重慶某房地產(chǎn)項目可行性研究報告

1、重慶XXXXB2632地塊項目可行性分析                重慶XXXX(集團)有限公司 二零零九年十二月  目 錄第一章 項目決策背景第二章 項目概述1.項目區(qū)位及用地2.項目宗地現(xiàn)狀3.項目周邊配套4.項目周邊環(huán)境5.項目市政配套分析6.土地價格第三章 項目法律及政策性風險分析1.項目用地取得土地使用權法律手續(xù)分析2.政策性風險評估3.總體評價第四章 市場研究1.   區(qū)

2、域市場成長狀況2.   區(qū)域市場供應產(chǎn)品特征3.   整體市場對本案影響因素4.   目標客戶、產(chǎn)品及價格定位52010年中國房地產(chǎn)市場分析預測第五章 規(guī)劃設計要點1.   初步規(guī)劃設計思路2.   規(guī)劃設計的可行性分析第六章 項目開發(fā)計劃1.   開發(fā)機遇2.   開發(fā)周期安排3.   銷售周期安排第七章 投資收益分析1.   成本及經(jīng)濟效益分析2.   土地價格敏感性分析3.資金需求及籌措計劃

3、第八章 可行性結論1.   項目優(yōu)勢2.   項目劣勢3.   結論及建議      第一章 項目決策背景 該地塊的權屬為重慶市XXXXX投資公司。該區(qū)域可供商業(yè)開發(fā)的出讓地塊不多，僅有XXC71地塊和B2632地塊，B2632地塊相對較好，條件成熟，該地塊征地拆遷基本完成，在完成招、拍、掛土地手續(xù)后，有條件快速進入項目實施階段。近期有重慶XX、上海XX、XX集團等多家房地產(chǎn)企業(yè)有意向取得該地塊。鑒于該地塊的規(guī)模及獨特自然資源及良好的收益預期。從公司可持續(xù)發(fā)展及戰(zhàn)略的角度，擬

4、獲取該地塊的開發(fā)權。地塊擁有稀缺不可再生的南山森林資源，得到多家大型房企的青睞。第二章 項目概述 一.宗地區(qū)位及用地 1.項目區(qū)位項 目 區(qū) 位 圖 2.項目用地（一） 宗地名稱：重慶市南岸區(qū)XX地塊（控規(guī)南岸區(qū)XX組B、C標準分區(qū)B14-4-1/02、B14-4-3/02、C5-1-3/03等地塊，位于南山街道，重慶市郵電學院以南，地塊范圍北起南山路與文峰正街交匯處，以南山路與文峰正街以東100米范圍之間的范圍區(qū)域，毛地面積約1490畝，凈出讓用地面積約677畝。毛地范圍內(nèi)出讓地以外部分(約813畝)由土地取得方出資進行道路和綠化整治。 （二） 該宗地總面積約1490畝，

5、其中建設用地面積約677.01畝土地用途：商業(yè)、居住用地。（三） 建筑總規(guī)模約43.38萬平方米（相關規(guī)劃指標規(guī)劃主管部門認定為準）。二. 項目宗地現(xiàn)狀 1.地勢狀況 項目用地為坡地，場地內(nèi)高差較大，最大高差約60米。2.地上物現(xiàn)狀（1）現(xiàn)狀房屋由政府負責拆遷，凈地出讓給開發(fā)商。3.空中線路、地下管線、人防、構筑物等情況（1）項目用地無地下市政電力燃氣管線。（2）項目用地內(nèi)沒有需要保留的文物等設施。（3）項目用地內(nèi)有排洪明渠及一條長約1.5公里污水溝穿過，需要進行綜合整治。（4）地塊內(nèi)有兩條220kv高壓線穿過，對本項目的品質(zhì)造成很大影響。（5）地塊內(nèi)有一個渝黔高速路真武山隧道的出氣口,大小約

6、70米X80米左右。噪音較大，對項目的空氣質(zhì)量也有一定影響。4.地質(zhì)情況 場地原為農(nóng)田，廠區(qū)，無不良工程地質(zhì)條件。5植被情況中等密度的植被三.項目周邊配套項目距南山主道1.5公里,大區(qū)域商業(yè),教育,醫(yī)院等配套齊全。但地塊鄰近周邊配套較差,項目地塊為征用農(nóng)地,基礎設施差,周邊無配套,無大口徑自來水 天燃氣管網(wǎng)配套設施,需從1.5公里外的南山街道接入,在電力部門了解,該地區(qū)原有一座110KV變電站,由于用戶多,不能滿足項目的需求,須重建一座110KV變電站一座.項目規(guī)劃配套,結論：1、該地塊目前基礎設施較差，政府對道路及基礎設施的實施時間。將影響項目開發(fā)的啟動時間。2、基本社區(qū)配套比較少，不足以為

