重慶某房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、重慶XXXXB2632地塊項(xiàng)目可行性分析                重慶XXXX(集團(tuán))有限公司 二零零九年十二月  目 錄第一章 項(xiàng)目決策背景第二章 項(xiàng)目概述1.項(xiàng)目區(qū)位及用地2.項(xiàng)目宗地現(xiàn)狀3.項(xiàng)目周邊配套4.項(xiàng)目周邊環(huán)境5.項(xiàng)目市政配套分析6.土地價(jià)格第三章 項(xiàng)目法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析1.項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)法律手續(xù)分析2.政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估3.總體評(píng)價(jià)第四章 市場(chǎng)研究1.   區(qū)

2、域市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況2.   區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品特征3.   整體市場(chǎng)對(duì)本案影響因素4.   目標(biāo)客戶、產(chǎn)品及價(jià)格定位52010年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)第五章 規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)1.   初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路2.   規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析第六章 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃1.   開發(fā)機(jī)遇2.   開發(fā)周期安排3.   銷售周期安排第七章 投資收益分析1.   成本及經(jīng)濟(jì)效益分析2.   土地價(jià)格敏感性分析3.資金需求及籌措計(jì)劃

3、第八章 可行性結(jié)論1.   項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)2.   項(xiàng)目劣勢(shì)3.   結(jié)論及建議      第一章 項(xiàng)目決策背景 該地塊的權(quán)屬為重慶市XXXXX投資公司。該區(qū)域可供商業(yè)開發(fā)的出讓地塊不多，僅有XXC71地塊和B2632地塊，B2632地塊相對(duì)較好，條件成熟，該地塊征地拆遷基本完成，在完成招、拍、掛土地手續(xù)后，有條件快速進(jìn)入項(xiàng)目實(shí)施階段。近期有重慶XX、上海XX、XX集團(tuán)等多家房地產(chǎn)企業(yè)有意向取得該地塊。鑒于該地塊的規(guī)模及獨(dú)特自然資源及良好的收益預(yù)期。從公司可持續(xù)發(fā)展及戰(zhàn)略的角度，擬

4、獲取該地塊的開發(fā)權(quán)。地塊擁有稀缺不可再生的南山森林資源，得到多家大型房企的青睞。第二章 項(xiàng)目概述 一.宗地區(qū)位及用地 1.項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng) 目 區(qū) 位 圖 2.項(xiàng)目用地（一） 宗地名稱：重慶市南岸區(qū)XX地塊（控規(guī)南岸區(qū)XX組B、C標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)B14-4-1/02、B14-4-3/02、C5-1-3/03等地塊，位于南山街道，重慶市郵電學(xué)院以南，地塊范圍北起南山路與文峰正街交匯處，以南山路與文峰正街以東100米范圍之間的范圍區(qū)域，毛地面積約1490畝，凈出讓用地面積約677畝。毛地范圍內(nèi)出讓地以外部分(約813畝)由土地取得方出資進(jìn)行道路和綠化整治。 （二） 該宗地總面積約1490畝，

5、其中建設(shè)用地面積約677.01畝土地用途：商業(yè)、居住用地。（三） 建筑總規(guī)模約43.38萬(wàn)平方米（相關(guān)規(guī)劃指標(biāo)規(guī)劃主管部門認(rèn)定為準(zhǔn)）。二. 項(xiàng)目宗地現(xiàn)狀 1.地勢(shì)狀況 項(xiàng)目用地為坡地，場(chǎng)地內(nèi)高差較大，最大高差約60米。2.地上物現(xiàn)狀（1）現(xiàn)狀房屋由政府負(fù)責(zé)拆遷，凈地出讓給開發(fā)商。3.空中線路、地下管線、人防、構(gòu)筑物等情況（1）項(xiàng)目用地?zé)o地下市政電力燃?xì)夤芫€。（2）項(xiàng)目用地內(nèi)沒有需要保留的文物等設(shè)施。（3）項(xiàng)目用地內(nèi)有排洪明渠及一條長(zhǎng)約1.5公里污水溝穿過(guò)，需要進(jìn)行綜合整治。（4）地塊內(nèi)有兩條220kv高壓線穿過(guò)，對(duì)本項(xiàng)目的品質(zhì)造成很大影響。（5）地塊內(nèi)有一個(gè)渝黔高速路真武山隧道的出氣口,大小約

