來(lái)投資經(jīng)營(yíng)者等；◆從購(gòu)置人群上細(xì)分：中產(chǎn)階級(jí)、知富階層、創(chuàng)業(yè)人員、投資理財(cái)群體等；◆從年齡上細(xì)分：35-55歲的人群為主；◆從職業(yè)(zhíyè)上細(xì)分：將以企、事業(yè)單位中高層管理者、公務(wù)員及私營(yíng)業(yè)者等為主；◆從購(gòu)置用途上細(xì)分：大局部客戶將以投資獲取投資回報(bào)為主，少局部將作為自營(yíng)用途?！魪耐顿Y額度上細(xì)分：小額投資者、一般投資者、大額投資者與特定購(gòu)鋪群體。第七十九頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分及比例〔按五成十年按揭計(jì)算〕〔1〕小額投資者：首期支付能力為人民幣8萬(wàn)元以下主要購(gòu)置具有固定回報(bào)的產(chǎn)權(quán)式商鋪與柜臺(tái)、立鋪等小面積商鋪?！?〕一般投資者：首期支付能力為10-25萬(wàn)主要購(gòu)置二樓商鋪及一樓內(nèi)街商鋪。〔3〕大額投資者：首期支付能力為35-60萬(wàn)主要購(gòu)置一樓臨街商鋪?！?〕特定購(gòu)鋪群體(qúntǐ)：首期支付能力為60萬(wàn)以上主要購(gòu)置大面積臨街商鋪、套鋪和三四樓大開間鋪位或多個(gè)商鋪。第八十頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。工程目標(biāo)(mùbiāo)市場(chǎng)細(xì)分特征比照投資者細(xì)分小額投資者一般投資者大額投資者特定購(gòu)鋪群體特征以貴陽(yáng)本地市場(chǎng)及地市的大眾投資者入群體為主以貴陽(yáng)本地及地市的高收入或灰色收入階層、中小型私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶群體為主以私營(yíng)業(yè)主、貴陽(yáng)本地及地市高收入或灰色收入階層、百貨類成熟品牌經(jīng)營(yíng)商、廣東、江浙一帶商鋪投資群體為主以實(shí)力較強(qiáng)的私營(yíng)業(yè)主、不同行業(yè)的成熟品牌經(jīng)營(yíng)商、廣東、江浙一帶商鋪投資群體為主第八十一頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。〔1〕購(gòu)置能力分析從對(duì)預(yù)期的目標(biāo)客戶群分析來(lái)看，本工程所面對(duì)的大多數(shù)客戶年收入將在6萬(wàn)以上。大局部投資者用于投資的金額將可以占到年收入的30%~50%，加上商鋪的按揭貸款限制條件為5成10年，所以，他們所能接受(jiēshòu)的產(chǎn)品總價(jià)也應(yīng)在100萬(wàn)元以下，將主要集中在60~100萬(wàn)元之間的產(chǎn)品。目標(biāo)(mùbiāo)市場(chǎng)特征第八十二頁(yè)，共一百五十八頁(yè)?！?〕購(gòu)置需求分析 從目標(biāo)客戶群分析來(lái)看，他們大局部將屬于投資型客戶，他們對(duì)于投資產(chǎn)品的需求將表達(dá)在投資產(chǎn)品的易變現(xiàn)性、回報(bào)性及易出租性等方面。 所以，大局部目標(biāo)客戶將喜好那些面積(miànjī)相對(duì)適中〔30～60平方米〕的街鋪，并且，希望商業(yè)工程能整體經(jīng)營(yíng)和管理，同時(shí)兼顧考慮到投資收益的保障性；少局部自營(yíng)客戶將依照他們所經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)不同選擇適宜自己商鋪類型和面積(miànjī)。第八十三頁(yè)，共一百五十八頁(yè)?！?〕購(gòu)置心理分析從目標(biāo)客戶對(duì)回報(bào)性及易出租性的角度考慮商鋪投資，目標(biāo)客戶較為重視商業(yè)工程的整體經(jīng)營(yíng)能力和持續(xù)增值能力，這要求工程在前期定位和整體經(jīng)營(yíng)管理方面能夠充分考慮到目標(biāo)客戶的真實(shí)想法，進(jìn)行有針對(duì)性的設(shè)計(jì)〔如：銷售前期應(yīng)解決好主力店引入的問題，這樣才利于消除投資客的顧慮(gùlǜ)〕?！?〕購(gòu)置方式大多數(shù)投資者采用的購(gòu)置方式將是按揭貸款方式，局部經(jīng)營(yíng)擴(kuò)張購(gòu)置者更喜好一次性付款方式。第八十四頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。投資者價(jià)值(jiàzhí)主張本工程的目標(biāo)客戶按照分類對(duì)工程都存在不同的商品價(jià)值取向和行為目的。其不同的取向和目的都需要開發(fā)商給予支持和營(yíng)造。歸結(jié)起來(lái)離不開本錢這個(gè)概念?！惨弧惩顿Y客戶群投資本錢主要由單一房款構(gòu)成，由于看好市場(chǎng)和工程的開展前景，希望有一個(gè)(yīɡè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)。要求合理的投入產(chǎn)出〔租金〕比。第八十五頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。〔二〕自用客戶群經(jīng)營(yíng)本錢主要由房款、物管費(fèi)、貨款、稅收、人工費(fèi)用(fèiyong)等主要組成，房款和物管費(fèi)主要取決于開發(fā)商，而貨款、稅收、人工等費(fèi)用(fèiyong)經(jīng)營(yíng)戶可以自我預(yù)見和控制。投資目的在于有一個(gè)輕松和合理的經(jīng)營(yíng)空間，要求先生存、再開展。所以希望房款價(jià)格和物管價(jià)格合理〔與市場(chǎng)同步〕。第八十六頁(yè)，共一百五十八頁(yè)?！踩匙赓U客戶群經(jīng)營(yíng)本錢主要有租金、物管費(fèi)、貨款、稅收、人工費(fèi)用組成。租金和物管費(fèi)主要取決于開發(fā)商和投資者，而貨款、稅收、人工等費(fèi)用經(jīng)營(yíng)戶可以自我預(yù)見和控制。租賃客戶前提是看好工程的整體商業(yè)規(guī)劃和商業(yè)定位不可比較的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)、工程的市場(chǎng)開展前景，目的在于擴(kuò)大再經(jīng)營(yíng)和所經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品市場(chǎng)占有率，希望(xīwàng)租金和物管費(fèi)合理。綜合分析，市場(chǎng)要求價(jià)格制定要合理，不能盲目，要貼近市場(chǎng)，充分平衡好開發(fā)商、投資者和經(jīng)營(yíng)者三者之間的利益，增大工程將來(lái)的生存空間和生命力，到達(dá)三贏的目的。第八十七頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。5、總體營(yíng)銷規(guī)劃(guīhuà)與節(jié)奏策略(cèlüè)一：品牌營(yíng)銷策略(cèlüè)形成自己獨(dú)特的公關(guān)事件活動(dòng)是用品牌帶動(dòng)銷量、提升價(jià)值的第一條法那么。以品牌帶動(dòng)銷量，利用80/20法那么鎖定本地20%的大額投資者是用品牌帶動(dòng)銷量、提升價(jià)值的第二條法那么。以品牌為核心的主題促銷是用品牌帶動(dòng)銷量、提升價(jià)值的第三條法那么。以顧客為中心的體驗(yàn)式營(yíng)銷是品牌帶動(dòng)銷量、提升價(jià)值的第四條法那么。整體營(yíng)銷(yínɡxiāo)策略第八十八頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。策略二：搶購(gòu)營(yíng)銷策略搶購(gòu)營(yíng)銷的賣場(chǎng)秘訣，采用排隊(duì)造勢(shì)法，形成人氣效應(yīng)，大戶效應(yīng)，大戶優(yōu)先認(rèn)購(gòu)；再運(yùn)用鯰魚效應(yīng)去激活，放大羊群效應(yīng)。所謂鯰魚效應(yīng)，是指地產(chǎn)銷控中的散戶，由于銷控中籌劃人員(rényuán)規(guī)定VIP客戶可優(yōu)先認(rèn)購(gòu)，那么其它客戶如熱鍋中的螞蟻，也像魚群中的鯰魚，會(huì)積極主動(dòng)參加搶購(gòu)行列。此模式適合應(yīng)用于開盤時(shí)造勢(shì)。常見的用法有認(rèn)購(gòu)派籌、明星簽名認(rèn)購(gòu)、紀(jì)念品排隊(duì)派贈(zèng)、VIP超值認(rèn)購(gòu)排序發(fā)放。第八十九頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。策略三：社會(huì)營(yíng)銷策略社會(huì)營(yíng)銷模式往往要隨時(shí)捕捉社會(huì)焦點(diǎn)、善用媒體炒作與主題活動(dòng)組織兩把利刃?？衫卯?dāng)?shù)亓己玫恼h(huán)境，將社會(huì)效益的重要性提至首位，將社會(huì)營(yíng)銷的觀念貫穿于企業(yè)(qǐyè)的整個(gè)開發(fā)過程，進(jìn)一步改善城市的商業(yè)環(huán)境，提升城市品位與綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

