某商業(yè)項(xiàng)目價(jià)格制定實(shí)例具備實(shí)戰(zhàn)價(jià)值

1、一、價(jià)格定位一層是項(xiàng)目優(yōu)勢產(chǎn)品，具備很大市場需求潛力，但供給不足，是項(xiàng)目利潤的重要來源，結(jié)合市場和項(xiàng)目特點(diǎn)優(yōu)勢定價(jià)高于市場價(jià)格。滿足項(xiàng)目利潤指標(biāo)和產(chǎn)品對外的價(jià)值認(rèn)可。負(fù)一層已經(jīng)有80后街、恒達(dá)購物時(shí)尚街等地下商業(yè)模式，投資者對地下商業(yè)價(jià)值有了一定的認(rèn)知，在推廣方面大力宣傳引導(dǎo)勢必引起投資者的極大興趣，因此將地下作為市場的突破點(diǎn)，價(jià)格略高于二層，一方面是商業(yè)價(jià)值本身特性，另一方面是通過負(fù)一層的價(jià)格作用推進(jìn)二層銷售。二層定價(jià)略低于負(fù)一層。如負(fù)一層商業(yè)被市場認(rèn)可，通過價(jià)格優(yōu)勢和項(xiàng)目建筑規(guī)劃優(yōu)勢推動二層的銷售。隨著商業(yè)價(jià)值的逐減，三層、四層價(jià)位可定于二層的一半，四層略低。商鋪定價(jià)采用在均價(jià)基礎(chǔ)上的單鋪

2、定價(jià)方法，根據(jù)每套商鋪的商業(yè)價(jià)值不同制定售價(jià)，方便于在銷售環(huán)節(jié)中的價(jià)格調(diào)整。在開盤后利用價(jià)格漲幅刺激市場，同時(shí)采取形式多樣的優(yōu)惠政策，平衡購買者心態(tài)。二、價(jià)格走勢策略總策略：在內(nèi)部認(rèn)購初期，與現(xiàn)市場持平的價(jià)位入市，以刺激市場，吸引客戶追捧，迅速炒熱。銷售前期主要是開盤期和強(qiáng)銷初期，平開高走，小幅快跑；銷售后期保持穩(wěn)定，重要銷售節(jié)點(diǎn)小幅上漲。 1F原則上價(jià)格一步到位，開盤初期可適時(shí)推出小部分商鋪對市場進(jìn)行預(yù)熱和價(jià)格試探，其它商鋪待時(shí)機(jī)和節(jié)點(diǎn)成熟再行推出，并按推出時(shí)機(jī)進(jìn)行行業(yè)市場價(jià)格領(lǐng)跑。B1和F2 這兩層在價(jià)位上與其它區(qū)域商鋪價(jià)格競爭激烈，因此價(jià)格上要平開平走，在重要節(jié)點(diǎn)或宣傳推廣需要才小幅穩(wěn)步

3、上揚(yáng)。F3、F4價(jià)格要趨于穩(wěn)定，避免上漲過快，利用招商的優(yōu)勢及與其它樓層價(jià)差把客戶往樓上吸引。在價(jià)格上宜平價(jià)大面積打包銷售或者帶租約銷售，價(jià)格應(yīng)低開平走。三、上市資源安排均好銷控原則：鋪位的推出應(yīng)該遵循“均好”原則，即高、中、低層組合式推出，避免后期出現(xiàn)推出單位的難銷滯銷現(xiàn)象；本項(xiàng)目北邊相對形象不佳，商業(yè)氛圍不濃，會對消費(fèi)者產(chǎn)生不良的心理暗示作用；首層A區(qū)總房款較高，易給客戶留下項(xiàng)目整體售價(jià)偏高的印象。因此，在項(xiàng)目整體推售上分兩個(gè)節(jié)奏，首層北面待步行街鋪裝大半時(shí)再入市，聯(lián)合首層A區(qū)滯后上市，在此前不對北面商鋪?zhàn)鰪?qiáng)勢推薦。綜合項(xiàng)目樓層、通達(dá)便利性、可視性、公共區(qū)域價(jià)值、內(nèi)外人流兼容性、消費(fèi)習(xí)慣等