6、70米X80米左右。噪音較大，對(duì)項(xiàng)目的空氣質(zhì)量也有一定影響。4.地質(zhì)情況 場(chǎng)地原為農(nóng)田，廠區(qū)，無(wú)不良工程地質(zhì)條件。5植被情況中等密度的植被三.項(xiàng)目周邊配套項(xiàng)目距南山主道1.5公里,大區(qū)域商業(yè),教育,醫(yī)院等配套齊全。但地塊鄰近周邊配套較差,項(xiàng)目地塊為征用農(nóng)地,基礎(chǔ)設(shè)施差,周邊無(wú)配套,無(wú)大口徑自來(lái)水 天燃?xì)夤芫W(wǎng)配套設(shè)施,需從1.5公里外的南山街道接入,在電力部門了解,該地區(qū)原有一座110KV變電站,由于用戶多,不能滿足項(xiàng)目的需求,須重建一座110KV變電站一座.項(xiàng)目規(guī)劃配套,結(jié)論：1、該地塊目前基礎(chǔ)設(shè)施較差，政府對(duì)道路及基礎(chǔ)設(shè)施的實(shí)施時(shí)間。將影響項(xiàng)目開發(fā)的啟動(dòng)時(shí)間。2、基本社區(qū)配套比較少，不足以為

7、項(xiàng)目提供服務(wù)，該項(xiàng)目在規(guī)劃實(shí)施時(shí)應(yīng)考慮布置相應(yīng)數(shù)量的生活配套設(shè)施。四.項(xiàng)目周邊環(huán)境1.地塊以西為南山路，毗鄰正在建設(shè)的富力地產(chǎn)半山別墅項(xiàng)目。以北為重慶郵電學(xué)院的發(fā)展用地。以南為重慶教育學(xué)院拓展用地。以東為居住用地，尚未確定業(yè)主單位。五.項(xiàng)目市政配套1.道路情況現(xiàn)狀情況：目前本項(xiàng)目周邊的現(xiàn)狀市政道路僅有兩條,一條是南山路,另一條是文峰正街,道路等級(jí)及路面質(zhì)量較差。規(guī)劃情況：從該區(qū)域控規(guī)了解到,在真武山隧道出口（內(nèi)環(huán)高速）1.5公里處有一接口,并有規(guī)劃道路與項(xiàng)目地塊聯(lián)接,可快速到達(dá)項(xiàng)目,只是目前政府尚無(wú)該道路建設(shè)實(shí)施時(shí)間表。結(jié)論：地產(chǎn)商普遍看好該區(qū)域，未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮蟆?六.土地價(jià)格 1.土地出讓

8、金:土地出讓公示綜合價(jià)金總額為11億元（人民幣：壹拾壹億元整），該綜合價(jià)金包含土地成本、公示容積率計(jì)算的土地出讓金，不包含征地統(tǒng)籌費(fèi)、控規(guī)費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)等相關(guān)規(guī)、稅費(fèi)。第三章 法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析 一.項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述1.     項(xiàng)目用地現(xiàn)狀 土地所有權(quán)歸屬:國(guó)有用地土地的他項(xiàng)權(quán)益:沒有土地的用途:商業(yè)、居住用地2.     項(xiàng)目用地規(guī)劃     項(xiàng)目用地規(guī)劃用途：擬規(guī)劃為商業(yè)、居住用地     規(guī)劃