第九十頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。策略四：開放式營(yíng)銷策略采用關(guān)系營(yíng)銷、親情營(yíng)銷、文化營(yíng)銷、活動(dòng)營(yíng)銷、展會(huì)營(yíng)銷、人員推廣、現(xiàn)場(chǎng)推廣、團(tuán)購(gòu)促銷、新舊互帶口碑營(yíng)銷、傳統(tǒng)媒介營(yíng)銷等多種營(yíng)銷方式并行的開放式銷售策略。策略五：階段性主題營(yíng)銷手段(shǒuduàn)以波浪式營(yíng)銷事件和主題活動(dòng)貫穿全案。第九十一頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。工程整體營(yíng)銷關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)(jiédiǎn)規(guī)劃07年9月101108年1月12324657309年1月121110892營(yíng)銷專案組設(shè)立(shèlì)及工作時(shí)間規(guī)劃完成營(yíng)銷戰(zhàn)略與策略執(zhí)行方案(fāngàn)完成編制工程盛大開工儀式與正式營(yíng)銷亮相中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行論壇召開第一次盛大開盤第二次盛大開盤第三次盛大開盤第二批品牌商家拓展與首次商家聯(lián)誼第三批品牌商家拓展與二次商家聯(lián)誼持續(xù)的招商進(jìn)程第一組團(tuán)盛大開街儀式主力店拓展與首次全省商家推介會(huì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行論壇第九十二頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。工程整體營(yíng)銷階段劃分(huàfēn)規(guī)劃07年9月101108年1月12324657309年1月121110892持續(xù)(chíxù)的招商進(jìn)程45形象(xíngxiàng)期開盤\強(qiáng)銷期持續(xù)期尾盤期一次開盤二次開盤三次開盤盛大開街第九十三頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。工程(gōngchéng)營(yíng)銷周期〔工程(gōngchéng)-宣傳-銷售-招商-開街〕：預(yù)計(jì)為16-18個(gè)月。從07年9月持續(xù)到09年3月。強(qiáng)勢(shì)的推廣、銷售、招商行動(dòng)，并持續(xù)在08年全年。主要涉及的核心節(jié)點(diǎn)：

