房產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理精講班課件講義37

1、第九章房地產(chǎn)金融與項(xiàng)目融資【考情分析】本章所占分值適中考試年份單項(xiàng)選擇題多項(xiàng)選擇題判斷題計(jì)算題合計(jì)20XX年4題4分2題4分3題3分9題11分20XX年4題4分1題2分3題3分8題9分20XX年3題3分1題2分1題1分5題6分20XX年4題4分2題4分2題2分8題10分近四年考試各章分值分析【內(nèi)容框架】第一節(jié)房地產(chǎn)資本市場第二節(jié)公開資本市場融資第三節(jié)銀行信貸融資第四節(jié)房地產(chǎn)投資信托基金第五節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資第一節(jié)房地產(chǎn)資本市場 房地產(chǎn)市場與資本市場 房地產(chǎn)權(quán)益融資 房地產(chǎn)債務(wù)融資私人市場融資與公開市場融資的區(qū)別主要在于資本投資是否可以公開交易1.房地產(chǎn)市場與資本市場隨著房地產(chǎn)價值的提高，需要金融

2、機(jī)構(gòu)提供貸款隨著信貸規(guī)模增大，金融機(jī)構(gòu)為了規(guī)避風(fēng)險，實(shí)施抵押貸款證券化所需資金量增大，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)權(quán)益的證券化【重點(diǎn)難點(diǎn)】房地產(chǎn)資本市場的組成部分私人權(quán)益融資私人債務(wù)融資公開權(quán)益融資公開債務(wù)融資私人市場融資與公開市場融資的區(qū)別主要在于資本投資是否可以公開交易2.房地產(chǎn)權(quán)益融資2.1 房地產(chǎn)權(quán)益融資的特點(diǎn)2.2 中國房地產(chǎn)權(quán)益融資狀況2.3 私募股權(quán)投資的概念與種類2.4 私募股權(quán)投資的特點(diǎn)2.5 私慕股權(quán)投資的優(yōu)缺點(diǎn)2.1 房地產(chǎn)權(quán)益融資的特點(diǎn) 是所有者權(quán)益而非債務(wù) 資金提供方與投資者共同承擔(dān)風(fēng)險，報酬是項(xiàng)目投資所形成的可分配利潤，最典型的是股票 房地產(chǎn)權(quán)益資本傳統(tǒng)上主要在私人市場融通，但隨著

3、證券市場的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)從公開資本市場融資的比例正在逐漸提高 從來源看，房地產(chǎn)權(quán)益資本主要來源于機(jī)構(gòu)投資者 在美國，機(jī)構(gòu)投資者主要是退休基金、房地產(chǎn)投資信托基金、人壽保險公司和外國投資者 由于權(quán)益投資風(fēng)險較高，商業(yè)銀行和儲蓄機(jī)構(gòu)等存款性金融機(jī)構(gòu)極少或根本不參與權(quán)益融資 【重點(diǎn)難點(diǎn)】不同類型房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益融通方式不同企業(yè)類型主要權(quán)益融資方式特點(diǎn)有限責(zé)任合伙企業(yè)有限責(zé)任公司通過在私人市場上向私人投資者、機(jī)構(gòu)投資 者出售有限責(zé)任權(quán)益份額融通資金該類股權(quán)投資的流動性較差，出售量有限，融資能力也有限股份有限公司房地產(chǎn)投資信托基金通過在公開市場上發(fā)行股票融通權(quán)益資本該類股權(quán)投資流動性較好，面向大眾投資者

4、，融資能力較強(qiáng)【20XX年真題】關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)益融資的說法，正確的有（）。A.資金融入方需要還本付息B.在私人市場和公開市場上，均可以進(jìn)行權(quán)益融資C.權(quán)益融資的資金供給方與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共同承擔(dān)投資風(fēng)險D.存款性金融機(jī)構(gòu)一般不參與房地產(chǎn)權(quán)益融資E.權(quán)益融資主要來源于個人投資者答疑編號5573090101【答案】BCD【解析】A資金融入方無須支付利息，可用項(xiàng)目投資所獲得的可分配利潤分配股息。E權(quán)益融資主要來源于機(jī)構(gòu)投資者。參見教材P284-285?！?0XX年真題】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過權(quán)益融資所獲得的資金屬于資本金，不需要還本付息。（）答疑編號5573090102【答案】【解析】參見教材P284。【

5、20XX年真題】債務(wù)融資的資金供給方與投資者共同承擔(dān)投資風(fēng)險，所希望獲得的報酬是項(xiàng)目投資所形成的可分配利潤。（）答疑編號5573090103【答案】×【解析】表述的是權(quán)益融資的特點(diǎn)。參見教材P284。2.2 中國房地產(chǎn)權(quán)益融資狀況 目前我國房地產(chǎn)企業(yè)平均規(guī)模增長速度很快，但權(quán)益資本普遍偏少，資產(chǎn)負(fù)債率高 當(dāng)權(quán)益資本規(guī)模過小，資產(chǎn)負(fù)債率偏高，過分依賴預(yù)售收入或借款，不利于防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險2.3 私募股權(quán)投資的概念與種類 概念 是對非上市公司進(jìn)行的股權(quán)投資 種類 發(fā)展融資 夾層融資 基本建設(shè)權(quán)益基金 管理層收購或杠桿收購 重組和合伙制投資基金2.4 私募股權(quán)投資的特點(diǎn) 資金募集和使用絕

