自考資產(chǎn)評估所有公式

1、第二章18市場法 中的具體評估方法（一）直接比較法評估對參照物評估對象參照物象價值成交價格A特征 A特征（二）類比調(diào)整法1市場售價類比法資產(chǎn)評參照 功能 時間交易情況估價值物售價 差異值 差異值 差異值資產(chǎn)評參照 功能差異時間差異估價值物售價 修正系數(shù)修正系數(shù)2功能價值法資產(chǎn)評參照物估價值 成交價格評估對象參照物生產(chǎn)能力生產(chǎn)能力3價格指數(shù)法資產(chǎn)評參照物物價變1估價值 成交價格動指數(shù)4成新率價格法資產(chǎn)評參照物估價值 成交價格評估對象參照物成新率成新率5市價折扣法資產(chǎn)評參照物價格1估價值 成交價格折扣率6成本市價法資產(chǎn)評 評估對象現(xiàn)估價值 行合理成本參照物參照物現(xiàn)成交價格行合理成本7市盈率乘數(shù)法資

2、產(chǎn)評評估對象參照物估價值收益額市盈率收益法中的具體評估方法（一）純收益不變1.在收益永續(xù)，各因素不變的條件下算式:P=A/r2.在收益年期有限，資本化率大于零的條件下算式:A 1， n r (1 r)（二）純收益在若干年后保持不變1.無限年期收益2.有限年期收益P n A_ ttt 1 1 r r 1 r（三）純收益按等差級數(shù)變化1.在純收益按等差級數(shù)遞增，收益年期無限的條件下算式:A BP 2 r r2.在純收益按等級數(shù)遞增,收益年期有限的條件下算式:P A 1 -出r r 1 r r（四）純收益按等比級數(shù)變化1 .在純收益按等比級數(shù)遞增,P r s2 .在純收益按等比級數(shù)遞增,收益年期無限

3、的條件下,收益年期有限的條件下,r s 1 r成本法資產(chǎn)評 資產(chǎn)的 資產(chǎn)實體資產(chǎn)功能資產(chǎn)經(jīng)濟 估價值重置成本 性貶值 性貶值 性貶值成本法中的具體評估方法1.價格指數(shù)法重置成本資產(chǎn)的賬面原值價格指數(shù)2.功能價值法被評估資產(chǎn)被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量參照物重置成本參照物年產(chǎn)量一重置成本3.規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法被評估資產(chǎn)的重置成本被評估資產(chǎn)的產(chǎn)量參照物資產(chǎn)的重置成本參照物資產(chǎn)的產(chǎn)量實體性貶值的測算方法1.觀測法資產(chǎn)實體重置實體性1 性貶值成本成新率2.使用年限法資產(chǎn)的實重置成本預(yù)計殘值 實際已體性貶值總使用年限使用年限總使用年限實際已使用年限尚可使用年限實際已使用年限名義已使用年限資產(chǎn)利用率資產(chǎn)利用率截止評估

4、日資產(chǎn)累計實 際利用時間截止評估日資產(chǎn)累計法 定利用100%資產(chǎn)的功能性貶值測算方法被評估資產(chǎn)n被評估資產(chǎn)年折現(xiàn)功能性貶值額凈超額運營年本系數(shù)資產(chǎn)經(jīng)濟性貶值的估算經(jīng)濟性貶值率資產(chǎn)預(yù)計可被1利用的生產(chǎn)能力資產(chǎn)原設(shè)計生產(chǎn)能力x100%經(jīng)濟性貶值額收1及血損失額稅率P A,r,n第四章成本法在機器設(shè)備評估中的應(yīng)用機器設(shè)備重置實體性功能性評估值 成本貶值 貶值經(jīng)濟性貶值重置成本的估算（一）細(xì)分加和法1 .外購單臺不需安裝的國內(nèi)設(shè)備重置成本重置全新設(shè)備基準(zhǔn)日的 成本公開市場成交價格2 .外購單臺需安裝的國內(nèi)設(shè)備重置成本E全可殳可準(zhǔn)拶運雜費、個成本公開市場成交價格調(diào)試費國內(nèi)運雜費3 .外購單臺不需安裝進(jìn)口

