泰國(guó)也有陸家嘴!出租率最高的外國(guó)人聚集區(qū)

1、.泰國(guó)也有“陸家嘴”！出租率最高的外國(guó)人聚集區(qū)素坤逸（Sukhumvit）區(qū)就如同紐約曼哈頓，長(zhǎng)安街、國(guó)貿(mào)，XX的中環(huán)，XX的陸家嘴，也是曼谷多年來(lái)穩(wěn)步發(fā)展的最大的一個(gè)黃金CBD區(qū)。當(dāng)人們談到曼谷的“黃金地段”、“城市資源”、“高級(jí)房產(chǎn)”時(shí)，無(wú)不與“素坤逸區(qū)”休戚相關(guān)，也讓它贏得了15年來(lái)無(wú)人撼動(dòng)的曼谷黃金主場(chǎng)地位。如果您有足夠的預(yù)算，想去泰國(guó)置業(yè)，一定要看今天的文章，外國(guó)買房網(wǎng)和您聊聊泰國(guó)曼谷素坤逸（Sukhumvit）區(qū)。NO. 1壹熟悉曼谷的人都稱這里為曼谷的“長(zhǎng)安街”，因?yàn)檫@里匯集泰國(guó)最優(yōu)質(zhì)的城市資源和配套，是屬于寸土寸金的首都最核心的黃金地帶。2008年，十年前素坤逸（Sukhumv

2、it），該線路上少有大型的項(xiàng)目興建，那時(shí)候Asok輕軌站附近只有一個(gè)大型商場(chǎng)羅賓遜素坤逸（ROBINSON SKV）。沿著素坤逸路，該區(qū)域主要辦公樓輕軌交匯處的21商場(chǎng)外鮮有高層公寓，當(dāng)時(shí)也沒(méi)有規(guī)劃在此地興建很多公寓項(xiàng)目，或開(kāi)發(fā)酒店商業(yè)中心等。但為了發(fā)展泰國(guó)的旅游業(yè)，該區(qū)域不斷大量開(kāi)發(fā)擴(kuò)X，興建豪華商業(yè)酒店等，而最早的Grand Millennium Sukhumvit就扎根于此，此后還有Sheraton，Grande Centre Point和The Westin Grande Sukhumvit等酒店也陸續(xù)開(kāi)X。素坤逸街景圖1五年后的2013年，隨著Terminal21大型商場(chǎng)的興建，該地

3、區(qū)開(kāi)始發(fā)生變化，羅賓遜素坤逸于2010年開(kāi)始建設(shè)，并于2013年竣工。羅賓遜素坤逸是sukhumvit線上最為吸引外國(guó)商務(wù)人士辦公的場(chǎng)所，隨著該區(qū)域的發(fā)展，使得這一片區(qū)越來(lái)越成熟，并且該區(qū)域的房產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)飆升到了15萬(wàn)泰銖（約3.1萬(wàn)人民幣）均價(jià)，出租率已達(dá)至85%，這對(duì)于曼谷來(lái)說(shuō)，必定屬于黃金的地段。素坤逸街景圖2到了2018年第一季度，素坤逸路在過(guò)去五年內(nèi)發(fā)生了巨大變化，隨著泰國(guó)旅游業(yè)的興旺，帶動(dòng)了整個(gè)房產(chǎn)以及酒店業(yè)的市場(chǎng)，使得素坤逸地區(qū)的公寓開(kāi)發(fā)量與日俱增，而Asok區(qū)域的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)飽和。在該片區(qū)域無(wú)論哪個(gè)位置，隨處可見(jiàn)的都是拔地而起的高樓，而進(jìn)到巷子深處，隨處可看到低密度的公寓，甚至