6、少涉及公開市場操作，無需披露交易細(xì)節(jié) 多采取權(quán)益型投資方式，絕少涉及債權(quán)投資 一般投資于私有公司即非上市公司 比較偏向于已形成穩(wěn)定現(xiàn)金流的成形企業(yè)，有較高的投資回報 投資期限較長，35年 流動性差，無直接交易 資金來源廣泛 多采取有限合伙制，避免雙重征稅 投資退出渠道多樣化2.5 私募股權(quán)投資的優(yōu)缺點(diǎn) 私募股權(quán)融資比上市和債務(wù)融資成本高 但在銀行收緊信貸時可解決企業(yè)資金鏈緊張的燃眉之急3.房地產(chǎn)債務(wù)融資3.1 房地產(chǎn)債務(wù)融資的概念3.2 房地產(chǎn)債務(wù)融資的特點(diǎn)3.3 債務(wù)融資的類型3.4 債務(wù)融資來源3.1 房地產(chǎn)債務(wù)融資的概念 通過舉債方式融資，資金融出方不承擔(dān)項(xiàng)目投資風(fēng)險 所獲得的報酬是融資

7、協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息和有關(guān)費(fèi)用 需要還本付息，其支付利息進(jìn)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，可在稅前扣除【20XX年真題】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)董事會要求融資不得稀釋股東控制權(quán)，可供選擇的融資方式是（）。A.發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券B.發(fā)行普通股股票C.發(fā)行優(yōu)先股股票D.發(fā)行公司債券答疑編號5573090104【答案】D【解析】債務(wù)融資不會稀釋股權(quán)。參見教材P287。3.2 房地產(chǎn)債務(wù)融資的特點(diǎn)（四性） 短期性 可逆性負(fù)有到期還本付息的義務(wù) 負(fù)擔(dān)性需要支付利息 流通性債券可在市場上轉(zhuǎn)讓【20XX年真題】無論是權(quán)益融資還是債務(wù)融資，資金融出方都要承擔(dān)項(xiàng)目的投資風(fēng)險。（）答疑編號5573090105【答案】×【解析】權(quán)益融

8、資需要承擔(dān)項(xiàng)目風(fēng)險，債務(wù)融資不承擔(dān)。參見教材P287。3.3 債務(wù)融資的類型（四類） 銀行信貸3.3.2 商業(yè)信用3.3.3 企業(yè)債券3.3.4 租賃融資3.3.1 銀行信貸 按用途分為流動資金貸款和固定資產(chǎn)貸款 按期限分為短期貸款和中長期貸款 按貸款方式分為信用貸款、擔(dān)保貸款（保證貸款、抵押貸款、質(zhì)押貸款）和票據(jù)貼現(xiàn)3.3.2 商業(yè)信用 指工商企業(yè)之間相互提供的，與商品交易直接相聯(lián)系的信用形式 商業(yè)信用的工具是商業(yè)票據(jù)，商業(yè)票據(jù)分為期票和匯票兩種 優(yōu)點(diǎn)是方便和及時 缺點(diǎn)是存在信用規(guī)模、信用方向等局限3.3.3 企業(yè)債券 哪些企業(yè)可以發(fā)行債券 股份有限公司 國有獨(dú)資公司 兩個以上的國有企業(yè)或者

9、其他兩個以上的國有投資主體投資設(shè)立的有限責(zé)任公司 特點(diǎn) 企業(yè)債券由于具有較大的風(fēng)險，利率通常高于國債3.3.4 租賃融資 實(shí)質(zhì) 轉(zhuǎn)移與資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部或絕大部分風(fēng)險和報酬的租賃 主要應(yīng)用于大型設(shè)備租賃領(lǐng)域 房地產(chǎn)領(lǐng)域中的應(yīng)用 回租租賃模式 售后回租模式【20XX年真題】租賃融資在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用模式主要是（）。A.置業(yè)投資B.設(shè)備租賃C.售后回租D.權(quán)益融資答疑編號5573090106【答案】C【解析】主要是兩種模式，一是回租租賃，一是售后回租。參見教材P288。3.4 債務(wù)融資來源 商業(yè)銀行和銀行類金融機(jī)構(gòu) 國際上還包括保險公司、退休基金等機(jī)構(gòu)投資者 還包括抵押型房地產(chǎn)投資基金、商業(yè)房地

10、產(chǎn)抵押支持證券 銀行信貸是房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資的主要資金來源，即可以用在建或建成的房地產(chǎn)做抵押，也可以公開發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行債務(wù)融資 對于有比較好的盈利前景的房地產(chǎn)項(xiàng)目，金融機(jī)構(gòu)在提供債務(wù)融資的同時，還提供部分權(quán)益融資或允許部分債務(wù)融資在一定條件下轉(zhuǎn)為權(quán)益融資【20XX年真題】下列房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式中，屬于債務(wù)融資方式的有（）。A.發(fā)行企業(yè)債券B.向銀行借入信用貸款C.房地產(chǎn)開發(fā)貸款D.在公開市場上發(fā)行股票E.土地儲備貸款答疑編號5573090107【答案】ABCE【解析】D股票屬于權(quán)益融資。債務(wù)融資有四種，分別是銀行信貸、商業(yè)信用、企業(yè)債券和租賃融資。參見教材P288。第二節(jié)公開資本市場融資