強(qiáng)盛大奠基儀式〔07年12月〕、首次亮相〔07年12月〕、首次開盤〔08年5月〕、貴州巡展促銷〔07年12月-08年2月。新年〕、二次開盤及首次全省品牌商家招商推介會(huì)〔08年8、9月〕、主力店簽約與品牌店簽約儀式與品牌活動(dòng)〔08年3/8月，09年２月〕、三次開盤及“創(chuàng)富會(huì)〞/“創(chuàng)業(yè)聯(lián)盟〞啟動(dòng)暨開街試營(yíng)業(yè)倒計(jì)時(shí)發(fā)動(dòng)會(huì)〔08年1２月〕、盛大開街活動(dòng)及剩余鋪面優(yōu)惠促銷〔0９年３月〕。

這一周期內(nèi)，實(shí)施“租大賣小〞的銷售戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)銷售面積65%以上，招商50%以上。采用分段〔組團(tuán)〕開街的政策，并力爭(zhēng)主力店/主題店4000-10000平米的1-2個(gè)；自營(yíng)/委托包租經(jīng)營(yíng)的品牌商家面積20000-30000平米。第九十四頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。６、階段(jiēduàn)營(yíng)銷與目標(biāo)2021年3月底前，工程有四個(gè)大推廣(tuīguǎng)階段階段劃分形象期開盤和強(qiáng)勢(shì)期持續(xù)期尾盤期時(shí)間節(jié)點(diǎn)08年5月前08年5月-08年12月08年12月-09年3月09年3月底后階段目標(biāo)做好銷售準(zhǔn)備，打造項(xiàng)目形象高度內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，積蓄能量爆發(fā)能量，強(qiáng)勢(shì)推銷持續(xù)發(fā)售，形成風(fēng)潮100%清盤銷售階段推廣形象推廣產(chǎn)品（營(yíng)銷信息）推廣促銷（活動(dòng)）推廣推廣內(nèi)容打造‘首席商業(yè)步行街’的形象定位;VIP促銷計(jì)劃；開盤活動(dòng)以營(yíng)銷賣點(diǎn)的完美組合包裝來(lái)打造最具投資價(jià)值的投資形象；持續(xù)招商信息；試營(yíng)業(yè)信息持續(xù)發(fā)布以成果、促銷信息結(jié)合做宣傳等第九十五頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。７、入市(rùshì)時(shí)機(jī)與開盤策略本工程(gōngchéng)入市策略工程入市時(shí)機(jī)確定

◆入市需要具備的條件

1〕主力店招商啟動(dòng)；

2〕商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理隊(duì)伍確定；

3〕工程商業(yè)業(yè)態(tài)定位及組合確定；

4〕工程商業(yè)功能分區(qū)確定；

5〕按揭銀行確定；

6〕工程主體到達(dá)全面施工狀態(tài)；

7〕工程預(yù)售的法律文本(wénběn)到位；

8〕工程營(yíng)銷準(zhǔn)備工作尤其是物料、市內(nèi)展示點(diǎn)全部準(zhǔn)備到位；

9〕工程開街試營(yíng)業(yè)方案確定。第九十六頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。入市時(shí)機(jī)建議

