怎樣處理項目轉(zhuǎn)讓合同糾紛問題

1、怎樣處理項目轉(zhuǎn)讓合同糾紛問題房地產(chǎn)開發(fā)中，因開發(fā)資金不足、項目策劃欠周詳、市場環(huán)境變化等方面的原因，項目轉(zhuǎn)讓就幾乎是一件不可避免的事。純粹從經(jīng)濟的角度看，項目轉(zhuǎn)讓是開發(fā)商的市場選擇，故應(yīng)由市場規(guī)律來調(diào)整;但從法律的角度看，因法律承載著國家對市場的宏觀調(diào)控，故又對項目轉(zhuǎn)讓多有限制。在房地產(chǎn)開發(fā)實踐中，開發(fā)商依市場選擇所進行的項目轉(zhuǎn)讓因遭遇法律的限制因而往往處在一種不合法(或無效)的風(fēng)險中。項目轉(zhuǎn)讓合同糾紛的限制在我國的現(xiàn)行立法中，對房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓進行限制的主要是城市房地產(chǎn)管理法第三十八條。該條規(guī)定如下：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當符合下列條件：(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全

2、部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;(二)按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當支持有房屋所有權(quán)證書?！睂τ诜康禺a(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓而言，這里有三項限制條件：已支付全部土地出讓金;取得土地使用權(quán)證;開發(fā)已完成一定的工作量。這三項限制條件分別與我國對土地使用權(quán)出讓合同的性質(zhì)的認識、物權(quán)理論以及國家為了防止炒賣地皮有關(guān)。舉一項目轉(zhuǎn)讓合同糾紛例子：甲、乙兩公司就某房地產(chǎn)開發(fā)項目簽訂項目轉(zhuǎn)讓合同，約定甲公司將該房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓給乙公司，轉(zhuǎn)讓價款分三次付清，項目開發(fā)經(jīng)營所需的

3、所有后續(xù)手續(xù)及費用由乙公司辦理及承擔，項目開發(fā)至法律允許轉(zhuǎn)讓時，雙方再向政府相關(guān)審批部門辦理正式轉(zhuǎn)讓手續(xù)，乙公司任何一期付款逾期三十日，甲公司有權(quán)解除合同履約過程中，乙公司支付部分轉(zhuǎn)讓款后，未再支付任何價款，也未依約辦理后續(xù)建設(shè)開發(fā)手續(xù)，甲公司無奈以自己的名義自行辦理并繳納了原本應(yīng)由乙公司辦理及繳納的用地開發(fā)手續(xù)及相關(guān)費用、資金，取得了該項目的土地使用權(quán)證。甲公司自行辦理完畢所有相關(guān)手續(xù)后，書面通知乙公司，以該項目轉(zhuǎn)讓合同無效為由解除該項目轉(zhuǎn)讓合同，并退還所收款項。乙公司認為該項目轉(zhuǎn)讓合同合法有效，甲公司應(yīng)繼續(xù)履行合同，不得解除，否則應(yīng)承擔違約責(zé)任。乙公司的主張是否成立取決于該項目轉(zhuǎn)讓合同的效力及解除該項目轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)具備的條件。依城市房地產(chǎn)管理法第37、38條規(guī)定，本案所涉房地產(chǎn)開發(fā)項目用地不得轉(zhuǎn)讓，但本案項目轉(zhuǎn)讓是附條件的，約定了項目開發(fā)至法律允許轉(zhuǎn)讓時再向相關(guān)審批部門辦理正式轉(zhuǎn)讓手續(xù)，這并不違反法律規(guī)定，且在甲公司有權(quán)處分該項目用地的情況下，審批不是該項目轉(zhuǎn)讓合同生效的要件。此外，依最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案適用法律問題的解釋第9條也規(guī)定了，轉(zhuǎn)讓方與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，起訴前轉(zhuǎn)讓方已取得出讓土地使用權(quán)證書或有批準權(quán)的人