11、1.相關(guān)概念2.證券市場概述3.房地產(chǎn)企業(yè)公開資本市場融資方式4.公開資本市場融資中的定價問題1.相關(guān)概念 資本市場 期限在一年以上的各種資金借貸和證券交易 包括國債市場、股票市場、企業(yè)中長期債券市場和中長期放款市場 公開資本市場 指可公開交易的證券市場，包括股票市場和債券市場 公開資本市場融資 通過證券市場融資2.證券市場概述2.1 證券市場的分類2.2 證券市場的構(gòu)成要素2.3 證券市場的功能 籌資功能：為資金需求者籌集資金 定價功能：為資本決定價格 資本配置功能：通過證券價格引導(dǎo)資本流動從而實(shí)現(xiàn)資本合理配置3.房地產(chǎn)企業(yè)公開資本市場融資方式3.1 何為房地產(chǎn)上市公司3.2 房地產(chǎn)企業(yè)的股

12、票市場融資3.3 房地產(chǎn)企業(yè)的債券市場融資3.1 何為房地產(chǎn)上市公司 指房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)收入或者利潤占整體比重超過50%的上市公司3.2 房地產(chǎn)企業(yè)的股票市場融資（四種） 首次公開發(fā)行 配發(fā)向原股東配售股票 增發(fā)向不特定對象公開募集股份 認(rèn)股權(quán)證增長與配股在本質(zhì)上沒有大的區(qū)別，但增發(fā)融資與配股相比具有限制條件少、融資規(guī)模大的優(yōu)點(diǎn)，而且定向增發(fā)在一定程度上還可以有效解決控制權(quán)和業(yè)績指標(biāo)被稀釋的問題，因而越來越多的地被房地產(chǎn)公司利用3.3 房地產(chǎn)企業(yè)的債券市場融資 公司債券 可轉(zhuǎn)換債券 指上市公司發(fā)行的在一定期間內(nèi)依據(jù)約定的條件可以轉(zhuǎn)換成股份的公司債券 兼具債券和股票的特征 分離交易的可轉(zhuǎn)換公司債券

13、【歸納總結(jié)】房地產(chǎn)企業(yè)公開市場融資方式房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益融資房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資首次公開發(fā)行配發(fā)增發(fā)認(rèn)股權(quán)證公司債券可轉(zhuǎn)換債券分離交易的可轉(zhuǎn)換公司債券【20XX年真題】下列融資渠道中，屬于公眾市場債務(wù)融資形式的是（）。A.發(fā)行公司債券B.權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托基金C.發(fā)行股票D.商業(yè)銀行貸款答疑編號5573090108【答案】A【解析】BC屬于權(quán)益融資。D銀行貸款屬于債務(wù)融資，但不能公開交易。參見教材P296。4.公開資本市場融資中的定價問題（企業(yè)發(fā)行股票的價值判斷）4.1 企業(yè)或資產(chǎn)估值模型4.2 股票發(fā)行價格定價方式【重點(diǎn)指標(biāo)】兩個重要指標(biāo) 市盈率（P/E）：股價/每股收益 市凈率（P/B）：股價

14、/每股凈資產(chǎn)【20XX年真題】下列市盈率的表達(dá)式中，正確的是（）。A.市盈率=股價/每股凈資產(chǎn)B.市盈率=股價/每股收益C.市盈率=市值/銷售收入D.市盈率=市值/現(xiàn)金流答疑編號5573090109【答案】B【解析】市盈率（P/E）股價/每股收益；市凈率（P/B）股價/每股凈資產(chǎn)。參見教材P298。4.2 股票發(fā)行價格定價（三種方式） 累計(jì)投標(biāo)方式 發(fā)行人通過詢價機(jī)制確定發(fā)行價格，并自主分本股份 詢價機(jī)制是指主承銷商先確定新股發(fā)行價格區(qū)間，雙方對發(fā)行價格反復(fù)修正，最終確定發(fā)行價格 固定價格方式 主承銷商直接確定一個發(fā)行價格 競價方式第三節(jié)銀行信貸融資1.與房地產(chǎn)開發(fā)投資相關(guān)的銀行信貸種類2.房

15、地產(chǎn)開發(fā)貸款3.土地儲備貸款4.房地產(chǎn)抵押貸款1.與房地產(chǎn)開發(fā)投資相關(guān)的銀行信貸種類房地產(chǎn)開發(fā)類貸款，均以所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（土地或在建工程）或所購買的房地產(chǎn)作為抵押物2.房地產(chǎn)開發(fā)貸款（俗稱開發(fā)貸）2.1 開發(fā)貸款的分類2.2 地產(chǎn)開發(fā)貸款2.3 房產(chǎn)開發(fā)貸款2.4 開發(fā)貸款的風(fēng)險2.5 開發(fā)貸款的風(fēng)險管理2.1 開發(fā)貸款的分類2.2 地產(chǎn)（土地）開發(fā)貸款（兩類）2.3 房產(chǎn)開發(fā)貸房產(chǎn)開發(fā)貸的撥付隨工程建設(shè)進(jìn)度分階段撥付，且同時確保用于既定的目的必須確保工程未已按期支付給施工單位【重點(diǎn)難點(diǎn)】關(guān)于獲得抵押貸款承諾 為了避免出現(xiàn)竣工時無法獲得抵押貸款的情況，發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款的金融機(jī)構(gòu)有時會要求