4、因素，初步確定項(xiàng)目可能35層銷售較慢，但可以用價(jià)格及商業(yè)氛圍進(jìn)行向上引導(dǎo)，根據(jù)銷售進(jìn)度和銷售速度進(jìn)行調(diào)整，實(shí)行階段性價(jià)格銷控。商鋪共計(jì)352套（1層4層）。第一階段：內(nèi)部認(rèn)購及開盤期推出：-F1(A、C計(jì)65間),F1（D計(jì)13間），F(xiàn)2（C、D計(jì)58間）136間商鋪（3518.29平米）首批以F1和F2為主導(dǎo)，營造開門紅的氛圍，因?yàn)榭蛻魧Φ叵律虡I(yè)模式已經(jīng)有了一定的認(rèn)知，重點(diǎn)推介F1，同時(shí)利用-F1和F2的價(jià)差，把客戶往樓上引導(dǎo)。首層推出的D區(qū)13間商鋪，一方面起到樓層比價(jià)效應(yīng)，另一方面也可對首層商鋪的價(jià)格進(jìn)行市場試探。第二階段：強(qiáng)銷期推出：F1（B、D計(jì)27間），F(xiàn)1(B計(jì)12間)，F(xiàn)2（A

5、計(jì)28間）計(jì)2701平米,四（3697.93平米）、五層（1862.56平米）。這階段銷售穩(wěn)定，推廣有力，借開盤的勢頭，仍以主打的F1和F2層為主導(dǎo)，價(jià)格小幅攀升。由于二層以下可選擇的鋪位有限，將商業(yè)價(jià)值稍低些的四、五層鋪位全部公開，利用三層以上的價(jià)格優(yōu)勢及鋪位相對的位置優(yōu)勢把投資客向上引導(dǎo)。第三階段：二次強(qiáng)銷期推出：F1（A、C計(jì)54間）計(jì)1183.25平米，三層，四、五層。這時(shí)候推出最好的首層A區(qū)及北面的C區(qū)，利用A區(qū)的鋪王優(yōu)勢把市場炒熱，同時(shí)C區(qū)步行街鋪裝亦將完成，可同時(shí)推出，炒作街鋪的的概念，獲取較高的市場溢價(jià)。同時(shí)考慮到在商業(yè)慣例上三層銷售往往比四層還困難，因此三層也放到第三階段即市

6、場相對穩(wěn)定，下沉式廣場和二層可遴選鋪位少，招商有快速進(jìn)展的時(shí)機(jī)推入市場。四、銷售周期整個(gè)項(xiàng)目的正式銷售期從項(xiàng)目拿到預(yù)售許可證后，以項(xiàng)目開盤日計(jì)算，銷售期限設(shè)定為10個(gè)月，即：2008年05月2009年3月。階段  階段細(xì)分        時(shí)   間        概略節(jié)點(diǎn) 銷售目標(biāo) 價(jià)格節(jié)點(diǎn)市場預(yù)熱 接受咨詢期      2008.2.17       拆遷前及拆遷過程中 接受登記 優(yōu)惠3內(nèi)部認(rèn)購期   

7、2008.2.18 2008.4.25      取得預(yù)售許可證前 促成第一批房源的70%認(rèn)籌 同上市場熱銷期開盤期        2008.4.262008.5.5        主體二層 解籌80 取消認(rèn)購優(yōu)惠強(qiáng)銷期      2008.5. 62008.7.6        主體三層 銷售第二階段推出下三層 上漲3，總套數(shù)的50% ，四五層的20， 第一批所剩房源的20調(diào)整期   

