創(chuàng)新集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展

1、創(chuàng)新集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)  統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展    摘 要： 1 賦予集體建設(shè)用地與國有建設(shè)用地同等的法律地位。兩種產(chǎn)權(quán)，同一市場，同權(quán)、同地、同價。2 解除法律對集體建設(shè)用地使用權(quán)使用主體范圍的過多限制。允許集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個人使用集體建設(shè)用地。3 明確集體建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式?？赏ㄟ^有償或劃拔方式依法取得，參照國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓的有關(guān)規(guī)定科學(xué)運(yùn)作。4 明確集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)范圍及遵循的原則。存量集體建設(shè)用地和依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)后的新增集體建設(shè)用地均可依法流轉(zhuǎn)。但必須同時符合土地利用總體規(guī)劃、城鎮(zhèn)村建設(shè)規(guī)劃

2、、國家產(chǎn)業(yè)政策、節(jié)約集約用地政策等法規(guī)政策要求，不得用于房地產(chǎn)開發(fā)和商品住宅建設(shè)。5 明確流轉(zhuǎn)管理體制?？h政府統(tǒng)一審批，國土資源局承辦具體工作，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府統(tǒng)一組織、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一整理開發(fā)、統(tǒng)一管理。6 培育健全流轉(zhuǎn)市場。與國有建設(shè)用地納入同一個市場，按照自愿、公開、公平的原則，由市場統(tǒng)一配置。7 明確產(chǎn)權(quán)界定原則。集體土地所有權(quán)性質(zhì)不變，所有權(quán)主體不多，使用權(quán)確定給依法取得集體建設(shè)用地使用權(quán)的單位或個人。8 明確使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益主體及分配和使用管理原則。所有權(quán)主體即原集體經(jīng)濟(jì)組織為首次流轉(zhuǎn)收益主體，再次流轉(zhuǎn)發(fā)生增值收益的，由國家、集體、原使用權(quán)主體、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府按比例分享。 關(guān)鍵詞：土地管理

3、集體建設(shè)用地 創(chuàng)新流轉(zhuǎn) 統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展建國多年來，廣大農(nóng)民群眾所有的集體土地為國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會各項(xiàng)事業(yè)發(fā)展提供了強(qiáng)大的支撐和保障作用，廣大農(nóng)村為此付出了歷史性的貢獻(xiàn)和犧牲，隨著社會的發(fā)展城鄉(xiāng)差距日益加大。在建設(shè)有中國特色社會主義的今天，加快新農(nóng)村建設(shè)，有效解決“三農(nóng)”問題已是迫在眉睫、事關(guān)全局的戰(zhàn)略性課題，而最根本的就是要賦予集體土地與國有土地同等的法律地位，創(chuàng)新集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，讓廣大農(nóng)民群眾真正享受到集體土地的資產(chǎn)價值利益，促其快速致富。1 賦予集體建設(shè)用地與國有建設(shè)用地同等的法律地位在我國實(shí)行土地的社會主義公有制框架下，全民所有的國有土地和農(nóng)民群眾集體所有的集體土地，一直處

4、于兩種不平等的法律地位，受到兩種不公平的法律待遇。隨著改革開放的不斷深入和特色社會主義的不斷發(fā)展，這種差別越來越顯著。國家以法律的形式使國有土地的所有權(quán)能、使用權(quán)能、資源價值、資產(chǎn)價值基本能夠得到充分實(shí)現(xiàn)。而對于集體土地，法律一直禁止使用權(quán)流轉(zhuǎn)，導(dǎo)致集體土地的所有權(quán)能、使用權(quán)能、資源、資產(chǎn)價值不能得以充分實(shí)現(xiàn)。解決這一問題的關(guān)鍵就是需要對土地管理法的一些條款進(jìn)行修訂，從法律上明確集體土地與國有土地具有同等的法律地位，從法律上保障集體土地所有權(quán)主體能夠充分行使所有權(quán)的占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)能，允許集體建設(shè)用地同國有建設(shè)用地一樣能夠有償、有期限、可流轉(zhuǎn)使用，由同一個市場統(tǒng)一配置，同權(quán)、同地、

5、同價。杜絕濫用征地權(quán)，充分保護(hù)農(nóng)民的權(quán)益。2 解除法律對集體建設(shè)用地使用權(quán)使用主體范圍的過多限制 作者簡介： 陳合永，男，新野縣國土資源局副局長張榮耀，男，新野縣國土資源局股長 土地管理法第四十三條規(guī)定：只有興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅、或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)可以使用農(nóng)民集體所有的土地；除此之外，任何單位或個人進(jìn)行任何項(xiàng)目建設(shè)都不得使用集體所有的土地，應(yīng)申請使用國有土地。土地管理法第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓，轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。但是符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外?！眹k發(fā)2