本工程上市時(shí)機(jī)規(guī)劃，要考慮如下因素：

1〕工程工程形象進(jìn)度：力爭(zhēng)于2021年8月底主體封頂。

2〕商業(yè)經(jīng)營(yíng)旺季與銷售周期的關(guān)系：商業(yè)經(jīng)營(yíng)旺季幾乎全部與傳統(tǒng)的節(jié)假日緊密關(guān)聯(lián)，因此，本工程的銷售，須綜合考慮與０８年全年商業(yè)經(jīng)營(yíng)旺季之間的關(guān)聯(lián)。

3〕避開競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的大動(dòng)作：入市時(shí)機(jī)應(yīng)盡量避開競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的大動(dòng)作，如開盤、封頂、竣工等。但依據(jù)現(xiàn)狀，本工程較難回避(huíbì)來(lái)自乾圖廣場(chǎng)、紅街等工程的競(jìng)爭(zhēng)，這在一定程度上對(duì)市場(chǎng)造成沖擊。

因此，根據(jù)以上三種因素綜合考慮，建議本工程開盤時(shí)間定于——2021年5月28日——總節(jié)奏是：快速、強(qiáng)攻第九十七頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。開盤籌劃◆內(nèi)部認(rèn)購(gòu)——入市引導(dǎo)正式出售前的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)對(duì)整個(gè)工程的作用是不可低估的，目的在于：1〕能從內(nèi)部認(rèn)購(gòu)中獲得客戶，從而更清楚地掌握客戶購(gòu)房意向及市場(chǎng)需求。2〕通過內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、開推介會(huì)等營(yíng)銷手段，讓社會(huì)認(rèn)識(shí)工程、了解工程，是一種正式銷售前期的必要工作。3〕是銷售代表在培訓(xùn)中一個(gè)親臨現(xiàn)場(chǎng)實(shí)習(xí)的好時(shí)機(jī)，可以運(yùn)用所學(xué)的知識(shí)、方法、技巧去接待客戶，答復(fù)客戶的提問，從而不斷鍛煉銷售代表，提高其業(yè)務(wù)水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)，為以后走向正式銷售打下堅(jiān)實(shí)的根底。4〕內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)，以相對(duì)優(yōu)惠的價(jià)格促成對(duì)本工程有信心的客戶成交，同時(shí)(tóngshí)聚集人氣，形成旺銷氣氛。5〕及時(shí)通過內(nèi)部認(rèn)購(gòu)總結(jié)市場(chǎng)，調(diào)整營(yíng)銷策略。第九十八頁(yè)，共一百五十八頁(yè)?！粑宜窘ㄗh采取認(rèn)籌結(jié)合抽簽的形式1〕客戶認(rèn)籌VIP金卡。2〕開盤當(dāng)天抽簽的形式確定購(gòu)置順序。3〕VIP金卡享有額外折扣或者(huòzhě)優(yōu)惠。4〕成交VIP金卡享有在本工程物業(yè)眾多優(yōu)惠?！舸朔椒ǖ膬?yōu)點(diǎn)(yōudiǎn)為：1〕市場(chǎng)影響大，轟動(dòng)2〕易形成氣氛，促進(jìn)購(gòu)置3〕利于物業(yè)短時(shí)間售罄4〕操作上正規(guī)，公平5〕宣傳上較易成正面報(bào)道第九十九頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。出售VIP卡〔增值卡〕放號(hào)選房目標(biāo)營(yíng)銷＋節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷〔小眾銷售〕團(tuán)隊(duì)銷售現(xiàn)場(chǎng)(xiànchǎng)集客活動(dòng)以老帶新促賣穩(wěn)固(wěngù)客戶(kèhù)挖掘收集手段手段擴(kuò)大客戶成交面前期蓄儲(chǔ)資源、團(tuán)購(gòu)資源等，其他渠道收集，內(nèi)部推薦參與：如自建：如——借助：如銀行信用卡合作各類協(xié)會(huì)組織﹛﹜利用即有網(wǎng)絡(luò)挖潛投資俱樂部組織論壇等活動(dòng)名人帶動(dòng)﹛8、營(yíng)銷路線圖客戶資源的再挖掘第一百頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。9、客戶(kèhù)積累方式：發(fā)放VIP卡發(fā)行分析由于本工程預(yù)計(jì)到08年5月開盤還有一段時(shí)間，發(fā)行增值ＶＩＰ卡可以防止有意向客戶的流失。5月前是傳統(tǒng)住宅銷售淡季，為了開盤即能實(shí)現(xiàn)預(yù)期的回款額，前期應(yīng)對(duì)客戶進(jìn)行充分積累VIP卡可以從登記客戶中挖掘出真正的意向客戶，可以讓意向客戶買了卡之后不舍得輕易退卡，可以讓購(gòu)卡客戶感覺(gǎnjué)到真正享受到了優(yōu)惠可以強(qiáng)化工程的口碑和人氣，制造市場(chǎng)搶購(gòu)氣氛第一百零一頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。發(fā)行(fāháng)方式增值VIP卡發(fā)行(fāháng)，前期積累客戶及新增客戶自愿申請(qǐng)、認(rèn)購(gòu)，即為“誠(chéng)意金〞的轉(zhuǎn)化方式；發(fā)行VIP卡，建立潛在客戶檔案，建議售價(jià)：10000元；工程開盤后，VIP卡能夠直接沖抵20000元的總房款；購(gòu)置貴賓卡時(shí)，贈(zèng)送禮品。第一百零二頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。