土地估價技術報告寫作要點

1、 中國土地勘測規(guī)劃院中國土地勘測規(guī)劃院 鄒曉云鄒曉云本內(nèi)容：基本內(nèi)容：說明估價行為什么而作，包括為誰而作、為什么經(jīng)濟行為而作、說明估價行為什么而作，包括為誰而作、為什么經(jīng)濟行為而作、發(fā)揮什么具體作用，其中：發(fā)揮什么具體作用，其中：誰，經(jīng)濟行為主體，如，被授權經(jīng)營的國有企業(yè)、抵押中的誰，經(jīng)濟行為主體，如，被授權經(jīng)營的國有企業(yè)、抵押中的銀行等（不能簡單認為是委托方，很多時候并不與委托方一銀行等（不能簡單認為是委托方，很多時候并不與委托方一致）致）經(jīng)濟行為，如：出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、作價入股、清算、征收經(jīng)濟行為，如：出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、作價入股、清算、征收補償、課稅等補償、課稅

2、等具體作用，具體指估值在經(jīng)濟活動中的效力，如，價值參考、具體作用，具體指估值在經(jīng)濟活動中的效力，如，價值參考、價值依據(jù)、價值鑒證等。價值依據(jù)、價值鑒證等。 另外，可以適當說明經(jīng)濟活動的背景，以及有關文件等。另外，可以適當說明經(jīng)濟活動的背景，以及有關文件等。 估價目的估價目的容易出現(xiàn)的錯誤：容易出現(xiàn)的錯誤：估價標的不符合土地處分的有關規(guī)定，例如不能交易、抵押、估價標的不符合土地處分的有關規(guī)定，例如不能交易、抵押、轉(zhuǎn)讓或者不能被征收征用的土地，不能出現(xiàn)相對應的評估目轉(zhuǎn)讓或者不能被征收征用的土地，不能出現(xiàn)相對應的評估目的；的；出現(xiàn)兩個估價目的；出現(xiàn)兩個估價目的；表述不清、混亂表述不清、混亂。 估價目

3、的估價目的基本內(nèi)容：基本內(nèi)容：說明估價行為的依據(jù)，包括，法律政策依據(jù)、技術依據(jù)、估價說明估價行為的依據(jù)，包括，法律政策依據(jù)、技術依據(jù)、估價對象鑒別依據(jù)、現(xiàn)場調(diào)查資料等對象鑒別依據(jù)、現(xiàn)場調(diào)查資料等容易出現(xiàn)的錯誤：容易出現(xiàn)的錯誤：頭重腳輕，一般性法律政策太多，估價對象方面的太少頭重腳輕，一般性法律政策太多，估價對象方面的太少少項、不全少項、不全涉及法律、法規(guī)、政策文件的，不注明生效日期涉及法律、法規(guī)、政策文件的，不注明生效日期法律及政策調(diào)整后沒有更新法律及政策調(diào)整后沒有更新缺乏針對性缺乏針對性 估價依據(jù)估價依據(jù)基本內(nèi)容：基本內(nèi)容：估價基準日說明所估價值的時間點；估價日期說明估價行為的估價基準日說明

4、所估價值的時間點；估價日期說明估價行為的時間期限。時間期限。容易出現(xiàn)的錯誤：容易出現(xiàn)的錯誤：擅自確定估價基準日擅自確定估價基準日估價基準日與估價目的不符合，如抵押評估基準日設置超前估價基準日與估價目的不符合，如抵押評估基準日設置超前估價日期估價日期 基準日與估價日期不分基準日與估價日期不分 基準日和估價日期基準日和估價日期基本內(nèi)容：基本內(nèi)容： 對所估價值進行定義，包括所對應的時間點、用途、開發(fā)程對所估價值進行定義，包括所對應的時間點、用途、開發(fā)程度、年期、權利類型、價值類型等。度、年期、權利類型、價值類型等。 地價定義地價定義容易出現(xiàn)的錯誤：容易出現(xiàn)的錯誤：將地價定義理解為是可以隨意設定的，導

5、致與實際情況不一將地價定義理解為是可以隨意設定的，導致與實際情況不一致，如，現(xiàn)狀為工業(yè)用地，委托方要求測算改變?yōu)樯虡I(yè)服務致，如，現(xiàn)狀為工業(yè)用地，委托方要求測算改變?yōu)樯虡I(yè)服務業(yè)用地后的地價，而該區(qū)域規(guī)劃為單純的工業(yè)園區(qū)，所以是業(yè)用地后的地價，而該區(qū)域規(guī)劃為單純的工業(yè)園區(qū)，所以是錯誤的，不可憑空設定。錯誤的，不可憑空設定。地價定義與后面的估價沒有銜接（誤認為設定相同價值就相地價定義與后面的估價沒有銜接（誤認為設定相同價值就相同）同）地類設定不合規(guī)定（依據(jù)新的規(guī)程）地類設定不合規(guī)定（依據(jù)新的規(guī)程）多宗地時沒有分情況設定（應該分類處理）多宗地時沒有分情況設定（應該分類處理）層次不清層次不清少項少項地價