7、項目提供服務，該項目在規(guī)劃實施時應考慮布置相應數(shù)量的生活配套設施。四.項目周邊環(huán)境1.地塊以西為南山路，毗鄰正在建設的富力地產(chǎn)半山別墅項目。以北為重慶郵電學院的發(fā)展用地。以南為重慶教育學院拓展用地。以東為居住用地，尚未確定業(yè)主單位。五.項目市政配套1.道路情況現(xiàn)狀情況：目前本項目周邊的現(xiàn)狀市政道路僅有兩條,一條是南山路,另一條是文峰正街,道路等級及路面質(zhì)量較差。規(guī)劃情況：從該區(qū)域控規(guī)了解到,在真武山隧道出口（內(nèi)環(huán)高速）1.5公里處有一接口,并有規(guī)劃道路與項目地塊聯(lián)接,可快速到達項目,只是目前政府尚無該道路建設實施時間表。結論：地產(chǎn)商普遍看好該區(qū)域，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆?六.土地價格 1.土地出讓

8、金:土地出讓公示綜合價金總額為11億元（人民幣：壹拾壹億元整），該綜合價金包含土地成本、公示容積率計算的土地出讓金，不包含征地統(tǒng)籌費、控規(guī)費、交易手續(xù)費等相關規(guī)、稅費。第三章 法律及政策性風險分析 一.項目用地取得土地使用權的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述1.     項目用地現(xiàn)狀 土地所有權歸屬:國有用地土地的他項權益:沒有土地的用途:商業(yè)、居住用地2.     項目用地規(guī)劃     項目用地規(guī)劃用途：擬規(guī)劃為商業(yè)、居住用地     規(guī)劃

9、批文：亞泰都會（北京）城市規(guī)劃設計研究院的控制性詳細規(guī)劃3.已取得的政府文件： 目前尚未辦理項目的任何手續(xù)。4.     項目用地取得土地使用權程序評估（1）     取得土地使用權程序 簽訂 協(xié)議方支付履約保證金。  參與該宗公示報名時，支付的競買保證金。拍賣取得該宗地的土地使用權 （2）取得土地使用權需要的時間 2010年一季度2010年六月。5.取得土地使用權的風險及控制取得土地的拍賣價格，將決定項目的收益率指標及項目盈虧。 風險控制：通過仔細測算，設定我司取得土地的拍

10、賣最高限價。二、政策性風險評估 周邊開發(fā)項目聯(lián)動及政府對項目周邊配套及市政道路建設的時間，將對項目的開發(fā)時間、進度及價值產(chǎn)生最大影響。付款計劃：（總價11億元）（一） 意向協(xié)議簽訂，五個工作日之內(nèi)，支付2000萬元（人民幣：貳仟萬元整）作為本協(xié)議履約保證金。（二） 參與該宗公示報名時，支付公示綜合價金的20%即22000萬元（人民幣：貳億貳仟萬元整）的競買保證金。（三） 取得該宗地的土地使用權后，在簽訂國有建設用地使用權成交確認書時，支付成交土地綜合價金的20%。22000萬元（人民幣：貳億貳仟萬元整）（四） 2010年6月10前，支付成交土地綜合價金的40%。44000萬元（人民幣

11、：肆億肆仟萬元整）（五） 2010年11月30日前，付清全部成交土地綜合價金。三.總體評價 該項目總體講法律手續(xù)比較簡單，我司通過拍賣取得土地。宗地擬規(guī)劃為商業(yè)、居住用地，土地使用性質(zhì)明確。第四章 市場研究 1.   區(qū)域市場成長狀況區(qū)域位于南山風景區(qū)內(nèi)，自然、生態(tài)資源豐富，為打造高檔低密度住宅小區(qū)的黃金地段，XX地勢高出市區(qū)數(shù)百米，綠化面積遠大于人口高密度的兩江沿岸，污染源少，空氣清新，氣溫普遍比市區(qū)低3-6度，是山城難得的避暑寶地。目前，XX已建成的高山流水、加勒比海等高檔小區(qū)，銷售情況良好，作為稀缺的自然生態(tài)之地，已成為市場追捧的熱地。正在建設中的富力地產(chǎn)別