9、批文：亞泰都會(huì)（北京）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院的控制性詳細(xì)規(guī)劃3.已取得的政府文件： 目前尚未辦理項(xiàng)目的任何手續(xù)。4.     項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)程序評(píng)估（1）     取得土地使用權(quán)程序 簽訂 協(xié)議方支付履約保證金。  參與該宗公示報(bào)名時(shí)，支付的競(jìng)買保證金。拍賣取得該宗地的土地使用權(quán) （2）取得土地使用權(quán)需要的時(shí)間 2010年一季度2010年六月。5.取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制取得土地的拍賣價(jià)格，將決定項(xiàng)目的收益率指標(biāo)及項(xiàng)目盈虧。 風(fēng)險(xiǎn)控制：通過(guò)仔細(xì)測(cè)算，設(shè)定我司取得土地的拍

10、賣最高限價(jià)。二、政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 周邊開發(fā)項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)及政府對(duì)項(xiàng)目周邊配套及市政道路建設(shè)的時(shí)間，將對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)間、進(jìn)度及價(jià)值產(chǎn)生最大影響。付款計(jì)劃：（總價(jià)11億元）（一） 意向協(xié)議簽訂，五個(gè)工作日之內(nèi)，支付2000萬(wàn)元（人民幣：貳仟萬(wàn)元整）作為本協(xié)議履約保證金。（二） 參與該宗公示報(bào)名時(shí)，支付公示綜合價(jià)金的20%即22000萬(wàn)元（人民幣：貳億貳仟萬(wàn)元整）的競(jìng)買保證金。（三） 取得該宗地的土地使用權(quán)后，在簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)成交確認(rèn)書時(shí)，支付成交土地綜合價(jià)金的20%。22000萬(wàn)元（人民幣：貳億貳仟萬(wàn)元整）（四） 2010年6月10前，支付成交土地綜合價(jià)金的40%。44000萬(wàn)元（人民幣

11、：肆億肆仟萬(wàn)元整）（五） 2010年11月30日前，付清全部成交土地綜合價(jià)金。三.總體評(píng)價(jià) 該項(xiàng)目總體講法律手續(xù)比較簡(jiǎn)單，我司通過(guò)拍賣取得土地。宗地?cái)M規(guī)劃為商業(yè)、居住用地，土地使用性質(zhì)明確。第四章 市場(chǎng)研究 1.   區(qū)域市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況區(qū)域位于南山風(fēng)景區(qū)內(nèi)，自然、生態(tài)資源豐富，為打造高檔低密度住宅小區(qū)的黃金地段，XX地勢(shì)高出市區(qū)數(shù)百米，綠化面積遠(yuǎn)大于人口高密度的兩江沿岸，污染源少，空氣清新，氣溫普遍比市區(qū)低3-6度，是山城難得的避暑寶地。目前，XX已建成的高山流水、加勒比海等高檔小區(qū)，銷售情況良好，作為稀缺的自然生態(tài)之地，已成為市場(chǎng)追捧的熱地。正在建設(shè)中的富力地產(chǎn)別

12、墅項(xiàng)目南山1號(hào)，緊鄰該地塊。2.   區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品特征（1）、海昌加勒比開 發(fā) 商：海昌集團(tuán)重慶極地實(shí)業(yè)有限公司物業(yè)類別：主題公園、旅游商業(yè)、度假酒店、森林洋房項(xiàng)目特色：宜居生態(tài)地產(chǎn),公園地產(chǎn)物業(yè)地址：海昌加勒比位于南岸區(qū)南山風(fēng)景區(qū)(崇文路35號(hào)) 首期開盤時(shí)間：2008-09-19容 積 率：0.37  綠 化 率：45%  占地面積: 690000平方米總建筑面積: 280000平方米樓盤動(dòng)態(tài)： 1.3.6.8.9號(hào)樓房源已售罄，加推房源預(yù)計(jì)將于2010年初推出下期預(yù)計(jì)銷售價(jià)格：7000元-11000/（67-110的5層洋房）（2）、

