三線城市綜合體招商及定位思路匯編

1、三線城市的新興綜合體不能把一二線的模式直接的復制過來，因為三線城市的CPI，人流車流都達不到一二線城市的水平，而且很多的商戶在三線城市都是水土不服的，招商要因地制宜，符合當?shù)氐目谖?，一線城市做品牌和口碑，二線城市做利潤和未來，三線城市做規(guī)模，三線城市好的話可以壟斷市場；本人工作一年多來都是在前期策劃方面的，對招商只是略懂皮毛，所以招商方面的思路恐怕給不了什么比較有實際意義的建議，只能對定位規(guī)劃發(fā)表個人觀點：近年來不少城市掀起了一股發(fā)展商業(yè)地產風，一二線城市成為先鋒隊員，三四線城市也緊跟其后，但是三線城市及三線以外地區(qū)發(fā)展城市綜合體而言，其需要考慮的因素與承擔的風險都要比一二線要多：首先，城市綜

2、合體發(fā)展的類型選擇，目前全國發(fā)展城市綜合體主要有四大類別：模式一（商業(yè)、寫字樓、酒店等綜合協(xié)調發(fā)展），如北京華茂中心；模式二（以寫字樓為核心，商業(yè)、酒店等為輔），如深圳信興廣場；模式三（以酒店為核心，帶動寫字樓、商業(yè)等共同發(fā)展），如上海商城；模式四（以商業(yè)味核心，其他為輔）如深圳華潤。不同的發(fā)展模式需要支撐的因素不同，如消費人流、產業(yè)群、未來城市規(guī)劃等，具體還需要根據項目所在城市的具體情況而定；其次，目標消費群體的消費習慣特征及未來增長態(tài)勢，三線城市居民消費特征與一線城市不同，主要體現(xiàn)在消費規(guī)模、消費檔次、消費業(yè)態(tài)、消費心理等，而這些則決定了項目未來的消費群體定位，一旦定位不清晰，不了解目標消

3、費群體的消費需求，未來想要提高業(yè)績恐怕比較困難；再次，招商！招商已成為決定商業(yè)是否成功的重要環(huán)節(jié)！三線城市經濟發(fā)展水平、社會消費品零售總額及居民可支配收入等宏觀經濟因素，以及城市未來發(fā)展規(guī)劃，直接影響了知名品牌是否有意愿進駐項目，而進駐商家品牌的檔次是體現(xiàn)項目檔次的重要參考因素之一，也是項目區(qū)別于其他超市、百貨的重要因素！最后，開發(fā)商的投資收益預期！城市綜合體開發(fā)的特點：投資大、開發(fā)周期長、經營風險大以及投資回報的不確定性！從以往的城市綜合體案例中不難發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商為了保證投資者的信心以及培育市場，都會持有不同程度的物業(yè)，開發(fā)投資成本比一般的商業(yè)要大得多。定位規(guī)劃確定后還要根據市場的變化而進行相

4、對應的調整，并且落實到位，只有這樣才能降低開發(fā)風險，保證商業(yè)的持續(xù)經營！我想給大家一個提醒，191億元，還記得這個數(shù)字么，這是2012年11.11購物狂歡節(jié)天貓和淘寶的支付寶總銷售額，相當于去年的3倍多。其中，天貓占了132億元，旗下的杰克瓊斯旗艦店、駱駝服飾旗艦店、全友家居旗艦店3家店鋪的單日銷售額都突破了1億元大關。電商時代已經來臨，地球人已經不能阻擋天貓的腳步了！如今電商是商業(yè)地產的最大敵人，但不會構成致命威脅。原因很簡單，電商的主題是實惠、價格戰(zhàn)。有品牌、沒庫存的產品是不發(fā)展電商的（除非假貨）。而我們更需要精神文明的東西，商業(yè)地產是做環(huán)境，是體驗性業(yè)態(tài)，包含文化、藝術、精神.隨著社會的

