房地產(chǎn)業(yè)務(wù)鏈

1、常新集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)鏈房地產(chǎn)業(yè)務(wù)鏈主講：趙新才一、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)鏈1、八段論2、三段論3、房地產(chǎn)具體程序四個(gè)階段、具體流程 二、名詞解釋1、房地產(chǎn)2、房地產(chǎn)企業(yè)3、房地產(chǎn)開發(fā)4、房地產(chǎn)綜合開發(fā)5、控規(guī)6、修規(guī)7、三通一平和七通一平8、多層、小高層、高層、超高層9、建筑密度、容積率、人口凈密度10、紅線、綠線、藍(lán)線、黑線的定義 及規(guī)定11、五證兩書一、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)鏈一、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)鏈 1 1、八段論：、八段論： 立項(xiàng)論證、規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、招標(biāo)投標(biāo)、土地平立項(xiàng)論證、規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、招標(biāo)投標(biāo)、土地平整、組織施工、完工驗(yàn)收、房屋經(jīng)營管理。整、組織施工、完工驗(yàn)收、房屋經(jīng)營管理。2 2、三段論：

2、、三段論： 開發(fā)過程三段論：前段開發(fā)過程三段論：前段 中段中段 后段后段 住宅地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈：利潤貢獻(xiàn)和風(fēng)險(xiǎn)從前端向后端逐住宅地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈：利潤貢獻(xiàn)和風(fēng)險(xiǎn)從前端向后端逐級遞減級遞減3 3、房地產(chǎn)具體程序四個(gè)階段、具體流程：、房地產(chǎn)具體程序四個(gè)階段、具體流程：（1）項(xiàng)目立項(xiàng)階段： 投資機(jī)會(huì)研究申領(lǐng)項(xiàng)目選址意見書及項(xiàng)目立項(xiàng)批文申請定點(diǎn)申請購置土地、辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)申領(lǐng)規(guī)劃紅線圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書等文件申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。（2）項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段： 選擇勘察隊(duì)伍和設(shè)計(jì)單位申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證申領(lǐng)房屋拆遷許可證做好“七通一平”工作選擇承包單位選擇監(jiān)理單位。（3）項(xiàng)目建設(shè)階段： 組織

3、承包商進(jìn)場加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目工程管理與控制申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收。（4）項(xiàng)目銷售及售后服務(wù)階段： 辦理竣工后的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)申領(lǐng)商品房銷售許可證與物業(yè)公司簽訂物業(yè)委托管理合同提交相關(guān)資料與用戶簽訂商品房銷售或租賃合同做好物業(yè)管理工作二、名詞解釋二、名詞解釋1、房地產(chǎn)： 房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。 房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動(dòng)產(chǎn)?？梢杂腥N存在形態(tài)：即土地 、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權(quán)），建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體及其權(quán)益。2、房地

4、產(chǎn)企業(yè)： 所謂房地產(chǎn)企業(yè)，是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)活動(dòng)，并以營利為目的進(jìn)行自主經(jīng)營、獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)組織。3、房地產(chǎn)開發(fā)： 房地產(chǎn)開發(fā)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃和城市建設(shè)（包括城市新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改建）而從事的土地開發(fā)和房屋建設(shè)等行為的總稱，包括項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、土地的“三通一平”或“七通一平”、項(xiàng)目施工、竣工驗(yàn)收、到交付使用的所有階段。4、房地產(chǎn)綜合開發(fā)： 根據(jù)城市建設(shè)總規(guī)劃的要求，對一定區(qū)域內(nèi)的房屋建筑、配套工程及基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行全面規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)、分期施工。即統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。綜合：對地下設(shè)施、給排水、供電供熱、煤氣通風(fēng)設(shè)施等統(tǒng) 一開發(fā)。配套

5、：對住宅、工商用房、文教衛(wèi)生、園林綠地、道路交通 及其他公益設(shè)施進(jìn)行配套建設(shè)。5 5、控規(guī)：、控規(guī)： 控規(guī)是指控制性詳細(xì)規(guī)劃控規(guī)是指控制性詳細(xì)規(guī)劃控制性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容： （1）確定規(guī)劃范圍內(nèi)不同性質(zhì)用地的界線，確定各類用地內(nèi)適建，不適建或者有條件地允許建設(shè)的建筑類型。 （2）確定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)；確定公共設(shè)施配套要求、交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離等要求。 （3）提出各地塊的建筑體量、體型、色彩等城市設(shè)計(jì)指導(dǎo)原則； （4）根據(jù)交通需求分析，確定地塊出入口位置、停車泊位、公共交通場站用地范圍和站點(diǎn)位置、步行交通以及其它交通設(shè)施。規(guī)定各級道路