13、慶隆南山高爾夫薈瀾山物業(yè)類別：別墅、聯(lián)排別墅項(xiàng)目特色：特色別墅物業(yè)地址：慶隆南山高爾夫薈瀾山位于南岸區(qū)南山風(fēng)景區(qū)(茶園新區(qū)玉馬路1號(hào))開盤時(shí)間：2009-10-11 開 發(fā) 商：慶隆物業(yè) 項(xiàng)目介紹：薈瀾山是慶隆南山高爾夫國(guó)際社區(qū)第六期聯(lián)排別墅組團(tuán)，總占地75畝，規(guī)劃有220套別墅，其中包括聯(lián)排別墅及少量疊拼別墅。薈瀾山規(guī)劃有180套209282聯(lián)排別墅，40套210230疊拼別墅。銷售價(jià)格：聯(lián)排別墅6500-9000元/（3）、坡嶺頓小鎮(zhèn)建筑類型：純獨(dú)立別墅物業(yè)地址：南岸區(qū)茶園新城區(qū)世紀(jì)大道玉馬路10號(hào)容 積 率：0.46  綠 化 率：50%  開 發(fā) 商 重慶

14、廣萬(wàn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積:367917平方米總建筑面積:186145平方米 總戶數(shù):300套主力戶型：260-460平方米銷售均價(jià)：均價(jià)12000元/平方米（4）、南山一號(hào)物業(yè)類別：別墅項(xiàng)目特色：特色靠山別墅物業(yè)地址：南山風(fēng)景區(qū)福壽路1號(hào)開盤時(shí)間：待定開 發(fā) 商 北京旺眾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建筑面積:約5萬(wàn)平方米 總戶數(shù):69套樓盤動(dòng)態(tài)：施工中，售樓部還未修建3.   整體市場(chǎng)對(duì)本案影響因素（1）、屢次出臺(tái)的別墅禁建令使別墅產(chǎn)品日益稀缺。國(guó)務(wù)院、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)土資源部、建設(shè)部等多部門都曾發(fā)文或聯(lián)合發(fā)文禁止建造別墅、禁止向別墅提供用地，雖著國(guó)家控制政策的日益嚴(yán)謹(jǐn)，作為人

15、口眾多我國(guó)，別墅產(chǎn)品在一定時(shí)期內(nèi)，將會(huì)變得日益稀缺，形成供小于求的市場(chǎng)局面。（2）、重慶“四山禁建”制度的出臺(tái)使山中住宅日益稀缺。重慶“四山禁建”制度出臺(tái)后，作為重慶肺葉的南山，更是嚴(yán)格控制其房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，眾多的項(xiàng)目中途流產(chǎn)，使南山山中住宅稀少，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯。（3）、重慶高速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，催生大批量高收入，懂享受人群，高端產(chǎn)品需求增加。隨著重慶眾多利好因素的逐步落實(shí)，近年重慶城市地位日益提高，經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，催生了一大批高收入人群，其生活追求由物質(zhì)層面向精神層面轉(zhuǎn)化，必然會(huì)產(chǎn)生因休閑、養(yǎng)生等高端居住需求。4.   目標(biāo)客戶、產(chǎn)品及價(jià)格定位1.本案目標(biāo)人群特征本案目標(biāo)人群來(lái)源

16、于全市各個(gè)區(qū)。在職業(yè)特點(diǎn)上主要集中于經(jīng)商人士、外企白領(lǐng)、政府官員等收入水平較高并且穩(wěn)定的人群，他們追求高品質(zhì)的生活質(zhì)量，對(duì)小區(qū)的環(huán)境、配套設(shè)施等要求比區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有小區(qū)要提高一個(gè)檔次。2.確定目標(biāo)客戶客戶主體：追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士?？蛻糨o助體：追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶。4.產(chǎn)品及價(jià)格定位：綜合上述分析，建議本項(xiàng)目的建筑形式為花園洋房、疊拼、聯(lián)排及少量獨(dú)立別墅的組合。參考目前區(qū)域的產(chǎn)品價(jià)格，我們初步將花園洋房的價(jià)格定為6500元/平米，別墅（聯(lián)排及獨(dú)立別墅）的價(jià)格為13000元/平米，商業(yè)：1層8000元（建面），車庫(kù)：8萬(wàn)/個(gè)。此價(jià)格將會(huì)根據(jù)項(xiàng)目推出時(shí)的行情適時(shí)調(diào)整。52010年房地產(chǎn)