6、定義地價定義基本內(nèi)容：基本內(nèi)容：表達所估價值大小，包括價值量、單位、幣種等。表達所估價值大小，包括價值量、單位、幣種等。容易出現(xiàn)的錯誤：容易出現(xiàn)的錯誤：表達不規(guī)范、錯誤表達不規(guī)范、錯誤缺乏估價結(jié)果一覽表缺乏估價結(jié)果一覽表羅嗦羅嗦估價結(jié)果估價結(jié)果基本內(nèi)容：基本內(nèi)容：（1 1）對于估價結(jié)果說明的關鍵點，主要是估價的前提條件和假設）對于估價結(jié)果說明的關鍵點，主要是估價的前提條件和假設條件（不屬于估價師判斷能力之內(nèi)的），包括：條件（不屬于估價師判斷能力之內(nèi)的），包括：估價對象所在市場為正常市場（估價對象所在市場為正常市場（公正、公開、公平、均衡）公正、公開、公平、均衡）估價對象能夠得到合法估價對象能夠

7、得到合法估價對象是持續(xù)利用的估價對象是持續(xù)利用的現(xiàn)行關于估價的有關規(guī)定法律能夠有利于客觀估價（如基準地現(xiàn)行關于估價的有關規(guī)定法律能夠有利于客觀估價（如基準地價的修正體系的科學性、地價指數(shù)的客觀性等）價的修正體系的科學性、地價指數(shù)的客觀性等） 估價報告和估價結(jié)果的使用估價報告和估價結(jié)果的使用（2 2）對于估價報告使用說明的關鍵點，主要是一些限制性）對于估價報告使用說明的關鍵點，主要是一些限制性條件，包括：使用者、使用目的、估價對象市場環(huán)境變化、估條件，包括：使用者、使用目的、估價對象市場環(huán)境變化、估價對象條件變化、報告有效期、完整使用報告及估值等。價對象條件變化、報告有效期、完整使用報告及估值等

8、。（3 3）對于資料來源的說明，包括途徑、確認過程、真實性、）對于資料來源的說明，包括途徑、確認過程、真實性、取得時間、形式等取得時間、形式等 （4 4）其它一些特殊情況的說明（估價師打破常規(guī)的一些處）其它一些特殊情況的說明（估價師打破常規(guī)的一些處理）。理）。 估價報告和估價結(jié)果的使用估價報告和估價結(jié)果的使用問題：問題：有一些無關的內(nèi)容（主要原因是不清楚特殊說明的作用和重有一些無關的內(nèi)容（主要原因是不清楚特殊說明的作用和重要性）要性）不合理說明不合理說明模板化，與估價過程中的情況不一致模板化，與估價過程中的情況不一致 估價報告和估價結(jié)果的使用估價報告和估價結(jié)果的使用基本內(nèi)容：基本內(nèi)容：土地登記

9、狀況土地登記狀況說明是否登記，登記時間，登記機關，以及對查證行為描述說明是否登記，登記時間，登記機關，以及對查證行為描述（需要到登記機關查證，沒有登記的要對估價對象的來源及有（需要到登記機關查證，沒有登記的要對估價對象的來源及有關原因進行說明）關原因進行說明）記錄土地登記有關信息，包括地籍圖號、宗地號、登記證書記錄土地登記有關信息，包括地籍圖號、宗地號、登記證書號，以及登記的位置、用途、面積、四至，級別、價格水平等；號，以及登記的位置、用途、面積、四至，級別、價格水平等；記錄的權屬人及權屬性質(zhì)、他項權利等，并對登記機關記載記錄的權屬人及權屬性質(zhì)、他項權利等，并對登記機關記載的與土地有關的歷史情

10、況進行說明。的與土地有關的歷史情況進行說明。 估價對象描述估價對象描述土地權利狀況土地權利狀況權利的來源，包括時間、方式、過程描述、目的、有關批準權利的來源，包括時間、方式、過程描述、目的、有關批準等、費用及支付情況，是否有違規(guī)或者違法的情況，是否僅僅等、費用及支付情況，是否有違規(guī)或者違法的情況，是否僅僅適用于地方規(guī)定；適用于地方規(guī)定；權利的狀況，包括類型、年期、他項權利及限制因素、相關權利的狀況，包括類型、年期、他項權利及限制因素、相關的附加約定等；的附加約定等；對土地取得過程和歷史權利狀況進行簡述；對土地取得過程和歷史權利狀況進行簡述；說明實際情況與證載狀況是否有沖突。說明實際情況與證載狀