5、發(fā)展，商業(yè)地產的份額將越來越大，還記得以前我們綜合體的黃金比例5-3-2-1，如此看來，這個比例將在今后的規(guī)劃中要有所更改，增加體驗式消費的份額，做出特色。在項目正式招商前，開發(fā)商應該對購物中心做出整體性、統(tǒng)一性的主要招商策略、招商手法、招商時間等整體組建工作安排，如目標商戶是屬于哪一種，是否適合項目的定位，是否迎合目標消費群體的消費需求，是否具有一定的市場占有率、是否有潛在的生存力支持等，這些問題的解決與否對項目的招商成功與否都是至關重要的。2、 市場調研：市場調研主要分為5個方面2.1、居民生活水平調研：針對本地區(qū)內的人口數(shù)量、人口密度、教育水平、職業(yè)狀況、居民收入水平、消費能力、消費習慣

6、等進行調研以確定該地區(qū)的市場定位。2.2、租金水平調研：本地區(qū)各類商業(yè)設施租金水平、聯(lián)營扣點的調研。通過此項調研分析，為我公司的租金水平、聯(lián)營扣點的制定提供依據。2.3、功能服務性設施調研：對商圈內的功能服務性設施布點情況、經營情況進行調研。為我們的招商建立基礎數(shù)據。2.4、同業(yè)態(tài)競爭店調研：對城市內同業(yè)態(tài)商店進行商店布局、商品組合、客流經營狀況的調研。為我們的招商建立基礎數(shù)據。2.5商品調研：對商品的品種、品牌、價格、價位、銷售情況進行調研。為我們的招商建立基礎數(shù)據。找的資料，希望對你有用.餐飲業(yè)態(tài)對于購物中心的人氣提升確實能起到立竿見影的效果，但是對于購物中心來說，一味的增加餐飲、休閑、娛

7、樂、兒童游樂等業(yè)態(tài)，并不符合投資開發(fā)的本來目的，如果一味追求這些配套功能，往往會變成舍本逐木，影響了投資的回報。所以我們可以分階段進行業(yè)態(tài)的配比。購物中心剛剛開業(yè)的時候，特別是位于不夠成熟的商圈，由于極度缺乏人氣，因此需要一些餐飲休閑娛樂等目的性消費的業(yè)態(tài)幫助提升人氣。這個時候在招商的時候可以適度的加大餐飲娛樂休閑業(yè)態(tài)的配比，增加體驗性消費項目，甚至可以引進一些賣場超市等主力店進駐拉動人氣，因為在目前的生活水平下，在零售業(yè)態(tài)方面，顧客的購買行為已經逐漸由目的性消費轉變?yōu)殡S機性購買，所以只要能將顧客吸引過來，在餐飲休閑之余，就會隨機性的購買一些物品。但是在這個時候對業(yè)態(tài)的區(qū)位劃分要特別注意，切不

8、可為了招商而招商，一味的向主力店、主力功能配套店讓步，將優(yōu)質的區(qū)域全部占據，這樣做最后的結果就是肥了主力店，廢了投資商。如果真是這樣，寧可不招，因為這些主力店的租期都很長，一般十年以上，多的甚至20年，那樣再重新進行業(yè)態(tài)規(guī)劃就難了。在經過了前期的培育期之后，商圈逐漸成熟之后，就可以逐步進行業(yè)態(tài)優(yōu)化調整，因為這些功能配套店的租金承受能力都比較低，真正賺錢的還是商業(yè)零售方面，所以既要進行業(yè)態(tài)的優(yōu)化調整，逐漸降低餐飲娛樂休閑的比例，增加零售業(yè)態(tài)的比例，同時在商圈的消費層次提高之后，要進行業(yè)態(tài)消費層次的升級優(yōu)化，這樣才能適合居民消費生活水平的發(fā)展提高商戶資源以當?shù)貫橹?，結合當?shù)氐氖袌銮闆r做實際定位，不