5、設(shè)備重置成本重置 FOB 途中 國外 基準(zhǔn)日 進(jìn)口 增值 銀行及其成本 價格保險費運雜費外匯匯率關(guān)稅 稅 他手續(xù)費4 .外購單臺需安裝進(jìn)口設(shè)備重置成本重置單臺未安裝進(jìn)口安裝人員成本設(shè)備重置成本調(diào)試費培訓(xùn)費八5 .外購成套需安裝設(shè)備重置成本重置單臺未安裝進(jìn)口單臺未安裝國產(chǎn) 工器具成本設(shè)備重置成本總和設(shè)備重置成本總和 重置成本安裝 工程軟件重設(shè)計貸款利息工程費監(jiān)理費置成本 費(資金成本)6、通用非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備重置成本計算方法。P (Cm1 Km Cm2) (1 Kp) (1 Kt) (1 Kd n)價格指數(shù)法設(shè)備重設(shè)備賬評估基準(zhǔn)日定基物價指數(shù)置成本面原值設(shè)備購建時定基物價指數(shù)機器設(shè)備評估中貶值估算1、

6、比率法(1)工作量比率法。實體性已完成工作量已完成工作量貶值率可完成工作總量已完成一尚可完工作量成工作量(2)役齡比率法。實體性有效役齡貶值率 有效役齡 尚可用年限加權(quán)投復(fù)原或更 投資 復(fù)原或更資年限新重置成本 年限新重置成本修復(fù)費用法實體性可修復(fù)部分實體貶值不可修復(fù)部分實體貶值貶值率設(shè)備復(fù)原重置成本超額投資成本形成的功能性貶值的測算。設(shè)備超額設(shè)備復(fù)原設(shè)備更新 投資成本重置成本重置成本經(jīng)濟性貶值率實際使用生產(chǎn)能力額定生產(chǎn)能力100%第五章房地產(chǎn)評估的收益法房地產(chǎn)價格純收益資本化率收益為有限年期的房地產(chǎn)價格計算公式為:a /1P 1nr (1 r)n綜合資本化率、建筑物資本化率和土地資本化率的關(guān)

7、系，可用公 式表不如下:r1Lr2Br評估房地合在一起的房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格=房地產(chǎn)純收益/綜合資本化率房地產(chǎn)純收益=房地產(chǎn)總收益一房地產(chǎn)總費用管理費維修費保險費稅金空房損失費 總費用房地產(chǎn)評估的市場法的基本計算公式是:實際評估工作中，其計算公式為:P P' A B C D P' 100 - 100 100100土地評估中成本法操作步驟土地 土地 土地土地增稅費利息利潤 已價格取得費開發(fā)費值收益新建房地產(chǎn)評估中成本法操作步驟新建房土地取開發(fā)管理投資銷售正常地產(chǎn)價格得費用成本費用利息稅費利潤現(xiàn)實估價中剩余法的一個較具體的計算公式為：地價=建筑費利息稅費利潤 樓價費用 費用利息=（

8、地價+建筑費用+專業(yè)費用）X利息率利潤=（地價+建筑費用+專業(yè)費用）X利潤率基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法估價的公式被估宗待估宗地所處年期修 期日修容積率= 一一 一 一 一一地地價 地段的基準(zhǔn)地價正系數(shù) 正系數(shù) 修正系數(shù)其他因素 修正系數(shù)路線價估價法的計算公式：宗地總價=路線價X深度百分率X臨街寬度第六章森林資源資產(chǎn)評估主要方法（一）市場法P K Kb G Q式中：P林木資產(chǎn)評估值；Q被估林木資產(chǎn)的蓄積量；K 林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù)；Kb物價指數(shù)調(diào)整系數(shù)；G參照物單位蓄積的交易價格（二）剩余法P=W-C-F+S式中：P林木資產(chǎn)評估值；W銷售總收入；C木材經(jīng)營成本（包括采運成本、銷售費用、管理費用、財務(wù)費用及有