11、況是否有沖突。 二、如何認識劃撥土地使用權價格二、如何認識劃撥土地使用權價格土地利用狀況土地利用狀況說明土地規(guī)劃條件，特別是待開發(fā)土地，應詳細說明規(guī)劃設說明土地規(guī)劃條件，特別是待開發(fā)土地，應詳細說明規(guī)劃設計指標（許可的和限制的）；計指標（許可的和限制的）；說明土地實際利用情況，包括用地布局、容積率、土地利用說明土地實際利用情況，包括用地布局、容積率、土地利用率等（是否滿足規(guī)劃，或者是否突破規(guī)劃），率等（是否滿足規(guī)劃，或者是否突破規(guī)劃），說明建構筑物詳細情況等（建筑物的用途、合法性及建設時說明建構筑物詳細情況等（建筑物的用途、合法性及建設時間、修建過程以及目前狀態(tài)等）；間、修建過程以及目前狀態(tài)等

12、）；說明土地及建筑物的經(jīng)營管理狀況，如土地的閑置時間，建說明土地及建筑物的經(jīng)營管理狀況，如土地的閑置時間，建筑物的經(jīng)營產(chǎn)業(yè)及收入狀況等。筑物的經(jīng)營產(chǎn)業(yè)及收入狀況等。說明估價對象的規(guī)劃和利用的演變歷史情況。說明估價對象的規(guī)劃和利用的演變歷史情況。最佳利用分析。最佳利用分析。 估價對象描述估價對象描述問題：問題：太簡單太簡單沒有查詢和調(diào)查沒有查詢和調(diào)查多宗地時表格化（要逐宗地描述，或者是歸類描述）多宗地時表格化（要逐宗地描述，或者是歸類描述） 估價對象描述估價對象描述 基本內(nèi)容：基本內(nèi)容：一般因素一般因素（一般以城市為對象描述）（一般以城市為對象描述）介紹城市區(qū)位及綜合影響力指標（地理位置、行政級

13、別、定介紹城市區(qū)位及綜合影響力指標（地理位置、行政級別、定位、人口、土地面積，及發(fā)展限制因素等）位、人口、土地面積，及發(fā)展限制因素等）城市產(chǎn)業(yè)政策及對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的影響城市產(chǎn)業(yè)政策及對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的影響土地資源狀況、城市規(guī)劃，以及城市土地政策對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)土地資源狀況、城市規(guī)劃，以及城市土地政策對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的影響的影響房地產(chǎn)市場環(huán)境、市場走向及市場潛力，以及所處周期與歷房地產(chǎn)市場環(huán)境、市場走向及市場潛力，以及所處周期與歷史階段等。史階段等。 地價影響因素分析地價影響因素分析區(qū)域因素區(qū)域因素（一般以土地所在區(qū)域為描述對象，行政區(qū)域或（一般以土地所在區(qū)域為描述對象，行政區(qū)域或者社會經(jīng)濟區(qū)域，或者是一個商

14、區(qū)、居住社區(qū)等）者社會經(jīng)濟區(qū)域，或者是一個商區(qū)、居住社區(qū)等）區(qū)域位置以及在城市中的影響力，包括人口、社會經(jīng)濟狀況、區(qū)域位置以及在城市中的影響力，包括人口、社會經(jīng)濟狀況、規(guī)劃條件、產(chǎn)業(yè)集聚度、優(yōu)勢資源與環(huán)境條件等對房地產(chǎn)需求規(guī)劃條件、產(chǎn)業(yè)集聚度、優(yōu)勢資源與環(huán)境條件等對房地產(chǎn)需求的影響的影響區(qū)域交通設施與估價對象的關系及對其價格的影響，區(qū)域交通設施與估價對象的關系及對其價格的影響， 基礎設施與估價對象的關系及對其價格的影響基礎設施與估價對象的關系及對其價格的影響公共設施與估價對象的關系及對其價格的影響公共設施與估價對象的關系及對其價格的影響 地價影響因素分析地價影響因素分析個別因素個別因素（以宗地

15、位對象描述）（以宗地位對象描述）宗地位置在區(qū)域中的相對位置對土地價格的影響宗地位置在區(qū)域中的相對位置對土地價格的影響宗地的具體用途、面積規(guī)模和使用限制情況及其對價格的影宗地的具體用途、面積規(guī)模和使用限制情況及其對價格的影響響宗地的形狀、寬度、深度等狀況及其對價格的影響宗地的形狀、寬度、深度等狀況及其對價格的影響宗地的地質(zhì)、地下水、土壤等狀況及其對價格的影響宗地的地質(zhì)、地下水、土壤等狀況及其對價格的影響宗地的環(huán)境、地貌、景觀、污染等狀況及其對價格的影響宗地的環(huán)境、地貌、景觀、污染等狀況及其對價格的影響宗地的臨街狀況及其對價格的影響宗地的臨街狀況及其對價格的影響宗地的內(nèi)部基礎設施狀況及其對價格的影