6、的紅線、斷面、交叉口形式及渠化措施、控制點(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo)高。 （5）根據(jù)規(guī)劃建設(shè)容量，確定市政工程管線位置、管徑和工程設(shè)施的用地界線，進(jìn)行管線綜合。確定地下空間開發(fā)利用具體要求。 （6）制定相應(yīng)的土地使用與建筑管理規(guī)定。控規(guī)的文件和圖紙： （1）文件包括規(guī)劃文本和附件，規(guī)劃說明及基礎(chǔ)資料收入附件，文本中應(yīng)包括規(guī)劃范圍內(nèi)土地使用及建筑管理規(guī)定。 （2）控規(guī)圖紙包括規(guī)劃地區(qū)現(xiàn)狀圖、控規(guī)圖，比例1/1000-1/2000。6 6、修規(guī)：、修規(guī)： 即修建性詳細(xì)規(guī)劃，主要內(nèi)容有： （1）建設(shè)條件分析及綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證； （2）作出建筑、道路和綠地等的空間布局和景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)，布置總平面圖； （3）道路交通、綠地

7、系統(tǒng)、工程管線、豎向規(guī)劃設(shè)計(jì)； （4）估算工程量、拆遷量和總造價(jià)，分析投資效益。修規(guī)的文件和圖紙： 修建性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)說明書。 規(guī)劃地區(qū)現(xiàn)狀圖、規(guī)劃總平面圖、各項(xiàng)專業(yè)規(guī)劃圖、豎向規(guī)劃圖、反映規(guī)劃設(shè)計(jì)意圖的透視圖等。比例為1/500-1/2000。7、三通一平和七通一平 三通一平：水通、電通、路通和場地平整。 七通一平：通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃?xì)狻⑼崃σ约皥龅仄秸?、多層、小高層、高層、超高層 中國民用建筑設(shè)計(jì)通則（GB 503522005）將住宅建筑依層數(shù)劃分為：一層至三層為低層住宅，四層至六層為多層住宅，七層至九層為中高層住宅，十層及十層以上為高層住宅。 除住宅建筑之外的民

8、用建筑高度不大于24m者為單層和多層建筑，大于24m者為高層建筑(不包括建筑高度大于24m的單層公共建筑)；建筑高度大于100m的民用建筑為超高層建筑。9 9、建筑密度、容積率、人口凈密度：、建筑密度、容積率、人口凈密度： （1）建筑密度，是指建筑物的覆蓋率，具體指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有建筑的基底總面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比（），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度 。 （2）容積率，又稱建筑面積毛密度，項(xiàng)目用地范圍內(nèi)地上總建筑面積（但必須是正負(fù)0標(biāo)高以上的建筑面積）與項(xiàng)目總用地面積的比值。現(xiàn)行城市規(guī)劃法規(guī)體系下編制的各類居住用地的控制性詳細(xì)規(guī)劃,一般而言,容積率分為： 獨(dú)立別墅為0.

9、2-0.5, 聯(lián)排別墅為0.4-0.7, 6層以下多層住宅為0.8-1.2, 11層小高層住宅為1.5-2.0, 18層高層住宅為1.8-2.5, 19層以上住宅為2.4-4.5（3）人口凈密度=規(guī)劃總?cè)丝?住宅用地總面積1010、紅線、綠線、藍(lán)線、黑線的定義及規(guī)定、紅線、綠線、藍(lán)線、黑線的定義及規(guī)定 （1）紅線：也稱“建筑控制線”，指城市規(guī)劃管理中，控制城市道路兩側(cè)沿街建筑物或構(gòu)筑物(如外墻、臺(tái)階等)靠臨街面的界線。任何臨街建筑物或構(gòu)筑物不得超過建筑紅線。 （2）綠線：是指城市各類綠地范圍的控制線。按建設(shè)部出臺(tái)的城市綠線管理辦法規(guī)定，綠線內(nèi)的土地只準(zhǔn)用于綠化建設(shè)，除國家重點(diǎn)建設(shè)等特殊用地外，

10、不得改為他用。 （3）藍(lán)線：是指城市規(guī)劃確定的河流、湖泊、水庫、渠道、人工濕地、滯洪區(qū)等城市河流水系和水源工程的保護(hù)與控制的地域界線，以及因河道整治、河道綠化、河道生態(tài)景觀建設(shè)等需要而劃定的規(guī)劃保留區(qū)。 （4）黑線：規(guī)劃黑線一般稱“電力走廊”，指城市電力的用地規(guī)劃控制線。建筑控制線原則上在電力規(guī)劃黑線以外，建筑物任何部分不得突入電力規(guī)劃黑線范圍內(nèi)。 城市規(guī)劃七線是紅線、綠線、藍(lán)線、紫線、黑線、橙線和黃線。其具體內(nèi)容如下：“紅線”主要針對道路控制；“綠線”是規(guī)劃城市公共綠地、公園、單位綠地和環(huán)城綠地等；“藍(lán)線”規(guī)定城市水面，主要包括河流、湖泊及護(hù)堤；“紫線”規(guī)定歷史文化街區(qū)；“黑線”規(guī)定給排水、電力、電信、燃?xì)獾仁姓芫W(wǎng)?！俺染€”軌道交通管理 “黃線”地下文物管理。1111、五證兩書、五證兩書（1）五證：國有土地使用證、 建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證和商品房銷售（預(yù)售）許可證，簡稱“五證”。 其中，國有土地使用證由市國土資源局核發(fā)， 建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證由市規(guī)劃局核發(fā)，建筑工程施工許可證由市建委核發(fā)，商品房銷售（預(yù)售）許可證由市房屋管理局核