12、墅項目南山1號，緊鄰該地塊。2.   區(qū)域市場供應產(chǎn)品特征（1）、海昌加勒比開 發(fā) 商：海昌集團重慶極地實業(yè)有限公司物業(yè)類別：主題公園、旅游商業(yè)、度假酒店、森林洋房項目特色：宜居生態(tài)地產(chǎn),公園地產(chǎn)物業(yè)地址：海昌加勒比位于南岸區(qū)南山風景區(qū)(崇文路35號) 首期開盤時間：2008-09-19容 積 率：0.37  綠 化 率：45%  占地面積: 690000平方米總建筑面積: 280000平方米樓盤動態(tài)： 1.3.6.8.9號樓房源已售罄，加推房源預計將于2010年初推出下期預計銷售價格：7000元-11000/（67-110的5層洋房）（2）、

13、慶隆南山高爾夫薈瀾山物業(yè)類別：別墅、聯(lián)排別墅項目特色：特色別墅物業(yè)地址：慶隆南山高爾夫薈瀾山位于南岸區(qū)南山風景區(qū)(茶園新區(qū)玉馬路1號)開盤時間：2009-10-11 開 發(fā) 商：慶隆物業(yè) 項目介紹：薈瀾山是慶隆南山高爾夫國際社區(qū)第六期聯(lián)排別墅組團，總占地75畝，規(guī)劃有220套別墅，其中包括聯(lián)排別墅及少量疊拼別墅。薈瀾山規(guī)劃有180套209282聯(lián)排別墅，40套210230疊拼別墅。銷售價格：聯(lián)排別墅6500-9000元/（3）、坡嶺頓小鎮(zhèn)建筑類型：純獨立別墅物業(yè)地址：南岸區(qū)茶園新城區(qū)世紀大道玉馬路10號容 積 率：0.46  綠 化 率：50%  開 發(fā) 商 重慶

14、廣萬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積:367917平方米總建筑面積:186145平方米 總戶數(shù):300套主力戶型：260-460平方米銷售均價：均價12000元/平方米（4）、南山一號物業(yè)類別：別墅項目特色：特色靠山別墅物業(yè)地址：南山風景區(qū)福壽路1號開盤時間：待定開 發(fā) 商 北京旺眾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建筑面積:約5萬平方米 總戶數(shù):69套樓盤動態(tài)：施工中，售樓部還未修建3.   整體市場對本案影響因素（1）、屢次出臺的別墅禁建令使別墅產(chǎn)品日益稀缺。國務院、國家發(fā)改委、國土資源部、建設部等多部門都曾發(fā)文或聯(lián)合發(fā)文禁止建造別墅、禁止向別墅提供用地，雖著國家控制政策的日益嚴謹，作為人

15、口眾多我國，別墅產(chǎn)品在一定時期內(nèi)，將會變得日益稀缺，形成供小于求的市場局面。（2）、重慶“四山禁建”制度的出臺使山中住宅日益稀缺。重慶“四山禁建”制度出臺后，作為重慶肺葉的南山，更是嚴格控制其房地產(chǎn)項目的開發(fā)，眾多的項目中途流產(chǎn)，使南山山中住宅稀少，競爭優(yōu)勢明顯。（3）、重慶高速的經(jīng)濟發(fā)展，催生大批量高收入，懂享受人群，高端產(chǎn)品需求增加。隨著重慶眾多利好因素的逐步落實，近年重慶城市地位日益提高，經(jīng)濟高速發(fā)展，催生了一大批高收入人群，其生活追求由物質(zhì)層面向精神層面轉化，必然會產(chǎn)生因休閑、養(yǎng)生等高端居住需求。4.   目標客戶、產(chǎn)品及價格定位1.本案目標人群特征本案目標人群來源

16、于全市各個區(qū)。在職業(yè)特點上主要集中于經(jīng)商人士、外企白領、政府官員等收入水平較高并且穩(wěn)定的人群，他們追求高品質(zhì)的生活質(zhì)量，對小區(qū)的環(huán)境、配套設施等要求比區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有小區(qū)要提高一個檔次。2.確定目標客戶客戶主體：追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士?？蛻糨o助體：追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶。4.產(chǎn)品及價格定位：綜合上述分析，建議本項目的建筑形式為花園洋房、疊拼、聯(lián)排及少量獨立別墅的組合。參考目前區(qū)域的產(chǎn)品價格，我們初步將花園洋房的價格定為6500元/平米，別墅（聯(lián)排及獨立別墅）的價格為13000元/平米，商業(yè)：1層8000元（建面），車庫：8萬/個。此價格將會根據(jù)項目推出時的行情適時調(diào)整。52010年房地產(chǎn)