9、關(guān)稅費）;F木材經(jīng)營合理利潤；S林木資源的再生價值（三）收益法At Ct礦產(chǎn)資源資產(chǎn)主要評估方法（一）貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法nPWatWbtt 1（二）可比銷售法PPx第七章無形資產(chǎn)評估中收益法的應(yīng)用形式無形資產(chǎn)評估值n區(qū)生 （7 1）t1 （1 r）t無形資產(chǎn)評估值Y n旦與 （7 2）t 1 （1 r）上述兩個公式不同處在于公式(7 2)多一項最低收費額，然而在后 項計算無形資產(chǎn)的分成率時，是按扣除最低收費額后測算的，本 質(zhì)上與公式(7 1)是一致的。無形資產(chǎn)重置成 轉(zhuǎn)讓成本無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓最低收費額本凈值分?jǐn)偮?的機會成本轉(zhuǎn)讓成本購買方運用無形資產(chǎn)的設(shè)計能力100%分?jǐn)偮室贿\用無形資產(chǎn)的總計能力一%

10、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)再開的機會成本的凈減收益 發(fā)凈增費用分為收入增長型和費用節(jié)約型。(1)生產(chǎn)的產(chǎn)品能夠以高出同類產(chǎn)品的價格銷售；(2)生產(chǎn)的產(chǎn)品采用與同類產(chǎn)品相同價格的情況下，銷售數(shù)量 大幅度增加，市場占有率擴大，從而獲得超額收益。第一種原因形成的超額收益可以用下式計算：R (P2 P1)Q(1 T)第二種原因形成的超額收益可以用下列公式計算：R (Q2 Qi)(P C)(1 T)費用節(jié)約型無形資產(chǎn)，是指無形資產(chǎn)的應(yīng)用，使得生產(chǎn)產(chǎn)品中的 成本費用降低，從而形成超額收益。可以用下列公式計算為投資 者帶來的超額收益。R (C2 Ci)Q(1 T)分成率法無形資產(chǎn)銷售收入 銷售收入收益

11、額 利潤 利潤分成率因為：收益額=銷售收入X銷售收入分成率=銷售利潤X銷售利潤分成率所以：銷售收入分成率=銷售利潤分成率X銷售利潤率銷售利潤分成率=銷售收入分成率+銷售利潤率邊際分析法。利潤分成率=追加利潤現(xiàn)值+工利潤總額現(xiàn)值約當(dāng)投資分成法。無形資產(chǎn)利潤分成率購買方約無形資產(chǎn)當(dāng)投資量 約當(dāng)投資量100%無形資產(chǎn)約當(dāng)投資量無形資產(chǎn)重置成本1適用成本利潤率購買方約購買方投入的總當(dāng)投資量資產(chǎn)的重置成本1適用成本利潤率無形資產(chǎn)評估中成本法的應(yīng)用無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)評估值重置成本成新率商譽評估的方法（一）割差法商譽的企業(yè)整體企業(yè)的各單項資產(chǎn)評估值評估值資產(chǎn)評估值之和（含可確指無形資產(chǎn)）（715）（二）超額收

12、益法1.超額收益本金化價格法企業(yè)預(yù)期行業(yè)平均該企業(yè)的單項資商譽的年收益額 收益率產(chǎn)評估值之和價值適用本金化率I W）2超額收益折現(xiàn)法n商譽的價值Rt (1 r) tt1第八章長期債權(quán)投資的評估(一)上市交易債券的評估債券評 債券 評估基準(zhǔn)日債券估價值 數(shù)量 的市價(收盤價) (8 1)(二 )非上市交易債券的評估1 到期一次還本付息債券的價值評估：P F /(1 r)n2分次付息，到期一次還本債券的評估nPRt (1 r) t A(1 r) nt1(三)非上市交易股票的評估1普通股的價值評估( 1)固定紅利型股利政策下股票價值評估。P=R/r式中：P股票評估值；R 股票未來收益額；r 折現(xiàn)率。