9、敢直接按照一線城市的標準來定位三線城市新興城市綜合體招商思路其實和一線城市思路差不錯。1、從實地出發(fā)開發(fā)符合當?shù)叵M者需求和在消費能力范圍內的商業(yè)。2、沿海的看國外的，內陸的看沿海的，三線城市看一線城市的，市場、商業(yè)、文化、消費觀都是從東到西得漸進過程，以現(xiàn)在經濟發(fā)展水平東西東西差距在2-5年（具體城市差距有別）、一個地區(qū)的一現(xiàn)城市和三線城市差距更小。所以現(xiàn)在招商可以借鑒一現(xiàn)城市的。3、新、奇、特、第一、永遠是每個物業(yè)需要最求的，不一定要求很多，但是是最容易出彩的也便于以后推廣。關鍵問題是城市的收入水平、消費能力、消費觀念、城市特色特點。同時要了解城市的商業(yè)網點規(guī)劃，競爭對手分布及競爭分析，還

10、要與政府的職能部門取得聯(lián)系，獲取相關政策支持及招商渠道支持。城市調研很重要，有了好的調研，才有定位方向，發(fā)展目標，以及后續(xù)的開發(fā)過程及營運。首先我們都知道三線城市少，消費水平低，消費種類單一，因此大型綜合體得從影院入手，往往一個三線城市有些檔次的影院都很少，有質量可以影院就吸了一部份人來了。其次，餐飲乃我中國人民最熱愛之事業(yè)，因此好的餐飲是很重要的！推薦西餐和品牌咖啡，這兩類也是三線城市較缺的，很能吸引年青人去嘗試。第三，KTV之類的唱吧，這個很受年輕人歡迎。剩下的當然是招些名氣大的品牌，不用多，幾間就可以吸引人來了。這些三線城市也很缺，是一個賣點，能吸引人。從難度上看最難是影院，非高層出馬不

11、可，下面也就是找到聯(lián)系方式跟頭跟尾就算完成工作了。再次是品牌服裝、咖啡、西餐之類，對選址有不少要求，因此談起來也不容易，西餐和咖啡倒是能當?shù)刈宰?，只要質量好就行了，品牌服裝最麻煩。  其實隨著城市體量和級別的不同，一二三線城市城市綜合體的最大區(qū)別就在于其的多功能性和建筑體量。一二線城市城市綜合體往往功能涵蓋廣泛，業(yè)態(tài)組合較多。比如北京的東方廣場，就近的成都的萬達廣場，新世紀環(huán)球中心(在建)等，基本是全業(yè)態(tài)涵蓋，商業(yè)、辦公、居住、酒店、餐飲、會議、文娛和交通等而且體量巨大。而三線城市相對于招商還主要在三個層面較好。具體分析如下： 1、商鋪投資招商。這類回報投資相對穩(wěn)

12、定，一般在5%-8%之間，招商空間相對廣闊。2、酒店投資招商：一般以固定約7-8%的回報而定，這 類物業(yè)在考察完開發(fā)商實力后，抗風險性較最低的長期固定存款投資者較適合。但此類物業(yè)要求一般要簽約15-20年托管合約，同時這個時期內你將享受不到物業(yè)的升值，買賣交易一般也要求同步合約條件轉讓，同時10年后的固定7%的回報已經被通貨膨脹吃掉不少。所以也較有一定局限性。3、寫字樓投資招商：這一物業(yè)形態(tài)對于三線城市的投資者來說還較陌生，一般多數(shù)還持觀望態(tài)度，但其實一二線城市寫字樓投資已經非常成熟，甚至已經超越了大量商鋪的投資回報比。 寫字樓招商目前是較新較優(yōu)的一個投資選擇萬達模式像現(xiàn)在流行的快時尚，萬象城

13、像商業(yè)地產中的有點底蘊的奢侈品牌。萬象城作為購物中心的旗艦是得到行業(yè)廣泛認可的。恒隆陳啟宗先生為啥不罵華潤呢？華潤的每一個產品都是行列南充滴去做。華潤和恒隆我都喜歡，做商業(yè)要從服務顧客角度思考問題，精雕細刻，一萬個顧客有一萬個需求，最大限度滿足顧客需求是根本！十八個月從拿地到開業(yè)，是王健林從賺快錢，多賺錢的角度思考，王健林賺的是資金周轉的錢。出發(fā)點不一樣，結果就不一樣。君不見五十多家萬達百貨個個虧損。這是因為王健林對百貨思考不深入。商業(yè)的難度比地產高出很多，影響商業(yè)賺錢的因素很多。王健林做的是地產，商業(yè)是配角；華潤和恒隆把商業(yè)當作主業(yè)，也許用不到20年，世界上就沒有萬達，一定會有華潤和恒?。『?/p>