8、     2008.7.202008.8.30       主體四層     銷售第一階段推出的下三層 房款超百萬的客戶贈旅游的20% ，四五層的20，第一批房源20二次強(qiáng)銷期     2008.9.12008.12.1        招商60   銷售第三階段首層的80%，三層的 除上三層外上漲5，30 ，第二批房源的20 上三層上漲3持銷期        2008.12.22009.2.30&

9、#160;      主體封頂   消化掉總房源的80 普遍上漲3%尾盤銷售期 尾盤期 2009.3.1        立面及內(nèi)裝修持續(xù)到商家入駐 價(jià)格不上漲，且以物管費(fèi)及旅游刺激市場五、價(jià)格制定商鋪名稱商鋪面積商鋪?zhàn)饨鹕啼佔(zhàn)饨?月/)廣場周邊金貝貝142900207.1428571金克拉5018000360賣水果的364300119.4444444本命年384300113.1578947貝因美125000416.6666667晶晶3810000263.1578947米奇386000157.8947368婭格387

10、500197.3684211彩棉389000236.8421053哥帝7016800240廣場-東門頭李記珠豐72900414.2857143黎人坊136000461.5384615金藝眼鏡10020000200蕾帝夏103000300萊克斯頓20040000200阿依蓮4010000250A2-565.4414500221.5770171A2-665.4413800210.8801956A2-765.4413800210.8801956A2-857.0412200213.884993A2-957.0413200231.4165498A2-1157.041220021

11、3.884993A2-1257.0411500201.6129032B37142857B3-25611200200B3-35610800192.8571429B2-1752.9225000472.4111867B2-1852.9225000472.4111867B2-1952.9225000472.4111867B2-856.714300252.2045855B2-256.7914200250.0440218B1-4115.0838000330.2050747東門頭-南門頭勁霸25050000200日泰309000300安踏8025000312.5利郎16048000

12、300蜘蛛王8525000294.1176471獸王5015000300花之妖11022000200三星11026000236.3636364奧2222222金伯4285714七匹狼27560000218.1818182金利來22948692212.628821才119403七匹狼27553000192.7272727碧優(yōu)豪11521199184.3391304南門頭-珠山東橋頭移動通訊60480080蟲蟲1201100091.66666667真女人323800118.75路段廣場-東門頭東

13、門頭-南門頭南門頭-橋頭廣場周邊面積65.2147.570.737.2租金258.3231.192.5225.3各項(xiàng)權(quán)重W1=20.3%W2=46%W3=22.1%W4=11.6%項(xiàng)目權(quán)重本案廣場-東門頭東門頭-南門頭南門頭-橋頭廣場周邊平均租價(jià)（元/m2）PZ=XP1=258.3P2=231.1P3=92.5P4=225.3地段161615151315商業(yè)氛圍121212121012人流量131211121012店鋪規(guī)模111111111010商品知名度1091010810店面形象11111011910經(jīng)營管理988878交通10989910商鋪開間比例888888合 計(jì)100Q=96Q1=

14、93Q2=96Q3=84Q4=95PZ=(Q/QI)×PZ 注:PZ為租賃均價(jià)p1=(93/96)*258.3=250.2p2=(96/96)*231.1=231.1p3=(84/96)*92.5=80.9p4=(95/96)*225.3=223租價(jià)Pz=PIWI租價(jià)Pz=250.2*20.3%+231.1*46%+80.9*22.1%+223*11.6%=200.8 項(xiàng)目權(quán)重本案新躍廣場開門子購物廣場時(shí)代購物中心景德商城群英街地段15151513131415通達(dá)性1010108999商業(yè)氛圍10101088910經(jīng)營管理8777777項(xiàng)目規(guī)劃7767666配套8767776停車位7

15、547664營銷8776777開發(fā)商信譽(yù)7777777招商情況7665655樓盤規(guī)模6556556可視性7777777合 計(jì)100939088888989根據(jù)我項(xiàng)目與其他類似項(xiàng)目比較以及市場升值因素，建議修正系數(shù)為1.1，200.8×1.1=220.88取整數(shù)為221。以景德鎮(zhèn)市商業(yè)項(xiàng)目基本回報(bào)均年限15返算銷售均價(jià)221×12×15=39780，此為我項(xiàng)目首層建議均價(jià)。樓層價(jià)格差異關(guān)系及計(jì)算后的均價(jià)表樓層比值系數(shù)均價(jià)（元/）總建筑面積總價(jià)（萬元）負(fù)一層0.623868459710972.12一層139780357114205.44二層0.519890388777