17、市場分析預測1、房地產(chǎn)占GDP比重較高，一定時期內(nèi)其支柱地位難以改變2008年3月17日上午，建設部副部長齊驥等有關負責人在接受記者采訪時表示，“房地產(chǎn)市場保持了持續(xù)健康發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率保持在2個百分點以上，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)增加值占GDP的比重超過10”。房地產(chǎn)市場已成為國內(nèi)需求的重要組成部分。無論當經(jīng)濟繁榮需要抑制需求時，或當經(jīng)濟衰退需要拉動需求時，房地產(chǎn)投資均處于重要地位。因此，作為促進中國GDP的重要增長極及關系國計民生的房地產(chǎn)市場，在一定時期內(nèi)，必將在政府的調(diào)控與支持下，保持平衡健康的發(fā)展。圖1 2007年至今全國商品房銷售面積和房價指數(shù)增長率數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)

18、據(jù)信息中心，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)2、房地產(chǎn)開發(fā)投資和市場供給還將穩(wěn)步增長，但部分城市短期內(nèi)仍面臨供給不足。 由于國家對房地產(chǎn)開發(fā)要求的日趨嚴格和受施工慣性等影響，預計四季度乃至明年的投資力度和市場供給將進一步加大。但部分城市由于前三季度新開工面積降幅明顯，預計短期內(nèi)新增供應仍將不足。圖2 主要城市2009年前三季度新上市面積及其增長率數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)3、 房地產(chǎn)企業(yè)購地熱度還將繼續(xù)。 隨著企業(yè)資金實力增強、一些企業(yè)為上市融資和一些企業(yè)為抵御通脹預期，仍會增加土地儲備，預計近期房地產(chǎn)企業(yè)拿地仍比較踴躍。圖3 主要城市2009年1-10月住宅類土地成交情況（占

19、地面積）數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)4、受價格上漲和擔心政策可能變化的預期，一些地方的交易量可能仍會波動，但全國市場交易量總體趨于平穩(wěn)。預計四季度乃至2010年，一些省市交易量受高房價的影響會下降；但也有一種可能，隨著新增供應的增加和擔心優(yōu)惠政策即將到期可能變化的預期，部分城市銷售可能出現(xiàn)集中釋放，交易量有所上升。總體看，由于中西部地區(qū)交易量還會增長，全國總的銷售量會比較平穩(wěn)。2009年1-10月主要城市成交面積增長率數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)5、東部地區(qū)房價在高位盤整，中西部地區(qū)房價仍會穩(wěn)步上升，但漲幅也會趨緩。東部一些省市，由于市場

20、處于階段性盤整，房價也將在高位盤整。但多數(shù)地方，由于購房者對住房保值增值的預期以及開發(fā)企業(yè)在資金壓力緩解后失去降價促銷和回籠資金的壓力等多種原因，預計房價仍會穩(wěn)步上升，但由于二套房貸政策的嚴格執(zhí)行和銀行放貸量的漸趨平穩(wěn)，預計四季度乃至明年，房價漲幅將逐漸趨緩。6、人口結構和城市化保證了房地產(chǎn)市場未來的高成長性“80后”人群的自住和改善需求為未來10年房地產(chǎn)市場需求提供不竭動力 從人口出生率來看，81年-90年人口出生率均在2%以上，這一群體在當前和未來幾年將處于結婚生子階段，婚房等自住性需求較為強烈，消費潛力巨大。根據(jù)我們的調(diào)查，暢銷樓盤的客戶年齡分布結構中26-35歲的客戶比重超過60%，這

21、一年齡段的人群將為中國房地產(chǎn)提供巨大推動力。 未來十年，80后將逐步迎來改善型需求，而目前的改善型需求主力（60-70年代生人）由于收入水平和生活要求高，將形成“多次改善性需求”，這兩者將是未來十年的消費主力。數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)城市化進程不斷推進將給中國房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊空間由于城市化進程的加快（過去十年平均每年提高約1個百分點，到2020年達到約60%）和人均居住水平的穩(wěn)步提升（預計2020年人均達到35平方米） ，將為房地產(chǎn)市場提供約150億平方米的新增住房需求（每年約12-14億平方米，遠高于2008年的6億平方米）。據(jù)此測算，未來十年商品房銷售額有望