14、多房地產商想轉商業(yè)地產，政府部門的土地財政短期行為，由于萬達模式很簡單，剛剛把腿上的泥巴洗干凈的農民都能看明白，因此具有很強滴欺騙性，于是萬達被冠以商業(yè)地產的楷模！坑爹啊！其實真的是建了一堆垃圾！   三線城市個人認為還是潛力很大的，如果做好定位，業(yè)態(tài)組合合理未來收益不一定比一二線低，個人感覺三線城市的定位可以考慮下幾個方面：1、同等條件下，選擇了解當?shù)叵M習慣、擁有當?shù)厣虡I(yè)運營經驗、信譽度較好的主力店，目前能夠做出符合國人消費的商品組合的大型商超中國內品牌優(yōu)于國際品牌，當?shù)仄放苾?yōu)于外地品牌，如果當?shù)赜谐墒斓纳坛放?，建議可以側重考慮。比如在鄭州丹尼斯超市整體運作要好于沃爾

15、瑪、家樂福和大潤發(fā)，在許昌胖東來就比其他商超要收追捧的多，當然在沒有簽約之前可以同時和有拓展意向的幾家大型商超同時談，機會多，另外也有充分的選則余地，只要條件合適沒有談不攏的生意；2、根據周邊消費者需求定位，簡單來說就是“客戶需要什么就賣什么”。考慮到城市的市場容量和輻射區(qū)域，最重要的是把握好3公里以內的客群需要什么，比如居民比較多，就考慮功能定位為社區(qū)型商業(yè)，生活必需品和休閑娛樂可以適當增加，周邊學校較多可以考慮放大兒童樂園、培訓和電玩體量（電玩開店需要距離學校有一定距離，各地不一樣，需要咨詢當?shù)匚幕鞴懿块T）。3、定位時充分發(fā)揮自身特色，揚長避短。品牌就那么多，業(yè)態(tài)組合就顯得格外重要，附近

16、商圈商場的經營現(xiàn)狀如何？競爭對手如何定位、有什么優(yōu)劣，有沒有硬傷和短板？目前的商業(yè)是否能夠滿足需求？還有多少空間可開發(fā)？還有那些業(yè)態(tài)可以引進？各業(yè)態(tài)的配比如何？（不要迷信所謂的業(yè)態(tài)黃金比例，那些只適用于獨立商業(yè)體，一旦遇到競爭對手比較強勢時，業(yè)態(tài)配比也要調整，就如田忌賽馬一樣，組合很關鍵?。┰谶@些都充分調研，拿到詳實的數(shù)據后，好好分析，決定業(yè)態(tài)配比，同時一定要放大特色，否則在三線城市流動人口少，消費習慣不容易改變，只有放大特色才能從競爭對手中“虎口奪食”。4、主力店布局完成后，其他商業(yè)店面體量和品牌結構不必追求面面俱到。三線城市消費水平有限，整體品牌結構以中檔為主，高檔品牌數(shù)量占比一般不會超過

17、15%。前期先入鄉(xiāng)隨俗，不要試圖改變消費或者引領消費，隨著后期經營的深入，不斷調整品牌結構，將品牌逐步提升，逐漸潛移默化的引導消費。否則，從招商和運營的角度來講會面臨許多難題：一方面一線品牌招商難度大，條件苛刻，收益低，另一方面城市消費能力和市場容量有限，多數(shù)會出現(xiàn)水土不服，在“養(yǎng)市階段”很有可能難以支撐，會發(fā)生“叛逃”這樣局面就更糟了。至于招商思路往往存在以下幾種：（1）皇帝女兒不愁嫁，如萬達，有戰(zhàn)略合作伙伴，只要位置可以，一般不會有問題；（2）招商未動，營銷先行，也就是“運營前置”，充分向品牌商戶傳播新穎的、具有可實施的運營思路和理念，并付諸行動，把商場超熱，把身份拔高，加上能夠接受的入駐