17、市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)1、房地產(chǎn)占GDP比重較高，一定時(shí)期內(nèi)其支柱地位難以改變2008年3月17日上午，建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥等有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)表示，“房地產(chǎn)市場(chǎng)保持了持續(xù)健康發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率保持在2個(gè)百分點(diǎn)以上，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)增加值占GDP的比重超過(guò)10”。房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為國(guó)內(nèi)需求的重要組成部分。無(wú)論當(dāng)經(jīng)濟(jì)繁榮需要抑制需求時(shí)，或當(dāng)經(jīng)濟(jì)衰退需要拉動(dòng)需求時(shí)，房地產(chǎn)投資均處于重要地位。因此，作為促進(jìn)中國(guó)GDP的重要增長(zhǎng)極及關(guān)系國(guó)計(jì)民生的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在一定時(shí)期內(nèi)，必將在政府的調(diào)控與支持下，保持平衡健康的發(fā)展。圖1 2007年至今全國(guó)商品房銷售面積和房?jī)r(jià)指數(shù)增長(zhǎng)率數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)

18、據(jù)信息中心，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)2、房地產(chǎn)開發(fā)投資和市場(chǎng)供給還將穩(wěn)步增長(zhǎng)，但部分城市短期內(nèi)仍面臨供給不足。 由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)要求的日趨嚴(yán)格和受施工慣性等影響，預(yù)計(jì)四季度乃至明年的投資力度和市場(chǎng)供給將進(jìn)一步加大。但部分城市由于前三季度新開工面積降幅明顯，預(yù)計(jì)短期內(nèi)新增供應(yīng)仍將不足。圖2 主要城市2009年前三季度新上市面積及其增長(zhǎng)率數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)3、 房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)地?zé)岫冗€將繼續(xù)。 隨著企業(yè)資金實(shí)力增強(qiáng)、一些企業(yè)為上市融資和一些企業(yè)為抵御通脹預(yù)期，仍會(huì)增加土地儲(chǔ)備，預(yù)計(jì)近期房地產(chǎn)企業(yè)拿地仍比較踴躍。圖3 主要城市2009年1-10月住宅類土地成交情況（占

19、地面積）數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)4、受價(jià)格上漲和擔(dān)心政策可能變化的預(yù)期，一些地方的交易量可能仍會(huì)波動(dòng)，但全國(guó)市場(chǎng)交易量總體趨于平穩(wěn)。預(yù)計(jì)四季度乃至2010年，一些省市交易量受高房?jī)r(jià)的影響會(huì)下降；但也有一種可能，隨著新增供應(yīng)的增加和擔(dān)心優(yōu)惠政策即將到期可能變化的預(yù)期，部分城市銷售可能出現(xiàn)集中釋放，交易量有所上升?？傮w看，由于中西部地區(qū)交易量還會(huì)增長(zhǎng)，全國(guó)總的銷售量會(huì)比較平穩(wěn)。2009年1-10月主要城市成交面積增長(zhǎng)率數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)5、東部地區(qū)房?jī)r(jià)在高位盤整，中西部地區(qū)房?jī)r(jià)仍會(huì)穩(wěn)步上升，但漲幅也會(huì)趨緩。東部一些省市，由于市場(chǎng)

20、處于階段性盤整，房?jī)r(jià)也將在高位盤整。但多數(shù)地方，由于購(gòu)房者對(duì)住房保值增值的預(yù)期以及開發(fā)企業(yè)在資金壓力緩解后失去降價(jià)促銷和回籠資金的壓力等多種原因，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)仍會(huì)穩(wěn)步上升，但由于二套房貸政策的嚴(yán)格執(zhí)行和銀行放貸量的漸趨平穩(wěn)，預(yù)計(jì)四季度乃至明年，房?jī)r(jià)漲幅將逐漸趨緩。6、人口結(jié)構(gòu)和城市化保證了房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的高成長(zhǎng)性“80后”人群的自住和改善需求為未來(lái)10年房地產(chǎn)市場(chǎng)需求提供不竭動(dòng)力 從人口出生率來(lái)看，81年-90年人口出生率均在2%以上，這一群體在當(dāng)前和未來(lái)幾年將處于結(jié)婚生子階段，婚房等自住性需求較為強(qiáng)烈，消費(fèi)潛力巨大。根據(jù)我們的調(diào)查，暢銷樓盤的客戶年齡分布結(jié)構(gòu)中26-35歲的客戶比重超過(guò)60%，這