公示開盤選鋪?lái)樞颍还鹃_盤購(gòu)房?jī)?yōu)惠；公示選房不成功后期方案取消貴賓權(quán)益并退還購(gòu)卡費(fèi)按認(rèn)購(gòu)書規(guī)定交房款簽正式預(yù)售合同開盤前3天書面通知客戶開盤前1天來(lái)現(xiàn)場(chǎng)排隊(duì)拿號(hào)開盤3天內(nèi)選鋪成功開盤當(dāng)天VIP客戶優(yōu)先選房開盤日拿號(hào)選鋪認(rèn)購(gòu)期購(gòu)買VIP貴賓卡未購(gòu)買VIP貴賓卡前期咨詢登記客戶通知認(rèn)購(gòu)期內(nèi)新增客戶資源開盤當(dāng)天選鋪不成功開盤當(dāng)天不來(lái)選鋪開盤當(dāng)天選鋪成功開盤3天內(nèi)選鋪不成功開盤3天當(dāng)場(chǎng)簽定認(rèn)購(gòu)書保留貴賓權(quán)益下期選房下期貴賓客戶資源開盤(kāipán)ＶＩＰ選房流程第一百零三頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。10、團(tuán)購(gòu)方式(fāngshì)的預(yù)備本案團(tuán)購(gòu)的界定團(tuán)購(gòu)即以團(tuán)體的名義集體進(jìn)行購(gòu)置，集體是一個(gè)泛名詞，那么到底有多少人才能進(jìn)行團(tuán)購(gòu)呢，一般而言，團(tuán)體應(yīng)由3人以上組成，根據(jù)團(tuán)體的大小(dàxiǎo)，人數(shù)的不同，我們對(duì)團(tuán)體進(jìn)行劃分，分別給予相應(yīng)的優(yōu)惠。小團(tuán)：由3-10名成員組成中團(tuán)：由11-20名成員組成大團(tuán)：由21-30名成員組成集團(tuán)客戶：由31名以上的成員組成第一百零四頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠初步(chūbù)方案客戶進(jìn)行團(tuán)購(gòu)多是對(duì)工程有購(gòu)置意愿(yìyuàn)，同時(shí)為了獲取更多的優(yōu)惠而進(jìn)行的集體購(gòu)置行為，很明顯，優(yōu)惠程度是左右團(tuán)購(gòu)成功的重要因素。但是，如果讓利過多，就會(huì)影響工程的投資回報(bào)率，因而必須制定相應(yīng)的策略，循規(guī)蹈矩，才能何證團(tuán)購(gòu)的合理進(jìn)行，同樣，團(tuán)體越大的團(tuán)購(gòu)集體，對(duì)折扣要求也越多，因而對(duì)開發(fā)商而言意味首更薄的利潤(rùn)。優(yōu)惠初步方案：小團(tuán)團(tuán)購(gòu)：額外1%折優(yōu)惠中團(tuán)團(tuán)購(gòu)：額外2%折優(yōu)惠大團(tuán)以上團(tuán)購(gòu)：額外3%折優(yōu)惠注：團(tuán)購(gòu)客戶同時(shí)享受VIP卡優(yōu)惠第一百零五頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。團(tuán)購(gòu)銷(gòuxiāo)控策略團(tuán)購(gòu)對(duì)于工程而言，往往意味著資本的投資回收周期縮短，當(dāng)如果對(duì)于一個(gè)品質(zhì)優(yōu)良的樓盤，大量進(jìn)行團(tuán)購(gòu)將會(huì)極大地?fù)p害工程的回報(bào)率，對(duì)于本案而言，產(chǎn)品滯銷的可能性較小，大量的團(tuán)購(gòu)必然會(huì)導(dǎo)致工程回報(bào)率的大幅度降低，因而必須進(jìn)行團(tuán)購(gòu)銷控。數(shù)量控制：根據(jù)工程前期咨詢及內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間對(duì)工程在市場(chǎng)上的反響進(jìn)行分析，如市場(chǎng)反響熱烈可適度減少方案(fāngàn)團(tuán)購(gòu)數(shù)量，如市場(chǎng)反響達(dá)不到預(yù)期目標(biāo)，那么可以適度放開團(tuán)購(gòu)數(shù)量，預(yù)計(jì)本案團(tuán)購(gòu)數(shù)量控制20%以內(nèi)。產(chǎn)品控制：將產(chǎn)品按性價(jià)比分為三類，三類產(chǎn)品按1：1：1搭配團(tuán)購(gòu)或三類產(chǎn)品中抽簽團(tuán)購(gòu)。階段控制：為了營(yíng)造工程開盤熱銷的氣氛，建議團(tuán)購(gòu)方案集中在08年1月-10月第一百零六頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。四、推廣(tuīguǎng)策略1、推廣總策略2、形象推廣策略3、推廣思路4、媒體策略5、階段推廣攻略(ɡōnɡlüè)6、營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算第一百零七頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。1、推廣(tuīguǎng)總策略整合營(yíng)銷傳播根本確定以“獨(dú)立主題，產(chǎn)品致勝，招商先行〞“高調(diào)入市，寫實(shí)作風(fēng)，高尚表現(xiàn)〞“媒體活動(dòng)炒作運(yùn)勢(shì)〞為主的整合營(yíng)銷傳播方式。形象完整統(tǒng)一，不斷延展品牌持續(xù)傳播，不斷飽滿戰(zhàn)略統(tǒng)一，戰(zhàn)術(shù)創(chuàng)新(chuàngxīn)變化第一百零八頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。