18、條件，招商的阻力會小很多；（3）企業(yè)實力強，目光長遠，不追求一時收益，準備塑造品牌，做形象。那就需要深度“放水養(yǎng)魚”，把形象做好，把合作的門檻降低，只要位置和定位沒有問題，加上足夠的優(yōu)惠政策，完成招商是水到渠成的事情；（4）企業(yè)資金緊張需要快速回籠，而招商、運營團隊經驗不足，這就需要多動動腦筋了。本人之前曾經遇到過這樣的項目，體量大、要求高，萬不得已只有分批開業(yè)（該商業(yè)有4個場館組成，先開2個，如果是一個場館不建議分批開業(yè)），先完成主力店招商和周邊店面開業(yè)（主力店洽談周期很長，但由于事前準備充分，大概9月完成了主力店的開業(yè)），然后給予主力店一定的支持，通過人氣拉動未啟動場館的招商。 

19、       招商的具體方法很多，受投資方的實力、商場位置、政府支持力度、開發(fā)商施工進度、招商團隊實力和企業(yè)的訴求不同，采用的方法也是不同的，需要具體情況具體分析。以上是個人淺見，希望能夠拋磚引玉。從本人操作三四線城市綜合體策劃及招商經驗來看，應注意以下幾個方面： 1、要有準確的市場定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃，重點分析城市經濟、產業(yè)、人口、消費承載力、消費習慣、競爭項目優(yōu)劣勢分析等，找出空白點和需求點，差異化定位 2、業(yè)態(tài)規(guī)劃上，不求全，要注意引進新的消費需求，如娛樂等新型業(yè)態(tài)（KTV、影院、電玩、溜冰）吸引年輕人消費，增加賣場吸引力 3、招商操

20、作層面，特別注意，要有主力店，小城市缺乏品牌，而品牌超市、百貨、影院的入駐，必將帶動和引領整個城市和區(qū)域的商業(yè)風向，這招，以大帶小，以外激內的招數(shù)，在實踐中，屢試不爽 4、要注意餐飲業(yè)態(tài)的規(guī)劃和招商，所謂民以食為天，招商過程中，要以本地餐飲商家為主，適當引入外地連鎖品牌，因各地餐飲口味不同，若一味求外，可能舍本逐末現(xiàn)代都市中，習慣快節(jié)奏的人們需要在一個方便、快捷、經濟、集多種功能于一體的綜合空間里，享受高效率的生活和工作，于是城市綜合體便應運而生。城市聚集產物城市綜合體的出現(xiàn)是城市形態(tài)發(fā)展到一定程度的必然產物。因為城市本身就是一個聚集體，當人口聚集、用地緊張到一定程度的時候，在這個區(qū)域的核心部

21、分就會出現(xiàn)這樣一種綜合物業(yè)。 城市形態(tài)的表現(xiàn)在城市核心區(qū)域為了降低綜合商務成本而為之，比如在一幢高層建筑內集合辦公、餐飲、商業(yè)等服務場所的獨棟式綜合建筑體。這種綜合建筑體也屬于城市綜合體。 經濟形態(tài)的表現(xiàn)隨著開發(fā)商開發(fā)規(guī)模的不斷增大，規(guī)劃了辦公、居住、商業(yè)設施等多種獨立場所，并通過一個連廊或其它各種形式將它們聯(lián)結在一起，形成新型的獨立式的城市綜合體。催生條件優(yōu)越的地段和區(qū)域催生了城市城市綜合體依地段而生，城市一般都在CBD區(qū)域就會出現(xiàn)高檔次的復合建筑樓群。其功能不能是單一的，而是復合性的，從這一點來看，CBD本身就是一個龐大的綜合體。如北京萬達廣場就是一個典型的CBD區(qū)域的城市綜合體。依北京的