16、開發(fā)商事先獲得抵押貸款承諾，即另一貸款人承諾在項(xiàng)目建成后，同意發(fā)放抵押貸款 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能否獲得其他金融機(jī)構(gòu)提供的抵押貸款承諾,越來越成為金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放商用房地產(chǎn)開發(fā)貸款的重要條件之一【20XX年真題】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能否獲得其他金融機(jī)構(gòu)提供的抵押貸款承諾,越來越成為金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放商用房地產(chǎn)開發(fā)貸款的重要條件之一。 （）答疑編號5573090110【答案】【解析】參見教材P300?！?0XX年真題】下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)貸款的表述中，錯誤的是（）。A.債權(quán)人通常是商業(yè)銀行B.不能用于償還土地購置貸款C.主要擔(dān)保物為在建工程及相關(guān)土地使用權(quán)D.還款資金來源通常是銷

17、售收入答疑編號5573090111【答案】B【解析】建設(shè)貸款可以用于償還土地購置貸款（不提供土地購置貸款是我國的規(guī)定）。參見教材P300?！?0XX年真題】建設(shè)貸款的還款資金來源，通常是銷售收入或（）。A.租金收入B.土地出讓收入C.長期抵押貸款D.凈經(jīng)營收入答疑編號5573090112【答案】C【解析】房產(chǎn)開發(fā)貸款的還款資金來源，通常是銷售收入或房地產(chǎn)抵押貸款。參見教材P300。 2.4 開發(fā)貸款的風(fēng)險（七類） 政策風(fēng)險 市場風(fēng)險 經(jīng)營風(fēng)險 投資經(jīng)營失誤造成實(shí)際經(jīng)營成果偏離期望值并最終難以歸還貸款的可能 財(cái)務(wù)風(fēng)險 投資者運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿，使用債務(wù)融資而導(dǎo)致現(xiàn)金收益不足以償還債務(wù)的可能 完工風(fēng)險

18、開發(fā)項(xiàng)目有超支和未按期竣工的可能 抵押物估價風(fēng)險 銀行在發(fā)放貸款之前對抵押物的估價不當(dāng)而造成損失的可能性 貸款保證風(fēng)險 發(fā)放貸款時對保證人的錯誤判斷而導(dǎo)致貸款難以歸還的可能性2.5 開發(fā)貸款的風(fēng)險管理 必須四證齊全 對未取得國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證的項(xiàng)目，不得發(fā)放任何形式貸款 自有資金不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的35% 開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)合法性和可行性 對成立不滿3年且開發(fā)項(xiàng)目較少的企業(yè)審慎發(fā)放貸款，對經(jīng)營管理存在問題，有不良經(jīng)營記錄的企業(yè)嚴(yán)格限制 分期發(fā)放貸款，并對資金使用情況進(jìn)行監(jiān)控，防止挪用 對開發(fā)企業(yè)的銷售款進(jìn)行監(jiān)控，防止挪用 密切關(guān)注開發(fā)企業(yè)開發(fā)情

19、況，以確保同業(yè)銀行對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款后，該房屋能夠在合理期限內(nèi)正式交付使用 嚴(yán)格執(zhí)行商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金貸款的規(guī)定 對房地產(chǎn)開發(fā)貸款實(shí)施封閉管理【20XX年真題】在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)日建設(shè)過程中,如果不能如期取得政府的相關(guān)許可，則該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目將面臨（）。A.政策風(fēng)險B.市場風(fēng)險C.財(cái)務(wù)風(fēng)險D.信用風(fēng)險答疑編號5573090201【答案】A【解析】參見教材P300?！?0XX年真題】金融機(jī)構(gòu)在為房地產(chǎn)置業(yè)投資者發(fā)放抵押貸款前，規(guī)定權(quán)益投資比率的目的是為了控制信貸風(fēng)險。（）答疑編號5573090202【答案】【解析】規(guī)定權(quán)益投資比率，即自有資金比

20、例最低比率，就是為了控制風(fēng)險。參見教材P301?！?0XX年真題】銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款實(shí)行風(fēng)險管理采取的措施有（）。A.分期發(fā)放貸款，對其資金使用情況進(jìn)行監(jiān)控B.對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售款進(jìn)行監(jiān)控，防止銷售款挪作他用C.要求申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本金不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%D.不向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款E.密切關(guān)注開發(fā)情況，以確保房屋能在合理期限內(nèi)交付使用答疑編號5573090203【答案】ABDE【解析】C資本金不低于35%。參見教材P302?！?0XX年真題】商業(yè)銀行為降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險，在發(fā)放貸款前要求開發(fā)項(xiàng)目具有（）。A.國有土地使用證B.建設(shè)用地規(guī)劃許

21、可證C.建設(shè)工程規(guī)劃許可證D.建設(shè)工程施工許可證E.商品房預(yù)售許可證答疑編號5573090204【答案】ABCD【解析】必須四證齊全。不要求有預(yù)售許可證。參見教材P302。3.土地儲備貸款3.1 土地儲備貸款借款的人的條件（三條件）3.2 土地儲備項(xiàng)目的條件（五條件）3.3 土地儲備貸款的相關(guān)規(guī)定3.4 土地儲備貸款的風(fēng)險3.5 土地儲備貸款的風(fēng)險管理3.1 土地儲備貸款借款的人的條件（三條件） 是經(jīng)省市人民政府批準(zhǔn)成立的土地儲備中心，或受政府委托依法從事土地收購、整理及儲備工作的企業(yè)法人（政府的事業(yè)單位或是受政府委托的企業(yè)） 經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)登記的企（事）業(yè)法人，已取得人民銀行頒發(fā)的貸

