怎樣簽訂商鋪?zhàn)赓U合同

1、怎樣簽訂商鋪?zhàn)赓U合同簽訂商鋪?zhàn)赓U合同注意事項(xiàng)一、調(diào)查商鋪的檔案承租之前，應(yīng)當(dāng)赴所在地房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查， 確認(rèn)以 下幾個(gè)重大的信息：1、房屋的用途和土地用途必須確保房屋的類型為商業(yè)房性質(zhì)，土地是非住宅性質(zhì)方可承租 作為商鋪性質(zhì)，否則，將面臨無法辦營(yíng)業(yè)執(zhí)照以及非法使用房屋的風(fēng) 險(xiǎn)。2、房屋權(quán)利人以確保與房屋權(quán)利人或其他由權(quán)利人簽署租賃合同。3、房屋是否存有租賃登記信息若已經(jīng)存有租賃登記信息的，導(dǎo)致新租賃合同無法辦理登記手續(xù)， 從而導(dǎo)致新承租人的租賃關(guān)系無法對(duì)抗第三人， 也會(huì)影響新承租人順 利辦出營(yíng)業(yè)執(zhí)照。二、免租裝修期商鋪?zhàn)赓U合同中，免租裝修期經(jīng)常會(huì)在合同中出現(xiàn)，只要是由于 承租人在交房

2、后需要對(duì)房屋進(jìn)行裝修，實(shí)際不能辦公、營(yíng)業(yè)，此種情i來源網(wǎng)絡(luò)整理，僅供供參考況之下，出租人同意不收取承租人裝修期間的租金。但在“免租裝修期”非法律明確規(guī)定的概念，因此，在簽訂租賃合同時(shí)一定要明確約 定免租期起止時(shí)間，免支付的具體費(fèi)用，一般情形下，只能免租金， 實(shí)際使用房屋產(chǎn)生的水費(fèi)、電費(fèi)等還需要按合同約定承擔(dān)。三、租賃合同保證金俗稱“押金”，注意用于抵充承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)但未繳付的費(fèi)用，因?yàn)樯啼佅鄳?yīng)的電費(fèi)、電話費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用比較高，因此建議 押金應(yīng)當(dāng)適當(dāng)高一些，以免不夠抵以上的費(fèi)用，另外，還需要特別注 意的是，承租人在承租過程中，不斷地拖付相應(yīng)的費(fèi)用，押金抵扣不 夠的情況下怎么辦？可以約定補(bǔ)足

3、“押金”的方案，即每次出租人用“押金”抵扣相關(guān)費(fèi)用后，承租人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)補(bǔ)足支付“押金”， 如果出租人通知后一定時(shí)間內(nèi)補(bǔ)齊的話， 則出租人可以單方解約，并 追究承租人相應(yīng)的違約責(zé)任。若合同中有此約定，則可以有效整治承 租人“老賴”行為。四、稅費(fèi)承擔(dān)按照法律、法規(guī)、規(guī)章以及其他規(guī)范性文件規(guī)定，出租或轉(zhuǎn)租商 鋪的，出租人或轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)以下稅費(fèi)：1、 出租營(yíng)業(yè)稅及附加租金*5.55%房產(chǎn)稅租金*12%個(gè)人所得稅所得部分*20%印花稅租金*01%土地使用稅按房屋地段每平方米征收，具體以代征機(jī)關(guān)實(shí)際征 收為準(zhǔn)2、轉(zhuǎn)租營(yíng)業(yè)稅及附加轉(zhuǎn)租收入*5.55%印花稅 轉(zhuǎn)租金*0.1%在實(shí)際中，商鋪?zhàn)赓U稅費(fèi)的繳