16、響宗地的內(nèi)部基礎設施狀況及其對價格的影響宗地的建筑物狀況及其對價格的影響宗地的建筑物狀況及其對價格的影響 地價影響因素分析地價影響因素分析問題：問題：泛泛而談，沒有針對性（模式化）泛泛而談，沒有針對性（模式化）不談對價格的影響程度不談對價格的影響程度頭重腳輕（一般因素多，個別因素少）頭重腳輕（一般因素多，個別因素少）與估價過程中矛盾與估價過程中矛盾 地價影響因素分析地價影響因素分析基本內(nèi)容：基本內(nèi)容：體現(xiàn)與估價對象相關的原則體現(xiàn)與估價對象相關的原則體現(xiàn)與估價目的相關的原則體現(xiàn)與估價目的相關的原則體現(xiàn)與估價方法和過程相關的原則體現(xiàn)與估價方法和過程相關的原則問題：問題：選擇不得當，與估價目的及估價

17、方法相協(xié)調(diào)選擇不得當，與估價目的及估價方法相協(xié)調(diào)模板化，缺乏針對性模板化，缺乏針對性 估價原則估價原則基本內(nèi)容：基本內(nèi)容：要對估價對象進行一般方法適應性分析，要對估價對象進行一般方法適應性分析，對所能獲得的資料進行分析對所能獲得的資料進行分析對適用但又不能夠選擇的方法進行排除說明對適用但又不能夠選擇的方法進行排除說明確定估價思路及選擇方法確定估價思路及選擇方法對所選擇的方法進行基本的介紹對所選擇的方法進行基本的介紹估價方法選擇估價方法選擇問題：問題：方法選擇不得當（與估價目的或估價對象情況不符、不采用方法選擇不得當（與估價目的或估價對象情況不符、不采用最適當方法、采用過期的基準地價等）最適當方

18、法、采用過期的基準地價等）選擇依據(jù)闡述不充分選擇依據(jù)闡述不充分看不到估價的整體思路（特別是多宗地的時候）看不到估價的整體思路（特別是多宗地的時候）只用一種方法只用一種方法模板化模板化 估價方法選擇估價方法選擇比較案例選擇比較案例選擇說明案例選擇的原則與思路（說明案例分布范圍、案例總數(shù)、說明案例選擇的原則與思路（說明案例分布范圍、案例總數(shù)、最后選擇案例數(shù)量、選擇的理由等）最后選擇案例數(shù)量、選擇的理由等）對案例進行介紹（具體位置、對案例進行介紹（具體位置、對案例本身進行簡要分析（重點是交易情況及勘察中獲得的對案例本身進行簡要分析（重點是交易情況及勘察中獲得的信息）信息）案例分布圖及照片（附后）案例

19、分布圖及照片（附后） 選用市場比較法估價選用市場比較法估價問題：問題：看不到選擇的過程和理由看不到選擇的過程和理由案例描述不詳細，經(jīng)不起推敲，甚至作假案例描述不詳細，經(jīng)不起推敲，甚至作假案例個數(shù)不夠、時間過早案例個數(shù)不夠、時間過早多宗地用相同的案例多宗地用相同的案例案例的交易類型、區(qū)位相差較大，但沒有說明理由案例的交易類型、區(qū)位相差較大，但沒有說明理由 選用市場比較法估價選用市場比較法估價可比因素選擇?？杀纫蛩剡x擇?；緝?nèi)容：基本內(nèi)容：列出選擇的因素并簡單說明理由列出選擇的因素并簡單說明理由對每一因素進行內(nèi)涵說明（比如，商業(yè)繁華度用商業(yè)用地選對每一因素進行內(nèi)涵說明（比如，商業(yè)繁華度用商業(yè)用地選

20、用距城市市級或區(qū)級或街區(qū)級商業(yè)中心的距離遠近反映）用距城市市級或區(qū)級或街區(qū)級商業(yè)中心的距離遠近反映）問題：問題：沒有針對性（不同用途區(qū)域因素、個別因素的區(qū)別）沒有針對性（不同用途區(qū)域因素、個別因素的區(qū)別）漏掉重要因素（注意必選的內(nèi)容：交易時間、交易情況、交漏掉重要因素（注意必選的內(nèi)容：交易時間、交易情況、交易方式、土地使用年限）易方式、土地使用年限）內(nèi)涵不清內(nèi)涵不清 選用市場比較法估價選用市場比較法估價因素條件說明及說明表編制因素條件說明及說明表編制基本內(nèi)容：基本內(nèi)容：因素條件整理分析說明（概括）因素條件整理分析說明（概括）列表列表問題：問題：具體、量化程度不夠具體、量化程度不夠判斷與前后文不