22、款證 經(jīng)營管理規(guī)范、財(cái)務(wù)狀況良好，具有按期償還貸款本息的能力3.2 土地儲備項(xiàng)目條件（五條件） 貸款項(xiàng)目所在城市好 貸款項(xiàng)目符合城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，并列入政府年度土地儲備計(jì)劃（兩規(guī)劃一計(jì)劃） 貸款用于收購儲備的土地為可出讓的經(jīng)營性用地 貸款項(xiàng)目涉及農(nóng)用地時，應(yīng)具備農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)和征地手續(xù) 貸款須與具體地塊相對應(yīng)，項(xiàng)目增值潛力大，出讓前景良好3.3 土地儲備貸款的相關(guān)規(guī)定 土地儲備貸款應(yīng)為擔(dān)保貸款，但一般用擬儲備地塊的土地使用權(quán)證作為抵押 政府儲備土地設(shè)定抵押權(quán)的價值，為市場評估價值扣除應(yīng)當(dāng)上繳政府的土地出讓收益 土地儲備貸款產(chǎn)行專款專用、封閉管理，儲備土地出讓收入扣除政府土地出讓收益后，優(yōu)

23、先用于償還土地儲備貸款的本金和利息【20XX年真題】我國城市土地收購儲備過程中的土地儲備貸款，應(yīng)屬于擔(dān)保貸款。（）答疑編號5573090205【答案】【解析】土地儲備貸款應(yīng)為擔(dān)保貸款，但一般用擬儲備地塊的土地使用權(quán)證作為抵押。參見教材P303。3.4 土地儲備貸款的風(fēng)險 土地儲備中心自有運(yùn)作資金嚴(yán)重不足，主要依靠銀行貸款 土地出讓計(jì)劃不明確，還貸資金來源的時間不能與貸款期限相匹配 土地儲備中心貸款抵押中法律問題帶來的風(fēng)險 先由財(cái)政部門向銀行出具承諾書，銀行考慮到政府的信用辦理貸示，但實(shí)際上政府及事業(yè)單位不能作保證人，政府的擔(dān)保在法律上沒有效力3.5 土地儲備貸款的風(fēng)險管理 對資本金不足，經(jīng)營管

24、理不規(guī)范的借款人，審慎發(fā)放貸款 貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年 對包括該土地的性質(zhì)、權(quán)屬關(guān)系等整體情況，進(jìn)行認(rèn)真的調(diào)查分析 實(shí)時掌握土地價值狀況，避免由于土地價值虛增或其他情況而導(dǎo)致的貸款風(fēng)險【20XX年真題】按照財(cái)政部和中國人民銀行的規(guī)定,土地儲備貸款應(yīng)為擔(dān)保貸款，故政府的各類財(cái)政性資金可以用于土地儲備貸款的擔(dān)保。（）答疑編號5573090206【答案】×【解析】實(shí)際上政府及事業(yè)單位不能作保證人，政府的擔(dān)保在法律上沒有效力。參見教材P304。【20XX年真題】以抵押貸款方式向土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款，其貸款額度不超過土地（）的70%。A.評估價值

25、B.實(shí)際價值C.投資價值D.出讓金收入答疑編號5573090207【答案】A【解析】以抵押貸款方式向土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)放，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。參見教材P304。4.房地產(chǎn)抵押貸款4.1 房地產(chǎn)抵押貸款的概念與分類4.2 個人住房抵押貸款4.3 商用房地產(chǎn)抵押貸款4.4 在建工程抵押貸款4.5 個人住房貸款的風(fēng)險4.6 金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)抵押物的要求房地產(chǎn)抵押貸款是指借款人以其合法擁有的房地產(chǎn)，在不轉(zhuǎn)移占有方式的前提下，向貸款人提供債務(wù)履行擔(dān)保，獲得貸款的行為4.1 房地產(chǎn)抵押貸款的概念與分類房地產(chǎn)抵押貸款個人住房抵押貸款商用房地產(chǎn)抵押貸款在建工程抵押

26、貸款4.2 個人住房抵押貸款 貸給消費(fèi)者，以購買的房為抵押物 分為商業(yè)性住房抵押貸款和政策性住房抵押貸款（公積金貸款）兩類 分為固定利率貸款和可調(diào)利率貸款兩種，我國實(shí)行可調(diào)利率，從下年初開始按新利率4.2 個人住房抵押貸款（續(xù)） 還本付息方式分為按月等額還本付息、按月遞減還本付息、按月遞增還本付息、期間按月付息期末還本、期間按固定還款常數(shù)還款期末一次結(jié)算等方式 抵押貸款額度上限為住房價值的80%，貸款期限最長不超過30年 構(gòu)成抵押貸款一級市場【重點(diǎn)難點(diǎn)】個人住房貸款的兩方面風(fēng)險 金融機(jī)構(gòu)發(fā)放個人住房貸款的風(fēng)險一方面來自申請貸款的購房者，另一方面來自開發(fā)商 購房者的個人信用評價不準(zhǔn)或開發(fā)商的項(xiàng)目