4、納比較多樣的，上述標(biāo)準(zhǔn)只是法定 征收標(biāo)準(zhǔn)，不同區(qū)域或許有不同的征收方法， 具體可在簽訂合同簽咨 詢代征網(wǎng)點(diǎn)工作人員。上述描述是繳納主體是承租人或轉(zhuǎn)租人， 但租賃合同中可以約定 具體稅金數(shù)額的承擔(dān)人。五、營(yíng)業(yè)執(zhí)照承租商鋪的目的在于開展商業(yè)經(jīng)商活動(dòng)， 而商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)首要條 件是必須取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，因此，在簽訂商鋪?zhàn)赓U合同時(shí)，許多條款都 要圍繞著營(yíng)業(yè)執(zhí)照辦理來設(shè)置，只要涉及以下幾個(gè)方面：1、原有租賃登記信息沒有注銷，從而導(dǎo)致新的租賃合同無法辦 理租賃登記，從而導(dǎo)致無法及時(shí)辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照。2、商鋪上原本已經(jīng)注冊(cè)了營(yíng)業(yè)執(zhí)照，二該營(yíng)業(yè)登記信息沒有注 銷或者遷移，從而導(dǎo)致同一個(gè)商鋪上無法再次注冊(cè)新的營(yíng)業(yè)執(zhí)照。3

5、、房屋類型不是商業(yè)用房，從而無法進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，而導(dǎo) 致無法注冊(cè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。4、涉及特種經(jīng)驗(yàn)行業(yè)（娛樂、餐飲）的，還需要經(jīng)過公安、消防、 衛(wèi)生、環(huán)境等部門檢查合格，取得治安許可證，衛(wèi)生許可證等證件后， 方可取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照。5、因出租人材料缺失導(dǎo)致無法注冊(cè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。以上1.2.3.4.5情形，可以再和他中設(shè)定為出租人義務(wù)， 兵給與出 租人合理寬限期，超過一定期限還無法解除妨礙的， 應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)違 約責(zé)任;以上第4條，可設(shè)定為無責(zé)任解約情形，以保障承租方萬(wàn)一 無法辦出營(yíng)業(yè)執(zhí)照時(shí)可以無責(zé)任解除合同。六、處置裝修商鋪?zhàn)赓U中，往往需要花費(fèi)大額資金用于鋪面裝修， 為了確保裝 修能夠順利進(jìn)行，以及保障裝修的利

6、益，在合同中應(yīng)當(dāng)注意幾個(gè)問題1、明確約定出租人是否同意承租人對(duì)商鋪進(jìn)行裝修，以及裝修 圖紙或方案是否需要取得出租人同意等， 若有特別約定的改建，搭建 的，應(yīng)當(dāng)明確約定清楚，對(duì)于廣告，店招位置也可約定清楚。2、解除合同的違約責(zé)任，不僅僅考慮違約金部分，因?yàn)檫`約金 常常會(huì)等同押金，數(shù)額不高，往往不及承租人承租人的裝修損失，因 此，應(yīng)當(dāng)約定此情形下，出租人除承擔(dān)違約金外，還需要承擔(dān)承租人 所遭受的裝修損失費(fèi)用。3、明確租賃期滿時(shí)，裝修，添附的處置方式。七、水、電、電話線等因商鋪經(jīng)營(yíng)的特殊性，對(duì)于水、電、電話線均可能特殊需要，這些公共資源的供應(yīng)又會(huì)受到各種因素影響， 建議承租商鋪前，應(yīng)當(dāng)先 行考慮是否

7、滿足使用需求，若不滿足的，確定如何辦理擴(kuò)容或增量，以及辦理擴(kuò)容或增量所需費(fèi)用，并在合同明確約定相關(guān)內(nèi)容，以及無 法滿足正常進(jìn)行需求的情形下，承租人免責(zé)解除合同的權(quán)利。租賃合同登記備案，屬于合同備案登記性質(zhì)，此登記效力主要包 括以下內(nèi)容：1、登記與否不合同本身的生效，即使沒有辦理備案登記，合同 依然在生效條件滿足時(shí)就生效；2、經(jīng)登記的案件，具有對(duì)抗第三人的法律效力，比如，若出租人將房屋出租給兩個(gè)人承租的，其中一個(gè)辦理了租賃登記，另一個(gè)沒有辦理租賃登記，則房屋應(yīng)當(dāng)租賃給辦理租賃登記的承租人， 出租人 并向沒有租賃登記的承租人承擔(dān)違約責(zé)任。八、轉(zhuǎn)租問題商鋪市場(chǎng)中經(jīng)常會(huì)遇到許多“二房東” “三房東”情