22、保持15%的平均增長水平（其中銷售面積和均價的增長率分別為10%和5%，過去十年這兩者的復合增長率分別為15.6%和6.5%，我們的預測相對保守，但仍可從中可以看出房地產(chǎn)市場的巨大成長性）。中國房地產(chǎn)市場與發(fā)達國家相比，尚處于初級發(fā)展階段，受國人“居者有其屋”觀念的影響，及人口結構和城市化進程對房地產(chǎn)市場的促進，中國房地產(chǎn)在國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展中正處于并將長期處于支柱地位；正在因為房地產(chǎn)市場的重要地位，國家及地方政府多運用宏觀調(diào)控政策，使之能長期健康發(fā)展，經(jīng)過上一輪的調(diào)控之后，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資和市場供給還將穩(wěn)步增長，但部分城市短期內(nèi)仍面臨供給不足。受房地產(chǎn)市場趨好的預期及抵御通貨膨脹的考慮，拿地熱正

23、在繼續(xù)并會在一定時期內(nèi)持續(xù)，受價格上漲和擔心政策可能變化的預期，一些地方的交易量可能仍會波動，但全國市場交易量總體趨于平穩(wěn)。東部地區(qū)房價在高位盤整，中西部地區(qū)房價仍會穩(wěn)步上升。中國房地產(chǎn)，將在一輪又一輪的宏觀調(diào)控中起伏波動向上健康發(fā)展。重慶作為西部大開發(fā)的重要戰(zhàn)略城市，中國年青的直轄市，眾多的利好因素使重慶發(fā)展預期趨好，經(jīng)濟快速穩(wěn)定發(fā)展。重慶近年固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資穩(wěn)步協(xié)調(diào)攀升，城市化進程較快，城市建設快速推進。良好的市場基礎使重慶商品房成交量在近年一直在全國名列前茅，但其銷售價格卻一直處于洼地，與其城市綜合實力相比，仍有較大的發(fā)展空間。隨著重慶眾多利好消息的落地，及經(jīng)濟及城市形象的快速發(fā)

24、展，其城市魅力日益凸顯，良好的投資環(huán)境引吸越來越多的外來投資，萬科、中海、招商、萬達等國內(nèi)地產(chǎn)大鱷幾乎紛紛落足，重慶的房地產(chǎn)市場在一定時期內(nèi)，將會領銜中國樓市，消費力強大，保持穩(wěn)步高速發(fā)展，成為眾多國內(nèi)知名開發(fā)商的逐鹿之地。第五章 規(guī)劃設計要點 一.初步規(guī)劃設計思路1.     總體規(guī)劃設計思路擬借鑒歐美小鎮(zhèn)的發(fā)展經(jīng)驗在南山建設一個高檔次的居住社區(qū)。并注意從以下幾方面著手，以達到完善的規(guī)劃設計效果。l       主題鮮明、立意豐富的社區(qū)內(nèi)涵l   

25、60;   暢通有效的交通組織及交通工具停放設置l       優(yōu)秀的住宅戶型配以風格獨特的立面設計l       經(jīng)濟、實用、富有創(chuàng)新的社區(qū)配套l       充分利用現(xiàn)狀植物保留，點、線、面的景觀設計與周邊環(huán)境、環(huán)保有機的相結合l       合理的市政設施配套l      

26、 規(guī)劃設計中建筑空間與景觀空間的有機結合具體反映在規(guī)劃上，實現(xiàn)采菊東籬下，悠然見南山的意境，規(guī)劃設計成為由純小鎮(zhèn)洋房、別墅組成的高品質(zhì)社區(qū)，社區(qū)內(nèi)具有完整的配套服務設施及管理系統(tǒng)，滿足“以人為本”的居住理念。2.     產(chǎn)品特征以低層住宅產(chǎn)品為主，多層為輔。推出低層聯(lián)排別墅、獨立、雙拼別墅、四層、六層花園洋房的住宅產(chǎn)品。并以多層洋房來提高項目容積率。3.     充分考慮住宅建設中新技術、新材料的應用，并達到國家節(jié)能標準。4.    本項目所在地為重慶的綠肺南山，為房地產(chǎn)開發(fā)熱點，在