4、還有別墅區(qū)、酒店，將該區(qū)域的土地完完整整使用完畢。素坤逸可以說(shuō)是當(dāng)今曼谷地價(jià)漲幅最大的一個(gè)區(qū)域，平均地價(jià)漲幅在8%，最為密集的區(qū)域，地價(jià)漲幅甚至達(dá)到15%-20%。NO. 2貳素坤逸區(qū)由一條素坤逸路貫穿，又名“泰國(guó)三號(hào)公路”，它是泰國(guó)的主要中樞黃金城道，由首都曼谷向東南部延伸，全長(zhǎng)超過(guò)400公里，泰國(guó)四大公路最長(zhǎng)里程之首（其它為拍鳳裕庭路、友誼路及碧甲盛路），接通噠叻府。途中經(jīng)過(guò)曼谷最重要的東部進(jìn)出口工業(yè)府（北欖府），素坤逸路也成為政府續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略重要路段，以第五任公路部長(zhǎng)官PhraPisanSukhumvit來(lái)命名。素坤逸路不僅是當(dāng)今曼谷最為繁華的住宅商務(wù)區(qū)素坤逸區(qū)的中軸大道，而且它還與BTS

5、輕軌素坤逸線（淺綠色線）完全重疊貫行，素坤逸線也是唯一可以同時(shí)換乘MRT一號(hào)線、BTS二號(hào)線和SRT-CITY機(jī)場(chǎng)快線的線路。曼谷現(xiàn)有軌交沿著素坤逸路，一線貫穿多個(gè)核心商圈板塊，Siam、Asok、EmDistrict、Ekkamai和Mega Bangna，無(wú)一不是高端商業(yè)、國(guó)際高教、摩天林立。曼谷最好的購(gòu)物中心、國(guó)際學(xué)校、私立醫(yī)院、城市公園、奢華酒店都集中在素坤逸線旁。素坤逸輕軌沿線以阿索克Asok、澎蓬PhromPhong、通羅Thong Lor、伊卡邁Ekkamai為代表的四大地標(biāo)商圈一線串聯(lián)，助力素坤逸區(qū)取代老牌是隆區(qū)（Silom）成為最熱門(mén)的曼谷住宅商務(wù)區(qū)。NO. 3叁由于過(guò)去5年

6、外國(guó)人的涌入，該區(qū)域的價(jià)格穩(wěn)步上升，開(kāi)發(fā)量只有增加沒(méi)有減少。包括投資趨勢(shì)、購(gòu)買公寓轉(zhuǎn)售，讓主流房產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)增長(zhǎng)。大型和小型投資者都在投資這個(gè)熱門(mén)的房產(chǎn)市場(chǎng)。素坤逸區(qū)域公寓成長(zhǎng)走勢(shì)甚至有些地區(qū)，可以看到很多二手的公寓正在改建為服務(wù)式的新公寓以及主要商業(yè)住宅，其中主要投資的是外國(guó)人，如中國(guó)，歐美，新加坡和日本的投資客。公寓市場(chǎng)概括走勢(shì)該數(shù)據(jù)圖統(tǒng)計(jì)顯示，曼谷新房公寓數(shù)量和項(xiàng)目的平均價(jià)格，從2013年到2016年，新的城中和沿著交通線路的新盤(pán)公寓開(kāi)發(fā)量日益增長(zhǎng)。此外，由于MRT與BTS輕軌的建設(shè)分布，市區(qū)公寓的發(fā)展保持著較好增長(zhǎng)。曼谷CBD便宜的土地價(jià)格使其成為多個(gè)開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)奪項(xiàng)目的理想選擇。對(duì)于曼谷新