21、一年齡段的人群將為中國(guó)房地產(chǎn)提供巨大推動(dòng)力。 未來(lái)十年，80后將逐步迎來(lái)改善型需求，而目前的改善型需求主力（60-70年代生人）由于收入水平和生活要求高，將形成“多次改善性需求”，這兩者將是未來(lái)十年的消費(fèi)主力。數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)將給中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊空間由于城市化進(jìn)程的加快（過(guò)去十年平均每年提高約1個(gè)百分點(diǎn)，到2020年達(dá)到約60%）和人均居住水平的穩(wěn)步提升（預(yù)計(jì)2020年人均達(dá)到35平方米） ，將為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供約150億平方米的新增住房需求（每年約12-14億平方米，遠(yuǎn)高于2008年的6億平方米）。據(jù)此測(cè)算，未來(lái)十年商品房銷售額有望

22、保持15%的平均增長(zhǎng)水平（其中銷售面積和均價(jià)的增長(zhǎng)率分別為10%和5%，過(guò)去十年這兩者的復(fù)合增長(zhǎng)率分別為15.6%和6.5%，我們的預(yù)測(cè)相對(duì)保守，但仍可從中可以看出房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大成長(zhǎng)性）。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，尚處于初級(jí)發(fā)展階段，受國(guó)人“居者有其屋”觀念的影響，及人口結(jié)構(gòu)和城市化進(jìn)程對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的促進(jìn)，中國(guó)房地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中正處于并將長(zhǎng)期處于支柱地位；正在因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的重要地位，國(guó)家及地方政府多運(yùn)用宏觀調(diào)控政策，使之能長(zhǎng)期健康發(fā)展，經(jīng)過(guò)上一輪的調(diào)控之后，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和市場(chǎng)供給還將穩(wěn)步增長(zhǎng)，但部分城市短期內(nèi)仍面臨供給不足。受房地產(chǎn)市場(chǎng)趨好的預(yù)期及抵御通貨膨脹的考慮，拿地?zé)嵴?/p>

23、在繼續(xù)并會(huì)在一定時(shí)期內(nèi)持續(xù)，受價(jià)格上漲和擔(dān)心政策可能變化的預(yù)期，一些地方的交易量可能仍會(huì)波動(dòng)，但全國(guó)市場(chǎng)交易量總體趨于平穩(wěn)。東部地區(qū)房?jī)r(jià)在高位盤整，中西部地區(qū)房?jī)r(jià)仍會(huì)穩(wěn)步上升。中國(guó)房地產(chǎn)，將在一輪又一輪的宏觀調(diào)控中起伏波動(dòng)向上健康發(fā)展。重慶作為西部大開發(fā)的重要戰(zhàn)略城市，中國(guó)年青的直轄市，眾多的利好因素使重慶發(fā)展預(yù)期趨好，經(jīng)濟(jì)快速穩(wěn)定發(fā)展。重慶近年固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資穩(wěn)步協(xié)調(diào)攀升，城市化進(jìn)程較快，城市建設(shè)快速推進(jìn)。良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)使重慶商品房成交量在近年一直在全國(guó)名列前茅，但其銷售價(jià)格卻一直處于洼地，與其城市綜合實(shí)力相比，仍有較大的發(fā)展空間。隨著重慶眾多利好消息的落地，及經(jīng)濟(jì)及城市形象的快速發(fā)