27、由于各種原因不能按期竣工，都會給金融機(jī)構(gòu)帶來風(fēng)險【20XX年真題】個人住房抵押貸款采用等額還本付息方式還款時，各期還款額中包含的本金相等。（）答疑編號5573090208【答案】×【解析】等額還本付息，還款總數(shù)是相等的，但是本金和利息各期所占比例不同，利息比例越來越小，本金所占比例越來越大。參見教材P307。4.3 商用房地產(chǎn)抵押貸款 還款來源主要是商用房地產(chǎn)的經(jīng)營凈收益,受租金水平、出租率、運(yùn)營成本等市場因素影響，所以風(fēng)險高 貸款價值比率不超過60%，期限不超過10年 貸款利率高于個人住房抵押貸款 僅對已通過竣工驗(yàn)收的商用房地產(chǎn)發(fā)放【重點(diǎn)難點(diǎn)】 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不能預(yù)售，但如果開發(fā)商

28、能獲得商用房地產(chǎn)抵押貸款承諾，即有金融機(jī)構(gòu)承諾項(xiàng)目竣工或達(dá)到某一出租率水平時，可發(fā)放長期商用房地產(chǎn)抵押貸款，則開發(fā)商比較容易獲得建設(shè)貸款。【20XX年真題】商業(yè)銀行發(fā)放的商用房地產(chǎn)抵押貸款的貸款價值比通常低于個人住房抵押貸款的貸款價值比，原因主要是（）。A.商用房地產(chǎn)風(fēng)險更高B.商用房地產(chǎn)的收益更高C.商用房地產(chǎn)的價值更高D.商用房地產(chǎn)的增值潛力更大答疑編號5573090209【答案】A【解析】商用房地產(chǎn)抵押貸款的還款來源主要是商用房地產(chǎn)的經(jīng)營凈收益，受租金水平、出租率、運(yùn)營成本等市場因素影響，所以風(fēng)險高。參見教材P307。4.4 在建工程抵押貸款 以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合法方式取得的土地使用權(quán)連同

29、在建工程的投入資產(chǎn)作為抵押物 一次確定貸款額度，一次辦理承包工程合同的房屋期權(quán)抵押登記，按工程形象進(jìn)度和約定的貸款價值比率分次發(fā)放貸款4.5 個人住房貸款的風(fēng)險（五類）操作風(fēng)險對客戶調(diào)查不深入，容易出現(xiàn)假按揭信用風(fēng)險 市場風(fēng)險 包括市場供求風(fēng)險、市場周期風(fēng)險、政策性風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險和利率風(fēng)險 管理風(fēng)險 銀行的管理能力不高，如借款人資質(zhì)審查不嚴(yán)、手續(xù)不完整、放松貸款條件等 法律風(fēng)險【20XX年真題】商業(yè)銀行發(fā)放個人住房抵押貸款可能面臨的信用風(fēng)險不包括（）。A.開發(fā)商違法預(yù)售B.借款人賴賬不還C.借款人拖延還款D.房地產(chǎn)市場供需失衡答疑編號5573090210【答案】D【解析】D屬于市場風(fēng)險。參見教

30、材P308?！?0XX年真題】個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)中，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)的信用風(fēng)險有（）。A.惡意欺詐B.市場疲軟C.項(xiàng)目拖期D.質(zhì)量糾紛E.違法預(yù)售答疑編號5573090211【答案】ACDE【解析】B屬于市場風(fēng)險，不屬于信用風(fēng)險。參見教材P308?！?0XX年真題】銀行對個人發(fā)放住房抵押貸款時，如果對借款人資質(zhì)審查不嚴(yán)或放松貸款條件，則會給銀行帶來（）。A.操作風(fēng)險B.法律風(fēng)險C.信用風(fēng)險D.管理風(fēng)險答疑編號5573090212【答案】D【解析】注意區(qū)分這幾種風(fēng)險的含義。參見教材P308。【20XX年真題】銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)中發(fā)生的“假按揭”屬于（）風(fēng)險。A.信用B.管理C.法律D.操

31、作答疑編號5573090213【答案】D【解析】參見教材P308。4.6 金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)抵押物的要求 合法設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán) 擇優(yōu)選擇設(shè)押的房地產(chǎn) 合理確定抵押率（風(fēng)險小，抵押率高70%，風(fēng)險大，抵押率低） 處置抵押物的渠道暢通【重點(diǎn)難點(diǎn)】合理確定抵押率比率適用情況銀行的態(tài)度抵押率高一般為70%房地產(chǎn)變現(xiàn)能力強(qiáng)，市場條件好，對抵押物價值判斷合理，貸款期限適中銀行較為樂觀抵押率低50%或60%房地產(chǎn)條件差，市場條件不好等銀行持審慎態(tài)度抵押率是貸款金額與抵押物價值之比，又稱貸款價值比率4.7 個人住房抵押貸款的風(fēng)險管理 嚴(yán)格遵守貸款年限、貸款價值比率方面的規(guī)定，抵押物的價值的確定，以物業(yè)在該次買賣

32、交易中的成交價格或評估價格的較低者為準(zhǔn) 詳細(xì)審查借款人的相關(guān)信息 通過各處信息判斷借款人的還款能力 考核借款人還款能力 在發(fā)放貸款前應(yīng)對新建房進(jìn)行整體性估價【重點(diǎn)難點(diǎn)】如何考核借款人的還款能力（兩指標(biāo)） 月還款額與收入比控制在50%以下 月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下答疑編號5573090301【答案】C【解析】采用月所有債務(wù)支出與收入比這個指標(biāo)，不能大于55%。（1200+100+800）/55%=3818.18元。參見教材P310。【20XX年真題】銀行向某家庭發(fā)放了一筆月還款額為2000元的個人住房抵押貸款；該家庭所購住房的物業(yè)管理費(fèi)為每月150元。從當(dāng)前我國商業(yè)銀行風(fēng)險管理的角