7、盤(pán)開(kāi)發(fā)量，一直到2016年，每年的開(kāi)發(fā)數(shù)量都呈現(xiàn)增長(zhǎng)，2016年曼谷的公寓新開(kāi)盤(pán)量達(dá)到幾年來(lái)的最高。但是市中心項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的比例卻低于城中和外圍，由于沿著軌道交通的土地價(jià)格高且稀缺，如今更多的投資者將目光轉(zhuǎn)向軌道規(guī)劃中的區(qū)域，為未來(lái)準(zhǔn)備一個(gè)更好的投資機(jī)會(huì)。就平均價(jià)格概述而言，紅線開(kāi)始從2013年起步，曼谷的公寓價(jià)格猛漲，平均價(jià)格為每平方米14.27萬(wàn)泰銖（約2.9萬(wàn)人民幣），直到2018年目前的價(jià)格已經(jīng)飆升為每平方米近25萬(wàn)泰銖。根據(jù)泰國(guó)的市場(chǎng)走勢(shì)，預(yù)計(jì)未來(lái)兩年，曼谷公寓的平均價(jià)格將上漲至30萬(wàn)泰銖/平方米。素坤逸外圍的價(jià)格，有的地方目前仍然為10萬(wàn)至11萬(wàn)泰銖每平方米（約2-2.3萬(wàn)人民幣），但

8、在近兩年的市場(chǎng)走勢(shì)，部分地段非常好的樓盤(pán)可能已上升至約12萬(wàn)泰銖平方米（約2.5萬(wàn)人民幣）。素坤逸線上公寓平均價(jià)格走勢(shì)圖根據(jù)市場(chǎng)分析了解，整體而言，素坤逸大道上的公寓價(jià)格是如今被公認(rèn)為是曼谷最昂貴的街區(qū)之一。在2014年至2017年期間，圖表從3年內(nèi)的15萬(wàn)泰銖/平方米（約3萬(wàn)人民幣）躍升至25萬(wàn)泰銖/平方米（約5萬(wàn)人民幣），并且素坤逸線上的公寓市場(chǎng)趨勢(shì)在今后的幾年內(nèi)將會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)，平均地價(jià)也一年比一年更高。預(yù)計(jì)在今年2018年，曼谷的公寓價(jià)格將上漲26萬(wàn)泰銖/平方米（約5.3萬(wàn)人民幣）至28萬(wàn)泰銖/平方米（約5.7萬(wàn)人民幣），再加上，隨著曼谷新公寓與高端樓盤(pán)的不斷開(kāi)發(fā)，素坤逸地區(qū)的小巷以及主路

9、和軌道沿線的可開(kāi)發(fā)土地正在整體下降。素坤逸四個(gè)區(qū)域公寓均價(jià)從價(jià)格趨勢(shì)分析了解，從周邊地區(qū)的Ploenchit到PhromPhong看價(jià)格的差異。Ploen chit被認(rèn)為是位于Rama 1路和早期的Sukhumvit之間的交叉點(diǎn)，整體的市場(chǎng)調(diào)查中明顯看到如今價(jià)格上漲至25萬(wàn)泰銖/平方米（約5萬(wàn)人民幣）。PhromPhong地區(qū)的平均價(jià)格為最高的28萬(wàn)泰銖/平方米（約5.7萬(wàn)人民幣），其余的Sukhumvit地區(qū)為23萬(wàn)泰銖/ 平方米（約4.7萬(wàn)人民幣）和20萬(wàn)泰銖/ 平方米（約5萬(wàn)人民幣）。針對(duì)這些已經(jīng)飽和的線路，整體的分析如下。NO. 4肆Ploen Chit（奔集） P

10、loen Chit 周邊主要都是公寓和辦公大樓，附近有商場(chǎng) central embaassy，再加上由于周邊土地的價(jià)格非常昂貴，公寓的平均價(jià)格也很高。最近（2018年第一季度中），該區(qū)域誕生了泰國(guó)地王，這塊大約880平方米的土地由SC資產(chǎn)上市XX以價(jià)值近3億美元拍賣獲得。該項(xiàng)目為泰國(guó)現(xiàn)在最昂貴的項(xiàng)目。另外在NaiLert巷里幾乎都是居民房，即使地處市中心，依然非常的清凈，非常適合居住，并且公共設(shè)施也齊全。價(jià)格方面，目前每平方哇售價(jià)150萬(wàn)泰銖（37.5萬(wàn)泰銖/平方米，約7.7萬(wàn)人民幣），剛開(kāi)盤(pán)的豪華型公寓會(huì)有很高的價(jià)格，平均每平方米價(jià)格在25萬(wàn)泰銖以上，從奇隆區(qū)Chit Lom到朗雙Langs