8、形，這其中就存在轉(zhuǎn)租的問題，俗稱的“轉(zhuǎn)租”其中涵蓋了法律規(guī)定的兩種變更 方式“轉(zhuǎn)租”和“承租權(quán)轉(zhuǎn)讓”，依法律規(guī)定，“轉(zhuǎn)租”是指上手租賃 關(guān)系部解除，本手在此建立租賃關(guān)系，二“是指上手租賃關(guān)系，新承 租人直接代替原承租人與出租人建立租賃關(guān)系， 在這兩形式下，需要 注意以下問題：1、轉(zhuǎn)租人必須取得出租人書面同意，同樣承租權(quán)轉(zhuǎn)讓中，解除 原租賃合同和重潛心租賃合同，也需要征得出租人同意。2、原承租人往往向新承租人主張一筆補(bǔ)償費(fèi)，主要補(bǔ)償裝修損 失等，此筆費(fèi)用不適于法定承租人應(yīng)承擔(dān)費(fèi)用， 但法律上也沒用明確 禁止，因此，只要雙方當(dāng)時(shí)協(xié)商同意的，也會(huì)受法律保護(hù)，建議承租 人在支付此筆費(fèi)用時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮分批

9、與轉(zhuǎn)租權(quán)轉(zhuǎn)讓錯(cuò)作環(huán)節(jié)結(jié)合起來 支付，以此降低資金風(fēng)險(xiǎn)，并可考慮將營(yíng)業(yè)執(zhí)照辦理成功作為該筆費(fèi) 用退還或解除情形九、買賣與租賃許多人擔(dān)心承租商鋪之后，業(yè)主將商鋪出售了怎么辦，其實(shí)，承租人完全無須擔(dān)心此種風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榉蓪?duì)承租人賦予了兩種特殊保護(hù)。1、出租人在出售時(shí)，承租人享有同等條件之下的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。2、即使承租人不想購(gòu)買承租商鋪的，業(yè)主出售后，新的業(yè)主也應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行租賃合同，否則，新的業(yè)主應(yīng)當(dāng)租賃合同中的違約責(zé)任。商鋪?zhàn)赓U合同范例參考出租人（甲方）：承租人（乙方）：證件編號(hào)： 證件編號(hào)：聯(lián)系地址：聯(lián)系地址：聯(lián)系電話：聯(lián)系電話：根據(jù)中華人民共和國(guó)合同法及相關(guān)法律規(guī)定，甲方雙方經(jīng)平等協(xié)商，就租賃事宜簽

10、訂本合同。第一條房屋坐落地址出租方出租的商鋪?zhàn)涞刂罚?號(hào)，建筑面積平方米。第二條租賃期限租期年，自年 M 日起至年 M 日止。第三條租金和押金1、每年租金為人民幣 元整（元）。2、從第二年起，租金每年比上一年度增加 元（即第二年為元，第三年為 元，第四年為 元）。3、租金按月繳交。乙方須每月一一日前將當(dāng)月租金交給甲方。甲方收取租金后，只開具普通收款收據(jù)給乙方作為憑證， 甲方不負(fù)責(zé)提供任何稅金發(fā)票（稅金由乙方支付）4、必須按照約定向出租方繳納租金。如無故拖欠租金，出租方給予承租方天的寬限期，從第 天開始出租方有權(quán)向承租方每天按實(shí)欠租金%ra收滯納金。第四條租賃期間房屋修繕出租方將房屋交給承租方