22、CBD規(guī)劃方案為例，CBD整個建筑規(guī)模控制在1000萬平方米之內，寫字樓約占50%左右，公寓占25%左右，其它25%為商業(yè)、服務、文化及娛樂設施等。從一個大的綜合體理念開始，再通過一個個小的綜合體的建設，最后形成一個大的綜合體，共同促進CBD的整體建設。市場需求旺盛由于目前城市客群大多從事腦力勞動，具備一定的物質基礎，有追求高檔住宅的能力與強烈的意愿，并且一般受過良好教育，具有較強的專業(yè)知識和職業(yè)能力及相應的家庭消費能力，因此，大多追求生活質量，向往高品質的生活。首先，表現(xiàn)在對物業(yè)的交通、樓宇硬件設施（電梯、空調）以及物業(yè)管理水平等要求較高；其次，要求合理的物業(yè)生態(tài)景觀規(guī)劃。雄居城市商務中心的

23、中產階層，白天必須面臨城市的“水泥森林”城堡，高樓大廈、車水馬龍所帶來的壓抑、浮躁，其緊張心態(tài)只有在工作之余才能得到釋放。因此，如果選擇居住在城市中心，就必然要求物業(yè)具有合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃，能夠在這里休閑放松，體味生活的樂趣。因此，集公寓、商場、休閑、娛樂、主題公園于一體的城市綜合體物業(yè)的需求漸成熱點。而綜合體建筑模式就是在這樣的背景下應運而生了。三線城市的城市綜合體商業(yè)項目，主要的優(yōu)勢在于這些城市一般沒有現(xiàn)代化的城市綜合體，因此可以在一二線城市找到大量的成功案例；三線城市的商業(yè)發(fā)達程度不高，因此有很多新的商業(yè)業(yè)態(tài)可以引進，老的業(yè)態(tài)也有很多提升的機會，容易做成功。這是經濟學上邊際效益遞減的原理。

24、另外也有一個風險，那就是三線城市的經濟規(guī)模和消費水平與一二線城市的差距絕對不僅僅體現(xiàn)在政府公布的宏觀數(shù)字上。城市等級的差距與城市居民消費水平、消費品位的關系可不是線性的。因此如果規(guī)模、檔次等把握不準，也很有可能水土不服。（例子：一個朋友在北京的建材商場開在四環(huán)，生意火爆。到石家莊發(fā)展的時候，在二環(huán)邊選了址，極其失敗，因為石家莊很多建材在一環(huán)附近。他一直對這個不理解，這就是城市等級降低以后，商業(yè)態(tài)勢的變化比你想象的要厲害） 首先說說定位方面吧，因為項目的商業(yè)定位是招商的前提： 1、首先考慮大的地理因素對項目的影響。三線城市（一般是地級市）不是經濟中心，因此它一般承擔這一個地區(qū)的某種功能性，比如工

25、業(yè)型城市，礦業(yè)型城市，交通中轉站型城市，省會核心城市周邊的衛(wèi)星城市，這就會給城市打下一個很深的個性烙印，從而使城市人的生活、消費方式也有地域特性。深入研究，發(fā)揮這些地域特性優(yōu)勢，避免商業(yè)項目定位與地域特性相沖突，就會避免“水土不服”。水土不服也是很多大型連鎖商業(yè)經常犯得病。 2、其次，“滿足消費者未被滿足的需求”是做商業(yè)項目定位的一個重要依據。這里有兩層意思，即“消費者有某種需求”，但是這種需求是潛在的，因此目前的供給者沒有看到（甚至消費者本人也不知道），因此這種需求“未被滿足”。 熟悉一二線城市商業(yè)地產的朋友，做三四線城市容易有“施舍主義”的思想，覺得這些城市商業(yè)不發(fā)達，很多東西沒有、很多東

26、西落后，把原來沒有的、落后的業(yè)態(tài)、模式、品牌拿過來自然會受到歡迎。其實不然，三四線城市已經有了自己的生活方式，你一個商業(yè)地產項目就能徹底改變？因此做市場調研的時候，一定要對能夠引進的新的商業(yè)業(yè)態(tài)、商業(yè)模式、新品牌做一個評估：這些東西是不是這個城市消費者們有潛在需求而得不到滿足的東西。如果是，大膽的引進，將會城市項目的亮點；如果不是，則需要非常的謹慎。比如影院，如果確定這個城市的年輕人有潛在的需求，那么引進一個現(xiàn)代化一些的影院，雖然面積很小，也許可以給項目帶來事半功倍的效果。但是對于一個文化素質和生活品味低一些的城市，比如一些工業(yè)化分為濃的城市，也許影院并不會成為亮點，亮點另有業(yè)態(tài)，就需要你尋找