27、政府市政規(guī)劃與投入、住宅市場潛力、發(fā)展趨勢、開發(fā)方向以及銷售引導上都具有較強的優(yōu)勢。但在現(xiàn)階段也存在著熱點開發(fā)節(jié)奏較為緩慢、配套薄弱的弊端。在該地區(qū)開發(fā)低層、低容積率的聯(lián)排別墅為主的項目，具有良好的市場前景。二.規(guī)劃設計的可行性分析1.項目用地凈用地約677畝，另有813畝作為綠化環(huán)境建設用地。為打造低密度、高品質(zhì)的小鎮(zhèn)社區(qū)提供的良好的條件及可行性。2.我司擬規(guī)劃的經(jīng)濟技術指標：序號名稱單位指標值比例備注1項目總用地面積993338 1490畝2項目凈用地面積451336 677畝3總建筑面積477279 100.00% 地上建筑面積433800 90.89% 地下建筑面積43479 9.11

28、%3.1其中住宅用房365000 76.48%3.1.1其中別墅用房255500 70.00%3.1.2 花園洋房109500 30.00%6層3.3 商業(yè)服務用房67219 14.08%3.4 社區(qū)服務等配套1581 0.33%3.5 地下車庫及設備用房43479 9.11%其中設備用房10004建筑密度%225容積率0.966綠地率%377居住總戶數(shù)戶18648居住人數(shù)個59669總停車位個2910其中地面車位291個4.我司擬定住宅容積率為1.0左右，擬以別墅為主、多層為輔導產(chǎn)品，突出環(huán)境設計，強調(diào)高尚社區(qū)文化氛圍，實現(xiàn)我司規(guī)劃設計思路。5.地勢為淺丘，建筑可依山而建，層層跌落。體現(xiàn)山城

29、建筑空間特色?？傮w來講場地情況良好，適于完成我司規(guī)劃設想。第六章 項目開發(fā)計劃 一.開發(fā)機遇：1.根據(jù)公司2010年經(jīng)營計劃，需要有新的項目上馬，提供利潤支持，以保證完 成集團下達的經(jīng)營計劃。2.該項目競爭項目富力地產(chǎn)別墅（規(guī)模較?。┮呀?jīng)開始建設，但大氣候還未形成，該項目如果明年開發(fā)將具有規(guī)模優(yōu)勢及后發(fā)優(yōu)勢。3.該項目地價支付壓力較大，不適合做儲備項目。 鑒于以上幾點，計劃2010年啟動該項目開發(fā)，初步預計可在2010年中后期開工。 二.開發(fā)周期安排：按我司的規(guī)劃設想，項目總建筑面積為47.73萬平米,其中住宅面積約36.5萬平米，商業(yè)6.7萬平方米，配套非營業(yè)性公建面積0

30、.16萬平米,可銷售住宅面積約36.5萬平米。營業(yè)性公建6.7萬平米考慮一半銷售，一半招商或自收自支, 招商或自收自支部分不在開發(fā)計劃中體現(xiàn),該項目擬分六期進行開發(fā)建設，預計3-4年（20132014）可全部完成：項目初步開發(fā)計劃安排2010年1季度：取得土地、方案設計及前期報建2010年2季度：一期施工圖設計及前期報建手續(xù)辦理2010年3季度：一期基礎施工及主體施工2010年4季度：一期安裝、環(huán)境施工并開始預售，同時二期基礎開始施工第七章 投資收益分析根據(jù)地塊得天獨厚的地理條件，本項目初步定位為高檔住宅小區(qū)，產(chǎn)品類型以類別墅花園洋房和別墅為主。別墅銷售單價按13000元/平方米（套內(nèi)）、花園

31、洋房6500元/平方米（套內(nèi)）、商業(yè)銷售單價按8000/平方米（建面）投資分析如下：一、成本及經(jīng)濟效益分析序號費用名稱面積 ()單價(元/)或費率（%）金額 (萬元)占總投資的比例一土地費用432219 2667 115264 37.25%二前期工程費474698 114 5388 1.74%三基礎設施建設費用477279 725 34594 11.18%四建筑安裝工程費用432219 1634 70615 22.82%五公共配套設施建設費45060 1393 6277 2.03%六間接費用474698 530 25145 8.13%七開發(fā)期稅費474698 407 19330 6.25%八不可預見費474698 49 2307 0.75%九營業(yè)稅及土增稅474698 642 30498 9.86%成本合計分攤按總建筑面積折算6483 309417 100%按總可售面積折算6518 309417 按地上可售面積折算7159 309417 十銷售收入43483810790 469195 稅前利潤159777 所得稅39944 稅后利潤119833 投資凈利潤率38.73%二、土地拍賣價格敏感性分析：序號地價（萬元/畝）項目總投資 （萬元）稅前利潤 （萬元）稅后利潤 （萬元）投資凈利潤率 （%）備注1120278038 191156 143367 51.56%2140