11、后，承租方的裝修及修繕，出租方概不負(fù)責(zé)。如承租方不再使用出租方的門市后， 承租方不得破壞已裝修部分及房屋架構(gòu)第五條各項(xiàng)費(fèi)用的繳納1、物業(yè)管理費(fèi)：承租方自行向物業(yè)管理公司交納。2、水電費(fèi)：由承租方自行繳納，（水表表底數(shù)為 度,電表底數(shù)為度，此度數(shù)以后的費(fèi)用由承租方承擔(dān)，直至合同期滿）。3、維修費(fèi)：租賃期間，由于承租方導(dǎo)致租賃房屋的質(zhì)量或房屋 的內(nèi)部設(shè)施損毀，包括門窗、水電等，維修費(fèi)由承租方負(fù)責(zé)。4、使用該房屋進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)產(chǎn)生的其它各項(xiàng)費(fèi)用均由承租方繳 納，其中包括承租方自已申請(qǐng)安裝電話、寬帶、有線電視等設(shè)備的費(fèi) 用。第六條 在租賃柜臺(tái)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，出租方應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：1、必須制作租賃柜臺(tái)標(biāo)志并

12、監(jiān)督承租方在承租的柜臺(tái)或者場(chǎng)地 的明顯處懸掛或者張貼。2、監(jiān)督承租方遵守經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所內(nèi)的各項(xiàng)規(guī)章制度，對(duì)承租方違反 法律法規(guī)和損害消費(fèi)者權(quán)益的行為要及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門。3、不準(zhǔn)將柜臺(tái)出售給與柜臺(tái)原有經(jīng)營(yíng)范圍不符或反向的承租人。4、違反城市規(guī)劃及城市管理規(guī)定，擅自在商店門前或占道設(shè)置的柜臺(tái)（包括在店內(nèi)自行設(shè)置妨礙顧客出入的柜臺(tái)），禁止出租并予以 撤銷。5、不準(zhǔn)為承租方提供銀行帳號(hào)、票證和服務(wù)員標(biāo)牌。6、不準(zhǔn)為承租方非法經(jīng)營(yíng)提供方便。第七條 在租賃柜臺(tái)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，承租方應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：1、不得超出核準(zhǔn)登記的經(jīng)營(yíng)范圍。2、必須在承租柜臺(tái)或者場(chǎng)地的明顯處懸掛或者張貼租賃柜臺(tái)標(biāo)o3、不得私自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓承租的

13、柜臺(tái)，不得以出租方的名義從事 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。4、文明經(jīng)營(yíng)，禮貌待客，出售商品時(shí)，要明碼標(biāo)價(jià)，出售商品 后，要向消費(fèi)者提供正式的銷售憑證。5、不得銷售假冒偽劣商品和腐爛變質(zhì)、有損健康的食品，不得 銷售無廠名、廠址的商品以及從事其他違反國(guó)家法律法規(guī)和損害消費(fèi) 者權(quán)益的活動(dòng)。6、必須按稅務(wù)部門的規(guī)定，辦理納稅登記，依法納稅。提前停 租的，應(yīng)向原納稅機(jī)關(guān)辦理注銷稅務(wù)登記和繳清稅款等有關(guān)手續(xù)；7、禁止轉(zhuǎn)借、出賣、出租和涂改租賃經(jīng)營(yíng)許可證和營(yíng)業(yè)執(zhí)照。11來源網(wǎng)絡(luò)整理，僅供供參考8、自覺接受工商、稅務(wù)、物價(jià)、衛(wèi)生、城市管理等部門的監(jiān)督 檢查，服從出租方的指導(dǎo)與管理，執(zhí)行營(yíng)業(yè)場(chǎng)所管理的有關(guān)規(guī)章制度。第八條 出租方