21、對應，甚至矛盾判斷與前后文不對應，甚至矛盾地價指數(shù)依據(jù)不夠地價指數(shù)依據(jù)不夠交易情況一般設定為交易情況一般設定為“正常正常”，但找不到真正的正常證據(jù)，但找不到真正的正常證據(jù)普遍沒有文字說明普遍沒有文字說明 選用市場比較法估價選用市場比較法估價因素修正系數(shù)因素修正系數(shù)基本內(nèi)容：基本內(nèi)容：系數(shù)確定的說明（比較標的、系數(shù)類型、系數(shù)衰減方式、總系數(shù)確定的說明（比較標的、系數(shù)類型、系數(shù)衰減方式、總系數(shù)的計算方法等）系數(shù)的計算方法等）列表列表問題：問題：系數(shù)確定隨意系數(shù)確定隨意區(qū)域因素和個別因素修正系數(shù)沒有考慮總系數(shù)的計算方法區(qū)域因素和個別因素修正系數(shù)沒有考慮總系數(shù)的計算方法沒有文字說明沒有文字說明土地形狀

22、、面積規(guī)模、坡度等因素的系數(shù)編制概念化，不考土地形狀、面積規(guī)模、坡度等因素的系數(shù)編制概念化，不考慮當?shù)靥攸c和具體用途的特點。慮當?shù)靥攸c和具體用途的特點。 選用市場比較法估價選用市場比較法估價總收益確定總收益確定基本內(nèi)容：基本內(nèi)容：說明土地收益的類型（土地，房地一體？）、方式（出租，說明土地收益的類型（土地，房地一體？）、方式（出租，還是經(jīng)營？）還是經(jīng)營？）說明土地實際經(jīng)營收益狀況（高低？是否穩(wěn)定？）說明土地實際經(jīng)營收益狀況（高低？是否穩(wěn)定？）說明土地周邊平均收益情況及確定方法（案例？標準？）說明土地周邊平均收益情況及確定方法（案例？標準？）說明土地收益確定方法（案例？標準？）及相關參數(shù)（比如說

23、明土地收益確定方法（案例？標準？）及相關參數(shù)（比如利用率、出租率等）利用率、出租率等）說明計算并確定總收益（具體過程）說明計算并確定總收益（具體過程） 選用收益還原法估價選用收益還原法估價問題：問題：數(shù)據(jù)來源依據(jù)不充分數(shù)據(jù)來源依據(jù)不充分不采用客觀收益不采用客觀收益收益來源方式不恰當（比如，百貨商場、酒店、工業(yè)企業(yè)等，收益來源方式不恰當（比如，百貨商場、酒店、工業(yè)企業(yè)等，是通過自營產(chǎn)生收益，采用出租方式計算收益就是不恰當）是通過自營產(chǎn)生收益，采用出租方式計算收益就是不恰當）客觀收益確定方法過于簡單（如客觀收益的測算過程沒有采用客觀收益確定方法過于簡單（如客觀收益的測算過程沒有采用市場比較法求證過

24、程）市場比較法求證過程）忽略合理的衍生收益，或考慮不合理的收益（如租賃過程中承忽略合理的衍生收益，或考慮不合理的收益（如租賃過程中承租方所支付押金的利息收益、企業(yè)經(jīng)營生產(chǎn)過程中的副產(chǎn)品銷售租方所支付押金的利息收益、企業(yè)經(jīng)營生產(chǎn)過程中的副產(chǎn)品銷售收益）收益）簡單使用合同租金數(shù)據(jù)簡單使用合同租金數(shù)據(jù) 選用收益還原法估價選用收益還原法估價費用及參數(shù)確定費用及參數(shù)確定基本內(nèi)容：基本內(nèi)容：根據(jù)土地收益的類型，說明費用的類型根據(jù)土地收益的類型，說明費用的類型說明土地實際經(jīng)營費用狀況說明土地實際經(jīng)營費用狀況說明土地周邊平均費用情況及確定方法（案例？標準？）說明土地周邊平均費用情況及確定方法（案例？標準？）說