11、uan路，再到奔集Ploenchit區(qū)，都是能夠吸引購(gòu)房者的地區(qū)。PhromPhong（澎蓬站）地區(qū)有很多日本游客和商人以及本地富豪。這些日本人中的大多數(shù)將帶他們的家屬在此生活。而這些人群對(duì)住房的要求很高，因此該區(qū)域遍布高級(jí)公寓，如今所剩下的可開(kāi)發(fā)土地也已經(jīng)寥寥無(wú)幾。該地段地區(qū)發(fā)展迅速，主要得益于The Mall集團(tuán)在該地區(qū)投資建設(shè)的三大奢華高端購(gòu)物中心-Emporium、EmQuartier與Emsphere組成的The Em District購(gòu)物商圈，商業(yè)氛圍成熟，生活機(jī)能方便。自The Em District購(gòu)物商圈落成之后，Prong Phong地價(jià)猶如火箭一般飛漲，PhromPhon

12、g區(qū)很多方面都很完善，可以認(rèn)為潛力不輸Ekkamai -Thong Lor。Nana（那那）該地區(qū)主要是住宅與商業(yè)中心，也是以前定居在曼谷的阿拉伯人的住宅區(qū)。休閑娛樂(lè)場(chǎng)所集中，也Sukhumvit沿線上的最大紅燈區(qū)之一，如著名的Nana Plaza。在大多數(shù)情況下，該地區(qū)分為單數(shù)的素坤逸路中，如Soi 3，Soi 11，Soi 13可直接連接到Asok區(qū)域，Soi 11和Soi 13將毗鄰Nana BTS輕軌站。高端的住宅公寓也大多在這附近興起，如海德公寓和Q house素坤逸路，而在雙數(shù)中的如Soi 4，Soi 6，Soi 8，Soi 10由于道路交通中沒(méi)有連接到其他主要線路，因此增長(zhǎng)比例低

13、于單數(shù)開(kāi)發(fā)，而且由于該區(qū)域的地價(jià)昂貴，可用的土地開(kāi)發(fā)飽和，大部分建筑物都是1-2層的本地別墅和低密度公寓。說(shuō)到這一帶的商品房用地，土地價(jià)格逐年增漲，平均不低于20%，目前價(jià)格在每平方哇（4平米）170萬(wàn)泰銖（約35萬(wàn)人民幣）。Asoke（阿索克）是Sukhumvit沿線上和地鐵線的換乘站，曼谷的主要CBD之一。該區(qū)域分布著高端商業(yè)購(gòu)物中心和酒店，而該區(qū)域也一直屬于曼谷最為黃金的投資洼地，不僅僅曼谷的CBD，更是曼谷的核心輕軌地鐵交匯處的中轉(zhuǎn)站，坐擁著曼谷乃至整個(gè)泰國(guó)最黃金的位置，也是高端企業(yè)白領(lǐng)的聚集中心之一。由于地價(jià)昂貴，該區(qū)域可開(kāi)發(fā)的土地如今開(kāi)始空缺，越來(lái)越多的投資客將目光轉(zhuǎn)向sukhum

14、vit外城區(qū)域?？拷麬soke的Sukhumvit 23巷是Sukhumvit沿線上的第二大紅燈區(qū)Soi Cowboy。Asoke是一個(gè)十字路口，絕大多數(shù)公寓都開(kāi)發(fā)在了南北縱橫的AsokeMontri路上。Thong Lo（通羅）是曼谷的“XX路”，從SIAM到Thong Lo是曼谷最繁華的商業(yè)配套區(qū)域，這里也是全泰國(guó)最頂級(jí)的豪宅區(qū)和富人區(qū)，在此居住的多是高端外國(guó)人。在曼谷甚至全泰國(guó)都沒(méi)有一個(gè)區(qū)可以與這里媲美。在ThongLo有“曼谷蘭桂坊”之稱的通羅巷構(gòu)成了又一個(gè)曼谷富人區(qū)，是近年來(lái)備受開(kāi)發(fā)商追捧的區(qū)域。在投資和租賃市場(chǎng)方面，目前通羅區(qū)公寓買賣價(jià)格上漲勢(shì)頭十分迅猛，二手公寓買賣價(jià)格平均在每平