16、31.24三層0.25994538523830.81四層0.2795632852613.55五層0.15596718911128.36合計(jì)：2108340481.52 各個(gè)鋪位價(jià)值差異分析表一層一層商鋪均價(jià)39780一層分?jǐn)?shù)平均值8.751類別權(quán)重A1A2A3A4A5A6A7A8A9通達(dá)性443.93.83.83.83.83.83.83.8周邊業(yè)態(tài)10.80.80.80.80.80.80.80.90.9可視性2.52.52.52.52.52.52.52.52.52.5周邊環(huán)境1.51.51.51.51.51.51.51.51.51.5開間進(jìn)深比例10.80.80.80.80.80.80.80.

17、70.7總分值109.69.59.49.49.49.49.49.49.4沿街附加值(倍數(shù))1.551.551.551.551.551.551.551.551.55商鋪價(jià)格676446693966235662356623566235662356623566235類別A10A11A12A13A14A15A16A17A18A19通達(dá)性3.93.233333.133.13.1周邊業(yè)態(tài)10.80.80.80.80.80.80.80.80.8可視性2.521.922222.22.12.2周邊環(huán)境1.51.51.1111111.31.4開間進(jìn)深比例10.80.80.80.80.80.80.811總分值9.9

18、8.37.67.67.67.67.77.88.38.5沿街附加值(倍數(shù))1.55商鋪價(jià)格69758377313454934549345493454935004354583773138641類別A20B1B2B3B4B5B6B7B8B9通達(dá)性3.93.2333.13.13.33.22.92.8周邊業(yè)態(tài)10.80.80.80.80.80.80.80.80.8可視性2.51.822.12.12.12.21.81.81.8周邊環(huán)境1.41.51.41.41.41.31.21.51.21.2開間進(jìn)深比例1111111111總分值9.88.38.28.38.48.38.58.37.77.6沿街附加值(倍數(shù)

19、)1.45商鋪價(jià)格645983773137277377313818637731386413773135004345498.750633類別B10B11B12C1C2C3C4C5C6C7通達(dá)性2.833.83.93.83.83.92.92.82.8周邊業(yè)態(tài)0.80.80.80.80.80.80.80.90.80.8可視性1.92.12.32.42.42.42.422.11.9周邊環(huán)境1.21.21.21.51.51.51.51.51.51.5開間進(jìn)深比例11111110.90.90.9總分值7.78.19.19.69.59.58.68.28.17.9沿街附加值(倍數(shù))1.31.31.31.31.

20、4商鋪價(jià)格350043682253779567345614356143547333727736822359138.750633類別C8C9C10C11C12C13C14C15C16C17通達(dá)性2.82.82.82.82.82.92.82.82.92.9周邊業(yè)態(tài)0.80.80.80.80.80.80.80.80.80.8可視性1.81.81.81.81.821.822.12周邊環(huán)境1.51.51.51.51.51.41.21.21.21.2開間進(jìn)深比例0.90.90.90.90.90.90.90.90.90.9總分值7.87.87.87.87.887.57.77.97.8沿街附加值(倍數(shù))商鋪價(jià)格35458354583545835459354593636834095350043591335458類別C18C19C20C21C22C23C24C25C26C27通達(dá)性3.83.73.63.53.53.53.53.53.53.5周邊業(yè)態(tài)0.80.80.80.80.80.80.80.80.80.8可視性2.42.42.42.42.42.42.42.42.42.4周邊環(huán)境1.51.51.51.51.51.51.51.51.51.5開間進(jìn)深比例1111111111總分值9.59.49.39.29.29.29.29.29