33、度來看，該家庭的月均收入應(yīng)不低于（）元。A.3583 B.3909C.4300 D.4778答疑編號5573090302【答案】C【解析】考核指標(biāo)房產(chǎn)支出與收入比。本題中沒有提及其它債務(wù)問題，所以不計(jì)算第二個指標(biāo)。5.房地產(chǎn)抵押貸款二級市場5.1 房地產(chǎn)抵押貸款二級市場的概念5.2 抵押貸款業(yè)務(wù)的職能5.3 二級市場發(fā)展條件5.4 二級市場上交易的抵押貸款支持證券的類型5.1 房地產(chǎn)抵押貸款二級市場的概念 通過購買一級市場發(fā)放的抵押貸款，將其轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)抵押支持證券，并在證券市場上交易這些證券5.2 抵押貸款業(yè)務(wù)的職能 抵押貸款產(chǎn)品的設(shè)計(jì) 貸款的銷售或營銷 貸款的管理或運(yùn)作 貸款的融資 貸款風(fēng)

34、險的承擔(dān) 違約或者拖欠貸款的管理5.3 二級市場發(fā)展的條件 需要有一個健全的房地產(chǎn)抵押貸款一級市場 還要有支撐抵押貸款二級市場發(fā)展的市場條件（三條件） 商業(yè)銀行制定了有利于證券化的優(yōu)惠的稅收和會計(jì)法規(guī) 為證券化提供法律支持，不需要借款人同意就可以轉(zhuǎn)讓抵押貸款權(quán)益 有一個穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境5.4 二級市場上交易的抵押貸款支持證券的類型 抵押貸款支持債券 抵押貸款傳遞證券 抵押貸款直付債券 抵押貸款擔(dān)保債務(wù)第四節(jié)房地產(chǎn)投資信托基金1.房地產(chǎn)投資信托基金概述2.投資信托基金分類3.投資信托基金的組織形式和結(jié)構(gòu)4.信托基金風(fēng)險及管理1.房地產(chǎn)投資信托基金概述1.1 房地產(chǎn)投資信托的概念1.2 房地產(chǎn)投資信

35、托的組織形式與資金來源1.3 信托基金的功能1.4 信托基金的特征1.1 房地產(chǎn)投資信托的概念 通過制定信托投資計(jì)劃，信托公司與投資者簽訂信托投資合同，通過發(fā)行信托受益憑證或股票等方式受托投資者的資金，用于房地產(chǎn)投資或房地產(chǎn)抵押貸款投資，并委托或聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員實(shí)施經(jīng)營管理的一種資金信托投資方式（基于信任的委托）1.2 房地產(chǎn)投資信托的組織形式與資金來源1.3 信托基金的功能 提供了收益較高的投資工具 提高了房地產(chǎn)投資的流動性 為投資者有效規(guī)避風(fēng)險 為房地產(chǎn)企業(yè)提供了直接融資渠道系數(shù)是將投資工具的市場價值波動性與某一標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)波動性的相對值，該系數(shù)小，說明波性動小1.4 信托基金的特征（五

36、大特征） 流動性好 市場價值穩(wěn)定 高現(xiàn)金回報 有效分散風(fēng)險 抵御通貨膨脹【20XX年真題】一般來說，投資于房地產(chǎn)信托基金（REITs）的風(fēng)險比直接投資于房地產(chǎn)的風(fēng)險要小得多，這主要是因?yàn)镽EITs具有（）。A.較高的收益性B.較強(qiáng)的流動性C.直接融資的功能D.抵御通貨膨脹影響的功能答疑編號5573090303【答案】B【解析】信托的流動性僅次于現(xiàn)金。流動性好就會減小風(fēng)險。參見教材P314。2.投資信托基金分類與組織形式和結(jié)構(gòu)2.1 投資信托基金按投資業(yè)務(wù)不同的分類2.2 投資信托基金按信托性質(zhì)分類2.3 投資信托的組織形式2.4 房地產(chǎn)估價師在投資信托中的角色2.1 投資信托基金按投資業(yè)務(wù)不同

37、分類權(quán)益型以收益性物業(yè)的出租、經(jīng)營管理和開發(fā)為主主要收入是出租收入抵押型為開發(fā)商和抵押貸款者提供抵押貸款服務(wù)主要收入來源是抵押貸款利息收入混合型同時經(jīng)營上述兩種業(yè)務(wù)2.2 投資信托按信托性質(zhì)分類【20XX年真題】按信托性質(zhì)分類，房地產(chǎn)投資信托基金的類型有（）。A.權(quán)益型B.抵押型C.傘型合伙D.多重合伙E.混合型答疑編號5573090304【答案】CD【解析】ABE是按投資業(yè)務(wù)分類。參見教材P318。【20XX年真題】下列關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金的表述中，正確的有（）。A.資金的主要來源是發(fā)行股票和金融市場上的融資B.抵押型房地產(chǎn)投資信托主要以收益性物業(yè)的出租、經(jīng)營和開發(fā)為主營業(yè)務(wù)C.按信托性質(zhì)