14、與承租方的變更：1、如果出租方將房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給第三方時(shí)，合同對(duì)新的房產(chǎn) 所有者繼續(xù)有效。承租人出賣房屋，須在 3個(gè)月前通知承租人，在同 等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。2、租賃期間，承租方如欲將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三方使用，必須 事先書面向出租方申請(qǐng)，由第三方書面確認(rèn)，征得出租方的書面同意。 取得使用權(quán)的第三方即成為本合同的當(dāng)然承租方， 享有原承租方的權(quán) 利，承擔(dān)原承租方的義務(wù)。第九條違約金和違約責(zé)任1、若出租方在承租方?jīng)]有違反本合同的情況下提前解除合同或 租給他人，視為出租方違約，負(fù)責(zé)賠償違約金 元。2、若承租方在出租方?jīng)]有違反本合同的情況下提前解除合同，視為承租方違約，承租方負(fù)責(zé)賠償違約金 元

15、。3、承租方違反合同，擅自將承租房屋轉(zhuǎn)給他人使用的，應(yīng)支付 違約金元。如因此造成承租房屋損壞的，還應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。第十條續(xù)租1、承租方若要求在租賃期滿后繼續(xù)租賃該處商鋪的，應(yīng)當(dāng)在租 賃期滿前 日書面通知出租方，出租方應(yīng)當(dāng)在租賃期滿前對(duì)是否同意續(xù)租作出書面答復(fù)。如出租方同意續(xù)租的，雙方應(yīng)當(dāng)重新訂 立租賃合同。租賃期滿前出租方未作出書面答復(fù)的， 視為出租方同意 續(xù)租，租期為不定期，租金同本合同。2、租賃期滿承租方如無違約行為的，則享有同等條件下對(duì)商鋪的優(yōu)先租賃權(quán)。第十一條合同中止承租人有下列情形之一的，出租方可以中止合同，收回房屋：1、承租方擅自將房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)借的；2、承租方利用承租房進(jìn)行非法活

16、動(dòng)的，損害公共利益的 ；3、承租方拖欠租金累計(jì)達(dá)30天的，并賠償違約金元。第十二條合同終止1、本合同期限屆滿，雙方不再續(xù)簽合同的；2、雙方通過書面協(xié)議解除本合同；3、因不可抗力致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的；4、在委托期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或以自己的行為表明不履行合同主要義務(wù)的；5、當(dāng)事人一方遲延履行合同主要義務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；6、當(dāng)事人有其他違約或違法行為致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的；7、第十三條免責(zé)條件若租賃房屋因不可抗力的自然災(zāi)害導(dǎo)致?lián)p毀或造成承租人損失的，雙方互不承擔(dān)責(zé)任。租賃期間，若承租方因不可抗力的自然災(zāi)害導(dǎo)致不能使用租賃房屋，承租方需立即書面通知出租方。第十四條爭(zhēng)議處

17、理方式1、本合同受中華人民共和國(guó)法律管轄并按其進(jìn)行解釋。2、本合同在履行過程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，也可由有關(guān)部門調(diào)解；協(xié)商或調(diào)解不成的，按下列第 種方式解決：(1)提交仲裁委員會(huì)仲裁；依法向人民法院起訴。第十五條通知1、根據(jù)本合同需要發(fā)出的全部通知以及雙方的文件往來及與本 合同有關(guān)的通知和要求等，必須用書面形式，可采用 由信、傳真、電報(bào)、當(dāng)面送交等方式）傳遞。以上方式無法送達(dá)的，方可采取公告送達(dá)的方式。2、 各 方 通訊地址 如下3、一方變更通知或通訊地址，應(yīng)自變更之日起 日內(nèi), 以書面形式通知對(duì)方；否則，由未通知方承擔(dān)由此而引起的相應(yīng)責(zé)任。第十六條解釋本合同的理解與解釋應(yīng)依據(jù)合同目的和文本原義進(jìn)行，本合同的標(biāo)題僅是為了閱讀方便而設(shè)，不應(yīng)影響本