15、方米在16萬(wàn)-17萬(wàn)泰銖之間（約3.3-3.5萬(wàn)人民幣）。于此同時(shí)土地價(jià)格上漲到每平方哇200多萬(wàn)泰銖（50萬(wàn)泰銖/平方米，即10.2萬(wàn)人民幣），如果將來(lái)有新項(xiàng)目在此地開(kāi)發(fā)，那么價(jià)格依然有持續(xù)上漲的勢(shì)頭。Ekkamai（伊卡邁）是日本以及韓國(guó)人等聚集最多的地方之一，這里都是豪宅，房?jī)r(jià)從每平米18萬(wàn)到35萬(wàn)泰銖（約3.7萬(wàn)-7.2萬(wàn)人民幣）不等，但依然遭到市場(chǎng)瘋搶。生活配套設(shè)施完善是那些泰國(guó)明星以及日韓明星選擇居住于此的主要原因。伊卡邁站Ekkamai周圍都是獨(dú)立的高樓以及能夠滿足生活需求的商場(chǎng)、醫(yī)院、國(guó)際學(xué)校、酒吧、溜冰場(chǎng)、寺廟等。目前已有日本Gateway商業(yè)娛樂(lè)購(gòu)物商場(chǎng)、Major Cin

16、eplex商場(chǎng)、Sukhumvit醫(yī)院、Darakam國(guó)際學(xué)校、Srivikorn國(guó)際學(xué)校、高爾夫練習(xí)場(chǎng)等高端配套聚集。沒(méi)有對(duì)比，就不知道現(xiàn)狀。其實(shí)連sukhumvit 外圍的房?jī)r(jià)，這些年也在連連攀升，去年sukhumvit Bang Na至（SamutPrakan）北欖府，輕軌盤(pán)800米內(nèi)的售價(jià)大約為均價(jià)8萬(wàn)泰銖/m2（約1.6萬(wàn)人民幣），如今已經(jīng)接近10萬(wàn)泰銖/m2（約2萬(wàn)人民幣），而且這幾年是持續(xù)上漲，是曼谷未來(lái)sukhumvit大道升值的最大潛力。同時(shí)，往芭提雅的高鐵方向也是途經(jīng)Samrong始發(fā)站，從去年到今年初，都呈現(xiàn)很高程度的漲幅。根據(jù)萊坊數(shù)據(jù)顯示，曼谷的輕軌一號(hào)線sukhumv

17、it 路2017年初開(kāi)始，從Bang Na到Samrong外部的Sukhumvit地區(qū)的新公寓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將不斷擴(kuò)大，以此滿足在曼谷或者在SamutPrakan（北欖府）有工作需求的人們。而這些地區(qū)將受益以下因素：是土地的位置和成本。具體而言，該位置受益于BTS城市軌道交通系統(tǒng)一號(hào)綠色線的延伸，該系統(tǒng)目前正在建設(shè)中，并將延伸至北欖府的Praeksa路。該地區(qū)已經(jīng)發(fā)展，擁有完備的公用事業(yè)和公共服務(wù)。許多商業(yè)項(xiàng)目已開(kāi)發(fā)；這些包括曼谷國(guó)際貿(mào)易展覽中心（BITEC）等。其次，該地區(qū)已經(jīng)逐漸開(kāi)發(fā)完善，擁有完整的事業(yè)單位寫(xiě)字樓和服務(wù)中心以及購(gòu)物中心等。許多商業(yè)項(xiàng)目如今已經(jīng)開(kāi)發(fā)完成，其中包括Samrong市場(chǎng)，Imperial Sam