38、可以分為傘型合伙和多重合伙型房地產(chǎn)投資信托基金D.房地產(chǎn)投資信托基金的收益能夠在一定程度上抵消通貨膨脹E.一般委托專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員實(shí)施經(jīng)營管理答疑編號5573090305【答案】ACDE【解析】B權(quán)益型信托主要以收益性物業(yè)為主營業(yè)務(wù)。參見教材P318。2.3 投資信托的組織形式2.4 房地產(chǎn)估價師在其中的角色4.信托基金風(fēng)險及管理4.1 信托基金的風(fēng)險（三類風(fēng)險）4.2 信托基金的風(fēng)險管理4.1 風(fēng)險（三類風(fēng)險）概念原因經(jīng)營風(fēng)險由于依托獲利能力大小不同導(dǎo)致貸款的收益差別經(jīng)理人的投資管理能力外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境和投資項(xiàng)目的盈利能力市場風(fēng)險由于信托證券價格在交易場所的變化而給投資者帶來的風(fēng)險利率風(fēng)險利率

39、上升，會引起債權(quán)組合價值相對下降，特別是抵押債權(quán)型信托損失較大美國信托多采用浮動利率，短期貸款利率風(fēng)險小【20XX年真題】由于REITs投資物業(yè)的類型多種多樣，所以REITs投資者幾乎不會受到利率變化帶來的風(fēng)險影響。（）答疑編號5573090306【答案】×【解析】利率的變化會給信托的實(shí)際收益帶來損失，特別是抵押債權(quán)型，因?yàn)樗馁Y產(chǎn)主要是由一些長期固定利率的抵押貸款組成。一般對于一些短期貸款來說，利率風(fēng)險非常小。參見教材P322。4.2 風(fēng)險管理 提升專業(yè)化經(jīng)營水平 提升規(guī)模經(jīng)營水平 吸引機(jī)構(gòu)投資者參與 制定積極穩(wěn)妥的經(jīng)營戰(zhàn)略 建立優(yōu)秀的管理隊(duì)伍第五節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資1.房地產(chǎn)項(xiàng)目融資

40、的概念2.房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案3.金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的審查1.房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的概念 房地產(chǎn)項(xiàng)目使用資金的特性（三對矛盾） 資金投入的集中性和來源分散性的矛盾 資金投入量大和每筆收入來源小的矛盾 投資回收周期長和再生產(chǎn)過程連續(xù)的矛盾 項(xiàng)目融資的含義 實(shí)質(zhì)是為房地產(chǎn)投資融通資金，以達(dá)到盡快開發(fā)、提高投資效益的目的2.房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案2.1 融資組織形式選擇明確融資主體（兩種類型）2.2 資金來源選擇2.3 資本金籌措規(guī)定2.4 新設(shè)項(xiàng)目法人項(xiàng)目資本金籌措2.5 既有項(xiàng)目法人項(xiàng)目資本金籌措2.6 既有項(xiàng)目上市公司時資本金籌措2.7 債務(wù)資金籌措2.8 預(yù)售或預(yù)租2.9 融資方案分析既有項(xiàng)目法人

41、融資形式由既有法人組織融資活動并承擔(dān)責(zé)任和風(fēng)險擬建項(xiàng)目在既有法人資產(chǎn)和信用基礎(chǔ)上進(jìn)行，并形成增量資產(chǎn)從既有法人的財(cái)務(wù)整體狀況考察融資后的償債能力新設(shè)項(xiàng)目法人融資形式由新設(shè)項(xiàng)目法人籌集資本金和債務(wù)資金新設(shè)項(xiàng)目法人承擔(dān)相應(yīng)的融資責(zé)任和風(fēng)險從項(xiàng)目投產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)效益來考察償債能力2.1 融資組織形式選擇明確融資主體（兩種類型）【20XX年真題】新設(shè)項(xiàng)目法人融資形式的特點(diǎn)有（）。A.項(xiàng)目投資由新設(shè)項(xiàng)目法人籌集的資本金和債務(wù)資金構(gòu)成B.新設(shè)項(xiàng)目法人承擔(dān)相應(yīng)的融資責(zé)任和風(fēng)險C.從項(xiàng)目投資后的經(jīng)濟(jì)效益來考察償債能力D.從既有法人的財(cái)務(wù)整體狀況來考察融資后的償債能力E.擬建項(xiàng)目在既有法人資產(chǎn)和信用基礎(chǔ)上進(jìn)行，并形

42、成其增量資產(chǎn)答疑編號5573090307【答案】ABC【解析】DE是既有法人融資的特點(diǎn)。參見教材P324。2.2 資金來源選擇 自有資金 信貸資金 證券市場資金 非銀行金融機(jī)構(gòu)資金 其他機(jī)構(gòu)和個人的資金 預(yù)售或預(yù)租收入2.3 資本金籌措的規(guī)定 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例為35% 房地產(chǎn)置業(yè)投資資本金比例為購置物業(yè)時所須支付的首付款比例 資本金出資形態(tài)可以是現(xiàn)金，也可以是實(shí)物、土地使用權(quán)，實(shí)物必須經(jīng)評估，且不超過一定的比例2.4 新設(shè)項(xiàng)目法人項(xiàng)目資本金 政府政策性資金 國家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)入股的資金 國內(nèi)外企業(yè)入股的資金 社會團(tuán)體和個人入股的資金【20XX年真題】新設(shè)項(xiàng)目法人資本金籌措渠道不包括（）。A.政府政策性資金B(yǎng).國內(nèi)外企業(yè)入股的資金C.個人入股的資金D.資產(chǎn)變現(xiàn)的資金答疑編號5573090308【答案】D【解析】新法人哪來的可變現(xiàn)的資產(chǎn)。參見教材P325。【20XX年真題】新設(shè)項(xiàng)