1、推廣(tuīguǎng)總策略以“獨(dú)立形象、產(chǎn)品制勝(zhìshèng)、投資前景〞作為推廣總思路；以大型主題公關(guān)活動(dòng)導(dǎo)出工程的高調(diào)入市，充分利用政府關(guān)系、官方組織及媒體活動(dòng)來(lái)炒作工程，拔高工程形象，到達(dá)一鳴驚人；在積累大量VIP客戶后進(jìn)行爆炸性的開盤活動(dòng)，充分利用開盤活動(dòng)的熱銷情況進(jìn)行延續(xù)報(bào)道炒作，到達(dá)高潮不斷的銷售場(chǎng)景；在產(chǎn)品制定好價(jià)格、投資回報(bào)、包租政策等一系列政策后，著重炒作工程可觀的投資回報(bào)和升值潛力。第一百零九頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。獨(dú)立(dúlì)主題傳播力推以個(gè)性化鮮明見長(zhǎng)的“獨(dú)立主題傳播〞模式：遵循“唯一性〞、“權(quán)威性〞和“排他性〞的“市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)性競(jìng)爭(zhēng)策略〞，一方面從金陽(yáng)區(qū)域未來(lái)前景、工程(gōngchéng)的功能、價(jià)值符號(hào)等方面提煉出“獨(dú)立主題〞和“概念〞。另一方面，在年度內(nèi)每1—2個(gè)月推出一個(gè)“獨(dú)立主題〞，運(yùn)用“整合營(yíng)銷傳播〞進(jìn)行全方位的沖擊；從而到達(dá)營(yíng)銷傳播“投入—產(chǎn)出效果〞最大化。第一百一十頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。貫穿(guànchuān)始終的CIS形象識(shí)別系統(tǒng)工程鮮明的形象特色是推廣傳播根底，導(dǎo)入CIS形象識(shí)別系統(tǒng)，并貫穿始終有利于商業(yè)工程的最有效傳播，也是本工程從競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出、迅速為廣闊(guǎngkuò)投資者所關(guān)注的殺手锏之一。第一百一十一頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。面向全省的社會(huì)(shèhuì)資源綜合調(diào)度最大限度調(diào)動(dòng)社會(huì)資源，采用新聞、活動(dòng)等多種傳播模式實(shí)現(xiàn)工程與社會(huì)、工程與政府、工程與市場(chǎng)之間的全方位溝通，善用政府資源與意見領(lǐng)袖力量(lìliɑng)，打造工程權(quán)威形象。全過程強(qiáng)勢(shì)推廣，造大勢(shì)、積極炒作、地毯式滲透?jìng)鞑ヘ灤┦冀K。第一百一十二頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。2、形象推廣(tuīguǎng)策略對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的炒做——有助于樹立投資者信心。恰當(dāng)?shù)闹黝}或事件——有助于迅速建立樓盤的品牌調(diào)性。放大(fàngdà)并表述產(chǎn)品的特征——有助于迅速形成產(chǎn)品形象定位。對(duì)主力商業(yè)的炒作——有助于迅速提升工程商業(yè)價(jià)值。著力對(duì)工程投資回報(bào)、風(fēng)險(xiǎn)保障體系的闡述——有助于刺激投資者的最終選擇。第一百一十三頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。3、推廣(tuīguǎng)思路思路一：以總體營(yíng)銷階段性劃分為推廣線思路二：以事件營(yíng)銷為重要營(yíng)銷手段的活動(dòng)線思路三:以二三(èrsān)網(wǎng)齊下的營(yíng)銷模式為推廣網(wǎng)第一百一十四頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。思路(sīlù)一：階段推廣籌劃進(jìn)程形象期開盤(kāipán)和強(qiáng)勢(shì)期持續(xù)期尾盤期〔0８年5月前〕〔0８年５月-08年１２月〕〔12月－０９年３月〕〔0９年3月后〕 打造‘首席步行街’的形象定位;VIP促銷方案；開盤(kāipán)活動(dòng)以營(yíng)銷賣點(diǎn)的完美組合包裝來(lái)打造最具投資價(jià)值的投資形象；持續(xù)招商信息；試營(yíng)業(yè)信息持續(xù)發(fā)布以成果、促銷信息結(jié)合做宣傳等200９年３月底前，工程有四個(gè)大推廣階段形象推廣產(chǎn)品〔營(yíng)銷信息〕推廣促銷〔活動(dòng)〕推廣1234第一百一十五頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。思路二：以事件營(yíng)銷為重要營(yíng)銷手段(shǒuduàn)的活動(dòng)線以大型主題(zhǔtí)公關(guān)活動(dòng)導(dǎo)出工程的高調(diào)入市，充分利用政府關(guān)系、官方組織及媒體活動(dòng)來(lái)炒作工程，拔高工程形象，到達(dá)一鳴驚人；在積累大量VIP客戶后進(jìn)行爆炸性的開盤活動(dòng)，充分利用開盤活動(dòng)的熱銷情況進(jìn)行延續(xù)報(bào)道炒作；推出系列優(yōu)惠或抽獎(jiǎng)活動(dòng)，到達(dá)月月有驚喜的效果，不斷制造高潮。第一百一十六頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。思路三：二三網(wǎng)齊下的營(yíng)銷(yínɡxiāo)模式推廣手段推廣形式執(zhí)行時(shí)間協(xié)作機(jī)構(gòu)營(yíng)銷目的細(xì)網(wǎng)市內(nèi)營(yíng)銷07年12月-08年5月當(dāng)?shù)刂髁髅襟w媒體配合全民關(guān)注／形象樹立／熱門話題／引導(dǎo)購(gòu)買／租賃／影響媒體／輻射政府