25、明計算并確定總費用（具體過程）說明計算并確定總費用（具體過程）問題：問題：費用與收益方式不對應，或不合理費用與收益方式不對應，或不合理不采用客觀費用不采用客觀費用費用確定沒有依據(jù)費用確定沒有依據(jù)費用的確定過程沒有清晰的說明費用的確定過程沒有清晰的說明 選用收益還原法估價選用收益還原法估價說明：說明：1 1、幾種用地方式下對應的土地費用為：、幾種用地方式下對應的土地費用為：（1 1）土地租賃中主要考慮：土地使用稅（因使用和租賃而繳納的有關）土地租賃中主要考慮：土地使用稅（因使用和租賃而繳納的有關稅費）、管理費（指管理人員的薪水及其他費用）、土地維護費及其他稅費）、管理費（指管理人員的薪水及其他費

26、用）、土地維護費及其他費用（例如給排水及道路的修繕費等）。費用（例如給排水及道路的修繕費等）。（2 2）房地出租中主要考慮：經(jīng)營管理費、維修費、保險費、稅金、房）房地出租中主要考慮：經(jīng)營管理費、維修費、保險費、稅金、房屋折舊費等。對房屋折舊費的扣除往往存在爭議，扣除此項后土地還原屋折舊費等。對房屋折舊費的扣除往往存在爭議，扣除此項后土地還原利率取值要對應降低；另因為收益是客觀收益，所以計算折舊時應采用利率取值要對應降低；另因為收益是客觀收益，所以計算折舊時應采用代表此種類型的房屋的平均重置成本價。代表此種類型的房屋的平均重置成本價。（3 3）經(jīng)營性企業(yè)主要考慮剝離銷售成本、銷售費用、經(jīng)營管理費

27、用、）經(jīng)營性企業(yè)主要考慮剝離銷售成本、銷售費用、經(jīng)營管理費用、銷售稅金及附加、財務費用及經(jīng)營利潤。銷售稅金及附加、財務費用及經(jīng)營利潤。（4 4）生產(chǎn)性企業(yè)主要考慮剝離生產(chǎn)成本、銷售費用、管理費用、銷售）生產(chǎn)性企業(yè)主要考慮剝離生產(chǎn)成本、銷售費用、管理費用、銷售稅金及附加、財務費用及企業(yè)利潤。稅金及附加、財務費用及企業(yè)利潤。 選用收益還原法估價選用收益還原法估價土地還原率確定土地還原率確定基本內(nèi)容：基本內(nèi)容：說明土地還原利率所對應的行業(yè)、用途、區(qū)域說明土地還原利率所對應的行業(yè)、用途、區(qū)域說明土地還原率的影響因素說明土地還原率的影響因素說明土地還原利率的確定方法說明土地還原利率的確定方法說明土地還原

28、利率確定方法選擇有關參數(shù)說明土地還原利率確定方法選擇有關參數(shù)計算土地還原利率計算土地還原利率問題：問題：過于簡單，沒有依據(jù)過于簡單，沒有依據(jù)缺乏背景分析缺乏背景分析沒有推算過程沒有推算過程 選用收益還原法估價選用收益還原法估價說明：說明：（1 1）在使用土地租金推算土地價格時，土地還原利率可直接采用土）在使用土地租金推算土地價格時，土地還原利率可直接采用土地租售比：土地租金（扣除相關稅費）與土地價格（扣除相關稅費）地租售比：土地租金（扣除相關稅費）與土地價格（扣除相關稅費）之間的比率。之間的比率。（2 2）安全利率加風險調(diào)整值法：即：還原利率安全利率）安全利率加風險調(diào)整值法：即：還原利率安全利

29、率+ +風險調(diào)整風險調(diào)整值。安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或銀行一年期定期值。安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或銀行一年期定期存款年利率；風險調(diào)整值應根據(jù)估價對象所處地區(qū)的社會經(jīng)濟發(fā)展和存款年利率；風險調(diào)整值應根據(jù)估價對象所處地區(qū)的社會經(jīng)濟發(fā)展和土地市場、土地用途等狀況對其影響程度而確定，一般取土地市場、土地用途等狀況對其影響程度而確定，一般取3 35 5。（3 3）投資風險與投資收益率綜合排序插入法：將社會上各種相關類）投資風險與投資收益率綜合排序插入法：將社會上各種相關類型投資，按它們的收益率與風險大小排序，然后分析判斷估價對象所型投資，按它們的收益率與風險大小排序，然后

30、分析判斷估價對象所對應的范圍，確定其還原利率。對應的范圍，確定其還原利率。選用收益還原法估價選用收益還原法估價不動產(chǎn)總價估算不動產(chǎn)總價估算基本內(nèi)容：基本內(nèi)容：說明不動產(chǎn)狀態(tài)（土地，房地一體？）說明不動產(chǎn)狀態(tài)（土地，房地一體？）說明不動產(chǎn)規(guī)劃條件和實際利用狀況，并進行最佳利用分析說明不動產(chǎn)規(guī)劃條件和實際利用狀況，并進行最佳利用分析說明不動產(chǎn)實際價格狀況（出售？還是出租？，是否穩(wěn)定？）說明不動產(chǎn)實際價格狀況（出售？還是出租？，是否穩(wěn)定？）說明不動產(chǎn)周邊平均價格水平說明不動產(chǎn)周邊平均價格水平說明不動產(chǎn)價格確定方法（案例？標準？）及相關參數(shù)（比說明不動產(chǎn)價格確定方法（案例？標準？）及相關參數(shù)（比如利用