27、 因為只是提到三線城市，沒有具體的項目，也只能泛泛的說說，如果樓主有具體的項目，大家可以深入探討。 其次說說招商方面，沒有大的思路，只給一些小小的建議： 1、有的時候一些接地氣的商業(yè)品牌有時候比大品牌效果更好。比如華北地區(qū)有個超市百貨品牌叫信譽樓，專門小城市、縣城開，個個火爆。因為這些商業(yè)品牌最知道這個地區(qū)、這個層次的消費者需要什么。 2、可以搞一個商業(yè)品牌與當?shù)叵鄳袠I(yè)企業(yè)的招商對接活動。如果因為城市的原因，難以招到一些領導性的品牌開直營店?？梢钥紤]尋找一些開展特許、加盟、代理業(yè)務的商業(yè)品牌，與當?shù)叵鄳袠I(yè)的企業(yè)進行一次招商對接。舉個例子：比如餐飲業(yè)，很多餐飲品牌可以特許加盟，而當?shù)氐囊恍┎?/p>

28、飲店進駐城市綜合體檔次又不夠，那么依托項目搞一次對接，把招加盟商的餐飲品牌和當?shù)氐娘埖昀习鍌兌颊垇?，搞一次現(xiàn)場招商會，餐飲品牌和地產項目同時招商。 以上愚見，僅供參考；如有雷同，榮幸之至。  先談定位規(guī)劃一、體量： 三四線城市和一二線城市的本質區(qū)別是城市規(guī)模和人口密度（人均GDP），根據詳細的調研和分析確定商業(yè)的體量，領先3-5年即可。（停車場可考慮適當加大）二、檔次定位：不要盲目追求高端，在檔次定位上做到領先2-3年即可，太脫離區(qū)域消費能力的定位會給招商和運營帶來無窮的煩惱，隨著經濟發(fā)展在進行布局調整和升級。所以定位為中檔偏上即可。三、業(yè)態(tài)規(guī)劃：在零售、餐飲、娛樂、服務功能上的具體

29、配比依據黃金法則的情況下，根據當?shù)氐氖袌隹瞻准皾摿m當?shù)恼{整，零售以大型超市為主力店即可，前期適當加大餐飲、娛樂、服務功能的配比，百貨零售做精即可，因為三四線城市基本上會有一家比較老的目標穩(wěn)定的零售百貨企業(yè)，拼百貨零售是不明智的。四、設計規(guī)劃：在設計方面適當?shù)募哟蠊蚕砜臻g，在設計上不用特別震撼，領先一步即可，考慮到三四線城市未來收益相對應的目標成本即可，不能盲目做高精尖，因為消費者還沒有到能欣賞和為了這份體驗去買單的地步。招商思路：一、主力店先行，越前置越好，配合前期的設計與中期工程施工，避免工程建設方面帶來的不足。以全國性連鎖為主要目標，以區(qū)域性連鎖為輔助目標。面積必須保證本地最大。二、特色

30、餐飲店少數(shù)即可（標志性的），主力以區(qū)域強勢品牌為主，品類要全。三、娛樂店：除了傳統(tǒng)的影院、電玩、KTV之外應打造室內娛樂公園性質的大型娛樂場，涵蓋青少年、兒童等大型娛樂設備，如海盜船等，配合景觀設計，讓娛樂有室外娛樂場的感覺。四、零售品牌招商：獨有品牌占一定比例即可，但是一定要有領先性的品牌，不求多求精。以本地強勢品牌為主，比較容易落地，經營能力強的品牌為主。我相信在零售品牌招商方面，你懂得。個人意見，希望對你有幫助餐飲業(yè)態(tài)對于購物中心的人氣提升確實能起到立竿見影的效果，但是對于購物中心來說，一味的增加餐飲、休閑、娛樂、兒童游樂等業(yè)態(tài)，并不符合投資開發(fā)的本來目的，如果一味追求這些配套功能，往往會變成舍本逐木，影響了投資的回報