——不漏過每一個(gè)人、每一個(gè)區(qū)域中網(wǎng)省內(nèi)巡展開盤前后視情況開發(fā)商／策劃公司／主流媒體媒體配合客戶放量／促進(jìn)銷售／促進(jìn)招商/配合本地營(yíng)銷大網(wǎng)省外營(yíng)銷開盤前后視情況開發(fā)商／策劃公司／當(dāng)?shù)孛襟w客戶放量第一百一十七頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。社區(qū)(shèqū)營(yíng)銷輻射每一個(gè)(yīɡè)角落走進(jìn)每一個(gè)家庭影響每一個(gè)市民省內(nèi)(shěnɡnèi)巡展影響有影響的城市影響有影響的人省外巡展影響有實(shí)力的城市影響有實(shí)力的人第一百一十八頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。07年9月101108年1月12324657309年1月121110892工程盛大(shèngdà)開工儀式與正式營(yíng)銷亮相主力(zhǔlì)店拓展與首次全省商家推介會(huì)第一次盛大(shèngdà)開盤第二次盛大開盤第三次盛大開盤第二批品牌商家拓展與首次商家聯(lián)誼第三批品牌商家拓展與二次商家聯(lián)誼持續(xù)的招商進(jìn)程第一組團(tuán)盛大開街儀式工程形象推廣省內(nèi)巡展活動(dòng)文化論壇活動(dòng)省外巡展活動(dòng)商家投資者經(jīng)營(yíng)說(shuō)明會(huì)第一百一十九頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。4、媒體策略(cèlüè)策略原那么