31、率、出租率等）如利用率、出租率等）說明計算并確定不動產(chǎn)價格具體過程說明計算并確定不動產(chǎn)價格具體過程 采用剩余法估價采用剩余法估價問題：問題：不對不動產(chǎn)最佳利用狀態(tài)進行分析不對不動產(chǎn)最佳利用狀態(tài)進行分析土地用途、容積率等不符合規(guī)劃和設計的要求土地用途、容積率等不符合規(guī)劃和設計的要求不對市場進行分析（應該是一個平穩(wěn)的市場）不對市場進行分析（應該是一個平穩(wěn)的市場）不動產(chǎn)價格確定方法過于簡單（如沒有采用市場比較法求證不動產(chǎn)價格確定方法過于簡單（如沒有采用市場比較法求證過程）過程）直接使用不動產(chǎn)自身的銷售價格直接使用不動產(chǎn)自身的銷售價格直接使用現(xiàn)在的市場價格直接使用現(xiàn)在的市場價格使用單價進行剩余使用單價

32、進行剩余 采用剩余法估價采用剩余法估價開發(fā)成本估算開發(fā)成本估算基本內(nèi)容：基本內(nèi)容：說明成本的構成說明成本的構成說明土地實際開發(fā)成本狀況說明土地實際開發(fā)成本狀況說明土地周邊平均成本狀況及確定方法（案例？標準？）說明土地周邊平均成本狀況及確定方法（案例？標準？）說明計算并確定總成本具體過程說明計算并確定總成本具體過程問題：問題：費用少項費用少項不采用客觀成本不采用客觀成本成本確定沒有依據(jù)成本確定沒有依據(jù)成本的確定過程沒有清晰的說明成本的確定過程沒有清晰的說明采用剩余法估價采用剩余法估價利息計算利息計算基本內(nèi)容：基本內(nèi)容：說明開發(fā)周期的確定過程說明開發(fā)周期的確定過程說明利率的確定過程（注意基準日利率

33、的穩(wěn)定性）說明利率的確定過程（注意基準日利率的穩(wěn)定性）說明利率的計算方式（單利？復利？）說明利率的計算方式（單利？復利？）說明計算利率具體過程說明計算利率具體過程問題：問題：利率確定過程簡單利率確定過程簡單地價不計算利息地價不計算利息 采用剩余法估價采用剩余法估價利潤計算利潤計算基本內(nèi)容：基本內(nèi)容：說明所在區(qū)域市場開發(fā)利潤總體情況說明所在區(qū)域市場開發(fā)利潤總體情況說明利潤計算方法及計算基數(shù)說明利潤計算方法及計算基數(shù)說明利潤率影響因素，并確定利潤率說明利潤率影響因素，并確定利潤率說明計算利率具體過程說明計算利率具體過程問題：問題：利潤率確定過程簡單利潤率確定過程簡單利潤率與計算基數(shù)不匹配利潤率與計

34、算基數(shù)不匹配缺乏市場情況分析缺乏市場情況分析 采用剩余法估價采用剩余法估價說明：說明：開發(fā)利潤通常按照一定基數(shù)乘以相應的利潤率來估算。開發(fā)利開發(fā)利潤通常按照一定基數(shù)乘以相應的利潤率來估算。開發(fā)利潤的計算基數(shù)和相應的利潤率主要有以下潤的計算基數(shù)和相應的利潤率主要有以下4 4種：種：(1)(1)計算基數(shù)土地取得成本計算基數(shù)土地取得成本+ +開發(fā)成本，相應的利潤率可稱為開發(fā)成本，相應的利潤率可稱為直接成本利潤率，即：直接成本利潤率，即：直接成本利潤率開發(fā)利潤直接成本利潤率開發(fā)利潤/ /（土地取得成本（土地取得成本+ +開發(fā)成本）開發(fā)成本）(2)(2)計算基數(shù)計算基數(shù)= =土地取得成本土地取得成本+