6、00771號文對此又作了進(jìn)一步的強(qiáng)調(diào)。上述規(guī)定實(shí)質(zhì)上是限定了集體建設(shè)用地的使用權(quán)主體范圍，也就是僅限于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或其內(nèi)部成員。國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的規(guī)定（國辦200428號）第十條：“在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)”，這是對土地管理法原來規(guī)定的一定突破，但如何“依法”？實(shí)則無法可依。鑒于此，應(yīng)抓緊對土地管理法進(jìn)行修訂，解除法律對集體建設(shè)用地使用權(quán)使用主體范圍的過多限制，適時制訂“集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)條例”，允許集體建設(shè)用地使用權(quán)同國有建設(shè)用地使用權(quán)一樣可以流轉(zhuǎn)，接受市場統(tǒng)一配置。另一方面從現(xiàn)實(shí)情況看，  &

7、#160;  由于社會不斷發(fā)展變化，歷史的原因造成了有相當(dāng)一部分集體建設(shè)用地目前處于閑置或低效利用狀態(tài)，但由于投資成本大，經(jīng)濟(jì)條件差等因素的制約，復(fù)墾成耕地的難度大，且不現(xiàn)實(shí)。這種情況下，如果仍局限于本集體組織或其成員使用，顯然要浪費(fèi)土地資源，不符合節(jié)約、集約用地的政策精神。如果允許其他組織或個人使用，一方面可解決集體土地閑置、浪費(fèi)問題；另一方面又可以通過有償流轉(zhuǎn)，增加農(nóng)民收入，達(dá)到雙贏的目的。3 明確集體建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式仿照國有土地使用權(quán)的取得方式，將集體建設(shè)用地使用權(quán)的取得設(shè)定為劃撥取得和有償取得兩種方式。本集體經(jīng)濟(jì)組織或其成員用于公共設(shè)施、公益事業(yè)、宅基地建設(shè)

8、的，本集體組織自辦企業(yè)的，按劃撥方式取得，無償、無限期使用。本集體經(jīng)濟(jì)組織（或其成員）與外單位（或個人）共同辦企業(yè)，其他單位（或個人）單獨(dú)辦企業(yè)使用集體土地，在集體土地所有權(quán)性質(zhì)和所用權(quán)主體不變的前提下，按有償方式取得，有期限、可流轉(zhuǎn)使用。集體建設(shè)用地有償取得可以采用出讓、出租、作價（出資）入股等方式進(jìn)行。4 明確集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)范圍及遵循的原則允許流轉(zhuǎn)的集體建設(shè)用地應(yīng)包括兩種類型：一種是存量集體建設(shè)用地，一種是已經(jīng)依法辦理了農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)后新增的集體建設(shè)用地。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)應(yīng)遵循下列基本原則：4.1 原劃撥集體土地使用權(quán)不得直接進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)，須經(jīng)所有權(quán)方同意并先行辦理有償用地手續(xù)后

9、方可進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)。4.2 集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)不得用于房地產(chǎn)開發(fā)和商品住宅建設(shè)。4.3 集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)必須同時符合土地利用總體規(guī)劃、村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃、國家產(chǎn)業(yè)政策、節(jié)約、集約用地政策要求等。4.4 要充分尊重所有權(quán)方的法律地位，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)必須經(jīng)以上村民或村民代表同意，且流轉(zhuǎn)收益的絕大部分應(yīng)歸所有權(quán)方全體成員共同享有。5 明確流轉(zhuǎn)管理體制集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)應(yīng)由縣以上政府審批，由國土資源局承辦具體工作，按照轄區(qū)管理方便工作的原則，由各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府統(tǒng)一組織，統(tǒng)一整理開發(fā)、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理。劃撥、出讓、出租、作價出資（入股）等，屬于一級市場，出讓（或出租）方為所有權(quán)方。轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押屬于二級市場，轉(zhuǎn)

10、讓（或轉(zhuǎn)租）方為原使用權(quán)人，但必須先征得集體土地所有權(quán)主體方的同意。6 培育健全流轉(zhuǎn)市場6.1 將集體建設(shè)用地與國有建設(shè)用地納入同一個市場，進(jìn)行統(tǒng)一管理，按照自愿、公開、公平、有償、有期限的原則進(jìn)行有序流轉(zhuǎn)。6.2 仿照國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓規(guī)定，制訂集體建設(shè)用地統(tǒng)一流轉(zhuǎn)價格和最低限價以及有償使用期限等。6.3 工業(yè)、商業(yè)、娛樂、旅游及一宗地有兩個以上意向用地者的，要采用招、拍、掛方式公開流轉(zhuǎn)。7 明確產(chǎn)權(quán)界定原則集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，前提是流轉(zhuǎn)前后所有權(quán)性質(zhì)不變、所有權(quán)主體不變。根據(jù)原權(quán)屬關(guān)系的不同，所有權(quán)主體分別應(yīng)為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會或村民小組。使用權(quán)確定給依法取得集體建設(shè)用地使用權(quán)的單位或個人。8 明確使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益主體及分配和使用管理原則集體建設(shè)使用權(quán)首次流轉(zhuǎn)收益的80%90%應(yīng)為集體土地的所有權(quán)方即集體經(jīng)濟(jì)組織全體成員共同享有，10%20%可由國家收取，在縣鄉(xiāng)兩級政府間按比