火線集中原那么：集中力量于一點(diǎn)，直擊目標(biāo)消費(fèi)者版面創(chuàng)新原那么：改變常規(guī)版面形式，最大化吸引眼球媒體創(chuàng)新原那么：創(chuàng)造媒體，如工程內(nèi)部刊物密集轟炸原那么：充分利用貴陽(yáng)市最實(shí)效的宣傳渠道——報(bào)紙廣告，每周至少投放一次廣告進(jìn)行轟炸，在密集投放的根底上利用半版或黑白版面降低投放本錢媒體整合原那么：綜合(zōnghé)運(yùn)用報(bào)紙、電視、戶外、雜志、電臺(tái)、DM直郵等多種媒體形式進(jìn)行全方位、立體性的媒體攻勢(shì)，分時(shí)段出擊，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)第一百二十頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。傳播(chuánbō)主線以節(jié)奏緊湊、環(huán)環(huán)相扣的事件營(yíng)銷與軟硬性廣告照應(yīng)。以奠基儀式——開盤儀式及促銷活動(dòng)——竣工、封頂儀式——開業(yè)活動(dòng)等事件為主軸，穿插有針對(duì)性的實(shí)效促銷活動(dòng)與連續(xù)的深度新聞宣傳、炒作，配合軟文炒作與硬性廣告推廣。重點(diǎn)針對(duì)中高端目標(biāo)群體開展氣勢(shì)磅礴的立體集中式高頻率宣傳，最大范圍地進(jìn)行多種媒體組合，實(shí)現(xiàn)立體發(fā)布，效果累加，從而在短時(shí)間內(nèi)制造階段最強(qiáng)聲音，有效打動(dòng)市場(chǎng)(shìchǎng)。整合運(yùn)用廣告、公關(guān)、事件營(yíng)銷、戶外、促銷、DM等手段，全方位立體傳播。第一百二十一頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。主要傳播(chuánbō)載體本工程(gōngchéng)傳播載體主要考慮如下：以報(bào)紙和宣傳單頁(yè)為主要的銷售信息傳播載體貫穿始終；以電視和戶外廣告、公交車廣告為主要的形象宣傳載體；輔之以一定的網(wǎng)絡(luò)廣告、電臺(tái)廣告作為立體的推廣途徑。第一百二十二頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。主要(zhǔyào)傳播方式1〕有影響力的主題公關(guān)活動(dòng)2〕媒體深度新聞報(bào)導(dǎo)3〕DM宣傳單頁(yè)派發(fā)4〕富沖擊力的戶外形象廣告5〕現(xiàn)場(chǎng)(xiànchǎng)與售樓部形象廣告6〕人員直銷7〕口碑傳播8〕政府事業(yè)單位渠道的隨機(jī)派發(fā)9〕“走出去，請(qǐng)進(jìn)來(lái)〞的投資推介會(huì)10〕網(wǎng)絡(luò)傳播第一百二十三頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。推廣渠道整合階段媒介媒體位置形式第一階段(07年12月-08年5月)戶外市區(qū)、金陽(yáng)半落地式戶外或橋體戶外平面貴陽(yáng)晚報(bào)、貴陽(yáng)都市報(bào)、貴州商報(bào)軟文炒作和新聞報(bào)道為主，整版和半版形象為輔網(wǎng)絡(luò)貴陽(yáng)搜房網(wǎng)首頁(yè)項(xiàng)目相關(guān)公關(guān)活動(dòng)報(bào)道,圖文并茂；通欄,擎天柱,大旗幟,對(duì)聯(lián)電視貴州電視臺(tái)/有線電視臺(tái)新聞報(bào)道，專題節(jié)目第二階段（08年5月-08年12月）戶外前期戶外廣告畫面的更換平面貴陽(yáng)晚報(bào)、貴陽(yáng)都市報(bào)為主，特定時(shí)間可以考慮投放航空、旅游及房地產(chǎn)專業(yè)雜志以整版和半版廣告為主，軟文推廣為輔助；特定時(shí)間可以投放跨版形象和連版懸念式廣告網(wǎng)絡(luò)貴陽(yáng)搜房網(wǎng)首頁(yè)通欄,擎天柱,大旗幟,對(duì)聯(lián)，專題報(bào)道廣播交通臺(tái)廣播不定時(shí)推廣廣播的形象推廣第三階段(09年1月之后)戶外前期戶外廣告畫面的更換平面貴陽(yáng)晚報(bào)／貴陽(yáng)都市報(bào)以半版廣告為主，軟文推廣為輔助；進(jìn)行專題欄目的冠名網(wǎng)絡(luò)貴陽(yáng)搜房網(wǎng)首頁(yè)通欄,擎天柱,大旗幟,對(duì)聯(lián)第一百二十四頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。局部(júbù)媒體示意通欄(tōnglán)擎天柱對(duì)聯(lián)(duìlián)大旗幟第一百二十五頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。地毯(dìtǎn)，花籃，樓體字現(xiàn)場(chǎng)售樓處氣氛(qìfēn)營(yíng)造由于使用商鋪?zhàn)鳛榕R時(shí)(línshí)售樓處，所以無(wú)法改動(dòng)外立面，只做銷售氣氛包裝第一百二十六頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。內(nèi)裝建議：強(qiáng)化(qiánghuà)裝飾性內(nèi)包裝，突出商務(wù)洽談的實(shí)用性強(qiáng)化外環(huán)境(huánjìng)的包裝突出(tūchū)商務(wù)洽談的實(shí)用性第一百二十七頁(yè)，共一百五十八頁(yè)。由于本工程的目標(biāo)客戶主要(zhǔyào)以市區(qū)客戶為主,且本工程要打造高端商業(yè)工程形象，建議在市中心(如:噴水池)的臨街展示位置設(shè)立市內(nèi)接待中心，同時(shí)提供看房班車效勞。市內(nèi)接待中心應(yīng)充分表達(dá)工程實(shí)力，面積建議在４００平方米左右。內(nèi)環(huán)境應(yīng)配合“一路金陽(yáng)·一街財(cái)富〞主題，強(qiáng)化商業(yè)氣氛。市區(qū)接待(jiēdài)中心