24、展，其城市魅力日益凸顯，良好的投資環(huán)境引吸越來(lái)越多的外來(lái)投資，萬(wàn)科、中海、招商、萬(wàn)達(dá)等國(guó)內(nèi)地產(chǎn)大鱷幾乎紛紛落足，重慶的房地產(chǎn)市場(chǎng)在一定時(shí)期內(nèi)，將會(huì)領(lǐng)銜中國(guó)樓市，消費(fèi)力強(qiáng)大，保持穩(wěn)步高速發(fā)展，成為眾多國(guó)內(nèi)知名開發(fā)商的逐鹿之地。第五章 規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 一.初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路1.     總體規(guī)劃設(shè)計(jì)思路擬借鑒歐美小鎮(zhèn)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)在南山建設(shè)一個(gè)高檔次的居住社區(qū)。并注意從以下幾方面著手，以達(dá)到完善的規(guī)劃設(shè)計(jì)效果。l       主題鮮明、立意豐富的社區(qū)內(nèi)涵l   

25、60;   暢通有效的交通組織及交通工具停放設(shè)置l       優(yōu)秀的住宅戶型配以風(fēng)格獨(dú)特的立面設(shè)計(jì)l       經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、富有創(chuàng)新的社區(qū)配套l       充分利用現(xiàn)狀植物保留，點(diǎn)、線、面的景觀設(shè)計(jì)與周邊環(huán)境、環(huán)保有機(jī)的相結(jié)合l       合理的市政設(shè)施配套l      

26、 規(guī)劃設(shè)計(jì)中建筑空間與景觀空間的有機(jī)結(jié)合具體反映在規(guī)劃上，實(shí)現(xiàn)采菊東籬下，悠然見南山的意境，規(guī)劃設(shè)計(jì)成為由純小鎮(zhèn)洋房、別墅組成的高品質(zhì)社區(qū)，社區(qū)內(nèi)具有完整的配套服務(wù)設(shè)施及管理系統(tǒng)，滿足“以人為本”的居住理念。2.     產(chǎn)品特征以低層住宅產(chǎn)品為主，多層為輔。推出低層聯(lián)排別墅、獨(dú)立、雙拼別墅、四層、六層花園洋房的住宅產(chǎn)品。并以多層洋房來(lái)提高項(xiàng)目容積率。3.     充分考慮住宅建設(shè)中新技術(shù)、新材料的應(yīng)用，并達(dá)到國(guó)家節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。4.    本項(xiàng)目所在地為重慶的綠肺南山，為房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)，在

27、政府市政規(guī)劃與投入、住宅市場(chǎng)潛力、發(fā)展趨勢(shì)、開發(fā)方向以及銷售引導(dǎo)上都具有較強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)。但在現(xiàn)階段也存在著熱點(diǎn)開發(fā)節(jié)奏較為緩慢、配套薄弱的弊端。在該地區(qū)開發(fā)低層、低容積率的聯(lián)排別墅為主的項(xiàng)目，具有良好的市場(chǎng)前景。二.規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析1.項(xiàng)目用地凈用地約677畝，另有813畝作為綠化環(huán)境建設(shè)用地。為打造低密度、高品質(zhì)的小鎮(zhèn)社區(qū)提供的良好的條件及可行性。2.我司擬規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：序號(hào)名稱單位指標(biāo)值比例備注1項(xiàng)目總用地面積993338 1490畝2項(xiàng)目?jī)粲玫孛娣e451336 677畝3總建筑面積477279 100.00% 地上建筑面積433800 90.89% 地下建筑面積43479 9.11

28、%3.1其中住宅用房365000 76.48%3.1.1其中別墅用房255500 70.00%3.1.2 花園洋房109500 30.00%6層3.3 商業(yè)服務(wù)用房67219 14.08%3.4 社區(qū)服務(wù)等配套1581 0.33%3.5 地下車庫(kù)及設(shè)備用房43479 9.11%其中設(shè)備用房10004建筑密度%225容積率0.966綠地率%377居住總戶數(shù)戶18648居住人數(shù)個(gè)59669總停車位個(gè)2910其中地面車位291個(gè)4.我司擬定住宅容積率為1.0左右，擬以別墅為主、多層為輔導(dǎo)產(chǎn)品，突出環(huán)境設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)高尚社區(qū)文化氛圍，實(shí)現(xiàn)我司規(guī)劃設(shè)計(jì)思路。5.地勢(shì)為淺丘，建筑可依山而建，層層跌落。體現(xiàn)山城