35、+開發(fā)成本開發(fā)成本+ +管理費用管理費用+ +銷售費用，銷售費用，相應的利潤率可稱為投資利潤率，即：投資利潤率開發(fā)利潤相應的利潤率可稱為投資利潤率，即：投資利潤率開發(fā)利潤/ /（土地取得成本（土地取得成本+ +開發(fā)成本開發(fā)成本+ +管理費用管理費用+ +銷售費用）銷售費用）采用剩余法估價采用剩余法估價(3) (3) 計算基數(shù)土地取得成本計算基數(shù)土地取得成本+ +開發(fā)成本開發(fā)成本+ +管理費用管理費用+ +銷售費用銷售費用+ +投資利息，相應的利潤率可稱為成本利潤率，即：投資利息，相應的利潤率可稱為成本利潤率，即：成本利潤率成本利潤率= =開發(fā)利潤開發(fā)利潤/ /（土地取得成本（土地取得成本+ +

36、開發(fā)成本開發(fā)成本+ +管理費用管理費用+ +銷售費用銷售費用+ +投資利息）投資利息）(4)(4)計算基數(shù)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值計算基數(shù)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值( (售價售價) )，相應的利潤，相應的利潤率可稱為銷售利潤率，即：率可稱為銷售利潤率，即：銷售利潤率銷售利潤率= =開發(fā)利潤開發(fā)利潤/ /開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值實際操作中一般取投資利潤率或銷售利潤率。實際操作中一般取投資利潤率或銷售利潤率。采用剩余法估價采用剩余法估價土地取得費估算土地取得費估算基本內(nèi)容：基本內(nèi)容：說明土地取得歷史說明土地取得歷史說明估價對象所在區(qū)域土地取得的主要模式（征用農(nóng)地？拆說明估價對象所在區(qū)

37、域土地取得的主要模式（征用農(nóng)地？拆遷？購買？），并確定估價對象選擇的土地取得模式遷？購買？），并確定估價對象選擇的土地取得模式說明土地取得費用計算基本方法及費用基本構成說明土地取得費用計算基本方法及費用基本構成說明估價對象所在區(qū)域取得費用平均水平及確定依據(jù)（案例？說明估價對象所在區(qū)域取得費用平均水平及確定依據(jù)（案例？標準？）標準？）說明估價對象自身實際發(fā)生的費用說明估價對象自身實際發(fā)生的費用說明各項費用客觀水平計算過程及總費用計算過程說明各項費用客觀水平計算過程及總費用計算過程 采用成本逼近法估價采用成本逼近法估價問題：問題：土地取得模式選擇不恰當土地取得模式選擇不恰當不使用客觀費用不使用客觀

38、費用土地取得費用包含有其它非土地費用（如大型建土地取得費用包含有其它非土地費用（如大型建筑物）或不恰當?shù)馁M用筑物）或不恰當?shù)馁M用依據(jù)不足依據(jù)不足只計算，不解釋只計算，不解釋采用成本逼近法估價采用成本逼近法估價土地開發(fā)費估算土地開發(fā)費估算基本內(nèi)容：基本內(nèi)容：說明土地實際開發(fā)程度、土地取得時開發(fā)程度及開發(fā)歷史說明土地實際開發(fā)程度、土地取得時開發(fā)程度及開發(fā)歷史說明所在區(qū)域土地開發(fā)的費用構成，并確定估價對象的開發(fā)說明所在區(qū)域土地開發(fā)的費用構成，并確定估價對象的開發(fā)費用過程費用過程說明所在區(qū)域開發(fā)費用平均水平及確定依據(jù)（案例？標準？）說明所在區(qū)域開發(fā)費用平均水平及確定依據(jù)（案例？標準？）說明估價對象自身

39、實際發(fā)生的開發(fā)費用水平說明估價對象自身實際發(fā)生的開發(fā)費用水平說明各項開發(fā)費用客觀水平計算過程及總開發(fā)費用計算過程說明各項開發(fā)費用客觀水平計算過程及總開發(fā)費用計算過程說明開發(fā)期限說明開發(fā)期限采用成本逼近法估價采用成本逼近法估價問題：問題：土地開發(fā)費用與開發(fā)程度不匹配土地開發(fā)費用與開發(fā)程度不匹配開發(fā)程度與地價內(nèi)涵不匹配開發(fā)程度與地價內(nèi)涵不匹配不使用客觀開發(fā)費用不使用客觀開發(fā)費用土地開發(fā)費用包含有其它非開發(fā)費用土地開發(fā)費用包含有其它非開發(fā)費用依據(jù)不足依據(jù)不足采用成本逼近法估價采用成本逼近法估價土地增值估算土地增值估算基本內(nèi)容：基本內(nèi)容：說明所在區(qū)域市場土地開發(fā)增值的總體情況說明所在區(qū)域市場土地開發(fā)增值的總體情況說明影響估價對象增值的主要因素，并確定土地增值率說明影響估價對象增值的主要因素，并確定土地增值率說明土地增