13、( 2)紅利增長型股利政策下股票價值評估。P R/(r g)( r>g)(8 7)式中：P股票評估值；R 股票未來收益額；r折現(xiàn)率；g股利增長率。股利增長率g的計算方法，一是統(tǒng)計分析法，即根據(jù)過去股利的 實際數(shù)據(jù)，利用統(tǒng)計學(xué)的方法計算出的平均增長率，作為股利增長率； 二是趨勢分析法，即根據(jù)被評估企業(yè)的股利分配政策， 以企業(yè)剩余收 益中用于再投資的比率與企業(yè)凈資產(chǎn)利潤率相乘確定股利增長率。（3）分段型股利政策下股票價值評估。2 .優(yōu)先股的價值評估Rt(1 r) t A/r式中:P優(yōu)先股的評估值;R一第t年的優(yōu)先股的收益;r折現(xiàn)率;A優(yōu)先股的年等額股息收益。第九章按低值易耗品使用情況分類在用

14、低值易全新低值易耗耗品評估值品的成本價值成新早成新總 低值易耗品實際已使用月數(shù) 成新+1 低值易耗品可使用月數(shù)一根據(jù)價格變動系數(shù)調(diào)整原成本某項或某類在產(chǎn)原合理 價格變原合理工（1）品的評估價值材料成本（動系數(shù)）資、費用合理工資.（1費用變動系數(shù)）(9 3)按社會平均消耗定額和現(xiàn)行市價計算評估值某在制品 在制品該工序單件 單位材料評估值 實有數(shù)量（材料工藝定額現(xiàn)行市價）該工序單件正常工 工時定額資費用成本法：評估基準(zhǔn)日與產(chǎn)成品完工時間接近產(chǎn)成品評估值=產(chǎn)成品數(shù)量X產(chǎn)成品單位成本評估基準(zhǔn)日與產(chǎn)成品完工時間間隔較長方法一：產(chǎn)成品 產(chǎn)成品 合理材料 材料單位 合理工 單位小時合理工評估值 實有數(shù)量（工

15、藝定額 現(xiàn)行價格 時定額 時工資，費用）方法二：產(chǎn)成品 產(chǎn)成品 材料成 材料綜合 工資、費用 工資，用綜評估值實際成本（本比例調(diào)整系數(shù) 成本比例合調(diào)整系數(shù)）（二）市場法評估 庫存 不含稅 銷售 銷售所得價值 數(shù)量（出廠單價 稅金費用 稅）1 .壞賬比例法壞賬評估前若干年發(fā)生的壞賬數(shù)額比例 評估前若干年應(yīng)收賬款余額 %第十章收益法評估企業(yè)價值計算公式及其說明（一）企業(yè)持續(xù)經(jīng)營假設(shè)前提下的收益法1 .年金法年金法的計算公式為：P=A/r式中：P企業(yè)評估價值；A 企業(yè)每年的年金收益； r 本金化率。用于企業(yè)價值評估的年金法，是將已處于均衡狀態(tài)，其未來收益具有充分的穩(wěn)定性和可預(yù)測性的企業(yè)收益進(jìn)行年金化處理，然后再把已年金化的企業(yè)預(yù)期收益進(jìn)行收益還原，估測企業(yè)的價值。因此，公式又可以寫成： nn PRt 1 r t 1 r t rt1t12分段法（二）企業(yè)有限持續(xù)經(jīng)營假設(shè)前提下的收益法nPRt 1 r t Pn 1 r nt1（二）風(fēng)險報酬率及折現(xiàn)率的測算1風(fēng)險累加法風(fēng)險 行業(yè)風(fēng)險經(jīng)營風(fēng)險財務(wù)風(fēng)險其他風(fēng)險報酬率報酬率報酬率報酬率報酬率2 系數(shù)法用公式表示為：RRm Rg式中：Rr 被評估企業(yè)所在行業(yè)的風(fēng)險報酬率；Rm 社會平均收益率Rg 無風(fēng)險報酬率； 被評估企業(yè)所在行業(yè)的系數(shù)。在評估某一個具體的企業(yè)價