29、建筑空間特色。總體來(lái)講場(chǎng)地情況良好，適于完成我司規(guī)劃設(shè)想。第六章 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃 一.開發(fā)機(jī)遇：1.根據(jù)公司2010年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，需要有新的項(xiàng)目上馬，提供利潤(rùn)支持，以保證完 成集團(tuán)下達(dá)的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃。2.該項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目富力地產(chǎn)別墅（規(guī)模較小）已經(jīng)開始建設(shè)，但大氣候還未形成，該項(xiàng)目如果明年開發(fā)將具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)及后發(fā)優(yōu)勢(shì)。3.該項(xiàng)目地價(jià)支付壓力較大，不適合做儲(chǔ)備項(xiàng)目。 鑒于以上幾點(diǎn)，計(jì)劃2010年啟動(dòng)該項(xiàng)目開發(fā)，初步預(yù)計(jì)可在2010年中后期開工。 二.開發(fā)周期安排：按我司的規(guī)劃設(shè)想，項(xiàng)目總建筑面積為47.73萬(wàn)平米,其中住宅面積約36.5萬(wàn)平米，商業(yè)6.7萬(wàn)平方米，配套非營(yíng)業(yè)性公建面積0

30、.16萬(wàn)平米,可銷售住宅面積約36.5萬(wàn)平米。營(yíng)業(yè)性公建6.7萬(wàn)平米考慮一半銷售，一半招商或自收自支, 招商或自收自支部分不在開發(fā)計(jì)劃中體現(xiàn),該項(xiàng)目擬分六期進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，預(yù)計(jì)3-4年（20132014）可全部完成：項(xiàng)目初步開發(fā)計(jì)劃安排2010年1季度：取得土地、方案設(shè)計(jì)及前期報(bào)建2010年2季度：一期施工圖設(shè)計(jì)及前期報(bào)建手續(xù)辦理2010年3季度：一期基礎(chǔ)施工及主體施工2010年4季度：一期安裝、環(huán)境施工并開始預(yù)售，同時(shí)二期基礎(chǔ)開始施工第七章 投資收益分析根據(jù)地塊得天獨(dú)厚的地理?xiàng)l件，本項(xiàng)目初步定位為高檔住宅小區(qū)，產(chǎn)品類型以類別墅花園洋房和別墅為主。別墅銷售單價(jià)按13000元/平方米（套內(nèi)）、花園

31、洋房6500元/平方米（套內(nèi)）、商業(yè)銷售單價(jià)按8000/平方米（建面）投資分析如下：一、成本及經(jīng)濟(jì)效益分析序號(hào)費(fèi)用名稱面積 ()單價(jià)(元/)或費(fèi)率（%）金額 (萬(wàn)元)占總投資的比例一土地費(fèi)用432219 2667 115264 37.25%二前期工程費(fèi)474698 114 5388 1.74%三基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用477279 725 34594 11.18%四建筑安裝工程費(fèi)用432219 1634 70615 22.82%五公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)45060 1393 6277 2.03%六間接費(fèi)用474698 530 25145 8.13%七開發(fā)期稅費(fèi)474698 407 19330 6.25%八不可預(yù)見費(fèi)474698 49 2307 0.75%九營(yíng)業(yè)稅及土增稅474698 642 30498 9.86%成本合計(jì)分?jǐn)偘纯偨ㄖ娣e折算6483 309417 100%按總可售面積折算6518 309417 按地上可售面積折算7159 309417 十銷售收入43483810790 469195 稅前利潤(rùn)159777 所得稅39944 稅后利潤(rùn)119833 投資凈利潤(rùn)率38.73%二、土地拍賣價(jià)格敏感性分析：序號(hào)地價(jià)（萬(wàn)元/畝）項(xiàng)目總投資 （萬(wàn)元）稅前利潤(rùn) （萬(wàn)元）稅后利潤(rùn) （萬(wàn)元）投資凈利潤(rùn)率 （%）備注1120278038 191156 143367 51.56%2140